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Actualidad del mercado inmobiliario


Wednesday, 1 May 2013

Unos 600 euros menos de hipoteca al año gracias al euribor

La cuota mensual de una hipoteca media bajará unos 50 euros, en torno a los 600 euros al año. Eso sí, para poder disfrutar de la rebaja la hipoteca debe estar referenciada con el euribor y no tener suelo. Los mínimos históricos a los que nos tiene ya acostumbrados el euribor en los últimos meses son los artífices de esta rebaja. La mayoría de hipotecas españolas están referenciadas con el euribor.



El índice sitúa su tasa mensual en el 0,528%, muy por debajo de la que marcó hace justo un año (1,368%) y ligeramente inferior a la de febrero (0,545%).

Estos más de 0,8 puntos de diferencia hacen que las hipotecas medias que no tengan suelo y estén referenciadas con el euribor, se abaraten unos 50 euros al mes. Un préstamo medio de 120.000 euros a 20 años ligado a un euribor +1% pasará de tener una cuota mensual de 628 euros a 580. Miles de hipotecados no podrán, sin embargo, disfrutar de estas rebajas por estar atados a un tipo de interés mínimo a pagar, a las polémicas cláusulas suelo.

Pero las hipotecas con la cláusula suelo no tendrán rebaja

A las hipotecas con las denominadas cláusulas suelo, por la que se fija un mínimo porcentaje de interés -que ronda el 3%-, no se les aplicará la rebaja. La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) calcula que en España hay alrededor de cuatro millones de personas en cuyas hipotecas existe una cláusula suelo.

Más información
El Mundo: La cuota hipotecaria bajará casi 600 euros al año lastrada por un Euribor en mínimos históricos

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Thursday, 25 April 2013

Cómo enfrentarse al ruido en tu comunidad de vecinos

El ruido es una de las principales causas de conflicto en una comunidad de vecinos. Lo pueden provocar unos vecinos ruidosos, instalaciones defectuosas, patologías en la propia edificación o en la de inmuebles colindantes, pero lo cierto es que dificultan la vida en comunidad. ¿Cómo se soluciona? El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elaborado una guía con motivo de la celebración del Día Internacional de Concienciación sobre el Ruido el pasado miércoles, que te responde con casos prácticos:

1.- Qué hacer cuando tienes vecinos ruidosos

Una reciente encuesta realizada por Ventadepisos.com para conocer cómo afecta el ruido en la convivencia vecinal arrojó datos muy significativos. Los vecinos no dejan vivir al 31,6% de los encuestados. Mientras el 37,1% prefiere no entrar en conflictos y sufre en silencio, el 40,6% sí que habla con su vecino para intentar arreglarlo. ¿Qué puede hacer este 40,6% para negociar una solución con su vecino ruidoso? El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid responde con estos casos:

Caso 1: ¿Qué puedo hacer si el vecino de arriba toca el piano a diferentes horas del día? ¿Existe alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido?

El piano es el instrumento musical que más problemas ha planteado en la experiencia práctica de la doctrina jurisprudencial.

Lo primero que debe hacer el propietario afectado es acudir a la vía del diálogo e intentar solucionar el problema. Ahora bien, en caso de insistir, tendrá que dirigirse al presidente de la comunidad para requerir al propietario que cese la cesación de la actividad molesta. Si prosigue con los ruidos, la comunidad de propietarios, convocada en junta, podrá entablar contra él una acción de cesación, en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo a actividades molestas. Esta acción contempla, una vez presentada la demanda y si la sentencia fuese estimatoria, la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años así como una indemnización de daños y prejuicios.

Para comprobar que supera los niveles de ruido y se extralimita en el horario establecido, deberá acudir a la normativa municipal existente en materia de protección del medio ambiente urbano, que determina los índices de ruido permitidos en cada franja horaria.

Con la finalidad de probar estos hechos, es conveniente encargar a una empresa de acreditación la medición mediante un sonómetro del nivel de ruidos para verificar si se vulneran los niveles permitidos y, en su caso, la emisión del correspondiente informe.

Caso 2: En mi comunidad hay perros que están todo el día ladrando en la terraza. ¿Qué podemos hacer?

La normativa municipal regula estas cuestiones en la ordenanza de tenencia de animales domésticos, que generalmente establece los horarios de permanencia de animales en terrazas o patios y limita el número de animales por vivienda.

Si el propietario incumple esta normativa, pueden ponerse los hechos en conocimiento del Ayuntamiento.

Caso 3: Los inquilinos de una de las viviendas organizan fiestas multitudinarias hasta altas horas de la madrugada. Estamos cansados de llamar a la Policía, ¿qué más puede hacer la comunidad?

Agotada la vía del diálogo con los ocupantes de la vivienda, la comunidad podrá acudir directamente al propietario o a los inquilinos para que cesen en su actividad molesta.

Aunque el arrendador puede ejercitar la acción de resolución de contrato de alquiler, ya que el artículo 27.2 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la realización de actividades molestas como una de las causas de resolución del contrato, normalmente el propietario hace caso omiso a esta situación, siendo preciso que en el contrato de arrendamiento se incluya una cláusula que haga referencia a este tipo de situaciones.

En este punto, y teniendo en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal dice en su artículo 7.2 que ni el propietario ni el ocupante del piso pueden desarrollar en él actividades molestas, se recomienda que los propietarios afectados requieran al presidente de la comunidad para que de forma fehaciente inste a los inquilinos para que cesen en su comportamiento incívico.
Si persisten, la comunidad, reunida en junta de propietarios, podrá autorizar el inicio de un procedimiento de acción de cesación. Una sentencia favorable para la comunidad significaría el inmediato lanzamiento de los inquilinos.

2.- Qué pasa si mi edificio está lleno de ruidos

El 31,2% de los participantes en la encuesta de Ventadepisos.com afirman que el ruido se come su casa, es insoportable. ¿Cómo se puede arreglar? Leyendo los consejos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid:

Caso 4: ¿Quién es responsable del ruido que proviene de las puertas estropeadas del garaje del edificio?

La Ley de Propiedad Horizontal dice en su artículo 10.1 que es obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios. Por lo tanto, corresponde a la comunidad de propietarios que el edificio esté en condiciones de habitabilidad.

Además, uno de los derechos del ciudadano contenidos en la Ley del Suelo es disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los límites máximos admitidos por la legislación aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados.

Caso 5: El ascensor de nuestro edificio, que es de nueva construcción, genera un ruido insoportable para los vecinos de los áticos, ¿se puede solucionar?

En el caso de que los ruidos tengan su procedencia en patologías o defectos de la construcción, los daños le corresponde pagarlos a la constructora si no ha transcurrido el plazo de reclamación.

En virtud del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, relativo a la responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso de edificación, responderán durante tres años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, como es el ascensor, que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, entre los que se encuentra la protección contra el ruido.

3.- Y si el ruido viene del edificio de al lado

La calle o edificios colindantes pueden ser también una fuente de molestias. Para el 24,5% de los encuestados por Ventadepisos.com la calle es la fuente del ruido en su casa, pero no le molesta porque cierra las ventanas y soluciona el problema. Pero el 25,8% sigue sufriendo el ruido de la calle tras cerrar las ventanas. ¿Cómo enfrentarse a ese problema cuando el ruido externo viene de un edificio colindante al nuestro? La solución la da el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid:

Caso 6: El bar del edificio colindante al nuestro ha puesto una terraza nocturna con música alta, ¿contra quién debemos iniciar las acciones legales?

Cuando el perjudicado es una comunidad de propietarios diferente a donde se están realizando las actividades molestas, una vez puesto en conocimiento de los responsables del bar las molestias causadas sin éxito alguno, lo más aconsejable es denunciar los hechos ante la Policía.

Si transcurrido el tiempo, los niveles de ruido persisten, la comunidad podrá convocar una junta de propietarios para autorizar al presidente a iniciar las acciones legales oportunas bien contra el bar o contra el Ayuntamiento si considera que ha sido permisivo con la situación de la terraza.

No obstante, cualquier propietario afectado también puede acudir directamente a los tribunales o poner los hechos en conocimiento del Ayuntamiento.

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Tuesday, 23 April 2013

Desciende casi un 30% el precio de la vivienda desde su máximo de 2008

El precio medio por metro cuadrado de la vivienda ha descendido un 27,7% desde su nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Así lo refleja la serie histórica de las estadísticas del precio de la vivienda que maneja el Ministerio de Fomento. En el primer trimestre de 2013 el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre en España fue de 1.519,0 euros, lo que representa una variación interanual del -7,9% y trimestral del -0,8%.



Por comunidades, las mayores caídas en tasa interanual se han producido en Canarias (-13,6%), Cataluña (-10,4%), Castilla La Mancha (-10,3%), Madrid (-10,2%), Comunidad Valenciana (-9,9%) y Aragón (-9,6%).

En el lado opuesto se sitúan La Rioja (1,0%), País Vasco (0,0%), Navarra (-2,1%), Ceuta y Melilla (-3,0%) y Asturias (-3,3%).

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta dos años de antigüedad se situó en 1.586,1 euros. La variación interanual fue del -5,1%.

En cuanto a la vivienda libre de más de dos años de antigüedad, el precio alcanzó los 1.503,3 euros por metro cuadrado, con una caída del 8,2% en tasa interanual.

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados se registran en San Sebastián, 3.784,8 euros/m2, Getxo, 3.540,8 euros/m2, Bilbao, 2.960,1 euros/m2, Leioa, 2801,9 euros/m2 , Irún, 2.717,1 euros/m2, Errentería, 2.702,2 euros/m2, Santurtzi 2.691,5 euros/m2, Majadahonda, 2.684,6 euros/m2, y Sant Cugat del Vallès, 2.639,6 euros/m2.

Los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se registran en Hellín, 579,3 euros/ m2, Crevillent, 730,4 euros/m2, Jumilla, 733,4 euros/m2, Elda, 736,0 euros/m2 y Puertollano, 738,0 euros/m2.

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Friday, 19 April 2013

El ruido del vecino molesta al 32% de la población

A raíz de la celebración del Día Internacional de Conciencia sobre el Ruido el próximo miércoles, Ventadepisos.com ha querido saber cómo influye el ruido en la convivencia vecinal. Han sido 542 usuarios los que han participado en una encuesta que arroja estos resultados: el 31,6% afirma que los vecinos no le dejan vivir. Mientras el 37,1% prefiere no entrar en conflictos y sufre en silencio, el 40,6% sí que habla con su vecino para intentar arreglarlo.

La mayoría de los encuestados vive en un piso (83,4%) en la ciudad (81,1%) y cree que el Ayuntamiento debería ser más estricto en el cumplimiento de la legislación vigente sobre contaminación acústica (68.5%). Solo en el 31,2% de los casos el ruido es insoportable en casa.


Cuando el ruido afecta a la convivencia vecinal

Aunque la mayoría de los encuestados por Ventadepisos.com afirma que cuando tiene problemas de ruido habla con el vecino para intentar arreglarlo (40.6%), el testimonio de alguno de ellos refleja la impotencia ante la falta de entendimiento para solucionar el conflicto.

“Tengo que soportar ruidos inaguantables de los vecinos de arriba y encima tengo que recibir insultos,” afirma uno de ellos. “Y cuanto más le dices que por favor se comporten ellos más ruidos hacen y además tengo que aguantar que me digan que no se convivir y que me pongan una falsa denuncia. Y yo que tengo suficientes motivos para denunciar, no lo hago para que no hayan todavia más problemas”.

“¡Hasta cuando vamos a sufrir!” afirma otro usuario. Y un tercero se lamenta: “¿qué podría decir? si ya es que ni protesto, total para qué, me llevo mal rato y al día siguiente lo mismo, me jorobo y como no tengo pasta para mudarme lo sufro en silencio”



El ruido hacer perder audición, quita el sueño y provoca estrés

Si estamos expuestos de una forma prolongada a ruido, aunque sea leve, nuestro sistema auditivo se resiente y provoca un déficit auditivo conocido como socioacusia. Un silbido en el oído es una señal de alarma que debería ser consultada con el médico.

El ruido también tiene efectos psicológicos en las personas, todos íntimamente relacionados. Si hay ruido no podemos dormir o padecemos de insomnio. Al no descansar lo suficiente sufrimos fatiga que provoca una falta de concentración. Como no podemos concentrarnos no somos productivos y, por tanto, estamos estresados.

Además, el ruido nos puede volver irritables y agresivos. Afortunadamente, estas alteraciones son generalmente pasajeras porque están producidas por la molestia puntual de un ruido que nos inquieta y hasta nos puede hacer sentir inseguros o asustados.

Cómo podemos protegernos del ruido en casa

El nivel de ruido inocuo en un hogar urbano debe oscilar entre los 30 y 40 decibelios según la normativa europea, cómo podemos conseguirlo. No es fácil, pero ahí van unos consejos:

1.- Reviste los suelos con alfombras de lana o moquetas.

2.- Recubre las paredes con papel pintado para que se absorba mejor el ruido.

3.- Instala ventanas con doble acristalamiento y cámara de aire: lo mejor es que los cristales tengan un grosor mínimo de 4 milímetros y, si es posible, el cristal exterior de la ventana debe ser más grueso que el interior. La cámara de aire entre ambos cristales debe tener un mínimo de 12 milímetros.

4.- Haz nuevos tabiques: levanta en el interior de la vivienda un nuevo tabique con paneles de yeso laminado y deja entre ambos una cámara de aire de 10 milímetros para rellenar con material aislante acústico (lanas minerales, paneles multicapas …).

5.- Haz falsos techos: si el ruido proviene del piso superior puedes hacer un falso techo que te dará una cámara de aire que debes rellenar de materiales aislantes. Aunque si el ruido es provocado por tacones, golpes o movimiento de muebles la única solución es que el propietario del piso de arriba instale una solera aislante en su piso.

6.- Haz una solera seca: si el ruido viene del piso inferior debes ser tú el que aisle tu suelo. Puedes colocar una solera seca y revestirla del material que quieras (cerámica, madera ….)

Y si el ruido del vecino no te deja vivir

Si el ruido del vecino no te deja vivir, debes siempre comunicarle de forma amistosa tu problema. Agotada esta vía puedes involucrar a la comunidad de propietarios para que actúe y, si corresponde, interponer una demanda. Este es el proceso a seguir en estos casos según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid:

El presidente de la comunidad de propietarios, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades molestas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones administrativas o judiciales pertinentes.

De persistir los ruidos, la comunidad deberá convocar una junta general que lleve en el Orden del Día este punto. Si el infractor fuese un propietario o inquilino, la junta podrá entablar contra él acción de cesación que se sustanciará a través del juicio ordinario, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad molesta, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad molesta y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Si el infractor no fuese el propietario, sino el inquilino, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

En caso de que los ruidos tengan su procedencia en patologías o defectos de la construcción, estos daños le corresponde pagarlos a la constructora si no ha transcurrido el plazo para poder reclamar por los mismos. De conformidad con la Ley de Ordenación de la Edificación, el plazo para reclamar por este tipo de daños es de diez o tres años, según los daños tengan o no un carácter estructural.

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Monday, 15 April 2013

La banca firmó más de 14.000 daciones en pago en 2012

EdificioDurante el año pasado, las entidades financieras accedieron a firmar un total de 14.229 daciones en pago sobre viviendas: una quinta parte de las ejecuciones hipotecarias iniciadas (65.778) y un 36,5% de las adjudicaciones finalmente inscritas (38.976). Son los números extraídos del Registro de la Propiedad por el colegio de Registradores de España, a petición del Sedic, y publicados por El Mundo.

Una práctica habitual

Los registradores indican que estos datos demuestran que la dación en pago “se utiliza continuadamente en la práctica bancaria habitual”, aunque “pueda ser planteada de forma más o menos selectiva, según las distintas entidades financieras”.

El 80,4% de las daciones en pago fue sobre viviendas habituales. La mayor parte (el 61,2%) se concedieron a ciudadanos nacidos en España, y sólo el 38,7% a extranjeros.

Por comunidades autónomas, las daciones en pago se concentran en las comunidades autónomas con mayor actividad inmobiliaria: Valencia (20,9%), Cataluña (16,5%), Andalucía (16,1%) y Madrid (15,8%).

Más información
El Mundo:
La banca firmó 14.229 daciones en pago en 2012, la mayoría de primeras viviendas

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Wednesday, 10 April 2013

Las comunidades de propietarios y sus obligaciones con Hacienda

Las comunidades de propietarios también tienen que vérselas con Hacienda. ¿Qué pasa si tienen beneficios por alquiler o venta de zonas comunes? ¿y si tienen que pagar rendimientos profesionales y de trabajo (portero, conserje, administrador de fincas, empresas de limpieza …?

Que no cunda el pánico. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elaborado una pequeña guía que aclara ideas.

Si la comunidad de propietarios ha realizado una obra en un elemento común, ¿tengo derecho a deducción?

Aunque la deducción por obras finalizó el pasado 31 de diciembre de 2012, las cantidades satisfechas en ese ejercicio deberán deducirse en la declaración de IRPF. Es éste el último año en que se podrán deducir los propietarios por obras realizadas en la comunidad de propietarios.

Tiene derecho a deducción las obras de mejora realizadas en el edificio de viviendas y que hayan tenido por objeto la mejora de eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas y otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación.

Ejemplos de obras sujetas a deducción son la adaptación de las instalaciones eléctricas a la normativa vigente, intervenciones sobre cubiertas y muros afectados por humedades, instalación de ascensores, rampas o dispositivos de acceso e instalación de paneles solares.

No obstante, esta deducción no es aplicable a las obras ejecutadas en plazas de garaje, jardines, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos de similares características.

La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por las obras de mejora en viviendas sin que las derramas para esa finalidad tengan esa consideración. Y los pagos no pueden ser en efectivo.

¿Cómo tiene que declarar una comunidad el alquiler de una zona común?

La Ley del IVA considera que el arrendamiento de elementos comunes (cubiertas, fachada, etc.) es una actividad empresarial por lo que la comunidad debe tributar por este impuesto. Así pues, por el alquiler de azoteas para antenas de telefonía móvil o de fachadas para la colocación de lonas publicitarias o, incluso, de un local, la comunidad de propietarios ingresa las cuantías con IVA que luego habrá de liquidar trimestralmente.

No obstante, existe la salvedad de los arrendamientos exentos de IVA que son los referidos a las viviendas propiedad de la comunidad, por ejemplo la casa-portería que se alquila a una familia para vivir. En estos casos no hay obligación de liquidar IVA ya que no se cobra.

¿Debe declarar cada propietario por los ingresos obtenidos por el alquiler de elementos comunes?

Respecto al ingreso por el arrendamiento en sí, no debemos olvidar que las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica a efectos fiscales para computar las rentas derivadas del alquiler como un ingreso. Es decir, es cada propietario con arreglo a su coeficiente, y no la comunidad como tal, el que realmente recibe en esa proporción un ingreso que deberá declarar a Hacienda en su declaración de la renta. Por ello la comunidad de propietarios ha de comunicar anualmente a Hacienda la obtención de estos rendimientos por los propietarios y el Secretario-Administrador deberá emitir un certificado donde figuren, en función del coeficiente de propiedad y número de días de pertenencia a la comunidad, los ingresos atribuibles y las retenciones practicadas sobre los mismos.

En este tipo de alquiler de zonas comunes, ¿se puede deducir la comunidad por algún concepto?

Las cuotas de IVA soportado que la comunidad se puede deducir son únicamente las relacionadas directamente con la obtención de los ingresos, como por ejemplo obras de adecuación para la instalación de la antena o mantenimiento de las instalaciones o reparaciones del local alquilado, en caso de que todo ello fuera a cargo de la comunidad de propietarios.

Igualmente, si el arrendamiento decidido lo es para un uso diferente al de vivienda, por ejemplo para local, el mismo estará gravado por el IVA, lo que significa que la comunidad en sí deberá de declarar también este impuesto.

¿Y si se ha vendido la vivienda del portero?

Dado que se trata de una venta patrimonial de un elemento común, nuevamente es cada propietario quien, con arreglo a su coeficiente de participación, debe declarar a Hacienda el ingreso que le corresponde proporcionalmente.

Cuando la comunidad contrata a personal externo, ¿está obligada a declarar por rendimientos profesionales? ¿Y cuándo se realiza a través de un contrato laboral?

Está obligada a practicar e ingresar la retención correspondiente de los profesionales. También por la de sus trabajadores a través de las nóminas.

Así mismo, se debe retener el 1% de la base imposible de la factura de aquellos autónomos que estén en el régimen de estimación directa (albañiles, fontaneros, electricistas) que sean contratados por las comunidades de propietarios.

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Friday, 5 April 2013

El certificado energético será obligatorio para vender piso a partir de junio

El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto para trasponer a la normativa española el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios. Los propietarios que quieran vender o alquilar su piso por más de cuatro meses deberán tener su certificado de eficiencia energética o certificado energético a partir del 1 de junio.

Este certificado, además de la calificación energética del edificio, deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los edificios, y, en el caso de edificios existentes, documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética del edificio o de una parte de este, de forma que se pueda valorar y comparar la eficiencia energética de los edificios, con el fin de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

Como herramienta para facilitar la obtención de dichos certificados, por mandato del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y del Ministerio de Fomento, el IDAE ha elaborado los programas informáticos CE3 y CE3X, ambos publicados como Documentos Reconocidos a disposición de los técnicos certificadores.

Además, el IDAE se ha encargado de llevar a cabo un plan de formación para formar a los técnicos responsables de certificar energéticamente los edificios y de aquellos otros encargados de su control e inspección sobre las herramientas reconocidas CE3 y CE3X. Finalmente, IDAE se encargará de informar a los vendedores, compradores y usuarios de viviendas y edificios en general sobre las nuevas obligaciones a las que tienen que hacer frente.

¿Qué es un certificado de eficiencia energética?
Es un informe que, a modo de etiqueta, nos indicará el consumo energético de un inmueble.

¿Quiénes están obligados a realizar la certificación energética de una vivienda o edificio?
El propietario del edificio o de la vivienda o local será responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética, así como de su correcta conservación, siendo la validez del certificado es de 10 años.

¿Qué tipo de inmuebles están obligados?
- Edificios o unidades (vivienda o local) que se pongan a la venta o en alquiler.
- Edificios o unidades (vivienda o local) de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 metros cuadrados (sin necesidad de venta o alquiler).

¿Qué pasa si estando obligado no certifico mi vivienda, local comercial u oficina?

El incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en el Procedimiento Básico, se considerara infracción en materia de protección al consumidor, de acuerdo con lo establecido en el texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y será sancionada administrativamente de acuerdo con la misma.

Más información: Llegan los pisos clase ‘A’

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Wednesday, 3 April 2013

Cómo deducir la compra de tu piso en la Renta 2012

Ya ha arrancado la campaña de la renta marcada por el fin de la deducción fiscal por la compra de vivienda.

Los que compraron su vivienda o dieron algún pago a cuenta para su construcción antes del 1 de enero de 2013 todavía pueden desgravar y mantener su derecho en el futuro.

Se puede deducir el 15% de las cantidades aportadas para la compra de la vivienda, con un límite de 9.040 euros, lo que significa que el máximo que se puede aplicar es de 1.356 euros.



1.- Conceptos que se pueden desgravar por comprar piso

1.- El préstamo hipotecario solicitado, es decir, el capital más intereses y, además, los gastos de tasación, la comisión de apertura y los de gestoría, notario, Registro de la Propiedad e impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

2.- De la escritura de compraventa, se pueden computar vivienda los gastos de gestoría, notario, Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o IVA (según la vivienda sea usada o nueva).

3.- Los seguros de hogar y de vida que nos obliguen a contratar para poder concedernos el préstamo hipotecario.

2.- Desgravar por rehabilitar o adaptar la vivienda para personas con discapacidad

Hacienda también ofrece la posibilidad de desgravación a aquellas personas que hayan ampliado la superficie habitable de la vivienda o hayan llevado a cabo obras para su rehabilitación o adaptación para las personas con discapacidad. A partir de este año ya no se concederán más estas ayudas.

En estos casos, se pueden deducir los importes pagados antes del término del 2012 y siempre que las citadas obras estén terminadas antes del 1 de enero de 2017. La desgravación asciende al 15% del importe invertido con un límite de inversión anual de 9.040 euros para ampliación y rehabilitación, mientras que la deducción para obras de adaptación de personas con discapacidad es del 20% (un 25% en Cataluña), con un límite de 12.080 euros.

3.- Premio si compraste inmueble urbano entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012

Aunque esta ventaja fiscal pasa desapercibida con bastante frecuencia, la compra de cualquier inmueble urbano realizada entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 tiene premio, ya que por su venta posterior (no necesariamente en 2012), se puede lograr un ahorro del 50% respecto a la tributación que correspondería en dicho año. Eso sí, para evitar fraudes no se admiten adquisiciones a cónyuges, parientes hasta segundo grado y entidades relacionadas con el contribuyente.

4.- Deducción por reformas

Si se han realizado reformas u obras en primeras y segundas residencias -salvo las dedicadas a actividades económicas-, se puede optar a una deducción. Esta deducción está abierta a la mayor parte de los contribuyentes, ya que el límite de renta para poder aplicarla es de 71.007,2 euros, aunque a partir de 53.007,2 euros la deducción decrece progresivamente, siendo su cuantía cero para rentas superiores a 71.007,02 euros.

Como requisitos, las obras deben haberse destinado a mejorar la eficiencia energética, higiene, salud y protección del medio ambiente en los edificios y viviendas, la seguridad y la estanqueidad de los edificios, a favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas, o bien a la instalación de infraestructuras para el acceso a Internet y la TDT. Se excluyen las obras en garajes, jardines, parques, piscinas, elementos deportivos y análogos.

5.- Plusvalías por venta de vivienda habitual

En el supuesto de que el contribuyente haya vendido su casa en 2012, la ganancia que haya obtenido tributará entre el 21% y el 27% de su importe. Pero existe una forma de neutralizar este pago: reinvirtiendo total o parcialmente el importe obtenido por la venta en otra vivienda de carácter habitual.

Si esa compra se realizó en 2012, los Técnicos explican que no se podrá practicar la deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen las cantidades de la vivienda anterior que haya sido objeto de deducción, así como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

6.- Se acaba la compensación fiscal

En julio de 2012 desapareció la compensación fiscal para todos los contribuyentes que compraron una vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006, que podía llegar hasta 225 euros por cada uno de los declarantes que compraron vivienda antes de esa fecha.

7.- Sobre la cuenta vivienda

A partir del 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual prevista en el artículo 68.1 de la LIRPF, estableciéndose un régimen transitorio que permitirá a los contribuyentes que venían disfrutando de este beneficio fiscal seguir practicándose la deducción.

No obstante, el citado régimen transitorio de deducción no es aplicable a los contribuyentes que han depositado cantidades en cuenta vivienda con anterioridad a 1 de enero de 2013. Por ello, y con carácter excepcional, se permite a éstos que, en caso de que no vayan a adquirir la vivienda y, siempre que a 31 de enero de 2013 no hubiera transcurrido el plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta, puedan regularizar en la declaración del IRPF de 2012 las deducciones practicadas hasta el ejercicio 2011 sin intereses de demora.

Si no utilizan dicha opción y posteriormente se incumplen alguno de los requisitos, la regularización que, en su caso, proceda, deberá incluir intereses de demora.

Caso Práctico






Deducciones autonómicas: ver el Manual práctico de Renta y Patrimonio 2012

Más información

Normativa, Guía y Manuales: Manual práctico de Renta y Patrimonio 2012. Esta edición se cerró el día 27 de marzo de 2013 en base a la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Patrimonio publicada hasta dicha fecha con efectos para el ejercicio 2012. Cualquier modificación posterior en las normas de los citados Impuestos aplicables al mencionado ejercicio, deberá ser tenida en cuenta.

El Mundo: La Renta 2012, última en la que los compradores se desgravarán la vivienda

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Friday, 22 March 2013

Los diferenciales encarecen cada vez más los préstamos hipotecarios

Los mínimos históricos del Euribor -indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en nuestro país- ha llevado a la banca a situar los diferenciales que añaden a este indicador en máximos históricos. En la actualidad, es prácticamente imposible encontrar en el mercado préstamos hipotecarios con diferenciales por debajo del 2%. Es más, durante este 2013, los diferenciales (porcentaje o margen que se suma al valor del índice que se ha pactado como referencia) no han hecho más que subir.

Lejos quedan ya las hipotecas que se comercializaban a Euribor+0,40% (en 2010 era habitual encontrar préstamos con estos tipos de interés). Ahora y en el mejor de los casos, se puede obtener una hipoteca a Euribor+2% aunque, durante este año, las entidades financieras están incrementando aún más los diferenciales.

Según el índice hipotecario de Bankimia, en la actualidad, el diferencial medio que aplican bancos y cajas a sus préstamos hipotecarios se sitúa en Euribor+2,93%. Por entidades, los bancos aplican un diferencial medio de Euribor+2,81% mientras que las cajas lo sitúan de media en Euribor+4,12% Las entidades online siguen siendo las que mejores condiciones financieras ofrecen en sus préstamos hipotecarios (Euribor+2,49%).

De esta forma y según denuncia la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), “desde 1990 jamás se han encontrado diferenciales tan altos como los que se ven en la actualidad”. De ahí que el consumidor que contrata en estos momentos una hipoteca llegue a pagar bastante más dinero que hace tan sólo unos años.

Coste de la hipoteca

Con el Euribor aún en mínimos históricos (cerró el mes de febrero en el 0,59% muy por debajo del precio oficial del dinero que se sitúa en el 0,75%), los tipos de interés de los préstamos hipotecarios son cada vez más altos. Según el último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio de los préstamos sobre viviendas se coloca en la actualidad en el 4,5%, esto es, un 4,7% por encima de hace un año. Los bancos aplican un tipo de interés medio a sus hipotecas del 4,65% mientras que el tipo de interés medio de las cajas de ahorro se coloca en el 4,70%.

Pero, ¿cuál es el coste del diferencial en una hipoteca?. Si tomamos como medida el diferencial medio que aplican las entidades a sus préstamos hipotecarios en estos momentos (2,93%) y lo aplicamos a una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de amortización de 30 años nos sale una cuota mensual a pagar de 675,24 euros. Si a esta misma hipoteca le aplicásemos un diferencial de Euribor+0,50% (diferencial que se veía no hace mucho en los escaparates de las entidades financieras) la cuota mensual a pagar sería de tan sólo 488,69 euros. En este caso, el diferencial encarece 186,55 euros la cuota a pagar cada mes.

Un encarecimiento del préstamo hipotecario que supone sin duda una desventaja para quien esté buscando en estos momentos financiación para adquirir una vivienda. Pero es, además, una bomba de relojería en manos de quien contrate ahora una hipoteca ya que todo hace prever que el Euribor -en mínimos históricos- comenzará su andadura alcista en el corto/medio plazo. Si el indicador hipotecario retornase su valor medio (desde que existe el euro el valor medio del Euribor es del 3%), muchos de los que contraten sus préstamos en estos momentos tendrán que hacer frente en un futuro a intereses de hasta el 7%.

Bankimia, Comparador online de productos bancarios

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Wednesday, 20 March 2013

El Supremo declara nulas las cláusulas suelo en casos de falta de transparencia

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo en los casos de “falta de transparencia” a los consumidores. El Supremo también aclara que este pronunciamiento no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas. Su decisión tampoco significa la nulidad de las denominadas cláusulas suelo cuando se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores.

Así el Tribunal Supremo ha estimado parcialmente un recurso de casación presentado por una asociación de consumidores en el que se planteaba un asunto sobre el umbral mínimo de los tipos de interés en las hipotecas

Más información
Europa Press:
El Supremo anula las cláusulas suelo en casos de “falta de transparencia”
El Mundo: El Supremo declara nulas las cláusulas suelo en los casos de falta de transparencia

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