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Cómo compran casa los extranjeros en España

El volumen de compraventa de viviendas que realizan los extranjeros en España es considerable, el año pasado sumó un 13,11% del total, una cifra un poco por debajo del 13,25% que registró en 2016 y que fue el máximo de la serie histórica de estadísticas del Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Inmuebles y Mercantiles de España. Pero, quiénes son estos extranjeros, cómo compran, dónde, cuánto … Aquí tienes las respuestas.

Top 3: Ingleses, Franceses y Alemanes


Los británicos siguen siendo los que más viviendas compran en España aunque el Brexit ha reducido significativamente su peso. En 2017 sumaron el 15,01% de las compras de vivienda por extranjeros, frente al 19% de 2016 o el 21,34% de 2015, habiendo llegado incluso a máximos por encima del 35% (2008). Todo según la edición número catorce del Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria (ERI) del Colegio de Registradores.

En términos absolutos esta pérdida de peso relativo se relativiza en la medida que de las más de 10.100 compraventas de 2016 se ha pasado a algo más de 9.100 en 2017.

En este sentido, con el desglose trimestral de resultados se observa cómo la distancia con respecto a la decisión de la salida de la Unión Europea está suponiendo un cierto grado de suavización del grado de ajuste, dando lugar incluso a una cierta recuperación en el último trimestre del año.

compraventas viviendas extranjeros


En el siguiente gráfico se muestra la evolución del peso de compra por extranjeros durante los últimos doce años para las diez primeras nacionalidades del ranking. En el mismo se aprecia claramente el comportamiento de las distintas nacionalidades.

evolución compraventa viviendas por nacionalidades extrnajeros

Sin embargo, es en el gráfico de abajo, con la misma representación, pero en lugar de tomando los pesos porcentuales, el número absoluto de compras de vivienda por nacionalidad, el que permite observar la generalizada tendencia ascendente de la práctica totalidad de nacionalidades, con la excepción de nuestro principal demandante, como son los británicos, cuya incertidumbre derivada del Brexit se ha hecho notar.

Evolución compraventa viviendas por extranjeros en España

En todo caso, de acuerdo con los resultados de los últimos trimestres, todo parece indicar que puede existir cierto grado de recuperación o, en todo caso, de mantenimiento de resultados de demanda británica, pudiendo contribuir positivamente en el favorable ciclo inmobiliario en el que se encuentra la demanda de vivienda.

Vivienda de segunda mano de más de 100 m2


Tanto nacionales como extranjeros se decantan mayoritariamente por la compra de vivienda usada, existiendo un mayor peso relativo en extranjeros (84,03%) que en nacionales (81,96%), en consecuencia, el peso en vivienda nueva de nacionales (18,04%) es superior al de extranjeros (15,97%). Esta estructura de resultados se mantiene con el paso de los años, dando lugar incluso a pesos crecientes en vivienda usada por parte de extranjeros ya que en 2016 supuso el 83,74% y en 2015 del 81,70%.

Vivienda nueva vs vivienda usada


Atendiendo al desglose de extranjeros por nacionalidades, las que porcentualmente alcanzan un mayor peso relativo en vivienda usada son argelinos (94,68%), franceses (90,01%), marroquíes (89,13%) y búlgaros (87,03%). Por el contrario, las nacionalidades con mayor peso en vivienda nueva han sido belgas (26,64%), noruegos (23,93%), suecos (19,67%), rusos (19,33%) y holandeses (18,19%).

En la siguiente tabla se muestran los resultados de peso de compra de vivienda según tramos de superficie, distinguiendo entre nacionales y extranjeros, y para estos últimos atendiendo a su nacionalidad. Con ello se observa la tendencia a la compra de vivienda de mayor o menor superficie en función de la nacionalidad, así como las diferencias existentes con respecto a los nacionales.

superficie vivienda comprada por extranjeros


La desagregación de resultados de compras de vivienda por extranjeros según superficie de la vivienda vuelve a mostrar como patrones el hecho de que las viviendas de mayor superficie media (> 100 m2) suelan contar con compradores correspondientes a nacionalidades con mayor poder adquisitivo, así como el hecho de que las nacionalidades demandantes de vivienda en España con fines residenciales opten en mayor medida por viviendas con superficies intermedias (entre 60 y 100 m2).

Concretamente, las nacionalidades con mayor peso de compras en cada agrupación de vivienda según superficie han sido las siguientes:

Superior a los 100 m2: holandeses (48,29%), daneses (45,95%), suizos (43,78%), alemanes (36,38%), británicos (36,35%) y noruegos (35,31%).

Entre 80 y 100 m2: búlgaros (28,38%), marroquíes (27,37%), rumanos (26,13%) y chinos (25,90%).

Entre 60 y 80 m2: argelinos (37,84%), rumanos (33,71%), marroquíes (32,63%) y búlgaros (30,78%).

Entre 40 y 60 m2: italianos (29,46%), polacos (24,23%), franceses (22,00%) y ucranianos (21,29%).

Inferior a los 40 m2: italianos (14,18%), polacos (9,10%), franceses (8,79%) e irlandeses (7,14%).

Top 3: Canarias, Baleares y Comunidad Valenciana


Durante 2017 tres comunidades autónomas han presentado pesos de compras por extranjeros superiores al 25%, mientras que en nueve de ellas no se ha alcanzado el 5%. Las comunidades autónomas con mayores pesos de compra por extranjeros han sido Canarias (31,35%), Baleares (31,27%) y Comunidad Valenciana (26,04%).

Con respecto al año precedente se ha producido un incremento de peso en Canarias y ligeras reducciones en Baleares y Comunidad Valenciana. En todo caso, en la medida que el incremento interanual de compraventas ha sido elevado en el último año, en términos absolutos en todas estas comunidades autónomas se ha incrementado el número de compras de vivienda por extranjeros.

Tras estas tres comunidades autónomas, con pesos por encima del 10%, se encuentran Murcia (18,77%), Andalucía (13,84%) y Cataluña (12,94%). Estas seis comunidades autónomas, con resultados muy destacados con respecto al resto, presentan todas ellas la característica de contar con un alto grado de atractivo turístico de costa, que encaja perfectamente con la estructura de nacionalidades demandantes de vivienda en España durante los últimos años.

Tras todas ellas, con resultados superiores al 4%, se encuentran Aragón (6,58%), Comunidad de Madrid (5,64%), Navarra (4,77%) y La Rioja (4,04%). Cinco comunidades autónomas presentan cuantías por debajo del 3%.

Los dos siguientes gráficos muestran la estructura de resultados de compra de vivienda por extranjeros desagregado por comunidades autónomas, en el primer gráfico para el año 2017 y, en el segundo de los gráficos, mostrando la evolución de resultados en cada comunidad autónoma durante los cuatro últimos años.

nacionalidad en las compras de viviendas

evolución en el peso de extranjeros en la compra de vivienda

En 2017 diez provincias han presentado resultados por encima de la media nacional (13,11%), correspondiendo todas ellas a provincias con las características indicadas en el párrafo anterior. Encabezan los resultados, con más del 40% de compras de vivienda por extranjeros, las provincias de Alicante (40,76%) y Tenerife (40,72%). Tras estas dos provincias, con resultados próximos al 30%, se encuentran Baleares (31,27%), Girona (30,74%) y Málaga (29,64%).

En todas estas provincias la demanda extranjera resulta decisiva, configurándose como un agente especialmente relevante en la dinámica del mercado de vivienda, en algunos casos incluso con pesos próximos al de nacionales. Tras ellas, con resultados igualmente destacados, por encima de la media nacional, están las provincias de Las Palmas (22,33%), Murcia (18,77%), Almería (16,87%), Tarragona (14,45%) y Castellón (14,06%).

Se trata en todos los casos de provincias con un alto peso de atractivo turístico de “sol y playa”, con una intensa actividad en segunda vivienda, configurándose como destinos especialmente activos.

Nacionalidad en las compras de vivienda 2017

Las compras más caras


Desde el año 2013 la estadística del Colegio de Registradores incorpora un apartado relativo a la compra de vivienda por extranjeros de importe igual o superior a 500.000 euros, distinguiendo entre comunitarios y no comunitarios. El motivo de este desglose de resultados fue la reforma legislativa que posibilitaba la concesión de permisos de residencia a extranjeros que realizasen adquisiciones inmobiliarias en España por importe igual o superior a 500.000 euros.

Con ello se trataba de evaluar la posible influencia de esta medida en el mercado inmobiliario español, pudiendo constatar si efectivamente suponía un elemento incentivador de la demanda de vivienda o la tendencia era similar a la de años precedentes.

Para ello se viene tomando el total de compras de vivienda por extranjeros, obteniendo el porcentaje de las compras que presentan un importe total igual o superior a 500.000 euros. Este resultado es el que se muestra en la tabla como “% total compras extranjeros ≥ 500.000 €”, desglosado para el total nacional y cada una de las comunidades autónomas.

Adicionalmente se muestra el porcentaje de estas compras de vivienda que corresponden a ciudadanos comunitarios y a no comunitarios. Estos últimos son los que, en principio, podrían tener un mayor interés por acogerse a la medida.

En el último año el peso de compra de vivienda por extranjeros de importe superior a los 500.000 euros se ha incrementado, pasando de representar el 5,32% en 2016 al 5,72% del último año. La tendencia creciente del precio de la vivienda puede haber contribuido parcialmente a este incremento, existiendo igualmente una cierta tendencia ascendente, facilitado por el hecho de que las nacionalidades cabeceras en demanda de vivienda en España presenten altos niveles de renta per cápita.

Del total de compra de vivienda superior a 500.000 euros de extranjeros, un 37,53% ha correspondido a extranjeros no comunitarios y una 62,47% a extranjeros comunitarios. Los no comunitarios son los que, en principio, podrían beneficiarse de la correspondiente medida legislativa.

Compras viviendas extranjeros por 500.000 euros o más

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