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Monday, 4 November 2013

Quién debe solucionar las humedades en edificios

Humedades en EdificiosYa se acercan las primeras lluvias de la temporada y con ellas los problemas de humedades en edificios. Son muchas las comunidades de propietarios que se enfrentan a este problema y, en demasiadas ocasiones, no se sabe quién debe hacerse cargo de la reparación. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid resuelve las dudas más frecuentes.

Los áticos, los bajos, los sótanos y los garajes con los principales candidatos a sufrir humedades, ya sea por capilaridad (provenientes del suelo), por condensación (por un defecto en la cámara del aire) o por filtraciones a través de las impermeabilizaciones. Por eso el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid trata estos casos.

1.- Humedades en la terraza-cubierta de un ático

Soy propietario de un ático con terraza de uso privativo que hace al mismo tiempo de cubierta del edificio. En caso de que aparezcan humedades y perjudique a otros vecinos, ¿quién debe afrontar los costes de las reparaciones?

Según el artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas como las cubiertas, como sus elementos estructurales (capa de impermeabilización o tela asfáltica), tienen la consideración de elementos comunes del edificio.

La terraza-cubierta no deja de ser común por el hecho de que el propietario del ático tenga atribuido su uso privativo. El mantenimiento ordinario de la misma le corresponde al propietario del ático, siendo el obligado a la limpieza y vigilancia de los sumideros, limpieza de elementos vegetales y un uso acorde con la naturaleza de una terraza.

En caso de humedades y para saber cuál es el origen de las mismas, es necesario el informe de un técnico. Si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Puede darse el caso que en la División Horizontal o Estatutos de la comunidad se indique que la reparación de la impermeabilización le corresponde al propietario de una determinada vivienda en su calidad de usuario de la terraza que es a su vez cubierta del edificio. Ahora bien, si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, será el propietario del ático quien deba costear las reparaciones necesarias.

2.- Filtraciones de agua por las ventanas que forman parte de la cubierta del tejado

Si se producen filtraciones de agua por las ventanas que forman parte de la cubierta del tejado, ¿quién debe asumir el arreglo de la misma?

Si la ventana estaba construida de origen, al ser un elemento de cerramiento tiene la consideración de elemento común del edificio según dispone el artículo 396 del Código Civil. En este caso, la comunidad estará obligada a ejecutar las obras necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda, salvo que los daños o posibles obras realizadas con posterioridad a la entrega del inmueble sean imputables al propietario.

3.- Cuando las humedades vienen del suelo

Las humedades que provienen del suelo de una vivienda pueden estar causadas por la rotura de una tubería que va a parar a la red de saneamiento general del edificio. ¿Quién es el responsable de la reparación, el propietario o la comunidad?

Para saber el origen del daño y, en consecuencia, quién está obligado a pagar, será necesario un informe técnico.

Según el artículo 396 del Código Civil, las canalizaciones son generales hasta la entrada en el espacio privativo de la vivienda o cuando estando dentro de un espacio privativo dan servicio a más de un propietario. Por lo tanto, si las humedades tienen su origen en un defecto, rotura o avería en la parte comunitaria de la tubería, bien porque se encuentre en zona común o porque estando dentro de una propiedad particular da servicio a más de un propietario, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios. En caso contrario, esto es, si el daño se encuentra en la parte privativa de la tubería y sólo da servicio al propietario en cuestión, la reparación deberá sufragarla este último.

4.- Y si la humedad sale en la fachada

Con frecuencia vemos como las lluvias torrenciales dan paso a humedades en las fachadas de los edificios, ¿el seguro o garantía decenal del constructor cubre este tipo de arreglos?

El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece los plazos de garantía de las obras o construcciones desde su puesta a disposición.
Dependiendo de si las filtraciones afectan o no a los elementos estructurales del edificio, la garantía será de 10 años o de tres.

5.- Y si le toca la humedad a garaje, sótano y trasteros

En época de lluvias es muy común que, debido a problemas de evacuación de la red de saneamiento hacia los colectores municipales de alcantarillado, se produzcan inundaciones en garajes, sótanos y trasteros. ¿A quién le corresponde solucionar este tipo de siniestros, a la comunidad de propietarios o al Ayuntamiento?

Es necesario conocer mediante el informe pericial el origen de las inundaciones para estimar si el daño puede ser causado por una mala conservación de la red de saneamiento privativa obstruyéndose por ello las conducciones, e incluso bombas o válvulas de retención, o por un deterioro o falta de limpieza de la red municipal.

En caso de tratarse de un defecto producido en la red municipal, el Ayuntamiento deberá ejecutar las reparaciones pertinentes y proceder a la limpieza de la zona común afectada y arreglo de los daños causados.

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid recomienda que las comunidades de propietarios realicen labores de mantenimiento periódicas para evitar algunas de las causas enumeradas anteriormente. La cultura del mantenimiento contribuye a una mayor conservación y durabilidad de los edificios.

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Friday, 1 November 2013

La Comunidad de Propietarios no puede prohibir transformar un local en vivienda

Pedro Hernández del Olmo, abogadoPor acuerdo de la Comunidad de Propietarios en Junta de propietarios se negó a uno de los copropietarios el cambio de uso comercial a uso residencial de su propiedad.

El Tribunal Supremo en sentencia de 9 de octubre de 2013, declara la nulidad de dicho acuerdo y la procedencia del uso como viviendas de los inmuebles en que se va a dividir la planta propiedad del recurrente.

El Supremo, para fundamentar su fallo, toma en consideración que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, -la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes- (art. 348 CC), limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.

Edificio - Comunidad de Propietarios

La Comunidad de Propietarios debe hacer constar sus limitaciones

Recuerda que existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

También considera que en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma.

En definitiva reitera la doctrina jurisprudencial: Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. (SSTS 4/03/2013 y 25/06/2013)

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Monday, 19 August 2013

El Gobierno estudia ampliar a 5 años la prioridad de las deudas con las comunidades de vecinos

Edificio PisosEl Gobierno va a estudiar si amplía de tres a cinco años el plazo para que las deudas contraídas con una comunidad de vecinos se consideren prioritarias, según consta en una respuesta parlamentaria al diputado de la Izquierda Plural (IU-ICV-CHA), Gaspar Llamazares, respecto a las medidas previstas por el Ejecutivo para reducir la morosidad. El Consejo General de Administradores de Fincas calcula que se les debe a las comunidades 1.606 millones de euros, de los cuales 256 corresponden a impagos relacionados con pisos en propiedad de las entidades bancarias.

En el texto de respuesta a Llamazares se explica que se valorará aumentar a cinco años el periodo en que las comunidades de vecinos pueden solicitar que se considere crédito preferente las deudas -actualmente sólo se puede reclamar las cuotas del año natural y de los tres inmediatamente anteriores- en la prevista reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, el Gobierno descarta la solicitud de Izquierda Plural de modificar la Ley Concursal para que estos impagos se califiquen como créditos con privilegio especial de cobro.

Con respecto a la morosidad de los bancos, también se ha rechazado una nueva regulación financiera ya que el Gobierno considera que “las entidades bancarias, como cualquier otro propietario que viva en régimen de propiedad horizontal, han de hacer frente a las obligaciones derivadas de su condición de propietario”, tal como se recoge en otra respuesta parlamentaria dirigida al socialista Félix Lavilla.

Sin embargo, una iniciativa aprobaba en mayo en el Congreso por CiU y el propio Partido Popular insta al gobierno a abordar las reformas de la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil para obligar a aquellas entidades o particulares que adquieran una vivienda afectada por un embargo a pagar las deudas pendientes con la comunidad de vecinos. De tal manera que hasta no haber abonado todos los gastos adeudados no será posible la inscripción de la adjudicación de la finca en el registro correspondiente.

Más información
El Mundo:
El Gobierno estudiará ampliar a 5 años la preferencia de cobro de deudas

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Monday, 12 August 2013

Vecinos de la Costa del Sol “desaparecen” para no pagar a la comunidad

impagoNumerosos extranjeros con propiedades en la Costa del Sol están abandonando sus viviendas sin hacer frente a las cuotas de la comunidad. Estos impagos ya suponen el 20% de la morosidad en las comunidades de propietarios de Málaga, donde la deuda supera los 12 millones de euros, según los datos del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.

La crisis y la caída del precio de los inmuebles motivaron que muchos extranjeros, principalmente los ingleses, abandonaran a su suerte la propiedad que habían adquirido, “por entender que eran mucho mayores los gastos que el valor al que habían comprado”, cuenta Laura Varela, administradora de fincas en Mijas (Málaga).

Intentar cobrar las deudas resulta muy complicado por los problemas que supone localizar a los morosos en sus países de origen y realizar los requerimientos. “La principal dificultad estriba en que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a los propietarios a notificar su domicilio en España, y éste, para los extranjeros, es el de la propia comunidad. Por ello, a la hora de intentar notificarles la deuda o los acuerdos para reclamársela, no se consigue, pues normalmente no se encuentran en dicho domicilio”, señala Fernando Pastor, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.

Para Pastor, la LPH protege al moroso extranjero ya que facilita que el juez, antes de proceder contra el deudor, exija que la comunidad trate de localizarlo no sólo en la dirección española que haya facilitado, “de esta manera, los tribunales traspasan a las comunidades una responsabilidad que realmente no les corresponde, ya que es el propietario el que está obligado a comunicar su domicilio a efectos de comunicaciones”.

La administradora de fincas Laura Varela lleva cinco años intentando que un propietario inglés, que desapareció entre 2006 y 2007, pague los 17.000 euros que debe a la comunidad.

Situaciones como esta son muy comunes “en las comunidades malagueñas situadas en costa”, asegura la administradora de fincas. De hecho, en otra de las fincas que gestiona Varela la deuda llegó a ascender a 16.000 euros, “pero, en este caso, hace poco menos de un año, el banco se adjudicó la vivienda y, al convertirse en nuevo propietario, la comunidad pudo recuperar parte de la deuda”, explica.

No obstante, la adjudicación fue anterior a la reforma de la ley, que ahora posibilita reclamar la deuda del año natural y los tres inmediatamente anteriores. La administradora ha encargado a un despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario localizar al moroso en Reino Unido para recuperar los 11.000 euros restantes que le corresponden pagar.

Esther Astorga, administradora de más de una veintena de comunidades de la costa malagueña, conoce casos en los que los dueños, aunque no pagan a la comunidad, “siguen viniendo a disfrutar de la vivienda o incluso la ceden en alquiler a agencias inmobiliarias obteniendo rentas por ellas mientras esperan la adjudicación a la correspondiente entidad bancaria titular de la hipoteca”.

Una de las comunidades que administra Astorga ganó una demanda contra un deudor de 17.000 euros, pero no se ha logrado cobrar “porque este propietario no tiene bienes en nuestro país distintos de las viviendas que están gravadas con sendas hipotecas. También le hemos reclamado la deuda en el Reino Unido pero se ha defendido argumentando la deficiencia de los servicios de la comunidad”.

Los casos de ingleses morosos son innumerables, pero las administradoras de fincas coinciden en que no se puede medir con el mismo rasero a todos los dueños de esta nacionalidad, “la mayoría de ellos son buenos pagadores”, afirma Astorga.

Esta situación ha provocado que muchas comunidades se conviertan en auténticos detectives para tratar de localizar al deudor y varios administradores de fincas de la Costa del Sol han comenzado a trabajar con despachos especializados en cobro de deudas en el Reino Unido. El bufete londinense Welbeck Law LLP ha contactado con 27 deudores en sus domicilios, “les escribimos para darles 14 días para pagar la deuda. Si no lo hace, emitimos una solicitud de pago en los tribunales británicos”, explica el abogado Jeremy Boyle.

Este procedimiento reduce los tiempos de cobro de la deuda ya que la sobrecarga de trabajo en los juzgados españoles hace que en la Costa del Sol se puedan alargar hasta cuatro años, aunque lo normal es que el plazo sea de unos dos años aproximadamente. Boyle asegura que “si echamos mano de las leyes europeas en el país de origen del deudor se puede conseguir hacer cumplir una orden de pago en un tiempo estimado de entre 8 y 12 semanas”.

Más información
El Mundo:
Vecinos morosos a la fuga en la Costa del Sol

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Tuesday, 25 June 2013

Mecanismos legales para poner coto a los morosos profesionales en las comunidades de vecinos

Las comunidades de propietarios pueden poner coto a sus nuevos vecinos, los bancos. Junto a aquellos propietarios que prefieren llenar el depósito de su flamante coche que pagar las cuotas comunitarias, las entidades financieras han pasado a engrosar la lista de morosos profesionales y solventes.

El II Informe de la Morosidad en las Comunidades de Propietarios de Madrid, presentado por el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid y el Programa de Lucha contra la Morosidad (PLCM) ha vuelto a poner sobre la mesa una realidad social: los bancos deben 34 millones de euros en la Comunidad de Madrid.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, el adquirente (en este caso el banco) de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.

Dicha afección legal es el derecho que actualmente ejercitan las comunidades de propietarios frente a los bancos que se adjudican el inmueble. Una situación que lleva a una merma importante de su crédito ya que la fecha del cómputo de la afección legal es la fecha de adjudicación del inmueble por parte de la entidad financiera.

Para que la comunidad obtenga una protección extraordinaria conforme al cobro de la totalidad de la deuda del moroso y no se conforme únicamente con el cobro del año anterior y el año en curso al momento de la adjudicación, el Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios, iniciativa del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, ha diseñado un sistema de reclamación del 100% de las cantidades que adeuden los bancos morosos. Ese mecanismo se basa en las tercerías de mejor derecho.

Veámoslo con un ejemplo. El Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios formuló una demanda de tercería de mejor derecho en representación de una comunidad ubicada en Madrid, e invocando la preferencia del crédito de la comunidad frente al ejecutante, una entidad financiera que procedió a la ejecución de la hipoteca. La cantidad que reclamaba la comunidad era de 19.500 euros en concepto de gastos comunitarios por el propietario del inmueble que constituyó la garantía hipotecaria objeto del procedimiento de ejecución.

La comunidad consiguió acreditar su condición de acreedora mediante la certificación expedida por el secretario administrador de fincas colegiado. De esta manera recuperó no sólo el dinero sino que también el banco tuvo que hacer frentes a las costas.

También el PLCM ha introducido el procedimiento ordinario en la reclamación a los morosos profesionales para evitar una financiación obligada de las cuotas anuales por parte del resto de propietarios. El Programa ya lo hacía con los morosos reincidentes (no accidentales).

Para aquellos propietarios que dada la crisis no pueden hacer frente a las cuotas de la comunidad siempre podrán utilizarse otras vías: desde el diálogo hasta la mediación y el arbitraje. Son morosos accidentales, abiertos a encontrar una solución.


Por Juanjo Bueno

Director de Comunicación

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

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Thursday, 25 April 2013

Cómo enfrentarse al ruido en tu comunidad de vecinos

El ruido es una de las principales causas de conflicto en una comunidad de vecinos. Lo pueden provocar unos vecinos ruidosos, instalaciones defectuosas, patologías en la propia edificación o en la de inmuebles colindantes, pero lo cierto es que dificultan la vida en comunidad. ¿Cómo se soluciona? El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elaborado una guía con motivo de la celebración del Día Internacional de Concienciación sobre el Ruido el pasado miércoles, que te responde con casos prácticos:

1.- Qué hacer cuando tienes vecinos ruidosos

Una reciente encuesta realizada por Ventadepisos.com para conocer cómo afecta el ruido en la convivencia vecinal arrojó datos muy significativos. Los vecinos no dejan vivir al 31,6% de los encuestados. Mientras el 37,1% prefiere no entrar en conflictos y sufre en silencio, el 40,6% sí que habla con su vecino para intentar arreglarlo. ¿Qué puede hacer este 40,6% para negociar una solución con su vecino ruidoso? El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid responde con estos casos:

Caso 1: ¿Qué puedo hacer si el vecino de arriba toca el piano a diferentes horas del día? ¿Existe alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido?

El piano es el instrumento musical que más problemas ha planteado en la experiencia práctica de la doctrina jurisprudencial.

Lo primero que debe hacer el propietario afectado es acudir a la vía del diálogo e intentar solucionar el problema. Ahora bien, en caso de insistir, tendrá que dirigirse al presidente de la comunidad para requerir al propietario que cese la cesación de la actividad molesta. Si prosigue con los ruidos, la comunidad de propietarios, convocada en junta, podrá entablar contra él una acción de cesación, en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo a actividades molestas. Esta acción contempla, una vez presentada la demanda y si la sentencia fuese estimatoria, la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años así como una indemnización de daños y prejuicios.

Para comprobar que supera los niveles de ruido y se extralimita en el horario establecido, deberá acudir a la normativa municipal existente en materia de protección del medio ambiente urbano, que determina los índices de ruido permitidos en cada franja horaria.

Con la finalidad de probar estos hechos, es conveniente encargar a una empresa de acreditación la medición mediante un sonómetro del nivel de ruidos para verificar si se vulneran los niveles permitidos y, en su caso, la emisión del correspondiente informe.

Caso 2: En mi comunidad hay perros que están todo el día ladrando en la terraza. ¿Qué podemos hacer?

La normativa municipal regula estas cuestiones en la ordenanza de tenencia de animales domésticos, que generalmente establece los horarios de permanencia de animales en terrazas o patios y limita el número de animales por vivienda.

Si el propietario incumple esta normativa, pueden ponerse los hechos en conocimiento del Ayuntamiento.

Caso 3: Los inquilinos de una de las viviendas organizan fiestas multitudinarias hasta altas horas de la madrugada. Estamos cansados de llamar a la Policía, ¿qué más puede hacer la comunidad?

Agotada la vía del diálogo con los ocupantes de la vivienda, la comunidad podrá acudir directamente al propietario o a los inquilinos para que cesen en su actividad molesta.

Aunque el arrendador puede ejercitar la acción de resolución de contrato de alquiler, ya que el artículo 27.2 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la realización de actividades molestas como una de las causas de resolución del contrato, normalmente el propietario hace caso omiso a esta situación, siendo preciso que en el contrato de arrendamiento se incluya una cláusula que haga referencia a este tipo de situaciones.

En este punto, y teniendo en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal dice en su artículo 7.2 que ni el propietario ni el ocupante del piso pueden desarrollar en él actividades molestas, se recomienda que los propietarios afectados requieran al presidente de la comunidad para que de forma fehaciente inste a los inquilinos para que cesen en su comportamiento incívico.
Si persisten, la comunidad, reunida en junta de propietarios, podrá autorizar el inicio de un procedimiento de acción de cesación. Una sentencia favorable para la comunidad significaría el inmediato lanzamiento de los inquilinos.

2.- Qué pasa si mi edificio está lleno de ruidos

El 31,2% de los participantes en la encuesta de Ventadepisos.com afirman que el ruido se come su casa, es insoportable. ¿Cómo se puede arreglar? Leyendo los consejos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid:

Caso 4: ¿Quién es responsable del ruido que proviene de las puertas estropeadas del garaje del edificio?

La Ley de Propiedad Horizontal dice en su artículo 10.1 que es obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios. Por lo tanto, corresponde a la comunidad de propietarios que el edificio esté en condiciones de habitabilidad.

Además, uno de los derechos del ciudadano contenidos en la Ley del Suelo es disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los límites máximos admitidos por la legislación aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados.

Caso 5: El ascensor de nuestro edificio, que es de nueva construcción, genera un ruido insoportable para los vecinos de los áticos, ¿se puede solucionar?

En el caso de que los ruidos tengan su procedencia en patologías o defectos de la construcción, los daños le corresponde pagarlos a la constructora si no ha transcurrido el plazo de reclamación.

En virtud del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, relativo a la responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso de edificación, responderán durante tres años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, como es el ascensor, que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, entre los que se encuentra la protección contra el ruido.

3.- Y si el ruido viene del edificio de al lado

La calle o edificios colindantes pueden ser también una fuente de molestias. Para el 24,5% de los encuestados por Ventadepisos.com la calle es la fuente del ruido en su casa, pero no le molesta porque cierra las ventanas y soluciona el problema. Pero el 25,8% sigue sufriendo el ruido de la calle tras cerrar las ventanas. ¿Cómo enfrentarse a ese problema cuando el ruido externo viene de un edificio colindante al nuestro? La solución la da el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid:

Caso 6: El bar del edificio colindante al nuestro ha puesto una terraza nocturna con música alta, ¿contra quién debemos iniciar las acciones legales?

Cuando el perjudicado es una comunidad de propietarios diferente a donde se están realizando las actividades molestas, una vez puesto en conocimiento de los responsables del bar las molestias causadas sin éxito alguno, lo más aconsejable es denunciar los hechos ante la Policía.

Si transcurrido el tiempo, los niveles de ruido persisten, la comunidad podrá convocar una junta de propietarios para autorizar al presidente a iniciar las acciones legales oportunas bien contra el bar o contra el Ayuntamiento si considera que ha sido permisivo con la situación de la terraza.

No obstante, cualquier propietario afectado también puede acudir directamente a los tribunales o poner los hechos en conocimiento del Ayuntamiento.

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Wednesday, 10 April 2013

Las comunidades de propietarios y sus obligaciones con Hacienda

Las comunidades de propietarios también tienen que vérselas con Hacienda. ¿Qué pasa si tienen beneficios por alquiler o venta de zonas comunes? ¿y si tienen que pagar rendimientos profesionales y de trabajo (portero, conserje, administrador de fincas, empresas de limpieza …?

Que no cunda el pánico. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elaborado una pequeña guía que aclara ideas.

Si la comunidad de propietarios ha realizado una obra en un elemento común, ¿tengo derecho a deducción?

Aunque la deducción por obras finalizó el pasado 31 de diciembre de 2012, las cantidades satisfechas en ese ejercicio deberán deducirse en la declaración de IRPF. Es éste el último año en que se podrán deducir los propietarios por obras realizadas en la comunidad de propietarios.

Tiene derecho a deducción las obras de mejora realizadas en el edificio de viviendas y que hayan tenido por objeto la mejora de eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas y otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación.

Ejemplos de obras sujetas a deducción son la adaptación de las instalaciones eléctricas a la normativa vigente, intervenciones sobre cubiertas y muros afectados por humedades, instalación de ascensores, rampas o dispositivos de acceso e instalación de paneles solares.

No obstante, esta deducción no es aplicable a las obras ejecutadas en plazas de garaje, jardines, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos de similares características.

La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por las obras de mejora en viviendas sin que las derramas para esa finalidad tengan esa consideración. Y los pagos no pueden ser en efectivo.

¿Cómo tiene que declarar una comunidad el alquiler de una zona común?

La Ley del IVA considera que el arrendamiento de elementos comunes (cubiertas, fachada, etc.) es una actividad empresarial por lo que la comunidad debe tributar por este impuesto. Así pues, por el alquiler de azoteas para antenas de telefonía móvil o de fachadas para la colocación de lonas publicitarias o, incluso, de un local, la comunidad de propietarios ingresa las cuantías con IVA que luego habrá de liquidar trimestralmente.

No obstante, existe la salvedad de los arrendamientos exentos de IVA que son los referidos a las viviendas propiedad de la comunidad, por ejemplo la casa-portería que se alquila a una familia para vivir. En estos casos no hay obligación de liquidar IVA ya que no se cobra.

¿Debe declarar cada propietario por los ingresos obtenidos por el alquiler de elementos comunes?

Respecto al ingreso por el arrendamiento en sí, no debemos olvidar que las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica a efectos fiscales para computar las rentas derivadas del alquiler como un ingreso. Es decir, es cada propietario con arreglo a su coeficiente, y no la comunidad como tal, el que realmente recibe en esa proporción un ingreso que deberá declarar a Hacienda en su declaración de la renta. Por ello la comunidad de propietarios ha de comunicar anualmente a Hacienda la obtención de estos rendimientos por los propietarios y el Secretario-Administrador deberá emitir un certificado donde figuren, en función del coeficiente de propiedad y número de días de pertenencia a la comunidad, los ingresos atribuibles y las retenciones practicadas sobre los mismos.

En este tipo de alquiler de zonas comunes, ¿se puede deducir la comunidad por algún concepto?

Las cuotas de IVA soportado que la comunidad se puede deducir son únicamente las relacionadas directamente con la obtención de los ingresos, como por ejemplo obras de adecuación para la instalación de la antena o mantenimiento de las instalaciones o reparaciones del local alquilado, en caso de que todo ello fuera a cargo de la comunidad de propietarios.

Igualmente, si el arrendamiento decidido lo es para un uso diferente al de vivienda, por ejemplo para local, el mismo estará gravado por el IVA, lo que significa que la comunidad en sí deberá de declarar también este impuesto.

¿Y si se ha vendido la vivienda del portero?

Dado que se trata de una venta patrimonial de un elemento común, nuevamente es cada propietario quien, con arreglo a su coeficiente de participación, debe declarar a Hacienda el ingreso que le corresponde proporcionalmente.

Cuando la comunidad contrata a personal externo, ¿está obligada a declarar por rendimientos profesionales? ¿Y cuándo se realiza a través de un contrato laboral?

Está obligada a practicar e ingresar la retención correspondiente de los profesionales. También por la de sus trabajadores a través de las nóminas.

Así mismo, se debe retener el 1% de la base imposible de la factura de aquellos autónomos que estén en el régimen de estimación directa (albañiles, fontaneros, electricistas) que sean contratados por las comunidades de propietarios.

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Monday, 25 February 2013

Las comunidades de vecinos tendrán ayudas para arreglar sus edificios

Las comunidades de vecinos que realicen obras de conservación, rehabilitación o mejora de la accesibilidad y la eficiencia energética de sus edificios y cumplan los requisitos podrán solicitar las ayudas que diseña el Ministerio de Fomento, según informa Europa Press. Las subvenciones han sido anunciadas por el presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, durante el Debate sobre el estado de la Nación, y figuran en el borrador del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Vivienda, la Rehabilitación y la Regeneración Urbana 2013-2016.

Cómo son las ayudas

Las comunidades de vecinos de inmuebles residenciales con una antigüedad mínima de treinta años, que presenten “graves daños estructurales” o que se vayan a destinan “íntegramente al alquiler durante al menos diez años tras recibir la ayuda” podrán optar a las ayudas.

La norma, que está ultimando Fomento, establece que las comunidades de vecinos podrán solicitar ayudas para realizar obras de mantenimiento de sus bloques de viviendas que persigan mejorar su conservación, su accesibilidad o su eficiencia energética. Además, tendrán un máximo de catorce meses para ejecutar los proyectos una vez reciban la ayuda, plazo que se podrá ampliar hasta 18 meses en caso de actuaciones de edificios de cincuenta o más viviendas.

A cuánto ascienden las ayudas

La cuantía máxima subvencionable del presupuesto total no podrá exceder de de 10.000 euros por vivienda ni superar el 30% del coste total de las obras.

En el caso de obras de conservación, el importe máximo de la ayuda será de 6.000 euros por vivienda. Para actuaciones de eficiencia energética el tope será de 5.000 euros por vivienda si la obra recorta la mitad la demanda de energía del edificio y de 2.000 euros si la reducen entre el 30% y un 50%. Asimismo, para obras de accesibilidad se fija un máximo de 3.000 euros por piso.

Qué trabajos son susceptibles de recibir la ayuda

Con estas ayudas, el Gobierno quiere contribuir a la reactivación del sector inmobiliario impulsado el segmento de la rehabilitación, además de a fomentar del ahorro y la eficiencia energética de las viviendas. Entre los trabajos susceptibles de recibir ayudas figuran los que supongan actuar en elementos estructurales, cubiertas o cerramientos del inmueble, en sus instalaciones comunes de electricidad, fontanería y telecomunicaciones para adaptarlas a la normativa, y en sistemas de seguridad en caso de incendio.

Las comunidades de propietarios también pondrán demandar ayuda a la Administración para instalar en su edificio paneles solares u otras instalaciones de energía renovable, para optimizar su aislamiento térmico o para mejorar las instalaciones de agua con el fin de favorecer su ahorro. Las ayudas también tienen como fin obras de mejora de la accesibilidad de los inmuebles para personas con discapacidad.

Más información
El Mundo:
El Ministerio de Fomento dará ayudas de hasta 10.000 € por piso para rehabilitar edificios
Europa Press: Fomento dará ayudas de hasta 6.000 euros por vivienda para rehabilitar edificios

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Tuesday, 19 February 2013

Cómo se puede castigar a los vecinos morosos

Pedro Hernández del Olmo¿Hay propietarios morosos en tu comunidad de vecinos? ¿No sabéis cómo presionarles para que paguen lo que deben? La opción más lógica es exigir judicialmente que cumplan con sus obligaciones, pero si se prefiere optar por otras vías antes de la demanda, aquí hay una idea:

Una comunidad de vecinos aprueba por unanimidad la modificación de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios de incluyendo un artículo por el que se veda el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis -elementos comunes- a aquellos propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad ordinarias o extraordinarias.

La Registradora de la Propiedad niega la inscripción de esta modificación por considerar que esa prohibición infringe el contenido mínimo de los derechos y obligaciones de los copropietarios en régimen de propiedad horizontal ya que la Ley de Propiedad Horizontal tiene prevista para el caso de impago de cuotas otras medidas, la afección de los elementos privativos a los gastos de comunidad por la anualidad corriente y la anterior y la suspensión del derecho de voto en las juntas que la comunidad celebre, pero en ningún momento se contempla la posibilidad de limitar por dichos impagos el uso de los elementos comunes.

La Dirección General de los Registros resuelve sin embargo que esa modificación de los Estatutos es ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad puesto que:

La cláusula estatutaria se refiere únicamente a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que entran dentro de lo que podrían considerarse elementos comunes que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda.

No se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal.

Por otra parte el artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ya prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido.

También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Wednesday, 13 February 2013

Haz que tu comunidad de vecinos vaya como la seda

Nadie dice que la convivencia en una comunidad de propietarios sea fácil. Pero lo que está claro es que cuando una persona adquiere una vivienda en régimen de propiedad horizontal adquiere, además de unos derechos, unas obligaciones.

Y es en el desarrollo de las juntas de propietarios, que es donde deben tomarse los acuerdos o decisiones importantes que afectan al funcionamiento de la comunidad, el lugar en el que más se dejan notar las tensiones propias de una convivencia.

Para tratar de limar asperezas en el desarrollo de una reunión vecinal, sirvan estos consejos:

1. Si es propietario de una vivienda que tiene alquilada, le recomendamos que o bien acuda el inquilino en su representación o asista usted directamente toda vez que los acuerdos adoptados afectarán en mayor o menor medida a su propiedad.

2. Con anterioridad a la convocatoria de una junta, si desea que se trate algún tema que considera de interés, deberá notificarlo al presidente con suficiente antelación para que sea incluido como punto del Orden del Día a tratar. A este respecto, sólo podrán adoptarse acuerdos sobre los puntos que formen parte del Orden del Día.

3. Una vez efectuada la votación de los distintos asuntos, no se podrá cambiar el voto en el desarrollo de la junta. Además, el voto debe ser público; no se admite una votación secreta.

4. Si votó en contra de un acuerdo, y lo considera contrario a sus intereses, podrá impugnarlo judicialmente conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La LPH también prevé que los acuerdos sean impugnables cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Edificio5. El plazo para la impugnación para los propietarios ausentes empieza a contar una vez ha sido notificada el acta que recoge los acuerdos adoptados.

6. En contra de lo que pueda pensarse, la impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar.

7. Si considera que un asunto no ha sido tratado con la suficiente diligencia, no hay impedimento legal para que se trate nuevamente. Para ello, deberá solicitar al presidente que lo incluya como punto del Orden del Día de la convocatoria para la próxima junta. En su defecto, el 25% de propietarios o el 25% de las cuotas podrán convocar una junta extraordinaria para tratar este tema.

8. No hay impedimento legal para que se revoque un acuerdo adoptado con anterioridad siempre que se adopte un nuevo acuerdo por la misma mayoría necesaria para la adopción del primitivo.

9. Aunque la LPH no establece un plazo para notificar el acta, es conveniente que se envíe lo antes posible.

10. En todas las reuniones hay alguna voz discordante que, además, acude al insulto y a las amenazas para hacerse oír. De ocurrir en su comunidad, la junta podrá adoptar un acuerdo por mayoría simple para expulsarle.


Por Juanjo Bueno

Director de Comunicación

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

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