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Lo que debes preguntarte antes de hipotecarte

¿A qué todos los bancos que has visitado para pedir una hipoteca te han bombardeado a preguntas y te han pedido mil y un papeles para ver si confían en ti para concederte uno de sus préstamos hipotecarios? Pues tú lo mismo. No te cortes. Pregunta, pregunta y pregunta hasta que lo tengas todo claro. Pregunta al banco y pregúntate a ti mismo. Recuerda que son muchos miles de euros los que te estás jugando al hipotecarte. ¿Necesitas ayuda? Aquí te echamos un cable:

chica pensando en comprar piso

1.- ¿Compro o alquilo?

Haz cuentas, ¿te merece la pena comprar o sería mejor continuar de alquiler? El alquiler tiene sus ventajas porque te da mucha movilidad, no tienes que preocuparte del mantenimiento de la casa o pagar sus impuestos … Por otro lado, si la casa es tuya (o a medias con el banco hasta que termines de pagarla), puedes invertir en ella y el componente emocional pesa mucho …

2.- ¿Con o sin inmobiliaria?

Inmobiliarias e intermediarios hipotecarios son empresas que pueden gestionar tanto la compra de una vivienda como la solicitud de la hipoteca. Las inmobiliarias operan en un mercado libre con una regulación legal mejorable según publica El País. Los intermediarios hipotecarios han de cumplir con la Ley 2/2009, que les exige una serie de obligaciones de transparencia y registro en las autoridades de consumo.

Si tenemos conocimientos adecuados y tiempo, hacer las gestiones de forma directa nos ahorrará mucho dinero en honorarios. En caso contrario, busquemos una inmobiliaria o un buen bróker hipotecario. En todo caso, es recomendable acudir a un abogado, economista o profesional especializado para que nos acompañe en el proceso.

3.- ¿Cómo está tu futuro hogar?

Antes de hacer cualquier cosa solicita la nota registral del piso que quieres comprar para ver qué cargas tiene. Debe ser actual, por lo que te recomiendo que te pases por el catastro para pedirlo tú personalmente.

4.- ¿Cuánto vale?

Hay que saber cuánto vale la casa que vamos a comprar. Si pedimos hipoteca el banco la tasará y así conoceremos su valor, pero quizá allí ya será demasiado tarde porque ya habremos cerrado el precio de la compraventa. Hay que saber lo que realmente vale tu futuro hogar antes de llegar a cualquier acuerdo con el vendedor. Puedes hacer una pretasación si quieres.

5.- ¿Con qué banco firmo la hipoteca?

Esta es la tarea más difícil. Lo mejor es que abras un excel y compares las condiciones de varios bancos para ver cuál te conviene más. Ten en cuenta que la oferta que te haga el banco dependerá de si se trata de comprar tu vivienda habitual o no. Las hipotecas apra comprar una primera vivienda habitual son más baratas y financian una parte mayor que si se trata de comprar una segunda residencia.

6.- ¿Necesito avalistas o dobles garantías?

Si con tu sueldo y el de tu pareja (o sólo el tuyo) el banco no os da la hipoteca tendrás que aportar avalistas o hipotecar otra vivienda. El potencial avalista o hipotecante no deudor ha de conocer perfectamente los riesgos que asume y valorar si tiene sentido firmar.

7.- ¿Qué gastos supone comprar un piso con hipoteca?

Los gastos de compraventa de una vivienda dependen de cada comunidad autónoma y de si es obra nueva o segunda mano. Hay gastos relacionados tanto con la compraventa como con el préstamo hipotecario —son dos contratos distintos—.

Normalmente todos los gastos suman del 10% al 15% del precio de compraventa. La cifra exacta depende de la vivienda e hipoteca concreta. Hay gastos de gestoría, notaría, registro, tasaciones, honorarios de profesionales o intermediarios (si los hay) y bancarios (comisión de apertura).

8.- ¿Préstamo o crédito?

La inmensa mayoría de hipotecas son préstamos hipotecarios, pero algunas entidades ofrecen créditos hipotecarios que permiten disposiciones posteriores del crédito amortizado, aunque limiten nuestras posibilidades de subrogación en un futuro.

Hay que calcular si el mejor tipo de interés es una bonificación o una penalización si no nos vinculamos

9.- ¿Interés fijo o variable?

Las hipotecas a tipo fijo nos aseguran pagar siempre la misma cuota. Las variables implican que cambie en función de la evolución del euríbor —el referencial hipotecario dominante en el mercado, al que le suman un diferencial—.

Comparar hipotecas a tipo fijo y a tipo variable es complejo, ya que no sabemos cómo evolucionara el euríbor ni la inflación.

10.- ¿Euríbor u otro referencial?

Si bien más del 90% de las nuevas hipotecas se firman referenciadas al euríbor, existen otros tipos de referencia.

El IRS o permuta de tipo de interés a cinco años fue reclamado por las extintas cajas de ahorro y ahora ningún banco lo tiene en cuenta.

El IRPH del conjunto de entidades —tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito— sí que se pacta en algunas escrituras.

Como idea general, las hipotecas con euríbor con diferencial medio son mejores que sus homólogas a IRPH.

11.- ¿Qué sistema de amortización?

El sistema de amortización francés o de cuota constante predomina en las hipotecas actuales. Sin embargo, podrían aplicar un sistema de cuota creciente o de cuota blindada.

12.- ¿Qué porcentaje de financiación me van a conceder?

El menor valor entre el 80% de tasación y el 80% del valor de compraventa es la limitación general de los bancos actualmente. Superar esta cantidad de compraventa es posible, si bien en pocos bancos se consigue.

13.- ¿Cuál es el plazo máximo?

Hasta 40 años es el plazo máximo de devolución de una hipoteca en España en estos momentos. A mayor vida de la hipoteca, menor cuota, pero más intereses acabamos pagando.

14.- ¿Qué comisiones tendré que pagar?

La comisión de apertura, la compensación por desistimiento y por riesgo de tipo de interés —hipotecas a tipo mixto o fijo— coronan el pódium de comisiones a minimizar.

15.- ¿Debo contratar productos adicionales?

Normalmente se vinculan a la concesión del préstamo una serie de productos del banco que te la hipoteca: domiciliación de nómina y recibos, seguros, tarjetas bancarias … Encarecen la hipoteca y dificultan compararlas entre sí.

16.- ¿Es obligatorio contratar seguros?

No tenemos la obligación de contratar seguros.

17.- ¿Qué gano con la vinculación?

Hay tipos de interés bonificados en escritura en función de nuestra vinculación. Calculemos si el mejor tipo de interés es realmente una bonificación o, en realidad, acaba siendo una penalización si no nos vinculamos.

18.- ¿Y si la hipoteca incluye una cláusula suelo?

Tras la Ley 1/2013, es muy sencillo saber si firmamos una hipoteca con un interés mínimo limitado, ya que hay que manifestarlo de forma manuscrita en la escritura. Eso no disculpa que nos informemos previamente de su eventual existencia, ya que una hipoteca aparentemente barata, resulta cara si tiene este tipo de estipulaciones.

19.- ¿Puedo preguntar al notario?

Tenemos el derecho de acudir a la notaría y revisar el borrador de la escritura de préstamo hipotecario tres días antes de la fecha de firma. Y es muy conveniente hacerlo para que no hayan sorpresas de última hora cuando llegue el día de la firma. Acude al notario, revisa lo que tienes que firmar y corrige todo lo que tengas que corregir … No te cortes, es tu derecho.

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