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Vivienda y Hacienda


Thursday, 6 April 2017

Tu casa en la Renta 2016

La campaña de la Renta 2016 ya ha comenzado. Ya puedes pedir tu borrador y, aunque para pedir cita previa en las oficinas de la Agencia Tributaria habrá que esperar hasta el 4 de mayo, ya son muchos los que están juntando papeles para su declaración. ¿Y qué papel juega tu casa ahí? Uno bastante importante, aquí te lo contamos.

pareja con piso con hipoteca

La que la OCDE ha solicitado al Gobierno recientemente que se elimine la deducción por vivienda habitual a todos los propietarios, pero de momento todos los que compraron su vivienda habitual o realizaron algún pago para su construcción antes del 1 de enero de 2013 seguirán disfrutando de su derecho a la desgravación, siempre y cuando hayan tenido deducciones por dicha vivienda en 2012 o años anteriores. Estos contribuyentes pueden deducirse hasta el 15% de las cantidades invertidas, con un límite de inversión de 9.040 euros.

País Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF, podrán seguir con su deducción por vivienda habitual, incluidas las viviendas adquiridas después del 1 de enero de 2013.

En el caso de aquellos que hayan invertido antes de enero de 2013 para ampliar la superficie habitable de su vivienda habitual o para realizar obras de rehabilitación o adaptación para discapacitados, se mantiene la deducción de los importes pagados en 2016, siempre y cuando las obras terminen antes del 1 de enero de 2017. Esta desgravación asciende al 15%, con un límite de inversión anual de 9.040 euros, en los casos de ampliación y rehabilitación, y hasta el 20%, con un límite de 12.080 euros, para las obras de adaptación de personas con discapacidad.

La cláusula suelo, la gran novedad


Pero si hay una novedad en la campaña de la Renta 2016 que puede cambiar el resultado de la declaración de muchos contribuyentes es la devolución de los intereses de las cláusulas suelo. El Ministerio de Hacienda (Gestha) aclara a El País que el dinero devuelto por el banco es el reintegro de un pago indebido, por lo que no constituye renta. El ­Real Decreto-Ley 1/2017, de 20 de enero, añade que tampoco se integran en la base imponible los intereses de indemnización.

No obstante, hay que regularizar la situación cuando estos intereses hayan formado parte de la deducción por inversión en vivienda habitual. En estos casos, “debe incluir los importes deducidos de más de los ejercicios no prescritos en la declaración del IRPF del año en que se produzca la sentencia, el laudo arbitral o el acuerdo con la entidad, pero sin que se exijan los intereses de demora”, explica Luis del Amo, secretario técnico del REAF-REGAF, del Consejo General de Economistas.

Si la sentencia es de 2016, deberá incluir las deducciones excesivas de 2012, 2013, 2014 y 2015 en la declaración de este año. En cambio, si la entidad financiera no devuelve el importe pero reduce la cuantía del préstamo, no hay que regularizar las deducciones, pero no se puede aplicar la deducción por esa amortización de préstamo.

Una segunda posibilidad es que el contribuyente hubiera deducido los intereses al estar el inmueble alquilado o afecto a una actividad económica. El importe procedente de la devolución del banco pierde la consideración de gasto deducible, lo que obliga a presentar declaraciones complementarias de los correspondientes ejercicios. En este caso tampoco hay sanción, intereses de demora ni recargo alguno, dice Del Amo.

Las deducciones autonómicas


Es recomendable mirar las deducciones que puede ofrecer tu comunidad autónoma en materia de inversión en vivienda habitual. Mira aquí, en el Manual Práctico de la Renta 2016 en las páginas 587 a 743 para ver si tu comunidad ofrece la deducción y si cumples los requisitos para aplicártela.

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Monday, 11 April 2016

Cómo debe tributar tu piso en la Renta 2015

La Renta 2015 ya se ha estrenado y en tu declaración debes incluir todas las viviendas que tengas, tanto si es donde vives normalmente, como si es tu casa de vacaciones o si la tienes alquilada. Todas. Aquí te explicamos cómo hacerlo:

1.- Vivienda Habitual

No genera rentas, pero debes incluirla en tu declaración de la renta y decir cuál tu porcentaje de titularidad.

Si la has comprado antes del 1 de enero de 2013, podrás deducirte un 15% de las aportaciones realizadas al pago de la hipoteca hasta un máximo de 9.040 euros, tope que también se aplica cuando la declaración es conjunta y que permite al hipotecado recuperar hasta 1.356 euros.

Además, también debes buscar si puedes aplicarte alguna deducción por reformas en tu vivienda habitual. En la declaración del IRPF ejercicio 2015 no es posible aplicar las cantidades satisfechas desde el 14 de abril al 31 de diciembre de 2010 por obras de mejora en la vivienda habitual que hayan quedado pendientes de deducción al haber transcurrido el limite de los cuatro ejercicios siguientes que fijó la norma para su aplicación. Tienes toda la información en el Manual Práctico de la Renta 2015 en las páginas 569 a 574, míralo aquí.

También es recomendable mirar las deducciones que puede ofrecer tu comunidad autónoma en materia de inversión en vivienda habitual. Mira aquí, en el Manual Práctico de la Renta 2015 en las páginas 575 a 729 para ver si tu comunidad ofrece la deducción y si cumples los requisitos para aplicártela.

2.- Segunda Vivienda

Si tienes una vivienda donde no resides de forma habitual ni tampoco general rendimientos del capital inmobilario, debes incluirla en la base general por el importe que resulte al aplicar sobre el valor catastral el 2% (el 1,1% si este valor ha sido revisado después de enero de 1994). La imputación se realizará en proporción al número de días que el inmueble no haya estado alquilado.

3.- Vivienda Alquilada

Si tu vivienda está alquilada está generando rendimientos del capital inmobiliario y tributa en la base general por la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles. Si se arrienda un inmueble destinado a vivienda, al rendimiento neto se le aplicará una reducción del 60%.

Aquí tienes toda la información sobre qué reducciones y deducciones te puedes aplicar por el alquiler de una vivienda.

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Y si vendiste tu vivienda durante 2015

Si vendiste tu piso durante 2015 tendrás que pagar impuestos por tu ganancia o pérdida patrimonial. Estos datos se incluyen en la base del ahorro de la declaración de al renta y sus tipos son inferiores a los de la general. La ganancia se calcula restando al precio de la compra el de la venta y los gastos asociados a ambas operaciones.

Desde el pasado 1 de enero de 2015 y a raíz de la reforma fiscal, ya no se aplican los coeficientes de actualización (que intentaba corregir el precio con la inflación y disminuía la ganancia patrimonial a declarar) al precio de compra, ni a los gastos asociados a la misma. Esto, junto con la limitación de los coeficientes de abatimiento que se aplicaban a las viviendas adquiridas antes de 1994, ha hecho que aumenten los impuestos a pagar por vender inmuebles.

La ganancia patrimonial tributa entre el 19% y el 23% (los primeros 6.000 euros tributan al 19%, de 6.000 a 50.000 euros tributa al 21% y todo lo que vaya por encima de 50.000 euros tributa al 23%).

Eso sí, hay casos en los que la venta del piso puede estar exenta total o parcialmente de impuestos:

1.- Para comprar otra vivienda habitual: Cuando se reinvierte el importe en la compra de una nueva vivienda habitual cumpliendo ciertos plazos y siendo menor de 65 años.

2.- Si eres mayor de 65 años no pagas nada.

3.- Si se compró el piso antes de 1994 se pueden aplicar los coeficientes de abatimiento, pudiendo estar parte de la ganancia exenta (hasta 400.000 euros de precio de venta).

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Friday, 8 January 2016

Cómo NO pagar plusvalía si NO sube el valor del piso

Pedro Hernández del Olmo, abogadoEn estos últimos tiempos puede ocurrir que se venda, o incluso se entregue en dación en pago, una propiedad inmobiliaria por debajo del precio de adquisición y seguidamente el Ayuntamiento nos exija una cantidad no pequeña en concepto del llamado impuesto municipal sobre plusvalía.

Es patente la injusta incongruencia de pagar por una supuesta plusvalía cuando se ha perdido dinero en esa operación.

¿Que se puede hacer en ese caso?

Ante todo conviene precisar los conceptos.

Aunque coloquialmente se hable de Impuesto municipal sobre plusvalía la realidad es que se trata de un Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es decir, teóricamente, se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto tanto en caso de venta, como al heredar, o incluso constituir usufructo, o una dación en pago etc.

Digo teóricamente, porque aunque la ley diga que se grava el incremento de valor puesto de manifiesto, el cálculo de ese incremento no se hace por diferencia entre el valor de compra y el de venta, sino que se calcula objetivamente partiendo del valor del terreno a efectos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y aplicando a ese dato un porcentaje entre el 3 y el 3,7%, dependiendo de los años que hayan transcurrido desde la anterior venta o enajenación.

firmando una hipoteca

Es sabido que no han sido revisadas a la baja las valoraciones catastrales para adecuarlas a la desaparición de la “burbuja inmobiliaria” y ello ha provocado que los Tribunales hayan estimado las impugnaciones de los contribuyentes que han sufrido este efecto perverso en las liquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales onerosas (ITP), cuando la Hacienda autonómica ha pretendido liquidar ese impuesto sobre un valor superior al pagado por el contribuyente como precio de compra.

Algo similar ocurre con este impuesto municipal, por lo tanto si el contribuyente, en este caso el vendedor, considera que la liquidación de esa “plusvalía municipal” es incorrecta no debe limitarse a aportar las escrituras de compra y de venta, que serían ineficaces, ya que no se grava la “plusvalía” de esa compraventa, sino el supuesto incremento de valor de los terrenos sobre los que se asienta ese piso, casa, local, garaje etc.

Debe por el contrario, mediante la prueba pericial adecuada, impugnar el valor asignado a esos terrenos por el Ayuntamiento en el momento de la venta, aportando para ello una valoración contradictoria fundamentada.

Pedro Hernández, abogado
Servicio de Consultas Legales por Teléfono

http://www.pedrohernandezabogado.com/

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Thursday, 14 May 2015

Qué dice Hacienda sobre tu piso

Somos muchos los que estamos estos días juntando papeles y preparando nuestra declaración de la Renta 2014. Y nuestras dudas sobre nuestros pisos son casi las mismas: ¿puedo aplicarme la deducción?, ¿cómo declaro mi cuenta ahorro vivienda?, ¿cuál es la referencia catastral de mi casa? … Estas son las respuestas de Hacienda a las dudas más comunes en materia de vivienda:

casa

¿Es aplicable la deducción por inversión en vivienda habitual en 2014?


Con efectos desde el 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual prevista en el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del impuesto y se establece un régimen transitorio que permite que los contribuyentes que hayan adquirido antes de esa fecha su vivienda habitual o satisfecho cantidades antes de dicha fecha para la construcción, ampliación, rehabilitación o realización de obras por razones de discapacidad en su vivienda habitual y vinieran disfrutando de este beneficio fiscal puedan continuar practicando la deducción en las mismas condiciones que venían haciéndolo.

Para tales contribuyentes, la cuantía de la deducción por inversión en vivienda habitual se desglosará en dos tramos: uno estatal y otro autonómico.

Régimen transitorio: A partir del 1 de enero de 2013 solo tendrán derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el período de que se trate los siguientes contribuyentes:

Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013.

Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.

Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.

En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribuyentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

¿Es aplicable la deducción por cuentas vivienda en 2014?


A diferencia de lo que sucede en los casos de adquisición, construcción, rehabilitación o ampliación de vivienda habitual, quedan fuera de los beneficios que otorga el régimen transitorio los contribuyentes que, con anterioridad a 1 de enero de 2013, hubieran depositado cantidades en cuentas vivienda destinadas a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

En consecuencia, dichos contribuyentes no podrán aplicarse deducción alguna por las aportaciones que realicen en sus cuentas vivienda a partir de 1 de enero de 2013.

Pérdida del derecho a las deducciones practicadas

Se perderá el derecho a las deducciones practicadas hasta el ejercicio 2012 por cantidades depositadas en cuenta vivienda en los siguientes supuestos:

A.- Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial, se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas.

B.- Cuando transcurran cuatro años a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.

C.- Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto.

Con carácter excepcional, se permitió a aquellos contribuyentes que habiéndose practicado deducciones por cuenta vivienda no la hubieran adquirido y siempre que a 1 de enero de 2013 no hubiera transcurrido el plazo de 4 años desde la apertura de la cuenta, regularizar en la declaración de IRPF 2012 las deducciones practicadas hasta el ejercicio 2011 sin intereses de demora. Si no se utilizó dicha opción y posteriormente se incumple alguno de los requisitos, la regularización que en su caso proceda deberá incluir intereses de demora.

llave casa

¿Origina una ganancia patrimonial la dación en pago de la vivienda en 2014?


La dación en pago de la vivienda habitual constituye una medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria que pueden solicitar determinados deudores de contratos de préstamo o crédito garan­tizados con hipoteca inmobiliaria.

En estos casos, una vez solicitada por el deudor la dación en pago, la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que esta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda. La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

En la dación en pago la ganancia o pérdida patrimonial será la por diferencia entre el valor de adquisición del bien que se cede, la vivienda habitual del deudor, y el valor de transmisión de la misma, determi­nado en el presente caso por el valor de la deuda que se extingue a cambio.

En el Impuesto sobre la Renta, está exenta la ganancia patrimonial que se pueda generar en los deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que se encuentren situados en el umbral de exclusión, con ocasión de la dación en pago de su vivienda habitual.

Esta exención ha experimentado algunos cambios normativos:


El Real Decreto-ley 6/2012 (BOE del 10-3-2012), reguló la exención (Disposición Adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF) para los créditos o préstamos vigentes a 11 de marzo de 2012, sólo para los deudores que se encontraban situados en el umbral de exclusión, que eran aquellos en los que concurrían una serie de circunstancias (la unidad familiar careciera de rentas de trabajo o actividades económicas y de otros bienes con que pagar la deuda, la cuota hipotecaria fuera superior al 60 por ciento de sus ingresos netos, solo tuvieran esa vivienda y el préstamo no tuviera otras garantías).

La Ley 1/2013, de 14 de mayo (BOE del 15-5-2013), amplió el colectivo de deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual que se consideran situados en el umbral de exclusión y que, por ello, pueden disfrutar de la exención de la ganancia patrimonial que en ellos pueda generarse con ocasión de la dación en pago de su vivienda habitual.

Por último, con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, por la nueva regulación del artículo 33.4. apartado d) de la Ley de IRPF, añadida porla Ley 18/2014 (BOE del 17-10-2014) se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:

A.- Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.

B.- Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipote­carias judiciales o notariales.

C.- Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipo­tecarios.

En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

En relación a ejercicios anteriores no prescritos, el contribuyente puede, si se produjeron estas circunstancias, instar la rectificación de la autoliquidación en la que declaró la ganancia patrimonial.

¿Cómo localizo la referencia catastral de mi casa?


Es obligatorio cumplimentar la referencia catastral de los inmuebles consignados en la declaración, ya se trate de la vivienda habitual, de inmuebles a disposición de sus titulares o cedidos en arrendamiento o por cualquier otro título.

¿Dónde se localiza la referencia catastral de un inmueble? En el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Por Internet, accediendo a la Sede electrónica del Catastro:

A.- Si no dispone de DNI electrónico o certificado electrónico, accediendo por “Ciudadanos, empresas y profesionales/Acceso libre/Consulta de cartografía, datos catastrales y búsqueda de referencia catastral”.

B.- Si dispone de DNI electrónico o certificado electrónico, puede acceder a “Mis inmuebles”.

Llamando a la Línea Directa del Catastro (teléfono 902 37 36 35).

Si necesita modificar su borrador consulte el vídeo explicativo “Modificación del borrador: Referencia catastral de los inmuebles”, dentro del apartado “Modificación del borrador”, en el icono “Vídeos” de la página inicial de la campaña de Renta 2014.

Enlaces:
Dirección General del Catastro
Sede Electrónica del Catastro
Consulta de cartografía, datos catastrales y búsqueda de referencia catastral

¿Cómo modifico la titularidad de un inmueble?


Si detecta algún error en los datos fiscales relativo a la titularidad de sus inmuebles, puede comunicarlo, corrigiendo y regularizando su situación ante el Catastro, en el siguiente enlace: Cambio de titularidad catastral

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Thursday, 16 April 2015

Cómo deducir tu hipoteca en la Renta 2014

Hasta 2013 la estrella de la declaración de la renta era la deducción por compra de vivienda habitual por la cantidad de personas que podían aplicársela y cuánto podían ahorrarse. Pero luego llegó el hachazo fiscal que acabó con este beneficio fiscal: 1uienes compraran una casa después del 1 de enero de 2013 ya no podrían aplicarse la deducción. Es decir, en la Renta 2014 que acaba de estrenarse sólo podrán deducir quienes compraron antes de esa fecha.

La reforma fiscal que ha entrado en vigor este año prolonga el régimen transitorio que se estableció en 2013, cuando se eliminó la deducción por compra de vivienda habitual y que se mantiene por tanto con carácter retroactivo.

Para casas compradas hasta el final de 2012, el contribuyente puede deducirse en su declaración de la renta el 15% de un máximo de 9.040 euros anuales. Es decir, por mucho que haya pagado por la compra de su casa o por las cuotas de la hipoteca, la rebaja fiscal máxima será de 1.356 euros. La casilla correspondiente a la deducción por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta es la 547 y 548, para los tramos estatal y autonómico.

Pago de hipoteca: qué ventajas fiscales sobreviven - Cincodias.com

Pago de hipoteca: qué ventajas fiscales sobreviven – Cincodias.com



Adiós a la cuenta ahorro vivienda

La deducción que sí desapareció sin remedio en 2013, y sin excepciones de carácter retroactivo, fue la de la cuenta ahorro vivienda. Aunque quien abriera una cuenta de este tipo con anterioridad, por ejemplo en 2012, y no llegara a destinar lo ahorrado a la compra de una casa durante los cuatro años siguientes, sí mantendrá la obligación de devolver las cuantías deducidas más los intereses de demora.

Qué incluye la deducción por vivienda habitual

Los que hayan comprado vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y puedan aplicarse la deducción pueden incluir:

1.- Pagos de la hipoteca.
2.- Pagos al constructor o promotor.
3.- Lo invertido en la ampliación o rehabilitación de la casa, con determinadas limitaciones.

Los pagos por rehabilitar o ampliar la casa, en obras iniciadas antes de 2013, tendrán derecho a la deducción del 15% siempre que las obras finalicen antes del 1 de enero de 2017. Y Hacienda no aceptará cualquier tipo de obra, deberán ser reformas relacionadas con la mejora de la eficiencia energética (como instalar paneles solares o mejorar el aislamiento de ventanas) o la sustitución de instalaciones de luz, gas o agua. También las obras para la adaptación de la vivienda por razones de discapacidad, en cuyo caso la cuantía de la deducción se amplía al 20% sobre la base máxima de 9.040 euros anuales.

¿Declaración conjunta o individual?

Si tienes derecho a practicarte la deducción por compra de vivienda habitual y además, tienes familia, deberás plantearte también qué te conviene más, hacer una declaración conjunta o no:

1.- Declaración conjunta: el límite máximo deducible es de 9.040 euros. Es decir, una rebaja máxima de 1.356 euros para la unidad familiar.

2.- Declaración individual: cada uno puede deducirse por el 15% de la mitad de lo abonado en el año.

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Monday, 6 October 2014

Vender o no vender

Cuando vendes tu casa ganas dinero y Hacienda se queda con parte. Hasta ahí todo claro. Pero la reforma fiscal que se anuncia en el horizonte traerá cambios en la forma de calcular los impuestos a pagar por venta de inmuebles así que, ¿es mejor vender ya o esperar a 2015 o incluso a 2016? ¿Cuál es el mejor momento para vender? No hay una respuesta única y clara. Todo depende del año de compra de la vivienda en venta y qué se hará con el dinero obtenido. Aquí te aclaramos las ideas.

A quién afecta los cambios fiscales

Si reinviertes el dinero que obtienes por la venta de tu casa en otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años da igual que vendas en 2014, 2015 ó 2016. No hay ni incentivo, ni penalización fiscal.

Hay tres colectivos de propietarios que son los principales afectados por la cuestión fiscal:

1.- Quienes no venden una vivienda habitual (una segunda residencia de la playa, la montaña o el campo).

2.- Quienes no reinvertirán el dinero ganado por la venta del inmueble en otra vivienda.

3.- Quienes venden su vivienda pero no compran otra en el plazo de dos años.

Para todos estos casos, el proyecto de Ley de Reforma Fiscal presentado por el Gobierno cambia radicalmente la tributación de las ganancias obtenidas en la venta de las propiedades.

Impacto fiscal en el mercado inmobiliario - Fuente: El País


Mimos y castigos para los que vendan en 2015 o 2016

La reforma fiscal ‘mima’ a los propietarios que vendan en 2015 o 2016. Simplemente porque rebaja los tipos impositivos que se aplicarán sobre las ganancias de un máximo del 27% actual a otro del 23% o de un mínimo del 21% a otro del 19%. Además, deja de tener importancia el tiempo que haya estado la vivienda en poder del comprador (lo que no ocurre en 2014, que diferencia entre más o menos de un año).

Pero también ‘castiga’ a los propietarios que vendan en 2015 o 2016. Simplemente porque elimina los llamados coeficientes monetarios sobre el precio de compra que a día de hoy (y hasta finales de año) permiten actualizar el precio de adquisición de las viviendas, es decir, corregirlo al alza (y con ello reducir las ganancias por las que se deben pagar impuestos).

Además, y aunque exclusivamente afecta a los propietarios de viviendas adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, borra de la legislación los llamados coeficientes de abatimiento que permiten reducir las ganancias fiscales acumuladas hasta el 20 de enero de 1996 en un 11,11% anual.

A hacer cuentas


Para el resto, hay que hacer cuentas: depende de la fecha de compra y, sobre todo, tener en cuenta las ganancias obtenidas

“Cada caso necesita de un análisis individual pero, a grandes rasgos, resultará más beneficioso vender en 2014 viviendas adquiridas antes de 1994 (para utilizar la exención acumulada del 11,11% anual) y los inmuebles con mayor antigüedad desde esa fecha y hasta hoy (por la aplicación de los coeficientes monetarios). Puede llegar a compensar [hay que hacer previamente el cálculo de los impuestos a pagar en 2014 o 2015] negociar una bajada en el precio de la vivienda para cerrar la operación antes de que termine el año”, explica Paula Satrústegui, directora de planificación financiera de Abante Asesores.

Más información
El País:
¿Vendo ya la casa o espero a 2015?

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Friday, 1 August 2014

Calcula el ‘hachazo’ que te pegará Hacienda si vendes tu piso antiguo en 2015

La reforma fiscal aprobada hoy por el Consejo de Ministros encarecerá la factura fiscal para los contribuyentes que vendan su piso a partir de 2015, especialmente si lo compraron antes de 2014. ¿Quieres saber la diferencia fiscal entre vender tu casa hoy y hacerlo a partir del año próximo? Cinco Días ha preparado un simulador que te permite ver el ‘hachazo’ de Hacienda.

hachazo

Por ejemplo, una persona que compró su piso en 1976 por dos millones de pesetas (12.020 euros) y lo vende ahora por 220.000 euros pagará 10.869 euros en el IRPF por la ganancia patrimonial. A partir del 1 de enero de 2015, el coste fiscal es de 43.995 euros.La diferencia entre vender un piso el 31 de diciembre de este año o hacerlo 24 horas más tarde asciende a 33.126 euros.

¿Por qué salen así las cuentas? Por la supresión de la corrección por inflación y de los coeficientes de abatimiento que el Gobierno ha incluido en su reforma fiscal que entrará en vigor el próximo año y que modifica notablemente la tributación de las ganancias patrimoniales.

Cuando hablamos de viviendas, la plusvalía que obtiene un contribuyente se corrige por los coeficientes de depreciación monetaria que se incluyen cada año en los Presupuestos Generales del Estado. Además, aquellos que compraron antes del 31 de diciembre de 1994 tienen derecho a una reducción por la plusvalía generada entre la fecha de compra y el 19 de enero de 2006. La ganancia imputada durante este período se reduce por los coeficientes de abatimiento y puede llegar a quedar exenta para casas compradas antes del 31 de diciembre de 1986.

Sobre lo que nos quitan

Pongamos un ejemplo que muestra cómo los coeficientes de abatimiento y la corrección monetaria permiten rebajar la plusvalía fiscalmente: Se compra un piso por 10.000 euros euros (incluidos gastos de gestión como notaría e impuestos) en 1980. Ahora se vende por 200.000 euros. La ganancia patrimonial es: 190.000 euros. Pero al aplicar las correcciones monetarias y los coeficientes de abatimiento, la plusvalía a efectos tributarios se reduce a 47.730 euros. A partir de 2015, y siguiendo con este ejemplo, tributará toda la ganancia patrimonial (190.000 euros).

Eso sí, se mantiene la exención para las plusvalías derivadas de la venta de la vivienda habitual en el caso de contribuyentes mayores de 65 años. Y tampoco se elimina la exención por reinversión de la vivienda habitual.

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Tuesday, 8 April 2014

Renta 2013: Cómo desgravar por tu vivienda habitual

Los que compraron vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013 ya no podrán desgravar esa inversión en su declaración de la Renta 2013. Aunque los que lo hicieron antes sí que mantienen ese derecho. Si el inmueble está en el País Vasco o Navarra sí que podrán aplicar esa deducción los que compraron o iniciaron la construcción de su vivienda después del 1 de enero de 2013 porque estas autonomías tienen su propio IRPF.

Además, los contribuyentes que hayan satisfecho cantidades antes del 1 de enero de 2013 para ampliar la superficie habitable de la vivienda habitual o llevar a cabo obras para su rehabilitación o adaptación para las personas con discapacidad, pueden continuar deduciendo los importes pagados este año, siempre que las citadas obras estén terminadas antes del 1 de enero de 2017. La desgravación ascenderá al 15% del importe invertido con un límite de inversión anual de 9.040 euros para ampliación y rehabilitación, mientras que la deducción para obras de adaptación de personas con discapacidad es del 20% (un 25% en Cataluña), con un límite de 12.080 euros.

VIDEO EXPLICATIVO


QUIÉN Y CÓMO SE PUEDE APLICAR LA DEDUCCIÓN POR INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL

1.- Quién puede aplicarse la deducción

A partir del 1 de enero de 2013 sólo tendrán derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el período de que se trate los siguientes contribuyentes:

a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013.

b) Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.

c) Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.

En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribuyentes hayan practicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido practicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado las cantidades invertidas en viviendas anteriores, en la medida que hubiesen sido objeto de deducción y, en su caso, el importe de ganancias patrimoniales exentas por reinversión.

Excepción: cuentas vivienda

A diferencia de lo que sucede en los casos de adquisición, construcción, rehabilitación o ampliación de vivienda habitual quedan fuera de los beneficios que otorga el régimen transitorio los contribuyentes que, con anterioridad a 1 de enero de 2013, hubieran depositado cantidades en cuentas vivienda destinadas a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

En consecuencia, dichos contribuyentes no podrán aplicarse deducción alguna por las aportaciones que realicen en sus cuentas vivienda a partir de dicha fecha.

2.- Cómo se aplica la deducción

La disposición transitoria decimoctava de la Ley de IRPF mantiene, para los contribuyentes que tengan derecho al régimen transitorio, la aplicación de la regulación contenida en los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1, y 78 de la Ley del IRPF en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio de los porcentajes de deducción que conforme a lo dispuesto en la Ley 22/2009 hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma.

Asimismo, la nueva disposición transitoria duodécima del Reglamento del IRPF prevé para los contribuyentes que tengan derecho al régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual la aplicación de lo dispuesto en su capítulo I del Título IV, en la redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012.

3.- Obligación de presentar declaración

Los contribuyentes que deseen ejercer el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual del régimen transitorio estarán obligados, en todo caso, a presentar declaración por el IRPF.

4.- Modalidades de la deducción

La disposición transitoria decimoctava de la Ley de IRPF mantiene tres de las cuatro moda- lidades de deducción por inversión en vivienda que hasta 2012 regulaba el artículo 68.1 de la citada Ley, que son:

1. Adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

2. Construcción o ampliación de la vivienda habitual.

3. Obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad.

4.- Bases máximas de inversiones deducibles

a) Inversiones en adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda habitual: 9.040 euros anuales.

Este límite será único para el conjunto de los conceptos de inversión reseñados y se aplicará en idéntica cuantía en tributación conjunta.

b) Cantidades destinadas a la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad: 12.080 euros anuales.

Este límite se aplicará en idéntica cuantía en tributación conjunta.

En ambos casos, el eventual exceso de las cantidades invertidas sobre dichos importes no puede trasladarse a ejercicios futuros.

Este último límite es independiente del límite de 9.040 euros establecido para los restantes conceptos deducibles por inversión en vivienda habitual.

En consecuencia, si concurriera el derecho a deducción por cantidades destinadas a la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual del contribuyente por razones de discapacidad con el derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, las cantidades invertidas en adquisición darían derecho a deducción hasta la cuantía máxima de 9.040 euros y las empleadas en obras e instalaciones de adecuación darían derecho, a su vez, a deducción hasta la cuantía máxima de 12.080 euros.

EJEMPLO PRÁCTICO

Renta 2013 - Inversión en Vivienda HabitualRenta 2013 - Deducción por Inversión en Vivienda Habitual

QUIÉN Y CÓMO SE PUEDE APLICAR LA DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN O REHABILITACIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL

1.- Quiénes tienen derecho a esta deducción a partir de 1 de enero de 2013.

Tendrán derecho a aplicar el régimen de deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el ejercicio 2013, los contribuyentes que cumplan los siguientes requisitos:

a) Si se trata de adquisición de vivienda habitual, cuando la vivienda se haya adquirido jurídicamente con anterioridad a 1 de enero de 2013.

b) Si se trata de obras de rehabilitación de la vivienda habitual, cuando se hayan satisfecho cantidades por tal concepto con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre que además las obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.

Si se incumple este plazo, deberán regularizarse las deducciones practicadas.

En todo caso, es necesario que el contribuyente haya practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que no hubiera podido aplicarse por haber deducido por otra vivienda anterior.

2.- Concepto de adquisición de vivienda

Se entiende por adquisición de vivienda habitual, a efectos de la deducción, la adquisición en sentido jurídico del derecho de propiedad o pleno dominio de la misma, aunque éste sea compartido, siendo indiferente el negocio jurídico que la origine. Así, la adquisición podrá efectuarse por compraventa, permuta, herencia, legado o donación. Se excluye, pues, del concepto de adquisición válido para la aplicación de la deducción, la adquisición de la nuda propiedad, usufructo u otros derechos reales de goce o disfrute sobre la vivienda habitual.

La deducción por adquisición de vivienda habitual sólo podrá aplicarse si con anterioridad al 1 de enero de 2013 se hubiera adquirido jurídicamente la propiedad de la misma. Es decir, si con anterioridad a dicha fecha concurren el contrato (título) y la tradición o entrega de la vivienda (modo).

Een los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial, el contribuyente podrá seguir practicando esta deducción por las cantidades satisfechas en el período impositivo para la adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el progenitor en cuya compañía queden.

También podrá practicar deducción por las cantidades satisfechas, en su caso, para la adquisición de la vivienda que constituya o vaya a constituir su vivienda habitual, con el límite conjunto de 9.040 euros anuales.

3.- Concepto de rehabilitación de vivienda

A efectos de esta modalidad de deducción, se considera rehabilitación de vivienda habitual las obras realizadas en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

a) Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas, en los términos previstos en el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 1998-2001 (BOE del 26); en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2001-2005 (BOE del 12); en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, o en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (BOE del 24).

b) Que las obras tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado la adquisición durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de ad- quisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

4.- Conceptos que no dan derecho a deducción

A efectos de la deducción, en ningún caso tienen la consideración de inversión en vivienda habitual los siguientes conceptos:

a) Los gastos de conservación y reparación efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones y similares.

b) Los gastos de sustitución de elementos tales como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros.

c) Las mejoras.

d) Las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda que excedan de dos.

e) La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran independientemente de ésta.

5.- Cantidades satisfechas en el ejercicio con derecho a deducción

Regla general

Con sujeción al límite de 9.040 euros, establecido con carácter general, la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, incluidos los gastos y tributos originados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquirente.

Cuando la adquisición o rehabilitación se realicen con financiación ajena, las cantidades fi- nanciadas se entienden invertidas a medida que se vayan amortizando los préstamos obtenidos.

En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación. Dentro de estos últimos pueden citarse, entre otros, los siguientes:

- El coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (BOE del 12). En el caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.

- Las primas de los contratos de seguro de vida y de incendios, siempre que estén incluidos en las condiciones de los préstamos hipotecarios obtenidos para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

También forman parte de la base de la deducción, con independencia de la utilización o no de financiación ajena, los gastos y tributos originados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquirente, tales como Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA, gastos de notaría y registro, gastos de agencia, etc.

Reglas especiales

Además de la regla general anteriormente comentada, para determinar la base de la deducción, es decir, las cantidades invertidas con derecho a deducción, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas especiales:

- Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrán practicar deducciones por la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda hasta que el importe invertido en ella exceda de las cantidades invertidas en las anteriores que hubieran gozado de deducción.

- Cuando la transmisión de la vivienda habitual hubiera generado una ganancia patri- monial exenta por reinversión (1), la base de deducción por adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda habitual se minorará en el importe de la ganancia patrimonial exenta, no pudiéndose practicar deducciones hasta que el importe invertido supere la suma del precio de adquisición de las viviendas anteriores, en la medida en que hubiera gozado de deducción, más la ganancia patrimonial exenta en la anterior.

De igual modo, cuando la transmisión de la vivienda habitual hubiera generado una ga- nancia patrimonial parcialmente no sujeta por aplicación de la disposición transitoria no- vena de la Ley del Impuesto (por ser la fecha de adquisición anterior a 31 de diciembre de 1994) (2), la deducción por adquisición de la nueva vivienda no podrá comenzar hasta que el importe invertido en la misma no supere las cantidades invertidas en las anteriores viviendas habituales, en la medida en que hubieran gozado de deducción, más la ganancia patrimonial que resulte exenta por reinversión.

6.- Porcentajes de deducción

Los porcentajes de deducción aplicables en la adquisición o rehabilitación de la vivienda ha- bitual son los que se indican en el cuadro siguiente:

Renta 2013 - Deducción por compra vivienda habitualRenta 2013 - Deducción por compra de Vivienda Habitual

QUIÉN Y CÓMO SE PUEDE APLICAR LA DEDUCCIÓN POR CONSTRUCCIÓN O AMPLIACIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL

1.- Quiénes tienen derecho a esta deducción a partir de 1 de enero de 2013.

Tendrán derecho a aplicar el régimen de deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el ejercicio 2013, los contribuyentes que cumplan los siguientes requisitos:

a) En el caso de construcción de vivienda habitual, cuando el contribuyente hubiera satisfe- cho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 y hubiese practicado por ello la deducción, salvo que hubiera sido de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2o de la Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012.

No es necesario que las obras se hayan iniciado antes de esa fecha bastando con que se haya realizado algún desembolso con esta finalidad.

La aplicación del régimen transitorio no finaliza con la terminación de las obras sino que continúa respecto de las cantidades que siga satisfaciendo el contribuyente una vez construida por la adquisición de la misma, siempre y cuando se cumplan los re- quisitos de terminación en plazo, ocupación y residencia efectiva y permanente.

b) En el caso de ampliación de la vivienda habitual, cuando se hayan satisfecho cantidades por tal concepto con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre que además las obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.

Si se incumple este plazo, deberán regularizarse las deducciones practicadas.

2.- Concepto de construcción de vivienda habitual

A efectos de la deducción, se considera construcción de vivienda habitual cuando el contri- buyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de las mismas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.

Para el cómputo del plazo de cuatro años ha de tenerse en cuenta:

A.- Fecha de inicio de la inversión. El cómputo se iniciará a partir de la fecha en la que se satisface la primera cantidad por la que se practica la deducción por inversión en vivienda habitual o, en su caso, por cualquier importe que el contribuyente entregue procedente del saldo de la cuenta vivienda abierta por él mismo.

B.- Fecha de finalización de las obras:
- En los supuestos de autopromoción o autoconstrucción, la fecha de finalización de- berá poder acreditarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración tributaria. En ausencia de prueba se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva.
- En caso de pagos al promotor, la fecha de finalización será la de la adquisición jurídica de la vivienda, es decir, cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida, sin que sea suficiente el hecho de la terminación de la vivienda.

Si las obras no fueran terminadas en el plazo de cuatro años, se perderá el derecho a las deducciones practicadas por la construcción y se deberá proceder a regularizar la situación.

No obstante lo anterior, el plazo de cuatro años puede verse ampliado, sin perder el derecho a las deducciones, en las siguientes situaciones:

a) Situación de concurso del promotor de las obras. En estos casos, el plazo queda ampliado automáticamente en otros cuatro años, siempre que el contribuyente que esté obligado a presentar declaración por el IRPF, en el período impositivo en que se hubiese incumplido el plazo inicial, acompañe a la misma tanto los justificantes que acrediten sus inversiones en vivienda como cualquier documento justificativo de haberse producido la referida situación.

b) Cuando se produzcan otras circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente, distintas de la anterior, que supongan paralización de las obras.

En estos supuestos, el contribuyente puede solicitar de la Administración tributaria la ampliación del plazo. La solicitud deberá presentarse en la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria correspondiente a su domicilio fiscal, durante los treinta días siguientes a la fecha del incumplimiento del plazo.

En la solicitud deberán figurar tanto los motivos que han provocado el incumplimiento del plazo como el período de tiempo que se considera necesario para finalizar las obras de construcción, el cual no podrá ser superior a cuatro años.

A la vista de la solicitud presentada y de la documentación aportada, el titular de la Administración o Delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria decidirá tanto sobre la procedencia de la ampliación solicitada como con respecto al plazo de ampliación, que no tendrá que ajustarse necesariamente al solicitado por el contribuyente. La ampliación concedida comenzará a contarse a partir del día inmediato siguiente a aquel en que se produjo el incumplimiento.

Las solicitudes de ampliación del plazo que no sean resueltas expresamente en el plazo de tres meses, podrán entenderse desestimadas.

Para que la vivienda tenga la consideración de habitual debe ser ocupada por el contribuyente en el plazo máximo de doce meses desde la terminación de las obras, salvo que lo impida alguna de las circunstancias excepcionales comentadas anteriormen- te en el epígrafe “Concepto de vivienda habitual”, página 462 de este mismo Capítulo.
3.- Concepto de ampliación de vivienda habitual

Se entiende por ampliación de vivienda habitual el aumento de su superficie habitable, producido mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año. Así, dentro de este concepto se entiende comprendida tanto la adquisición de una vivienda contigua como de una vivienda situada en un nivel inmediatamente superior o inferior, con el fin de unirla a la vivienda habitual y aumentar de esta forma la superficie habitable de la misma.

4.- Conceptos que no dan derecho a deducción

En ningún caso generan derecho a deducción por construcción o ampliación de la vivienda habitual los siguientes conceptos:

a) Los gastos de conservación y reparación efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones y similares.

b) Los gastos de sustitución de elementos tales como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros.

c) Las mejoras.

d) Las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda que excedan de dos.

e) La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran independientemente de ésta.

5.- Cantidades satisfechas con derecho a deducción

Con sujeción al límite de 9.040 euros, establecido con carácter general, la base de la de- ducción está constituida por las cantidades satisfechas en el ejercicio, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del contribuyente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma. Pueden citarse, entre otros, los siguientes: honorarios de arquitecto y aparejador, licencia de obras, declaración de obra nueva, gastos de notaría y registro, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA, etc.
Todo ello, sin perjuicio del resultado que arroje la comprobación de la situación patrimonial del contribuyente, en los términos anteriormente comentados.

6.- Porcentajes de deducción

Los porcentajes de deducción aplicables en la construcción o ampliación de la vivienda habi- tual son los que se indican en el cuadro siguiente:
Renta 2013- Deducción por construcción o ampliación vivienda habitualRenta 2013- Deducción por construcción o ampliación vivienda habitual

QUIÉN Y CÓMO SE PUEDE APLICAR LA DEDUCCIÓN POR OBRAS E INSTALACIONES DE ADECUACIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL POR RAZONES DE DISCAPACIDAD

1.- Quiénes tienen derecho a esta deducción a partir de 1 de enero de 2013

Tendrán derecho a aplicar el régimen transitorio de deducción por inversión en vivienda ha- bitual los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.

2.- Concepto de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual

A efectos de la deducción, tienen la consideración de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual las siguientes:

a) Las obras que impliquen una reforma del interior de la vivienda.

b) Las obras de modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la vía pública y la finca urbana, tales como escaleras, ascensores, pasillos, portales o cualquier otro elemento arquitectónico.

c) Las obras necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos que sirvan para supe- rar barreras de comunicación sensorial o de promoción de la seguridad.

3.- Acreditación de la necesidad de las obras e instalaciones

Las obras e instalaciones de adecuación deberán ser calificadas como necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de la persona con discapacidad, mediante certificado o resolución expedido por el IMSERSO u órgano competente de las Comunidades Autónomas en materia de valoración de discapacidades basándose en el dictamen emitido por los Equipos de Valoración y Orientación dependientes de la misma.

4.- Requisitos subjetivos de la deducción

Los requisitos subjetivos que deben cumplirse para aplicar esta deducción son los siguientes:

1o Que la persona con discapacidad sea el propio contribuyente o su cónyuge o un pariente, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que con- viva con él.

2o Que la vivienda esté ocupada por cualquiera de las personas a que se refiere el párrafo anterior a título de propietario, arrendatario, subarrendatario o usufructuario.

5.- Contribuyentes con derecho a deducción

Pueden aplicar la presente deducción los siguientes contribuyentes:

a) Cualquiera de las personas relacionadas en el punto 1o anterior.

b) Los contribuyentes que sean copropietarios del inmueble en el que residan las personas con discapacidad y en el que se realicen las obras de modificación de los elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública, tales como escaleras, ascensores, pasillos, portales o cualquiera otro elemento arquitectónico, así como las necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos que sirvan para superar las barreras de comunicación sensorial o de promoción de su seguridad.

6.- Cantidades invertidas con derecho a deducción

La base de la deducción está constituida por el importe satisfecho en el ejercicio por el contribuyente (tanto la propia persona con discapacidad como, en su caso, los copropietarios del inmueble) en concepto de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda por razones de discapacidad en los términos anteriormente comentados.

7.- Límite de la deducción (inversión máxima deducible)

El importe máximo de la inversión con derecho a esta deducción está establecido en 12.080 euros anuales, sin que el eventual exceso de las cantidades invertidas sobre dicho importe pueda trasladarse a ejercicios futuros.

8.- Porcentajes de deducción

Los porcentajes de deducción aplicables en el presente ejercicio son los que se indican en el siguiente cuadro:

El límite de 12.080 euros anuales por obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual por razones de discapacidad es independiente del límite de 9.040 euros anuales fijado para los demás conceptos deducibles por inversión en vivienda habitual.

Renta 2013: Deducción por Obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual por razones de discapacidadRenta 2013: Deducción por Obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual por razones de discapacidad

Más información: Manual Práctico Renta y Patrimonio 2013

Esta edición electrónica del Manual Práctico Renta y Patrimonio 2013 se cerró el día 1 de abril de 2014 en base a la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Patrimonio publicada hasta dicha fecha con efectos para el ejercicio 2013.

Cualquier modificación posterior en las normas de los citados Impuestos aplicables al mencionado ejercicio, deberá ser tenida en cuenta.

País Vasco: Las Instituciones vascas, en virtud de la Legislación vigente (Estatuto de Gernika y Concierto Económico), regulan y recaudan los impuestos en Euskadi. Así, las Juntas Generales de cada Territorio aprueban las normas tributarias mientras que las Diputaciones Forales se encargan de la gestión, liquidación, recaudación e inspección de los tributos.

Navarra: La Hacienda Tributaria de Navarra es un organismo autónomo de carácter administrativo, creado por Decreto Foral 352/1999, de 13 de septiembre, con personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar para el cumplimiento de sus fines, que, bajo la superior planificación, dirección y tutela del titular del Departamento de Economía y Hacienda, ejerce, conforme a la legislación vigente, las competencias atribuidas a dicho Departamento en la gestión, inspección y recaudación de los tributos e ingresos de derecho público cuya titularidad corresponde a la Comunidad Foral.

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Tuesday, 11 March 2014

La desgravación por compra de vivienda sí importa

La venta de pisos cayó un 30,6% durante el último trimestre del año pasado en comparación con el mismo trimestre del 2012. Pero todo tiene una explicación. A partir de 2013 se acababa la desgravación por compra de primera vivienda y subía el IVA para vivienda nuevas. Eso provocó que el final de 2012 acumulara operaciones de compradores que no querían perder estos incentivos fiscales.

Es, además, la explicación oficial dada por el Ministerio de Fomento al anunciar la estadística de transacciones inmobiliarias correspondiente al cuarto trimestre de 2013. Y justo también llega ahora esta información en un momento es que se debate si se acaba o con la desgravación por compra de vivienda con caracter retroactivo.

“Hay que tener en cuenta que el 4o trimestre de 2012 fue un trimestre atípico. A partir del 31 de diciembre de 2012 acontecen dos cambios fiscales que afectan de manera sustancial a la compra de vivienda: por un lado el fin de la desgravación fiscal de la primera vivienda y por otro el aumento del IVA sobre vivienda nueva.” Argumenta el Ministerio de Fomento. “Esto hace que numerosas operaciones maduras de compraventa se adelanten, produciéndose una gran concentración en el último trimestre del año y más concretamente en diciembre, con 69.750 compraventas escrituradas en un solo mes. Como contrapartida, el primer trimestre de 2013 y, en particular, el mes de enero, resultan especialmente bajos, escriturándose sólo 14.479 viviendas en el mes de enero (el menor de toda la serie histórica). Este efecto ha ido diluyéndose durante el año 2013, mostrando los otros 3 trimestres un mejor comportamiento.”

Una caída anual del 17,4%

Durante 2013 hubo 300.349 compraventas de viviendas y eso supone un descenso del 17,4% respecto a 2012, por lo que si el fin de la desgravación fiscal por compra de primera vivienda o el incremento del IVA para vivienda nueva no se hubiera producido, los resultados de 2013 hubieran sido similares a los de 2012.

Con todo ello, en el año 2013 las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario, ascendieron a 300.349, lo que supone una caída frente al 2012 de un 17,4%.

Compraventa de Viviendas 2012-2013 - Fuente: Ministerio de Fomento

Compraventa de Viviendas 2012-2013 – Fuente: Ministerio de Fomento



Pese a esto, en los dos grandes núcleos urbanos del país, Madrid y Barcelona, hubo crecimiento en las compraventas de pisos en 2013. En Madrid subió un 6,8% y en Barcelona un 0,8% con respecto a 2012.

Analizando el comportamiento de los últimos 12 meses, Canarias es la única Comunidad que registra comportamiento positivo, en concreto una subida del 1,4%. En el resto se producen caídas. Entre las más moderadas destacan Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid, un – 9,6%, -10,3% y -11,2% respectivamente y, de otra parte, Asturias, Extremadura y Cantabria con caídas del -37,7%, -36,3% y -33,7% respectivamente, son las Comunidades con caídas más abultadas.

Por provincias, 2 registran incrementos anuales, Santa Cruz de Tenerife (2,4%) y Las Palmas (0,6%). El resto presentan variaciones negativas. Destacan entre las que menos desciende el número compraventas Alicante (-1,5%), Málaga (-3,6%) y Tarragona (-4,9%). Con los mayores descensos se encuentran Álava (-52,3), Cuenca (- 41,6%) y Toledo (-39,8%).

Por municipios, los que registran un mayor número de compraventas en el 4o trimestre son Madrid (8.451), Barcelona (2.946), Valencia (1.444), Sevilla (1.307), Torrevieja (1.063), Zaragoza (1.042) y Marbella (1.006).

Destacan, por crecimiento interanual entre las capitales de provincia y municipios de más de 100.000 habitantes, Marbella (19,2%), Parla, (17,2%), Móstoles (12,7%), Guadalajara (12,5%), Ceuta (10,3%) y Madrid (9,3%). En cuanto a las mayores caídas, destacan Soria (- 81,7%), Cuenca (-83,1%), Leganés (-78,0%), Jaén (-69,7%) y Zamora (-63,1%).

En lo que se refiere al régimen de protección, las transacciones de vivienda libre durante el cuarto trimestre de 2013 ascendieron a 88.790, lo que representa un 95,0% del total.

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Wednesday, 3 April 2013

Cómo deducir la compra de tu piso en la Renta 2012

Ya ha arrancado la campaña de la renta marcada por el fin de la deducción fiscal por la compra de vivienda.

Los que compraron su vivienda o dieron algún pago a cuenta para su construcción antes del 1 de enero de 2013 todavía pueden desgravar y mantener su derecho en el futuro.

Se puede deducir el 15% de las cantidades aportadas para la compra de la vivienda, con un límite de 9.040 euros, lo que significa que el máximo que se puede aplicar es de 1.356 euros.



1.- Conceptos que se pueden desgravar por comprar piso

1.- El préstamo hipotecario solicitado, es decir, el capital más intereses y, además, los gastos de tasación, la comisión de apertura y los de gestoría, notario, Registro de la Propiedad e impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

2.- De la escritura de compraventa, se pueden computar vivienda los gastos de gestoría, notario, Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o IVA (según la vivienda sea usada o nueva).

3.- Los seguros de hogar y de vida que nos obliguen a contratar para poder concedernos el préstamo hipotecario.

2.- Desgravar por rehabilitar o adaptar la vivienda para personas con discapacidad

Hacienda también ofrece la posibilidad de desgravación a aquellas personas que hayan ampliado la superficie habitable de la vivienda o hayan llevado a cabo obras para su rehabilitación o adaptación para las personas con discapacidad. A partir de este año ya no se concederán más estas ayudas.

En estos casos, se pueden deducir los importes pagados antes del término del 2012 y siempre que las citadas obras estén terminadas antes del 1 de enero de 2017. La desgravación asciende al 15% del importe invertido con un límite de inversión anual de 9.040 euros para ampliación y rehabilitación, mientras que la deducción para obras de adaptación de personas con discapacidad es del 20% (un 25% en Cataluña), con un límite de 12.080 euros.

3.- Premio si compraste inmueble urbano entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012

Aunque esta ventaja fiscal pasa desapercibida con bastante frecuencia, la compra de cualquier inmueble urbano realizada entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 tiene premio, ya que por su venta posterior (no necesariamente en 2012), se puede lograr un ahorro del 50% respecto a la tributación que correspondería en dicho año. Eso sí, para evitar fraudes no se admiten adquisiciones a cónyuges, parientes hasta segundo grado y entidades relacionadas con el contribuyente.

4.- Deducción por reformas

Si se han realizado reformas u obras en primeras y segundas residencias -salvo las dedicadas a actividades económicas-, se puede optar a una deducción. Esta deducción está abierta a la mayor parte de los contribuyentes, ya que el límite de renta para poder aplicarla es de 71.007,2 euros, aunque a partir de 53.007,2 euros la deducción decrece progresivamente, siendo su cuantía cero para rentas superiores a 71.007,02 euros.

Como requisitos, las obras deben haberse destinado a mejorar la eficiencia energética, higiene, salud y protección del medio ambiente en los edificios y viviendas, la seguridad y la estanqueidad de los edificios, a favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas, o bien a la instalación de infraestructuras para el acceso a Internet y la TDT. Se excluyen las obras en garajes, jardines, parques, piscinas, elementos deportivos y análogos.

5.- Plusvalías por venta de vivienda habitual

En el supuesto de que el contribuyente haya vendido su casa en 2012, la ganancia que haya obtenido tributará entre el 21% y el 27% de su importe. Pero existe una forma de neutralizar este pago: reinvirtiendo total o parcialmente el importe obtenido por la venta en otra vivienda de carácter habitual.

Si esa compra se realizó en 2012, los Técnicos explican que no se podrá practicar la deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen las cantidades de la vivienda anterior que haya sido objeto de deducción, así como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

6.- Se acaba la compensación fiscal

En julio de 2012 desapareció la compensación fiscal para todos los contribuyentes que compraron una vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006, que podía llegar hasta 225 euros por cada uno de los declarantes que compraron vivienda antes de esa fecha.

7.- Sobre la cuenta vivienda

A partir del 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual prevista en el artículo 68.1 de la LIRPF, estableciéndose un régimen transitorio que permitirá a los contribuyentes que venían disfrutando de este beneficio fiscal seguir practicándose la deducción.

No obstante, el citado régimen transitorio de deducción no es aplicable a los contribuyentes que han depositado cantidades en cuenta vivienda con anterioridad a 1 de enero de 2013. Por ello, y con carácter excepcional, se permite a éstos que, en caso de que no vayan a adquirir la vivienda y, siempre que a 31 de enero de 2013 no hubiera transcurrido el plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta, puedan regularizar en la declaración del IRPF de 2012 las deducciones practicadas hasta el ejercicio 2011 sin intereses de demora.

Si no utilizan dicha opción y posteriormente se incumplen alguno de los requisitos, la regularización que, en su caso, proceda, deberá incluir intereses de demora.

Caso Práctico






Deducciones autonómicas: ver el Manual práctico de Renta y Patrimonio 2012

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Normativa, Guía y Manuales: Manual práctico de Renta y Patrimonio 2012. Esta edición se cerró el día 27 de marzo de 2013 en base a la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Patrimonio publicada hasta dicha fecha con efectos para el ejercicio 2012. Cualquier modificación posterior en las normas de los citados Impuestos aplicables al mencionado ejercicio, deberá ser tenida en cuenta.

El Mundo: La Renta 2012, última en la que los compradores se desgravarán la vivienda

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