Cuidado con Hacienda si compras un ‘chollo inmobiliario’
Hay un efecto no demasiado conocido consecuencia del “derrumbamiento” de los precios de bienes inmuebles, es el siguiente. En aquellos casos concretos en que como consecuencia de la dificultad, imposibilidad cabe decir, de atender el pago de créditos hipotecarios, el deudor se ve en la necesidad de vender su propiedad “como sea” la persona que compra a un precio que cabe calificar de “chollo” debe tener en cuenta que en cualquier caso a la hora de liquidar el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) debe hacer constar como precio de adquisición, como mínimo el valor referencial “objetivo” que cada Comunidad Autónoma tenga asignado para ese inmueble, es decir puede darse el caso de que tenga que pagar el impuesto por un precio superior al realmente pagado.
Normalmente en la Notaría le avisarán de esta eventualidad, sin embargo hay que subrayar que si se consigna en la escritura el precio efectivamente pagado, se practica la liquidación del Impuesto sobre este valor y éste resulta ser inferior al “comprobado” –valor referencial-, es más que probable que a corto o medio plazo le sea notificada una liquidación del ITP por la diferencia con intereses y propuesta de sanción.
Desde otro punto de vista igualmente gravoso para el contribuyente hay que señalar que esa rectificación de valores puede afectar al vendedor a la hora de calcular su ganancia/pérdida patrimonial con el efecto que conlleva en la cuota de IRPF.
Todo ello conforme resulta de la aplicación del art. 46 del TR del ITPAJD y del art. 52 de la Ley General Tributaria, con lo cual no parece que exista medio de defenderse.
Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
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Wednesday, 22 September 2010 a las 09:45
¿Y cómo se puede saber o donde viene publicado el valor referencial objetivo?
Wednesday, 22 September 2010 a las 12:08
Lo que nos explica Pedro Hernamdez ya lo he sufrido personalmente.
En Enero compre y escrtituré una casa adosada, de nueva construcción, en Andújar (Jaén), y desde la Gestoria calcularón el ITP, competencia de la Junta de Andalucia, sobre el valor de escrituras. Pues bien, a primeros de Septiembre he recivido un comunicado de Hacienda, Consejeria de Hacienda de Andalucia, donde mediante “Propuesta de Liquidación” me reclaman la diferencia de este impuesto al calcularlo Hacienda sobre el valor de tasacion que mi banco le asignó al inmueble en el momento de la compra, un 30% superior al valor de compra. Y segun me informan no me queda mas remedio que pagar, aunque sigo sin enteder porqué he de pagar un % del teorico valor y no del real que es el de la compra. Pero he aqui un ejemplo mas, en esta epoca de “crisis”, de la necesidad o “empeño” de la administracion de recaudar lo máximo aplicando la formula mas ventajosa para ellos, pues si el caso es el opuesto donde el valor de compra es el mayor, no creais que te permitiran aplicar el calculo sobre el valor de tasacion o el referencial, sino que ellos te revisaran este impuesto sobre el mayor de los valores de: compra, tasacion, o el referencial.
Así es que ojo con el dichosito impuesto.
Wednesday, 22 September 2010 a las 12:51
Buenos dias. Normalmente hay que calcular, dependiendo de la provincia donde se compre el inmueble, un indice corrector, que multiplicado por el Valor Catastral de la vivienda objeto de dicha compraventa, nos dará el resultado minimo por el cual hay que escriturar dicha vivienda.
Es una cosa que no está en consonancia con la realidad, puesto que muchas viviendas, por necesidad, devaluacion de la zona, poca demanda, etc… han visto rebajados los precios de los mismos.
Pero como se suele decir, siempre ganan los mismos.
Wednesday, 22 September 2010 a las 13:59
Hola a todos.
En una inmobiliaria de León me han confirmado que la complementaria que gira por ITPYAJD la comunidad de Castilla y León NUNCA INCLUYE INTERESES NI PROPUESTA DE SANCIÓN.
No sé si realmente es así en otras comunidades.
Gracias.
Wednesday, 22 September 2010 a las 17:18
En andalucía, sancionan por todo y meten un 20% a todo, aqui debemos de estar más tiesos.
Wednesday, 22 September 2010 a las 17:19
A Ricardo Forner debo decirle que las Comunidades Autónomas, en la actualidad se trata de un tributo cedido, tienen establecido sistemas de valoración objetiva de los inmuebles. En Aragón, p. ej., el referencia secalcula aplicando al valor catastarl un coeficiente.