Cuando no puedas comprar, alquila con opción a compra

En estos tiempos en que resulta tan difícil para el dueño vender como para el que necesita vivienda comprar debido a la escasez de créditos, el arrendamiento con opción de compra puede ser una alternativa válida y asequible.

Sin embargo ha de considerarse que se trata de un contrato atípico, que es tanto como decir que no está sujeto a una regulación específica, con lo cual es conveniente conocer sus principales características.

Se trata de un contrato que integra dos subcontratos: a) El arrendamiento del inmueble; b) la opción de compra sobre el mismo.

En cuanto al arrendamiento no ofrece mayores dificultades puesto que contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre si. La más importante será determinar si los alquileres pagados durante el plazo de opción se descontarán del precio en caso de ejercerse la opción y en qué porcentaje.

En cuanto a la opción de compra, al no existir regulación legal de la misma la Jurisprudencia ha determinado sus requisitos:

Ha de existir un convenio expreso entre las partes en el que, con toda claridad y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1261 Código Civil, declare la existencia de esa opción de compra, como convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compra.
Debe hacerse constar el plazo para el ejercicio de la opción. Desde que el arrendatario manifiesta su voluntad de ejercitar la opción de compra, se transforma en propietario, cesa su obligación de pagar las rentas y debe reintegrársele la fianza, si bien debe entregar el precio pactado, que devenga intereses a favor del vendedor desde ese momento. Si se produce una prórroga del arrendamiento este nuevo contrato que se crea por desaparición del anterior no reconduce la opción de compra del viejo al nuevo mediante la ampliación del plazo inicial.

Debe constar el precio por el que se puede ejercer la opción, es requisito fundamental que sea determinado o determinable.

La opción en si puede ser gratuita o también por precio, prima de la opción.

Con los antecedentes expuestos es patente que para redactar y obligarse por un contrato de arrendamiento con opción de compra no parece aconsejable valerse de modelos de “copia y pega”, antes bien debe ser elaborado por un Letrado y si el encargo de esta elaboración ha sido hecho por el arrendador, concedente de la opción, al arrendatario/optante debe someter ese documento al examen de su propio Abogado.

Cuestión aparte es el tratamiento fiscal de este contrato que así mismo será diverso, atendiendo a los siguientes parámetros y sus combinaciones: Que exista o no prima de opción, que los alquileres se imputen total o parcialmente al precio, que se ejercite o no la opción, que alguna de las partes contratantes sea sujeto pasivo de IVA.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

Resuelve tus dudas sobre compraventa de pisos en La ComunidadHaz tu pregunta. Hay expertos inmobiliarios dispuestos a ayudarte.