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Thursday, 22 June 2017

Consejos clave si vas a comprar sobre plano

¿Estás pensando en comprar sobre plano? Es una opción para abaratar el precio de tu piso porque la vivienda cuesta menos si la compras cuando todavía no se ha puesto ni un ladrillo, pero, eso sí, debes ir con cuidado. Aquí te dejamos unos consejos clave para evitarte disgustos si compras sobre plano.

1.- Averigua quién te vende el piso

Comprueba quién es la promotora/constructora que te vende el piso, para eso puedes ir al registro mercantil y ver su inscripción. Sólo necesitas que te entregue su nombre y NIF para hacer este trámite.

Una vez tengas claro su identidad, pídele que te entregue una nota simple del Registro de la Propiedad en la que se demuestre que es la titular del solar donde se va a edificar. También puedes ir tú al Registro de la Propiedad y pedirla tú directamente, pero lo normal es que la promotora/constructora te entregue el papel sin problemas.

Es conveniente pasarse por el ayuntamiento para comprobar que se puede construir el edificio sobre ese terreno y que cuenta con licencia de obras para llevar adelante la construcción.

2.- Ten claro cómo será tu piso

La promotora/constructora debe entregarte un plano del piso y la memoria de calidades para que tengas claro cómo será el piso y los materiales de construcción.

Cómprate un escalímetro para comprobar los metros reales del piso. El escalímetro es una regla en forma de estrella que contiene varias escalas, se utiliza para saber a cuántos metros reales equivalen los milímetros diseñados en el plano. Así que cuando te entreguen el plano, pregunta a qué escala está proyectado para luego sacar tu escalímetro y comprobar que tiene los metros que te han dicho.

El plano también debería indicar cuál es la orientación del piso (dónde está el norte) para que puedas saber dónde entra la luz solar y cuánto tiempo. Así sabrás si tu piso va a ser oscuro o luminoso. Y, si no hay nada construido alrededor de tu solar, pregunta cuáles son los planes de edificación para saber si vas a tener o no sombras futuras.

Es conveniente que te reúnas con el arquitecto para comentar todas tus dudas y proponer los cambios que se puedan hacer. Ten en cuenta también que el plano que te pueda enseñar la promotora al principio puede variar del plano de la obra final por eso debes verificar esos cambios y estar de acuerdo con ellos antes de firmar el plano final.

3.- Asegura los pagos previos de la vivienda

Negocia bien la fórmula de compra de la vivienda. Si entregas alguna cantidad de dinero a cuenta asegúrate que se deposita en una cuenta bancaria especial que sólo puede ser utilizada para la construcción del edificio donde va a estar tu piso.

La promotora/constructora debe contar con un seguro o aval bancario que te garantice la devolución de las cantidades entregadas más intereses si tu vivienda no se llega a construir o se retrasa su construcción.

Lo más habitual es que se adelante entre un 20% y un 30% del valor de la vivienda durante la construcción y que se pague el resto cuando se entregue la vivienda y se firme la escritura pública de compraventa.

Por supuesto, cada entrega de dinero debe estar perfectamente reflejada por escrito y en ese documento se debe estipular qué pasa si no compras la vivienda o si se retrasa la entrega del piso o si finalmente no se llega a construir. Todos los detalles sobre la vivienda, incluyendo plano y memoria de calidades, deben incluirse en la firma de estas entregas a cuenta.

4.- Sella bien la compraventa y entrega de vivienda

Cuando la vivienda esté acabada pásate a verla con lupa. Asegúrate que está en perfectas condiciones. Revisa los acabados, la pintura y comprueba que todo se ajusta a lo indicado en las memoria de calidades, incluso en las zonas comunes.

La vivienda debe tener licencia de primera ocupación porque sin ella no puedes entrar a vivir, es un documento que concede el ayuntamiento y la constructora/promotora debe tenerlo junto con la cédula de habitabilidad de tu vivienda, el certificado de eficiencia energética y todos los boletines necesarios para que puedas dar de alta tus suministros de agua, luz y gas.

La promotora/constructora también debe tener un seguro decenal para el edificio. Y debe tener esta cobertura:

- Diez años para los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

- Tres años para los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

- Un año para los daños que se produzcan en los elementos de acabado o de terminación de la obra.

Una vez tengas todo esto claro, ya estarás listo para firmar la escritura de compraventa de la vivienda que, por supuesto, también debes revisar con lupa antes de firmar.

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Friday, 27 January 2017

Más de la mitad de los pisos se compran al contado

El 56% de las viviendas que se compran en España se compran al contado. Y es en la Comunidad Valenciana donde más compras a tocateja se hacen, 69,5%. Todo según las estadísticas de compraventa de vivienda del tercer trimestre de 2016 del Consejo General del Notariado.

El País Vasco es la zona de España donde menos viviendas se compran al contado, 29,6%.

casa con hipoteca a tipo fijo

Sube el número de hipotecas y su cuantía

En cuanto a los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, estos sí han mostrado un crecimiento interanual elevado (12,1%). Con grandes incrementos en Illes Balears (32,8%) y Comunidad Valenciana (22,0%) y sólo con La Rioja (-2,1%) y Cantabria (-3,4%) reportando decrementos interanuales en este tercer trimestre de 2016.

La cuantía promedio de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda se incrementó un 3,2% interanual. Por encima de la media nacional se sitúan Madrid (12,6%), Navarra (10,4%), Castilla-La Mancha (9,4%) y Comunidad Valenciana (7,1%). Por su parte, la cuantía promedio descendió en nueve comunidades autónomas, destacando Illes Balears (-12,2%)

Hipotecas Compra Viviendas

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Thursday, 24 November 2016

Quién compra piso hoy en Madrid

¿Cómo es el nuevo comprador de vivienda en Madrid? “Es más confiado en el futuro, más predispuesto a comprar, con mayor presupuesto y financieramente más solvente”. Son palabras de Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, empresa organizadora de las ferias SIMA, y Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST Sociedad de Tasación, que han presentado la nueva edición del informe ‘El perfil del comprador de vivienda‘.

El informe se basa en una serie de encuestas de satisfacción y de perfil de visitantes elaboradas por SIMA, feria inmobilaria, desde 2008 (con la única excepción de 2014). Por procedencia geográfica, la gran mayoría de los encuestados viven en la Comunidad de Madrid (95%) y el 5% en el resto de España, así que el perfil del comprador sería más madrileño que otra cosa … y este sería su perfil.

Tiene de 25 a 35 años

El comprador entre 25 y 35 años continúa siendo el mayoritario. Su cuota de mercado permanece estable desde 2013 (entorno al 41%), año desde el que ha variado tan solo medio punto porcentual. La situación actual contrasta con su claro predominio desde 2009 a 2011, cuando de media supuso el 62% de los visitantes de SIMA.

comprador de vivienda en Madrid por edad


El terreno cedido por este grupo de edad ha sido ocupado por quienes tienen entre 36 y 45 años, que crecen casi 7 puntos porcentuales con respecto a 2015 y suman ya el 36% de los visitantes de la feria.

Los demandantes de más de 45 años bajan en 7 puntos porcentuales con respecto al año pasado y protagonizan un frenazo en la evolución positiva que venían registrando desde 2010 (con un acumulado hasta 2015 de 14 puntos porcentuales).

Es un inquilino que quiere ser propietario

La principal motivación del comprador es cambiar de alquiler a propiedad. Registra un significativo crecimiento de casi 7 puntos porcentuales.

La segunda motivación en importancia es, al igual que en 2015, mejorar la vivienda actual, que repunta casi un 5%.

En cambio, formar un nuevo hogar, que durante los años más duros de la reciente crisis inmobiliaria fue el motivo mayoritario, se deja 5,5 puntos porcentuales, hecho que refleja el estancamiento del tramo de edad entre los 25 y 35 años antes aludido. Se ahonda así una caída que desde 2011 le ha hecho retroceder en torno a un 12%.

motivación para comprar piso


Hay también un retroceso de un 1,4% en el deseo de invertir, probablemente porque la continua subida de precios está empezando a restar atractivo a las rentabilidades que busca el inversor pequeño.

Tiene prisa por comprar

El comprador tiene ahora más prisa por comprar. Hay una aceleración en los plazos para comprar casa, producto de la tendencia alcista en los precios.

El porcentaje de quienes desean adquirir una vivienda en un plazo no superior a un año no deja de crecer (hasta el 79&), casi dos puntos porcentuajes con respecto a 2015 y casi 17 puntos porcentuales si se toma como referencia el inicio de la crisis inmobiliaria (2008)

plazo de compra


El resto de los plazos considerados en el informe (‘entre 1 y 2 años’ y ‘más de 2 años’) se reducen, desde el 22,8% en 2015 hasta el 20,9% en 2016.

Dispone de más dinero y facilidad para conseguir hipoteca

El comprador compra ahora porque la economía mejor, se conceden más hipotecas y tiene más dinero. La mejora de la economía y la apertura del grifo de las hipotecas siguen siendo los dos factores claves en la llegada del comprador al mercado residencial.

Pero hay otro dato a resaltar: el presupuesto del comprador ha aumentado, de forma mucho más visible en la parte superior de la escala. Mientras se reducen ligeramente (algo más de 2 puntos porcentuales de media) los porcentajes de quienes tienen hasta 150.000 euros (20,3%) y entre 150.000 y 300.000 euros (52,8%) aumenta significativamente, en casi 4,5 puntos porcentuales, el de quienes disponen de más de 300.000 euros, hasta alcanzar ya el 27,1% de los encuestados.

presupuesto de compra


Además, se trata del único grupo de los tres analizados que presenta una evolución netamente positiva desde el inicio del final de la crisis inmobiliaria, en 2013: desde entonces este porcentaje de compradores se ha duplicado, lo que contrasta vivamente con el exiguo incremento del 2,8% de aquellos que declaran un presupuesto intermedio, y del lógico descenso del 17% en el segmento inferior de la escala adquisitiva.

Y un último dato a tener en cuenta: el porcentaje de compradores con más de 300.000 euros de presupuesto en 2016 es el más alto de toda la serie histórica y queda muy próximo de los valores medios pre-crisis.

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Wednesday, 31 August 2016

Cómo negociar el precio del piso que compras

Todos los indicadores económicos apuntan hacia una subida en el precio de los pisos porque los bancos están suavizando sus condiciones para conceder hipotecas, es decir, se conceden más hipotecas y, por tanto, se vende más. Y si se vende más, los precios suben. Vale. Pero todavía puedes negociar el precio de compra de tu piso. Y aquí te dejamos unos trucos para negociarlo a la baja. Todos tuyos.

comprar piso

Visita el piso sólo una vez

Todo el mundo dice que lo mejor es ver bien el piso, primero con tu pareja, luego con un amigo arquitecto, luego con la familia … Cuantos más ojos lo vean mayor será la información que tengas sobre sus ventajas e inconvenientes.

Pero quizá esa no es táctica más adecuada si quieres negociar el precio de venta. Porque si vas más de una vez a ver el piso estás demostrando tu interés al vendedor y sabrá que está en una posición de fuerza para no rebajar el precio que pide por él.

Haz una oferta razonable

Antes de hacer una oferta sobre el precio del piso, investiga cómo está el mercado por la zona donde quieres comprar. Mira qué piden por otros pisos de características similares en la misma zona para saber cuál es el precio de mercado y luego recopila información sobre el vendedor.

Puedes pedir una nota simple de la vivienda en el Registro de la propiedad para saber si el piso está embargado o si tiene hipoteca y así tener más datos sobre los que negociar. Si el propietario necesita liquidez es mucho más fácil negociar una bajada en el precio.

Una vez tengas toda la información, haz tu oferta. Debe ser razonable, si la haces demasiado a la baja puedes ofender al vendedor y romper la relación. Cuando hagas tu oferta siempre debes poner una fecha límite para que el vendedor te conteste aceptando o denegando tu oferta. Normalmente se da un plazo de unos 3 a 5 días para contestar.

Debes tener también un plan B por si el vendedor no acepta tu oferta.

comprar piso

Sé flexible en los plazos de entrega de la vivienda

Muéstrate flexible con los plazos de entrega de la vivienda, como puede ser la firma de la escritura de compraventa. Quizá el vendedor necesitas tiempo o le corra prisa vender, adáptate a él.

Véndete

Explica al vendedor por qué eres el mejor comprador. Indícale que el banco ya te ha aprobado la hipoteca y que si se decide a vender todo irá como la seda. Eso le dará tranquilidad al vendedor, un factor psicológico que se debe tener en cuenta a la hora de negociar la compraventa de un piso.

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Thursday, 12 May 2016

Dónde compran pisos los extranjeros

A los extranjeros les sigue gustando comprar piso en España. Eso ya lo sabemos. La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros ha experimentado un crecimiento anual del 12,9% en 2015. El 51,7% de las compras realizadas por extranjeros correspondían a extranjeros no residentes. Pero, ¿dónde compran? … Aquí te lo contamos según las estadísticas del Consejo General del Notariado.

Cataluña y Comunidad Valenciana, donde menos sube la compra de pisos por extranjeros

Los extranjeros compraron más en todas las comunidades autónomas. Los incrementos más fuertes en compra de vivienda libre por parte de extranjeros se registraron en La Rioja (59,1%), Castilla-La Mancha (57,3%) y Navarra (41,5%). Los incrementos más discretos fueron en Extremadura (9,8%), Comunidad Valenciana (7,2%) y Cataluña (4,9%).

compraventa vivienda libre extranjeros

En niveles, el precio promedio por metro cuadrado para extranjeros se situó por encima de la media nacional en Illes Balears (2.580 euros), País Vasco (2.047 euros), Madrid (1.867 euros) y Cataluña (1.856). El resto de CC.AA. se situaron por debajo de la media nacional, destacando por sus precios por metro cuadrado para extranjeros más reducidos Extremadura (576 euros), Castilla-La Mancha (597 euros), La Rioja (710 euros) y Castilla y León (712 euros).

Británicos, franceses y alemanes son los que más compran

Los compradores con mayor peso sobre el total de extranjeros son los británicos (20,6%), seguidos de los franceses (8,8%), alemanes (7,5%), belgas (5,7%), italianos (5,5%) y rumanos (5,3%). Todos ellos, acumulan más de la mitad de las operaciones de compraventa de vivienda libre realizadas por extranjeros en 2015 en España.

Las nacionalidades con mayor actividad en el mercado de compraventa de vivienda libre durante el 2015 fueron los rumanos con un incremento del 59,0%, en términos interanuales. Asimismo, ecuatorianos (43,1%), británicos (37,7%), marroquíes (25,8%), italianos (18,5%), irlandeses (17,8%), chinos (16,8%), suecos (15,0%), argentinos (14,8%) y suizos (13,6%) presentaron tasas de variación interanuales superiores a la media nacional.

Dividiendo el mercado de compraventa de extranjeros en función de si son residentes o no, se observa cómo los británicos (44,7%) y los estadounidenses (28,2%) son los extranjeros no residentes que más incrementaron sus operaciones de compraventa de vivienda libre en 2015. Por otro lado, fueron rusos (-45,6%) y marroquíes (-29,4%), dentro del colectivo de no residentes, los que más contrajeron su número de transacciones de vivienda libre.

En niveles y para extranjeros no residentes, Reino Unido (11.313) y Francia (4.277) copan los dos primeros puestos del ranking. Además, el precio promedio por metro cuadrado se incrementó en un 5,6% para las transacciones de extranjeros no residentes en 2015.

El colectivo de los extranjeros residentes, incrementó su volumen de transacciones en un 18% en tasa interanual. Los compradores más activos fueron los rumanos y los ecuatorianos (59,9% y 41,02%, respectivamente). En contraposición, fueron rusos (-31,8%) y noruegos (-20,5%) los que más redujeron su número de operaciones de vivienda libre en 2015.

compraventa viviendas por nacional de extranjero

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Tuesday, 16 February 2016

Qué gastos debes contar al comprar piso

Si estás de compra de piso debes tener claro que una cosa es lo que te piden por la casa y otra los gastos que genera toda la operación. Por eso, si tienes por ejemplo, 100.000 euros disponibles, deberás apartar un poco para pagar impuestos, notario, gestoría …

Normalmente se calcula que esos gastos son un 10% del valor del inmueble, pero los expertos consultados por El País afirman que suelen superar ese porcentaje. Todo dependerá de si es una vivienda de obra nueva, si es de segunda mano, de si nos hipotecamos o no …

Aquí te aclaramos las ideas para que no te lleves sustos de última hora. Todo teniendo que en cuenta que comprarás tu piso hipotecándote, como la mayoría …

comprar piso

Vivienda nueva vs Vivienda de segunda mano y sus respectivos impuestos

La vivienda nueva es la que se compra al promotor/constructor y que estrenas tú. Si lo que pasa es que el promotor terminó la obra y la alquilaste tú y ahora la compras, se sigue considerando “primera entrega”. En este caso se debe pagar el IVA que suma un 10% del precio de la vivienda (hasta 2013 era el 4%). Si la vivienda es de protección oficial de régimen especial o de promoción pública el IVA aplicable es de un 4%.

La vivienda de segunda mano es la que se compra a otro propietario que ya ha vivido allí. En este caso se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que también varía dependiendo de dónde esté la vivienda. Ronda en torno al 8% sobre el valor de la compraventa. Pero hay comunidades más caras, en Cataluña, Galicia y la Comunidad Valenciana alcanza el 10%. En Euskadi es la más barata (4%). En todas las provincias hay bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 años o minusvalía.

Para calcular el ITP, lo mejor y más seguro es pedir un informe vinculante a la consejería económica de donde se ubique la vivienda para que luego no hayan sorpresas con Hacienda. Lo digo porque el ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoración asignada por la administración, que tiene cuatro años para revisarla. Si la administración considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedirá que abones la diferencia.

Y hay un tercer impuesto que se aplica a todas las compraventas vinculadas a una hipoteca, es decir, que no importa si la vivienda es nueva o de segunda mano, si compras piso con hipoteca debes pagarlo. Es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos.

Ejemplo de cálculo de AJD: Si la hipoteca es de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros porque varía entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo. El impuesto, por otro lado, va del 0,5% al 1,5% de este valor, en función de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Es decir, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, son 2.250 euros más los que se tienen que pagar.

Tasación

Si solicitas una hipoteca para comprar tu casa, la entidad financiera va a exigirte una tasación de la vivienda y ese gasto, por regla general, lo pagas tú.

La tasación, que es la que valora el inmueble que vas a comprar, tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España.

El coste de una tasación va de los 250 euros en adelante. Por ejemplo, una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA.

Los criterios usados para determinar el valor de una vivienda en la tasación son múltiples: situación del inmueble, características físicas, estado de ocupación y de conservación, calidad constructiva, edad, superficie, altura de la vivienda en el bloque, número de dormitorios, ascensor o no, garaje o no, trastero o no, zonas comunes, la situación de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente ( si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), por ejemplo), la condición del mercado inmobiliario en el momento de la tasación. …

Notaría y registro

Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de notaría e inscripción en el registro.

Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado dice que puede ser unos 590 euros. El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio: si se trata de una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, si no es vivienda habitual entonces son 294 euros.

Gestoría

Al hacer la compraventa con hipoteca es necesario que los papeles los haga una gestoría (abonar impuestos a Hacienda, inscribir la propiedad en el registro …). ¿Por qué? porque el banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe. La gestoría cobra entre 100 y 200 euros por escritura.

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Wednesday, 3 February 2016

Que NO se te pasen estos detalles al comprar piso

Escoger al banco que te ofrezca las mejores condiciones para tu hipoteca, tener claros los gastos de la compra del piso, calcular cómo pasarás el mes una vez compres … Son todos puntos claves a la hora de comprar piso, pero … también hay unos detalles que NO debes olvidar. Aquí te los dejo.

mirar con lupa

1.- ¿Cuál es la orientación del piso?

Cuando veas un piso fíjate cuál es su orientación. Depende de dónde vivas querrás una orientación u otra. No es lo mismo vivir en el País Vasco que en Barcelona, sus veranos e inviernos son completamente diferentes.

Si vives en un clima frío querrás aprovechar al máximo la luz y calor del sol, así que tendrás que buscar pisos con orientación sur, suroeste u oeste porque no necesitarás casi la calefacción y en verano te bastará con unos buenos toldos para bajar la temperatura unos grados y reducir el uso del aire acondicionado. Los pisos orientados hacia el sur tienen sol durante todo el día en invierno y en verano sólo lo tienen durante las horas centrales del día. Los pisos con orientación suroeste tienen todo el día en invierno y desde el mediodía al atardecer el resto del año. Y los pisos orientados al oeste tienen sol todo el año desde el mediodía hasta la noche.

Si vives en una zona de inviernos cálidos y veranos tórridos compra piso con orientación sureste o este. Los pisos con orientación sureste tienen luz y calor solar durante todo el día en invierno y durante el resto del año sólo tienen sol hasta el mediodía. Los pisos orientados al este tienen sol desde el amanecer hasta el mediodía durante todo el año. Esta orientación este-sureste hace que evites el sol durante sus horas más calurosas en verano y disfrutes de su calorcito durante el invierno.

2.- ¿Cómo está la comunidad de propietarios?

Antes de comprar habla con la administración que gestiona la comunidad de propietarios del edificio donde vas a comprar tu piso. Que te cuenten si hay obras pendientes de realizar y cuáles serán las derramas, si hay alguna denuncia que meterá a la comunidad en líos legales y, por tanto, más gastos, si hay algo pendiente de legalizar …

Pide al administrador o al presidente de la comunidad de propietarios que te dejen una copia de los estatutos de la comunidad para verlos, no vaya a ser que haya prohibiciones absurdas.

Por supuesto, el vendedor debe estar al día de todos sus pagos, pero eso es algo que debe darte cuando hagas la compraventa de la vivienda, un certificado que demuestre que no tiene deudas pendientes con la comunidad de propietarios. Y ya puestos, pídele también al propietario que te demuestre que todos los suministros están al día, que no tiene deudas de gas, agua, luz …

3.- ¿Es seguro el piso?

¿Te has enamorado de un bajo con jardín? ¿Has pensado en la seguridad? Porque es relativamente fácil entrar en un bajo … La seguridad del piso es clave para sentirte a gusto en casa y, no quieres, llenarte de puertas blindadas, rejas y alarmas … ¿no?

vecinas

4.- ¿Cómo son los vecinos?

Esto es más difícil de averiguar, pero si puedes, date una vuelta por el edificio y saluda a los que serán tus vecinos de arriba, de abajo y de los lados. Es muy importante saber cómo son las personas que van a vivir al lado tuyo durante el resto de tu vida, ¿no?

Vale, no puedes conocerlas con sólo unos minutos de conversación, pero tendrás sensaciones y muchos dicen que “la primera impresión es la que cuenta” … pues eso.

5.- ¿Cómo es el barrio?

Seguro que ya lo sabes, que es un barrio bohemio, divertido, residencial, familiar … Es el ambiente que buscabas, pero, ¿y tu calle? No te cuesta nada darte un paseo por la calle donde vas a vivir durante el día y, muy importante, durante la noche. Así conocerás de primera mano qué se cuece en tu calle.

Otro punto clave es saber qué planes tiene el ayuntamiento para tu calle. ¿Va a hacer un parque en el solar de enfrente o hay otros planes? Para eso debes acudir a tu ayuntamiento y en la oficina de Vivienda te podrán dar información sobre los planes municipales.

6.- ¿Tiene el piso algún vicio oculto?

Con la hipoteca siempre viene una tasación del piso, pero ahí no se fijan en detalles importantes como esas manchas de humedad que parecen inofensivas pero que esconden una avería descomunal en la fontanería del piso y que te costará un ojo de la cara y mucho tiempo arreglar.

Lo mejor es que un arquitecto o aparejador revisen bien el piso para detectar cualquier vicio oculto. Si compras obra nueva el promotor debe responsabilizarse de fallos en la vivienda durante uno, tres o diez años dependiendo de cuál sea el fallo. La ley 38/1999 de ordenación de la edificación regula la garantía que deben ofrecer promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico al comprador de un piso si hay desperfectos o vicios. Estos son los plazos y tipos:

A.- Durante 10 años

Daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios que afecten a la cimentación, pilares, forjados, muros de carga o otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

B.- Durante 3 años

Daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios de los elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc. Se incluyen dentro de ese apartado las humedades, la falta de aislamiento, las grietas de origen no estructural, problemas en las instalaciones, etc.

C.- Durante 1 año

Daños materiales por defectos o vicios de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

Importante: los plazos empiezan a contar en el momento en que el constructor entrega la obra terminada al promotor y NO desde que el comprador adquiere la vivienda. Por eso, si compras tu piso de obra nueva unos años después de que haya sido terminado parte de su garantía ya habrá vencido.

Además, el plazo de tiempo para reclamar los desperfectos es de 24 meses desde su aparición, independientemente de que la garantía haya finalizado o no.

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Thursday, 19 November 2015

Los extranjeros compran el 14% de los pisos que se venden

El 13,52% de las compras de viviendas realizadas durante el tercer trimestre del año fueron hechas por extranjeros superando así el 12,8% registrado en el trimestre anterior. Estas cuantías suponen también un importante incremento en términos absolutos ya que se produce un incremento porcentual en un escenario de aumento del número total de compraventas, lo que refleja la fortaleza de la demanda extranjera, superando las 12.000 compraventas trimestrales. Todo según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España.

Estos resultados suponen el segundo mayor resultado de la serie histórica, por debajo del 13,88% del cuarto trimestre de 2014. Sin embargo, en términos absolutos las cifras actuales de compras por extranjeros son superiores debido al incremento de compraventas de los últimos trimestres.

compras de viviendas por extranjeros

Los británicos siguen a la cabeza

Los británicos siguen estando a la cabeza de los extranjeros que más pisos compran en España. Suman el 3,12% de las compras realizadas por extranjeros del tercer trimestre, frente al 19,85% del pasado trimestre, que igualmente había aumentado con respecto al trimestre precedente (17,70% primer trimestre). La revalorización de la libra respecto al euro debe ser la responsable de este flujo constante de británicos comprando ladrillo en España. Y lo natural es que sigan viniendo.

compraventas por nacionalidad del extranjero


Los franceses ocupan la segunda posición (8,71%) y suben con respecto al trimestre anterior (8,11%) aunque todavía están por debajo del 10,19% que alcanzaron en el primer trimestre, habiendo superado en alguna ocasión el 11%. Les siguen los alemanes con un 6,40% de las compras, descendiendo con respecto al 7,65% del pasado trimestre, que ya de por sí suponía una cifra inferior a trimestres precedentes, por lo que se trata de una nacionalidad con una tendencia descendente en términos relativos.

Estas tres primeras nacionalidades son las mismas que en los resultados de los cuatro últimos trimestres.

Los suecos ocupan la cuarta posición con un 6,38%, superando el 5,59% del pasado trimestre. Es la posición más alta que ha alcanzado nunca, así como el mayor peso relativo. Tradicionalmente se ha mantenido en posiciones altas, pero no hasta la cuarta posición, como en este caso. Sin duda se trata de una nacionalidad con una favorable evolución en su demanda de vivienda en España.

En quinta posición se encuentran belgas con un 5,54%, descendiendo de la cuarta posición de los últimos trimestres, reduciendo igualmente en peso relativo ya que en el segundo trimestre contaba con un peso del 6,49%. A continuación se sitúan italianos con un 4,41% (5,30% el pasado trimestre), rumanos con un 4,04% (3,85% el pasado trimestre), chinos con un 3,98% (3,93% el pasado trimestre) y rusos con un 3,36% (3,94% el pasado trimestre).

Esta última nacionalidad es la que presenta un ritmo descendente más destacado, en la medida que hace no mucho llegó a alcanzar la segunda posición (2013). Las dificultades por las que atraviesa la relación entre Europa y Rusia, acompañada por la imposición de diversas medidas restrictivas, está llevando a una significativa reducción de la demanda de vivienda en España por parte de ciudadanos rusos. Afortunadamente esta reducción, tal y como se ha podido comprobar, se está pudiendo compensar con el incremento de otras
nacionalidades, dando lugar a un saldo favorable.

Junto a estas nacionalidades, por encima del 3% de compras por extranjeros únicamente cabría añadir a noruegos con un 3,12%, en la décima posición. Estas diez posiciones se mantienen estables trimestre tras trimestres por lo que respecta a las nacionalidades, dando lugar a cambios de peso relativo y posiciones, tal y como se ha ido indicando. En todo caso, constatan una estabilidad del perfil de demandante, por lo que respecta a la nacionalidad, fortaleciendo el interés del mercado de vivienda español para los ciudadanos extranjeros.

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Wednesday, 14 October 2015

Cómo es el comprador de piso post-crisis

Ya no se compra cualquier cosa a un precio desmesurado. El nuevo comprador de piso exige más, quiere transparencia en todos los datos sobre el inmueble, un precio justo y asesoramiento cualificado. La animación en la venta de pisos ha traído también un nuevo tipo de comprador post-crisis.

La venta de pisos coge carrerilla pero …

Durante el segundo trimestre de este año se vendieron en España 104.530 viviendas. Para encontrar un segundo trimestre con más transacciones hay que remontarse a 2010 (153.164).

Este dato representa una subida del 13,9% frente al segundo trimestre de 2014. Y si se hace un análisis anual, en los últimos doce meses las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario ascendieron a 382.471, lo que supone un incremento del 13,3% frente a los doce meses anteriores. Todo según el Ministerio de Fomento.

Viviendas vendidas en España - Ministerio de Fomento


… Trae un nuevo comprador de vivienda

¿Cómo es el nuevo comprador de vivienda? Los expertos inmobilarios afirman que el nuevo comprador no tiene prisa. Examina todos los pisos que necesita antes de decidirse por uno porque ya no teme que el piso vaya a las manos de otro comprador o suba de precio. Y exige más información sobre el inmueble al agente inmobilario. Quiere saberlo todo.

Ya no compara locales comerciales rehabilitados o viviendas en sótanos. Ahora quiere un piso-piso. Y cuando se decide por un piso en concreto busca asesoramiento legal y fiscal, ya no compra si no tiene claro cuál es la mejor forma de hacer el papeleo.

El nuevo comprador de piso post-crisis prefiere negociar las condiciones de compra de su hogar directamente con el propietario. Hace sólo unos días hablábamos del estudio realizado por Solvia, servicer inmobilario, sobre las tendencias en el mercado inmobilario español y allí se apuntaba que la mitad de las transacciones de compraventa de viviendas se hacen entre particulares y han subido un 35% en 2015.

el nuevo tablero del juego inmobiliario - Solvia Market View - Septiembre 2015


Solvia también ha elaborado un perfil del comprador de vivienda según sus propios datos internos. Aquí está:

perfil comprador de vivienda Solvia

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Thursday, 30 April 2015

Seis errores de novato al comprar piso sobre plano

¿Estás pensando en comprar piso sobre plano? Las buenas noticias inmobiliarias respecto al incremento de compra de pisos y firma de hipotecas siembran el optimismo en el mercado inmobiliario, hasta en la compra sobre plano. ¿Eres uno de los que apuestan por esto? Pues no cometas ningún error de novato. Estos son los más comunes:

1.- No reunirte con el arquitecto

Puedes hablar con el arquitecto de la promotora a la que vas a comprar tu casa. Puedes consultarle dudas, proponer cambios … No creas que no puedes.

Pide, además, el plano para ver cómo va a ser de verdad el piso porque puede que haya cambios con respecto al plano inicial. Muchas veces las obras sufren modificaciones desde que los pisos se ponen a la venta hasta que el arquitecto registra la obra en el colegio de arquitectos. Verifica los cambios antes de firmar el plano definitivo.

2.- No comprobar que se hacen de verdad los cambios que quieres

Un error muy común entre los que compran sobre plano es que hacen comentarios sobre el plano inicial pensando que el arquitecto ha tomado nota de todo lo que quieren y, a veces, el arquitecto se olvida de incluirlo todo. Son despistes que el comprador debe tener en cuenta y, por tanto, revisar siempre sobre el plano de obra que todos los cambios están perfectamente anotados/dibujados no vaya a ser que no se haya tirado un tabique o ampliado el balcón …

3.- No tener en cuenta la temperatura

Somos muchos los que queremos luz a toda costa y pedimos al arquitecto que amplíe las ventanas. Eso hace que el piso sea más luminoso, pero también más frío en invierno porque las ventanas son un coladero de frío pese al doble cristal y buen aislamiento …

Plano Casa

4.- No echar mano de la regla mágica

¿Sabes lo que es un escalímetro? Es la regla mágica de los arquitectos y si compras sobre plano deberías hacerte con una o pedirla prestada. Tiene forma de estrella y contiene varias escalas y sirve para saber a cuántos metros reales equivalen los milímetros diseñados en un plano. Úsala para saber de verdad las medidas de todas las habitaciones de tu casa y no llevarte sorpresas.

5.- No conocer bien la casa, ni su orientación

Si compras sobre plano debes preguntar cómo está orientada la casa, el plano debería indicarte dónde está el norte para saber por dónde entra la luz solar y cuánto tiempo. Si no lo calculas bien no sabrás lo oscuro o luminoso que puede ser tu piso. También deberías preguntar al arquitecto por las horas de luz en invierno y en verano y comprobar si se van a construir edificios alrededor que puedan quitar el sol.

Los enchufes pueden parecer una tontería, pero son muy importantes en la casa. Tú puedes necesitar muchísimos enchufes en la cocina y ninguno en el baño o al revés o trabajar en casa y necesitar que tu oficina esté totalmente equipada de enchufes, toma de teléfono … Pide los enchufes que necesites sobre plano, no cuesta nada.

El baño también es una estancia importante en la casa, ¿prefieres ducha o bañera? ¿no puedes vivir si tu bidé? ¡Dilo!

6.- No comprobar cómo es la plaza de garaje

Calcula la facilidad de maniobra del coche cuando vayas a escoger la plaza de garaje (si te dejan escoger). Debes tener en cuenta, por supuesto, el tamaño de tu coche.

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