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Actualidad del mercado inmobiliario


Tuesday, 27 August 2013

La hipoteca multidivisa o la noria financiera

Las CCAA estudian subir los impuestos de las viviendas de segunda manoLa hipoteca multidivisa, que en pleno boom inmobiliario se ofrecía para pagar menos, es ahora una especie en extinción. Ya no se venden porque son peligrosas. ¿Por qué? hay un doble riesgo: la variación del tipo de interés y la fluctuación del tipo de cambio de la divisa.

Pero hay más de 30.000 hogares que contrataron hipotecas multidivisa entre 2005 y 2007. Su intención era ahorrarse unos euros al vincular su hipoteca a una moneda extranjera más débil que el euro y aprovechar, además, unos tipos de interés más bajos que el euríbor (por aquel entonces llegó a superar el 5%).

Al principio todo fue bien. El euro llegó a situarse en los 170 yenes en el verano de 2008 consiguiendo un ahorro de unos 400 euros al mes para los que tenían la hipoteca multidivisa con esa moneda. Pero luego llegó la crisis. En unos tres meses el euro bajó un 33% y siguió bajando y bajando hasta colocarse por debajo de los 95 yenes en julio de 2012. La tortilla se dio la vuelta y subieron las cuotas en las hipotecas multidivisas y también la deuda en euros con el banco.

Los hipotecados con este tipo de préstamo se endeudaban cada vez más y comenzaron a reclamar a las entidades financieras por no haberles informado bien sobre el producto que compraban.

La hipoteca multidivisa en los tribunales

Varias sentencias han declarado nulas las hipotecas multidivisa. Estas resoluciones favorables a los clientes pueden motivar a los titulares de este tipo de productos a denunciar ante los tribunales. Pero, según explica el asesor experto en multidivisa Fernando Damián en CincoDias.com, no es oro todo lo que reluce. Advierte que “los abogados suelen pedir la nulidad de la cláusula multidivisa por falta de información acerca del riesgo de estar en monedas extranjeras y para revertir el aumento de la deuda, pero los jueces están entendiendo que el vicio en el consentimiento es tan grande que lo que corresponde es anular todo el contrato”. En su opinión, esto “implica un problema mucho mayor para el hipotecado pese a haber ganado el juicio”.

Damián explica que la nulidad del contrato en su totalidad provoca que las partes se deban restituir las prestaciones. Es decir, que el banco deba devolver todas las letras cobradas con intereses, pero que el hipotecado también deba restituir el préstamo otorgado, igualmente con intereses. Dado que el préstamo se utilizó para comprar una vivienda, suele ser un dinero del que no se dispone. Por ello, este asesor recomienda esperar a que se siente jurisprudencia sobre nulidades relativas, solo de la cláusula en cuestión y no de todo el contrato. Además, el plazo para solicitar esta nulidad es de cuatro años desde la firma.

Un alivio

Los titulares de hipotecas en yenes han podido respirar en el último año porque el euro ha vuelto a recuperarse frente al yen. Por cada euro ahora se dan en torno a 130 yenes, lo que supone una apreciación cercana al 40%, y los analistas auguran que el cruce llegue a 140 en 2014. Así, en un momento en el que se espera que el yen siga depreciándose, surge la duda de si conviene o no cambiar una hipoteca viva a euros, pagando eso sí una comisión que suele rondar el 0,25%.

Más información:
CincoDías.com: Hipotecas multidivisa: una especie en extinción

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Thursday, 22 August 2013

La adquisición de viviendas por extranjeros reactiva el mercado en la Comunidad Valenciana

paellayplayaLa compra de viviendas en la Comunidad Valenciana por parte de ciudadanos no residentes supuso en 2012 un ingreso de 1.600 millones de euros, según informó en un comunicado la Generalitat Valenciana.

Entre los extranjeros interesados en inmuebles en el territorio valenciano destacan los británicos, quienes han adquirido 6.817 viviendas entre 2010 -año en que se inicia la tendencia al alza en la venta a extranjeros- y el primer trimestre de este año (sólo entre enero y marzo compraron 446 propiedades). A continuación se sitúan los rusos, con 4.895 transacciones en el mismo periodo, que mantienen un ritmo creciente de compras: en 2012 fueron 2.030 viviendas frente a las 1.039 de 2010. Noruegos, franceses, suecos y belgas les siguen en el ranking europeo.

Los argelinos son el colectivo de fuera de la Unión Europea que más casas compra en la Comunidad Valenciana. En el primer trimestre de este año adquirieron 374, que se suman a las casi 1.357 viviendas de 2012, las 493 de 2011 y las 139 de 2010. De hecho, es la nacionalidad que más ha aumentado en la posesión de viviendas: el aumento de las casas compradas por argelinos ha sido del 175,25%, seguidos por los belgas con un 102,65%.

Gracias a la adquisición de viviendas por parte de ciudadanos extranjeros, el mercado inmobiliario de la Comunidad se está reactivando, según el comunicado oficial.

En este sentido, el Gobierno valenciano incentiva la dinamización del sector inmobiliario como un elemento estratégico para el fomento del empleo en diversos sectores de producción y para generar la entrada de recursos en la comunidad. Según los cálculos de la Generalitat, la adquisición y arrendamiento de viviendas a ciudadanos no residentes ha permitido conservar entre 7.000 y 11.000 puestos de trabajo.

Con la finalidad de facilitar las operaciones, los distintos niveles de la administración valenciana han hecho un trabajo conjunto de coordinación dirigido a la obtención de la documentación necesaria para llevar a buen término las operaciones, el control de la calidad y favorecer el cumplimiento del ordenamiento y las disposiciones legales. De este modo, también se puede conocer la situación legal en la que se encuentran las promociones de la Comunidad.

Para promover las operaciones la Generalitat ha presentado una página web, www.buypropertyinspain.org, que permite acceder a la información, conocer el perfil de los agentes inmobiliarios, penetrar en la legislación e incluso conocer los distintos trámites a realizar en el territorio en distintos idiomas. El acceso a la web, tal como propone la Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente, invita a invertir y a hacerlo de forma segura. Allí se dispone, según indica el organismo, de todo tipo de información sobre calidad de los edificios y transparencia de las operaciones inmobiliarias.

Más información
El País:
La compra de casas por no residentes generó unos ingresos de 1.600 millones

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Monday, 19 August 2013

El Gobierno estudia ampliar a 5 años la prioridad de las deudas con las comunidades de vecinos

Edificio PisosEl Gobierno va a estudiar si amplía de tres a cinco años el plazo para que las deudas contraídas con una comunidad de vecinos se consideren prioritarias, según consta en una respuesta parlamentaria al diputado de la Izquierda Plural (IU-ICV-CHA), Gaspar Llamazares, respecto a las medidas previstas por el Ejecutivo para reducir la morosidad. El Consejo General de Administradores de Fincas calcula que se les debe a las comunidades 1.606 millones de euros, de los cuales 256 corresponden a impagos relacionados con pisos en propiedad de las entidades bancarias.

En el texto de respuesta a Llamazares se explica que se valorará aumentar a cinco años el periodo en que las comunidades de vecinos pueden solicitar que se considere crédito preferente las deudas -actualmente sólo se puede reclamar las cuotas del año natural y de los tres inmediatamente anteriores- en la prevista reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, el Gobierno descarta la solicitud de Izquierda Plural de modificar la Ley Concursal para que estos impagos se califiquen como créditos con privilegio especial de cobro.

Con respecto a la morosidad de los bancos, también se ha rechazado una nueva regulación financiera ya que el Gobierno considera que “las entidades bancarias, como cualquier otro propietario que viva en régimen de propiedad horizontal, han de hacer frente a las obligaciones derivadas de su condición de propietario”, tal como se recoge en otra respuesta parlamentaria dirigida al socialista Félix Lavilla.

Sin embargo, una iniciativa aprobaba en mayo en el Congreso por CiU y el propio Partido Popular insta al gobierno a abordar las reformas de la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil para obligar a aquellas entidades o particulares que adquieran una vivienda afectada por un embargo a pagar las deudas pendientes con la comunidad de vecinos. De tal manera que hasta no haber abonado todos los gastos adeudados no será posible la inscripción de la adjudicación de la finca en el registro correspondiente.

Más información
El Mundo:
El Gobierno estudiará ampliar a 5 años la preferencia de cobro de deudas

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Thursday, 15 August 2013

Un bosque en el terrado

casabosqueEn Pekín hay un rascacielos al que le ha crecido un bosque en el terrado. Su creador es Zhang Biqing, un doctor de medicina tradicional china, propietario de una cadena nacional de clínicas de acupuntura y antiguo miembro de un órgano político consultivo de distrito. Se ha pasado los seis últimos años poblando el terrado del edificio donde vive con rocas falsas rodeadas de árboles y hierba reales. Él ocupa el ático.

Zhang Biging ya ha tenido encontronazos con otros vecinos por el ruido de las obras, fugas de agua y temor a los daños estructurales del edificio, situado en Park View en el distrito de Haidian. Los inquilinos se han dirigido a la compañía gestora del edificio y a la policía, con poco éxito.

A Zhang Bigin no parece preocuparle las quejas. Así responde al periódico Noticias de la Mañana de Pekín y recoge El País: “Dado que me atrevo a vivir aquí, significa que no estoy preocupado por las quejas”. Sobre las denuncias de ruido nocturno, dice: “Gente famosa viene a mi lugar y canta. ¿Cómo voy a decirles que paren?”.

Algunos residentes afirman que han sido acosados y han sufrido amenazas por parte de Zhang Bigin. Según la prensa china, un hombre de 77 años dice que fue golpeado varias veces por el empresario y acabó mudándose a otro lado. Zhang Bigin lo niega y replica que lo que pretendía era sacarle dinero.

Zhang Bigin admite que construyó sin permiso una pequeña habitación de cristal, y poco a poco expandió la obra con árboles y rocas artificiales para crear un paisaje. Dice que el objetivo es crear un “aislante térmico”, y que las piedras fueron fabricadas con un material ligero para ocultar las chimeneas que enviaban olores desagradables de cocina y cuartos de baño a su apartamento. Posteriormente, añadió bonsáis para que “quedara bonito”.

Zhang Bigin afirma que está dispuesto a quitar parte de la estructura, incluidas la habitación de cristal y las enredaderas, pero quiere que le permitan conservar las piedras, que, según dice, sirven de aislante. El empresario asegura que las autoridades conocen esta estructura desde 2008 y que no habían puesto pega hasta ahora. Ha insistido que no habría llevado a cabo el proyecto sin su permiso. “Cuando comencé las obras, vinieron a inspeccionar. Se mostraron de acuerdo en que soy un buen hombre. Curo a los vecinos y a los amigos de los vecinos gratis”.

Pero parece que las cosas se han puesto complicadas para Zhang Bigin. Las autoridades le dieron el pasado lunes un ultimátum: en 15 días debe dar una explicación sobre la estructura, que ocupa unos 800 metros cuadrados, o desmontarla. De lo contrario, será derribada por la fuerza.

Más información
El País
: Y la montaña vino al vecino del ático

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Monday, 12 August 2013

Vecinos de la Costa del Sol “desaparecen” para no pagar a la comunidad

impagoNumerosos extranjeros con propiedades en la Costa del Sol están abandonando sus viviendas sin hacer frente a las cuotas de la comunidad. Estos impagos ya suponen el 20% de la morosidad en las comunidades de propietarios de Málaga, donde la deuda supera los 12 millones de euros, según los datos del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.

La crisis y la caída del precio de los inmuebles motivaron que muchos extranjeros, principalmente los ingleses, abandonaran a su suerte la propiedad que habían adquirido, “por entender que eran mucho mayores los gastos que el valor al que habían comprado”, cuenta Laura Varela, administradora de fincas en Mijas (Málaga).

Intentar cobrar las deudas resulta muy complicado por los problemas que supone localizar a los morosos en sus países de origen y realizar los requerimientos. “La principal dificultad estriba en que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a los propietarios a notificar su domicilio en España, y éste, para los extranjeros, es el de la propia comunidad. Por ello, a la hora de intentar notificarles la deuda o los acuerdos para reclamársela, no se consigue, pues normalmente no se encuentran en dicho domicilio”, señala Fernando Pastor, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.

Para Pastor, la LPH protege al moroso extranjero ya que facilita que el juez, antes de proceder contra el deudor, exija que la comunidad trate de localizarlo no sólo en la dirección española que haya facilitado, “de esta manera, los tribunales traspasan a las comunidades una responsabilidad que realmente no les corresponde, ya que es el propietario el que está obligado a comunicar su domicilio a efectos de comunicaciones”.

La administradora de fincas Laura Varela lleva cinco años intentando que un propietario inglés, que desapareció entre 2006 y 2007, pague los 17.000 euros que debe a la comunidad.

Situaciones como esta son muy comunes “en las comunidades malagueñas situadas en costa”, asegura la administradora de fincas. De hecho, en otra de las fincas que gestiona Varela la deuda llegó a ascender a 16.000 euros, “pero, en este caso, hace poco menos de un año, el banco se adjudicó la vivienda y, al convertirse en nuevo propietario, la comunidad pudo recuperar parte de la deuda”, explica.

No obstante, la adjudicación fue anterior a la reforma de la ley, que ahora posibilita reclamar la deuda del año natural y los tres inmediatamente anteriores. La administradora ha encargado a un despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario localizar al moroso en Reino Unido para recuperar los 11.000 euros restantes que le corresponden pagar.

Esther Astorga, administradora de más de una veintena de comunidades de la costa malagueña, conoce casos en los que los dueños, aunque no pagan a la comunidad, “siguen viniendo a disfrutar de la vivienda o incluso la ceden en alquiler a agencias inmobiliarias obteniendo rentas por ellas mientras esperan la adjudicación a la correspondiente entidad bancaria titular de la hipoteca”.

Una de las comunidades que administra Astorga ganó una demanda contra un deudor de 17.000 euros, pero no se ha logrado cobrar “porque este propietario no tiene bienes en nuestro país distintos de las viviendas que están gravadas con sendas hipotecas. También le hemos reclamado la deuda en el Reino Unido pero se ha defendido argumentando la deficiencia de los servicios de la comunidad”.

Los casos de ingleses morosos son innumerables, pero las administradoras de fincas coinciden en que no se puede medir con el mismo rasero a todos los dueños de esta nacionalidad, “la mayoría de ellos son buenos pagadores”, afirma Astorga.

Esta situación ha provocado que muchas comunidades se conviertan en auténticos detectives para tratar de localizar al deudor y varios administradores de fincas de la Costa del Sol han comenzado a trabajar con despachos especializados en cobro de deudas en el Reino Unido. El bufete londinense Welbeck Law LLP ha contactado con 27 deudores en sus domicilios, “les escribimos para darles 14 días para pagar la deuda. Si no lo hace, emitimos una solicitud de pago en los tribunales británicos”, explica el abogado Jeremy Boyle.

Este procedimiento reduce los tiempos de cobro de la deuda ya que la sobrecarga de trabajo en los juzgados españoles hace que en la Costa del Sol se puedan alargar hasta cuatro años, aunque lo normal es que el plazo sea de unos dos años aproximadamente. Boyle asegura que “si echamos mano de las leyes europeas en el país de origen del deudor se puede conseguir hacer cumplir una orden de pago en un tiempo estimado de entre 8 y 12 semanas”.

Más información
El Mundo:
Vecinos morosos a la fuga en la Costa del Sol

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Wednesday, 7 August 2013

El Gobierno propone eliminar la colegiación para los administradores de fincas

edificioLa administración de fincas se podrá ejercer sin necesidad de inscribirse en un colegio porfesional, según contempla el anteproyecto de Ley de Colegios y Servicios Profesionales, que fue aprobado por el Consejo de Ministros en su última reunión. En esta propuesta legislativa se contempla restringir la colegiación obligatoria a profesiones sanitarias, y jurídicas, y a las técnicas que exijan visado.

Para el colegio, si se aprueba esta modificación, se producirá “la desprotección de los ciudadanos en una materia tan sensible como es la vivienda”, ya que esta profesión se deteriorará provocando “destrucción de empleo y poniendo en riesgo la reactivación del sector inmobiliario”.

Los administradores de fincas consideran que esta desregulación es un despropósito, que perjudicará a un sector que genera unos 15.000 empleos directos y 86.000 indirectos, y aporta “2.625 millones de euros para la economía española”.

Con respecto a la edificación y la ingeniería, la futura ley establece un seguro de responsabilidad obligatorio, aval o garantía financiera para ejercer la práctica totalidad de las actividades asociadas a la construcción de edificios, más allá de lo estipulado en la Ley Orgánica de la Edificación (1999).

Así, además de la colegiación obligatoria, se determina que los colegios establecerán “un sistema de certificación de profesionales”, asumiendo la responsabilidad de asegurar y mantener la calidad de la edificación.

Jesús Paños, presidente del Colegio de Aparejadores de Madrid, respalda esta nueva función de las entidades corporativas ya que refuerza su papel “en defensa de la seguridad y la integridad física de las personas”.

Otro de los aspectos polémicos de la futura ley es la delimitación de atribuciones profesionales , que enfrentó a arquitectos y otras profesiones asociadas a la ingeniería. La propuesta legislativa no establece la reserva de funciones sino que delega su regulación a un grupo de trabajo específico del que formarán parte los sectores de la administración implicados.

Este grupo convocará “para su audiencia específica” a los colegios profesionales afectados (ingenieros, ingenieros técnicos, arquitectos y arquitectos técnicos), “así como los representantes de aquellas otras profesiones que puedan verse afectadas y que así lo soliciten”, según figura en el texto del anteproyecto.

En los tres meses siguientes a la aprobación de esta ley, el grupo presentará una propuesta de atribuciones profesionales para que la Comisión de Reforma de las Profesiones emita su informe preceptivo Sin embargo, para el presidente de los aparejadores madrileños, el reparto de funciones que establece la ley actual ya es “suficiente”.

Más información
El Mundo:
Los administradores de fincas denuncian la desregulación de su actividad

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Tuesday, 6 August 2013

A los extranjeros les gusta comprar en la Comunidad Valenciana

paellayplayaLos extranjeros compraron 3.414 viviendas en la Comunidad Valenciana durante el primer trimestre del año. Casi tantas como las compradas por los españoles: 3.765. Todo según la consellera de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente, Isabel Bonig.

El interés de los extranjeros por la Comunidad Valenciana ha ido en aumento desde 2010. Bonig señaló que en 2010 “se vendieron 10.589 viviendas, en 2011 fueron 11.736 y el ejercicio pasado, 15.573″ a extranjeros. En total, desde 2010 y hasta el primer trimestre de este año se han vendido en la Comunitat 41.312 viviendas a ciudadanos internacionales.

Los españoles no residentes también se enamoran de la comunidad valenciana

Durante los tres primeros meses del año, los españoles no residentes han comprado 1.890 viviendas. En 2012 compraron 10.370.

La consellera reiteró que la adquisición, arrendamiento y uso de viviendas de la Comunitat por ciudadanos del resto de España y de Europa es un “factor clave para la dinamización de la actividad productiva y el empleo”.

Todo esto ayuda a la reactivación del mercado inmobiliario y, según la consellera, es una de las “mayores fuentes de entrada de recursos en la Comunitat”.

Más información
Las Provincias:
Los compradores internacionales adquieren la mitad de los inmuebles valencianos

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Thursday, 1 August 2013

Rebaja de 361 euros anuales en la hipoteca

euribor190x150Una hipoteca media, de unos 120.000 euros a 20 años con revisión anual en julio tiene rebaja. Unos 30,1 euros al mes, es decir, unos 361,02 euros al año. Todo porque el euribor, índice al que se asocian la mayoría de las hipotecas de España, ha cerrado julio en 0,525%, dos centésimas menos que en junio, y 0,536 menos que hace un año.

Es probable que el euribor no experimente mucha variación en el futuro debido a que el Banco Central Europeo prevé mantener los tipos de interés de la zona euro en el 0,5%.

El analista de XTB Miguel Antonio Marcos ha recordado a Europa Press que las intenciones del BCE, cuyo consejo de gobierno se reúne el próximo jueves, pasan por mantener los tipos de intervención en los niveles actuales o por debajo de los mínimos durante un largo periodo de tiempo.

Más información
El Mundo:
El Euribor cierra julio en el 0,525% y abarata las hipotecas en 361 euros al año

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Wednesday, 31 July 2013

El ‘banco malo’ ya ha vendido 1.800 inmuebles por más de 137 millones

edificioEl ‘banco malo’, conocido oficialmente como Sociedad de Gestión de Activos Inmobiliarios procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), ya ha vendido 1.800 inmuebles por un valor superior a 137 millones de euros, según explicó el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, en el Congreso de los Diputados. Estas operaciones forman parte del objetivo principal de la Sareb: deshacerse en los próximos 15 años de los activos financieros e inmobiliarios valorados en 50.700 millones de euros, adquiridos a las entidades financieras que han recibido ayudas públicas.

El ministro también aseguró en su comparecencia que el ‘banco malo’ ha realizado cobros por cerca de 700 millones de euros de activos financieros y que ya ha alquilado 8.000 viviendas que han producido unas rentas de más de 25 millones, según publicó El Mundo. Tal como se informó en semanas pasadas, la Sareb está tratando de potenciar el alquiler para no malvender sus viviendas (posee unas 55.000), dada la crisis que afecta al mercado. No obstante, la entidad prepara nuevas operaciones de venta en medio de un fuerte sigilo.

Según la información de El Mundo, “está a punto de cerrarse” la denominada Operación Toro, que incluye 1.000 viviendas, un 85% de ellas situadas junto al litoral y el resto en ubicaciones selectas de grandes ciudades. Se calcula que el montante del lote será de unos 100 millones, que pagaría uno de los cuatro fondos de inversión que optan a la adjudicación. “Pero Sareb, que ha creado una estructura directiva millonaria y una vasta red de colaboradores comisionistas, no informa sobre ninguno de sus movimientos. A pesar de que su accionariado es público en un 40% y se ha creado gracias a fondos garantizados por el conjunto de la ciudadanía”, afirmó el periódico.

Además, se están gestionando otras cinco operaciones por medio de complicados mecanismos de venta (denominados Fondos de Activos Bancarios, FAB), que la Sareb sostiene que le garantizarán beneficios cuando las viviendas se saquen al mercado, incluso una vez vendidas ya a los fondos de inversión.

Más información:
El Mundo:
La Sareb ya ha vendido más de 1.800 inmuebles por más de 137 millones
El Mundo: Silencio total en la Sareb en la víspera del cierre de la ‘Operación Toro

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Friday, 26 July 2013

Espacios industriales reconvertidos en viviendas

Los lofts, locales comerciales y naves industriales convertidos en viviendas, se popularizaron en los años sesenta y setenta en Nueva York. Celebridades como Andy Warhol, Mike Jagger o John Lennon los pusieron de moda y aún en la actualidad siguen siendo uno de los tipos de vivienda más modernas.

A pesar de la caída del precio de la vivienda en los últimos años, la compra de un local comercial o nave industrial como vivienda puede llegar a resultar mucho más barata que una casa convencional debido principalmente, a que al estar construido sobre suelo industrial, el coste del metro cuadrado resulta mucho más barato que el residencial. Además, una de las ventajas fiscales a la hora de comprar un loft es el IVA, que aunque en este caso el impuesto aumenta al 21% (en vez del 10%), esta cantidad se podrá recuperar siempre y cuando el comprador sea una persona jurídica e incluya esta compra como gasto derivado de la actividad empresarial.

Para comprar un loft, hay que distinguir entre los edificios industriales (terciarios) y los locales comerciales. Si se trata de lo primero, no es necesario cumplir ningún tipo de requisito, aunque, sin embargo para querer habitarlo es necesario disponer de una licencia de actividad que demuestre que no sólo se pernocta, sino que también se trabaja.

Para el caso de locales comerciales, la cosa cambia. Si el espacio que se va a transformar en loft tiene permitido también el uso de vivienda, sólo hace falta obtener la cédula de habitabilidad para poder ocuparlo como residencia después de las obras. En caso contrario, habrá que solicitar el cambio de uso al Ayuntamiento, y este trámite puede durar varios meses.

En caso de ocupar el local comercial convertido en loft antes de tener la cédula de habitalibidad o la concesión de cambio de uso, se corre el riesgo de incurrir en una infracción administrativa y puede llevar al desalojo de la casa.

Naves desmontables: Spaciotempo

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