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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Tuesday, 23 April 2013

Desciende casi un 30% el precio de la vivienda desde su máximo de 2008

El precio medio por metro cuadrado de la vivienda ha descendido un 27,7% desde su nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Así lo refleja la serie histórica de las estadísticas del precio de la vivienda que maneja el Ministerio de Fomento. En el primer trimestre de 2013 el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre en España fue de 1.519,0 euros, lo que representa una variación interanual del -7,9% y trimestral del -0,8%.



Por comunidades, las mayores caídas en tasa interanual se han producido en Canarias (-13,6%), Cataluña (-10,4%), Castilla La Mancha (-10,3%), Madrid (-10,2%), Comunidad Valenciana (-9,9%) y Aragón (-9,6%).

En el lado opuesto se sitúan La Rioja (1,0%), País Vasco (0,0%), Navarra (-2,1%), Ceuta y Melilla (-3,0%) y Asturias (-3,3%).

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta dos años de antigüedad se situó en 1.586,1 euros. La variación interanual fue del -5,1%.

En cuanto a la vivienda libre de más de dos años de antigüedad, el precio alcanzó los 1.503,3 euros por metro cuadrado, con una caída del 8,2% en tasa interanual.

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados se registran en San Sebastián, 3.784,8 euros/m2, Getxo, 3.540,8 euros/m2, Bilbao, 2.960,1 euros/m2, Leioa, 2801,9 euros/m2 , Irún, 2.717,1 euros/m2, Errentería, 2.702,2 euros/m2, Santurtzi 2.691,5 euros/m2, Majadahonda, 2.684,6 euros/m2, y Sant Cugat del Vallès, 2.639,6 euros/m2.

Los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se registran en Hellín, 579,3 euros/ m2, Crevillent, 730,4 euros/m2, Jumilla, 733,4 euros/m2, Elda, 736,0 euros/m2 y Puertollano, 738,0 euros/m2.

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Friday, 19 April 2013

El ruido del vecino molesta al 32% de la población

A raíz de la celebración del Día Internacional de Conciencia sobre el Ruido el próximo miércoles, Ventadepisos.com ha querido saber cómo influye el ruido en la convivencia vecinal. Han sido 542 usuarios los que han participado en una encuesta que arroja estos resultados: el 31,6% afirma que los vecinos no le dejan vivir. Mientras el 37,1% prefiere no entrar en conflictos y sufre en silencio, el 40,6% sí que habla con su vecino para intentar arreglarlo.

La mayoría de los encuestados vive en un piso (83,4%) en la ciudad (81,1%) y cree que el Ayuntamiento debería ser más estricto en el cumplimiento de la legislación vigente sobre contaminación acústica (68.5%). Solo en el 31,2% de los casos el ruido es insoportable en casa.


Cuando el ruido afecta a la convivencia vecinal

Aunque la mayoría de los encuestados por Ventadepisos.com afirma que cuando tiene problemas de ruido habla con el vecino para intentar arreglarlo (40.6%), el testimonio de alguno de ellos refleja la impotencia ante la falta de entendimiento para solucionar el conflicto.

“Tengo que soportar ruidos inaguantables de los vecinos de arriba y encima tengo que recibir insultos,” afirma uno de ellos. “Y cuanto más le dices que por favor se comporten ellos más ruidos hacen y además tengo que aguantar que me digan que no se convivir y que me pongan una falsa denuncia. Y yo que tengo suficientes motivos para denunciar, no lo hago para que no hayan todavia más problemas”.

“¡Hasta cuando vamos a sufrir!” afirma otro usuario. Y un tercero se lamenta: “¿qué podría decir? si ya es que ni protesto, total para qué, me llevo mal rato y al día siguiente lo mismo, me jorobo y como no tengo pasta para mudarme lo sufro en silencio”



El ruido hacer perder audición, quita el sueño y provoca estrés

Si estamos expuestos de una forma prolongada a ruido, aunque sea leve, nuestro sistema auditivo se resiente y provoca un déficit auditivo conocido como socioacusia. Un silbido en el oído es una señal de alarma que debería ser consultada con el médico.

El ruido también tiene efectos psicológicos en las personas, todos íntimamente relacionados. Si hay ruido no podemos dormir o padecemos de insomnio. Al no descansar lo suficiente sufrimos fatiga que provoca una falta de concentración. Como no podemos concentrarnos no somos productivos y, por tanto, estamos estresados.

Además, el ruido nos puede volver irritables y agresivos. Afortunadamente, estas alteraciones son generalmente pasajeras porque están producidas por la molestia puntual de un ruido que nos inquieta y hasta nos puede hacer sentir inseguros o asustados.

Cómo podemos protegernos del ruido en casa

El nivel de ruido inocuo en un hogar urbano debe oscilar entre los 30 y 40 decibelios según la normativa europea, cómo podemos conseguirlo. No es fácil, pero ahí van unos consejos:

1.- Reviste los suelos con alfombras de lana o moquetas.

2.- Recubre las paredes con papel pintado para que se absorba mejor el ruido.

3.- Instala ventanas con doble acristalamiento y cámara de aire: lo mejor es que los cristales tengan un grosor mínimo de 4 milímetros y, si es posible, el cristal exterior de la ventana debe ser más grueso que el interior. La cámara de aire entre ambos cristales debe tener un mínimo de 12 milímetros.

4.- Haz nuevos tabiques: levanta en el interior de la vivienda un nuevo tabique con paneles de yeso laminado y deja entre ambos una cámara de aire de 10 milímetros para rellenar con material aislante acústico (lanas minerales, paneles multicapas …).

5.- Haz falsos techos: si el ruido proviene del piso superior puedes hacer un falso techo que te dará una cámara de aire que debes rellenar de materiales aislantes. Aunque si el ruido es provocado por tacones, golpes o movimiento de muebles la única solución es que el propietario del piso de arriba instale una solera aislante en su piso.

6.- Haz una solera seca: si el ruido viene del piso inferior debes ser tú el que aisle tu suelo. Puedes colocar una solera seca y revestirla del material que quieras (cerámica, madera ….)

Y si el ruido del vecino no te deja vivir

Si el ruido del vecino no te deja vivir, debes siempre comunicarle de forma amistosa tu problema. Agotada esta vía puedes involucrar a la comunidad de propietarios para que actúe y, si corresponde, interponer una demanda. Este es el proceso a seguir en estos casos según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid:

El presidente de la comunidad de propietarios, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades molestas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones administrativas o judiciales pertinentes.

De persistir los ruidos, la comunidad deberá convocar una junta general que lleve en el Orden del Día este punto. Si el infractor fuese un propietario o inquilino, la junta podrá entablar contra él acción de cesación que se sustanciará a través del juicio ordinario, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad molesta, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad molesta y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Si el infractor no fuese el propietario, sino el inquilino, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

En caso de que los ruidos tengan su procedencia en patologías o defectos de la construcción, estos daños le corresponde pagarlos a la constructora si no ha transcurrido el plazo para poder reclamar por los mismos. De conformidad con la Ley de Ordenación de la Edificación, el plazo para reclamar por este tipo de daños es de diez o tres años, según los daños tengan o no un carácter estructural.

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Monday, 15 April 2013

La banca firmó más de 14.000 daciones en pago en 2012

EdificioDurante el año pasado, las entidades financieras accedieron a firmar un total de 14.229 daciones en pago sobre viviendas: una quinta parte de las ejecuciones hipotecarias iniciadas (65.778) y un 36,5% de las adjudicaciones finalmente inscritas (38.976). Son los números extraídos del Registro de la Propiedad por el colegio de Registradores de España, a petición del Sedic, y publicados por El Mundo.

Una práctica habitual

Los registradores indican que estos datos demuestran que la dación en pago “se utiliza continuadamente en la práctica bancaria habitual”, aunque “pueda ser planteada de forma más o menos selectiva, según las distintas entidades financieras”.

El 80,4% de las daciones en pago fue sobre viviendas habituales. La mayor parte (el 61,2%) se concedieron a ciudadanos nacidos en España, y sólo el 38,7% a extranjeros.

Por comunidades autónomas, las daciones en pago se concentran en las comunidades autónomas con mayor actividad inmobiliaria: Valencia (20,9%), Cataluña (16,5%), Andalucía (16,1%) y Madrid (15,8%).

Más información
El Mundo:
La banca firmó 14.229 daciones en pago en 2012, la mayoría de primeras viviendas

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Wednesday, 10 April 2013

Las comunidades de propietarios y sus obligaciones con Hacienda

Las comunidades de propietarios también tienen que vérselas con Hacienda. ¿Qué pasa si tienen beneficios por alquiler o venta de zonas comunes? ¿y si tienen que pagar rendimientos profesionales y de trabajo (portero, conserje, administrador de fincas, empresas de limpieza …?

Que no cunda el pánico. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elaborado una pequeña guía que aclara ideas.

Si la comunidad de propietarios ha realizado una obra en un elemento común, ¿tengo derecho a deducción?

Aunque la deducción por obras finalizó el pasado 31 de diciembre de 2012, las cantidades satisfechas en ese ejercicio deberán deducirse en la declaración de IRPF. Es éste el último año en que se podrán deducir los propietarios por obras realizadas en la comunidad de propietarios.

Tiene derecho a deducción las obras de mejora realizadas en el edificio de viviendas y que hayan tenido por objeto la mejora de eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas y otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación.

Ejemplos de obras sujetas a deducción son la adaptación de las instalaciones eléctricas a la normativa vigente, intervenciones sobre cubiertas y muros afectados por humedades, instalación de ascensores, rampas o dispositivos de acceso e instalación de paneles solares.

No obstante, esta deducción no es aplicable a las obras ejecutadas en plazas de garaje, jardines, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos de similares características.

La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por las obras de mejora en viviendas sin que las derramas para esa finalidad tengan esa consideración. Y los pagos no pueden ser en efectivo.

¿Cómo tiene que declarar una comunidad el alquiler de una zona común?

La Ley del IVA considera que el arrendamiento de elementos comunes (cubiertas, fachada, etc.) es una actividad empresarial por lo que la comunidad debe tributar por este impuesto. Así pues, por el alquiler de azoteas para antenas de telefonía móvil o de fachadas para la colocación de lonas publicitarias o, incluso, de un local, la comunidad de propietarios ingresa las cuantías con IVA que luego habrá de liquidar trimestralmente.

No obstante, existe la salvedad de los arrendamientos exentos de IVA que son los referidos a las viviendas propiedad de la comunidad, por ejemplo la casa-portería que se alquila a una familia para vivir. En estos casos no hay obligación de liquidar IVA ya que no se cobra.

¿Debe declarar cada propietario por los ingresos obtenidos por el alquiler de elementos comunes?

Respecto al ingreso por el arrendamiento en sí, no debemos olvidar que las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica a efectos fiscales para computar las rentas derivadas del alquiler como un ingreso. Es decir, es cada propietario con arreglo a su coeficiente, y no la comunidad como tal, el que realmente recibe en esa proporción un ingreso que deberá declarar a Hacienda en su declaración de la renta. Por ello la comunidad de propietarios ha de comunicar anualmente a Hacienda la obtención de estos rendimientos por los propietarios y el Secretario-Administrador deberá emitir un certificado donde figuren, en función del coeficiente de propiedad y número de días de pertenencia a la comunidad, los ingresos atribuibles y las retenciones practicadas sobre los mismos.

En este tipo de alquiler de zonas comunes, ¿se puede deducir la comunidad por algún concepto?

Las cuotas de IVA soportado que la comunidad se puede deducir son únicamente las relacionadas directamente con la obtención de los ingresos, como por ejemplo obras de adecuación para la instalación de la antena o mantenimiento de las instalaciones o reparaciones del local alquilado, en caso de que todo ello fuera a cargo de la comunidad de propietarios.

Igualmente, si el arrendamiento decidido lo es para un uso diferente al de vivienda, por ejemplo para local, el mismo estará gravado por el IVA, lo que significa que la comunidad en sí deberá de declarar también este impuesto.

¿Y si se ha vendido la vivienda del portero?

Dado que se trata de una venta patrimonial de un elemento común, nuevamente es cada propietario quien, con arreglo a su coeficiente de participación, debe declarar a Hacienda el ingreso que le corresponde proporcionalmente.

Cuando la comunidad contrata a personal externo, ¿está obligada a declarar por rendimientos profesionales? ¿Y cuándo se realiza a través de un contrato laboral?

Está obligada a practicar e ingresar la retención correspondiente de los profesionales. También por la de sus trabajadores a través de las nóminas.

Así mismo, se debe retener el 1% de la base imposible de la factura de aquellos autónomos que estén en el régimen de estimación directa (albañiles, fontaneros, electricistas) que sean contratados por las comunidades de propietarios.

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Friday, 5 April 2013

El certificado energético será obligatorio para vender piso a partir de junio

El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto para trasponer a la normativa española el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios. Los propietarios que quieran vender o alquilar su piso por más de cuatro meses deberán tener su certificado de eficiencia energética o certificado energético a partir del 1 de junio.

Este certificado, además de la calificación energética del edificio, deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los edificios, y, en el caso de edificios existentes, documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética del edificio o de una parte de este, de forma que se pueda valorar y comparar la eficiencia energética de los edificios, con el fin de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

Como herramienta para facilitar la obtención de dichos certificados, por mandato del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y del Ministerio de Fomento, el IDAE ha elaborado los programas informáticos CE3 y CE3X, ambos publicados como Documentos Reconocidos a disposición de los técnicos certificadores.

Además, el IDAE se ha encargado de llevar a cabo un plan de formación para formar a los técnicos responsables de certificar energéticamente los edificios y de aquellos otros encargados de su control e inspección sobre las herramientas reconocidas CE3 y CE3X. Finalmente, IDAE se encargará de informar a los vendedores, compradores y usuarios de viviendas y edificios en general sobre las nuevas obligaciones a las que tienen que hacer frente.

¿Qué es un certificado de eficiencia energética?
Es un informe que, a modo de etiqueta, nos indicará el consumo energético de un inmueble.

¿Quiénes están obligados a realizar la certificación energética de una vivienda o edificio?
El propietario del edificio o de la vivienda o local será responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética, así como de su correcta conservación, siendo la validez del certificado es de 10 años.

¿Qué tipo de inmuebles están obligados?
- Edificios o unidades (vivienda o local) que se pongan a la venta o en alquiler.
- Edificios o unidades (vivienda o local) de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 metros cuadrados (sin necesidad de venta o alquiler).

¿Qué pasa si estando obligado no certifico mi vivienda, local comercial u oficina?

El incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en el Procedimiento Básico, se considerara infracción en materia de protección al consumidor, de acuerdo con lo establecido en el texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y será sancionada administrativamente de acuerdo con la misma.

Más información: Llegan los pisos clase ‘A’

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Wednesday, 3 April 2013

Cómo deducir la compra de tu piso en la Renta 2012

Ya ha arrancado la campaña de la renta marcada por el fin de la deducción fiscal por la compra de vivienda.

Los que compraron su vivienda o dieron algún pago a cuenta para su construcción antes del 1 de enero de 2013 todavía pueden desgravar y mantener su derecho en el futuro.

Se puede deducir el 15% de las cantidades aportadas para la compra de la vivienda, con un límite de 9.040 euros, lo que significa que el máximo que se puede aplicar es de 1.356 euros.



1.- Conceptos que se pueden desgravar por comprar piso

1.- El préstamo hipotecario solicitado, es decir, el capital más intereses y, además, los gastos de tasación, la comisión de apertura y los de gestoría, notario, Registro de la Propiedad e impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

2.- De la escritura de compraventa, se pueden computar vivienda los gastos de gestoría, notario, Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o IVA (según la vivienda sea usada o nueva).

3.- Los seguros de hogar y de vida que nos obliguen a contratar para poder concedernos el préstamo hipotecario.

2.- Desgravar por rehabilitar o adaptar la vivienda para personas con discapacidad

Hacienda también ofrece la posibilidad de desgravación a aquellas personas que hayan ampliado la superficie habitable de la vivienda o hayan llevado a cabo obras para su rehabilitación o adaptación para las personas con discapacidad. A partir de este año ya no se concederán más estas ayudas.

En estos casos, se pueden deducir los importes pagados antes del término del 2012 y siempre que las citadas obras estén terminadas antes del 1 de enero de 2017. La desgravación asciende al 15% del importe invertido con un límite de inversión anual de 9.040 euros para ampliación y rehabilitación, mientras que la deducción para obras de adaptación de personas con discapacidad es del 20% (un 25% en Cataluña), con un límite de 12.080 euros.

3.- Premio si compraste inmueble urbano entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012

Aunque esta ventaja fiscal pasa desapercibida con bastante frecuencia, la compra de cualquier inmueble urbano realizada entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 tiene premio, ya que por su venta posterior (no necesariamente en 2012), se puede lograr un ahorro del 50% respecto a la tributación que correspondería en dicho año. Eso sí, para evitar fraudes no se admiten adquisiciones a cónyuges, parientes hasta segundo grado y entidades relacionadas con el contribuyente.

4.- Deducción por reformas

Si se han realizado reformas u obras en primeras y segundas residencias -salvo las dedicadas a actividades económicas-, se puede optar a una deducción. Esta deducción está abierta a la mayor parte de los contribuyentes, ya que el límite de renta para poder aplicarla es de 71.007,2 euros, aunque a partir de 53.007,2 euros la deducción decrece progresivamente, siendo su cuantía cero para rentas superiores a 71.007,02 euros.

Como requisitos, las obras deben haberse destinado a mejorar la eficiencia energética, higiene, salud y protección del medio ambiente en los edificios y viviendas, la seguridad y la estanqueidad de los edificios, a favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas, o bien a la instalación de infraestructuras para el acceso a Internet y la TDT. Se excluyen las obras en garajes, jardines, parques, piscinas, elementos deportivos y análogos.

5.- Plusvalías por venta de vivienda habitual

En el supuesto de que el contribuyente haya vendido su casa en 2012, la ganancia que haya obtenido tributará entre el 21% y el 27% de su importe. Pero existe una forma de neutralizar este pago: reinvirtiendo total o parcialmente el importe obtenido por la venta en otra vivienda de carácter habitual.

Si esa compra se realizó en 2012, los Técnicos explican que no se podrá practicar la deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen las cantidades de la vivienda anterior que haya sido objeto de deducción, así como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

6.- Se acaba la compensación fiscal

En julio de 2012 desapareció la compensación fiscal para todos los contribuyentes que compraron una vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006, que podía llegar hasta 225 euros por cada uno de los declarantes que compraron vivienda antes de esa fecha.

7.- Sobre la cuenta vivienda

A partir del 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual prevista en el artículo 68.1 de la LIRPF, estableciéndose un régimen transitorio que permitirá a los contribuyentes que venían disfrutando de este beneficio fiscal seguir practicándose la deducción.

No obstante, el citado régimen transitorio de deducción no es aplicable a los contribuyentes que han depositado cantidades en cuenta vivienda con anterioridad a 1 de enero de 2013. Por ello, y con carácter excepcional, se permite a éstos que, en caso de que no vayan a adquirir la vivienda y, siempre que a 31 de enero de 2013 no hubiera transcurrido el plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta, puedan regularizar en la declaración del IRPF de 2012 las deducciones practicadas hasta el ejercicio 2011 sin intereses de demora.

Si no utilizan dicha opción y posteriormente se incumplen alguno de los requisitos, la regularización que, en su caso, proceda, deberá incluir intereses de demora.

Caso Práctico






Deducciones autonómicas: ver el Manual práctico de Renta y Patrimonio 2012

Más información

Normativa, Guía y Manuales: Manual práctico de Renta y Patrimonio 2012. Esta edición se cerró el día 27 de marzo de 2013 en base a la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Patrimonio publicada hasta dicha fecha con efectos para el ejercicio 2012. Cualquier modificación posterior en las normas de los citados Impuestos aplicables al mencionado ejercicio, deberá ser tenida en cuenta.

El Mundo: La Renta 2012, última en la que los compradores se desgravarán la vivienda

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Friday, 22 March 2013

Los diferenciales encarecen cada vez más los préstamos hipotecarios

Los mínimos históricos del Euribor -indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en nuestro país- ha llevado a la banca a situar los diferenciales que añaden a este indicador en máximos históricos. En la actualidad, es prácticamente imposible encontrar en el mercado préstamos hipotecarios con diferenciales por debajo del 2%. Es más, durante este 2013, los diferenciales (porcentaje o margen que se suma al valor del índice que se ha pactado como referencia) no han hecho más que subir.

Lejos quedan ya las hipotecas que se comercializaban a Euribor+0,40% (en 2010 era habitual encontrar préstamos con estos tipos de interés). Ahora y en el mejor de los casos, se puede obtener una hipoteca a Euribor+2% aunque, durante este año, las entidades financieras están incrementando aún más los diferenciales.

Según el índice hipotecario de Bankimia, en la actualidad, el diferencial medio que aplican bancos y cajas a sus préstamos hipotecarios se sitúa en Euribor+2,93%. Por entidades, los bancos aplican un diferencial medio de Euribor+2,81% mientras que las cajas lo sitúan de media en Euribor+4,12% Las entidades online siguen siendo las que mejores condiciones financieras ofrecen en sus préstamos hipotecarios (Euribor+2,49%).

De esta forma y según denuncia la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), “desde 1990 jamás se han encontrado diferenciales tan altos como los que se ven en la actualidad”. De ahí que el consumidor que contrata en estos momentos una hipoteca llegue a pagar bastante más dinero que hace tan sólo unos años.

Coste de la hipoteca

Con el Euribor aún en mínimos históricos (cerró el mes de febrero en el 0,59% muy por debajo del precio oficial del dinero que se sitúa en el 0,75%), los tipos de interés de los préstamos hipotecarios son cada vez más altos. Según el último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio de los préstamos sobre viviendas se coloca en la actualidad en el 4,5%, esto es, un 4,7% por encima de hace un año. Los bancos aplican un tipo de interés medio a sus hipotecas del 4,65% mientras que el tipo de interés medio de las cajas de ahorro se coloca en el 4,70%.

Pero, ¿cuál es el coste del diferencial en una hipoteca?. Si tomamos como medida el diferencial medio que aplican las entidades a sus préstamos hipotecarios en estos momentos (2,93%) y lo aplicamos a una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de amortización de 30 años nos sale una cuota mensual a pagar de 675,24 euros. Si a esta misma hipoteca le aplicásemos un diferencial de Euribor+0,50% (diferencial que se veía no hace mucho en los escaparates de las entidades financieras) la cuota mensual a pagar sería de tan sólo 488,69 euros. En este caso, el diferencial encarece 186,55 euros la cuota a pagar cada mes.

Un encarecimiento del préstamo hipotecario que supone sin duda una desventaja para quien esté buscando en estos momentos financiación para adquirir una vivienda. Pero es, además, una bomba de relojería en manos de quien contrate ahora una hipoteca ya que todo hace prever que el Euribor -en mínimos históricos- comenzará su andadura alcista en el corto/medio plazo. Si el indicador hipotecario retornase su valor medio (desde que existe el euro el valor medio del Euribor es del 3%), muchos de los que contraten sus préstamos en estos momentos tendrán que hacer frente en un futuro a intereses de hasta el 7%.

Bankimia, Comparador online de productos bancarios

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Wednesday, 20 March 2013

El Supremo declara nulas las cláusulas suelo en casos de falta de transparencia

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo en los casos de “falta de transparencia” a los consumidores. El Supremo también aclara que este pronunciamiento no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas. Su decisión tampoco significa la nulidad de las denominadas cláusulas suelo cuando se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores.

Así el Tribunal Supremo ha estimado parcialmente un recurso de casación presentado por una asociación de consumidores en el que se planteaba un asunto sobre el umbral mínimo de los tipos de interés en las hipotecas

Más información
Europa Press:
El Supremo anula las cláusulas suelo en casos de “falta de transparencia”
El Mundo: El Supremo declara nulas las cláusulas suelo en los casos de falta de transparencia

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Tuesday, 19 March 2013

¿Qué hacer si la promotora o constructora inmobiliaria inicia un concurso de acreedores?

Pedro Hernández del OlmoEn estos tiempos que nos han tocado no es infrecuente que personas que han entregado dinero a una promotora/constructora/ inmobiliaria para comprar una vivienda en construcción se encuentren con que ésta se declara en concurso de acreedores, ante el estupor y sorpresa de sus clientes.

¿Qué significa eso?

En primer lugar que esa empresa se encuentra en estado de insolvencia y no puede cumplir regularmente sus obligaciones exigibles. Esta insolvencia, según la Ley Concursal, puede ser actual o inminente. Se encuentra en estado de insolvencia inminente el deudor que prevea que no podrá cumplir regular y puntualmente sus obligaciones.

El efecto inmediato será en la mayor parte de los casos, la paralización de la construcción y por tanto el incumplimiento de los plazos de entrega, paralización que puede ser duradera.

¿Qué hacer?

Lo primero de todo será revisar la documentación para comprobar si la empresa cumplió lo que ordena la Ley 57/1968 y entregó al comprador avales bancarios suficientes para garantizar las cantidades entregadas a cuenta; la existencia de estos avales permitiría recobrar lo entregado con sus intereses, saliéndose del concurso, mediante la ejecución de esos avales.

Si no es posible lo anterior, en cuanto se publique en el “Boletín Oficial del Estado” del auto de declaración de concurso, lo más urgente será poner en conocimiento de la Administración concursal el crédito que se ostenta contra la empresa, personándose en el concurso, con el fin de que ese crédito sea anotado y tenido en cuenta a la hora de elaborar una posible propuesta de solución.

No es buena decisión dejar de pagar sin más las cantidades pendientes ya que la condición de acreedor del concursado no faculta para incumplir las obligaciones pendientes, y la administración concursal puede exigir el pago de esa deuda.

Aunque en un escenario de estas características es evidente que habrá muchos afectados, no es fácil buscar una solución común a todos ya que no es lo mismo la situación de quienes están pendientes de entrega de su vivienda ya terminada de la de quienes aún no ha empezado a construirse al producirse la declaración de concurso.

Ello significa que la negociación para buscar soluciones no puede ser la misma, en un caso que en otro, teniendo en cuenta que son ejemplo de las situaciones mas extremas.

Lo único común en todos los casos es la conveniencia, casi necesidad, de acudir a un abogado, puesto que la magnitud del problema desaconseja la ‘automedicación’, y nadie es buen abogado de sus propios pleitos.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Monday, 18 March 2013

Cómo quedan los desahucios (ejecuciones hipotecarias)

La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la UE que afirma que las ejecuciones hipotecarias españolas no se ajustan al derecho comunitario está moviendo cimientos inmobiliarios. De momento, el Gobierno ha anunciado que limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca. Y en el lado práctico, qué supone la sentencia para los afectados. Aquí lo explicamos con la ayuda de lo publicado en diversos medios de comunicación:

1.- ¿Cómo se aplica esta sentencia europea en casos concretos en España?

El juez podrá tomar como medida cautelar la paralización de un proceso de ejecución hipotecaria (desahucio) si observa o tiene indicios de que existen cláusulas abusivas en el contrato hipotecario que originó ese impago. Esto no lo podían hacer antes. Así, ahora, mientras el juez decide si las cláusulas del contrato son o no abusivas, el ciudadano no perderá su casa.

Todos los jueces nacionales de países miembros de la Unión Europea deberán tener en cuenta la sentencia seguir sus criterios para interpretar cuándo es abusiva una cláusula hipotecaria relativa al vencimiento anticipado de los contratos de larga duración, a la fijación de los intereses de demora y al pacto de liquidez.

La sentencia no obliga legalmente a España a cambiar la legislación actual sobre las ejecuciones hipotecarias, pero el Gobierno ha dicho que adecuará la actual reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se tramita en el Congreso al sentido de la sentencia, entre otras cosas para no crear una inseguridad jurídica entre lo que dice la ley española y lo que deben hacer los jueces conforme al derecho europeo.

El Ejecutivo tiene previsto introducir en la modificación de la Ley Hipotecaria para atenuar el problema de los desahucios una serie de cambios. Los más significativos ya han sido anunciados: se limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca.

2.- ¿Se evitará el desahucio si hay cláusulas abusivas?

El juez podrá pausar el proceso si existe una denuncia por cláusula abusiva pero después deberá determinar si ese abuso es lo suficientemente grave como para impedir un desahucio o si merece una reparación independientemente del proceso de ejecución.

3.- ¿Qué es una cláusula abusiva?

La sentencia del Tribunal de Justicia de la UE da algunas pautas, pero deja en manos de la Justicia nacional la potestad para decidir si existe o no abuso.

Sobre el vencimiento anticipado, el juez deberá examinar si el deudor ha incumplido una obligación “esencial”. Sobre los intereses de demora, habrá que compararlos con los de mercado, y verificar que no son abusivos. Se abre así un margen de interpretación amplio para el juez. No queda claro, por ejemplo, si las cláusulas suelo –muy habituales en los últimos años, y según las cuales el consumidor no se podría beneficiar de bajadas del euríbor a partir de un nivel determinado- son abusivas o no. Cada magistrado deberá determinarlo.

4.- ¿Se podrá aplicar la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE con caracter retroactivo?

Si el proceso ya ha concluido en desahucio, no hay nada que paralizar. Pero en casos donde el desahucio ha sido motivado originariamente por una cláusula abusiva, un cliente sí podría exigir daños y perjuicios porque la reparación que recibió en su caso ha sido inferior a la que obtendría tras esta sentencia.

5. Si se está en un proceso de ejecución, ¿qué se debe hacer?

Se podrá solicitar la paralización del desahucio invocando en un procedimiento paralelo la existencia de alguna cláusula abusiva en el préstamo hipotecario. Hasta ahora también podía hacerlo, pero eso no paralizaba la ejecución hipotecaria. Si el juez le daba la razón, en la gran mayoría de los casos el veredicto llegaba cuando la familia ya había perdido su casa y no había marcha atrás.

6. ¿Y si ya se ha ejecutado la vivienda?

Se podrá pedir una indemnización mayor de la que hasta ahora tenía derecho. Algunos juristas señalan además que se abre la puerta a dar marcha atrás al desahucio y recuperar la casa. “Todos lo que han perdido su vivienda y consideren que tenían un contrato con cláusulas abusivas pueden reclamar. Y si el juez les da la razón, solo habrá dos caminos: o deshacer lo hecho y devolverle la vivienda o indemnizarle. El Gobierno tiene que cambiar la ley lo más rápido posible la ley o esto va a ser un caos jurídico”, señala el notario José Ignacio Navas Olóriz a El País.

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