¿Qué pasa cuando no se puede pagar la hipoteca?
Es evidente que en España en los últimos años, se han vendido hipotecas como churros, ello ha traído la consecuencia de que muchas personas estén involucradas en algo que les resulta absolutamente desconocido.
Cuando por un motivo o por otro el deudor hipotecario se ve en la imposibilidad de atender sus pagos con la deseable puntualidad o simplemente no puede atenderlos, suele escucharse: Me van a embargar; me van a poner en la calle etc., como expresiones mas habituales.
Es recomendable por tanto recordar que una hipoteca es un modo privilegiado para el acreedor de asegurar el pago de un préstamo, puesto que no necesita embargar nada, de hecho la hipoteca tiene una gran semejanza con el embargo.
El procedimiento para obtener el fruto de esa garantía privilegiada es ejecutar la hipoteca, es decir, mediante un procedimiento judicial sumario -Demanda ejecutiva, requerimiento de pago, subasta y remate-, el acreedor podrá cobrar su deuda con cierta premura.
La realidad actual incluye sin embargo un componente desacostumbrado, existen créditos hipotecarios garantizados por hipotecas sobre inmuebles de menor valor que la deuda garantizada –hipotecas basura-, como consecuencia de la sobre valoración de los inmuebles y la caída en picado de su precio.
Esta circunstancia innegable influye de modo determinante sobre el problema del deudor hipotecario que no puede hacer frente a sus deudas:
a) De un lado puede ser disuasoria para la entidad financiera, en tanto en cuanto el procedimiento sumario, que hay que decirlo, supone un costo económico importante, puede no dar el fruto deseado por la evidente pérdida de valor del inmueble en una subasta judicial.
b) Por otra parte el deudor debe tener en cuenta que si una vez subastada la finca con el precio obtenido no se cubre el importe de la deudas, más intereses, gastos y costas el acreedor hipotecario puede continuar la reclamación contra el resto de bienes y derechos del deudor ya que la hipoteca no altera su responsabilidad personal e ilimitada con todos sus bienes presentes y futuros.
Ante ello la recomendación para quien se encuentre en esta situación ha de ser, de intentar evitar por todos los medios la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria y desde luego es absolutamente desaconsejable que se inhiba de la situación quedando a esperar los acontecimientos, por el contrario debe ofrecer a su acreedor alguna de estas soluciones:
• Aplazamiento de los pagos periódicos en tanto se encuentra una solución.
• Vender el inmueble aún perdiendo dinero y subrogar a otra persona en la deuda hipotecaria.
• Arrendar el inmueble con opción de compra, cuya prima puede servir para regularizar la situación permitiendo además que el precio del arriendo sea superior al habitual.
• Ofrecer al Banco la entrega del inmueble en concepto de dación en pago, siempre que con ello se de un finiquito total.
En definitiva cada caso tendrá sus propios problemas y de ellos dependerá la opción a adoptar.
Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)
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Wednesday, 10 March 2010 a las 13:57
¿Que pasa cuando no puedo pagar mi coche?
Wednesday, 10 March 2010 a las 22:11
Supongo que otra opción puede ser escriturar el piso a nombre de otra persona más.
Ejemplo: he comprado mi vivienda habitual en propiedad del 100%. Por problemas económicos, me es difícil hacerme cargo de las cuotas mensuales de préstamo. Tengo un amigo que quiere comprar piso pero es excesivamente caro para uno solo. Creo que una buena alternativa sería que adquiera el 50% de mi vivienda habitual y vivamos los dos en ella. Supongo que yo tendría que declarar la venta del 50% en mi declaración de la renta, por el 50% del precio que yo pagué si es reciente o por el 50% de la tasación de mi vivienda si la he comprado hace más tiempo. Me imagino que también tendré que ir al banco para que pongan el préstamo a nombre de los dos, aunque no sé si existirá la opción de dejar el préstamo bancario a mi nombre al 100% y después realizar un contrato de préstamo entre mi amigo y yo por el valor del 50% de la vivienda (ya que a mí mi banco no me dio el 100% del precio de compra sino el 80%) y deducirme yo por el 100% del préstamo bancario menos las cantidades que mi amigo me pague por el préstamo privado entre los dos, y él que se deduzca las cantidades que me paga a mí por el préstamo privado. Por último, no sé si, aunque el piso esté al 50%, cada uno puede realizar amortizaciones anticipadas del préstamo según le convenga desgravarse en Hacienda pro vivienda habitual en función de los ingresos que tenga, o tiene que ir forzosamente al 50%
Tuesday, 16 March 2010 a las 13:31
A Angeles le sugiero lea mi post: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2009/12/deudas-embargos-y-sueldos.html
Tuesday, 16 March 2010 a las 17:48
A amalar:
La estudiada solución que describe tiene algunas pegas o dificultades:
1.- Habría que examinar si la escritura de hipoteca permite una subrogación parcial de otra persona en la misma sin autorización previa del acreedor hipotecante.
2.- Debe tener en cuenta un criterio ajeno a lo jurídico pero importante, está dando entrada en su vivienda a un tercero con los riesgos que ello conlleva.
3.- Todo lo que describe hay que formalizarlo en escritura pública con los gastos que significa: Notario, Registro y sobre todo fiscales, como efectivamente ha previsto.
Puede visitar mi blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/ donde aparecen temas relacionados o consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)