Hipotecas

Las entidades bancarias obligaron al menos a 2.405 familias a abandonar por la fuerza sus viviendas habituales durante 2012, para lo que se recurrió a la policía en 355 casos, según las estadísticas elaboradas por el Banco de España en función de la información facilitada por los bancos que gestionan más del 85% del crédito hipotecario. La fuerza pública también intervino en otros 109 desalojos de los 563 que hubo el pasado año de otras viviendas consideradas no habituales (segundas residencias o viviendas para alquilar).

El Banco de España destaca que el número de viviendas que pasaron a manos de la banca es mínimo (no alcanza el 1%) en comparación con la cantidad de hipotecas vigentes en 2012 (más de 6 millones). No obstante, el pasado año casi 40.000 viviendas tuvieron que ser entregadas porque sus propietarios no pudieron hacer frente a la hipoteca, de las cuales, 32.490 correspondieron a las primeras viviendas donde residían las familias. En estos casos, más de la mitad decidieron entregarlas voluntariamente (14.110 mediante la dación en pago), pero en 14.165 el banco emprendió la vía judicial para hacerse con el inmueble. Muchas familias decidieron dejar la casa antes de que vinieran a echarles (11.760) aunque en 2.405 casos de desalojos la comisión judicial se encontró con personas en la vivienda cuando ejecutó el desahucio; en la mayoría de estas situaciones las familias abandonaron el piso aun en contra de su voluntad, pero en 355 desalojos se recurrió a la fuerza.

Esta es la primera vez que el Banco de España realiza una encuesta entre las principales entidades que manejan los créditos que se conceden a las familias para comprar pisos, por lo que el mismo banco advierte que “los resultados que de ella se obtienen han de tomarse con las debidas cautelas”. Y la divulgación de estos datos, que se suma a los entregados por otras instituciones en las últimas semanas después de muchos años de opacidad sobre las ejecuciones hipotecarias, es debida a la enorme repercusión social que está teniendo el incremento de los desahucios, según observaba el diario El País.

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La cantidad de dinero que las familias españolas deben a los bancos por la hipoteca de sus viviendas descendió en 26.388 millones en un año. La deuda hipotecaria de los seis millones de hogares hipotecados que se calcula que hay en España se situó en 633.482 millones en marzo, un 3,06% menos que en el mismo mes del año anterior.

No obstante, el importe que destinan las familias a sus viviendas sigue ocupando la mayor parte de su ahorro: las hipotecas acaparan el 77,2% del endeudamiento total de los hogares, según la información publicada por El Mundo en función de las estadísticas del Banco de España. Por eso, la reducción de la deuda hipotecaria no obedece a una mayor capacidad adquisitiva sino a otras razones. Veamos las principales.

1) Menos hipotecas, más cancelaciones

La diferencia entre las nuevas hipotecas concedidas -295.192- y las canceladas -319.080- en los últimos doce meses da cuenta de los problemas que tienen las familias para comprar una vivienda o para seguir pagando la que ya poseen.

2) Alto número de ejecuciones hipotecarias

Durante 2012 se produjo un alto número de ejecuciones hipotecarias, casi 92.000, de las cuales 14.000 fueron daciones en pago, es decir, el banco se quedó la vivienda a cambio de cancelar la deuda. Al menos otras 20.000 viviendas están pendientes de ejecución, según los datos del Consejo General del Poder Judicial. Esta situación, lógicamente, hace disminuir la deuda de las familias con la banca.

3) Pagos al contado

También se ha observado que el crédito para comprar un piso es menor porque en la actualidad se paga parte o todo al contado. Esto puede ser debido a que sólo adquieren vivienda las familias ahorradoras o porque los bancos exigen cada vez más que se abone en efectivo una parte importante del precio final.

4) Alta morosidad

El pasado año la morosidad en las hipotecas aumentó casi un 34% con respecto a 2011, lo que ha acrecentado la cautela de la banca a la hora de conceder este tipo de créditos. Se prevé que en 2013, alrededor de 100.000 familias dejarán de pagar su hipoteca.

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La conocida popularmente como ‘Ley Antidesahucios’ aprobada en el Congreso con los votos en solitario del PP también perfila cómo serán las nuevas hipotecas. Se estima que los nuevos cambios legislativos sobre la materia entrarán en vigor en junio. Para ir preparándonos, aquí va un esquema de cómo serán las futuras hipotecas:

MEDIDAS ESTRELLA
1.- Las hipotecas tendrán una vida máxima de 30 años.
2.- La cantidad de dinero prestado no puede exceder el 80% del valor de tasación del inmueble.
3.- Se acotan los intereses de demora.
4.- Caza a las cláusulas abusivas.

1.- No más de 30 años con hipoteca.

Ahora mismo no hay ningún plazo que limite la duración de la hipoteca.

2.- Solo se presta un 80% de lo que vale el piso, como máximo.

La anterior normativa ya tenía este tope, pero se saltaba al aportar avales u otras garantías. Ahora, estos papeles no permitirán pasar de la barrera del 80%.

3.-Acotación de los intereses de demora.

Los intereses que se abonan por el impago en las cuotas hipotecarias quedarán limitados a un máximo del 12%. Actualmente, estos rondan el 20% e incluso pueden llegar al 25%. Con esta medida se pretende evitar que la deuda crezca desmesuradamente y que sea prácticamente imposible pagarla. Se intenta lograr que los intereses sean razonables y, además, no estén capitalizados, es decir, los intereses de demora generados no generarán más intereses de demora. Algo que hoy sí se produce”, explica el portavoz de Vivienda del PP.

4.- Caza a las cláusulas abusivas.

El hipotecado tendrá que firmar una “expresión manuscrita en la que manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos del contrato” , según se lee en el documento elaborado y aprobado por el PP en el Congreso. El Banco de España (BE) elaborará un formulario que deberá rellenar el cliente señalando la información recibida y en qué términos se le ha explicado.

El notario también podrá frenar la firma de una hipoteca si detecta algún punto abusivo en la escritura hipotecaria. Hasta ahora, el notario se centraba exclusivamente en preguntar al prestatario si entendía lo que firmaba.

5. Tasaciones independientes.

El hipotecado podrá contratar a una tasadora por su cuenta para que fije el valor del inmueble que quiere adquirir y el banco deberá aceptar su tasación.

6. Un hipotecado en pleno proceso de desahucio podrá vender su piso extrajudicialmente.

Un hipotecado en proceso de ejecución hipotecaria podrá vender su casa fuera del proceso judicial. Si encuentra un comprador que ofrece un precio mayor al de la futura subasta, la transacción estará avalada por la ley.

7.- Rediseño de la hipoteca inversa.

Las personas que quieran optar a una hipoteca inversa deberán tener 65 o más años o estar afectadas de dependencia o tener reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Es decir, ee introduce una mejora de carácter social incluyendo como beneficiarios de esta fórmula a personas dependientes.

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La cuota mensual de una hipoteca media bajará unos 50 euros, en torno a los 600 euros al año. Eso sí, para poder disfrutar de la rebaja la hipoteca debe estar referenciada con el euribor y no tener suelo. Los mínimos históricos a los que nos tiene ya acostumbrados el euribor en los últimos meses son los artífices de esta rebaja. La mayoría de hipotecas españolas están referenciadas con el euribor.



El índice sitúa su tasa mensual en el 0,528%, muy por debajo de la que marcó hace justo un año (1,368%) y ligeramente inferior a la de febrero (0,545%).

Estos más de 0,8 puntos de diferencia hacen que las hipotecas medias que no tengan suelo y estén referenciadas con el euribor, se abaraten unos 50 euros al mes. Un préstamo medio de 120.000 euros a 20 años ligado a un euribor +1% pasará de tener una cuota mensual de 628 euros a 580. Miles de hipotecados no podrán, sin embargo, disfrutar de estas rebajas por estar atados a un tipo de interés mínimo a pagar, a las polémicas cláusulas suelo.

Pero las hipotecas con la cláusula suelo no tendrán rebaja

A las hipotecas con las denominadas cláusulas suelo, por la que se fija un mínimo porcentaje de interés -que ronda el 3%-, no se les aplicará la rebaja. La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) calcula que en España hay alrededor de cuatro millones de personas en cuyas hipotecas existe una cláusula suelo.

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Los mínimos históricos del Euribor -indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en nuestro país- ha llevado a la banca a situar los diferenciales que añaden a este indicador en máximos históricos. En la actualidad, es prácticamente imposible encontrar en el mercado préstamos hipotecarios con diferenciales por debajo del 2%. Es más, durante este 2013, los diferenciales (porcentaje o margen que se suma al valor del índice que se ha pactado como referencia) no han hecho más que subir.

Lejos quedan ya las hipotecas que se comercializaban a Euribor+0,40% (en 2010 era habitual encontrar préstamos con estos tipos de interés). Ahora y en el mejor de los casos, se puede obtener una hipoteca a Euribor+2% aunque, durante este año, las entidades financieras están incrementando aún más los diferenciales.

Según el índice hipotecario de Bankimia, en la actualidad, el diferencial medio que aplican bancos y cajas a sus préstamos hipotecarios se sitúa en Euribor+2,93%. Por entidades, los bancos aplican un diferencial medio de Euribor+2,81% mientras que las cajas lo sitúan de media en Euribor+4,12% Las entidades online siguen siendo las que mejores condiciones financieras ofrecen en sus préstamos hipotecarios (Euribor+2,49%).

De esta forma y según denuncia la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), “desde 1990 jamás se han encontrado diferenciales tan altos como los que se ven en la actualidad”. De ahí que el consumidor que contrata en estos momentos una hipoteca llegue a pagar bastante más dinero que hace tan sólo unos años.

Coste de la hipoteca

Con el Euribor aún en mínimos históricos (cerró el mes de febrero en el 0,59% muy por debajo del precio oficial del dinero que se sitúa en el 0,75%), los tipos de interés de los préstamos hipotecarios son cada vez más altos. Según el último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio de los préstamos sobre viviendas se coloca en la actualidad en el 4,5%, esto es, un 4,7% por encima de hace un año. Los bancos aplican un tipo de interés medio a sus hipotecas del 4,65% mientras que el tipo de interés medio de las cajas de ahorro se coloca en el 4,70%.

Pero, ¿cuál es el coste del diferencial en una hipoteca?. Si tomamos como medida el diferencial medio que aplican las entidades a sus préstamos hipotecarios en estos momentos (2,93%) y lo aplicamos a una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de amortización de 30 años nos sale una cuota mensual a pagar de 675,24 euros. Si a esta misma hipoteca le aplicásemos un diferencial de Euribor+0,50% (diferencial que se veía no hace mucho en los escaparates de las entidades financieras) la cuota mensual a pagar sería de tan sólo 488,69 euros. En este caso, el diferencial encarece 186,55 euros la cuota a pagar cada mes.

Un encarecimiento del préstamo hipotecario que supone sin duda una desventaja para quien esté buscando en estos momentos financiación para adquirir una vivienda. Pero es, además, una bomba de relojería en manos de quien contrate ahora una hipoteca ya que todo hace prever que el Euribor -en mínimos históricos- comenzará su andadura alcista en el corto/medio plazo. Si el indicador hipotecario retornase su valor medio (desde que existe el euro el valor medio del Euribor es del 3%), muchos de los que contraten sus préstamos en estos momentos tendrán que hacer frente en un futuro a intereses de hasta el 7%.

Bankimia, Comparador online de productos bancarios

La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la UE que afirma que las ejecuciones hipotecarias españolas no se ajustan al derecho comunitario está moviendo cimientos inmobiliarios. De momento, el Gobierno ha anunciado que limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca. Y en el lado práctico, qué supone la sentencia para los afectados. Aquí lo explicamos con la ayuda de lo publicado en diversos medios de comunicación:

1.- ¿Cómo se aplica esta sentencia europea en casos concretos en España?

El juez podrá tomar como medida cautelar la paralización de un proceso de ejecución hipotecaria (desahucio) si observa o tiene indicios de que existen cláusulas abusivas en el contrato hipotecario que originó ese impago. Esto no lo podían hacer antes. Así, ahora, mientras el juez decide si las cláusulas del contrato son o no abusivas, el ciudadano no perderá su casa.

Todos los jueces nacionales de países miembros de la Unión Europea deberán tener en cuenta la sentencia seguir sus criterios para interpretar cuándo es abusiva una cláusula hipotecaria relativa al vencimiento anticipado de los contratos de larga duración, a la fijación de los intereses de demora y al pacto de liquidez.

La sentencia no obliga legalmente a España a cambiar la legislación actual sobre las ejecuciones hipotecarias, pero el Gobierno ha dicho que adecuará la actual reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se tramita en el Congreso al sentido de la sentencia, entre otras cosas para no crear una inseguridad jurídica entre lo que dice la ley española y lo que deben hacer los jueces conforme al derecho europeo.

El Ejecutivo tiene previsto introducir en la modificación de la Ley Hipotecaria para atenuar el problema de los desahucios una serie de cambios. Los más significativos ya han sido anunciados: se limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca.

2.- ¿Se evitará el desahucio si hay cláusulas abusivas?

El juez podrá pausar el proceso si existe una denuncia por cláusula abusiva pero después deberá determinar si ese abuso es lo suficientemente grave como para impedir un desahucio o si merece una reparación independientemente del proceso de ejecución.

3.- ¿Qué es una cláusula abusiva?

La sentencia del Tribunal de Justicia de la UE da algunas pautas, pero deja en manos de la Justicia nacional la potestad para decidir si existe o no abuso.

Sobre el vencimiento anticipado, el juez deberá examinar si el deudor ha incumplido una obligación “esencial”. Sobre los intereses de demora, habrá que compararlos con los de mercado, y verificar que no son abusivos. Se abre así un margen de interpretación amplio para el juez. No queda claro, por ejemplo, si las cláusulas suelo –muy habituales en los últimos años, y según las cuales el consumidor no se podría beneficiar de bajadas del euríbor a partir de un nivel determinado- son abusivas o no. Cada magistrado deberá determinarlo.

4.- ¿Se podrá aplicar la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE con caracter retroactivo?

Si el proceso ya ha concluido en desahucio, no hay nada que paralizar. Pero en casos donde el desahucio ha sido motivado originariamente por una cláusula abusiva, un cliente sí podría exigir daños y perjuicios porque la reparación que recibió en su caso ha sido inferior a la que obtendría tras esta sentencia.

5. Si se está en un proceso de ejecución, ¿qué se debe hacer?

Se podrá solicitar la paralización del desahucio invocando en un procedimiento paralelo la existencia de alguna cláusula abusiva en el préstamo hipotecario. Hasta ahora también podía hacerlo, pero eso no paralizaba la ejecución hipotecaria. Si el juez le daba la razón, en la gran mayoría de los casos el veredicto llegaba cuando la familia ya había perdido su casa y no había marcha atrás.

6. ¿Y si ya se ha ejecutado la vivienda?

Se podrá pedir una indemnización mayor de la que hasta ahora tenía derecho. Algunos juristas señalan además que se abre la puerta a dar marcha atrás al desahucio y recuperar la casa. “Todos lo que han perdido su vivienda y consideren que tenían un contrato con cláusulas abusivas pueden reclamar. Y si el juez les da la razón, solo habrá dos caminos: o deshacer lo hecho y devolverle la vivienda o indemnizarle. El Gobierno tiene que cambiar la ley lo más rápido posible la ley o esto va a ser un caos jurídico”, señala el notario José Ignacio Navas Olóriz a El País.

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Parece ser que la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, ha tenido su efecto en el Gobierno. Según indica El Mundo, la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, ha anunciado que el Gobierno limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca.

Serán necesarios tres impagos para proceder a una ejecución hipotecaria. Ahora mismo, una entidad financiera puede iniciar el proceso de ejecución tras la primera cuota sin pagar, aunque la mayoría suelen dar, al menos, dos o tres meses de margen al deudor antes de optar por la ejecución hipotecaria. También puede pasar que esta prórroga esté ya contemplada en la escritura hipotecaria.

Además, el Ejecutivo no permitirá que los intereses de demora, que ‘acompañan’ a las cantidades no pagadas de un préstamo hipotecario para la compra de casa, superen tres veces el valor del dinero. Actualmente, esta penalización puede llegar a rondar hasta el 20%, como han denunciado varios afectados. De este modo, con el precio oficial del dinero en el 0,75%, los intereses de demora, como máximo, podría alcanzar el 2,25%.

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Con fecha 14 de marzo de 2013 el TJUE ha dictado sentencia en las cuestiones prejudiciales planteadas por el Juzgado de lo mercantil nº 3 de Barcelona al albergar dudas sobre la correcta interpretación del Derecho de la Unión.

Sobre la primera cuestión prejudicial el TJUE declara:

El hecho de que el sistema procesal español no permite que el Juez, ante el que se presente una demanda para declarar abusiva una cláusula hipotecaria, pueda suspender la ejecución hipotecaria puede menoscabar la efectividad de la protección a los consumidores que pretende garantizar la Directiva comunitaria.

Subraya el Tribunal que al ser el objeto de la ejecución la vivienda del consumidor perjudicado y de su familia, el mecanismo de protección ‘a posteriori’, limitado al pago de una indemnización por daños y perjuicios, no es adecuado para evitar la pérdida definitiva e irreversible de la vivienda.

En estas circunstancias, procede declarar que la normativa española en este supuesto no se ajusta al principio de efectividad.

Sobre la segunda cuestión prejudicial que plantea que se precisen los elementos constitutivos del concepto de “cláusula abusiva”:

Por lo que respecta al vencimiento anticipado en los contratos de larga duración por incumplimientos del deudor en un período limitado, corresponde al juez remitente comprobar especialmente:

• Si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate,
• Si esa facultad está prevista para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo,
• Si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia
• Si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo

En cuanto a los intereses de demora, el juez remitente deberá comprobar en particular:

Por un lado, las normas nacionales aplicables entre las partes en el supuesto de que no se hubiera estipulado ningún acuerdo en el contrato controvertido.

Por otro lado, el tipo de interés de demora fijado con respecto al tipo de interés legal, con el fin de verificar que es adecuado para garantizar la realización de los objetivos que éste persigue en el Estado miembro de que se trate y que no va más allá de lo necesario para alcanzarlos.

Por último, en lo que atañe a la cláusula relativa a la liquidación unilateral por el prestamista del importe de la deuda impagada, vinculada a la posibilidad de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, el juez remitente deberá determinar si –y, en su caso, en qué medida– la cláusula de que se trata supone una excepción a las normas aplicables a falta de acuerdo entre las partes, de manera que, a la vista de los medios procesales de que dispone, dificulta el acceso del consumidor a la justicia y el ejercicio de su derecho de defensa.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

Durante el año pasado se constituyeron 274.715 hipotecas, cifra que representa el menor número de los últimos cinco años. Respecto al capital prestado, 2012 registró también la menor cifra de los últimos cinco años: 28.348,5 millones de euros. Así lo apunta el Instituto Nacional de Estadística (INE). Estos datos rompen la alegría dada por las últimas estadísticas sobre compraventa de viviendas del Ministerio de Fomento que desafían a la crisis. Fomento ha anunciado que en 2012 se vendieron 361.631 viviendas, un 3,6% más que en 2011.

Las estadísticas de transacciones del Ministerio de Fomento se realizan a través de los datos facilitados por el Colegio del Notariado y recogen el número de viviendas objeto de compraventas formalizadas en escritura pública en oficina notarial. La información del INE es un resumen anual de la evolución de la estadística de hipotecas y está basada en los datos anuales de 2012 y la evolución de los últimos cinco años, tal como muestran sus gráficos de abajo.





El importe medio de las constituciones de hipotecas de viviendas inscritas en los registros de la propiedad en el año 2012 fue de 103.192 euros, un 7,8% menos que en el año precedente.



Andalucía, Cataluña y Madrid, las comunidades autónomas con mayor firma de hipotecas

Según el INE, las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas durante el año 2012 fueron Andalucía (52.537), Cataluña (42.632) y Comunidad de Madrid (37.547). Las comunidades en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Comunidad de Madrid (5.362,4 millones de euros), Andalucía (4.796,0 millones) y Cataluña (4.600,8 millones).

Todas las comunidades autónomas presentaron tasas anuales negativas del capital prestado. Los mayores descensos se registraron en La Rioja (–51,2%), Galicia (–47,0%) y Región de Murcia (–46,0%).

Por su parte, las que presentaron las bajadas más moderadas fueron Comunidad Foral de Navarra (–30,9%), Illes Balears (–31,1%) y Castilla y León (–31,4%).



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Los hipotecados que se rijan por el euribor tendrán una nueva rebaja. El principal índice hipotecario de referencia en España, el euribor, ha cerrado febrero en el 0,594% y volverá a abaratar las cuotas de los préstamos medios (con revisión anual) unos 60 euros mensuales y cerca de 750 al año.

Una hipoteca media de 120.000 euros contratada a 20 años, con revisión anual y referenciada a un Euribor +1% verá reducida sus cuotas mensuales en unos 62 euros si le toca revisión en febrero. Cantidad que ascenderá a 744 euros anuales. En concreto, los desembolsos periódicos pasarán de 646 euros a 584.

Menor rebaja para las hipotecas con revisión semestral

Esta rebaja será mucho menor, sin embargo, en las hipotecas con revisión semestral. Es decir, aquellas que se ‘miraron’ por última vez en agosto, cuando la tasa del Euribor estaba en el 0,877%. En estos casos, las cuotas mensuales pasarán de 600 euros a 584 (16 euros menos al mes y 192 al año).

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