Legislación inmobiliaria

Aunque puede parecer innecesario por evidente, conviene recordar que las limitaciones y restricciones fiscales introducidas durante 2010 a la compra de vivienda no se aplican de ninguna manera en la declaración de Renta cuyo plazo de presentación se inicia el próximo 1º de mayo.

Para este ejercicio fiscal, IRPF2010, los parámetros a considerar en la deducción por adquisición de vivienda habitual pueden resumirse así:

Concepto: Deducción del 15% de las cantidades satisfechas durante 2010 para la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.

Vivienda habitual: Edificación que constituye la residencia permanente del contribuyente durante un plazo continuado de tres años.

Adquisición: Hay que remitirse al concepto civil, se exige propiedad plena, aunque sea compartida, no basta por tanto el usufructo o la nuda propiedad. El momento de la adquisición es el de la escritura pública, en caso de contrato privado habrá que acreditar el momento de la entrega por cualquier medio de prueba.

Rehabilitación: Para ser deducibles las obras de rehabilitación deben cumplir cualquier de estos requisitos:

1) Que hayan sido calificadas como actuación protegida conforme al Real decreto 2066/2008.

2) Que sean de reconstrucción para consolidar la vivienda y su coste global exceda del 25% del precio de adquisición o de su valor de mercado, según la vivienda haya sido adquirida en los dos años precedentes o con anterioridad.

Se asimila a la adquisición:

Ampliación: Aumento de la superficie habitable de la vivienda de forma permanente y para todas las épocas del año.

Construcción: Gastos correspondientes a la ejecución de obras o entregas a cuenta al promotor, siempre que las obras finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el comienzo de la inversión. Plazo de ocupación: 12 meses a partir de la adquisición o terminación de las obras.

Garajes y anexos: La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran juntamente con ésta. Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con el máximo de dos.

Base de deducción: Constituida por las cantidades satisfechas durante el ejercicio por la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual con el límite de 9.015 euros, en cada a declaración.

Hay que tener en cuenta que puede ser necesario restar de la base de deducción, según los casos:

a) El importe de las deducciones practicadas por anterior vivienda habitual.

b) La ganancia patrimonial declarada exenta por reinversión.

Cuenta vivienda: Deducción de cantidades depositadas en entidades de crédito en cuentas separadas destinadas a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, el plazo para dedicarlas a su finalidad es de 4 años desde la fecha de apertura de la cuenta.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

Laura hace la siguiente pregunta:

“Vivo en una casa de pueblo dividida en dos viviendas. El propietario de la de arriba ha realizado obras en el tejado y el la fachada sin pedirme permiso ni mostrarme ningún presupuesto y ahora quiere cobrarame el 50% de los gastos? ¿puede hacerlo? ¿cómo se pueden distinguir las obras consideradas comunes de las que son privativas de su vivienda?”

Respuesta

Si se trata de dos fincas en el registro de la propiedad las obras necesarias habrán de ser abonadas por ambas partes en proporción a sus cuotas. Se podrá discutir si son necesarias o son meras innovaciones o mejoras, pues en este último caso solamente deben ser abonadas por los propietarios de ambas fincas si llegan a un acuerdo previo.

Si se tratase de una única finca dividida físicamente pero no en el registro la cuestión es más compleja, pues aunque en principio hace falta acuerdo para cada obra, los gastos en beneficio común habrán de pagarse a medias.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
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Teléfono: 91 613 90 08

Carlos hace la siguiente pregunta:

“Hola soy carlos,

Muchas gracias ante todo y a ver si puedo explicarme. En 2005 compré una vivienda que fue escriturada en 67000 (VPO del año 87) euros pero el préstamo hipotecario que me concedieron fue 132.000. En 2009 vendí el piso por un valor escriturado de 125000 que me dio justo para cancelar la hipoteca. Mi pregunta es ¿debo pagar a Hacienda por la diferencia entre 67.000 a 125.000 si no he obtenido beneficios de dicha venta ya que se utilizo para cancelar la misma hipoteca?”

Respuesta

Inicialmente habría que decir que no, puesto que en la liquidación de ganancia patrimonial hay que tener en cuenta el pago del crédito hipotecario, si éste pago se realiza al vender, sin embargo en este caso hay una excesiva diferencia entre el precio declarado como de compra y el hipotecario concedido y ello pudiera dar problemas.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

Si compraste un piso el año pasado y estás ahora preparando tu declaración de la renta 2009, ¡atento a la deducción! Según un artículo de Finanzas los borradores enviados por la AEAT no incluye los inmuebles comprados en 2009 y, por lo tanto, no se aplica la deducción del 15% que tiene la adquisición en caso de que sea vivienda habitual.

En este artículo dedicado a los errores de Hacienda se explica que el año pasado los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) detectaron un fallo en la deducción por vivienda cuando se realizaba la declaración de forma conjunta: “Los borradores registraban sólo la mitad de la desgravación; como si fuera una declaración individual. Es decir, en vez de deducir 450 euros, sólo se restaba 225 euros. Por ello no está de mal, repasar la casilla 738 del borrador en caso de tributación conjunta este año.

La situación se repite cuando ha habido un divorcio durante 2009. La deducción no aparece en unos de los ex cónyuges. Además, hay que tener especial cuidado cuando la vivienda se adquirió antes del 20 de enero. Desde Gestha recomiendan examinar si la deducción por vivienda tiene la compensación por el cambio fiscal que se efectuó en ese periodo. Se pasó del 20% en los primeros 4.500 euros de hipotecas a los del 15% actuales, hasta un máximo de 9.015 euros. El error se ha venido produciendo en las campañas de 2007 y 2008.”

Así que ya lo sabes, repasa, repasa y repasa tu borrador de la Declaración de la Renta.

Más información
Finanzas: No se deje ni un euro en la declaración de la renta por los errores de Hacienda

¿Eres tú uno de los que ha comprado una vivienda sobre plano y todavía no se ha puesto el primer ladrillo o la obra lleva meses parada? ¿Llevas tiempo abonando las mensualidades acordadas con el promotor sin ver avances en tu casa y la fecha de entrega se aleja cada vez más? ¿Sí? Eduardo Llarena, abogado y experto de La Comunidad, tiene las respuestas para ti en su post: Qué hacer cuando no me entregan la vivienda comprada

Una obra parada, excusas del promotor/constructor
“El vendedor alegará problemas técnicos, de licencias, disputas sobre la propiedad del terreno, pedirá prórrogas y puede que hasta más dinero, y mientras tanto el comprador permanecerá de alquiler o viviendo con los padres, y surgen los miedos a haber sido víctima de un engaño por mala fe o por falta de profesionalidad del promotor.”

Medidas a tomar cuando se retrasa o no entrega la vivienda arrendada
1.- Analizar la situación
2.- Buscar ayuda legal
3.- Tomar una decision:
A.- Seguir pagando
B.- Dejar de pagar los plazos firmados con la promotora (aún no hay préstamo hipotecario) y resolver el contrato por incumplimiento en la fecha de entrega.

Si se opta por la B: “El incumplimiento en la fecha de entrega es causa legal de resolución del contrato de venta. El comprador tendrá derecho a reclamar la devolución del dinero entregado con la indemnización de daños y perjuicios que pueda corresponder. La resolución del contrato habrá que comunicarla de forma fehaciente.

Si la promotora no devuelve el dinero habrá que acudir a los tribunales, donde empezará un lento proceso en el que deberemos examinar la posibilidad de demandar no solamente a la empresa, que puede resultar insolvente, sino también a los socios o administradores si concurren las circunstancias legales. A partir de ahí será necesaria suerte y competencia profesional.

Como precaución hay que negarse a comprar inmuebles a empresas que no garanticen mediante aval bancario o seguro las cantidades entregadas a cuenta, tal y como exige la ley.”