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Actualidad del mercado inmobiliario


Thursday, 22 June 2017

Consejos clave si vas a comprar sobre plano

¿Estás pensando en comprar sobre plano? Es una opción para abaratar el precio de tu piso porque la vivienda cuesta menos si la compras cuando todavía no se ha puesto ni un ladrillo, pero, eso sí, debes ir con cuidado. Aquí te dejamos unos consejos clave para evitarte disgustos si compras sobre plano.

1.- Averigua quién te vende el piso

Comprueba quién es la promotora/constructora que te vende el piso, para eso puedes ir al registro mercantil y ver su inscripción. Sólo necesitas que te entregue su nombre y NIF para hacer este trámite.

Una vez tengas claro su identidad, pídele que te entregue una nota simple del Registro de la Propiedad en la que se demuestre que es la titular del solar donde se va a edificar. También puedes ir tú al Registro de la Propiedad y pedirla tú directamente, pero lo normal es que la promotora/constructora te entregue el papel sin problemas.

Es conveniente pasarse por el ayuntamiento para comprobar que se puede construir el edificio sobre ese terreno y que cuenta con licencia de obras para llevar adelante la construcción.

2.- Ten claro cómo será tu piso

La promotora/constructora debe entregarte un plano del piso y la memoria de calidades para que tengas claro cómo será el piso y los materiales de construcción.

Cómprate un escalímetro para comprobar los metros reales del piso. El escalímetro es una regla en forma de estrella que contiene varias escalas, se utiliza para saber a cuántos metros reales equivalen los milímetros diseñados en el plano. Así que cuando te entreguen el plano, pregunta a qué escala está proyectado para luego sacar tu escalímetro y comprobar que tiene los metros que te han dicho.

El plano también debería indicar cuál es la orientación del piso (dónde está el norte) para que puedas saber dónde entra la luz solar y cuánto tiempo. Así sabrás si tu piso va a ser oscuro o luminoso. Y, si no hay nada construido alrededor de tu solar, pregunta cuáles son los planes de edificación para saber si vas a tener o no sombras futuras.

Es conveniente que te reúnas con el arquitecto para comentar todas tus dudas y proponer los cambios que se puedan hacer. Ten en cuenta también que el plano que te pueda enseñar la promotora al principio puede variar del plano de la obra final por eso debes verificar esos cambios y estar de acuerdo con ellos antes de firmar el plano final.

3.- Asegura los pagos previos de la vivienda

Negocia bien la fórmula de compra de la vivienda. Si entregas alguna cantidad de dinero a cuenta asegúrate que se deposita en una cuenta bancaria especial que sólo puede ser utilizada para la construcción del edificio donde va a estar tu piso.

La promotora/constructora debe contar con un seguro o aval bancario que te garantice la devolución de las cantidades entregadas más intereses si tu vivienda no se llega a construir o se retrasa su construcción.

Lo más habitual es que se adelante entre un 20% y un 30% del valor de la vivienda durante la construcción y que se pague el resto cuando se entregue la vivienda y se firme la escritura pública de compraventa.

Por supuesto, cada entrega de dinero debe estar perfectamente reflejada por escrito y en ese documento se debe estipular qué pasa si no compras la vivienda o si se retrasa la entrega del piso o si finalmente no se llega a construir. Todos los detalles sobre la vivienda, incluyendo plano y memoria de calidades, deben incluirse en la firma de estas entregas a cuenta.

4.- Sella bien la compraventa y entrega de vivienda

Cuando la vivienda esté acabada pásate a verla con lupa. Asegúrate que está en perfectas condiciones. Revisa los acabados, la pintura y comprueba que todo se ajusta a lo indicado en las memoria de calidades, incluso en las zonas comunes.

La vivienda debe tener licencia de primera ocupación porque sin ella no puedes entrar a vivir, es un documento que concede el ayuntamiento y la constructora/promotora debe tenerlo junto con la cédula de habitabilidad de tu vivienda, el certificado de eficiencia energética y todos los boletines necesarios para que puedas dar de alta tus suministros de agua, luz y gas.

La promotora/constructora también debe tener un seguro decenal para el edificio. Y debe tener esta cobertura:

- Diez años para los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

- Tres años para los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

- Un año para los daños que se produzcan en los elementos de acabado o de terminación de la obra.

Una vez tengas todo esto claro, ya estarás listo para firmar la escritura de compraventa de la vivienda que, por supuesto, también debes revisar con lupa antes de firmar.

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Thursday, 15 June 2017

Bajan las ventas de pisos pero sube su precio

En abril se vendieron 40.005 viviendas a un precio medio de 1.336 € por m2. Si echamos la vista hacia atrás, vemos que estas cifras suponen un descenso interanual del 2% en las ventas y un encarecimiento de su precio del 2,4%. Todo según los datos del Consejo General del Notariado.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un decremento interanual del 1,5% (+3,4% en la serie corregida por estacionalidad) y la de pisos de precio libre un ligero incremento un 0,1%.

Este aumento de las transacciones de pisos libres se debió, exclusivamente, a la expansión de las ventas de pisos de segunda mano (1,2%), ya que la venta de pisos nuevos se redujo un 10,7% interanual. Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró una caída del 3,8% interanual.

En términos de precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en abril costó 1.336 €, reflejando así un encarecimiento del 2,4% interanual. Este aumento del metro cuadrado de las viviendas se debe tanto al incremento del precio de las viviendas unifamiliares (1,1%) como al aumento del metro cuadrado de los pisos (2,6%).

Por su parte, el metro cuadrado de los pisos de precio libre aumentó un 3,5%. Dentro de éstos, el precio del m2 de los de segunda mano se situó en los 1.456 € (2,7% interanual) y el de los pisos nuevos en 1.938 € (13,8% interanual).

Por último, en abril la compraventa de otros inmuebles se situó en 8.952 operaciones (-5,1% interanual), de las cuales un 36,0% correspondieron a terrenos o solares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones se situó en 220 € (1,4% interanual).

Compraventa viviendas

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Thursday, 8 June 2017

Se venden menos pisos que hace un año

Hoy se venden menos pisos que hace un año, en concreto, la compraventa de viviendas registra una bajada anual del 8,6%. Todo según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del Instituto Nacional de Estadística (INE) de abril.

Compraventa Viviendas


Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de compraventas de viviendas entre los meses de marzo y abril en los cinco últimos años. En 2017, la tasa mensual es del –20,4%, lo que supone 31,0 puntos menos que la del año anterior y la más baja del periodo considerado.

Evolución Compraventas Viviendas


En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa disminuye un 8,4% y el de protegidas un 10,3%.

El 17,4% de las viviendas transmitidas por compraventa en abril son nuevas y el 82,6% usadas.

El número de operaciones sobre viviendas nuevas baja un 21,5% y el de usadas disminuye un 5,3% respecto a abril de 2016.

Compraventa Viviendas Registradas


Top Ventas en la Comunidad Valenciana, Baleares y Madrid

Atendiendo a las compraventas de viviendas registradas, las comunidades con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes2 son Comunitat Valenciana (116), Illes Balears (110) y Comunidad de Madrid (103).

Las únicas comunidades que presentan tasas de variación anual positivas del número de compraventas de viviendas en abril son Principado de Asturias (11,5%), Cantabria (7,1%) y
Canarias (5,4%).

Por su parte, La Rioja (–29,6%), Comunidad Foral de Navarra (–20,6%) y Región de Murcia (–18,1%) registran los mayores descensos.

Variación anual compraventa viviendas

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Friday, 2 June 2017

Hipotecas a tipo fijo, a por la corona

El 38,5% de las hipotecas constituidas sobre vivienda son a tipo fijo, según los datos de marzo del Instituto Nacional de Estadística (INE). Parece que el tipo fijo se ha tomado en serio eso de quitarle la corona al tipo variable, que suma el 61,5% del mercado.

Fue a mediados del año pasado cuando las hipotecas a tipo fijo empezaron a subir puntos, en junio de 2016 sumaban el 23,4%, en septiembre ya estaban a un 30% y en noviembre 31,8%. Este año, con el 38,5% de marzo parece que ya están casi rozando la corona.

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 3,23% (un 0,3% superior al registrado en marzo de 2016) y el plazo medio de 24 años.

El tipo de interés medio al inicio es del 3,21% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con una subida del 1,9% respecto a marzo del año pasado) y del 3,28% para las de tipo fijo (un 14,7% menor).

Tipo Interes Medio para Viviendas


Hipoteca de 114.469 euros

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 27.720, un 20,2% más que en marzo de 2016. El importe medio es de 114.469 euros, con un aumento anual del 6,4%.

Importe medio hipotecado sobre viviendas


Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en marzo son Andalucía (5.070), Comunidad de Madrid (4.716) y Cataluña (4.574).

Las comunidades que presentan las mayores tasas de variación anual son Illes Balears (74,8%), Principado de Asturias (66,5%) y Cantabria (46,8%).

Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (771,0 millones de euros), Cataluña (619,4 millones) y Andalucía (495,5 millones).

Hipotecas sobre viviendas por Comunidades Autonomas

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Friday, 26 May 2017

Y van ocho meses de subidas de precios

Poco a poco los precios de los pisos en venta tiran para arriba. El primer trimestre del año pone el precio medio del m2 de vivienda libre en 1.525,8 euros, cifra que supone una variación trimestral del 0,9% e interanual del 2,2%. Es el octavo trimestre consecutivo de subida nominal de los precios, todo según el Ministerio de Fomento.

Este octavo trimestre de subida parece que pone fin a los 26 trimestres de caídas interanuales iniciadas a finales de 2008.

Variaciones anuales en los precios de viviendas en venta


Por su parte, en términos reales, es decir, descontando la inflación, el precio de la vivienda libre experimentó una pequeña caída del -0,5%, fruto del repunte sufrido por el IPC en el primer trimestre.

Precios Vivienda Libre descontando IPC


Por comunidades autónomas, se constata que 11 de ellas presentaron crecimientos interanuales, destacando Cataluña (5,4%); Madrid (4,9%); Ceuta y Melilla (4,2%); Canarias (3,9%); Cantabria (3,0%) y Navarra (2,6%).

Por el contrario, 7 comunidades aún mostraron caídas interanuales, siendo las más destacables, Extremadura (-2,3%), Asturias (-1,7%), Aragón (-1,5%) y Murcia (-1,5%).

Todavía no se llega al máximo de 2008

Según la serie histórica de esta estadística, el valor medio por metro cuadrado en el primer trimestre de 2017 fue un 27,4% inferior al del nivel máximo, alcanzado en el primer trimestre de 2008. Desde el valor mínimo registrado en el tercer trimestre de 2014, el precio se ha recuperado un 4,8%. En términos reales (teniendo en cuenta la variación del IPC) el precio actual refleja una caída desde máximos del 32,7%.

Evolución del precio de la vivienda

El valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en 1.781,2 euros en el primer trimestre de 2017. Esto supone un crecimiento interanual del 3,1%.

En cuanto a la vivienda libre de más de cinco años de antigüedad, el precio alcanzó los 1.517,6 euros por metro cuadrado, lo que supone una subida del 2,1% en tasa interanual.

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se presentaron en San Sebastián, 3.286,0 euros/m2, Sant Cugat del Vallès, 2.875,8 euros/m2, Barcelona, 2.851,5 euros/m2, Getxo, 2.762,6 euros/m2, Santa Eulalia del Río, 2.747,3 euros/m2, Ibiza, 2.713,5 euros/m2, Pozuelo de Alarcón, 2.659,1 euros/m2 y Madrid, 2.652,0 euros/m2.

Los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se registraron en Elda, 520,0 euros/m2, Jumilla, 575,2 euros/m2, Ontinyent, 581,1 euros/m2, Novelda, 585,8 euros/ m2, Villarrobledo, 593,4 euros/m2 y Alcoy, 608,5 euros/m2.

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Friday, 19 May 2017

Si vendes la casa con pérdidas, NO pagas plusvalía

Si vendes tu piso con pérdidas ya no tendrás que pagar la plusvalía municipal. El Tribunal Constitucional (TC) ha anulado los artículos de la regulación estatal de este impuesto que permitían cobrarlo aunque la vivienda se vendiera por menos de lo que había costado.

El Alto Tribunal considera ahora que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) —conocido popularmente como el impuesto de plusvalía— vulnera el principio constitucional de “capacidad económica” en la medida en que no se vincula necesariamente a la existencia de un incremento real del valor del bien, “sino a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo”.

El País explica que esta sentencia del TC extiende a todo el territorio nacional la decisión que había adoptado previamente para el territorio foral de Gipuzkoa. En una sentencia dictada el pasado 11 de mayo, el Alto Tribunal ha vuelto a dar la razón al contribuyente en idénticos términos a la sentencia foral.

El tribunal concluye que a partir de ahora corresponde al legislador llevar a cabo “las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto que permitan arbitrar el modo de no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana”.

hipoteca

Cómo beneficiarse de esta sentencia para recuperar lo pagado

Las personas que pueden evitar pagar la plusvalía o recuperar lo pagado son:

1.- Los que hubieran obtenido una sentencia desestimatoria firme, pero en el procedimiento hubieran alegado la inconstitucionalidad del impuesto. Ahí se puede iniciar un procedimiento de responsabilidad patrimonial del Estado legislador.

2.- Los que han presentado una autoliquidación del impuesto, porque así lo preveía la Ordenanza municipal. Tienen cuatro años para solicitar la rectificación, contados desde que finalizó el plazo para presentar dicha autoliquidación. En esa rectificación se debe solicitar la aplicación de la sentencia del Tribunal Constitucional.

3.- Los que en su día no recurrieron pueden intentar recuperar lo ya pagado iniciando un procedimiento especial de revisión para actos nulos de pleno derecho (artículo 217 de la Ley General Tributaria). Aunque, como no hay ningún supuesto de nulidad específicamente previsto para estos casos, el proceso es difícil y puede llegar a una desestimación.

Quiénes NO pueden beneficiarse de la sentencia del Tribunal Constitucional

Las personas que tengan ya una sentencia firme con fuerza de cosa juzgada no pueden beneficiarse de la sentencia del Tribunal Constitucional.

Tampoco pueden recuperar el dinero ya pagado los que recibieron en su día una liquidación del Ayuntamiento y no la recurrieron, o lo hicieron, pero obtuvieron finalmente una resolución administrativa o una sentencia judicial desestimatoria. En este caso la liquidación será firme y no podrá ser revisada.

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Thursday, 11 May 2017

La venta de pisos sube un 27%

La venta de pisos ha registrado una subida interanual del 26,9%, según los datos de marzo del Instituto Nacional de Estadística (INE). El número de operaciones sobre viviendas nuevas sube un 21,2% y el de usadas se incrementa un 28,3%. ¿Volvemos a estar en una burbuja?

Compraventa viviendas

Las comunidades que presentan las mayores tasas de variación anual del número de compraventas de viviendas son Cantabria (48,3%), Aragón (45,2%) y La Rioja (41,4%).

Por su parte, Canarias (–3,5%), Extremadura (11,5%) y Comunidad de Madrid (14,9%) registran las tasas de variación anual más bajas en marzo.

Variación Compraventa Viviendas por Comunidades Autónomas

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Thursday, 4 May 2017

Dónde se paga la hipoteca más cara (y la más barata)

Durante el año pasado se pagó una media de 522,64 euros al mes por la hipoteca de una vivienda en España. ¿Y dónde se paga más? en Madrid (744 euros al mes) ¿y menos? en Extremadura (332,61 euros al mes).

Cuota Hipoteca en España

La diferencia entre las cuotas más altas y las más baratas es del 55,3% ya que los madrileños pagan más del doble de media que los extremeños. Así lo apunta Cincodias que utiliza datos del Anuario Registral Inmobiliario, quien también señala que esta gran divergencia se debe a las abismales diferencias en precios de los pisos de unas zonas a otras, porque los madrileños no ganan más del doble que los extremeños.

En lo que respecta al porcentaje de cuota hipotecaria sobre el coste salarial, los mayores niveles se alcanzaron en Baleares (con el 38,7%), seguido de Madrid, con el 32,5% y Cataluña, con un 30,24%.

Por el contrario, las mejores condiciones de accesibilidad correspondieron a Extremadura, donde los hogares dedican el 21,2% de su salario a pagar la hipoteca, seguida de La Rioja, con el 21,8% y Asturias, con un 21,9%. Menos Baleares y Madrid, que lo roza, el resto de regiones cumple con la premisa que sostiene la banca de no comprometer más de un tercio de la renta para pagar la hipoteca.

Las hipotecas baratas se van a acabar

Los 522,64 euros al mes pagados de media por una hipoteca de vivienda en 2016 marcaron un mínimo histórico, mínimo si lo comparamos con el máximo alcanzado en 2008 que con 829,54 euros/mes se colocaba un 37% por encima.

En el Colegio de Registradores ya apuntan que ese mínimo histórico del año pasado fue debido a que los tipos de interés continuaron moderándose, aunque fue apenas 0,38 puntos porcentuales.

También ayudó que se produjera un leve alargamiento de los plazos de contratación combinado con una suave subida salarial (del 0,4% de promedio). Pero esta tendencia va a cambiar a corto y medio plazo.

Por un lado, el recorrido a la baja de los tipos de interés está próximo a tocar suelo. por otro, ya se está viendo una subida en el precio de los pisos y los expertos vaticinan que este año acabará con una revalorización medio del 3%. Y, aunque todavía falta por ver cuál será la repercusión de la nueva regulación hipotecaria que prepara el Gobierno, todo hace prever que la cuota hipotecaria volverá a subir.

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Friday, 28 April 2017

¿Dónde se venden más pisos?

La compraventa de viviendas ha crecido en todas las comunidades autónomas excepto Aragón (-7,3%) y Navarra (-2,8%). Son datos del cuarto trimestre del año pasado recogidos por el Consejo General del Notariado donde se apunta un crecimiento medio nacional del 9,4%. Pero, ¿dónde se vende más? en Cataluña (20,3%), Cantabria (15,1%), Baleares (13,7%), Castilla-La Mancha (13,1%), Comunidad Valenciana (12,8%), Castilla y León (11,9%) y Madrid (8,7%).

Compraventa Vivienda


En la otra punta, en la de los crecimientos más moderados, están La Rioja (1,2%), Islas Canarias (2,2%) y País Vasco (3,1%), entre otras.

Subida de un 3,6% en los precios

Los precios nacionales promedio por m2 tuvieron un crecimiento medio interanual en el 4T16 del 3,6%, alcanzando en media los 1.336 €, cifra ampliamente superada en Baleares (2.117 €), País Vasco (2.114 €) y Madrid (1.923 €). Por su parte, el precio medio por m2 ha caído tan sólo en tres autonomías: Aragón (-5,5%), Extremadura (-3,5%) y País Vasco (-2,1%). De las comunidades autónomas que han incrementado sus precios medios cabe destacar Navarra (12,7%), seguida de Canarias (10,1%) y Castilla-La Mancha (7,2%).

Precio Compraventa Vivienda


Los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda han mostrado un crecimiento interanual elevado (8,0%), con grandes incrementos en Illes Balears (23,7%) y Cataluña (16,4%) y mostrando sólo Aragón (-8,0%), Murcia (-6,7%), Extremadura (-4,2%) y Navarra (-1,6%) decrementos interanuales en el cuarto trimestre del año pasado.

La cuantía promedio de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda se incrementó, en media, un 1,9% interanual. Por encima de la media nacional destaca el crecimiento observado en La Rioja (31,8%), Asturias (18,8%), Navarra (13,1%) y Castilla-La Mancha (10,1%). Por su parte, la cuantía promedio descendió en seis CC.AA., destacando Extremadura (-8,3%).

El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 43,1%. La autonomía donde el porcentaje de viviendas financiadas es más alto es el País Vasco (63,6%), mientras que en el otro extremo se sitúa la Comunidad Valenciana (29,8%).

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Wednesday, 19 April 2017

Sube la venta de pisos y (un poco) su precio

La compraventa de viviendas experimenta un incremento interanual del 9,9% y un encarecimiento del 2,5% interanual. Es decir, sigue subiendo la venta de pisos y empieza a verse una tendencia alcista (leve) en el precio. Todo según los datos del Consejo General del Notariado que corresponden a las operaciones realizadas en el mes de febrero de 2017.

Compraventa Viviendas Febrero 2017

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un incremento interanual del 11,2% (11,9% en la serie corregida por estacionalidad) y la de pisos de precio libre del 12,9%. Este aumento de las transacciones de pisos libres se debió, exclusivamente, a la expansión de las ventas de pisos de segunda mano (14,5%), ya que la venta de pisos nuevos se redujo un 1,7% interanual. Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 5,1% interanual.

En términos de precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en febrero costó 1.305 €, reflejando así un encarecimiento del 2,5% interanual. Este incremento del metro cuadrado de las viviendas se debe, tanto a la subida del precio de las viviendas tipo piso (2,6%) como al incremento del precio de las viviendas unifamiliares (1,9% interanual).

Por su parte, el metro cuadrado de los pisos de precio libre aumentó un 2,3%. Dentro de éstos, el precio del m2 de los de segunda mano se situó en los 1.426 € (2,0% interanual) y el de los pisos nuevos en 1.809 €, mostrando un encarecimiento interanual del 8,7%.

Precio Compraventa Viviendas Febrero 2017


Crece un 2,6% el número de hipotecas

Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble se incrementaron en febrero un 2,6% interanual (17.691 préstamos), debido tanto al incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de una vivienda (2,5% interanual) como al
aumento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles (3,8% interanual).

La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 132.215 € (0,4% interanual). En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 125.445 €, suponiendo un ligero incremento del 0,6% interanual y para el resto de inmuebles el préstamo promedio alcanzó los 210.515 € (-3,4% interanual).

Los préstamos destinados a la construcción mostraron en febrero un aumento interanual del 3,5%, hasta los 439 préstamos. La cuantía promedio de los mismos fue de 524.021 €, recogiendo así una fuerte expansión interanual del 22,7%. Por su parte, la cuantía media de los préstamos para la construcción de una vivienda se incrementó un 34,8% hasta los 381.631 € (355 operaciones).

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