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Qué gastos debes contar al comprar piso

Si estás de compra de piso debes tener claro que una cosa es lo que te piden por la casa y otra los gastos que genera toda la operación. Por eso, si tienes por ejemplo, 100.000 euros disponibles, deberás apartar un poco para pagar impuestos, notario, gestoría …

Normalmente se calcula que esos gastos son un 10% del valor del inmueble, pero los expertos consultados por El País afirman que suelen superar ese porcentaje. Todo dependerá de si es una vivienda de obra nueva, si es de segunda mano, de si nos hipotecamos o no …

Aquí te aclaramos las ideas para que no te lleves sustos de última hora. Todo teniendo que en cuenta que comprarás tu piso hipotecándote, como la mayoría …

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Vivienda nueva vs Vivienda de segunda mano y sus respectivos impuestos

La vivienda nueva es la que se compra al promotor/constructor y que estrenas tú. Si lo que pasa es que el promotor terminó la obra y la alquilaste tú y ahora la compras, se sigue considerando “primera entrega”. En este caso se debe pagar el IVA que suma un 10% del precio de la vivienda (hasta 2013 era el 4%). Si la vivienda es de protección oficial de régimen especial o de promoción pública el IVA aplicable es de un 4%.

La vivienda de segunda mano es la que se compra a otro propietario que ya ha vivido allí. En este caso se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que también varía dependiendo de dónde esté la vivienda. Ronda en torno al 8% sobre el valor de la compraventa. Pero hay comunidades más caras, en Cataluña, Galicia y la Comunidad Valenciana alcanza el 10%. En Euskadi es la más barata (4%). En todas las provincias hay bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 años o minusvalía.

Para calcular el ITP, lo mejor y más seguro es pedir un informe vinculante a la consejería económica de donde se ubique la vivienda para que luego no hayan sorpresas con Hacienda. Lo digo porque el ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoración asignada por la administración, que tiene cuatro años para revisarla. Si la administración considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedirá que abones la diferencia.

Y hay un tercer impuesto que se aplica a todas las compraventas vinculadas a una hipoteca, es decir, que no importa si la vivienda es nueva o de segunda mano, si compras piso con hipoteca debes pagarlo. Es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos.

Ejemplo de cálculo de AJD: Si la hipoteca es de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros porque varía entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo. El impuesto, por otro lado, va del 0,5% al 1,5% de este valor, en función de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Es decir, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, son 2.250 euros más los que se tienen que pagar.

Tasación

Si solicitas una hipoteca para comprar tu casa, la entidad financiera va a exigirte una tasación de la vivienda y ese gasto, por regla general, lo pagas tú.

La tasación, que es la que valora el inmueble que vas a comprar, tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España.

El coste de una tasación va de los 250 euros en adelante. Por ejemplo, una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA.

Los criterios usados para determinar el valor de una vivienda en la tasación son múltiples: situación del inmueble, características físicas, estado de ocupación y de conservación, calidad constructiva, edad, superficie, altura de la vivienda en el bloque, número de dormitorios, ascensor o no, garaje o no, trastero o no, zonas comunes, la situación de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente ( si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), por ejemplo), la condición del mercado inmobiliario en el momento de la tasación. …

Notaría y registro

Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de notaría e inscripción en el registro.

Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado dice que puede ser unos 590 euros. El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio: si se trata de una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, si no es vivienda habitual entonces son 294 euros.

Gestoría

Al hacer la compraventa con hipoteca es necesario que los papeles los haga una gestoría (abonar impuestos a Hacienda, inscribir la propiedad en el registro …). ¿Por qué? porque el banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe. La gestoría cobra entre 100 y 200 euros por escritura.

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