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Tuesday, 24 July 2018

Qué debes preguntar al comprar piso

¿Estás comprando piso? Vale. Pues hay unas preguntas clave que debes hacer antes de firmar nada. Aquí te las contamos.

Si es segunda mano


Vivienda segunda mano

¿Hay deudas pendientes?

Pide al agente inmobiliario o al propietario una copia simple o certificado registral de la vivienda para ver quién es el dueño y qué deudas tiene pendientes (hipoteca, embargos …)

También puedes ir tú al Registro de la Propiedad y pedir tu copia simple.

Pregunta también al dueño cómo es su situación con la comunidad de propietarios, si tiene alguna deuda pendiente o no y que te entregue certificado indicado que está al corriente de todos los pagos. Pregunta también sobre la situación del edificio, qué obras de mantenimiento se han hecho y cuáles tienen pensadas hacer en los próximos meses.

Haz lo mismo con los suministros (agua, luz, electricidad). Comprueba que la vivienda se encuentra al corriente de todos los pagos.

¿Cómo está el piso?

Acude al ayuntamiento para comprobar cómo se encuentra la vivienda urbanísticamente:

A.- Comprueba qué planes municipales podrían afectar a la vivienda como podría ser una futura zona verde.

B.- Consulta en el catastro los metros de la vivienda, cuánto cuesta el Impuesto de Bienes Inmuebles y si está al corriente de pago.

Pásate también por la Inspección Técnica de Edificios para asegurarte que el edificio no padece ninguna deficiencia estructural como podría ser aluminosis.

Pregunta al dueño si el piso tiene el certificado de eficiencia energética y que te lo enseñe para ver qué calificación tiene la vivienda.

Si es obra nueva


vivienda sobre plano

Si estás pensando en comprar un piso de obra nueva normalmente hablarás con la empresa promotora. Puedes averiguar quién es la promotora y su situación legal preguntando en el Registro Mercantil por la empresa.

La oferta de venta del piso debe tener esta información, como mínimo:

1.- Titularidad jurídica del vendedor.

2.- Fecha de comienzo y de fin de la obra.

3.- Datos de la garantía.

4.- Proyecto ejecutivo de la edificación.

5.- Licencias administrativas.

6.- Tributos que gravan la propiedad.

7.- Precio total de la transmisión y sus condiciones económicas y de financiación.

8.- Cargas del inmueble.

9.- Calidad de la construcción.

10.- Identificación de la vivienda, superficie útil y la de los anexos.

11.- Referencia de la inscripción registral.

12.- Certificación de eficiencia energética.

13.- Servicios de los que dispone y condiciones de uso.

14.- Gastos de mantenimiento.

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Thursday, 21 June 2018

El Supremo aclara el cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Son cuatro las sentencias del Supremo que aclaran el cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es la Sala III de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo la que dice que la comprobación del valor real de inmuebles para calcular su ITP consistente en multiplicar el valor catastral por un coeficiente, NO es idónea ni adecuada, SALVO que se complemente con una comprobación directa del inmueble hecha por la Administración.

Así lo ha dicho en cuatro recientes sentencias en las que ha examinado los recursos de la Junta de Castilla-La Mancha que quería elevar el valor declarado por cuatro contribuyentes, para liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de las viviendas que adquirieron en el año 2012 a una inmobiliaria en Seseña (Toledo). Todo según informa Inmodiario.

Los cuatro ciudadanos declararon como valor el precio declarado en la escritura por la compra, que oscilaba entre los 65.000 y los 82.000 euros, pero la Consejería de Hacienda elevó el valor a precios que iban de 120.000 a 130.000 euros, aplicando la comprobación señalada en el artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria, es decir, multiplicando el valor catastral por el coeficiente del municipio establecido en una orden de la comunidad autónoma, subiéndoles de ese modo el importe del impuesto.

El Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, en sentencias ahora confirmadas por el Supremo, dio la razón a los contribuyentes en contra de la Hacienda autonómica.

El Supremo establece como doctrina que “el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo“.

hogar

También añade que la aplicación de ese método de comprobación “no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no”, así como que “la aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral”.

Y si alguien tiene que demostrar el valor real, es la Administración quien debe hacerlo. Así lo dice el Supremo: “el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia”.

En los casos analizados por el Supremo, los ciudadanos indicaron que la inmobiliaria que les vendió los pisos bajó mucho los precios debido a las condiciones del mercado inmobiliario en 2012, por lo que no pueden haber sospechas de que el precio real de lo que pagaron fue el que se escrituró.

La Sala III contesta también a la pregunta de si, en caso de no estar conforme, el contribuyente puede utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho o resulta obligado a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor real comprobado por la Administración tributaria a través del expresado método del artículo 57.1.b de la Ley. Así, el Supremo confirma su jurisprudencia: la tasación pericial contradictoria no es una carga del interesado para desvirtuar las conclusiones del acto de liquidación en que se aplican los mencionados coeficientes sobre el valor catastral, sino que su utilización es meramente potestativa.

Para oponerse a la valoración del bien derivada de la comprobación de la Administración basada en el medio consistente en los valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, el interesado puede valerse de cualquier medio admisible en derecho, debiendo tenerse en cuenta lo establecido sobre la carga de la prueba que recae en la Administración.

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Monday, 9 April 2018

Sube la venta de pisos con precios estables

En febrero se vendieron 39.945 viviendas, lo que supone una subida interanual del 2,7%, que se rebaja hasta el 1,3% en la serie corregida de estacionalidad. Pero los precios se están manteniendo estables, el precio medio del metro cuadrado de una vivienda comprada en febrero fue de 1.349 €, un 0,0% interanual. Todo según las estadísticas del Consejo General del Notariado.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un incremento interanual del 6,2% (4,3% en la serie corregida por estacionalidad). Mientras, la de pisos de precio libre se incrementó un 7,7%. Este aumento de las transacciones de pisos libres se debió tanto a la expansión de las de pisos de segunda mano (8,2%) como a la de pisos nuevos (2,4%). Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró una notable caída del 11,6% interanual.

La estabilidad del precio por metro cuadrado de las viviendas se debe a la combinación del ascenso del precio de las viviendas tipo piso (1,1%) y al descenso del precio por metro cuadrado de las viviendas unifamiliares (2,6% interanual).

El precio por metro cuadrado de los pisos de precio libre se incrementó un 1,2%. Dentro de éstos, el precio de los de segunda mano se situó en los 1.491 € (0,9% interanual) y el de los pisos nuevos en 1.877 € (2,6% interanual).

compraventa vivienda

Más hipotecas por un poco más de dinero


Los préstamos para comprar vivienda se incrementaron en un 13% en febrero y su cuantía media fue de 129.922 €, suponiendo un ligero incremento del 0,1% interanual.

El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 47,2%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 76,1%.

Hipotecas Viviendas

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Thursday, 22 March 2018

En qué debes fijarte antes de comprar tu piso

¿Estás de compra de piso? ¡Enhorabuena! Pero mantén la calma y sigue estos consejos antes de hacer nada de lo que te puedas arrepentir.

pareja con piso con hipoteca

¿Puedes comprarlo?

Antes de salir de compras de piso debes hablar con los bancos para saber si te concederían una hipoteca y cuáles serían las condiciones.

En los bancos te podrán decir cuánto dinero te prestarían y a cuánto deberías comprar el piso, así tendrás un presupuesto realista y sabrás que no te puedes pasar de ahí.

Para que te orientes, todo el mundo dice que la cuota mensual de tu hipoteca no debe superar el 30% de sus ingresos. Además, debes tener en cuenta que en cuanto te conviertas en propietario la hipoteca no va ser tu único gasto, también tendrás que pagar el seguro de vida y de casa que normalmente va asociado a la hipoteca, el IBI de la casa, la comunidad de vecinos …

¿Te gusta el barrio?

La ubicación del piso es clave. Te tiene que gustar donde vives porque vas a patearlo todos los días. Así que asegúrate de conocer el barrio antes de ir a mirar un piso.

Fíjate en el transporte público que hay cerca del piso, los colegios, las tiendas, los súper … todo lo que haga tu vida más cómoda.

Otra cosa también muy importante es cómo se valora el barrio en la ciudad, ¿tiene posibilidades de revaloración? Eso puedes saberlo pasándote por el ayuntamiento y preguntando en urbanismo, a ver qué planes tienen para el barrio.

¿Qué gastos tiene el piso?

Debes tener claro cuánto se paga de comunidad de vecinos porque eso va a influir en tu bolsillo.

Habla con el presidente de la comunidad o el gestor y pregunta por el estado del edificio, si se debe hacer alguna actuación importante en el edificio que supongo derramas extraordinarias para los vecinos.

Pide también al administrador o al presidente de la comunidad de propietarios que te dejen una copia de los estatutos de la comunidad para verlos, no vaya a ser que haya prohibiciones absurdas.

¿Cómo está el piso?

Cuando visites el piso fíjate en cómo está, especialmente si hay humedad y qué orientación tiene.

Cuando veas un piso fíjate cuál es su orientación. Depende de dónde vivas querrás una orientación u otra. No es lo mismo vivir en el País Vasco que en Barcelona, sus veranos e inviernos son completamente diferentes.

Si vives en un clima frío querrás aprovechar al máximo la luz y calor del sol, así que tendrás que buscar pisos con orientación sur, suroeste u oeste porque no necesitarás casi la calefacción y en verano te bastará con unos buenos toldos para bajar la temperatura unos grados y reducir el uso del aire acondicionado. Los pisos orientados hacia el sur tienen sol durante todo el día en invierno y en verano sólo lo tienen durante las horas centrales del día. Los pisos con orientación suroeste tienen todo el día en invierno y desde el mediodía al atardecer el resto del año. Y los pisos orientados al oeste tienen sol todo el año desde el mediodía hasta la noche.

Si vives en una zona de inviernos cálidos y veranos tórridos compra piso con orientación sureste o este. Los pisos con orientación sureste tienen luz y calor solar durante todo el día en invierno y durante el resto del año sólo tienen sol hasta el mediodía. Los pisos orientados al este tienen sol desde el amanecer hasta el mediodía durante todo el año. Esta orientación este-sureste hace que evites el sol durante sus horas más calurosas en verano y disfrutes de su calorcito durante el invierno.

Madrid

¿Tiene algún vicio oculto el piso?

Con la hipoteca siempre viene una tasación del piso, pero ahí no se fijan en detalles importantes como esas manchas de humedad que parecen inofensivas pero que esconden una avería descomunal en la fontanería del piso y que te costará un ojo de la cara y mucho tiempo arreglar.

Lo mejor es que un arquitecto o aparejador revisen bien el piso para detectar cualquier vicio oculto. Si compras obra nueva el promotor debe responsabilizarse de fallos en la vivienda durante uno, tres o diez años dependiendo de cuál sea el fallo. La ley 38/1999 de ordenación de la edificación regula la garantía que deben ofrecer promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico al comprador de un piso si hay desperfectos o vicios. Estos son los plazos y tipos:

A.- Durante 10 años

Daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios que afecten a la cimentación, pilares, forjados, muros de carga o otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

B.- Durante 3 años

Daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios de los elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc. Se incluyen dentro de ese apartado las humedades, la falta de aislamiento, las grietas de origen no estructural, problemas en las instalaciones, etc.

C.- Durante 1 año

Daños materiales por defectos o vicios de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

Importante: los plazos empiezan a contar en el momento en que el constructor entrega la obra terminada al promotor y NO desde que el comprador adquiere la vivienda. Por eso, si compras tu piso de obra nueva unos años después de que haya sido terminado parte de su garantía ya habrá vencido.

Además, el plazo de tiempo para reclamar los desperfectos es de 24 meses desde su aparición, independientemente de que la garantía haya finalizado o no.

¿Están todos los papeles en regla?

Una vez te hayas decidido a hacer una oferta por el piso debes pedir que te enseñen todos los papeles para comprobar que todo está en regla o hacer constar en la oferta por escrito que la compraventa depende de que todo esté en regla.

Debes hacer todo esto:

- Pedir una Nota Simple del Registro de la Propiedad para saber quién es el propietario del piso y cuáles son los datos del inmueble.

- Saber qué cargas tiene el piso y cómo se va a librar de las cargas cuando se haga la compraventa.

- Pedir la Cédula de Habitabilidad del piso y su Certificado de Eficiencia Energética.

- Confirmar que el propietario ha pagado todas sus cuotas de la comunidad de propietarios y no tiene ninguna deuda pendiente.

- Confirmar que el propietario está al día del pago del IBI.

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Thursday, 22 June 2017

Consejos clave si vas a comprar sobre plano

¿Estás pensando en comprar sobre plano? Es una opción para abaratar el precio de tu piso porque la vivienda cuesta menos si la compras cuando todavía no se ha puesto ni un ladrillo, pero, eso sí, debes ir con cuidado. Aquí te dejamos unos consejos clave para evitarte disgustos si compras sobre plano.

1.- Averigua quién te vende el piso

Comprueba quién es la promotora/constructora que te vende el piso, para eso puedes ir al registro mercantil y ver su inscripción. Sólo necesitas que te entregue su nombre y NIF para hacer este trámite.

Una vez tengas claro su identidad, pídele que te entregue una nota simple del Registro de la Propiedad en la que se demuestre que es la titular del solar donde se va a edificar. También puedes ir tú al Registro de la Propiedad y pedirla tú directamente, pero lo normal es que la promotora/constructora te entregue el papel sin problemas.

Es conveniente pasarse por el ayuntamiento para comprobar que se puede construir el edificio sobre ese terreno y que cuenta con licencia de obras para llevar adelante la construcción.

2.- Ten claro cómo será tu piso

La promotora/constructora debe entregarte un plano del piso y la memoria de calidades para que tengas claro cómo será el piso y los materiales de construcción.

Cómprate un escalímetro para comprobar los metros reales del piso. El escalímetro es una regla en forma de estrella que contiene varias escalas, se utiliza para saber a cuántos metros reales equivalen los milímetros diseñados en el plano. Así que cuando te entreguen el plano, pregunta a qué escala está proyectado para luego sacar tu escalímetro y comprobar que tiene los metros que te han dicho.

El plano también debería indicar cuál es la orientación del piso (dónde está el norte) para que puedas saber dónde entra la luz solar y cuánto tiempo. Así sabrás si tu piso va a ser oscuro o luminoso. Y, si no hay nada construido alrededor de tu solar, pregunta cuáles son los planes de edificación para saber si vas a tener o no sombras futuras.

Es conveniente que te reúnas con el arquitecto para comentar todas tus dudas y proponer los cambios que se puedan hacer. Ten en cuenta también que el plano que te pueda enseñar la promotora al principio puede variar del plano de la obra final por eso debes verificar esos cambios y estar de acuerdo con ellos antes de firmar el plano final.

3.- Asegura los pagos previos de la vivienda

Negocia bien la fórmula de compra de la vivienda. Si entregas alguna cantidad de dinero a cuenta asegúrate que se deposita en una cuenta bancaria especial que sólo puede ser utilizada para la construcción del edificio donde va a estar tu piso.

La promotora/constructora debe contar con un seguro o aval bancario que te garantice la devolución de las cantidades entregadas más intereses si tu vivienda no se llega a construir o se retrasa su construcción.

Lo más habitual es que se adelante entre un 20% y un 30% del valor de la vivienda durante la construcción y que se pague el resto cuando se entregue la vivienda y se firme la escritura pública de compraventa.

Por supuesto, cada entrega de dinero debe estar perfectamente reflejada por escrito y en ese documento se debe estipular qué pasa si no compras la vivienda o si se retrasa la entrega del piso o si finalmente no se llega a construir. Todos los detalles sobre la vivienda, incluyendo plano y memoria de calidades, deben incluirse en la firma de estas entregas a cuenta.

4.- Sella bien la compraventa y entrega de vivienda

Cuando la vivienda esté acabada pásate a verla con lupa. Asegúrate que está en perfectas condiciones. Revisa los acabados, la pintura y comprueba que todo se ajusta a lo indicado en las memoria de calidades, incluso en las zonas comunes.

La vivienda debe tener licencia de primera ocupación porque sin ella no puedes entrar a vivir, es un documento que concede el ayuntamiento y la constructora/promotora debe tenerlo junto con la cédula de habitabilidad de tu vivienda, el certificado de eficiencia energética y todos los boletines necesarios para que puedas dar de alta tus suministros de agua, luz y gas.

La promotora/constructora también debe tener un seguro decenal para el edificio. Y debe tener esta cobertura:

- Diez años para los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

- Tres años para los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

- Un año para los daños que se produzcan en los elementos de acabado o de terminación de la obra.

Una vez tengas todo esto claro, ya estarás listo para firmar la escritura de compraventa de la vivienda que, por supuesto, también debes revisar con lupa antes de firmar.

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Friday, 27 January 2017

Más de la mitad de los pisos se compran al contado

El 56% de las viviendas que se compran en España se compran al contado. Y es en la Comunidad Valenciana donde más compras a tocateja se hacen, 69,5%. Todo según las estadísticas de compraventa de vivienda del tercer trimestre de 2016 del Consejo General del Notariado.

El País Vasco es la zona de España donde menos viviendas se compran al contado, 29,6%.

casa con hipoteca a tipo fijo

Sube el número de hipotecas y su cuantía

En cuanto a los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, estos sí han mostrado un crecimiento interanual elevado (12,1%). Con grandes incrementos en Illes Balears (32,8%) y Comunidad Valenciana (22,0%) y sólo con La Rioja (-2,1%) y Cantabria (-3,4%) reportando decrementos interanuales en este tercer trimestre de 2016.

La cuantía promedio de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda se incrementó un 3,2% interanual. Por encima de la media nacional se sitúan Madrid (12,6%), Navarra (10,4%), Castilla-La Mancha (9,4%) y Comunidad Valenciana (7,1%). Por su parte, la cuantía promedio descendió en nueve comunidades autónomas, destacando Illes Balears (-12,2%)

Hipotecas Compra Viviendas

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Thursday, 24 November 2016

Quién compra piso hoy en Madrid

¿Cómo es el nuevo comprador de vivienda en Madrid? “Es más confiado en el futuro, más predispuesto a comprar, con mayor presupuesto y financieramente más solvente”. Son palabras de Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, empresa organizadora de las ferias SIMA, y Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST Sociedad de Tasación, que han presentado la nueva edición del informe ‘El perfil del comprador de vivienda‘.

El informe se basa en una serie de encuestas de satisfacción y de perfil de visitantes elaboradas por SIMA, feria inmobilaria, desde 2008 (con la única excepción de 2014). Por procedencia geográfica, la gran mayoría de los encuestados viven en la Comunidad de Madrid (95%) y el 5% en el resto de España, así que el perfil del comprador sería más madrileño que otra cosa … y este sería su perfil.

Tiene de 25 a 35 años

El comprador entre 25 y 35 años continúa siendo el mayoritario. Su cuota de mercado permanece estable desde 2013 (entorno al 41%), año desde el que ha variado tan solo medio punto porcentual. La situación actual contrasta con su claro predominio desde 2009 a 2011, cuando de media supuso el 62% de los visitantes de SIMA.

comprador de vivienda en Madrid por edad


El terreno cedido por este grupo de edad ha sido ocupado por quienes tienen entre 36 y 45 años, que crecen casi 7 puntos porcentuales con respecto a 2015 y suman ya el 36% de los visitantes de la feria.

Los demandantes de más de 45 años bajan en 7 puntos porcentuales con respecto al año pasado y protagonizan un frenazo en la evolución positiva que venían registrando desde 2010 (con un acumulado hasta 2015 de 14 puntos porcentuales).

Es un inquilino que quiere ser propietario

La principal motivación del comprador es cambiar de alquiler a propiedad. Registra un significativo crecimiento de casi 7 puntos porcentuales.

La segunda motivación en importancia es, al igual que en 2015, mejorar la vivienda actual, que repunta casi un 5%.

En cambio, formar un nuevo hogar, que durante los años más duros de la reciente crisis inmobiliaria fue el motivo mayoritario, se deja 5,5 puntos porcentuales, hecho que refleja el estancamiento del tramo de edad entre los 25 y 35 años antes aludido. Se ahonda así una caída que desde 2011 le ha hecho retroceder en torno a un 12%.

motivación para comprar piso


Hay también un retroceso de un 1,4% en el deseo de invertir, probablemente porque la continua subida de precios está empezando a restar atractivo a las rentabilidades que busca el inversor pequeño.

Tiene prisa por comprar

El comprador tiene ahora más prisa por comprar. Hay una aceleración en los plazos para comprar casa, producto de la tendencia alcista en los precios.

El porcentaje de quienes desean adquirir una vivienda en un plazo no superior a un año no deja de crecer (hasta el 79&), casi dos puntos porcentuajes con respecto a 2015 y casi 17 puntos porcentuales si se toma como referencia el inicio de la crisis inmobiliaria (2008)

plazo de compra


El resto de los plazos considerados en el informe (‘entre 1 y 2 años’ y ‘más de 2 años’) se reducen, desde el 22,8% en 2015 hasta el 20,9% en 2016.

Dispone de más dinero y facilidad para conseguir hipoteca

El comprador compra ahora porque la economía mejor, se conceden más hipotecas y tiene más dinero. La mejora de la economía y la apertura del grifo de las hipotecas siguen siendo los dos factores claves en la llegada del comprador al mercado residencial.

Pero hay otro dato a resaltar: el presupuesto del comprador ha aumentado, de forma mucho más visible en la parte superior de la escala. Mientras se reducen ligeramente (algo más de 2 puntos porcentuales de media) los porcentajes de quienes tienen hasta 150.000 euros (20,3%) y entre 150.000 y 300.000 euros (52,8%) aumenta significativamente, en casi 4,5 puntos porcentuales, el de quienes disponen de más de 300.000 euros, hasta alcanzar ya el 27,1% de los encuestados.

presupuesto de compra


Además, se trata del único grupo de los tres analizados que presenta una evolución netamente positiva desde el inicio del final de la crisis inmobiliaria, en 2013: desde entonces este porcentaje de compradores se ha duplicado, lo que contrasta vivamente con el exiguo incremento del 2,8% de aquellos que declaran un presupuesto intermedio, y del lógico descenso del 17% en el segmento inferior de la escala adquisitiva.

Y un último dato a tener en cuenta: el porcentaje de compradores con más de 300.000 euros de presupuesto en 2016 es el más alto de toda la serie histórica y queda muy próximo de los valores medios pre-crisis.

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Wednesday, 31 August 2016

Cómo negociar el precio del piso que compras

Todos los indicadores económicos apuntan hacia una subida en el precio de los pisos porque los bancos están suavizando sus condiciones para conceder hipotecas, es decir, se conceden más hipotecas y, por tanto, se vende más. Y si se vende más, los precios suben. Vale. Pero todavía puedes negociar el precio de compra de tu piso. Y aquí te dejamos unos trucos para negociarlo a la baja. Todos tuyos.

comprar piso

Visita el piso sólo una vez

Todo el mundo dice que lo mejor es ver bien el piso, primero con tu pareja, luego con un amigo arquitecto, luego con la familia … Cuantos más ojos lo vean mayor será la información que tengas sobre sus ventajas e inconvenientes.

Pero quizá esa no es táctica más adecuada si quieres negociar el precio de venta. Porque si vas más de una vez a ver el piso estás demostrando tu interés al vendedor y sabrá que está en una posición de fuerza para no rebajar el precio que pide por él.

Haz una oferta razonable

Antes de hacer una oferta sobre el precio del piso, investiga cómo está el mercado por la zona donde quieres comprar. Mira qué piden por otros pisos de características similares en la misma zona para saber cuál es el precio de mercado y luego recopila información sobre el vendedor.

Puedes pedir una nota simple de la vivienda en el Registro de la propiedad para saber si el piso está embargado o si tiene hipoteca y así tener más datos sobre los que negociar. Si el propietario necesita liquidez es mucho más fácil negociar una bajada en el precio.

Una vez tengas toda la información, haz tu oferta. Debe ser razonable, si la haces demasiado a la baja puedes ofender al vendedor y romper la relación. Cuando hagas tu oferta siempre debes poner una fecha límite para que el vendedor te conteste aceptando o denegando tu oferta. Normalmente se da un plazo de unos 3 a 5 días para contestar.

Debes tener también un plan B por si el vendedor no acepta tu oferta.

comprar piso

Sé flexible en los plazos de entrega de la vivienda

Muéstrate flexible con los plazos de entrega de la vivienda, como puede ser la firma de la escritura de compraventa. Quizá el vendedor necesitas tiempo o le corra prisa vender, adáptate a él.

Véndete

Explica al vendedor por qué eres el mejor comprador. Indícale que el banco ya te ha aprobado la hipoteca y que si se decide a vender todo irá como la seda. Eso le dará tranquilidad al vendedor, un factor psicológico que se debe tener en cuenta a la hora de negociar la compraventa de un piso.

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Thursday, 12 May 2016

Dónde compran pisos los extranjeros

A los extranjeros les sigue gustando comprar piso en España. Eso ya lo sabemos. La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros ha experimentado un crecimiento anual del 12,9% en 2015. El 51,7% de las compras realizadas por extranjeros correspondían a extranjeros no residentes. Pero, ¿dónde compran? … Aquí te lo contamos según las estadísticas del Consejo General del Notariado.

Cataluña y Comunidad Valenciana, donde menos sube la compra de pisos por extranjeros

Los extranjeros compraron más en todas las comunidades autónomas. Los incrementos más fuertes en compra de vivienda libre por parte de extranjeros se registraron en La Rioja (59,1%), Castilla-La Mancha (57,3%) y Navarra (41,5%). Los incrementos más discretos fueron en Extremadura (9,8%), Comunidad Valenciana (7,2%) y Cataluña (4,9%).

compraventa vivienda libre extranjeros

En niveles, el precio promedio por metro cuadrado para extranjeros se situó por encima de la media nacional en Illes Balears (2.580 euros), País Vasco (2.047 euros), Madrid (1.867 euros) y Cataluña (1.856). El resto de CC.AA. se situaron por debajo de la media nacional, destacando por sus precios por metro cuadrado para extranjeros más reducidos Extremadura (576 euros), Castilla-La Mancha (597 euros), La Rioja (710 euros) y Castilla y León (712 euros).

Británicos, franceses y alemanes son los que más compran

Los compradores con mayor peso sobre el total de extranjeros son los británicos (20,6%), seguidos de los franceses (8,8%), alemanes (7,5%), belgas (5,7%), italianos (5,5%) y rumanos (5,3%). Todos ellos, acumulan más de la mitad de las operaciones de compraventa de vivienda libre realizadas por extranjeros en 2015 en España.

Las nacionalidades con mayor actividad en el mercado de compraventa de vivienda libre durante el 2015 fueron los rumanos con un incremento del 59,0%, en términos interanuales. Asimismo, ecuatorianos (43,1%), británicos (37,7%), marroquíes (25,8%), italianos (18,5%), irlandeses (17,8%), chinos (16,8%), suecos (15,0%), argentinos (14,8%) y suizos (13,6%) presentaron tasas de variación interanuales superiores a la media nacional.

Dividiendo el mercado de compraventa de extranjeros en función de si son residentes o no, se observa cómo los británicos (44,7%) y los estadounidenses (28,2%) son los extranjeros no residentes que más incrementaron sus operaciones de compraventa de vivienda libre en 2015. Por otro lado, fueron rusos (-45,6%) y marroquíes (-29,4%), dentro del colectivo de no residentes, los que más contrajeron su número de transacciones de vivienda libre.

En niveles y para extranjeros no residentes, Reino Unido (11.313) y Francia (4.277) copan los dos primeros puestos del ranking. Además, el precio promedio por metro cuadrado se incrementó en un 5,6% para las transacciones de extranjeros no residentes en 2015.

El colectivo de los extranjeros residentes, incrementó su volumen de transacciones en un 18% en tasa interanual. Los compradores más activos fueron los rumanos y los ecuatorianos (59,9% y 41,02%, respectivamente). En contraposición, fueron rusos (-31,8%) y noruegos (-20,5%) los que más redujeron su número de operaciones de vivienda libre en 2015.

compraventa viviendas por nacional de extranjero

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Tuesday, 16 February 2016

Qué gastos debes contar al comprar piso

Si estás de compra de piso debes tener claro que una cosa es lo que te piden por la casa y otra los gastos que genera toda la operación. Por eso, si tienes por ejemplo, 100.000 euros disponibles, deberás apartar un poco para pagar impuestos, notario, gestoría …

Normalmente se calcula que esos gastos son un 10% del valor del inmueble, pero los expertos consultados por El País afirman que suelen superar ese porcentaje. Todo dependerá de si es una vivienda de obra nueva, si es de segunda mano, de si nos hipotecamos o no …

Aquí te aclaramos las ideas para que no te lleves sustos de última hora. Todo teniendo que en cuenta que comprarás tu piso hipotecándote, como la mayoría …

comprar piso

Vivienda nueva vs Vivienda de segunda mano y sus respectivos impuestos

La vivienda nueva es la que se compra al promotor/constructor y que estrenas tú. Si lo que pasa es que el promotor terminó la obra y la alquilaste tú y ahora la compras, se sigue considerando “primera entrega”. En este caso se debe pagar el IVA que suma un 10% del precio de la vivienda (hasta 2013 era el 4%). Si la vivienda es de protección oficial de régimen especial o de promoción pública el IVA aplicable es de un 4%.

La vivienda de segunda mano es la que se compra a otro propietario que ya ha vivido allí. En este caso se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que también varía dependiendo de dónde esté la vivienda. Ronda en torno al 8% sobre el valor de la compraventa. Pero hay comunidades más caras, en Cataluña, Galicia y la Comunidad Valenciana alcanza el 10%. En Euskadi es la más barata (4%). En todas las provincias hay bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 años o minusvalía.

Para calcular el ITP, lo mejor y más seguro es pedir un informe vinculante a la consejería económica de donde se ubique la vivienda para que luego no hayan sorpresas con Hacienda. Lo digo porque el ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoración asignada por la administración, que tiene cuatro años para revisarla. Si la administración considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedirá que abones la diferencia.

Y hay un tercer impuesto que se aplica a todas las compraventas vinculadas a una hipoteca, es decir, que no importa si la vivienda es nueva o de segunda mano, si compras piso con hipoteca debes pagarlo. Es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos.

Ejemplo de cálculo de AJD: Si la hipoteca es de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros porque varía entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo. El impuesto, por otro lado, va del 0,5% al 1,5% de este valor, en función de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Es decir, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, son 2.250 euros más los que se tienen que pagar.

Tasación

Si solicitas una hipoteca para comprar tu casa, la entidad financiera va a exigirte una tasación de la vivienda y ese gasto, por regla general, lo pagas tú.

La tasación, que es la que valora el inmueble que vas a comprar, tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España.

El coste de una tasación va de los 250 euros en adelante. Por ejemplo, una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA.

Los criterios usados para determinar el valor de una vivienda en la tasación son múltiples: situación del inmueble, características físicas, estado de ocupación y de conservación, calidad constructiva, edad, superficie, altura de la vivienda en el bloque, número de dormitorios, ascensor o no, garaje o no, trastero o no, zonas comunes, la situación de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente ( si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), por ejemplo), la condición del mercado inmobiliario en el momento de la tasación. …

Notaría y registro

Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de notaría e inscripción en el registro.

Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado dice que puede ser unos 590 euros. El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio: si se trata de una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, si no es vivienda habitual entonces son 294 euros.

Gestoría

Al hacer la compraventa con hipoteca es necesario que los papeles los haga una gestoría (abonar impuestos a Hacienda, inscribir la propiedad en el registro …). ¿Por qué? porque el banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe. La gestoría cobra entre 100 y 200 euros por escritura.

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