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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Monday, 15 April 2013

La banca firmó más de 14.000 daciones en pago en 2012

EdificioDurante el año pasado, las entidades financieras accedieron a firmar un total de 14.229 daciones en pago sobre viviendas: una quinta parte de las ejecuciones hipotecarias iniciadas (65.778) y un 36,5% de las adjudicaciones finalmente inscritas (38.976). Son los números extraídos del Registro de la Propiedad por el colegio de Registradores de España, a petición del Sedic, y publicados por El Mundo.

Una práctica habitual

Los registradores indican que estos datos demuestran que la dación en pago “se utiliza continuadamente en la práctica bancaria habitual”, aunque “pueda ser planteada de forma más o menos selectiva, según las distintas entidades financieras”.

El 80,4% de las daciones en pago fue sobre viviendas habituales. La mayor parte (el 61,2%) se concedieron a ciudadanos nacidos en España, y sólo el 38,7% a extranjeros.

Por comunidades autónomas, las daciones en pago se concentran en las comunidades autónomas con mayor actividad inmobiliaria: Valencia (20,9%), Cataluña (16,5%), Andalucía (16,1%) y Madrid (15,8%).

Más información
El Mundo:
La banca firmó 14.229 daciones en pago en 2012, la mayoría de primeras viviendas

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Wednesday, 10 April 2013

Las comunidades de propietarios y sus obligaciones con Hacienda

Las comunidades de propietarios también tienen que vérselas con Hacienda. ¿Qué pasa si tienen beneficios por alquiler o venta de zonas comunes? ¿y si tienen que pagar rendimientos profesionales y de trabajo (portero, conserje, administrador de fincas, empresas de limpieza …?

Que no cunda el pánico. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elaborado una pequeña guía que aclara ideas.

Si la comunidad de propietarios ha realizado una obra en un elemento común, ¿tengo derecho a deducción?

Aunque la deducción por obras finalizó el pasado 31 de diciembre de 2012, las cantidades satisfechas en ese ejercicio deberán deducirse en la declaración de IRPF. Es éste el último año en que se podrán deducir los propietarios por obras realizadas en la comunidad de propietarios.

Tiene derecho a deducción las obras de mejora realizadas en el edificio de viviendas y que hayan tenido por objeto la mejora de eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas y otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación.

Ejemplos de obras sujetas a deducción son la adaptación de las instalaciones eléctricas a la normativa vigente, intervenciones sobre cubiertas y muros afectados por humedades, instalación de ascensores, rampas o dispositivos de acceso e instalación de paneles solares.

No obstante, esta deducción no es aplicable a las obras ejecutadas en plazas de garaje, jardines, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos de similares características.

La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por las obras de mejora en viviendas sin que las derramas para esa finalidad tengan esa consideración. Y los pagos no pueden ser en efectivo.

¿Cómo tiene que declarar una comunidad el alquiler de una zona común?

La Ley del IVA considera que el arrendamiento de elementos comunes (cubiertas, fachada, etc.) es una actividad empresarial por lo que la comunidad debe tributar por este impuesto. Así pues, por el alquiler de azoteas para antenas de telefonía móvil o de fachadas para la colocación de lonas publicitarias o, incluso, de un local, la comunidad de propietarios ingresa las cuantías con IVA que luego habrá de liquidar trimestralmente.

No obstante, existe la salvedad de los arrendamientos exentos de IVA que son los referidos a las viviendas propiedad de la comunidad, por ejemplo la casa-portería que se alquila a una familia para vivir. En estos casos no hay obligación de liquidar IVA ya que no se cobra.

¿Debe declarar cada propietario por los ingresos obtenidos por el alquiler de elementos comunes?

Respecto al ingreso por el arrendamiento en sí, no debemos olvidar que las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica a efectos fiscales para computar las rentas derivadas del alquiler como un ingreso. Es decir, es cada propietario con arreglo a su coeficiente, y no la comunidad como tal, el que realmente recibe en esa proporción un ingreso que deberá declarar a Hacienda en su declaración de la renta. Por ello la comunidad de propietarios ha de comunicar anualmente a Hacienda la obtención de estos rendimientos por los propietarios y el Secretario-Administrador deberá emitir un certificado donde figuren, en función del coeficiente de propiedad y número de días de pertenencia a la comunidad, los ingresos atribuibles y las retenciones practicadas sobre los mismos.

En este tipo de alquiler de zonas comunes, ¿se puede deducir la comunidad por algún concepto?

Las cuotas de IVA soportado que la comunidad se puede deducir son únicamente las relacionadas directamente con la obtención de los ingresos, como por ejemplo obras de adecuación para la instalación de la antena o mantenimiento de las instalaciones o reparaciones del local alquilado, en caso de que todo ello fuera a cargo de la comunidad de propietarios.

Igualmente, si el arrendamiento decidido lo es para un uso diferente al de vivienda, por ejemplo para local, el mismo estará gravado por el IVA, lo que significa que la comunidad en sí deberá de declarar también este impuesto.

¿Y si se ha vendido la vivienda del portero?

Dado que se trata de una venta patrimonial de un elemento común, nuevamente es cada propietario quien, con arreglo a su coeficiente de participación, debe declarar a Hacienda el ingreso que le corresponde proporcionalmente.

Cuando la comunidad contrata a personal externo, ¿está obligada a declarar por rendimientos profesionales? ¿Y cuándo se realiza a través de un contrato laboral?

Está obligada a practicar e ingresar la retención correspondiente de los profesionales. También por la de sus trabajadores a través de las nóminas.

Así mismo, se debe retener el 1% de la base imposible de la factura de aquellos autónomos que estén en el régimen de estimación directa (albañiles, fontaneros, electricistas) que sean contratados por las comunidades de propietarios.

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Friday, 5 April 2013

El certificado energético será obligatorio para vender piso a partir de junio

El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto para trasponer a la normativa española el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios. Los propietarios que quieran vender o alquilar su piso por más de cuatro meses deberán tener su certificado de eficiencia energética o certificado energético a partir del 1 de junio.

Este certificado, además de la calificación energética del edificio, deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los edificios, y, en el caso de edificios existentes, documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética del edificio o de una parte de este, de forma que se pueda valorar y comparar la eficiencia energética de los edificios, con el fin de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

Como herramienta para facilitar la obtención de dichos certificados, por mandato del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y del Ministerio de Fomento, el IDAE ha elaborado los programas informáticos CE3 y CE3X, ambos publicados como Documentos Reconocidos a disposición de los técnicos certificadores.

Además, el IDAE se ha encargado de llevar a cabo un plan de formación para formar a los técnicos responsables de certificar energéticamente los edificios y de aquellos otros encargados de su control e inspección sobre las herramientas reconocidas CE3 y CE3X. Finalmente, IDAE se encargará de informar a los vendedores, compradores y usuarios de viviendas y edificios en general sobre las nuevas obligaciones a las que tienen que hacer frente.

¿Qué es un certificado de eficiencia energética?
Es un informe que, a modo de etiqueta, nos indicará el consumo energético de un inmueble.

¿Quiénes están obligados a realizar la certificación energética de una vivienda o edificio?
El propietario del edificio o de la vivienda o local será responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética, así como de su correcta conservación, siendo la validez del certificado es de 10 años.

¿Qué tipo de inmuebles están obligados?
- Edificios o unidades (vivienda o local) que se pongan a la venta o en alquiler.
- Edificios o unidades (vivienda o local) de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 metros cuadrados (sin necesidad de venta o alquiler).

¿Qué pasa si estando obligado no certifico mi vivienda, local comercial u oficina?

El incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en el Procedimiento Básico, se considerara infracción en materia de protección al consumidor, de acuerdo con lo establecido en el texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y será sancionada administrativamente de acuerdo con la misma.

Más información: Llegan los pisos clase ‘A’

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Wednesday, 3 April 2013

Cómo deducir la compra de tu piso en la Renta 2012

Ya ha arrancado la campaña de la renta marcada por el fin de la deducción fiscal por la compra de vivienda.

Los que compraron su vivienda o dieron algún pago a cuenta para su construcción antes del 1 de enero de 2013 todavía pueden desgravar y mantener su derecho en el futuro.

Se puede deducir el 15% de las cantidades aportadas para la compra de la vivienda, con un límite de 9.040 euros, lo que significa que el máximo que se puede aplicar es de 1.356 euros.



1.- Conceptos que se pueden desgravar por comprar piso

1.- El préstamo hipotecario solicitado, es decir, el capital más intereses y, además, los gastos de tasación, la comisión de apertura y los de gestoría, notario, Registro de la Propiedad e impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

2.- De la escritura de compraventa, se pueden computar vivienda los gastos de gestoría, notario, Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o IVA (según la vivienda sea usada o nueva).

3.- Los seguros de hogar y de vida que nos obliguen a contratar para poder concedernos el préstamo hipotecario.

2.- Desgravar por rehabilitar o adaptar la vivienda para personas con discapacidad

Hacienda también ofrece la posibilidad de desgravación a aquellas personas que hayan ampliado la superficie habitable de la vivienda o hayan llevado a cabo obras para su rehabilitación o adaptación para las personas con discapacidad. A partir de este año ya no se concederán más estas ayudas.

En estos casos, se pueden deducir los importes pagados antes del término del 2012 y siempre que las citadas obras estén terminadas antes del 1 de enero de 2017. La desgravación asciende al 15% del importe invertido con un límite de inversión anual de 9.040 euros para ampliación y rehabilitación, mientras que la deducción para obras de adaptación de personas con discapacidad es del 20% (un 25% en Cataluña), con un límite de 12.080 euros.

3.- Premio si compraste inmueble urbano entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012

Aunque esta ventaja fiscal pasa desapercibida con bastante frecuencia, la compra de cualquier inmueble urbano realizada entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 tiene premio, ya que por su venta posterior (no necesariamente en 2012), se puede lograr un ahorro del 50% respecto a la tributación que correspondería en dicho año. Eso sí, para evitar fraudes no se admiten adquisiciones a cónyuges, parientes hasta segundo grado y entidades relacionadas con el contribuyente.

4.- Deducción por reformas

Si se han realizado reformas u obras en primeras y segundas residencias -salvo las dedicadas a actividades económicas-, se puede optar a una deducción. Esta deducción está abierta a la mayor parte de los contribuyentes, ya que el límite de renta para poder aplicarla es de 71.007,2 euros, aunque a partir de 53.007,2 euros la deducción decrece progresivamente, siendo su cuantía cero para rentas superiores a 71.007,02 euros.

Como requisitos, las obras deben haberse destinado a mejorar la eficiencia energética, higiene, salud y protección del medio ambiente en los edificios y viviendas, la seguridad y la estanqueidad de los edificios, a favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas, o bien a la instalación de infraestructuras para el acceso a Internet y la TDT. Se excluyen las obras en garajes, jardines, parques, piscinas, elementos deportivos y análogos.

5.- Plusvalías por venta de vivienda habitual

En el supuesto de que el contribuyente haya vendido su casa en 2012, la ganancia que haya obtenido tributará entre el 21% y el 27% de su importe. Pero existe una forma de neutralizar este pago: reinvirtiendo total o parcialmente el importe obtenido por la venta en otra vivienda de carácter habitual.

Si esa compra se realizó en 2012, los Técnicos explican que no se podrá practicar la deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen las cantidades de la vivienda anterior que haya sido objeto de deducción, así como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

6.- Se acaba la compensación fiscal

En julio de 2012 desapareció la compensación fiscal para todos los contribuyentes que compraron una vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006, que podía llegar hasta 225 euros por cada uno de los declarantes que compraron vivienda antes de esa fecha.

7.- Sobre la cuenta vivienda

A partir del 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual prevista en el artículo 68.1 de la LIRPF, estableciéndose un régimen transitorio que permitirá a los contribuyentes que venían disfrutando de este beneficio fiscal seguir practicándose la deducción.

No obstante, el citado régimen transitorio de deducción no es aplicable a los contribuyentes que han depositado cantidades en cuenta vivienda con anterioridad a 1 de enero de 2013. Por ello, y con carácter excepcional, se permite a éstos que, en caso de que no vayan a adquirir la vivienda y, siempre que a 31 de enero de 2013 no hubiera transcurrido el plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta, puedan regularizar en la declaración del IRPF de 2012 las deducciones practicadas hasta el ejercicio 2011 sin intereses de demora.

Si no utilizan dicha opción y posteriormente se incumplen alguno de los requisitos, la regularización que, en su caso, proceda, deberá incluir intereses de demora.

Caso Práctico






Deducciones autonómicas: ver el Manual práctico de Renta y Patrimonio 2012

Más información

Normativa, Guía y Manuales: Manual práctico de Renta y Patrimonio 2012. Esta edición se cerró el día 27 de marzo de 2013 en base a la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Patrimonio publicada hasta dicha fecha con efectos para el ejercicio 2012. Cualquier modificación posterior en las normas de los citados Impuestos aplicables al mencionado ejercicio, deberá ser tenida en cuenta.

El Mundo: La Renta 2012, última en la que los compradores se desgravarán la vivienda

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Friday, 22 March 2013

Los diferenciales encarecen cada vez más los préstamos hipotecarios

Los mínimos históricos del Euribor -indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en nuestro país- ha llevado a la banca a situar los diferenciales que añaden a este indicador en máximos históricos. En la actualidad, es prácticamente imposible encontrar en el mercado préstamos hipotecarios con diferenciales por debajo del 2%. Es más, durante este 2013, los diferenciales (porcentaje o margen que se suma al valor del índice que se ha pactado como referencia) no han hecho más que subir.

Lejos quedan ya las hipotecas que se comercializaban a Euribor+0,40% (en 2010 era habitual encontrar préstamos con estos tipos de interés). Ahora y en el mejor de los casos, se puede obtener una hipoteca a Euribor+2% aunque, durante este año, las entidades financieras están incrementando aún más los diferenciales.

Según el índice hipotecario de Bankimia, en la actualidad, el diferencial medio que aplican bancos y cajas a sus préstamos hipotecarios se sitúa en Euribor+2,93%. Por entidades, los bancos aplican un diferencial medio de Euribor+2,81% mientras que las cajas lo sitúan de media en Euribor+4,12% Las entidades online siguen siendo las que mejores condiciones financieras ofrecen en sus préstamos hipotecarios (Euribor+2,49%).

De esta forma y según denuncia la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), “desde 1990 jamás se han encontrado diferenciales tan altos como los que se ven en la actualidad”. De ahí que el consumidor que contrata en estos momentos una hipoteca llegue a pagar bastante más dinero que hace tan sólo unos años.

Coste de la hipoteca

Con el Euribor aún en mínimos históricos (cerró el mes de febrero en el 0,59% muy por debajo del precio oficial del dinero que se sitúa en el 0,75%), los tipos de interés de los préstamos hipotecarios son cada vez más altos. Según el último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio de los préstamos sobre viviendas se coloca en la actualidad en el 4,5%, esto es, un 4,7% por encima de hace un año. Los bancos aplican un tipo de interés medio a sus hipotecas del 4,65% mientras que el tipo de interés medio de las cajas de ahorro se coloca en el 4,70%.

Pero, ¿cuál es el coste del diferencial en una hipoteca?. Si tomamos como medida el diferencial medio que aplican las entidades a sus préstamos hipotecarios en estos momentos (2,93%) y lo aplicamos a una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de amortización de 30 años nos sale una cuota mensual a pagar de 675,24 euros. Si a esta misma hipoteca le aplicásemos un diferencial de Euribor+0,50% (diferencial que se veía no hace mucho en los escaparates de las entidades financieras) la cuota mensual a pagar sería de tan sólo 488,69 euros. En este caso, el diferencial encarece 186,55 euros la cuota a pagar cada mes.

Un encarecimiento del préstamo hipotecario que supone sin duda una desventaja para quien esté buscando en estos momentos financiación para adquirir una vivienda. Pero es, además, una bomba de relojería en manos de quien contrate ahora una hipoteca ya que todo hace prever que el Euribor -en mínimos históricos- comenzará su andadura alcista en el corto/medio plazo. Si el indicador hipotecario retornase su valor medio (desde que existe el euro el valor medio del Euribor es del 3%), muchos de los que contraten sus préstamos en estos momentos tendrán que hacer frente en un futuro a intereses de hasta el 7%.

Bankimia, Comparador online de productos bancarios

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Wednesday, 20 March 2013

El Supremo declara nulas las cláusulas suelo en casos de falta de transparencia

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo en los casos de “falta de transparencia” a los consumidores. El Supremo también aclara que este pronunciamiento no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas. Su decisión tampoco significa la nulidad de las denominadas cláusulas suelo cuando se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores.

Así el Tribunal Supremo ha estimado parcialmente un recurso de casación presentado por una asociación de consumidores en el que se planteaba un asunto sobre el umbral mínimo de los tipos de interés en las hipotecas

Más información
Europa Press:
El Supremo anula las cláusulas suelo en casos de “falta de transparencia”
El Mundo: El Supremo declara nulas las cláusulas suelo en los casos de falta de transparencia

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Tuesday, 19 March 2013

¿Qué hacer si la promotora o constructora inmobiliaria inicia un concurso de acreedores?

Pedro Hernández del OlmoEn estos tiempos que nos han tocado no es infrecuente que personas que han entregado dinero a una promotora/constructora/ inmobiliaria para comprar una vivienda en construcción se encuentren con que ésta se declara en concurso de acreedores, ante el estupor y sorpresa de sus clientes.

¿Qué significa eso?

En primer lugar que esa empresa se encuentra en estado de insolvencia y no puede cumplir regularmente sus obligaciones exigibles. Esta insolvencia, según la Ley Concursal, puede ser actual o inminente. Se encuentra en estado de insolvencia inminente el deudor que prevea que no podrá cumplir regular y puntualmente sus obligaciones.

El efecto inmediato será en la mayor parte de los casos, la paralización de la construcción y por tanto el incumplimiento de los plazos de entrega, paralización que puede ser duradera.

¿Qué hacer?

Lo primero de todo será revisar la documentación para comprobar si la empresa cumplió lo que ordena la Ley 57/1968 y entregó al comprador avales bancarios suficientes para garantizar las cantidades entregadas a cuenta; la existencia de estos avales permitiría recobrar lo entregado con sus intereses, saliéndose del concurso, mediante la ejecución de esos avales.

Si no es posible lo anterior, en cuanto se publique en el “Boletín Oficial del Estado” del auto de declaración de concurso, lo más urgente será poner en conocimiento de la Administración concursal el crédito que se ostenta contra la empresa, personándose en el concurso, con el fin de que ese crédito sea anotado y tenido en cuenta a la hora de elaborar una posible propuesta de solución.

No es buena decisión dejar de pagar sin más las cantidades pendientes ya que la condición de acreedor del concursado no faculta para incumplir las obligaciones pendientes, y la administración concursal puede exigir el pago de esa deuda.

Aunque en un escenario de estas características es evidente que habrá muchos afectados, no es fácil buscar una solución común a todos ya que no es lo mismo la situación de quienes están pendientes de entrega de su vivienda ya terminada de la de quienes aún no ha empezado a construirse al producirse la declaración de concurso.

Ello significa que la negociación para buscar soluciones no puede ser la misma, en un caso que en otro, teniendo en cuenta que son ejemplo de las situaciones mas extremas.

Lo único común en todos los casos es la conveniencia, casi necesidad, de acudir a un abogado, puesto que la magnitud del problema desaconseja la ‘automedicación’, y nadie es buen abogado de sus propios pleitos.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Monday, 18 March 2013

Cómo quedan los desahucios (ejecuciones hipotecarias)

La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la UE que afirma que las ejecuciones hipotecarias españolas no se ajustan al derecho comunitario está moviendo cimientos inmobiliarios. De momento, el Gobierno ha anunciado que limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca. Y en el lado práctico, qué supone la sentencia para los afectados. Aquí lo explicamos con la ayuda de lo publicado en diversos medios de comunicación:

1.- ¿Cómo se aplica esta sentencia europea en casos concretos en España?

El juez podrá tomar como medida cautelar la paralización de un proceso de ejecución hipotecaria (desahucio) si observa o tiene indicios de que existen cláusulas abusivas en el contrato hipotecario que originó ese impago. Esto no lo podían hacer antes. Así, ahora, mientras el juez decide si las cláusulas del contrato son o no abusivas, el ciudadano no perderá su casa.

Todos los jueces nacionales de países miembros de la Unión Europea deberán tener en cuenta la sentencia seguir sus criterios para interpretar cuándo es abusiva una cláusula hipotecaria relativa al vencimiento anticipado de los contratos de larga duración, a la fijación de los intereses de demora y al pacto de liquidez.

La sentencia no obliga legalmente a España a cambiar la legislación actual sobre las ejecuciones hipotecarias, pero el Gobierno ha dicho que adecuará la actual reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se tramita en el Congreso al sentido de la sentencia, entre otras cosas para no crear una inseguridad jurídica entre lo que dice la ley española y lo que deben hacer los jueces conforme al derecho europeo.

El Ejecutivo tiene previsto introducir en la modificación de la Ley Hipotecaria para atenuar el problema de los desahucios una serie de cambios. Los más significativos ya han sido anunciados: se limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca.

2.- ¿Se evitará el desahucio si hay cláusulas abusivas?

El juez podrá pausar el proceso si existe una denuncia por cláusula abusiva pero después deberá determinar si ese abuso es lo suficientemente grave como para impedir un desahucio o si merece una reparación independientemente del proceso de ejecución.

3.- ¿Qué es una cláusula abusiva?

La sentencia del Tribunal de Justicia de la UE da algunas pautas, pero deja en manos de la Justicia nacional la potestad para decidir si existe o no abuso.

Sobre el vencimiento anticipado, el juez deberá examinar si el deudor ha incumplido una obligación “esencial”. Sobre los intereses de demora, habrá que compararlos con los de mercado, y verificar que no son abusivos. Se abre así un margen de interpretación amplio para el juez. No queda claro, por ejemplo, si las cláusulas suelo –muy habituales en los últimos años, y según las cuales el consumidor no se podría beneficiar de bajadas del euríbor a partir de un nivel determinado- son abusivas o no. Cada magistrado deberá determinarlo.

4.- ¿Se podrá aplicar la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE con caracter retroactivo?

Si el proceso ya ha concluido en desahucio, no hay nada que paralizar. Pero en casos donde el desahucio ha sido motivado originariamente por una cláusula abusiva, un cliente sí podría exigir daños y perjuicios porque la reparación que recibió en su caso ha sido inferior a la que obtendría tras esta sentencia.

5. Si se está en un proceso de ejecución, ¿qué se debe hacer?

Se podrá solicitar la paralización del desahucio invocando en un procedimiento paralelo la existencia de alguna cláusula abusiva en el préstamo hipotecario. Hasta ahora también podía hacerlo, pero eso no paralizaba la ejecución hipotecaria. Si el juez le daba la razón, en la gran mayoría de los casos el veredicto llegaba cuando la familia ya había perdido su casa y no había marcha atrás.

6. ¿Y si ya se ha ejecutado la vivienda?

Se podrá pedir una indemnización mayor de la que hasta ahora tenía derecho. Algunos juristas señalan además que se abre la puerta a dar marcha atrás al desahucio y recuperar la casa. “Todos lo que han perdido su vivienda y consideren que tenían un contrato con cláusulas abusivas pueden reclamar. Y si el juez les da la razón, solo habrá dos caminos: o deshacer lo hecho y devolverle la vivienda o indemnizarle. El Gobierno tiene que cambiar la ley lo más rápido posible la ley o esto va a ser un caos jurídico”, señala el notario José Ignacio Navas Olóriz a El País.

Más información
El País:
¿Y ahora qué ocurre con los desahucios?
El Mundo: ¿Qué supone la sentencia de la Justicia europea sobre desahucios?

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Friday, 15 March 2013

Serán necesarios tres impagos para proceder a una ejecución hipotecaria

Parece ser que la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, ha tenido su efecto en el Gobierno. Según indica El Mundo, la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, ha anunciado que el Gobierno limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca.

Serán necesarios tres impagos para proceder a una ejecución hipotecaria. Ahora mismo, una entidad financiera puede iniciar el proceso de ejecución tras la primera cuota sin pagar, aunque la mayoría suelen dar, al menos, dos o tres meses de margen al deudor antes de optar por la ejecución hipotecaria. También puede pasar que esta prórroga esté ya contemplada en la escritura hipotecaria.

Además, el Ejecutivo no permitirá que los intereses de demora, que ‘acompañan’ a las cantidades no pagadas de un préstamo hipotecario para la compra de casa, superen tres veces el valor del dinero. Actualmente, esta penalización puede llegar a rondar hasta el 20%, como han denunciado varios afectados. De este modo, con el precio oficial del dinero en el 0,75%, los intereses de demora, como máximo, podría alcanzar el 2,25%.

Más información
El Mundo:
El Gobierno no permitirá comenzar la ejecución de una hipoteca hasta el tercer impago

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Friday, 15 March 2013

Las ejecuciones hipotecarias españolas no se ajustan al derecho comunitario

Pedro Hernández del OlmoCon fecha 14 de marzo de 2013 el TJUE ha dictado sentencia en las cuestiones prejudiciales planteadas por el Juzgado de lo mercantil nº 3 de Barcelona al albergar dudas sobre la correcta interpretación del Derecho de la Unión.

Sobre la primera cuestión prejudicial el TJUE declara:

El hecho de que el sistema procesal español no permite que el Juez, ante el que se presente una demanda para declarar abusiva una cláusula hipotecaria, pueda suspender la ejecución hipotecaria puede menoscabar la efectividad de la protección a los consumidores que pretende garantizar la Directiva comunitaria.

Edificio PisosSubraya el Tribunal que al ser el objeto de la ejecución la vivienda del consumidor perjudicado y de su familia, el mecanismo de protección ‘a posteriori’, limitado al pago de una indemnización por daños y perjuicios, no es adecuado para evitar la pérdida definitiva e irreversible de la vivienda.

En estas circunstancias, procede declarar que la normativa española en este supuesto no se ajusta al principio de efectividad.

Sobre la segunda cuestión prejudicial que plantea que se precisen los elementos constitutivos del concepto de “cláusula abusiva”:

Por lo que respecta al vencimiento anticipado en los contratos de larga duración por incumplimientos del deudor en un período limitado, corresponde al juez remitente comprobar especialmente:

• Si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate,
• Si esa facultad está prevista para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo,
• Si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia
• Si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo

En cuanto a los intereses de demora, el juez remitente deberá comprobar en particular:

Por un lado, las normas nacionales aplicables entre las partes en el supuesto de que no se hubiera estipulado ningún acuerdo en el contrato controvertido.

Por otro lado, el tipo de interés de demora fijado con respecto al tipo de interés legal, con el fin de verificar que es adecuado para garantizar la realización de los objetivos que éste persigue en el Estado miembro de que se trate y que no va más allá de lo necesario para alcanzarlos.

Por último, en lo que atañe a la cláusula relativa a la liquidación unilateral por el prestamista del importe de la deuda impagada, vinculada a la posibilidad de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, el juez remitente deberá determinar si –y, en su caso, en qué medida– la cláusula de que se trata supone una excepción a las normas aplicables a falta de acuerdo entre las partes, de manera que, a la vista de los medios procesales de que dispone, dificulta el acceso del consumidor a la justicia y el ejercicio de su derecho de defensa.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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