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En qué se fijan los inversores cuando compran pisos

Inversor compra pisoCuando un inversor va a comprar un piso, ¿qué le preocupa? ¿en qué se fija antes de sacar la cartera? La Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria (ACI) nos lo cuenta. Toma nota.

1.- Legislación y fiscalidad: Las reglas del juego deben ser claras

Un inversor internacional siempre pide a su asesor que le diga cómo está la legislación y los impuestos del país donde va a comprar inmuebles. Les gusta que el sistema jurídico sea “flexible” y se adapte a la “la coyuntura económica y social de cada momento”.

Es clave que las reglas del juego sean claras, según apunta la ACI en su informe: “Estas ‘reglas’ juegan un papel fundamental a la hora de calcular sus retornos de la inversión, y sobre todo si tienen que ver con la fiscalidad aplicable. Un país en el que se cambian continuamente las leyes puede volverse poco atractivo de cara a los inversores extranjeros, ya que se sienten en una posición de absoluta indefensión frente a los cambios que se realicen respecto a una determinada materia.

Hace no muchos meses, en España se vivió una situación similar con la publicación de los Decretos sobre las provisiones que debían llevar a cabo los bancos en relación a su exposición inmobiliaria. A finales de 2012, se publicaron los Reales Decretos Ley 2/2012 y 18/2012, de enero y mayo del mismo año respectivamente (llamados coloquialmente Decretos Guindos I y II). El problema es que ambos se publicaron con apenas cinco meses de diferencia y regulando la misma materia pero siendo el segundo más restrictivo que el primero. La situación se agravó cuando desde las administraciones públicas, y por sugerencia de la Troika, no se cerró la puerta a un posible tercer decreto que endureciera las medidas propuestas por sus predecesores.

Hay que ofrecer seguridad jurídica porque si no la hay, los inversores extranjeros desconfiarán. La inseguridad jurídica puede generar una “espantada de inversores que ya han cerrado inversiones y ven modificada una determinada tarifa o tasa de ‘un plumazo’; hecho que quedó patente en el sector de las energías renovables.”

La fiscalidad es igualmente importante. “Un determinado marco fiscal puede hacer inviable, desde un punto de vista financiero, una inversión al gravar en exceso un determinado hecho imponible; y lo contrario, un beneficio fiscal puede generar un gran interés por un sector de la actividad que se quiera potenciar desde las administraciones públicas. Por ello, IVA, ITP, IAJD o la plusvalía municipal, por citar algunos, son impuestos y tasas que tienen un fuerte impacto en una inversión y que deben de estar perfectamente claros desde una perspectiva legal y sin visos de cambios sustanciales a corto plazo.”

2.- Precio – Retorno = cuanto mayor sea el retorno en la inversión, más apetecible será el piso

El retorno en la inversión está determinado por el perfil del inversor y también está directamente relacionado con el riesgo que se asume al llevar a cabo una inversión. “El binomio riesgo/rentabilidad es el que va a condicionar todas las inversiones siguiendo la regla de oro de: a mayor riesgo de la inversión, un inversor exigirá una mayor rentabilidad”.

A grandes rasgos, en el sector inmobiliario hay dos tipos de inversiones:

A.- Las inversiones que buscan una rentabilidad por el flujo de ingresos que genera el activo en cuestión.

- Yield: si se mide de forma estática.

- Tasa Interna de Retorno (TIR): si se analiza un periodo de tiempo concreto.

B.- Inversiones que se centran más en la potencial apreciación de un activo

Comprar a un precio determinado para vender a un precio superior a posteriori.

“En momentos de mercado como el actual sería fácil combinar los dos ángulos, ya que los precios de los activos han sufrido grandes ajustes respecto a los valores máximos históricos por lo que, además de obtener una rentabilidad, es muy probable que en el momento de la venta el activo se revalorice y se pueda vender a un precio superior al de compra.”

Inversor compra casa

3.- Financiación: Más Crédito = Más fiebre inversora

Cuanto mayor sea la disponibilidad de crédito mayor será el apetito inversor.

“En las operaciones en las que se financia parte del precio de compra con deuda (apalancamiento), la rentabilidad/retorno obtenido es mucho mayor dado que los recursos propios que tiene que destinar el inversor son menores.

Uno de los factores que ha hecho que durante los últimos años el volumen de inversión inmobiliaria haya descendido drásticamente es la escasez de crédito disponible y su alto precio en caso de poder ser obtenido.”

4.- Situación arrendaticia: Si el inmueble está alquilado, el inversor quiere conocer cuáles son las condiciones del alquiler.

Si el inmueble en que está interesado el inversor está alquilado, analizará en profundidad el contrato de alquiler para comprobar esto:

A.- Duración del contrato: cuánto es el periodo de obligado cumplimiento para el casero y las prórrogas del alquiler.

B.- Nivel de renta: cuánto paga el inquilino, si está por encima o por debajo del precio medio del mercado, si tiene estructuras de renta escalonada, bonificaciones o carencias en el pago de la renta, renta variable asociada a ventas …

C.- Renta Neta vs. Renta Bruta: Qué porcentaje de renta se “pierde”, es decir, qué gastos tiene obligación de pagar el propietario y cuáles el inquilino. Los inversores valoran especialmente los contratos en los que los gastos son sufragados por los inquilinos en su totalidad y por tanto la renta bruta se iguala a la renta neta (contratos triple neto).

D.- Obligaciones y Derechos: a qué está sujeto el propietario con el inquilino (derechos de tanteo y retracto, derechos de cesión y subarriendo, obras del inmueble …)

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