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Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa

Carlos, un usuario de Ventadepisos nos envía esta escueta duda: “¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía?” He recurrido a Juan, experto de La Comunidad de Enalquiler, para que le conteste con la teoría y un ejemplo práctico de forma que no se quede nada en el tintero. Ahí va su respuesta:

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), generalmente llamado impuesto de plusvalía, grava el incremento de valor del suelo cuando se transmite su propiedad, aunque también, reduciendo la base imponible en los porcentajes que determina la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales, cuando se transmiten o constituyen otros derechos reales como el usufructo.

Es un impuesto que pueden establecer y exigir los ayuntamientos de acuerdo con el RDL 2/2004 que aprueba el texto refundido de la ley de haciendas locales (arts 59.2 y 104 a 110). Los ayuntamientos tienen cierta libertad de regulación por lo que el impuesto será distinto en función de donde esté ubicado el terreno, dentro de los siguientes límites impuestos por el RDL 2/2004.

En el caso más corriente, venta de un inmueble, es necesario conocer:

a) El valor catastral del suelo, que figura en el recibo anual del IBI (supongamos una vivienda con un valor catastral total de 55.000 euros y un valor del suelo de 19.000 euros).

b) El número de años que el transmitente ha sido propietario (supongamos 3 años). Por encima de 20 años se consideran 20.

c) El porcentaje establecido por el ayuntamiento que exige el impuesto, que varía en una escala descendente en función de los años del apartado b. Este porcentaje no puede ser superior a 3’7, 3’5, 3’2 o 3 según el número de años sea hasta 5, 10, 15 o 20 respectivamente (supongamos que el ayuntamiento ha establecido los máximos, por lo que en este caso será el 3,7%).

d) El tipo de gravamen fijado por cada ayuntamiento con el límite del 30 por 100 (supongamos el máximo, 30).

Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una vivienda
Ya podemos hacer el cálculo, multiplicando los años del apartado b) (3) por el porcentaje del apartado c) (3’7/100) y volviendo a multiplicar por el valor del suelo del apartado a) (19000). A continuación se aplica el tipo de gravamen del apartado d), es decir, multiplicamos por 30 y dividimos entre 100.

Haciendo las operaciones (3 x 3’7 : 100 x 19000 x 30 : 100) resulta una cuota tributaria de 632,7 euros.

En estos cálculos no he considerado otros muchos factores que pueden ser trascendentes, como por ejemplo la gran bonificación de la cuota en el caso de vivienda heredada, que puede ser hasta del 95 por 100.


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6 Comentarios a “Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa”

  1. adolfo igkesia dice:

    me parece muy bien este teme y me a ayudado mucho

  2. jesus dice:

    Mi madre acaba de vender la sexta parte de una vivienda de la que era copropietaria junto con dos hermanos más, a partes iguales y, por otro lado, las otras 3/6 partes correspondían a una cuarta persona.
    Esta última adquirió la copropiedad del inmueble tras el fallecimiento de su marido en el año 1997, mientras que mi madre y sus dos hermanos la adquirieron en el año 2002.
    Obviamente, la cantidad a pagar, en concepto de plusvalía, no es la misma, dado el tiempo en que se ha estado como copropietarios del inmueble.
    A efectos de llevar a cabo el citado pago, ¿habría que presentar una liquidación conjunta o, por el contario debería presentarse una liquidación por cada uno de los copropietarios?.
    Gracias y un cordial saludo.

  3. Alicia Rivero dice:

    Buenas. Somos 4 hermanos que vamos a vender un piso que hemos heredado de nuestros padres fallecidos.La fecha de la aceptación de herencia es de hace dos años . Sabemos que debemos pagar las plusvalías al ayuntamiento (Canarias) nosotros los vendedores, y los gastos de transmisiones y notario el comprador, pero nos gustaría que nos informara aproximadamente a cuánto podŕia ascender dicha plusvalía .El piso lo compraron mis padres en el año 1987, pero nosotros somos propietarios hace dos años.El precio de venta será de 158.000 eu
    Gracias.

  4. PAQUI dice:

    VENDO UN PISO POR 150.000€ Y ME COSTO Hace 6 años 122.000€ que tendria que pagar de plusvalia en el ayuntamiento de almeria, el valor catastral es de 142.485,00€

  5. Ana dice:

    Buenas. Compré en 2007 una vivienda en la provincia de Burgos por 94000€. Estoy pensando en venderla y estaría interesada en venderla lo antes posible, por lo que vendería por el precio que tengo pendiente de pago de hipoteca.
    Me gustaría saber los gastos aproximados que me ocasionaría la venta.
    Un familiar podría estar interesado en adquirirla, por lo que me gustaría saber también, los gastos aproximados que le ocasionarían a él la compra.
    Muchas gracias

  6. laura dice:

    buenas quisiera preguntar cuanta plusvalia tendria que pagar al haver heredado por testamento una vivienda de valor catastral 33500 y valor del suelo de 12500 de unos 12 años la persona que me dejo en testamento es tia abuela mia si por favor me pudieran contestar muchas gracias

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