Qué garantías debes exigir al comprar segunda mano

Debe entenderse por vivienda usada o de segunda mano aquella que se adquiere a un particular, haya sido utilizada o no por el vendedor. Es indiscutible que el tiempo transcurrido desde su construcción y la conservación de que haya sido objeto afecta de modo inmediato a la situación y utilidad de ese inmueble al tiempo de su compra.

Sin embargo en todo caso conviene tener en cuenta que el vendedor responde ante el comprador de entregar el inmueble vendido en perfectas condiciones para su uso y habitabilidad, y está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos, además responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (arts. 1484 y 1485 CC).

Qué es un vicio oculto
El Tribunal Supremo en sentencia de 17 de octubre de 2005 define:

La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos:

1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor “si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”;

2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (artículo 1468 del Código Civil); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato;

3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, “si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella” (artículo 1484);

4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal.

El plazo legal para ejercer la acción por vicios ocultos es de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490 del Código Civil).

Estipulaciones sobre vicios ocultos:
Conforme ha quedado dicho las partes puedan acordar aumentar, disminuir o suprimir la obligación legal del vendedor de prestar el saneamiento por vicios ocultos. Es posible por tanto el pacto de renuncia al saneamiento por evicción, sin embargo la renuncia siempre tiene que ser clara, terminante e inequívoca, resultado de manifestaciones que la expresen de modo inequívoco, necesario e indudable, sin que se admita la renuncia tácita y conforme al artículo 1476 del Código Civil es nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que hubiere mala fe de su parte.

Efectos
La existencia de vicios ocultos con los requisitos antedichos faculta al comprador para optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión (art. 1486 CC)

Pedro Hernández, abogado
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