Estos días circula por la Red una propuesta para hacer frente a un desahucio que ha levantado ampollas legales por su temeridad. Se recomienda que si no se puede pagar la hipoteca, se alquile la casa por una cantidad simbólica a un familiar o amigo, de esta forma se puede seguir disfrutando del piso una vez embargado y pagando muy poco al banco. Pedro Hernández del Olmo, experto de La Comunidad y abogado inmobiliario desarticula los argumentos de la propuesta para evitar que algún incauto pueda salir perjudicado.
Esta es la propuesta: “En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quien se pueda, por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración “indefinida”/50 años, 100 años. Cantidad únicamente simbólica. El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el registro de la propiedad.
En el momento del embargo, la propiedad figura en el registro a nombre del hipotecado, pero figura como una propiedad con inquilinos.
Resultado del embargo, la “titularidad de la propiedad” cambia, a nombre del banco. El domicilio continúa teniendo inquilinos. Con esta maniobra, perderíamos la propiedad, continuaríamos debiendo la hipoteca, pero, tendremos que pagar a nuestro nuevo “casero” por nuestro expiso 10€ al mes y de por vida.”
¿Por qué es peligrosa esta propuesta?
Jurídicamente no se sostiene. No se puede pactar con una persona ligada por vínculos familiares al deudor, un arrendamiento de duración prácticamente ilimitada y con un alquiler irrisorio, sobre una vivienda hipotecada en trance de ejecución hipotecaria.
El banco tiene relativamente fácil impugnar y rescindir ese contrato.
En vía civil puede invocar el artículo 1291.3º del Código Civil en cuanto constituya un pacto celebrado en fraude de acreedores que impide a éstos disponer de la garantía de su crédito, y obtener con ello la rescisión del contrato y la consiguiente expulsión del ‘supuesto’ inquilino, ello es evidente que generará gastos y costas a cargo del desahuciado.
Parece no obstante más peligroso en la medida en que penalmente podría dar lugar a una querella criminal por maquinación fraudulenta o estafa (art. 251 del Código Penal) o insolvencia punible (art. 257.2º del mismo Código) ambas conductas castigadas con pena de de hasta cuatro años de prisión.
Conviene recordar además que es habitual en las escrituras de hipoteca una clausula que limite la facultad del hipotecado para disponer de su vivienda en alquiler, cosa que a mi juicio corrobora y refuerza lo desaconsejable de esos ‘contratos’, ya que si existe una limitación pactada para un arriendo normal, ¿Cómo va a prosperar uno simulado?
No voy a negar que teniendo en cuenta la realidad del funcionamiento de la Administración de Justicia mediante este procedimiento se aplazaría temporalmente, meses o incluso años, la definitiva pérdida de la vivienda pero ¿a qué precio?
¿Qué recomiendas que haga un hipotecado cuando no pueda pagar sus cuotas?
Si un deudor hipotecario prevé que no va a poder hacer frente a los pagos contraídos, debería acudir a su acreedor y ponerle de manifiesto su situación económica de modo que quede patente la imposibilidad de atender esos pagos.
Entiendo que convendría empezar incluso anticipándola por fax, todos los bancos disponen de él, de la forma más completa y exhaustiva que le sea posible y solicitando una moratoria o periodo sabático, es decir un tiempo de carencia en el que o bien no pague nada o pague solamente intereses.
De este modo el deudor estaría provisto de una prueba fehaciente de su buena fe que siempre vendría bien si ‘se tuercen las cosas’.
En una posterior entrevista puede solicitar autorización para alquilar esa vivienda, si no le conceden la anterior solicitud o bien hacer una oferta de dación en pago.
Esas ofertas significan desde luego que quien las hace tiene donde vivir, puesto que en ambos casos ha de abandonar su vivienda.
Es más que conveniente que, si se llega a un acuerdo, quede constancia escrita del mismo.
Si el hipotecado con problemas financieros decide ir a negociar con su banco ¿Cuáles son las mejores armas legales para defenderse?
La verdad es que desgraciadamente, al menos hasta el momento, el deudor imposibilitado de pagar su deuda carece de armas legales que esgrimir, solamente tiene como elemento de presión la realidad innegable de que los Bancos no ‘quieren’ tener más inmuebles en su contabilidad.
Considero que esa baza, bien jugada, puede dar un aceptable resultado.
¿Cómo ves la ‘dación en pago’?
La dación en pago parece un descubrimiento de los últimos tiempos o por lo menos así la están vendiendo los medios, hasta he tenido ocasión de leer que no está prevista en el Ordenamiento jurídico español. No es cierto. En el Código Civil, dictado en 1888 ya se contempla la posibilidad de que el deudor ceda sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas (art. 1175).
Teniendo en cuenta la actual circunstancia hay que considera dos casos diferentes: Uno cuando la vivienda, a valor de venta actual, no cubre el montante de la deuda pendiente otra cuando ese valor es mayor que la deuda.
En el primer caso, que es el conflictivo, entiendo que se debiera exigir a los bancos que admitieran esa dación como pago total y cumplido de la deuda. Evidentemente esa exigencia solamente puede provenir de una norma legal, hoy inexistente.
¿Por qué? Porque ese desfase entre el precio y la deuda es responsabilidad del banco que hizo una tasación exagerada a la hora de conceder la hipoteca. Esa hipoteca le ha proporcionado intereses y por lo tanto ahora debe apechugar con el adverso resultado de esa tasación. Este en síntesis es el fundamento jurídico del famoso auto de la Audiencia de Navarra que rechazó la posibilidad de embargar más bienes del deudor una vez entregada su vivienda, aunque esta no cubría el importe de la deuda.
El Banco de España quiere que la banca utilice el ‘Interest Rate Swap’ a 5 años como sustituto del Euríbor. Y así lo hará saber mediante una circular sobre transparencia de las operaciones a finales de abril. No obstante, quienes tengan su hipoteca referenciada con el Euríbor no notarán ningún cambio, salvo que el hipotecado y su entidad financiera cambien las condiciones del crédito.
