Compradores

Dicen los entendidos que un comprador decide si le interesa un piso en 60 segundos. Ese es el tiempo que tienes para captar su atención si estás vendiendo tu hogar. ¿Cómo compites con las otras muchas viviendas que también anuncian sus bondades en Internet? Con ingenio, lógica y estos trucos:

1.- Haz que tu precio sea atractivo

El primer filtro que usa un comprador es el precio, a partir de ahí se va fijando en los detalles de los pisos. Esa es tu primera arma. Investiga qué precios están pidiendo por los pisos de tu zona, compara sus características con la del tuyo y ofrece un precio atractivo. Si eres demasiado caro no lograrás atraer a nadie, por muy pintado que hayas dejado el piso o bien distribuidas que tengas las habitaciones.

Para saber si lo que pides se ajusta a lo que hay en el mercado hay muchas herramientas online que te pueden ayudar. Sin ir más lejos en Ventadepisos.com tenemos informes mensuales sobre la Evolución del Precio de Venta de Viviendas de Segunda Mano en España que te puede ayudar a fijar un precio por tu piso.

Por supuesto, la flexibilidad en el precio también dependerá de la necesidad que tengas de vender el piso. Debes plantearte un calendario con los meses que tienes para hacerlo y oscilaciones de precio a la baja de acuerdo a él.

2.- Entra por los ojos

Cuida las fotos de tu piso. Arréglalo hasta el último detalle y busca los mejores ángulos. Lo mejor es usar la luz natural. Y haz fotos hasta la saciedad para luego tener dónde escoger. Que se vea toda la casa de una forma progresiva. Empieza con el salón, pasa por la cocina, cuartos y termina con la terraza.

3.- Disponibilidad 100%

Pon todas las formas de contacto posible: teléfono, email, chat … Y prepárate para enseñar el piso a cualquier hora de cualquier día. Fundamental: responde enseguida a las llamadas o emails porque el que primero responde se lleva el mejor premio.

El presidente de Gobierno, Mariano Rajoy, había anunciado que se mantendría el IVA superreducido (4%) solo para la compra de vivienda habitual de nueva construcción. Pero el Real Decreto sobre Medidas Urgente abre el abanico a todo tipo de vivienda nueva que se venda desde el el 1 de enero al 31 de diciembre de 2012: ya sea primera vivienda, habitual, vacacional, para alquilar, por inversión, de lujo … Todas gozarán del IVA al 4%, el que se destina a los productos de primera necesidad.

Así lo dice el Real Decreto en su página 146633:

“Disposición transitoria cuarta. Tipo impositivo aplicable del Impuesto sobre el Valor Añadido a las entregas de viviendas.

Con efectos desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y vigencia exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2012, se aplicará el tipo reducido del 4 por ciento del Impuesto sobre el Valor Añadido a las entregas de bienes a las que se refiere el número 7.º del apartado uno.1, del artículo 91 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.”

¿Por qué para un IVA superreducido para todo tipo de viviendas?

Fuentes del Ministerio de Vivienda han explicado a El Mundo que pese a que el nuevo Gobierno quería prorrogar la reducción del IVA del 8% al 4% solo para compra de vivienda habitual, “esto no será posible, al ser el IVA un impuesto que no recoge la discriminación por tipo de vivienda”, según Hacienda.

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“Un total de 510.000 familias habrán perdido su casa producto de las consecuencias de la crisis económica” desde 2008 a 2015, según un estudio realizado por la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes) sobre el impacto de la mora hipotecaria en España. Por su parte, los bancos tendrán que asumir unas pérdidas de 34.000 millones de euros procedentes de hipotecas a particulares.

Cómo se pierde el hogar

-De 2008 a 2011: “150.000 ya han perdido su vivienda y soportan deudas que impiden cualquier oportunidad de encauzar su futuro”.

- De 2012 a 2015: “135.000 familias están sufriendo un proceso de ejecución hipotecaria”. A estas cifras hay que sumarles, “si no se toman medidas urgentes”, otras “133.000 que ya no pueden seguir pagando su hipoteca” y las “100.000 que dejarán de hacerlo en los próximos dos años por el aumento del paro”.

Cómo afecta a los bancos

Afes indica que la banca ya habría ejecutado créditos para compra de vivienda por importe de 18.750 millones de euros, pero “la mayoría de estas subastas han quedado desiertas”. En este sentido, apunta que el procedimiento judicial y administrativo supone “un importante desembolso que puede llegar al 20% del valor de la casa”. De este modo, Afes prevé que “el precio de los inmuebles en poder de los bancos se verá ahora forzosamente reajustado al valor del mercado real”.

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El Mundo: Más de medio millón de familias perderá su casa de 2008 a 2015

Si se quiere animar la coyuntura económica actual de atonía del mercado inmobiliario parece el momento oportuno para aligerar las cargas que pesan sobre quienes se deciden a comprar o vender un piso.

I.- La principal de esas cargas, para el comprador, es la repercusión fiscal ya sea del IVA, viviendas nuevas o del ITP, viviendas usadas.

En el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se ha tomado recientemente la medida de rebajar el tipo impositivo al 4% en las ventas de vivienda nueva que reúnan determinados requisitos, esta medida que es digna de aplauso sin embargo produce un trato discriminatorio en relación con la vivienda usada que sigue tributando al 7% en el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales onerosas.

Esta discriminación se hace mas sangrante por una circunstancia verdaderamente injusta que está provocando situaciones realmente lacerantes, como es sabido, el ITP al tratarse de un impuesto cedido es administrado y percibido por las Comunidades Autónomas, la regla general para su liquidación es la necesidad de calcular la cuota a pagar, partiendo de los valores referenciales establecidos por cada Comunidad Autónoma. Estos valores en muchos casos fueron estimados en el momento de mayor auge de la llamada burbuja inmobiliaria y no han sido corregidos a la baja, conforme han caído los precios de venta de los pisos de segunda mano. Ello en determinados casos da lugar a que el comprador debe pagar ITP por un valor superior al precio realmente pagado.

Esta circunstancia también afecta o puede afectar al vendedor en la carga fiscal más importante que le atañe, la ganancia fiscal en IRPF (Plusvalía) en el que puede verse obligado a pagar por una supuesta ganancia que realmente no ha obtenido.

Un ejemplo puede aclarar los conceptos: Venta de un piso en 250.000 euros adquirido por el vendedor en 180.000 y con un valor referencial autonómico de 300.000: El comprador deberá pagar el 7% de 300.000 aunque el piso le haya costado 250.000, ello puede traer como consecuencia para el vendedor que su ganancia patrimonial se estime en 120.000 euros cuando realmente ha sido de 70.000.

II.- Otra carga que pesa sobre el vendedor de una vivienda es la llamada Plus Valía Municipal, en realidad el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos (IIVTU) este impuesto lo administra y exige cada Ayuntamiento y está en función de la diferencia, siempre positiva, de valor asignada por ese Ayuntamiento al terreno sobre el que se ubica la vivienda desde la anterior venta. Su importe es conveniente consultarlo y no olvidar presentar la oportuna declaración de la venta para evitar sanciones.

III.- Otro gasto ineludible son los honorarios del Notario y del Registrador de la Propiedad, el primero de ellos puede ser repartido entre comprador y vendedor, si bien lo habitual es que se pacte a cargo del comprador.

IV.- Por último hay que tomar en consideración los únicos gastos susceptibles de ser evitados: Los honorarios de API y de gestoría. En cuanto a los primeros se refieren a la intermediación en la venta de agente de la propiedad inmobiliaria, cuyo importe suele ser un tanto por ciento del precio de esa compraventa, es muy conveniente que quede perfectamente pactado al encargar la misma para evitar sorpresas posteriores. En cuanto a los gastos de gestoría se puede evitar si el comprador está dispuesto a tramitar todas las operaciones antes descritas: Autoliquidación de ITP, IIVTU, tramitación de la inscripción registral etc.

Todo lo anterior está referido a una compraventa en la que no exista un hipoteca previa, ni se pacte un préstamo hipotecario por el comprador en cuyo caso habrá que incrementar a lo anterior los gastos correspondientes (Fiscales, notariales y registrales) correspondientes a esa hipoteca.

Pedro Hernández, abogado
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Laura pregunta:

“Firmado el contrato de compraventa de una vivienda en construcción y dado una cantidad de dinero, ¿en caso de renuncia me devolverían el dinero?”

Respuesta
Ateniéndose a sus palabras, si ha firmado un contrato de compraventa de vivienda en construcción con precio aplazado no puede renunciar, si quiere desistir de la compra deberá indemnizar al vendedor que continúa dispuesto a vender, normalmente esa indemnización aparecerá fijada en el contrato.

De cualquier forma habría que examinar ese contrato porque si su intención de desistir está fundamentada en retraso en la entrega del inmueble o circunstancia imputable al vendedor p. ej. deberían haberle dado aval bancario por las cantidades entregadas a cuenta, el asunto cambia sustancialmente.

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Fernanda pregunta:

“Tenemos un piso en nuda propiedad. La señora que vivía en el se marchó a una residencia de mayores, tiene 100 años, no paga comunidad, ni derramas ni IBI ni basura. La comunidad y la administación dicen que no la van a reclamar nada porque no quieren entrar en juicios, dada la edad de esta señora deben pensar que ya pagaremos nosotros cuando muera y pase a ser nuestra con el consiguiente perjuicio económico que nos acarrearí­a, en menos de 2 años ya se ha acumulado una deuda de mas de 3000e. ¿Cómo se podrí­a resolver? ¿Cómo proceder para subsanar esto? En estas condiciones, ¿tenemos obligación de hacernos cargo de estas deudas cuando fallezca?, hay algún plazo de prescripción de dicha deuda?

Muchas gracias, un saludo”

Respuesta

Deberían pagar y reclamar ese pago a la usufructuaria, embargando si es preciso el derecho de usufructo. Si no lo hacen así esa deuda acompañará a la propiedad que puede ser embargada por dicho motivo con el consiguiente incremento de gastos. Por supuesto que esas deudas prescriben siempre y cuando no sean reclamadas de ningún modo por sus acreedores durante el plazo de prescripción.

Pedro Hernández, abogado
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Lo dice un estudio realizado por la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES). El 17,63% de las hipotecas firmadas entre 2004 y 2008 “son de alto riesgo”. En 2015 se habrán ejecutado más de 700.000 desahucios de los cuatro millones de hipotecas firmadas entre 2004 y 2008, los años conocidos como los de la ‘burbuja inmobiliaria’ en España.

Así lo recoge El Mundo en un artículo en el que indica que esta asociación estima que a los 170.627 desahucios que ya se han producido y a las 168.603 viviendas que se encuentran en la actualidad en proceso de ejecución hipotecaria, se sumarán otros 373.912 procedimientos hasta 2013. En total, el número de familias que perderán su vivienda es el equivalente a las hipotecas firmadas sólo en 2004. El informe aclara que estas cifras contemplan el escenario más favorable: sin aumento del desempleo y con el poder adquisitivo actual de las familias

Reactivación del crédito = Recuperación del mercado inmobiliario

Según AFES, la recuperación del mercado inmobiliario sólo será posible si se reactiva el crédito y si los precios se adaptan a la demanda. El presidente de la asociación, Carlos Baños, apunta que a los bancos no les interesa quedarse las casas y convertirse en “las mayores inmobiliarias del país”. Por ello, desde AFES se encargan de contactar con la entidad bancaria para conseguir la condonación total o parcial de la deuda, o bien, la conocida popularmente como la ‘dación en pago’ (que permite saldar la hipoteca devolviendo el piso).

Más información
El Mundo: Una de cada cinco familias que adquirió vivienda durante la ‘burbuja’ no podrá pagarla

Juan Luis pregunta:

“Qué trámites hay que hacer para reclamar una casa heredada”.

Respuesta

1.- Poner de manifiesto la condición de heredero mediante testamento o mediante declaración de herederos. Notarial o Judicial.

2.- Adjudicar y aceptar la herencia ante Notario.

3.- Pagar los impuestos sucesorios y municipales

4.- Inscribir la casa en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.

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Ezequiel pregunta:

“Tengo una hipoteca y el seguro de vida me obligan con ellos. El seguro es del 60% y son 1.700E, cuando con otras compañías sería por la mitad. Cómo puedo reclamar ese abuso”.

Respuesta

Es difícil demostrar “ese abuso” ya que, si lo plantea antes de firmar, le pueden decir que “son lentejas…” y si lo plantea después, que ha firmado “voluntariamente”, solo le queda cancelar ese seguro y contratar otro al transcurrir el primer año.

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Manolo pregunta:

“Si la casa la he comprado 10 dias antes de que bajara el IVA, ¿ya no me lo pueden devolver?”

Mi respuesta

Dependerá de la fecha en que hay sido emitida la factura, aunque en cualquier caso el IVA no se lo van a devolver, en todo caso el vendedor le repercutirá el IVA a tipo rebajado.

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