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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Thursday, 4 July 2013

Una cláusula suelo aceptable

DesahucioNo hay falta de transparencia, la cláusula no es oscura y la información dada en el contrato de la hipoteca es “suficiente y comprensible”. Con estos argumentos la Audiencia Provincial de Badajoz ha dado por buena una cláusula suelo de una hipoteca. Es la primera sentencia que se conoce con fallo favorable a la entidad bancaria tras la resolución del Tribunal Supremo del 9 de mayo que obligó a varias entidades a retirar las ‘cláusulas suelo’ de sus contratos por no ser transparente.

La Audiencia Provincial de Badajoz confirma así el el fallo del Juzgado Mercantil número 1 de Badajoz, que desestimaba la demanda interpuesta por el cliente.

La sentencia de la AP de Badajoz destaca que, según establece el Tribunal Supremo, la ‘cláusula suelo’ tiene carácter contractual y es prerredactada, además de estar destinada a ser incluida en una pluralidad de contratos. “Se trata de una cláusula cuyo conocimiento es requisito previo al consentimiento y es requisito necesario para su incorporación al contrato ya que, en otro caso, no obligaría a ninguna de las partes”, señala la Audiencia de Badajoz.

En este caso concreto, la Sala determina que la cláusula que centra la demanda es “lícita”. Su transparencia “ha permitido al consumidor identificar la cláusula como definitoria del objeto principal contrato y la variabilidad de los tipos”.

En 2007 hubo una modificación en el tipo de interés ordinario del préstamo para los vencimientos posteriores al 4 de agosto de ese año. Y esto permite concluir a la AP de Badajoz que “el prestatario estaba informado del comportamiento previsible del índice de referencia cuando menos a corto plazo”.

Respecto a la transparencia, la AP de Badajoz indica que no consta que la determinación de la cláusula de novación del tipo de interés estuviera ubicada entre otras cláusulas “profusas o confusas”.

Más información
Expansión:
Primera sentencia a favor de las cláusulas suelo

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Wednesday, 3 July 2013

Quién vende piso

ladrilloSon los particulares los que tienen la mayoría de la cartera de viviendas en venta en España. Concretamente son 720.000 viviendas, es decir, un 42% del 1,7 millones de inmuebles en venta. Esas son las estimaciones de la consultora RR de Acuña & Asociados en su ‘Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2013′.

Pese a que todos los ojos se centran en el stock de vivienda de la banca, ahora mismo acumula muchas menos viviendas que los particulares. Son en total: 360.000.


Oferta de Viviendas en España

“Este stock real y potencial de viviendas y suelo permanecerá constante o aumentará hasta 2016, debido al actual número de viviendas en construcción, los desahucios pendientes de ejecución, la emigración y una casi nula generación de hogares.” afirma el informe de RR de Acuña & Asociados.

Generación de Hogares a la baja

La crisis y el paro hizo que 2011 y 2012 no generase el ritmo de hogares esperado entre la población de 25 a 35 años. Se pasa de una demanda de unos 400.000 hogares/año registrados en el periodo 2001–2010 a los 200.000 hogares/año de 2011–2012.

Demanda de Hogares en España

Y si baja la creación de hogares, hay menos clientes para los pisos en venta.

Más información
RR de Acuña & Asociados:
Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2013

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Monday, 1 July 2013

El euribor repunta en junio

euribor190x150El Euribor ha cerrado junio con un ligero repunte tras tres meses de bajadas consecutivas. Este es el índice al que están asociadas la mayoría de hipotecas de España y, por tanto, influye mucho en las cuotas que pagan los hipotecados. En junio cerró en el 0,507%, ligeramente por encima de los tipos de interés. Pese a suponer un ligero repunte con respecto a mayo (0,484%), representa una rebaja de 0,712 puntos por debajo del nivel marcado hace un año.

Las hipotecas medias de 120.000 euros a 20 años a las que les toque revisión este mes experimentarían una bajada de unos 41 euros en la cuota mensual y un ahorro anual de más de 490 euros.

“El repunte del Euribor responde casi en exclusiva a la decepción del mercado ante la reunión mensual del BCE, ante la ausencia de medidas para impulsar un mayor grado acomodaticio”, ha explicado el estratega de mercados de IG Markets Daniel Pingarrón a El Mundo, quien ha vaticinado que el índice se moverá “en los próximos meses” en el umbral entre el 0,45 y el 0,55%.

El Mundo: El Euribor repunta de nuevo en junio después de tres meses cotizando a la baja

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Thursday, 27 June 2013

Lo que cuesta comprar piso

Piso En VentaLa capacidad adquisitiva de la familias españolas para comprar viviendas se ha reducido en los últimos años debido a la crisis. Sin embargo, quienes se enfrentan al reto tienen que realizar un menor esfuerzo económico debido al descenso que ha experimentado el precio de venta de los pisos. Las estadísticas del Banco de España demuestran que el pasado año se destinó el 33,1% de los ingresos brutos anuales de las familias a adquirir una vivienda (con deducciones fiscales), lo que supone emplear una media de 5,9 años, según la información difundida por la agencia Efe.

En los años del boom inmobiliario y de la facilidad en el acceso a los créditos el promedio se situaba en 7,5 años. Para obtener estos datos, el Banco de España utiliza el importe de las cuotas que tiene que pagar el hogar mediano en el primer año tras la adquisición de una vivienda tipo financiada con un préstamo estándar por el 80% del valor del piso.

En 2012 se redujo en 8,9 puntos el porcentaje de los ingresos familiares invertidos en este objetivo con respecto al índice que se registraba hace cuatro años: el 42% de las rentas. Desde 1995, cuando el Banco de España tiene datos comparables, el esfuerzo de las familias ha pasado de situarse en un entorno del 36 % a reducirse por debajo del 30% durante el periodo comprendido entre 1996 y 2006, año a partir del cual repuntó hasta superar el 40% en 2008 y volvió a reducirse desde entonces hasta el nivel actual.

Indudablemente, la causa principal de este descenso en la inversión familiar es el abaratamiento de las viviendas. Así, en el primer trimestre de este año se ha producido una bajada del 14,3%, la tercera mayor caída del precio de los pisos desde que en 2007 el Instituto Nacional de Estadística comenzó a elaborar este tipo de estudios.

No obstante, el mercado de la vivienda no remonta. Los datos del Ministerio de Fomento indican que en el primer trimestre de 2013 hubo 54.512 compraventas, un 21,5 % menos respecto al mismo periodo de 2012. El fin de las desgravaciones fiscales y del IVA superreducido para este tipo de operaciones influye en este descenso.

El Mundo: Las familias dedicaron el 33% de su renta anual a la compra de una vivienda en 2012

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Tuesday, 25 June 2013

Mecanismos legales para poner coto a los morosos profesionales en las comunidades de vecinos

Las comunidades de propietarios pueden poner coto a sus nuevos vecinos, los bancos. Junto a aquellos propietarios que prefieren llenar el depósito de su flamante coche que pagar las cuotas comunitarias, las entidades financieras han pasado a engrosar la lista de morosos profesionales y solventes.

El II Informe de la Morosidad en las Comunidades de Propietarios de Madrid, presentado por el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid y el Programa de Lucha contra la Morosidad (PLCM) ha vuelto a poner sobre la mesa una realidad social: los bancos deben 34 millones de euros en la Comunidad de Madrid.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, el adquirente (en este caso el banco) de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.

Dicha afección legal es el derecho que actualmente ejercitan las comunidades de propietarios frente a los bancos que se adjudican el inmueble. Una situación que lleva a una merma importante de su crédito ya que la fecha del cómputo de la afección legal es la fecha de adjudicación del inmueble por parte de la entidad financiera.

Para que la comunidad obtenga una protección extraordinaria conforme al cobro de la totalidad de la deuda del moroso y no se conforme únicamente con el cobro del año anterior y el año en curso al momento de la adjudicación, el Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios, iniciativa del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, ha diseñado un sistema de reclamación del 100% de las cantidades que adeuden los bancos morosos. Ese mecanismo se basa en las tercerías de mejor derecho.

Veámoslo con un ejemplo. El Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios formuló una demanda de tercería de mejor derecho en representación de una comunidad ubicada en Madrid, e invocando la preferencia del crédito de la comunidad frente al ejecutante, una entidad financiera que procedió a la ejecución de la hipoteca. La cantidad que reclamaba la comunidad era de 19.500 euros en concepto de gastos comunitarios por el propietario del inmueble que constituyó la garantía hipotecaria objeto del procedimiento de ejecución.

La comunidad consiguió acreditar su condición de acreedora mediante la certificación expedida por el secretario administrador de fincas colegiado. De esta manera recuperó no sólo el dinero sino que también el banco tuvo que hacer frentes a las costas.

También el PLCM ha introducido el procedimiento ordinario en la reclamación a los morosos profesionales para evitar una financiación obligada de las cuotas anuales por parte del resto de propietarios. El Programa ya lo hacía con los morosos reincidentes (no accidentales).

Para aquellos propietarios que dada la crisis no pueden hacer frente a las cuotas de la comunidad siempre podrán utilizarse otras vías: desde el diálogo hasta la mediación y el arbitraje. Son morosos accidentales, abiertos a encontrar una solución.


Por Juanjo Bueno

Director de Comunicación

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

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Friday, 21 June 2013

Una tercera parte de los compradores se queja de defectos en la vivienda

Edificio PisosUno de cada tres compradores encuentra defectos en la vivienda adquirida, según la encuesta elaborada por la asociación de consumidores de Navarra, Irache. Las mayores anomalías detectadas son los defectos de construcción, que denuncian actualmente un 26% de los compradores. En total, el 32% de las personas que han comprado vivienda en los últimos diez años manifiestan que sufren algún tipo de problema relacionado con las condiciones del inmueble.

El estudio de Irache demuestra que las personas de 30 a 45 años son las que más han comprado vivienda en la pasada década -58%- y los mayores de 65 años los que menos lo han hecho -5%. También en la franja entre los 30 y los 45 años se sitúa la mayor parte de las quejas por defectos.

Los problemas más habituales tienen que ver con la habitabilidad, especialmente con la aparición de humedades o parqués levantados. Si no han pasado más de tres años desde que se levantó el edificio, la constructora debería asumir el coste del arreglo, “sin embargo, son frecuentes los casos en los que los consumidores, al demorarse la respuesta, tienen que contratar por su cuenta los arreglos y reclamar posteriormente el pago a la empresa constructora con arreglo a la legislación”, asegura Irache. En caso de que la promotora se desentienda, el consumidor tendría que recurrir al juzgado, para lo que suele ser necesario un informe pericial que determine el tipo de defectos aparecidos en la vivienda.

También es frecuente la utilización de materiales de menor calidad y más baratos a los que estaban contemplados en la memoria de calidades del proyecto de construcción. Este tipo de actuación incorrecta por parte de la constructora ocasiona, entre otros problemas, dificultades en la convivencia de la comunidad porque algunos propietarios consideran que su piso está mal aislado y oyen en todo momento las conversaciones de sus vecinos, la música o el lloro del bebé. En muchos de estos casos, el dueño tiene que demostrar que efectivamente el piso está mal insonorizado.

Además, se han producido algunas quejas de compradores que denuncian que el tamaño de la vivienda no era el acordado con la constructora (un 2% de los casos).

La responsabilidad temporal de la constructora varía según el tipo de defecto constructivo. El vendedor deberá responder de los defectos de terminación y acabado de las obras, como hendiduras o golpes, producidos dentro del año a partir de la fecha en que se entregó la vivienda.

En cuanto a las humedades, problemas de aislamiento u otros defectos que afecten a la habitabilidad, el promotor deberá responder por ellos siempre que se produzcan dentro de los tres primeros años desde la entrega.

Por último, el plazo es diez años para los errores que afecten a los elementos estructurales que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio, para lo cual la constructora está obligada a contratar un seguro decenal.

Por su parte, el consumidor tiene dos años para reclamar un defecto desde que lo detecta y conviene hacerlo por escrito y de forma fehaciente. Es recomendable realizar la comunicación incluso cuando se sospeche que ésta no va a ser atendida, ya que puede ser fundamental si se quiere acudir a los tribunales.

Más información
Irache:
Uno de cada tres compradores de vivienda tiene problemas con la misma

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Wednesday, 19 June 2013

Hipotecas hundidas

El número e importe de hipotecas sobre viviendas se arrastra. De 2004 a 2012 ha habido un descenso de un 75,2% en el número y 76,8% en el importe. Es decir, en 2004 se concedieron 1.107.664 hipotecas por un importe de 122.147 millones de euros y en 2012 hubo 274.715 hipotecas que sumaron 28.349 millones de euros. Todo según un informe que acaba de publicar Euroval, sociedad de valoración y tasación.

hipotecas
Fuente: Ministerio de Fomento y Euroval

La tendencia a la baja se reproduce en todas las comunidades autónomas, aunque con más intensidad en algunas como la Comunidad Valenciana donde la caída es de más del 80%. En otras, el bajón ha sido más suave. Ahí está el País Vasco con un descenso que ronda el 54%.

Los precios bajan casi un 27%

Entre 2008 y 2013 se ha producido una caída de un 26,7% en los precios de compraventa de las viviendas. El ajuste en el precio ha venido desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, porque, ahora mismo, se puede comprar una vivienda por casi el mismo precio que costaba en 2004 (la variación en el precio es de un -1,7%).

preciovivienda
Fuente: Ministerio de Fomento y Euroval

Cómo salimos de esta

Según Euroval: “en el futuro próximo el precio de la vivienda y la recuperación del  mercado de hipotecas va a depender de los factores diversos que hemos venido mencionando: una estabilización de la elasticidad de la demanda al precio, el papel de los inversores, la orientación de las entidades financieras a liquidar activos, y sobre todo la evolución de la economía y del empleo, que es causa y efecto del fenómeno que analizamos.”

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Euroval:
Futuro próximo del precio de la vivienda

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Tuesday, 18 June 2013

En paro, sin dinero y moroso con la hipoteca

Sin DineroLa morosidad en las hipotecas roza el 4%, su nivel más alto en 14 años. El paro y adelgazamiento de los ahorros de las familias pasan factura en forma de impago de hipoteca. El porcentaje de los préstamos con garantía hipotecaria impagados frente al total cerró el primer trimestre a una milésima del 4% (3,999%), lo que equivale a su nivel más alto de toda la serie histórica, que arranca en 1998. Aún así, las hipotecas siguen presentando las tasas de morosidad más bajas del conjunto del crédito.

La morosidad de las hipotecas a particulares, incluidas también aquellas en las que el inmueble no se aporta como garantía, suma el 4,1% del total al cierre de marzo. Mientras, que la del sector promotor inmobiliario es de un 29%, cinco puntos básicos más que hace un año. Según los datos del Banco de España que publica El País, las hipotecas morosas sumaban 26.032 millones de euros al cierre de marzo, para una cartera de 625.439 millones de euros, con lo que la mora del 4 % ha crecido un punto básico desde el 3 % de marzo de 2012.

Y las hipotecas se hunden

El clima financiero también ha provocado un hundimiento en el número e importe de hipotecas. De 2004 a 2012 ha habido un descenso de un 75,2% en el número y 76,8% en el importe. Es decir, en 2004 se concedieron 1.107.664 hipotecas por un importe de 122.147 millones de euros y en 2012 hubo 274.715 hipotecas que sumaron 28.349 millones de euros. Todo según un informe que acaba de publicar Euroval, sociedad de valoración y tasación.

La tendencia a la baja se reproduce en todas las comunidades autónomas, aunque con más intensidad en algunas como la Comunidad Valenciana donde la caída es de más del 80%. En otras, el bajón ha sido más suave. Ahí está el País Vasco con un descenso que ronda el 54%.

hipotecas
Fuente: Ministerio de Fomento y Euroval

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El País:
La morosidad en las hipotecas roza el 4% y marca su nivel más alto en 14 años

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Thursday, 13 June 2013

Las cláusulas suelo pueden ser nulas aunque beneficien al consumidor

Edificio PisosEl Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha aclarado a la banca su sentencia en la que dictaminaba que las clásulas suelo en una hipoteca no son válidas si su inclusión no es totalmente transparente pare el hipotecado. En esta aclaración indica que esas cláusulas suelo “pueden ser nulas aunque el consumidor se hubiera visto beneficiado durante un tiempo por las bajadas del índice de referencia.”

Esta es la aclaración del Tribunal Supremo sobre su sentencia del 9 de mayo de 2013:

“1. En la sentencia declaró la nulidad de las cláusulas enjuiciadas por la concurrencia de las siguientes circunstancias:

a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.

b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por la [entidad financiera].

e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.

f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

2. Las entidades de crédito habían interesado el pronunciamiento de que se declarase que, para la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, era preciso que concurriesen todas las circunstancias indicadas.

3. La Sala declara que no es preciso que concurran de forma simultánea todas las circunstancias y que el perfecto conocimiento de la cláusula, de su trascendencia e incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, constituye un resultado que no puede sustituirse por el cumplimiento de formalismos carentes de eficacia en tal sentido –lectura por el Notario, etc.-.

4. También declara que las cláusulas suelo pueden ser nulas aunque el consumidor se hubiera visto beneficiado durante un tiempo por las bajadas del índice de referencia.

5. Finalmente, decidió que, además de los pronunciamientos referidos a la nulidad de la cláusula y las circunstancias valoradas a tal fin, deben publicarse los relativos a la subsistencia de los contratos y a la irretroactividad de la sentencia.”

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Tuesday, 11 June 2013

Ya hay 3,4 millones de viviendas vacías en España

El número de viviendas vacías en España ha aumentado un 10,8% en una década. Ya hay 3,4 millones, el 13,7% del total de viviendas del país. Una de cada cinco de estas viviendas está en edificios construidos en los últimos diez años. Galicia, La Rioja y Murcia son las comunidades autónomas con mayor porcentaje de viviendas vacías. Todo según el Censo de Población y Viviendas 2011 del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Viviendas según Tipo - INE

En Andalucía investigan

La difusión de estas cifras coincide con la entrada en vigor en Andalucía de su Plan Extraordinario de Inspección de Viviendas 2013-2014. Su objetivo es investigar, controlar y sancionar, si corresponde, las 637.221 viviendas vacías que hay en esta comunidad autónoma.

Según ha indicado la Consejería de Fomento y Vivienda en una nota, esta tarea de comprobación e inspección comenzará por los municipios en los que se producen mayores desequilibrios entre la demanda residencial y la existencia de pisos vacíos.

Fomento quiere “garantizar la función social de la vivienda, la puesta a disposición del mercado de arrendamiento del mayor número posible de viviendas, con el fin de eliminar esa brecha entre demanda e inmuebles vacíos; y propiciar que los propietarios y las empresas suministradoras cumplan con su obligación de depositar las fianzas asociadas a la formalización de los contratos de arrendamientos de viviendas y de la prestación de servicios (luz, agua, gas)”.

Andalucía aparece retratada en las estadístistas del INE junto con el resto de comunidades autónomas.

Viviendas Vacías por Comunidad Autónoma - INE

Madrid, Valencia y Barcelona reducen su número de viviendas vacías

No hay un patrón claro sobre la variación de viviendas vacías durante los últimos diez años en las principales ciudades del país, pero sí que destaca la reducción en el número de viviendas vacías en Madrid (–14,2%), Valencia (–12,6%) y Barcelona (–12,4%).

Viviendas vacías en los municipios más poblados - INE

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