Hipotecas

“Un total de 510.000 familias habrán perdido su casa producto de las consecuencias de la crisis económica” desde 2008 a 2015, según un estudio realizado por la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes) sobre el impacto de la mora hipotecaria en España. Por su parte, los bancos tendrán que asumir unas pérdidas de 34.000 millones de euros procedentes de hipotecas a particulares.

Cómo se pierde el hogar

-De 2008 a 2011: “150.000 ya han perdido su vivienda y soportan deudas que impiden cualquier oportunidad de encauzar su futuro”.

- De 2012 a 2015: “135.000 familias están sufriendo un proceso de ejecución hipotecaria”. A estas cifras hay que sumarles, “si no se toman medidas urgentes”, otras “133.000 que ya no pueden seguir pagando su hipoteca” y las “100.000 que dejarán de hacerlo en los próximos dos años por el aumento del paro”.

Cómo afecta a los bancos

Afes indica que la banca ya habría ejecutado créditos para compra de vivienda por importe de 18.750 millones de euros, pero “la mayoría de estas subastas han quedado desiertas”. En este sentido, apunta que el procedimiento judicial y administrativo supone “un importante desembolso que puede llegar al 20% del valor de la casa”. De este modo, Afes prevé que “el precio de los inmuebles en poder de los bancos se verá ahora forzosamente reajustado al valor del mercado real”.

Más información
El Mundo: Más de medio millón de familias perderá su casa de 2008 a 2015

Los que compraron su vivienda habitual en 2011 se podrán beneficiar fiscalmente en su Declaración de la Renta de este año. Es decir, no perderán ni un solo año de beneficio fiscal porque el Gobierno ha restaurado esta desgravación con caracter retroactivo. Es una buena noticia escondida entre todos los recortes del Real Decreto Ley de Medidas Urgentes de Orden Económico y Social aprobado en el Consejo de Ministros del 30 de diciembre. Ahí se dice: “Se recupera la desgravación en el IRPF por adquisición de vivienda habitual en las mismas condiciones que existían hasta el 31 de diciembre de 2010. Esta medida se aplicará con carácter retroactivo desde enero de 2011″.

La limitación impuesta por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, que solo permitía esta deducción a las rentas inferiores a 24.107 euros, no llegará a aplicarse y su único efecto será el adelanto de la decisión de compra que muchos decidieron llevar a cabo en la recta final de 2010 para no perder la desgravación. Para que nos entendamos: los contribuyentes pueden deducirse el 15% sobre un máximo de 9.040 euros (unos 1.350 euros).

Más información
El Mundo: Los que compraron vivienda durante 2011 no perderán ningún año de deducción

El Euribor, principal indicador al que están referenciadas las hipotecas en España, ha estrenado 2012 con una bajada de diez milésimas en tasa diaria que le sitúa en el 1,937%.

El índice cerró 2011 en el 2,004%, es decir, el mínimo en tasa mensual desde el pasado mes de marzo de 2011, cuando terminó en el 1,924%, y según los expertos consultados por Europa Press mantendrá su caída este año.

Los analistas justifican su previsión en que el Banco Central Europeo (BCE) podría bajar los tipos de interés hasta el 0,5% a lo largo de 2012, a lo que se suma el diferencial aún existente entre el Euribor y el precio oficial del dinero.

Más información
El Mundo: El Euribor arranca el año con una bajada de diez milésimas

Las ejecuciones hipotecarias experimentaron en nuestro país una importante reducción en el tercer trimestre del 2011. Según se desprende del informe Datos sobre el efecto de la crisis en los órganos judiciales elaborado por el Consejo General del Poder Judicial, en los Juzgados de Primera Instancia y en los Juzgados de Primera Instancia e instrucción ingresaron 14.894 ejecuciones, lo que supone un descenso del 23,1%.

El Informe constata el incremento producido en los concursos de acreedores presentados durante el tercer trimestre de 2011 en los Juzgados de lo Mercantil, que alcanzaron la cifra de 1.817, con un incremento del 16% respecto al mismo periodo de 2010. Es la cifra histórica más alta en un tercer trimestre desde que se inició esta serie estadística, en el año 2004.

Más información
Consejo General del Poder Judicial: Estadística Judicial: Descienden las ejecuciones hipotecarias y crecen los concursos de acreedores

¿Ya son varios los bancos que te dicen que NO? ¿que no quieren darte una hipoteca? ¿O todavía no te has atrevido a llamar a su puerta porque no sabes qué te van a decir? Aquí te contamos qué hace que los bancos digan que NO a una hipoteca:

• Eres muy joven, o muy viejo
Cuando llegas al banco lo primero que te piden es el DNI o NIE. Ahí empieza la primera prueba contra la que no puedes luchar: o eres muy joven (no eres estable profesionalmente) o muy viejo (te morirás antes de pagar la casa o no querrán asegurarte). Normalmente, las entidades financieras conceden hipotecas a un plazo superior a 40 años siempre que el solicitante pueda terminar de pagar el crédito antes de cumplir 70 o 75 años. Ahora la cosa está todavía más difícil: es muy poco probable que una persona de 45 años consiga que el banco acceda a conceder una amortización superior a los 15 años. 
También influye el tipo de hipoteca que se desea solicitar, ya que para cantidades superiores a 150.000 euros los requisitos se endurecen y, a medida que se alargan los plazos, las posibilidades se reducen.

• No tienes una vida laboral estable
El banco quiere saber cuánto ganas, tus posibilidades de promoción y si vas a seguir en el mismo puesto mucho tiempo … Parados, trabajadores temporales o discontinuos y mileuristas sin ahorros o avalistas potentes lo tienen bastante crudo para conseguir hipoteca.

• Te has retrasado en el pago de otros préstamos o estás frecuentemente en números rojos
Son delatores, le dicen al banco si sabes gestionar bien tus ingresos y gastos, si tienes tendencia a los números rojos o saldos negativos. Si tienes muchos préstamos pequeños o retrasos en su amortización las posibilidades de conseguir hipoteca se reducen drásticamente.

• Apareces en alguna lista de morosos
Si tu nombre aparece en algún listado de morosos olvídate de conseguir crédito hipotecario.

• No tienes personas que te avalen
A los bancos les gusta que tengas avalistas solventes. Si pides la hipoteca con tu pareja también ayuda. Si eres tú solo la cosa se complica porque el banco ve más seguro que sean dos personas las que se responsabilicen del pago.

• No tienes otras propiedades.
¿Tienes alguna propiedad que el banco pueda embargar en caso de impago? Si la tienes, dilo y demuéstralo con papeles porque al banco le interesa saber qué podrá echar mano en caso de impago de la hipoteca.

• No compras del stock de viviendas del banco
Si quieres un piso que no es del banco lo vas a tener más difícil porque las entidades financieras quieren quitarse de encima su stock inmobiliario son más proclives a conceder hipotecas a los que se queden con sus pisos.

Más información
Consumer: Motivos para denegar una hipoteca

Lo dice un estudio realizado por la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES). El 17,63% de las hipotecas firmadas entre 2004 y 2008 “son de alto riesgo”. En 2015 se habrán ejecutado más de 700.000 desahucios de los cuatro millones de hipotecas firmadas entre 2004 y 2008, los años conocidos como los de la ‘burbuja inmobiliaria’ en España.

Así lo recoge El Mundo en un artículo en el que indica que esta asociación estima que a los 170.627 desahucios que ya se han producido y a las 168.603 viviendas que se encuentran en la actualidad en proceso de ejecución hipotecaria, se sumarán otros 373.912 procedimientos hasta 2013. En total, el número de familias que perderán su vivienda es el equivalente a las hipotecas firmadas sólo en 2004. El informe aclara que estas cifras contemplan el escenario más favorable: sin aumento del desempleo y con el poder adquisitivo actual de las familias

Reactivación del crédito = Recuperación del mercado inmobiliario

Según AFES, la recuperación del mercado inmobiliario sólo será posible si se reactiva el crédito y si los precios se adaptan a la demanda. El presidente de la asociación, Carlos Baños, apunta que a los bancos no les interesa quedarse las casas y convertirse en “las mayores inmobiliarias del país”. Por ello, desde AFES se encargan de contactar con la entidad bancaria para conseguir la condonación total o parcial de la deuda, o bien, la conocida popularmente como la ‘dación en pago’ (que permite saldar la hipoteca devolviendo el piso).

Más información
El Mundo: Una de cada cinco familias que adquirió vivienda durante la ‘burbuja’ no podrá pagarla

Ezequiel pregunta:

“Tengo una hipoteca y el seguro de vida me obligan con ellos. El seguro es del 60% y son 1.700E, cuando con otras compañías sería por la mitad. Cómo puedo reclamar ese abuso”.

Respuesta

Es difícil demostrar “ese abuso” ya que, si lo plantea antes de firmar, le pueden decir que “son lentejas…” y si lo plantea después, que ha firmado “voluntariamente”, solo le queda cancelar ese seguro y contratar otro al transcurrir el primer año.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

La Comisión Europea está inspeccionando varias firmas ante las sospechas de un cartel ligado a los derivados sobre el euríbor (principal referencia usada en España para fijar las cuotas de las hipotecas y otros préstamos a particulares, empresas y organismos públicos). La Comisión no ha indicado cuáles son las firmas investigadas, solo señala que tiene sospechas de que hayan infringido las leyes europeas de la competencia, según publica El País. Aunque The Wall Street Journal indica que entre las entidades financieras investigadas hay un gran banco alemán y otro francés. El comunicado de la Comisión tampoco indica en qué medida las posibles prácticas anticompetitivas han podido afectar a la formación de los precios en el euríbor a los diferentes plazos.

La investigación de Bruselas se suma a las ya abiertas por la propia Comisión Europea, por Estados Unidos y por el Reino Unido sobre una posible manipulación del Libor, el tipo interbancario de Londres. La autoridades japonesas, por su parte, investigan la formación del tipo interbancario de Tokio, el Tibor.

Los operadores de los mercados vienen insistiendo en que los actuales niveles del euríbor, especialmente en los plazos más largos, son poco representativos de una actividad real en el mercado, puesto que los bancos apenas se prestan dinero entre sí debido a la desconfianza generada por la crisis financiera y de la deuda. Euribor-EBF, que recopila los datos para la elaboración del Euribor, señaló a Reuters que compartiría sus datos con las autoridades e insistió en que sería imposible que los bancos fijaran el Euribor debido al elevado número de entidades que participan en la formación de su precio.

“Confiamos plenamente en la gestión del Euribor. Con tantos bancos participando en la fijación del tipo sería imposible fijar un tipo de manera artificial”, dijo Cedric Quemener, director de Euribor-EBF. “Creo que la Comisión carece de conocimientos sobre cómo se elaboran esas referencias. Estamos dispuestos a ayudarles”, dijo a Reuters.

Más información
El País: Bruselas investiga a los bancos por una posible manipulación del euríbor

Un auto de la Audiencia de Girona entiende que la entrega del piso puede saldar la deuda hipotecaria con el banco, es decir, que se puede aplicar la ‘dación en pago’. Coincide así con lo estipulado en otro auto de la Audiencia de Navarra que fue pionera en defender lo que se conoce como dación en pago. La familia embargada por el banco entrega la vivienda y con esto se acaba el problema, algo que no se contempla en la legislación hipotecaria española, ni lo practica la banca.

En Girona se ha dado la razón a una familia desahuciada de su piso que recurrió a los tribunales para no tener que pagar la deuda de 162.500 euros que tenía pendiente con la entidad. El auto afirma: “No puede sostenerse que el producto obtenido por la entidad financiera fuera insuficiente para cubrir el crédito”. El auto, hecho público por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y recogido por El País, ofrece razones jurídicas para sostener que el desahucio ya cancela la deuda. En el apartado de fundamentos jurídicos el texto recuerda que “el banco es la parte fuerte del contrato de adhesión” y que la Ley de Defensa de los consumidores prohíbe que las cláusulas que se incluyen en los contratos sean abusivas. Valiéndose del Código Civil, el texto asegura: “La actuación de la entidad financiera incurre en abuso de derecho [...] y comporta su ejercicio antisocial”.

En su día, la entidad financiera tasó el piso objeto del auto, situado en Salt (Gironès), en 325.000 euros y durante el proceso de ejecución hipotecaria se lo adjudicó en subasta por 162.500 euros, la mitad del valor de tasación. El banco, según explica la PAH, sostenía que después de desahuciar a la propietaria -avalada por tres familiares- y quedarse con la vivienda, tenía además derecho a cobrar otros 162.500 euros, la diferencia entre el valor de tasación inicial y el de la subasta. “De mantenerse el criterio de instancia de [la entidad financiera] obtendría un enriquecimiento injusto, ya que después de haber cobrado lo adeudado podría, sin causa justa, obtener otras cantidades que no le corresponderían”, afirma el auto de la Audiencia de Girona, que incluso recuerda que toma la decisión que toma “acorde con una decisión justa, que es lo que, en última instancia, la ciudadanía espera de un tribunal de justicia”.

El auto de Navarra

El auto de Sección Segunda de la Audiencia de Navarra considera que devolver al banco un piso hipotecado es suficiente para saldar la deuda contraída aunque el inmueble haya perdido valor por la crisis y reprocha desde un punto de vista moral la actitud de la entidad.

La Audiencia ha resuelto así un recurso de un banco contra una sentencia de un juzgado de Estella, que consideró que no había lugar a continuar con un procedimiento de ejecución después de que la entidad financiera embargara la vivienda garantía de préstamo y se la adjudicara al quedar desierta la subasta que se convocó. El préstamo ascendía a 71.225 euros y el banco valoró el inmueble en el contrato de préstamo firmado en 75.900 euros, aunque en la subasta su valor fue de 42.895 euros.

Más información:
El País: La Audiencia de Girona da por liquidada la hipoteca con la entrega del piso
Ventadepisos.com La justicia corta las alas a los bancos

Las cifras ponen los pelos de punta: más de 140.000 familias ya han sido desahuciadas desde 2008, ahora mismo hay 162.819 inmersas en procesos de ejecución hipotecaria y más de 270.000 con cuotas impagadas. Son datos facilitados por la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) que afirma que “los datos sobre embargos y desahucios convierten en urgente e imprescindible la adopción urgente de una moratoria hipotecaria.”

Adicae alerta de esta situación tras conocer que los desahucios tramitados por los juzgados españoles alcanzaron un nuevo récord histórico en el segundo trimestre de 2011, al sumar un total de 16.464 ejecuciones, un 21,2% más que en el mismo período de 2010, según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

Las familias son más de fiar que los promotores

Los datos facilitados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), dibujan a las familias como apuestas más seguras que los promotores. Los créditos hipotecarios dudosos (impagos y con probabilidad de impago) concedidos a las familias para comprar hogar alcanzaron en el segundo trimestre del año el 2,469%, una décima menos que hace un año. La morosidad parece que se ha pasado al lado de los promotores, cuya cuota roza ya el 18%.

Más información
El Mundo: Más de 160.000 familias están inmersas en procesos de ejecución hipotecaria
Adicae: Adicae considera inaplazable la aprobación de una moratoria hipotecaria a los embargos