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Actualidad del mercado inmobiliario


Friday, 20 September 2013

El IBI se sube a la noria en Madrid

NORIASon 2,1 millones de madrileños los que pagan el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en Madrid. Y a todos ellos les afectará la rebaja que acaba de anunciar el Ayuntamiento: en 2016 se recortará un 5%. Pero, ¿es realmente una rebaja? Según analiza El País, se trata más bien de una noria, de un sube y baja.

El IBI subirá un 4% anual entre 2012 y 2016 por el recargo impuesto por el Gobierno central para sanear las cuentas municipales, y otro 5,7% anual por la revisión del valor catastral aprobada por el Ejecutivo a petición del anterior alcalde. Con estas cuentas llegamos al 2015 en el que el IBI habrá subido aproximadamente un 31% respecto a lo que costaba en 2012.

La rebaja del 5% en 2016 anunciada por la alcaldesa de Madrid, Ana Botella, se sumará a la desaparición ese año del recargo gubernamental del 4%, que no significa una bajada sino una no-subida adicional.

Al continuar la revisión del valor catastral hasta 2022 al mismo ritmo del 5,7% anual, en 2016 el IBI subirá realmente un 0,7%, aunque el recibo será inferior al del año anterior por la desaparición del recargo del Gobierno. Sin embargo, un año después se habrá volatilizado ese efecto, y el IBI volverá a ser un 33% superior al de 2012. Esa subida anual cercana al 6% se mantendrá inalterable hasta 2022, puesto que Botella ha dicho que no tocará el impuesto durante ese tiempo.

El País: Botella promete bajadas de impuestos gracias al recorte de gasto en servicios

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Tuesday, 17 September 2013

A cómo está el precio del suelo urbano

El precio medio del metro cuadrado del suelo descendió en el segundo trimestre de 2013 un 17,4% en tasa interanual (segundo trimestre de 2013/segundo trimestre de 2012), al situarse en 161,5 euros. Pero si lo comparamos con el trimestre anterior, hay un aumento del 2,7% en el precio del suelo urbano. Todo según el Ministerio de Fomento.

Precio Medio Metro Cuadrado Suelo Urbano

En los municipios de más de 50.000 habitantes el precio medio del m2 ha disminuido en tasa interanual un 25,2% tras situarse en 330,1 euros por metro cuadrado.

Los precios más elevados se registraron en los municipios de más de 50.000 habitantes de las provincias de Barcelona (714,9 €/m2), Ciudad Real (571,8 €/m2) y Zaragoza (426,0 €/m2). Los precios medios más bajos, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se dieron en las provincias de Valladolid (75,6 €/m2), Zamora (115,9 €/m2) y Almería (126,2 €/m2).

Suben las transacciones

El número de transacciones realizadas en el segundo trimestre de 2013 fue de 3.828, un 36,7% más que las realizadas en el primer trimestre de 2013, que ascendieron a 2.801 y un 5,1% superior a las que se realizaron en el segundo trimestre de 2012, donde se transmitieron 3.641 solares.

Según el tamaño del municipio, las transacciones se distribuyen de la siguiente forma:

1.- En los municipios menores de 1.000 habitantes se realizaron 320 transacciones, un 15,8% menos que en el mismo trimestre del año anterior.

2.- En los municipios entre 1.000 y 5.000 habitantes, se vendieron 912 solares, lo que representa una disminución del 1,4% en tasa interanual.

3.- En los municipios entre 5.000 y 10.000 habitantes, el número de transacciones fue de 659, un 2,2% menos que en el mismo trimestre del año anterior.

4.- En aquellos municipios cuya población está comprendida entre 10.000 y 50.000 habitantes, las transacciones ascendieron a 1.248, un 20,1% más en tasa interanual.

5.- En los municipios con una población superior a 50.000 habitantes, el número de solares vendidos fue de 689, un 10,6% más que el segundo trimestre del año anterior.

La superficie trasmitida en el segundo trimestre de 2013 asciende a 4,9 millones de metros cuadrados, por un valor de 616,5 millones de euros. Respecto al segundo trimestre de 2012, las variaciones interanuales representan un 16,6% menos de superficie transmitida y un 3,5% menos del valor de las mismas.

La Estadística de Precios de Suelo del Ministerio de Fomento se realiza a través de los datos facilitados por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

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Monday, 16 September 2013

El diferencial medio de las hipotecas se encarece en 0,61 puntos desde enero

El euribor ha ido bajando, pero el diferencial medio que las entidades financieras suman a las hipotecas que comercializan ha ido subiendo. Concretamente, desde principios de año se ha encarecido en 0,612 puntos porcentuales, según el calculador de índices hipotecarios de Bankimia.

Concretando en la evolución del diferencial medio de las hipotecas, en enero estaba al 2,60% mientras que este mes de septiembre se ha situado al 3,212%. Por su parte, el euribor se ha rebajado en 0,033 puntos y ha pasado del 0,575 al 0,542.

Las cajas son las entidades que más lo han subido. En enero estaba al 3,40% y en septiembre es 0,725 puntos superior. Está al 4,125%.

En cuanto a la banca online, el diferencial medio se ha incrementado en 0,496 puntos. En enero marcaba 1,99% y en septiembre, 2,486%. Y, finalmente, en la banca tradicional ha pasado del 2,61% de enero al 3,009% de septiembre, lo que implica una subida de 0,399 puntos porcentuales. Así lo detalla Bankimia en esta tabla:

tabla euribor y diferencial medio en hipotecas

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Thursday, 12 September 2013

Obras chinas con talento español

Edificio PisosEl número de españoles censados en China casi se ha duplicado desde 2008. Son 3.197 y el 35,5% son jóvenes de entre 18 y 35 años, según datos consulares. Íñigo Sánchez Arrótegui es un uno de ellos. Es un arquitecto madrileño de 28 años que lleva 13 meses en el país y consiguió trabajo en un par de semanas. Como él hay otros jóvenes arquitectos españoles que están emigrando a China en busca de nuevas oportunidades. El urbanismo y las infraestructuras han sido impulsores del crecimiento de China en los últimos años.

“Al consulado cada vez acuden más jóvenes que vienen a China con la intención de buscar trabajo, o vienen ya con trabajo o de estudios desde España”, explica Alberto Zafra, del consulado de España en Shanghai, a El País.

“Tuve mucha suerte”

Sánchez se hizo una lista de despachos que le interesaban y fue a tocarles de puerta en puerta con su portafolio en la mano. “Tuve mucha suerte, y estoy contento”, explica, satisfecho con su trabajo, feliz con la casa en la que vive en un barrio tradicional y encantado de poder estudiar chino. A pesar de lo afortunado que se siente, advierte que la realidad no es tan ideal como puede parecer. “Yo vine pensando que esto era mejor de lo que es”.

Mucho y rápido

“Es un país en vías de desarrollo, lo cual conlleva consecuencias, buenas y malas”, dice el madrileño. La arquitectura que se hace en China es muy básica, explica. “El país está creciendo de forma acelerada y no hay una cultura artística muy desarrollada, eso hace que se construya mucho, rápido y que los conceptos de los proyectos sean muy simples. Simplifica el trabajo pero lo hace menos interesante. Hay cosas por hacer, lo cual significa que hay trabajo, pero no es el trabajo de tus sueños”, aclara. La experiencia vital, añade, es la mejor de sus recompensas.

Más información
El País:
Obras chinas, cerebros españoles

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Monday, 9 September 2013

El banco malo ya ha vendido más de 2.000 viviendas

edificioYa se han comprado más de 2.000 viviendas de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) más conocida como banco malo. Esta entidad está encargada de vender en un plazo de 15 años los 50.000 millones de activos procedentes de los bancos nacionalizados Bankia, Catalunya Banc, Banco de Valencia, Novagalicia y Banco Gallego y de entidades receptoras de ayudas públicas como BMN, Banco Ceiss; Caja3, y Liberbank.

El banco malo gestiona ahora mismo unas 55.000 viviendas y en cinco meses de funcionamiento ha vendido estas más de 2.000 viviendas. Fuentes consultadas por El Mundo han indicado que para cumplir el objetivo de deshacerse de los activos inmobiliarios en los cinco años establecidos por la Sareb, ésta deberá hacer hincapié en el segmento minorista, todavía bastante ignorante del procedimiento de venta de sus inmuebles y de la gran variedad de oferta y precios de que dispone.

Para liquidar esas viviendas, la Sareb ha firmado acuerdos de un año de duración para que las entidades que le han cedido las viviendas (Bankia, Catalunya Banc, Banco de Valencia, Novagalicia, Banco Gallego, BMN, Banco Ceiss, Caja3 y Liberbank) puedan venderlas a cambio de una comisión y a través de sus sucursales o filiales inmobiliarias.

La Sareb asegura que estos inmuebles no se venderán a un precio inferior al de adquisición y cualquier ciudadano puede comprar una vivienda suya a través de las oficinas de las nueve entidades arriba señaladas que le han cedido sus activos. La Sareb también está trabajando para que su web sea un canal de venta más.

Más información
El Mundo:
Los particulares han comprado ya más de 2.000 pisos a la Sareb

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Wednesday, 4 September 2013

Los extranjeros siguen comprando pisos

Los extranjeros compraron 13.632 viviendas en el segundo trimestre de este año. La cifra aislada no dice nada, pero cobra sentido si se sabe que es el 16.9% del total de transacciones inmobiliarias y que es la cantidad más alta de toda la serie histórica (2006- 2013) manejada por el Ministerio de Fomento. Por provincias, las que registran mayor número de compraventas de pisos por extranjeros residentes, corresponden a Alicante (3.543), Málaga (1.771), Barcelona (1.008), Tenerife (921) y Girona (767).

Además, la tendencia es al alza. Las transacciones realizadas por extranjeros residentes en España apuntan crecimiento interanual por octavo trimestre consecutivo, en concreto un 28,4% frente al segundo trimestre de 2012, totalizando 12.546 compraventas. Asimismo, las compraventas realizadas por extranjeros no residentes ascienden a 1.086 en el trimestre lo que también supone crecimiento interanual por octavo trimestre consecutivo.

Pese a estas cifras optimistas de compraventas de pisos por parte de extranjeros, la moneda también tiene otra cara. Numerosos extranjeros con propiedades en la Costa del Sol están abandonando sus viviendas sin hacer frente a las cuotas de la comunidad. Estos impagos ya suponen el 20% de la morosidad en las comunidades de propietarios de Málaga, donde la deuda supera los 12 millones de euros, según los datos del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.

El empujón de la compra de pisos por extranjeros no es suficiente

Los resultados de la estadística sobre transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario muestran que en el segundo trimestre de 2013 se vendieron en España 80.722 viviendas, lo que representa una caída 4,2% frente al segundo trimestre de 2012. Todo según los datos facilitados por el Ministerio de Fomento.

En los últimos doce meses, periodo julio 2012-junio 2013, las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario, ascendieron a un total de 345.471, lo que supone un incremento frente a los 12 meses anteriores de un 2,3%.

En relación a la distribución territorial de las transacciones, cinco comunidades autónomas presentan variaciones interanuales positivas y 12 registran caídas interanuales. Destacan entre las mayores subidas Canarias (16,2%), Cataluña (12,1%) y Murcia (9,5%). Las mayores caídas interanuales se producen en Extremadura (-38,4%), Navarra (- 33,6%) y País Vasco (-33,1%).

Transacciones Inmobiliarias - Ministerio Fomento































Por su parte, analizando el comportamiento de los últimos 12 meses, 9 comunidades registran comportamiento positivo mientras que en las 8 restantes y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla se producen caídas. Destacan por una parte La Rioja, Murcia y Aragón, con aumentos en los últimos 12 meses del 13,7%, 13,5% y 12,1% respectivamente y, de otra parte, Navarra y País Vasco, con caídas del 23,4% y 19% respectivamente.

Por provincias, 17 registran incrementos interanuales, con Girona (36,0%), Huesca (32,7%), Palencia (30,7%) y Málaga (21,2%) a la cabeza. 34 provincias presentan variaciones negativas, destacando Guipúzcoa (-53,1), Toledo (-43,8%), Álava (-42,6%) y Badajoz (- 39,2%).

Por municipios, los que registran un mayor número de compraventas, son Madrid (5.269), Barcelona (2.813), Valencia (1.561) y Sevilla (1.228).

Destacan, por crecimiento entre las capitales de provincia y municipios de más de 100.000 habitantes, Huesca (94,4%), Girona (82,4%), Logroño (79,5%), Barakaldo (75,2%), Leganés (65,2%) y Teruel (61,9%). En cuanto a las mayores caídas, destacan Getafe (-68,0%), Cáceres (-52,0%), Badajoz (-51,7%), Vitoria (-45,8%), Toledo (-45,3%) y Cádiz (-44,4%).

En lo que se refiere al régimen de protección, las transacciones de vivienda libre durante el segundo trimestre de 2013 ascendieron a 76.933, lo que representa un 95,3% del total.

Por su parte, las transacciones de vivienda protegida ascendieron en dicho periodo a 3.789, un 4,7% del total.

En cuanto a la tipología, la vivienda nueva ascendió a 14.056 transacciones, lo que representa un 17,4% del total. Por su parte la vivienda de segunda mano con 66.666 supone el 82,6%.

Nota: Las estadísticas de transacciones del Ministerio de Fomento se realizan a través de los datos facilitados por el Colegio del Notariado y recogen el número de viviendas objeto de compraventas formalizadas en escritura pública en oficina notarial.

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Monday, 2 September 2013

Baja un 9% el importe medio de las hipotecas

El importe medio de una hipoteca es de 97.495 euros, un 9% menos que hace un año. Según los datos de junio del Instituto Nacional de Estadística que apunta un registro de 14.053 hipotecas ese mes, un 42,2% menos que en junio de 2012. Por naturaleza de la finca, las hipotecas sobre viviendas concentran el 48,6% del capital total prestado en el mes de junio.

Importe Medio Hipotecado Viviendas - INE

Hipotecas Constituidas - INE





























Y el tipo de interés es …

El 91,9% de las hipotecas constituidas en junio utiliza un tipo de interés variable, frente al 8,1% de tipo fijo. El Euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el
82,7% de los nuevos contratos.

El tipo de interés medio para el total de fincas es del 4,40% y el plazo medio es de 19 años.

El tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 4,43%, un 2,0% superior al registrado en
junio de 2012.

Las hipotecas por comunidades autónomas

Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas son Andalucía (3.010), Cataluña (2.231) y Comunidad de Madrid (2.210).

Todas las comunidades presentan tasas de variación anuales negativas. Canarias registra el menor descenso (–14,3%).

Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (313,5 millones de euros), Andalucía (252,1 millones) y Cataluña (242,2 millones).

Hipotecas por Comunidad Autónoma

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Friday, 30 August 2013

Un insospechado efecto de la crisis

Pedro Hernández del OlmoComo es sabido la compra de una vivienda al promotor o constructor está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

También conviene recordar que este tributo tiene tres tipos impositivos: Normal: 21%; Reducido: 10% y Superreducido: 4%.

Conforme al art. 91 de la citada Ley tributarán

1.- Al tipo reducido del 10%: Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

2.- Al tipo reducido del 4%: Las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades

Conforme al art. 20.22º A) de la Ley reguladora del Impuesto están exentas de IVA: Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación

Es decir cuando una vivienda no se compre directamente al promotor o constructor esa compra tributará al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales onerosas (ITP) tributo cedido a las Comunidades autónomas que tienen señalados distintos tipos impositivos en el abanico del 6%, 7% al 8%.

Ello significa que la viviendas cedidas en dación de pago a los bancos, cuya venta por el banco sería segunda transmisión, pueden tener el aliciente adicional en el precio de una menor presión fiscal en los impuestos indirectos que las gravan aún cuando se trate de viviendas a estrenar por el comprador.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Tuesday, 27 August 2013

La hipoteca multidivisa o la noria financiera

Las CCAA estudian subir los impuestos de las viviendas de segunda manoLa hipoteca multidivisa, que en pleno boom inmobiliario se ofrecía para pagar menos, es ahora una especie en extinción. Ya no se venden porque son peligrosas. ¿Por qué? hay un doble riesgo: la variación del tipo de interés y la fluctuación del tipo de cambio de la divisa.

Pero hay más de 30.000 hogares que contrataron hipotecas multidivisa entre 2005 y 2007. Su intención era ahorrarse unos euros al vincular su hipoteca a una moneda extranjera más débil que el euro y aprovechar, además, unos tipos de interés más bajos que el euríbor (por aquel entonces llegó a superar el 5%).

Al principio todo fue bien. El euro llegó a situarse en los 170 yenes en el verano de 2008 consiguiendo un ahorro de unos 400 euros al mes para los que tenían la hipoteca multidivisa con esa moneda. Pero luego llegó la crisis. En unos tres meses el euro bajó un 33% y siguió bajando y bajando hasta colocarse por debajo de los 95 yenes en julio de 2012. La tortilla se dio la vuelta y subieron las cuotas en las hipotecas multidivisas y también la deuda en euros con el banco.

Los hipotecados con este tipo de préstamo se endeudaban cada vez más y comenzaron a reclamar a las entidades financieras por no haberles informado bien sobre el producto que compraban.

La hipoteca multidivisa en los tribunales

Varias sentencias han declarado nulas las hipotecas multidivisa. Estas resoluciones favorables a los clientes pueden motivar a los titulares de este tipo de productos a denunciar ante los tribunales. Pero, según explica el asesor experto en multidivisa Fernando Damián en CincoDias.com, no es oro todo lo que reluce. Advierte que “los abogados suelen pedir la nulidad de la cláusula multidivisa por falta de información acerca del riesgo de estar en monedas extranjeras y para revertir el aumento de la deuda, pero los jueces están entendiendo que el vicio en el consentimiento es tan grande que lo que corresponde es anular todo el contrato”. En su opinión, esto “implica un problema mucho mayor para el hipotecado pese a haber ganado el juicio”.

Damián explica que la nulidad del contrato en su totalidad provoca que las partes se deban restituir las prestaciones. Es decir, que el banco deba devolver todas las letras cobradas con intereses, pero que el hipotecado también deba restituir el préstamo otorgado, igualmente con intereses. Dado que el préstamo se utilizó para comprar una vivienda, suele ser un dinero del que no se dispone. Por ello, este asesor recomienda esperar a que se siente jurisprudencia sobre nulidades relativas, solo de la cláusula en cuestión y no de todo el contrato. Además, el plazo para solicitar esta nulidad es de cuatro años desde la firma.

Un alivio

Los titulares de hipotecas en yenes han podido respirar en el último año porque el euro ha vuelto a recuperarse frente al yen. Por cada euro ahora se dan en torno a 130 yenes, lo que supone una apreciación cercana al 40%, y los analistas auguran que el cruce llegue a 140 en 2014. Así, en un momento en el que se espera que el yen siga depreciándose, surge la duda de si conviene o no cambiar una hipoteca viva a euros, pagando eso sí una comisión que suele rondar el 0,25%.

Más información:
CincoDías.com: Hipotecas multidivisa: una especie en extinción

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Thursday, 22 August 2013

La adquisición de viviendas por extranjeros reactiva el mercado en la Comunidad Valenciana

paellayplayaLa compra de viviendas en la Comunidad Valenciana por parte de ciudadanos no residentes supuso en 2012 un ingreso de 1.600 millones de euros, según informó en un comunicado la Generalitat Valenciana.

Entre los extranjeros interesados en inmuebles en el territorio valenciano destacan los británicos, quienes han adquirido 6.817 viviendas entre 2010 -año en que se inicia la tendencia al alza en la venta a extranjeros- y el primer trimestre de este año (sólo entre enero y marzo compraron 446 propiedades). A continuación se sitúan los rusos, con 4.895 transacciones en el mismo periodo, que mantienen un ritmo creciente de compras: en 2012 fueron 2.030 viviendas frente a las 1.039 de 2010. Noruegos, franceses, suecos y belgas les siguen en el ranking europeo.

Los argelinos son el colectivo de fuera de la Unión Europea que más casas compra en la Comunidad Valenciana. En el primer trimestre de este año adquirieron 374, que se suman a las casi 1.357 viviendas de 2012, las 493 de 2011 y las 139 de 2010. De hecho, es la nacionalidad que más ha aumentado en la posesión de viviendas: el aumento de las casas compradas por argelinos ha sido del 175,25%, seguidos por los belgas con un 102,65%.

Gracias a la adquisición de viviendas por parte de ciudadanos extranjeros, el mercado inmobiliario de la Comunidad se está reactivando, según el comunicado oficial.

En este sentido, el Gobierno valenciano incentiva la dinamización del sector inmobiliario como un elemento estratégico para el fomento del empleo en diversos sectores de producción y para generar la entrada de recursos en la comunidad. Según los cálculos de la Generalitat, la adquisición y arrendamiento de viviendas a ciudadanos no residentes ha permitido conservar entre 7.000 y 11.000 puestos de trabajo.

Con la finalidad de facilitar las operaciones, los distintos niveles de la administración valenciana han hecho un trabajo conjunto de coordinación dirigido a la obtención de la documentación necesaria para llevar a buen término las operaciones, el control de la calidad y favorecer el cumplimiento del ordenamiento y las disposiciones legales. De este modo, también se puede conocer la situación legal en la que se encuentran las promociones de la Comunidad.

Para promover las operaciones la Generalitat ha presentado una página web, www.buypropertyinspain.org, que permite acceder a la información, conocer el perfil de los agentes inmobiliarios, penetrar en la legislación e incluso conocer los distintos trámites a realizar en el territorio en distintos idiomas. El acceso a la web, tal como propone la Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente, invita a invertir y a hacerlo de forma segura. Allí se dispone, según indica el organismo, de todo tipo de información sobre calidad de los edificios y transparencia de las operaciones inmobiliarias.

Más información
El País:
La compra de casas por no residentes generó unos ingresos de 1.600 millones

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