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Mecanismos legales para poner coto a los morosos profesionales en las comunidades de vecinos

Las comunidades de propietarios pueden poner coto a sus nuevos vecinos, los bancos. Junto a aquellos propietarios que prefieren llenar el depósito de su flamante coche que pagar las cuotas comunitarias, las entidades financieras han pasado a engrosar la lista de morosos profesionales y solventes.

El II Informe de la Morosidad en las Comunidades de Propietarios de Madrid, presentado por el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid y el Programa de Lucha contra la Morosidad (PLCM) ha vuelto a poner sobre la mesa una realidad social: los bancos deben 34 millones de euros en la Comunidad de Madrid.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, el adquirente (en este caso el banco) de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.

Dicha afección legal es el derecho que actualmente ejercitan las comunidades de propietarios frente a los bancos que se adjudican el inmueble. Una situación que lleva a una merma importante de su crédito ya que la fecha del cómputo de la afección legal es la fecha de adjudicación del inmueble por parte de la entidad financiera.

Para que la comunidad obtenga una protección extraordinaria conforme al cobro de la totalidad de la deuda del moroso y no se conforme únicamente con el cobro del año anterior y el año en curso al momento de la adjudicación, el Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios, iniciativa del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, ha diseñado un sistema de reclamación del 100% de las cantidades que adeuden los bancos morosos. Ese mecanismo se basa en las tercerías de mejor derecho.

Veámoslo con un ejemplo. El Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios formuló una demanda de tercería de mejor derecho en representación de una comunidad ubicada en Madrid, e invocando la preferencia del crédito de la comunidad frente al ejecutante, una entidad financiera que procedió a la ejecución de la hipoteca. La cantidad que reclamaba la comunidad era de 19.500 euros en concepto de gastos comunitarios por el propietario del inmueble que constituyó la garantía hipotecaria objeto del procedimiento de ejecución.

La comunidad consiguió acreditar su condición de acreedora mediante la certificación expedida por el secretario administrador de fincas colegiado. De esta manera recuperó no sólo el dinero sino que también el banco tuvo que hacer frentes a las costas.

También el PLCM ha introducido el procedimiento ordinario en la reclamación a los morosos profesionales para evitar una financiación obligada de las cuotas anuales por parte del resto de propietarios. El Programa ya lo hacía con los morosos reincidentes (no accidentales).

Para aquellos propietarios que dada la crisis no pueden hacer frente a las cuotas de la comunidad siempre podrán utilizarse otras vías: desde el diálogo hasta la mediación y el arbitraje. Son morosos accidentales, abiertos a encontrar una solución.


Por Juanjo Bueno

Director de Comunicación

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

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