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Cómo enfrentarse al ruido en tu comunidad de vecinos

El ruido es una de las principales causas de conflicto en una comunidad de vecinos. Lo pueden provocar unos vecinos ruidosos, instalaciones defectuosas, patologías en la propia edificación o en la de inmuebles colindantes, pero lo cierto es que dificultan la vida en comunidad. ¿Cómo se soluciona? El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elaborado una guía con motivo de la celebración del Día Internacional de Concienciación sobre el Ruido el pasado miércoles, que te responde con casos prácticos:

1.- Qué hacer cuando tienes vecinos ruidosos

Una reciente encuesta realizada por Ventadepisos.com para conocer cómo afecta el ruido en la convivencia vecinal arrojó datos muy significativos. Los vecinos no dejan vivir al 31,6% de los encuestados. Mientras el 37,1% prefiere no entrar en conflictos y sufre en silencio, el 40,6% sí que habla con su vecino para intentar arreglarlo. ¿Qué puede hacer este 40,6% para negociar una solución con su vecino ruidoso? El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid responde con estos casos:

Caso 1: ¿Qué puedo hacer si el vecino de arriba toca el piano a diferentes horas del día? ¿Existe alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido?

El piano es el instrumento musical que más problemas ha planteado en la experiencia práctica de la doctrina jurisprudencial.

Lo primero que debe hacer el propietario afectado es acudir a la vía del diálogo e intentar solucionar el problema. Ahora bien, en caso de insistir, tendrá que dirigirse al presidente de la comunidad para requerir al propietario que cese la cesación de la actividad molesta. Si prosigue con los ruidos, la comunidad de propietarios, convocada en junta, podrá entablar contra él una acción de cesación, en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo a actividades molestas. Esta acción contempla, una vez presentada la demanda y si la sentencia fuese estimatoria, la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años así como una indemnización de daños y prejuicios.

Para comprobar que supera los niveles de ruido y se extralimita en el horario establecido, deberá acudir a la normativa municipal existente en materia de protección del medio ambiente urbano, que determina los índices de ruido permitidos en cada franja horaria.

Con la finalidad de probar estos hechos, es conveniente encargar a una empresa de acreditación la medición mediante un sonómetro del nivel de ruidos para verificar si se vulneran los niveles permitidos y, en su caso, la emisión del correspondiente informe.

Caso 2: En mi comunidad hay perros que están todo el día ladrando en la terraza. ¿Qué podemos hacer?

La normativa municipal regula estas cuestiones en la ordenanza de tenencia de animales domésticos, que generalmente establece los horarios de permanencia de animales en terrazas o patios y limita el número de animales por vivienda.

Si el propietario incumple esta normativa, pueden ponerse los hechos en conocimiento del Ayuntamiento.

Caso 3: Los inquilinos de una de las viviendas organizan fiestas multitudinarias hasta altas horas de la madrugada. Estamos cansados de llamar a la Policía, ¿qué más puede hacer la comunidad?

Agotada la vía del diálogo con los ocupantes de la vivienda, la comunidad podrá acudir directamente al propietario o a los inquilinos para que cesen en su actividad molesta.

Aunque el arrendador puede ejercitar la acción de resolución de contrato de alquiler, ya que el artículo 27.2 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la realización de actividades molestas como una de las causas de resolución del contrato, normalmente el propietario hace caso omiso a esta situación, siendo preciso que en el contrato de arrendamiento se incluya una cláusula que haga referencia a este tipo de situaciones.

En este punto, y teniendo en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal dice en su artículo 7.2 que ni el propietario ni el ocupante del piso pueden desarrollar en él actividades molestas, se recomienda que los propietarios afectados requieran al presidente de la comunidad para que de forma fehaciente inste a los inquilinos para que cesen en su comportamiento incívico.
Si persisten, la comunidad, reunida en junta de propietarios, podrá autorizar el inicio de un procedimiento de acción de cesación. Una sentencia favorable para la comunidad significaría el inmediato lanzamiento de los inquilinos.

2.- Qué pasa si mi edificio está lleno de ruidos

El 31,2% de los participantes en la encuesta de Ventadepisos.com afirman que el ruido se come su casa, es insoportable. ¿Cómo se puede arreglar? Leyendo los consejos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid:

Caso 4: ¿Quién es responsable del ruido que proviene de las puertas estropeadas del garaje del edificio?

La Ley de Propiedad Horizontal dice en su artículo 10.1 que es obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios. Por lo tanto, corresponde a la comunidad de propietarios que el edificio esté en condiciones de habitabilidad.

Además, uno de los derechos del ciudadano contenidos en la Ley del Suelo es disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los límites máximos admitidos por la legislación aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados.

Caso 5: El ascensor de nuestro edificio, que es de nueva construcción, genera un ruido insoportable para los vecinos de los áticos, ¿se puede solucionar?

En el caso de que los ruidos tengan su procedencia en patologías o defectos de la construcción, los daños le corresponde pagarlos a la constructora si no ha transcurrido el plazo de reclamación.

En virtud del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, relativo a la responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso de edificación, responderán durante tres años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, como es el ascensor, que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, entre los que se encuentra la protección contra el ruido.

3.- Y si el ruido viene del edificio de al lado

La calle o edificios colindantes pueden ser también una fuente de molestias. Para el 24,5% de los encuestados por Ventadepisos.com la calle es la fuente del ruido en su casa, pero no le molesta porque cierra las ventanas y soluciona el problema. Pero el 25,8% sigue sufriendo el ruido de la calle tras cerrar las ventanas. ¿Cómo enfrentarse a ese problema cuando el ruido externo viene de un edificio colindante al nuestro? La solución la da el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid:

Caso 6: El bar del edificio colindante al nuestro ha puesto una terraza nocturna con música alta, ¿contra quién debemos iniciar las acciones legales?

Cuando el perjudicado es una comunidad de propietarios diferente a donde se están realizando las actividades molestas, una vez puesto en conocimiento de los responsables del bar las molestias causadas sin éxito alguno, lo más aconsejable es denunciar los hechos ante la Policía.

Si transcurrido el tiempo, los niveles de ruido persisten, la comunidad podrá convocar una junta de propietarios para autorizar al presidente a iniciar las acciones legales oportunas bien contra el bar o contra el Ayuntamiento si considera que ha sido permisivo con la situación de la terraza.

No obstante, cualquier propietario afectado también puede acudir directamente a los tribunales o poner los hechos en conocimiento del Ayuntamiento.

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