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La burbuja inmobiliaria no termina de pincharse

Los precios de los pisos bajan más que nunca. El tercer trimestre del año registró una caída de un 9,3% respecto al mismo periodo de 2011, el mayor descenso desde el inicio de la crisis. Los bancos se han lanzado a una guerrilla de rebajas para vender sus pisos. Pero la burbuja inmobiliaria no termina de pincharse. El stock de vivienda nueva lleva tres años anclado en más de 670.000 unidades (último dato al cierre de 2011), pese a que los precios, según el Ministerio de Fomento, han bajado un 25% desde su punto más alto (2008) para regresar al nivel de 2004.

¿Se le ha acabado el aire ya a la burbuja inmobiliaria? Parece ser que no.

“Aún queda corrección por hacer [bajada de precios], estamos en recesión y con la renta de las familias bajando, la caída seguirá, y el banco malo seguramente lo acelerará, porque el descenso ha sido suave hasta ahora”, señala Ángel Serrano, director de negocio de Aguirre Newman. Coincide el catedrático José García Montalvo, experto en el sector: “Descontando el efecto de la inflación, estamos a unos niveles de precios de 2003, pero la burbuja no está digerida porque los precios actuales no se justifican por la renta de las familias”.

Los bancos hacen su trabajo

La reforma financiera obliga a los bancos a contabilizar más pérdidas en su cartera de créditos inmobiliarios. Y como ya se han registrado esas caídas de valor en sus cuentas, ahora ya tienen las manos libres para vender barato. Además, el banco malo, o Sareb, impulsado por el Gobierno para absorber los activos tóxicos de los bancos rescatados en un plazo máximo de 15 años, quiere incentivar las ventas.

Dicho y hecho. Bankia Habitat ha sacado al mercado 1.100 viviendas en Madrid (238), Comunidad Valenciana, Castilla y León (70), La Rioja (35), Castilla-La Mancha, Canarias (45), Andalucía (94) y Aragón, con un descuento de hasta el 60% “con financiación preferente y ventajosa”. Los precios de los inmuebles parten de los 40.000 euros, como, por ejemplo, la oferta de una vivienda de un dormitorio en Moncófar (Castellón).

Cuánto más puede bajar el precio de la vivienda

Esa es la la pregunta del millón. Nadie lo sabe. Pero sí que se puede establecer cuál sería el precio justo o razonable para una vivienda. A eso se le conoce como PER: el número de veces que el precio del alquiler está incorporado en el precio de la vivienda. “Actualmente el PER de la vivienda es 24,3 es decir, necesitamos las rentas de alquiler de 24 años para cubrir el precio de la vivienda”, apunta Serrano. No está claro cuál sería el PER óptimo, pero el periodo previo a la burbuja (1986-2000) arroja un valor de equilibrio del 19,4, explica este experto, así que “para llegar a este PER de 19-20 es necesario que el precio de la vivienda ajuste un 19% adicional”.

Más información
El País:
La burbuja no ha acabado de desinflarse
El Mundo: Bankia registra 210 peticiones de visita para los inmuebles sacados a subasta

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