Actualidad del mercado inmobiliario

La búsqueda y tramitación de una hipoteca puede ser más difícil que encontrar el piso. Para que tengas las cosas claras cuando empieces tu caza de la hipoteca perfecta, Vera Grande, abogado y experta de La Comunidad, te cuenta lo que te exigirán en el banco, cómo elegir el préstamo que más te conviene y los gastos que generará.

1.- Quién puede obtener un préstamo hipotecario

2.- Cómo escoger la hipoteca que más te conviene

3.- Qué gastos genera un préstamo hipotecario

Y por si fuera poco, aquí te dejamos el simulador de hipotecas. de Hipotecasypisos.

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A.- Gastos Previos a la formalización:

Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la concesión de un Préstamo Hipotecario que se han detallado anteriormente, las Entidades Financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes trámites:

La Tasación: La vivienda ha de ser tasada, es decir valorada por un perito independiente de la Entidad Financiera. Esta tasación es necesaria y el perito que la realice conviene que pertenezca a una empresa oficial inscrita en el registro del Ministerio de Economía y Hacienda.

Verificación registral: Consiste en comprobar la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar.

Ambos trámites originan una serie de gastos que son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo.

Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del Préstamo Hipotecario en un plazo que, normalmente, oscila entre l5 días y un mes.

B.- Gastos de formalización:

Comisión de apertura: Se trata de una comisión que cobra la Entidad Financiera por una sola vez, al inicio del Préstamo. Se suele establecer como porcentaje sobre el importe del Préstamo.

Comisión de subrogación: La subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un Préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del Préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del Préstamo. Normalmente se produce cuando una persona adquiere una vivienda directamente a un promotor-constructor.

La Entidad Financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque en este caso no se cobrarán las comisiones de apertura u estudio.

Gastos de notaría: corresponde al gasto de realización de escritura pública otorgada por Notario. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos, los cuales varían según el número de folios que tenga la escritura.

Impuestos oficiales: La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un porcentaje. En la actualidad es el 0′50% sobre el valor total garantizado (Principal, intereses, gastos).

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: Formalizada la escritura del Préstamo Hipotecario, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.

El acto de inscripción en el Registro lo realiza la Entidad Financiera que ha concedido el Préstamo.

C.- Otros gastos posibles:

Intereses de demora: Es el tipo de interés a aplicar a aquellas cantidades que, llegando su vencimiento, o sea su fecha de pago, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago.

Comisión de cancelación anticipada y comisión de entregas a cuenta: Generalmente las Entidades Financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el Préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del Préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el Préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la Entidades Financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta.

Comisión por modificación de contratos: Esta comisión se aplica en el caso que, a petición del cliente y aprobado por la Entidad Financiera, se modifiquen durante la vida del préstamo algunas de las condiciones establecidas inicialmente en el contrato. El importe de la misma se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación.
El objetivo de esta modificación es compensar a la Entidad Financiera de los trámites administrativos necesarios para proceder a la modificación del contrato original.

Comisión por reclamación de cuotas impagadas: En el caso de existir cuotas impagadas, las Entidades Financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en el que regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato.

Comisión por emisión y gastos de envío de los recibos: La comisión por emisión no es muy usual, viene a ser un importe fijo que una Entidad Financiera repercute en cada uno de los recibos de Préstamo por los que le origina la confección de los mismos.

Los gastos de envío suponen repercutir al cliente los costes que se le originan a la Entidad Financiera por el envío de los recibos del Préstamo al domicilio indicado por el cliente.

La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla.

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Ante el interés despertado por resucitar la vieja fórmula del pago a plazos del piso al dueño en lugar de pagárselo al banco en forma de hipoteca, vamos a darte más detalles sobre cómo hacer la operación. Pedro Hernández del Olmo, que rescató la idea del olvido y es también experto de La Comunidad, lo cuenta todo en un nuevo post: Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios (2) y nosotros también lo recogemos aquí:

Cómo comprar tu piso a plazos al propietario

Todo depende del vendedor que te toque:

A) Entidad bancaria o de crédito que se lo ha adjudicado por impago del anterior propietario: aquí no hace falta añadir ningún comentario.

B) Promotoras/Inmobiliarias: Sin entrar en análisis financieros sobre la oportunidad de la venta con ese procedimiento es evidente que si acudiendo al sistema hasta ahora vigente, crédito hipotecario bancario, no es posible vender nada y la empresa se encuentra en graves problemas por la falta de ventas, la solución de asumir la financiación en la forma que se hacía en los años 60/70 será la situación más recomendable para subsistir.

C) Particulares

Podemos distinguir tres supuestos principales:

I) Inmueble libre de cargas: El dueño que necesite enajenarlo con urgencia debe pactar con el comprador el precio y la forma de pago. Lo habitual será recibir una entrada (10 o 20%) en el momento de la entrega y el resto aplazarlo con garantía hipotecaria. Ese aplazamiento puede ser con o sin intereses y mediante cuotas fijas y variables. En Hipotecas hay instrumentos para realizar los oportunos cálculos y simulaciones.

II) Inmueble con un precio de venta de 100 sobre el que pesa un crédito hipotecario de 10: Es evidente que el vendedor ha de recibir en el momento de la venta más del 10% del precio para cancelar la hipoteca y actuar como en el caso anterior.

III) Inmueble en el que el crédito hipotecario que lo grava es superior al precio que se puede obtener por él (hipoteca basura): En este caso la venta es absolutamente desaconsejable por su imposibilidad. Si no existiese otra solución, el vendedor se verá obligado a entregar al comprador su casa y en dinero la diferencia antes reseñada, quedando éste último subrogado en el crédito hipotecario, para lo cual incluso puede ser necesaria la autorización del acreedor hipotecante. Sin embargo esta solución tan dolorosa puede, en determinados casos, resultar más conveniente en lugar de esperar a que el acreedor ejecute la hipoteca por falta de pago.

La vía imaginativa: Permuta o Trueque

Imaginemos un ciudadano que está pagando 1.500 euros/mes de hipoteca y no puede mantener el esfuerzo, estando dispuesto a ir a una vivienda de peor calidad, por el contrario otra persona que está pagando 600 euros/mes y quiere una mejor vivienda con mayor endeudamiento pero necesita vender su actual vivienda. Si ambos consiguen ponerse de acuerdo en una permuta podrían solucionar sus problemas de un solo golpe.

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El Sr. Navarro hace la siguiente pregunta:

“¿Qué pasa si la vivienda que quiero vender tiene una hipoteca, la podría vender igualmente?”

Mi respuesta:

Puede vender la vivienda hipotecada si en la escritura (y en el contrato de señal previo) hace mención a su existencia. El banco que preste dinero al comprador se encargará de hablar con el banco hipotecante y resolver el tema en el momento de la venta. A usted le retendrán parte del precio para pagar la hipoteca y los gastos de cancelación.

El problema grande existe si el importe pendiente de hipoteca supera el precio de venta, en cuyo caso no encontrará comprador.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Gema González hace la siguiente pregunta:

“Cómo saber las entidades y las promotoras implicadas en la venta de viviendas en stock en Andalucía y cómo solicitar ayudas”

Mi respuesta
Te recomiendo que leas este post: El Gobierno andaluz concede préstamos para comprar viviendas
Y también puedes llamar a este teléfono de la Junta de Andalucía para preguntar por el plan: 902 125 888

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Chema hace la siguiente pregunta:

“Compré una casa en un bloque de pisos en sep 2008, la constructora no vendió ninguno más y dejó el bloque sin terminar, echo un asco, sin vecinos, una casa fantasma, sin luces, con arquetas rotas, sin jardines, etc… ¿legalmente qué puedo hacer?”

Mi respuesta:

Debe reclamar, primero en consumo que es gratis y luego valorar si vale la pena reclamar judicialmente a la promotora. Le aconsejo que hable con el banco que tendrá hipotecadas las viviendas para saber cómo está la situación. El problema es que no funcionará la comunidad de propietarios y los servicios comunes no serán prestados por lo que vivir en el edificio será desagradable. Trate de obtener información y tenga un poco de paciencia para ver como evolucionan los acontecimientos.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Francisco hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Tengo un adosado con piscina, el cual lo vendo en 250000, está en Murcia capital. Del que carga una hipoteca de 112000. Aunque parezca mentira en cuatro meses he tenido varios interesados, pero uno solo comprará, está claro. Me ofrecen un ático a unos 18 km. 105 m. dos plazas de garaje y dos trasteros de 24. libre de cargas y 120000 euros en metálico. Lo cual suma 250000 que era lo que yo pedía. La verdad es que es tentador. ¿Podrían darme su opinión sobre este tipo de permuta compraventa? Gastos, consejos. Mi idea sería cargar la hipoteca actual a la nueva vivienda, quitándole algo de capital. La vivienda a adquirir será alquilada. La cual no me supondrá ‘gastos’”

Mi respuesta
Las dos permutas tributan por separado como dos compraventas por lo que Hacienda gana el doble, y usted paga más en impuestos, notario y en registro de la propiedad (va a tener que pagar Impuesto de transmisiones por la vivienda que adquiere, escritura de permuta en parte, e inscripción en el registro de la nueva propiedad).

Por lo demás es válida y legal. Compruebe que el precio supera el mínimo fiscal en ambos casos.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Sergio hace la siguiente pregunta:

“Tengo hipotecas con más valor que el actual, (lo que está de moda) y me quieren comprar la vivienda por menos importe, ¿qué puedo hacer y qué camino tendría que tomar?”

Mi respuesta:

En primer lugar tienes que percatarte que esa diferencia la vas a perder, si la documentas bien es posible que la traslades a tu declaración de IRPF en concepto de pérdida patrimonial.

En segundo lugar tienes que pactar con el comprador la forma en que va asumir esas hipotecas, se trata de algo no fácil, implica que vas a entregar tu inmueble y pagando además por ello.

Saludos y a tu disposición.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Rafael hace la siguiente pregunta:

“Mi caso es:

Adquirimos una vivienda en ese momento en construcción pero antes que finalizaran las obras tuvimos que renunciar a la compra conscientes que no podríamos cumplir con la hipoteca. En el contrato queda estipulado que la renuncia se penalizará con el 50% del capital aportado. Mi sorpresa es que la promotora me comunica que como no tienen liquidez me devolverán el otro 50% cuando generen dinero, pues me aducen que tampoco expone el contrato cuando se devolvería. Me consta que la empresa Promotora no tiene liquidez, pero puedo presionar a los dos socios solventes para solucionar la devolución, y por último el retrasar el pago para cuando ellos quieran, ¿se penaliza con algún tipo de interés? .

Ruego me aconsejen”

Mi respuesta:

Puede presionar a los socios, pero demandarlos resulta complicado, pues habría que demostrar que usaron la forma social como un fraude (doctrina del levantamiento del velo).

No cuentan intereses sino desde el momento de la reclamación judicial o extrajudicial, por lo que podría reclamar por carta enviada por burofax y advertir de que empiezan a correr intereses.

Es el caso típico al que hice referencia en el blog: Y si no puedes comprar el piso que reservaste a la promotora …

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Francesca quiere librarse de su hipoteca y vender su piso y se pregunta si podría utilizar el sistema descrito en: Cómo comprar un piso sin ir al banco.

“Quiero vender mi piso y olvidarme de la hipoteca, pero leyendo: Cómo comprar sin hipoteca. Mi pregunta es: ¿Hay alguna actuación legal que los hipotecados podamos vender con este sistema? Ya que lo de alquilar para pagar la hipoteca no es factible a largo plazo.

Un saludo”

Respuesta de Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad:

Si el que intenta vender ya tiene hipotecado su piso es evidente que no puede actuar del mismo modo, que sobre un inmueble libre de cargas. Tiene dos opciones:

A) Cancelar la hipoteca y vender.
B) Subrogar al comprador en la hipoteca.

Todo dependerá del importe del crédito hipotecario pendiente en relación con el precio que se pueda obtener por la venta.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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