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Guía práctica para comprar tu piso de segunda mano

Si ya te has dado todas las vueltas que tenías que dar y pateado todas las agencias inmobiliarias del barrio donde quieres vivir y, finalmente, has encontrado el piso que querías. Ahora es hora de empezar con el papeleo. En tu caso estamos hablando de una vivienda de segunda mano. Te dejo aquí un listado de cosas que tienes que tener en cuenta para formalizar la compraventa de tu hogar:

1.- Qué debes mirar en la vivienda
Ya sabes que esa es la casa de tus sueños, pero antes de que la ilusión te ciegue, serénate y comprueba todo este listado para convencerte del todo:
> Estado de las zonas comunes, tanto internas como externas: jardines, fachada, cubierta, portal, ascensor, escaleras.
> Situación de la vivienda dentro del edificio.
> Situación del garaje y del trastero dentro del edificio.
> Distribución de la vivienda: Metros cuadrados útiles y construidos. Cocina y sus electrodomésticos. Habitaciones interiores y exteriores.. Superficies de cada hueco y distancia entre tabiques. Situación de pilares, salidas de humo, ventilación y tuberías. Situación de las tomas de electricidad, luz y TV. Estado de suelos, paredes y techos. Calefacción y agua. Servicios centrales o individuales. Presión del agua en los grifos. Aire acondicionado. Armarios empotrados. Cocina amueblada. Aislamiento térmico y acústico.
> Calidad de los materiales de construcción de la vivienda y del edificio.

2.- Qué papeles debes comprobar
> Registro de la propiedad: solicita una nota simple para saber quién es el propietario y las cargas que, en su caso, existen como por ejemplo hipotecas, derechos de usufructo embargos judiciales o administrativos. En esta nota simple se incluye una descripción de la vivienda que de dará su ubicación, características y superficie, así podrá comprobar que los datos coinciden con la oferta que te hacen.

Es importante que hagas este paso para evitar posibles problemas como, por ejemplo, que en el registro aparezca una anotación de embargo o preventiva de demanda porque en este caso no te recomiendo que la compres. Si la casa está hipotecada aparecerá esto en el registro, en ese caso debes exigir al propietario que la cancele antes de comprarla tú o en el mismo acto ante notario, también puedes subrogarte en la hipoteca. Si la hipoteca ya se ha pagado pero todavía no se ha comunicado al registro, debes exigirle al propietario que lo haga.

También puedes enterarte en el Registro de la Propiedad si la vivienda está alquilada, aunque normalmente no se comunica al registro esto, por lo que es una posibilidad mínima y supongo que habrás visitado la casa y comprobado que nadie vive allí. En el registro también se puede ver si el uso de la vivienda está atribuido a un miembro de la pareja en proceso de divorcio, en ese caso debes asegurarte que esta persona firma también la venta.

> Administrador del edifico: comprueba que el propietario esté al día de los pagos de la cuota de comunidad y cualquier otro gasto como derramas puntuales. Pídele una copia de los estatutos de la comunidad y pregunta sobre el estado del edificio por si hubiera algún problema.

> Ayuntamiento: comprueba que el propietario está al día del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

> Entidad financiera: si el propietario que te vende la casa tiene una hipoteca tienes dos opciones: pídele que cancele la hipoteca delante del notario en el mismo acto de compraventa de la vivienda y antes de firmar o puedes subrogarte en la hipoteca, es decir, hacerte cargo de la misma descontando su importe del precio del piso, eso sí debes conocer de antemano todas las condiciones de esa hipoteca.

> Propietario: si compras a través de un agente inmobiliario pídele su número de colegiado, si es un promotor o contructor debe darte su CIF y datos del Registro Mercantil, si es un particular, su DNI.

3.- Paga las arras para reservar el piso
Normalmente, cuando estás verdaderamente interesado en el piso y quieres comprarlo entregas al vendedor una cantidad para señalizar al operación. Esto es la entrega de arras o señal. Si el contrato llega a feliz término, esa cantidad formará parte del precio a pagar, pero ¿qué ocurre si el contrato no se lleva a efecto? Según Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad, ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna del Tribunal Supremo distingue las siguientes modalidades de ellas:

>Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Tanto doctrina como jurisprudencia entienden mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras.

>Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

>Penitenciales: Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil tiene un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Si estás pendiente de la concesión de la hipoteca cuando vas a firmar o entregar las arras, te recomiendo que incluyas una cláusula por la que podrás desistir de la compraventa si no consigues la hipoteca y recuperar las arras entregadas. El importe dado en las arras debe figurar en la escritura de compraventa como cantidad ya entregada a cuenta del precio o ser descontado del precio del inmueble que se hace constar en a escritura. Si en ésta figura el importe total de la compra sin hacer mención a la cantidad ya entregada como señal o sin descontar su importe, el vendedor puede reclamarle el pago de la totalidad del precio que conste en la escritura pública.

4.- Escritura el contrato de compraventa y regístralo
Una vez hayas escriturado y registrado tu vivienda es oficial: la casa es tuya y se ajusta a la legislación vigente. Normalmente se firma primero un contrato de compraventa y luego se eleva a escritura pública. Una vez que el contrato ha sido elevado a escritura pública debes inscribirlo en el Registro de la Propiedad donde se ubique la vivienda para que el contrato tenga efectos frente a terceras personas. Para hacer esta inscripción tienes que haber pagado los impuestos que te correspondan.

El contrato privado de compraventa normalmente se hace ante notario, pero si no se hace así sigue siendo totalmente válido y obliga a las partes. Tienes que tener cuidado con las cláusulas abusivas y por eso te recomiendo que contrates los servicios de un abogado para que vele por tus intereses, el gasto, comparado con el importe de compra de tu casa, es mínimo y te dará seguridad y evitará problemas futuros.

El contrato privado de compraventa de una vivienda se puede convertir en documento público mediante la firma de una escritura pública ante notario. La escritura pública es condición indispensable para poder inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. A la hora de elevar un contrato a escritura pública no es necesario que hayas satisfecho la totalidad del precio. No obstante, en este caso, la compraventa queda sometida a lo que expresamente se pacte en el contrato, cuando se termine de pagar la vivienda, el vendedor deberá otorgar ante notario la correspondiente carta de pago que complementaría el documento anterior, y que deberás hacer constar en el Registro de la Propiedad.

No obstante, te dejo aquí unos detalles que debes tener en cuenta en la redacción del contrato. El Real Decreto 515/89 exige que el contrato esté redactado con la debida claridad y sencillez, y que responda a los principios de buena fe y justo equilibrio de las obligaciones de ambas partes, prohibiendo expresamente las cláusulas que:

> No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, tipo de interés anual y condiciones de amortización de los saldos pendientes, en su caso.

> Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado o impongan incrementos del precio por conceptos adicionales (incluidas reformas) no sometidas a la decisión del comprador.

> Repercutan sobre el comprador errores o fallos que no le sean imputables.

> Impongan en la primera venta al comprador la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que, por Ley o por su naturaleza, correspondan al vendedor.

> Otorguen a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el contrato.

Pese a ello no es de extrañar que a la hora de firmar el contrato privado de compraventa de una vivienda exista una posición de desequilibrio entre las partes, ya que el comprador se ve obligado a aceptar clausulados redactados de antemano por la parte vendedora, en los que se imponen una serie de condiciones y renuncias que no han sido negociadas y a las que el sólo cabe adherirse (llamados por ello contratos de adhesión).

5.- Qué debe aparecer en el contrato
En todo caso asegúrate de que en el contrato aparezcan bien reflejados los siguientes aspectos:

> Identificación del comprador y del vendedor: nombre y apellidos, edad, domicilio, NIF o CIF y, en el caso de sociedades, declaración de que la persona que firma es su apoderado o representante legal.

> Reconocimiento de la capacidad legal para actuar de ambas partes.

> Identificación del inmueble que se vende: se deben aportar planos y memoria de calidades, especificándose sus linderos, descripción y valoración de los posibles anejos, superficie propia (útil y/o construida). Se debe precisar si en la venta se encuentra incluido o no algún tipo de mobiliario (si hay muebles se debe indicar cuáles). El plano de la vivienda y la memoria de calidades, señalando específicamente que forma parte del contrato.

> Escritura de propiedad: referencia registral y estado de cargas (hipotecas, embargos, inquilinos …).

> Objeto del contrato.

> Precio de la venta y forma de pago. Se debe detallar un desglose de los impuestos. Si hay subrogación en la hipoteca se deben especificar las condiciones.

> Posibilidad de desligarse del contrato y bajo qué condiciones y requisitos.

> El momento de entrega de las llaves.

> Reparto de gastos: Indicar quién va a satisfacer los gastos del contrato, así como los impuestos que pudieran derivarse de la operación de compraventa.

> Arras: si se ha hecho entrega de arras a cuenta del precio final se debe hacer mención a la cantidad entregada y que se descuenta del precio final

> Fecha para la formalización de la escritura pública.

> Consecuencias de la rescisión del contrato.

> Declaración de sometimiento a los Tribunales de la localidad donde radique la vivienda.

> Fecha y firma de todas las partes contratantes.

> Si en el acuerdo de compraventa existen entregas a cuenta o aplazamientos de pago, también deberá figurar: Si el comprador acepta subrogarse en el préstamo que fue concedido al vendedor. Si se va a comprar a plazos, deberá constar con claridad el precio total al contado, el interés que se cobra por el aplazamiento del pago (que no es obligatorio), el precio total con intereses y la cantidad periódica que habrá que pagar. En las cantidades entregadas a cuenta, el aval bancario o de una compañía de seguros que se presta para garantizar la devolución de las cantidades entregadas por el comprador. La cuenta corriente que se haya abierto únicamente para ingresar dichas cantidades, y que sólo se utilizará para satisfacer los costos de la construcción. Las penalizaciones por incumplimiento. Al comprador se le penaliza por no efectuar los pagos acordados, y al promotor por no ofrecer la calidad a la que se había comprometido. La fecha de entrega y la cantidad que el promotor debe pagar al comprador por cada mes de retraso con respecto a la fecha tope de entrega.

6.- Gastos que debes tener en cuenta para comprar tu casa
> Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (I.T.P.A.J.D): debe abonarlo el comprador en un plazo no superior a 30 días 30 días hábiles (sin contar domingos ni festivos), que empiezan a transcurrir a partir del día siguiente al del otorgamiento del contrato, documento privado o de la escritura pública en la que se refleje el acto que origina el nacimiento del impuesto. Su importe depende del precio del piso.

El impuesto ha de abonarse ante la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente previa cumplimentación del impreso oficial establecido al efecto. Es necesario aportar el DNI. o CIF., y la primera copia y una copia simple de la escritura pública o el original del contrato y una copia del mismo si la operación sujeta consta en documento privado, del acto que de lugar al nacimiento del impuesto.

> Gastos de apertura de hipoteca: normalmente la entidad financiera que te presta el dinero tiene asignado un porcentaje como comisión de apertura, puedes negociarlo con la persona que te otorgue la hipoteca.

> Altas de los suministros básicos: luz, agua, gas, teléfono.

> Comunidad de vecinos: cuotas de la comunidad y posibles derramas puntuarles. Plusvalía Municipal

>Plusvalía: Es un impuesto que debe pagar el vendedor por ley, pero se puede acordar que lo asuma el comprador. Debes estar atento a este punto para no ceder si no quieres y no pagarlo. Puedes leer aquí sobre cómo calcular la plusvalía de una vivienda.

> Registro de la propiedad: cuando vayas a comprar la vivienda y comprobar sus datos es habitual que pidas una nota simple que debes pagar. Una vez realizada la compraventa de la casa y para que el piso figure a tu nombre, deberás registrarlo oficialmente y pagar también el asiento de presentación, paso previo a la inscripción, y las notas de afección fiscal que se incluyen al inscribir las escrituras.

> Tasación: es conveniente que un tasador valore la vivienda para que tengas una opinión independiente. Además, si pides una hipoteca, la entidad financiera te exigirá este paso antes de concedértela.

> Seguro: normalmente, si tienes una hipoteca, la entidad financiera te exige que contrates un seguro de continente contra incendios que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo y el beneficiario es la entidad financiera. Además, es conveniente que tengas un seguro de hogar multirriesgos y un seguro de vida que cubra las cuotas de la hipoteca pendientes de pagar si mueres, así tus herederos tendrán la casa sin cargas.

> Gestor o abogado: es conveniente que un profesional te guíe durante todo el proceso de compra de tu casa para que hagas todo el papeleo de forma correcta.

7.- Garantía de las viviendas de segunda mano
Si la vivienda que vas a comprar tiene menos de 10 años, puedes exigir responsabilidades a la promotora, constructora y al arquitecto por sus desperfectos estructurales. Conservas los mismos derechos que tiene el primer propietario.

Si la vivienda tiene más de 10 años, sólo tienes 6 meses después de comprar el piso para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos.

Más información:
Consumer Eroski
: Escuela de Comprar Vivienda
Pedro Hernández del Olmo, abogado: Arras o señal

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