Cómo comprar un piso hipotecado, embargado o en ejecución judicial

En el momento actual del mercado inmobiliario puede ser más que relativamente frecuente la posibilidad / necesidad / oportunidad de adquirir una vivienda en la que el vendedor no pueda afirmar que está “libre de cargas”, mención hasta hace bien poco que se consignaba en casi todas las escrituras de compraventa.

Ante esa eventualidad, es decir la oferta de una vivienda con cargas, puede ser conveniente distinguir, como en las setas, entre las cargas “digeribles” y las “venenosas”.

VIVIENDA HIPOTECADA.- Es evidente que una vivienda sobre la que pesa una hipoteca es algo habitual en los tiempos que corren, en tal caso el futuro comprador debe cerciorarse de lo siguiente:

1.- Que el vendedor hipotecado se encuentra al corriente de pagos del préstamo hipotecario.

2.- Que el préstamo hipotecario vigente es al menos igual al precio pactado por la vivienda. Puede darse el caso préstamos pactados por valor superior al del inmueble gravado por la hipoteca, (hipotecas basura).

3.- Que las condiciones hipotecarias son interesantes y no existe problema apara subrogarse en la misma o bien que las condiciones de cancelación y/o modificación no son excesivamente gravosas.

VIVIENDA EMBARGADA.- Es la situación en la que se encuentra un inmueble que ha sido objeto de traba judicial para responder de deudas personales de quien pretende venderlo.

En tal caso el vendedor debe asegurarse y comprobar que ese embargo o embargos son levantados por el Juzgado y practicada su cancelación en el Registro de la Propiedad antes de llevar a cabo la escritura de compraventa, ya que de lo contrario se adquirirá con ese gravamen y se responderá por tanto de las deudas del vendedor, con riesgo de perder el inmueble.

VIVIENDA EN EJECUCIÓN.- Aunque en el lenguaje coloquial se tiende a confundir esta situación con la anterior, deben distinguirse. La ejecución judicial se produce bien como consecuencia del impago de las cuotas del préstamo hipotecario o como paso subsiguiente al embargo judicial, y desemboca en la subasta judicial. En estos casos conviene actuar con suma cautela y es aconsejable un asesoramiento inmediato y previo antes de tomar una decisión para evitar daños irreparables.

Como colofón y desde una visión optimista de todo esto, debe tenerse en cuenta que en muchos casos el comprador solvente de una vivienda en las condiciones antes descritas es para el banco hipotecante y acreedor un “mirlo blanco” circunstancia ésta muy de tener en cuenta a la hora de “presionar” en las negociaciones previas a la venta.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
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