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Cómo comprar un piso sin ir al banco

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¿El banco te ha dicho que no a la hipoteca? ¿Ni siquiera lo intentas porque sabes que lo tienes difícil? Pues puedes probar lo que hacía todo el mundo en los sesenta y setenta: pagar a plazos al dueño del piso. Así lo explica Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, que ante la coyuntura económica y social actual se vuelva a los viejos tiempos cuando nadie pensaba en pedir hipotecas al banco. “En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega,” afirma Pedro Hernández del Olmo.

¿Qué quiere decir esto? Que el comprador y vendedor (puedes ser particular, constructor o inmobiliaria) hacen su propio acuerdo. Pedro Hernández del Olmo, explica en su post Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios cómo hacerlo. Básicamente se trata de lo siguiente:

1.- Cómo funciona
El vendedor concede el pago aplazado al comprador y en ocasiones se aplaza el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se pague la totalidad del precio, en otras se otorga esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.

2.- El modelo copiado de la Hipoteca
Pedro Hernández del Olmo afirma que la hipoteca sigue siendo “la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras” porque:

a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal

Así que, si ya se cuenta con un método que funciona, ¿por qué no copiarlo?
En opinion de Pedro Hernández del Olmo, habría que exigir al comprador:

“1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro

2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.

3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.

4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

3.- ¿Cuáles son las ventajas?
Para Pedro Hernández del Olmo son evidentes:

“1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.

2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..

Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.

En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.”


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30 Comentarios a “Cómo comprar un piso sin ir al banco”

  1. Carlos Weyler dice:

    Que pasaria en el caso de que el bien sae encontrara hipotecado, se podria realizar esta operacion igualmente? Si alguien me pudiera informar a este punto, y cuales serian las clausulas?

  2. SERGIO CASTILLO dice:

    Tengo hipotecas con mas valor que el actual, (lo que esta de moda) y me quieren comprar la vivienda por menos importe, que puedo hacer y que camino tendria que tomar?

  3. vanesa dice:

    entonces cómo se podría pagar el piso, como un alquiler?

  4. concha garcia dice:

    Por circunstancias de la vida, estoy viviendo de alquiler desde hace 7 años, no tengo ningun problema, pero me gustaría comprar mi propia vivienda, ya que perdí la que tenía, el modo de comprar que vds. comentan me parece que sería estupendo, pagarle al dueño el piso como si él fuera el banco.

    me podrían explicar cómo hacerlo?

    espero sus noticias y muchas gracias por la idea.

    conchita.

  5. jaime dice:

    hola está interesante la compra venta sin pasar por el banco, pero quién se dedica a estos casos inmobiliarias o alguien que lo haga, yo soy de la provincia de málaga espero respuesta muchas gracias un saludo.

  6. Mª José Domínguez dice:

    Tengo dos viviendas en venta, una tiene una hipoteca por debajo de su valor actual y la otra esta libre de cargas. Para vender la que está libre de cargas, concediendo hipoteca al comprador nosotros como vendedores ¿que clase de garantias y en que cuantia habría que solicitar al comprador?, en cuanto a la que tiene hipoteca (subrogable) ¿podría venderla por el importe de la hipoteca, más el resto hasta el precio de la vivienda por medio de letras de cambio?, ¿Que riesgos tiene esta operación y que garantías se pueden obtener del pago de las letras?.Gracias.

  7. Ventura dice:

    Buenas, tengo un apartamento en Tenerife y me interesa venderlo. Quisiera saber mas de este tipo de venta. ¿Que garnatía tendría que pedir al comprador?, ¿como llevaría a cabo los pagos el comprador, cuotas mensuales, como un alquiler? ¿que riesgos tiene este tipo de operación?
    Gracias por su información

  8. PHOLMO dice:

    A Jaime: La pregunta la haces en calida de comprador o de vendedor

  9. PHOLMO dice:

    A Concha García:
    La forma de hacerlo es a la vez simple y dificil, se trata de encontrar la vivienda adecuada y hacerle un apropuesta formal al vendedor, argumentando sobre la dificultad de obtener un crédito hipotecario bancario a pesar de ser persona solvente.

  10. PHOLMO dice:

    A vanesa: Todo depende de las facilidades y amplitud del plazo que conceda el vendedor.

  11. PHOLMO dice:

    A Carlos Weiler: Tratar de vender un bien hipotecado aplazando el pago y garantizandolo con otra hipoteca reviste una acomplejidad y dificultad adicional, hay que tener en consideración la cuantía del credito hipotecario pendiente en realación con el precio de venta, esa relación puede impedir de hecho la venta.

  12. JOSE MARIA dice:

    a todos lo vendedores…..se acabo la especulación,los costes de construcción están muy por debajo de lo que se pide,por lo que en cuanto a nueva construcción, habría que aplicar esta formula a nivel general y castigar a bancos y cajas,,,y los constructores que acepten, por que lo siento, no hay liquido para comprar al contado.
    Les aseguro que en poco tiempo se reactivaría a economía. Piensen el movimiento que esto supone.

  13. Francisco Parra dice:

    El sistema publicado por este abogado es viable a plazos siempre que se cumplan con ventajas por parte del vendedor y del comprador. Ventajas para el comprador son la facilidad de acceso a la vivienda sin costes ni requerimientos garantes tan altos que exige un banco. Al no entrar en una hipoteca la logica es que no caigamos en un fichero de morosos por impago. Los impagos son solucionables siempre que se contrate con clausulas adecuadas y legibles. Por parte del vendedor es un negocio mas si lo sabe hacer bien. Lo que importa es el movimiento circulatorio de la inversion. Solo les dire que en diferentes paises se estan aplicando sistemas novedosos de acceso a la vivienda y que en breve en nuestro pais existira una modalidad aceptable para acceder a la vivienda. Tendran noticias mias. Un saludo cordial a Pedro Hernandez del Olmo

  14. francisco parra dice:

    Pues como se ve en lo ke cuenta este abogado hay y existe buena posibilidad de ke esto sea realidad algun dia.

  15. enric dice:

    el alquiler con opcion a comprta es mas o menos lo mismo. Al dueño se le puede incentivar con un pago inicial entre eñl 10 y el 20 % del importe total a cuenta

  16. francisco parra dice:

    Para PHOLMO decirle que es acertada su idea original de los 60 y que la unica duda que no se comenta en absoluto es la legalidad de ese alquiler con la opcion a compra durante todo el tiempo que se supone fuese una hipoteca, por ejemplo 300 a 480 cuotas mensuales, ya que siempre se menciona el sistema de la opcion a compra como el pago mensual de entre 12 a 60 cuotas y despues el tramite normal de hipoteca para conseguir el prestamo.

  17. juan dice:

    yo tengo en venta una vivienda con hipoteca del 80% de la tasación y compraventa y el comprador se va a quedar con la hipoteca es decir con el 80% del valor de compra y el otro 20% me lo va a pagar a plazos en varios años, ¿Como puedo asegurarme el pago de este 20%, habría alguna formula?

  18. Blanca dice:

    Buenos días, quisiera saber si opto por esta opcion de pago aplazado con el vendedor si tanto el vendedor como yo la compradora nos podemos desgravar fiscalmente el IRPF en la declaracion de la renta o no habría esa opcion, ya que yo no quisiera perder la desgravacion fiscal de IRPF por vivienda habitual.
    SI alguien puede informarme se lo agradecería
    Muchas gracias
    UN saludo
    Blanca

  19. D Gohr dice:

    El articulo mientras explica en terminos genericos la parte legal, no detalla la parte economico. Las entidades financieras cobran comisiones ..y sobre todo intereses para cualquier tipo de prestamo. Por lo tanto no parece muy logico que el vendedor se convierte en prestamista sin cobrar intereses, exceptuando aquellas operaciones donde el precio de venta pactado esta por encima del valor del mercado actual para asi compensar la ausencia de intereses, o si el plazo de este prestamo indirecto es suficientemente corto como para no causar un impacto notable. En una operacion tipica, es decir venta de bien inmueble aplazado en 20 – 30 años, entiendo que deben haber intereses, igual si se invierte la cantidad que equivale al valor del inmueble.
    Por experiencia propia puede recomendar el alquiler con opcion de compra, redactando dos contratos diferentes, tanto para proporcionar un mecanismo para una posible futura compra funcional, como para facilitar la relacion legal entre las partes..sin mencionar los aspectos fiscales…
    La prima de una opcion de compra debe ser siempre deducible del precio total de la compra, ya que es coveniente tratarla como una señal conforme con el articulo 1454 del C.C. – sin dicha prima/señal la parte propietaria no tiene suficientes garantias de la capacidad, solvencia y seriedad/intencion de compra.
    El plazo maximo de la opcion suele ser 2 años, aunque el contrato de alquiler se suele pactar por 5 años.
    En un tiempo de 2 años la mayoria de potenciales compradores sabe si quiere/puede comprar el inmueble. Si la prima es suficientemente alto, se puede ampliar este plazo.
    Durante el primer año se debe deducir el 100% de las cantidades recibidas en concepto de alquiler del precio pactado de la venta, podiendo reducir el ratio durante el segundo año a 75%, tercer año (si procede) al 50% y años consecutivos a 0 %, para apremiar de esta forma una ejecucion de la opcion en el menor tiempo posible.
    Hay otros aspectos importantes y por eso o-incido con el autor del articulo : la intervencion de un abogado es imprescendible.

  20. Araceli dice:

    Tengo un piso en venta o en alquiler con la obligación de ejercer la opción a compra en un maximo de 24 meses, en Madrid.

    Interesados:
    http://www.ventadepisos.com/venta_piso_madrid/piso-2-dormitorios-2-banos-en-las-rosas_472349.html

  21. Atamauri dice:

    Menudas soluciones que nos traen aquí. El que vende es por alguan necesidad. ¿Y de qué le sirve al vendedor vender si no cobra?

  22. Tinoco dice:

    Así refiere mi padre que compró él su vivienda en 1970. Una entrada del 30%; un pago mensual, similar a un alquiler. durante siete años y dos letras anuales por un importe similar a las pagas extras. Pero con el precio que han alcazado, es impensable poderlo hacerlo así y en ese tiempo.

  23. alfonso dice:

    Cualquer opción que evite a los bancos es buena para todos.
    Ahora bien, la economía la controlan ellos y como dice D Gohr, aunque los aspectos legales no son problema si contamos con la suficiente covertura legal, el problema es de tipo económico. El precio del dinero se devalua con el tiempo, forma parte del sistema económico y se llama inflación. Esto implica que el comprador debe compensar esta perdida por el pago aplazado sobre todo si los plazos son largos como en los prestamos hipotecarios. Si no fuera así, el inmueble se revaloriza con el paso del tiempo lo cual beneficia al comprador pero el dinero pendiente de pago se devalua perjudicando al vendedor.
    Todos conocemos el caso de las rentas antiguas. Llega el momento después de muchos años que ese importe es irrisorio.
    Dado que el vendedor financia la operación con el cobro aplazado, creo que la única opción es contemplar un interés sobre la deuda como sucede en un crédito o un préstamo, con las mismas garantías legales de cobro.
    En mi caso quiero vender un inmueble para pagar otro que tengo hipotecado. Se entiende facilmente el razonamiento.

  24. Antonio Pastor Serrano dice:

    En los años sesenta y setenta, había formalidad, además de Notarías, para plasmar lo hablado y acordado. Hoy, desafortunadamente (aparte del paro) ni firmando en Notarías, cumplimos. Existe un pasotismo abismal, además de irresponsabilidad.
    Recordar e implantar antiguas recetas de compras, es maravilloso, y tambien beneficiario para familias, que por una u otra circunstancia no pueden acceder a la compra de una vivienda. Saludos

  25. josue mula tomas dice:

    ola a todos, tengo l casa de mis padres ,la tengo alquilada desde hace ya mas de un año, alquiler con obcion a compra y me dicen mis inquilinos que me laquieren comprar pero como estan los bancos no les gusta la idea de hipoteca,me ofrecieron la idea de comprarmela directamente a mi, y pagarme como si fuese yo el banco, es jente muy seria asta la fecha sin nungun recibo devuelto, ¿alguien a utilizado este sistema y podria pedir una señal de entrada por ejenplo?

  26. Juan dice:

    Yo tengo un piso en Cervera (Lérida) de 2 hab. finca de 6 años. Si le interesa a alguien se la alquilo-vendo mediante este sistema.

  27. Enrique dice:

    Hola, buenas tardes, tengo una casa en un pueblo bellísimo navarro, Lumbier, la he rehabilitado aunque me faltan unas cosicas por ultimar. Lo vendería a gente formal con esta fórmula. Yo haría de banco y lo haríamos con un abogado.

  28. federico dice:

    este sistema esta funcionando desde hace mucho tiempo en sudamerica , tengo un conocido de barcelona que construye casas en uruguay y el mismo le financia la propiedad al cliente sin pasar por el banco , a contruido 12 unifamiliares y las 12 estan vendidas , como dice el prefiere agarrar todos los meses un dinero y no como en españa que tiene 5 pisos y desde hace 3 años muertos de risa y perdiendo valor

  29. sandra dice:

    hola. me gusta este sistema. tengo un piso en montcada i reixac y quisiera venderlo.

  30. maricarmen dice:

    Yo me he tirado mucho años de alquiler. pero tengo ganas de tener mi propia casa .me gustaría saber de este sistema soy de malaga

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