Compradores

En estos tiempos que nos han tocado no es infrecuente que personas que han entregado dinero a una promotora/constructora/ inmobiliaria para comprar una vivienda en construcción se encuentren con que ésta se declara en concurso de acreedores, ante el estupor y sorpresa de sus clientes.

¿Qué significa eso?

En primer lugar que esa empresa se encuentra en estado de insolvencia y no puede cumplir regularmente sus obligaciones exigibles. Esta insolvencia, según la Ley Concursal, puede ser actual o inminente. Se encuentra en estado de insolvencia inminente el deudor que prevea que no podrá cumplir regular y puntualmente sus obligaciones.

El efecto inmediato será en la mayor parte de los casos, la paralización de la construcción y por tanto el incumplimiento de los plazos de entrega, paralización que puede ser duradera.

¿Qué hacer?

Lo primero de todo será revisar la documentación para comprobar si la empresa cumplió lo que ordena la Ley 57/1968 y entregó al comprador avales bancarios suficientes para garantizar las cantidades entregadas a cuenta; la existencia de estos avales permitiría recobrar lo entregado con sus intereses, saliéndose del concurso, mediante la ejecución de esos avales.

Si no es posible lo anterior, en cuanto se publique en el “Boletín Oficial del Estado” del auto de declaración de concurso, lo más urgente será poner en conocimiento de la Administración concursal el crédito que se ostenta contra la empresa, personándose en el concurso, con el fin de que ese crédito sea anotado y tenido en cuenta a la hora de elaborar una posible propuesta de solución.

No es buena decisión dejar de pagar sin más las cantidades pendientes ya que la condición de acreedor del concursado no faculta para incumplir las obligaciones pendientes, y la administración concursal puede exigir el pago de esa deuda.

Aunque en un escenario de estas características es evidente que habrá muchos afectados, no es fácil buscar una solución común a todos ya que no es lo mismo la situación de quienes están pendientes de entrega de su vivienda ya terminada de la de quienes aún no ha empezado a construirse al producirse la declaración de concurso.

Ello significa que la negociación para buscar soluciones no puede ser la misma, en un caso que en otro, teniendo en cuenta que son ejemplo de las situaciones mas extremas.

Lo único común en todos los casos es la conveniencia, casi necesidad, de acudir a un abogado, puesto que la magnitud del problema desaconseja la ‘automedicación’, y nadie es buen abogado de sus propios pleitos.

Pedro Hernández, abogado
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Las últimas estadísticas sobre compraventa de viviendas del Ministerio de Fomento desafían a la crisis. Ahí van los datos: En 2012 se vendieron 361.631 viviendas, un 3,6% más que en 2011.



Los resultados de la estadística sobre transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario muestran que en el cuarto trimestre de 2012 se vendieron en España 132.609 viviendas, lo que representa un aumento del 76,1% respecto al trimestre anterior, y del 23,5% frente al cuarto trimestre de 2011.

En los últimos doce meses, periodo enero 2012-diciembre 2012, las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario ascendieron a un total de 361.631. Esta cifra supone un aumento del 3,6% frente a las 349.118 vendidas en 2011.

En relación a la distribución territorial de las transacciones, todas las Comunidades Autónomas, excepto País Vasco (-8,9%) y Navarra (-2,8%), registran variaciones interanuales positivas. Destacan entre las mayores subidas, Aragón (61,9%), Extremadura (47,8%), Murcia (35,3%) y Comunidad Valenciana (34,3%).



Por provincias, sólo cuatro registran caídas interanuales, Guipúzcoa (-21,7%), Guadalajara (-19,8%), Álava (-6,0%) y Navarra (-2,8%). Las 48 restantes presentan variaciones positivas, destacando Cáceres con un 72,5%, Zaragoza (68,5%), Huesca (67,7%), Soria (59,9%) y Almería (46,9%).

Por municipios, los que registran un mayor número de compraventas son Madrid (7.439), Barcelona (3.358), Sevilla (2.684), Zaragoza (2.352) y Valencia (1.968).

Destacan, por crecimiento entre las capitales de provincia y municipios de más de 100.000 habitantes, Leganés (298,7%), Cáceres (247,2%), Palencia (155,9%), Zaragoza (102,9%), Badajoz (90,3%), Fuenlabrada (88,1%), Jaén (87,8%) y Parla (77,0%). En cuanto a las mayores caídas, destacan Móstoles (-52,8%), Pamplona (-46,9%), Alcalá de Henares (-35,2%), Toledo (-31,1%), Guadalajara (-22,9%) y Reus (- 13,6%).

Los extranjeros siguen comprando en España

En relación a la nacionalidad del comprador, las transacciones realizadas por extranjeros residentes en España experimentan crecimiento interanual por sexto trimestre consecutivo, en concreto un 47,0% frente al cuarto trimestre de 2011, con 13.873 compraventas.

Por provincias, las que registran mayor número de compraventas por extranjeros residentes corresponden a Alicante (3.737), Málaga (1.912), Barcelona (1.056), Baleares (1.050) y Madrid (828).

Nota: Las estadísticas de transacciones del Ministerio de Fomento se realizan a través de los datos facilitados por el Colegio del Notariado y recogen el número de viviendas objeto de compraventas formalizadas en escritura pública en oficina notarial.

Nadie dice que la convivencia en una comunidad de propietarios sea fácil. Pero lo que está claro es que cuando una persona adquiere una vivienda en régimen de propiedad horizontal adquiere, además de unos derechos, unas obligaciones.

Y es en el desarrollo de las juntas de propietarios, que es donde deben tomarse los acuerdos o decisiones importantes que afectan al funcionamiento de la comunidad, el lugar en el que más se dejan notar las tensiones propias de una convivencia.

Para tratar de limar asperezas en el desarrollo de una reunión vecinal, sirvan estos consejos:

1. Si es propietario de una vivienda que tiene alquilada, le recomendamos que o bien acuda el inquilino en su representación o asista usted directamente toda vez que los acuerdos adoptados afectarán en mayor o menor medida a su propiedad.

2. Con anterioridad a la convocatoria de una junta, si desea que se trate algún tema que considera de interés, deberá notificarlo al presidente con suficiente antelación para que sea incluido como punto del Orden del Día a tratar. A este respecto, sólo podrán adoptarse acuerdos sobre los puntos que formen parte del Orden del Día.

3. Una vez efectuada la votación de los distintos asuntos, no se podrá cambiar el voto en el desarrollo de la junta. Además, el voto debe ser público; no se admite una votación secreta.

4. Si votó en contra de un acuerdo, y lo considera contrario a sus intereses, podrá impugnarlo judicialmente conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La LPH también prevé que los acuerdos sean impugnables cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

5. El plazo para la impugnación para los propietarios ausentes empieza a contar una vez ha sido notificada el acta que recoge los acuerdos adoptados.

6. En contra de lo que pueda pensarse, la impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar.

7. Si considera que un asunto no ha sido tratado con la suficiente diligencia, no hay impedimento legal para que se trate nuevamente. Para ello, deberá solicitar al presidente que lo incluya como punto del Orden del Día de la convocatoria para la próxima junta. En su defecto, el 25% de propietarios o el 25% de las cuotas podrán convocar una junta extraordinaria para tratar este tema.

8. No hay impedimento legal para que se revoque un acuerdo adoptado con anterioridad siempre que se adopte un nuevo acuerdo por la misma mayoría necesaria para la adopción del primitivo.

9. Aunque la LPH no establece un plazo para notificar el acta, es conveniente que se envíe lo antes posible.

10. En todas las reuniones hay alguna voz discordante que, además, acude al insulto y a las amenazas para hacerse oír. De ocurrir en su comunidad, la junta podrá adoptar un acuerdo por mayoría simple para expulsarle.


Por Juanjo Bueno

Director de Comunicación

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

Se impugna la venta de dos parcelas de terreno por considerar que los terrenos eran rústicos, no eran urbanizables o no estaban incluidos en el PAU (Plan de Actuación Urbanística) y ello no puede calificarse como obligación accesoria.

El Tribunal Supremo (s. veinticuatro de Enero de dos mil trece) desestima el recurso rechazando el citado motivo y obliga a los compradores al cumplimiento del contrato de compraventa por considerar que:

La recurrente confunde lo deseado con lo declarado, a saber, en los contratos en los que compró las fincas se expresaba su naturaleza rústica y su inclusión en el PAU 26, y eso lo han cumplido los vendedores, pero nunca se dijo que debían ser urbanos, ya que ello solo podría alcanzarse mediante la tramitación del Plan, y no se hizo constar como condición, probablemente porque la compradora consideró previsible lo que luego no consiguió, es decir, que todas las parcelas fuesen urbanas.

Las fincas estaban en el PAU 26, y cumplida la obligación de entrega, ningún incumplimiento puede imputarse a los vendedores que transmitieron fincas rústicas y comprándolas la demandada sabiendo que lo eran y que estaban sometidas a un Plan de Actuación. No condicionándose la venta al éxito total o parcial de la reparcelación.

Tampoco es admitida de invocación de incumplimiento esencial y grave de la obligación al ser parte de los terrenos no urbanizables (art. 1124 CC) Este planteamiento, cae por su base, pues si bien parte de los terrenos no eran urbanizables, no consta que la parte vendedora se comprometiese contractualmente a que todos los metros fuesen urbanizables. El contrato solo expresa que estuviesen en el PAU 26 y ello se ha cumplido.

No se acredita que la parte vendedora mediante maquinaciones insidiosas provocase confusión en la compradora, ni que los vendedores obrasen de mala fe. Ciertamente la condición de profesional de la demandada le debería haber impulsado a una consulta del régimen urbanístico de lo adquirido, y si no lo hizo no puede intentar que los riesgos de su inactividad recaigan sobre los vendedores.

Así, según la sentencia de 17 de noviembre de 2006 , “no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente…”

Pedro Hernández, abogado
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Ya ha tenido lugar el pistoletazo de salida para la venta de pisos procedentes de las entidades bancarias nacionalizadas a través de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).

Bankia Habitat, la sociedad inmobiliaria del Grupo BFA-Bankia ya ha puesto a la venta 13.000 viviendas, de un valor superior a 100.000 euros.

Los activos son tanto de obra nueva como de segunda mano, repartidos por la geografía española y comercializados tanto en la página web como a través de otros canales ofrecidos por la entidad.

Bancos rescatados

La Sareb recibió el pasado 31 de diciembre los activos inmobiliarios de las cuatro entidades nacionalizadas: BFA-Bankia, Banco de Valencia, CatalunyaBanc y NCG Banco, por un valor total de 36.695 millones de euros.

Este mes, se espera la incorporación de más viviendas de las diferentes entidades que han requerido la ayuda pública para cubrir sus deudas: BMN, CEISS, Caja3 y Liberbank.

Proceso de compra en el banco malo

La novedad de la gestión de los pisos ha provocado confusión entre la plantilla de de Bankia a la hora de saber la propiedad de los pisos que venden, si del banco o del Sareb. La entidad nacionalizada, por su parte, sostiene que los empleados han sido informados sobre los detalles.

Un empleado de Bankia Habitat acompañará al posible comprador en su visita al piso y este último podrá realizar una oferta por debajo del valor inicial. Los trámites de venta representarán un 10% adicional al precio que se pague.

Después de la oferta propuesta por el comprador, si el piso en cuestión pertenece a Sareb, se enviará a la entidad para que sea aprobada o no.

Más información:

Cinco días: Bankia pone a la venta 13.000 inmuebles del “banco malo”

Cinco días: Cómo comprar… o hacer una oferta por los pisos del “banco malo”

El Gobierno ha avanzado unas iniciativas de protección a desahuciados. Así lo ha avanzado en el Congreso el Ministro de Economía, Luis de Guindos y lo ha recogido Cinco Días.

Por ahora se contempla:

1.- Condonación de la deuda: si tras la ejecución hipotecaria al deudor de buena fe aún le restara deuda por pagar, el juez será la autoridad que decida si le condona el 35% de dicha deuda, con la condición de que pague el 65% restante en cinco años desde la adjudicación de la casa una vez concluida la subasta. La reducción será del 20% si el 80% restante se paga en diez años.

2.- Plusvalía por la venta de la vivienda en esos 10 años: Otra fórmula para reducir la factura que aún debe abonar al banco una vez embargada la casa es que el juez decrete otra solución. En caso de que la entidad que se quede con el piso obtenga una plusvalía con la venta del inmueble en esos 10 años, el juez podrá exigir que el 50% de ese incremento reduzca la deuda pendiente.

El juez podrá decretar las dos medidas en un mismo supuesto.

Estas medidas se presentarán como enmiendas durante la tramitación parlamentaria del proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios y, en principio, afectarán a la Ley Hipotecaria, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, la de Enjuiciamiento Civil y al Código de Buenas Prácticas que el Gobierno puso en marcha en marzo de 2012.

Más información
Cinco días: Los jueces tendrán potestad para reducir la deuda de un desahuciado

El 2013 ha traído consigo el fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda habitual. El Ejecutivo adoptó esta medida después de que Bruselas la señalase como uno de los factores contribuyentes a la formación de la burbuja inmobiliaria en nuestro país.

El propio comisario de Asuntos Económicos de la zona euro y vicepresidente de la Comisión Europea, Olli Rehn considera que la eliminación de esta deducción contribuirá a reducir el sobreendeudamiento hipotecario. Uno de los males de los que adolece nuestro país. Por el momento, el Gobierno español estima que con esta decisión recaudará 90 millones de euros.

Principales inconvenientes del fin de la desgravación

A priori la eliminación de la desgravación por compra de la vivienda habitual sólo trae desventajas para quién decida adquirir una casa en estos momentos. Desde el 1 de enero de 2013, quienes compren una vivienda no podrán deducirse anualmente el 15% de los primeros 9.040 euros que dediquen a pagar su casa. Esto suponía a cada propietario una deducción, durante toda la vida del préstamo, de 1.356 euros al año como máximo.

De esta forma, el ahorro que se podía lograr antes de la entrada en vigor de esta medida oscilaba entre los 10.713 euros para una vivienda valorada en 50.000 euros y a un plazo de amortización de 40 años y los 54.240 euros para una vivienda valorada en 300.000 euros. Un ahorro sin duda importante y del que podrán seguir disfrutando 5,5 millones de contribuyentes, ya que la medida no tiene carácter retroactivo y sólo afectará a quienes compren su casa a partir del 1 de enero de este año.

Ventajas de comprar tras el fin de la desgravación

Aunque suene paradójico, el fin de la desgravación por compra de vivienda habitual podría tener su lado positivo para quienes decidan comprar en estos momentos. Es más que probable que los vendedores deban ajustar aún más a la baja el precio de los inmuebles, si a la medida que pone fin a la desgravación fiscal le sumamos la subida del IVA para las viviendas de obra nueva del 4 al 10%.

Por el momento y según los datos remitidos por el Ministerio de Fomento, el precio de la vivienda libre cayó un 10% en el cuarto trimestre del 2012 respecto al mismo periodo del año anterior, lo que supone la mayor caída experimentada en toda la base histórica de Fomento.

Con esta caída, en estos momentos, el precio se sitúa en 1.531 euros por metro cuadrado lo que supone regresar a los niveles de 2004. Con el retroceso registrado en el cuarto trimestre de 2012 y respecto a los máximos alcanzados en el primer trimestre de 2008, el precio de la vivienda libre registra ya una caída del 27,1% y seguirá bajando. Las previsiones apuntan a más recortes durante todo este 2013. Se augura un ajuste de entre el 8 y el 10%. Aunque hay quien baraja incluso cifras aún mayores.

Es el caso de la agencia Euroconstruct que considera que en 2013 los precios de la vivienda en España caerán en torno al 23%. Una caída que continuará, además, en 2014 con un retroceso del 6,3% e incluso en 2015 con un recorte del 1,5%.

Quien decida comprar, por tanto, durante este 2013 no se beneficiará de la desgravación fiscal pero sí de precios sensiblemente inferiores a los que se hubiera encontrado si hubiera decidido adelantar la compra a 2012.

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El Gobierno por medio de un Real Decreto Ley, el número 27 en lo que va de año, acuerda la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

¿A qué desahucios afecta?

Aquellos, procedentes de ejecuciones hipotecarias, en los que se haya adjudicado al acreedor o a otra persona la vivienda habitual del desahuciado.

¿Quiénes pueden acogerse a la suspensión?

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituyan su domicilio habitual.

Además deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Procedimiento para obtener la suspensión:

Solicitud de suspensión ante quien tramite la ejecución hipotecaria acreditando los ingresos de la unidad familiar, número de personas que habitan en la vivienda, bienes que poseen y una declaración responsable de reunir los requisitos anteriores.

Importante:

Se aplica a las ejecuciones en curso.

No se aplica si ya ha habido lanzamiento

No se refiere a los desahucios por alquileres, falta de pago, extinción del arriendo etc.

Pedro Hernández, abogado
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Los precios de los pisos bajan más que nunca. El tercer trimestre del año registró una caída de un 9,3% respecto al mismo periodo de 2011, el mayor descenso desde el inicio de la crisis. Los bancos se han lanzado a una guerrilla de rebajas para vender sus pisos. Pero la burbuja inmobiliaria no termina de pincharse. El stock de vivienda nueva lleva tres años anclado en más de 670.000 unidades (último dato al cierre de 2011), pese a que los precios, según el Ministerio de Fomento, han bajado un 25% desde su punto más alto (2008) para regresar al nivel de 2004.

¿Se le ha acabado el aire ya a la burbuja inmobiliaria? Parece ser que no.

“Aún queda corrección por hacer [bajada de precios], estamos en recesión y con la renta de las familias bajando, la caída seguirá, y el banco malo seguramente lo acelerará, porque el descenso ha sido suave hasta ahora”, señala Ángel Serrano, director de negocio de Aguirre Newman. Coincide el catedrático José García Montalvo, experto en el sector: “Descontando el efecto de la inflación, estamos a unos niveles de precios de 2003, pero la burbuja no está digerida porque los precios actuales no se justifican por la renta de las familias”.

Los bancos hacen su trabajo

La reforma financiera obliga a los bancos a contabilizar más pérdidas en su cartera de créditos inmobiliarios. Y como ya se han registrado esas caídas de valor en sus cuentas, ahora ya tienen las manos libres para vender barato. Además, el banco malo, o Sareb, impulsado por el Gobierno para absorber los activos tóxicos de los bancos rescatados en un plazo máximo de 15 años, quiere incentivar las ventas.

Dicho y hecho. Bankia Habitat ha sacado al mercado 1.100 viviendas en Madrid (238), Comunidad Valenciana, Castilla y León (70), La Rioja (35), Castilla-La Mancha, Canarias (45), Andalucía (94) y Aragón, con un descuento de hasta el 60% “con financiación preferente y ventajosa”. Los precios de los inmuebles parten de los 40.000 euros, como, por ejemplo, la oferta de una vivienda de un dormitorio en Moncófar (Castellón).

Cuánto más puede bajar el precio de la vivienda

Esa es la la pregunta del millón. Nadie lo sabe. Pero sí que se puede establecer cuál sería el precio justo o razonable para una vivienda. A eso se le conoce como PER: el número de veces que el precio del alquiler está incorporado en el precio de la vivienda. “Actualmente el PER de la vivienda es 24,3 es decir, necesitamos las rentas de alquiler de 24 años para cubrir el precio de la vivienda”, apunta Serrano. No está claro cuál sería el PER óptimo, pero el periodo previo a la burbuja (1986-2000) arroja un valor de equilibrio del 19,4, explica este experto, así que “para llegar a este PER de 19-20 es necesario que el precio de la vivienda ajuste un 19% adicional”.

Más información
El País: La burbuja no ha acabado de desinflarse
El Mundo: Bankia registra 210 peticiones de visita para los inmuebles sacados a subasta

Los extranjeros residentes en España han realizado 9.502 compraventas de viviendas en el segundo trimestre del 2012. Esta cifra supone un aumento del 12% con respecto al mismo periodo de 2011.  Este es el cuarto trimestre consecutivo de crecimiento de este tipo de transacciones.

Aún así, esta cifra está muy por debajo de las que se registraban durante la burbuja inmobiliaria española. Entonces, en el segundo trimestre de 2006, se registraron cerca de 30.000 compraventas, el triple que actualmente. Esto se debe a que, además de la difícil situación económica por la que atraviesa el país, el número de extranjeros empadronados en España ha descendido con respecto a los años anteriores, pues en un año ha bajado en 40.447 (un 0,7% menos).

Según la ubicación de la vivienda, Andalucía es la comunidad donde más transacciones se han realizado este segundo trimestre (1.676). Le siguen Comunidad Valenciana (3.114), Cataluña (1.615) y Canarias (1.173). Por otro lado, en Cantabria se registraron 15; Ceuta y Melilla, 16 y Extremadura, 18.

Concretando por provincias, Alicante lideró la lista con 2.645 operaciones, seguida de Málaga (1.127), Barcelona (847), Tenerife (655), Baleares (536), Las Palmas (518) y Madrid (522). En la cola de la clasificación quedan Avila (2), Ceuta, (3) y Palencia (4).

Más información:

El País: La compra de vivienda por extranjeros sube un 12%