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La Comunidad

Legislación inmobiliaria


Friday, 28 September 2012

Toca cuidar a los compradores extranjeros

La cosa se ha puesto fea para España. La Comisión Europea (CE) le ha dado un ultimátum para que deje de discriminar en materia fiscal a los extranjeros comunitarios que adquieran vivienda en el país. Bruselas ha pedido al Gobierno que cambie la legislación tributaria sobre la exención por reinversión en vivienda habitual ya que considera que los no residentes quedan discriminados con esta medida. Además, añaden, que este criterio vulnera la legislación de la Unión Europea (UE).

Actualmente, la norma permite no tributar las ganancias que se obtienen por la venta o trasmisión de vivienda habitual siempre que el dinero se reinvierta en la compra de una nueva vivienda habitual. Pero únicamente se pueden beneficiar.

España tiene dos meses para informar a la Comisión de su modificación de la normativa fiscal vigente. Si no lo hace, Bruselas podría llevar el caso ante el Tribunal del Justicia de la UE.

Los extranjeros se han convertido en los últimos años en compradores potenciales de las viviendas españolas. En el segundo trimestre de 2012 se han realizado 9.502 compraventas de viviendas por parte de extranjeros. Esta cifra supone un aumento del 12% con respecto al mismo periodo de 2011.  Este es el cuarto trimestre consecutivo de crecimiento de este tipo de transacciones.

Más información:
El Mundo: Bruselas pide a España que deje de discriminar a los extranjeros en la venta de viviendas

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Thursday, 16 August 2012

Los solicitantes de VPO de Madrid podrán renunciar a la vivienda adjudicada sin penalización

Los solicitantes de pisos de protección oficial que renuncien a la vivienda que se les adjudica ya no serán penalizados. Esta ha sido la principal característica que se ha cambiado en el proyecto que nuevo reglamento que se ha aprobado en el Ayuntamiento de Madrid.

 

Hasta ahora, quienes renunciaban a una VPO no podían optar a solicitar ningún piso durante cinco años. Debían acreditar “circunstancias objetivas”, como la pérdida de empleo o la negativa de la entidad financiera que concedió el préstamo a subrogar la hipoteca. Así pues, los adjudicatarios que renuncien podrán optar de nuevo de manera casi inmediata.

 

Además, en el proyecto también se modifica el sistema de convocatorias periódicas, sino que se establece un sistema de selección mediante la gestión continua: todos los pisos estarán disponibles para todos los solicitantes, independientemente de la fecha de finalización de la promoción y de la fecha de inscripción del solicitante en el registro.

 

Más información:

El País: Madrid deja de penalizar la renuncia de los adjudicatarios de pisos protegidos

 

 

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Tuesday, 7 August 2012

El Euríbor baja pero los hipotecados de VPO pagan más

El Euríbor lleva meses de caída sin frenos, hecho que repercute en las cuotas de la mayoría de hipotecados. Pero sólo de la mayoría y no todos, ya que los que tienen una hipoteca sobre Viviendas de Protección Oficial, excepto los que firmaron su crédito entre 2009 y 2012, deberán pagar más. Esto se debe a una subida de los tipos de interés de los préstamos de VPO y que el Gobierno ha efectuado. La subida que experimentarán los créditos será de aproximadamente un punto.

 

Por su parte, desde el Ministerio de Fomento explican que la variación al alza se ciñe a lo que marca la legislación. Esta legislación utiliza como referencia el índice del conjunto de entidades en lugar del Euríbor, que en este último año ha oscilado entre el 3,45% y el 3,73%. El Euríbor, en cambio, está por debajo del 1%.

 

De este modo, en la última revisión, los intereses de los préstamos del Programa 1996-1999 han pasado del 2,5% al 3,3%; los del Plan 1998-2001, del 2,33% al 3,05%; los del Plan 2002-2005, del 2,57% al 3,38%; y los del Plan 2005-2008, del 2,57% al 3,39%. Las hipotecas firmadas en el marco del Plan 2009-2012 sí que se revisan automáticamente con el Euríbor.

 

La indignación no ha dejado indiferente a los propietarios de VPO, ni a asociaciones como Ausbanc (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios), que reclama una nueva normativa que “permita cambiar de hipoteca como la portabilidad en telefonía móvil”.

 

Más información:

El Mundo: Los desprotegidos hipotecados de la vivienda protegida

 

 

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Tuesday, 5 June 2012

Un divorcio y una casa partida en dos

Ha tenido lugar en Benalmádena, Málaga: un padre divorciado solicitó poder dividir su casa en dos para no tener que marcharse de allí y poder vivir en el domicilio que había compartido con su ex mujer durante 10 años, eso sí, cada uno en una planta.

El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que sienta jurisprudencia permitiendo al padre vivir en la vivienda, aunque no haya acuerdo entre los cónyuges. Aunque es una sentencia sin precedentes, tiene que haber unas mínimas condiciones: que la división de la casa sea en interés de los menores y que el inmueble permita dividirlo sin perder las condiciones de habitabilidad óptimas para poder vivir en ambas partes.

Cuando la pareja decidió iniciar la separación, la madre de los dos niños solicitó la custodia de los menores y, entre otras cosas, la atribución del uso de la vivienda. De hecho, este último punto era el único en el que no coincidían las dos partes ya que la casa era propiedad del marido y ambos querían seguir viviendo allí.

La casa es de tres plantas, hecho que ha tenido en cuenta el Tribunal Supremo para dictar la sentencia y permita que los padres del menor vivan en el mismo inmueble sin conflictos. Para ello, habría que hacer un mínimo acondicionamiento de la vivienda, “segar una escalera y poner un contador de agua y luz independiente en la primera planta, ya que la casa está perfectamente acondicionada”, según ha explicado el abogado del ex marido.

El Supremo ratifica la sentencia que ya dictó el juzgado de Primera Instancia de Vélez-Málaga, en junio de 2009, que adjudicó al padre la planta baja y el sótano, y los gastos que conlleve independizar las plantas, así como también anula la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga en septiembre de 2010, que desestimó la petición del padre y le atribuyó la vivienda y la custodia a la madre.

Según la sentencia, el inmueble es propiedad del marido, quien compró la vivienda antes del matrimonio, y dictamina redistribuir los espacios sin alterar su régimen, para proteger el interés de los menores y del marido.

Más información:
El País: El Supremo permite a un padre divorciado dividir la casa en dos

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Monday, 19 March 2012

Cómo defenderte si okupan tu plaza de garaje

Agradezco a Crazhy, experto de La Comunidad de Enalquiler.com, la información para documentar este trabajo.

Siempre había considerado el grave problema que se puede producir si un desaprensivo ocupa permanentemente una plaza de aparcamiento en un garaje comunitario sin ningún derecho. Un procedimiento judicial civil para ‘echarlo’ (desahucio, precario, acción posesoria etc.) sería largo y costoso; las ‘vías de hecho’ no son recomendables.

GarajeLa Audiencia Provincial de Madrid (sentencia de diecinueve de abril de dos mil seis) ofrece una solución más contundente e inclusive más rápida.

Considera esa ocupación de una plaza de garaje sin derecho como delito de ocupación de inmuebles, (art. 245.2 del Código Penal) y lo condena a la pena de seis meses de multa, la máxima prevista, con una cuota diaria de seis euros, y al pago de las costas del juicio.

El art. 245.2 del Código Penal señala: El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.

Considera la AP como elemento subjetivo del delito: La voluntad de realizar la usurpación, ocupación sin autorización, y procurarse una utilidad o provecho económico.

Como elemento objetivo: La acción consiste en ocupar (una cosa inmueble) o en usurpar (un derecho real inmobiliario ajeno)

En este supuesto se dan ambos requisitos ya que el condenado, estacionó su vehículo de forma permanente y continuada durante un periodo de tiempo, prácticamente no se movía, recibió muchas veces notas en el vehículo por encargo de la propiedad para que procediera a su retirada, conocía no solo la ajenidad de la plaza sino también la oposición de su propietaria a que estacionase en la misma al haberle dejado múltiples avisos para que abandonara el garaje.

El beneficio económico reportado al acusado es evidente pues con su actuar evitó todo gasto derivado del uso de la plaza y causó un perjuicio evidente para su propietario al privarle de su libre disposición impidiéndole destinarla al alquiler o venta como era pretendido por el mismo.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Friday, 15 April 2011

Renta 2010: La deducción fiscal por adquisición de vivienda

Aunque puede parecer innecesario por evidente, conviene recordar que las limitaciones y restricciones fiscales introducidas durante 2010 a la compra de vivienda no se aplican de ninguna manera en la declaración de Renta cuyo plazo de presentación se inicia el próximo 1º de mayo.

Para este ejercicio fiscal, IRPF2010, los parámetros a considerar en la deducción por adquisición de vivienda habitual pueden resumirse así:

Concepto: Deducción del 15% de las cantidades satisfechas durante 2010 para la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.

Vivienda habitual: Edificación que constituye la residencia permanente del contribuyente durante un plazo continuado de tres años.

Adquisición: Hay que remitirse al concepto civil, se exige propiedad plena, aunque sea compartida, no basta por tanto el usufructo o la nuda propiedad. El momento de la adquisición es el de la escritura pública, en caso de contrato privado habrá que acreditar el momento de la entrega por cualquier medio de prueba.

Rehabilitación: Para ser deducibles las obras de rehabilitación deben cumplir cualquier de estos requisitos:

1) Que hayan sido calificadas como actuación protegida conforme al Real decreto 2066/2008.

2) Que sean de reconstrucción para consolidar la vivienda y su coste global exceda del 25% del precio de adquisición o de su valor de mercado, según la vivienda haya sido adquirida en los dos años precedentes o con anterioridad.

Se asimila a la adquisición:

Ampliación: Aumento de la superficie habitable de la vivienda de forma permanente y para todas las épocas del año.

Construcción: Gastos correspondientes a la ejecución de obras o entregas a cuenta al promotor, siempre que las obras finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el comienzo de la inversión. Plazo de ocupación: 12 meses a partir de la adquisición o terminación de las obras.

Garajes y anexos: La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran juntamente con ésta. Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con el máximo de dos.

Base de deducción: Constituida por las cantidades satisfechas durante el ejercicio por la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual con el límite de 9.015 euros, en cada a declaración.

Hay que tener en cuenta que puede ser necesario restar de la base de deducción, según los casos:

a) El importe de las deducciones practicadas por anterior vivienda habitual.

b) La ganancia patrimonial declarada exenta por reinversión.

Cuenta vivienda: Deducción de cantidades depositadas en entidades de crédito en cuentas separadas destinadas a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, el plazo para dedicarlas a su finalidad es de 4 años desde la fecha de apertura de la cuenta.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Thursday, 27 January 2011

En una casa de pueblo dividida en dos viviendas, ¿cómo deben negociarse las reparaciones en zonas comunes?

Eduardo LlarenaLaura hace la siguiente pregunta:

“Vivo en una casa de pueblo dividida en dos viviendas. El propietario de la de arriba ha realizado obras en el tejado y el la fachada sin pedirme permiso ni mostrarme ningún presupuesto y ahora quiere cobrarame el 50% de los gastos? ¿puede hacerlo? ¿cómo se pueden distinguir las obras consideradas comunes de las que son privativas de su vivienda?”

Respuesta

Si se trata de dos fincas en el registro de la propiedad las obras necesarias habrán de ser abonadas por ambas partes en proporción a sus cuotas. Se podrá discutir si son necesarias o son meras innovaciones o mejoras, pues en este último caso solamente deben ser abonadas por los propietarios de ambas fincas si llegan a un acuerdo previo.

Si se tratase de una única finca dividida físicamente pero no en el registro la cuestión es más compleja, pues aunque en principio hace falta acuerdo para cada obra, los gastos en beneficio común habrán de pagarse a medias.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Friday, 7 May 2010

¿Tengo que pagar a Hacienda si no obtengo beneficios por la venta de mi piso?

Carlos hace la siguiente pregunta:

“Hola soy carlos,

Muchas gracias ante todo y a ver si puedo explicarme. En 2005 compré una vivienda que fue escriturada en 67000 (VPO del año 87) euros pero el préstamo hipotecario que me concedieron fue 132.000. En 2009 vendí el piso por un valor escriturado de 125000 que me dio justo para cancelar la hipoteca. Mi pregunta es ¿debo pagar a Hacienda por la diferencia entre 67.000 a 125.000 si no he obtenido beneficios de dicha venta ya que se utilizo para cancelar la misma hipoteca?”


Respuesta

Inicialmente habría que decir que no, puesto que en la liquidación de ganancia patrimonial hay que tener en cuenta el pago del crédito hipotecario, si éste pago se realiza al vender, sin embargo en este caso hay una excesiva diferencia entre el precio declarado como de compra y el hipotecario concedido y ello pudiera dar problemas.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Tuesday, 4 May 2010

Si compraste tu piso en 2009, repasa tu deducción por vivienda habitual

Si compraste un piso el año pasado y estás ahora preparando tu declaración de la renta 2009, ¡atento a la deducción! Según un artículo de Finanzas los borradores enviados por la AEAT no incluye los inmuebles comprados en 2009 y, por lo tanto, no se aplica la deducción del 15% que tiene la adquisición en caso de que sea vivienda habitual.

En este artículo dedicado a los errores de Hacienda se explica que el año pasado los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) detectaron un fallo en la deducción por vivienda cuando se realizaba la declaración de forma conjunta: “Los borradores registraban sólo la mitad de la desgravación; como si fuera una declaración individual. Es decir, en vez de deducir 450 euros, sólo se restaba 225 euros. Por ello no está de mal, repasar la casilla 738 del borrador en caso de tributación conjunta este año.

La situación se repite cuando ha habido un divorcio durante 2009. La deducción no aparece en unos de los ex cónyuges. Además, hay que tener especial cuidado cuando la vivienda se adquirió antes del 20 de enero. Desde Gestha recomiendan examinar si la deducción por vivienda tiene la compensación por el cambio fiscal que se efectuó en ese periodo. Se pasó del 20% en los primeros 4.500 euros de hipotecas a los del 15% actuales, hasta un máximo de 9.015 euros. El error se ha venido produciendo en las campañas de 2007 y 2008.”

Así que ya lo sabes, repasa, repasa y repasa tu borrador de la Declaración de la Renta.

Más información
Finanzas:
No se deje ni un euro en la declaración de la renta por los errores de Hacienda

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Thursday, 8 October 2009

¿Dónde está mi piso?

¿Eres tú uno de los que ha comprado una vivienda sobre plano y todavía no se ha puesto el primer ladrillo o la obra lleva meses parada? ¿Llevas tiempo abonando las mensualidades acordadas con el promotor sin ver avances en tu casa y la fecha de entrega se aleja cada vez más? ¿Sí? Eduardo Llarena, abogado y experto de La Comunidad, tiene las respuestas para ti en su post: Qué hacer cuando no me entregan la vivienda comprada

Una obra parada, excusas del promotor/constructor
“El vendedor alegará problemas técnicos, de licencias, disputas sobre la propiedad del terreno, pedirá prórrogas y puede que hasta más dinero, y mientras tanto el comprador permanecerá de alquiler o viviendo con los padres, y surgen los miedos a haber sido víctima de un engaño por mala fe o por falta de profesionalidad del promotor.”

Medidas a tomar cuando se retrasa o no entrega la vivienda arrendada
1.- Analizar la situación
2.- Buscar ayuda legal
3.- Tomar una decision:
A.- Seguir pagando
B.- Dejar de pagar los plazos firmados con la promotora (aún no hay préstamo hipotecario) y resolver el contrato por incumplimiento en la fecha de entrega.

Si se opta por la B: “El incumplimiento en la fecha de entrega es causa legal de resolución del contrato de venta. El comprador tendrá derecho a reclamar la devolución del dinero entregado con la indemnización de daños y perjuicios que pueda corresponder. La resolución del contrato habrá que comunicarla de forma fehaciente.

Si la promotora no devuelve el dinero habrá que acudir a los tribunales, donde empezará un lento proceso en el que deberemos examinar la posibilidad de demandar no solamente a la empresa, que puede resultar insolvente, sino también a los socios o administradores si concurren las circunstancias legales. A partir de ahí será necesaria suerte y competencia profesional.

Como precaución hay que negarse a comprar inmuebles a empresas que no garanticen mediante aval bancario o seguro las cantidades entregadas a cuenta, tal y como exige la ley.”

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