Actualidad del mercado inmobiliario

En la compraventa de un solar se pacta que: Todos los gastos e impuestos que se originen como consecuencia de la presente transmisión, serán de cuenta exclusiva de la parte compradora.

En una posterior actuación inspectora de la Administración Tributaria, se les comunicó que el impuesto aplicable a la transmisión era el IVA y que, al no haberse liquidado, fue exigido a los vendedores-actores como sujetos pasivos del impuesto, por un importe de 221.448,41 euros.

Se reclama ese importe a los compradores, más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda. El Juzgado estima la demanda y la Audiencia revoca esa sentencia.

El Tribunal Supremo –s. veintinueve de Diciembre de dos mil once- anula la sentencia de la Audiencia y ratifica la del Juzgado condenando a pagar a la parte compradora la cantidad de 221.448,41 euros (doscientos veintiún mil cuatrocientos cuarenta y ocho euros con cuarenta y un céntimos), más el interés legal de dicha suma desde el 24/06/2005.

Todo ello con base en que la sentencia de la Audiencia:

Efectuó una interpretación del apartado cuatro del contrato suscrito por los litigantes con apoyo en normas administrativas, y ha omitido que nos encontramos ante un proceso civil cuya cuestión primordial queda centrada en la interpretación de una cláusula contractual, permitida por el principio de autonomía privada o de libertad contractual sancionado en el artículo 1255 del Código Civil.

Ha vulnerado el artículo 1281.1 del Código Civil, pues los términos del apartado cuarto del contrato son absolutamente claros y la respuesta de la sentencia de apelación, con fundamento, como antes se indicó, en preceptos de leyes administrativas, contradice la lógica y la letra del texto interpretado, de modo que resulta evidente que la cantidad entregada por la parte actora a la Administración Tributaria con ocasión del cobro del IVA será de cargo de la parte demandada, ya que, en el contrato celebrado, asumió la obligación de pago de todos los impuestos, salvo el de Plusvalía.

En definitiva la resolución de la Audiencia infringe el artículo 1281.1 del Código Civil, al ser contraria a la lógica y las palabras del texto interpretado.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
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Dicen los entendidos que un comprador decide si le interesa un piso en 60 segundos. Ese es el tiempo que tienes para captar su atención si estás vendiendo tu hogar. ¿Cómo compites con las otras muchas viviendas que también anuncian sus bondades en Internet? Con ingenio, lógica y estos trucos:

1.- Haz que tu precio sea atractivo

El primer filtro que usa un comprador es el precio, a partir de ahí se va fijando en los detalles de los pisos. Esa es tu primera arma. Investiga qué precios están pidiendo por los pisos de tu zona, compara sus características con la del tuyo y ofrece un precio atractivo. Si eres demasiado caro no lograrás atraer a nadie, por muy pintado que hayas dejado el piso o bien distribuidas que tengas las habitaciones.

Para saber si lo que pides se ajusta a lo que hay en el mercado hay muchas herramientas online que te pueden ayudar. Sin ir más lejos en Ventadepisos.com tenemos informes mensuales sobre la Evolución del Precio de Venta de Viviendas de Segunda Mano en España que te puede ayudar a fijar un precio por tu piso.

Por supuesto, la flexibilidad en el precio también dependerá de la necesidad que tengas de vender el piso. Debes plantearte un calendario con los meses que tienes para hacerlo y oscilaciones de precio a la baja de acuerdo a él.

2.- Entra por los ojos

Cuida las fotos de tu piso. Arréglalo hasta el último detalle y busca los mejores ángulos. Lo mejor es usar la luz natural. Y haz fotos hasta la saciedad para luego tener dónde escoger. Que se vea toda la casa de una forma progresiva. Empieza con el salón, pasa por la cocina, cuartos y termina con la terraza.

3.- Disponibilidad 100%

Pon todas las formas de contacto posible: teléfono, email, chat … Y prepárate para enseñar el piso a cualquier hora de cualquier día. Fundamental: responde enseguida a las llamadas o emails porque el que primero responde se lleva el mejor premio.

El índice general de precios de vivienda registró en el cuarto trimestre de 2011 un descenso del -1,5% respecto al trimestre anterior. La tasa de variación interanual fue del -6,8%, según la última Estadística del Precio de Vivienda del Ministerio de Fomento. En cuanto a la distribución regional, las caídas por encima de la media nacional (-6,8%) se localizaron en Aragón (-10,4%), Madrid (-8,2%), Andalucía (-7,8%), Cataluña (-7,7%), La Rioja (-7,6%), Canarias (- 7,5%) y Murcia (-7,1%). La Comunidad Valenciana se sitúa en la media nacional, con una caída de -6,8%. Con caídas inferiores se situaron Islas Baleares (-6,7%), Galicia (-6,4%), Castilla y León (-6,3%), Castilla la Mancha (-5,5%), Navarra (-4,0%), Cantabria (-3,3%), País Vasco (- 3,1%), Asturias (-2,7%), Extremadura (-2,1%) y Ceuta y Melilla (-2,0%).

En el cuarto trimestre de 2011, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre en España fue de 1.701,8 euros, lo que representa una variación anual del -6,8% y trimestral del -1,6%. Según la serie histórica de esta estadística, el precio medio por metro cuadrado ha descendido un 19,0% desde su nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008.

Por comunidades, las mayores caídas en tasa interanual se han producido en: Aragón (-10,5%), Madrid (-8,3%), La Rioja (-8,0%), Andalucía (-7,9%), Canarias (-7,9%) y Cataluña (-7,8%).

En el lado opuesto, Extremadura (-1,8%), Ceuta y Melilla (-2,0%), País Vasco (-3%), Asturias (-3,4%) y Cantabria (-3,5%), marcan los menores descensos.

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta dos años de antigüedad se situó en 1.721,1 euros. La variación interanual fue del -5,9%.

En cuanto a la vivienda libre de más de dos años de antigüedad el precio alcanzó los 1.691,8 euros por metro cuadrado, con una caída del 7% en tasa interanual.

Por municipios mayores de 25.000 habitantes, los precios más elevados se presentan en San Sebastián, 3.870,4 euros/m2, Getxo, 3.268,6 euros/m2, Alcobendas, 2966,2 euros/m2, Leioa, 2.891,9 euros/m2, Barcelona, 2.885,7 euros/m2, Bilbao, 2.885,1 euros/m2, Sant Cugat del Vallés, 2.865,4 euros/m2 y Madrid, 2.863,8 euros/m2.

Los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se registran en Hellín, 686 euros/m2, Ontinyent, 790,8 euros/ m2, Jumilla, 800,1 euros/m2, Villena, 810,5 euros/m2 y Crevillent, 811,4 euros/m2.

¿Ya te has decidido a trabajar en casa? ¿O quizá, simplemente necesitas un espacio donde ordenar papeles o terminar el trabajo que te traes de la oficina?

Sea como sea, no siempre es fácil sacar espacio a una vivienda para montar un despacho. Lo ideal sería disponer de una habitación entera para ello, pero cuando no es posible hay otras alternativas. Una de ellas, diseñar un espacio de doble uso. Esta opción requiere una cuidadosa planificación y elección de mobiliario.

Veamos algunas pautas que pueden ayudarte en la tarea:

- En primer lugar, decide cuál será la función primaria de la habitación y diseña el espacio de acuerdo a esta decisión. En el caso de un dormitorio de invitados, por ejemplo, si su función principal es la de dormitorio, tendrás que pensar en la forma de ocultar o disimular el escritorio, quizá reconvirtiéndolo en tocador adosado a una pared; y si es la de despacho, habrá que ver cómo incorporar la cama, para lo que sería una buena solución un sofá-cama o una cama abatible que se disimule en un frente de armarios.

- Piensa bien dónde vas a situar la superficie de trabajo y el ordenador y demás aparatos para, en caso necesario, resituar los enchufes en la habitación. Si no tienes ganas de obras, al menos ordena todo el cableado mediante regletas ocultas bajo la mesa o sobre el zócalo, para que no invada la habitación, impidiendo que sirva adecuadamente a otra función.

- El sistema de almacenaje del material de oficina, archivos y demás papeleo debería adaptarse al estilo elegido para este ambiente, en función también de cuál sea su otro uso. Si el despacho comparte espacio con el salón, pueden utilizarse archivadores muy neutros que no desentonen en la librería si están a la vista o en el caso de un dormitorio, unas cajas dentro del armario o un chifonier al lado de la mesa, pueden hacer un buen papel como archivador.

- No utilices muebles que se identifiquen claramente como mobiliario de oficina. Una bonita mesa de cristal y unas sillas cómodas lo mismo pueden servir como equipamiento para un comedor, que como mesa de despacho o reuniones.

- Si el espacio se utiliza por igual para ambas funciones, el orden es imprescindible y en ese caso, nada mejor que módulos de almacenaje cerrados en los que se planifique espacio incluso para los aparatos. Un armario o estantería con puertas modular que ocupe toda una pared, sólo ocupa unos 40cm. de fondo y si además es del mismo color que ésta, no ocupará espacio visualmente.

Doris Soro Torán
INTERIORISTA
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El presidente de Gobierno, Mariano Rajoy, había anunciado que se mantendría el IVA superreducido (4%) solo para la compra de vivienda habitual de nueva construcción. Pero el Real Decreto sobre Medidas Urgente abre el abanico a todo tipo de vivienda nueva que se venda desde el el 1 de enero al 31 de diciembre de 2012: ya sea primera vivienda, habitual, vacacional, para alquilar, por inversión, de lujo … Todas gozarán del IVA al 4%, el que se destina a los productos de primera necesidad.

Así lo dice el Real Decreto en su página 146633:

“Disposición transitoria cuarta. Tipo impositivo aplicable del Impuesto sobre el Valor Añadido a las entregas de viviendas.

Con efectos desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y vigencia exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2012, se aplicará el tipo reducido del 4 por ciento del Impuesto sobre el Valor Añadido a las entregas de bienes a las que se refiere el número 7.º del apartado uno.1, del artículo 91 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.”

¿Por qué para un IVA superreducido para todo tipo de viviendas?

Fuentes del Ministerio de Vivienda han explicado a El Mundo que pese a que el nuevo Gobierno quería prorrogar la reducción del IVA del 8% al 4% solo para compra de vivienda habitual, “esto no será posible, al ser el IVA un impuesto que no recoge la discriminación por tipo de vivienda”, según Hacienda.

Más información
El Mundo: Rajoy se ‘olvida’ de matizar la rebaja del IVA al 4% sólo a la vivienda habitual
El Mundo: Hacienda reconoce que no puede aplicar el IVA al 4% sólo a las viviendas habituales

“Un total de 510.000 familias habrán perdido su casa producto de las consecuencias de la crisis económica” desde 2008 a 2015, según un estudio realizado por la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes) sobre el impacto de la mora hipotecaria en España. Por su parte, los bancos tendrán que asumir unas pérdidas de 34.000 millones de euros procedentes de hipotecas a particulares.

Cómo se pierde el hogar

-De 2008 a 2011: “150.000 ya han perdido su vivienda y soportan deudas que impiden cualquier oportunidad de encauzar su futuro”.

- De 2012 a 2015: “135.000 familias están sufriendo un proceso de ejecución hipotecaria”. A estas cifras hay que sumarles, “si no se toman medidas urgentes”, otras “133.000 que ya no pueden seguir pagando su hipoteca” y las “100.000 que dejarán de hacerlo en los próximos dos años por el aumento del paro”.

Cómo afecta a los bancos

Afes indica que la banca ya habría ejecutado créditos para compra de vivienda por importe de 18.750 millones de euros, pero “la mayoría de estas subastas han quedado desiertas”. En este sentido, apunta que el procedimiento judicial y administrativo supone “un importante desembolso que puede llegar al 20% del valor de la casa”. De este modo, Afes prevé que “el precio de los inmuebles en poder de los bancos se verá ahora forzosamente reajustado al valor del mercado real”.

Más información
El Mundo: Más de medio millón de familias perderá su casa de 2008 a 2015

En general, los objetivos de una buena distribución, tanto cuando se trata de mobiliario, como de la distribución de la tabiquería en una vivienda, son los mismos: sacarle el máximo partido al espacio disponible, conseguir fluidez de uso entre las distintas zonas y aprovechar la entrada de luz natural.

En el caso del salón-comedor, centro neurálgico de la mayoría de nuestras casas, estas son algunas claves para conseguirlo:

1. Valora tus necesidades y la forma en que lo usas.
Antes de decidir el amueblamiento de tu salón, medita un poco sobre tu modo de vida: ¿Te gusta reunir a unos cuantos amigos para ver el fútbol? Necesitas más plazas de asiento. ¿Comes siempre en la cocina y cuando tienes invitados sois demasiados para caber en el salón? Pues no necesitas mesa de comedor o al menos no tenerla siempre puesta con sus sillas; baraja otras opciones o simplemente, prescinde de ella.

2. Respeta las distancias.
Ten en cuenta las distancias mínimas entre las diferentes piezas de mobiliario para que su uso sea lo más cómodo posible. Por ejemplo, si sólo te cabe la mesa de comedor con sus sillas, pegada a la pared y te resulta imprescindible, busca alternativas, como las consolas que se transforman en mesa.

3. Potencia la entrada de luz natural.
No coloques los muebles de forma que obstaculicen la entrada de luz. Encara los muebles principales hacia las ventanas, potenciando las vistas, en lugar de orientarlos hacia el interior de la habitación.

4. Delimita ambientes.
Si en un mismo espacio se van a desarrollar varias actividades, es conveniente diferenciarlas en distintas zonas. Puede hacerse separándolas mediante piezas de mobiliario, preferentemente bajas para no cerrar demasiado la visión de conjunto ni obstaculizar la luz; utilizando la estructura misma de la habitación o bien mediante alfombras o paños de pared pintados de diferente manera.

5. Elegir muebles del tamaño adecuado.
Es importante que guarden la debida proporción respecto al espacio. Si son muy grandes, darán sensación de agobio y si son demasiado pequeños el ambiente se verá vacío y lucirán menos.

6. Asegura una circulación fluida.
No hay que recargar demasiado el espacio y debemos asegurarnos de facilitar los distintos recorridos posibles dentro de la habitación. En este sentido, es importante no obstaculizar la apertura de puertas y ventanas y evitar en lo posible que el sofá quede de espaldas a la puerta de acceso al salón o a una salida al exterior.

Doris Soro Torán
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Los que compraron su vivienda habitual en 2011 se podrán beneficiar fiscalmente en su Declaración de la Renta de este año. Es decir, no perderán ni un solo año de beneficio fiscal porque el Gobierno ha restaurado esta desgravación con caracter retroactivo. Es una buena noticia escondida entre todos los recortes del Real Decreto Ley de Medidas Urgentes de Orden Económico y Social aprobado en el Consejo de Ministros del 30 de diciembre. Ahí se dice: “Se recupera la desgravación en el IRPF por adquisición de vivienda habitual en las mismas condiciones que existían hasta el 31 de diciembre de 2010. Esta medida se aplicará con carácter retroactivo desde enero de 2011″.

La limitación impuesta por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, que solo permitía esta deducción a las rentas inferiores a 24.107 euros, no llegará a aplicarse y su único efecto será el adelanto de la decisión de compra que muchos decidieron llevar a cabo en la recta final de 2010 para no perder la desgravación. Para que nos entendamos: los contribuyentes pueden deducirse el 15% sobre un máximo de 9.040 euros (unos 1.350 euros).

Más información
El Mundo: Los que compraron vivienda durante 2011 no perderán ningún año de deducción

El Euribor, principal indicador al que están referenciadas las hipotecas en España, ha estrenado 2012 con una bajada de diez milésimas en tasa diaria que le sitúa en el 1,937%.

El índice cerró 2011 en el 2,004%, es decir, el mínimo en tasa mensual desde el pasado mes de marzo de 2011, cuando terminó en el 1,924%, y según los expertos consultados por Europa Press mantendrá su caída este año.

Los analistas justifican su previsión en que el Banco Central Europeo (BCE) podría bajar los tipos de interés hasta el 0,5% a lo largo de 2012, a lo que se suma el diferencial aún existente entre el Euribor y el precio oficial del dinero.

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El Mundo: El Euribor arranca el año con una bajada de diez milésimas

La sentencia del Tribunal Supremo (1/12/2011) estudia un contrato de opción de compra en el que se establece un precio –prima- de la opción de 550.000€ y un precio de compra de 1.771.404€ al que se imputará la cantidad anterior con un plazo de opción de cinco meses.

Se acuerda además en esa escritura pública:

• Si no se ejercita la opción en tiempo y forma, el vendedor/concedente de la opción, retendrá la prima sin necesidad de justificar daño o perjuicio alguno.

• En el supuesto de no ejercitarse la opción en el plazo fijado, el vendedor/concedente de la opción quedará libre del compromiso de venta, pudiendo disponer libremente de las fincas sin limitación alguna.

• Si quien incumple es el vendedor/concedente de la opción vendrá obligada a devolver la prima de la opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios sin necesidad de tener que acreditar los mismos.

El Tribunal Supremo considera que se trata de un contrato de opción sujeto a arras penitenciales como resulta de la voluntad indubitada de las partes que exige la jurisprudencia y no aparece causa alguna que permita dudar de su validez y no desnaturaliza el contenido típico de la opción, sino que impone una previsión y una sanción para una y otra de las parte, en aras al principio de la autonomía de la voluntad.

Pedro Hernández, abogado
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