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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Wednesday, 13 February 2013

Haz que tu comunidad de vecinos vaya como la seda

Nadie dice que la convivencia en una comunidad de propietarios sea fácil. Pero lo que está claro es que cuando una persona adquiere una vivienda en régimen de propiedad horizontal adquiere, además de unos derechos, unas obligaciones.

Y es en el desarrollo de las juntas de propietarios, que es donde deben tomarse los acuerdos o decisiones importantes que afectan al funcionamiento de la comunidad, el lugar en el que más se dejan notar las tensiones propias de una convivencia.

Para tratar de limar asperezas en el desarrollo de una reunión vecinal, sirvan estos consejos:

1. Si es propietario de una vivienda que tiene alquilada, le recomendamos que o bien acuda el inquilino en su representación o asista usted directamente toda vez que los acuerdos adoptados afectarán en mayor o menor medida a su propiedad.

2. Con anterioridad a la convocatoria de una junta, si desea que se trate algún tema que considera de interés, deberá notificarlo al presidente con suficiente antelación para que sea incluido como punto del Orden del Día a tratar. A este respecto, sólo podrán adoptarse acuerdos sobre los puntos que formen parte del Orden del Día.

3. Una vez efectuada la votación de los distintos asuntos, no se podrá cambiar el voto en el desarrollo de la junta. Además, el voto debe ser público; no se admite una votación secreta.

4. Si votó en contra de un acuerdo, y lo considera contrario a sus intereses, podrá impugnarlo judicialmente conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La LPH también prevé que los acuerdos sean impugnables cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Edificio5. El plazo para la impugnación para los propietarios ausentes empieza a contar una vez ha sido notificada el acta que recoge los acuerdos adoptados.

6. En contra de lo que pueda pensarse, la impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar.

7. Si considera que un asunto no ha sido tratado con la suficiente diligencia, no hay impedimento legal para que se trate nuevamente. Para ello, deberá solicitar al presidente que lo incluya como punto del Orden del Día de la convocatoria para la próxima junta. En su defecto, el 25% de propietarios o el 25% de las cuotas podrán convocar una junta extraordinaria para tratar este tema.

8. No hay impedimento legal para que se revoque un acuerdo adoptado con anterioridad siempre que se adopte un nuevo acuerdo por la misma mayoría necesaria para la adopción del primitivo.

9. Aunque la LPH no establece un plazo para notificar el acta, es conveniente que se envíe lo antes posible.

10. En todas las reuniones hay alguna voz discordante que, además, acude al insulto y a las amenazas para hacerse oír. De ocurrir en su comunidad, la junta podrá adoptar un acuerdo por mayoría simple para expulsarle.


Por Juanjo Bueno

Director de Comunicación

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

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Tuesday, 12 February 2013

Cuando se confunde lo deseado con lo comprado

Pedro Hernández del OlmoSe impugna la venta de dos parcelas de terreno por considerar que los terrenos eran rústicos, no eran urbanizables o no estaban incluidos en el PAU (Plan de Actuación Urbanística) y ello no puede calificarse como obligación accesoria.

El Tribunal Supremo (s. veinticuatro de Enero de dos mil trece) desestima el recurso rechazando el citado motivo y obliga a los compradores al cumplimiento del contrato de compraventa por considerar que:

La recurrente confunde lo deseado con lo declarado, a saber, en los contratos en los que compró las fincas se expresaba su naturaleza rústica y su inclusión en el PAU 26, y eso lo han cumplido los vendedores, pero nunca se dijo que debían ser urbanos, ya que ello solo podría alcanzarse mediante la tramitación del Plan, y no se hizo constar como condición, probablemente porque la compradora consideró previsible lo que luego no consiguió, es decir, que todas las parcelas fuesen urbanas.

Las fincas estaban en el PAU 26, y cumplida la obligación de entrega, ningún incumplimiento puede imputarse a los vendedores que transmitieron fincas rústicas y comprándolas la demandada sabiendo que lo eran y que estaban sometidas a un Plan de Actuación. No condicionándose la venta al éxito total o parcial de la reparcelación.

Tampoco es admitida de invocación de incumplimiento esencial y grave de la obligación al ser parte de los terrenos no urbanizables (art. 1124 CC) Este planteamiento, cae por su base, pues si bien parte de los terrenos no eran urbanizables, no consta que la parte vendedora se comprometiese contractualmente a que todos los metros fuesen urbanizables. El contrato solo expresa que estuviesen en el PAU 26 y ello se ha cumplido.

No se acredita que la parte vendedora mediante maquinaciones insidiosas provocase confusión en la compradora, ni que los vendedores obrasen de mala fe. Ciertamente la condición de profesional de la demandada le debería haber impulsado a una consulta del régimen urbanístico de lo adquirido, y si no lo hizo no puede intentar que los riesgos de su inactividad recaigan sobre los vendedores.

Así, según la sentencia de 17 de noviembre de 2006 , “no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente…”

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Thursday, 7 February 2013

Ya a la venta los pisos del banco malo

Ya ha tenido lugar el pistoletazo de salida para la venta de pisos procedentes de las entidades bancarias nacionalizadas a través de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).

 

Bankia Habitat, la sociedad inmobiliaria del Grupo BFA-Bankia ya ha puesto a la venta 13.000 viviendas, de un valor superior a 100.000 euros.

 

Los activos son tanto de obra nueva como de segunda mano, repartidos por la geografía española y comercializados tanto en la página web como a través de otros canales ofrecidos por la entidad.

 

 

Bancos rescatados

 

La Sareb recibió el pasado 31 de diciembre los activos inmobiliarios de las cuatro entidades nacionalizadas: BFA-Bankia, Banco de Valencia, CatalunyaBanc y NCG Banco, por un valor total de 36.695 millones de euros.

 

Este mes, se espera la incorporación de más viviendas de las diferentes entidades que han requerido la ayuda pública para cubrir sus deudas: BMN, CEISS, Caja3 y Liberbank.

 

 

Proceso de compra en el banco malo

 

La novedad de la gestión de los pisos ha provocado confusión entre la plantilla de de Bankia a la hora de saber la propiedad de los pisos que venden, si del banco o del Sareb. La entidad nacionalizada, por su parte, sostiene que los empleados han sido informados sobre los detalles.

 

Un empleado de Bankia Habitat acompañará al posible comprador en su visita al piso y este último podrá realizar una oferta por debajo del valor inicial. Los trámites de venta representarán un 10% adicional al precio que se pague.

 

Después de la oferta propuesta por el comprador, si el piso en cuestión pertenece a Sareb, se enviará a la entidad para que sea aprobada o no.

 

 

Más información:

Cinco días: Bankia pone a la venta 13.000 inmuebles del “banco malo”

Cinco días: Cómo comprar… o hacer una oferta por los pisos del “banco malo”

 

 

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Wednesday, 6 February 2013

Hipotecas más baratas

El Euribor volverá a proporcionar a los hipotecados algo que hace unos años era impensable: una nueva rebaja en sus cuotas de los créditos. Volverá a abaratar las cuotas hipotecarias de un crédito medio más de 70 euros al mes y más de 800 euros al año

 

La rebaja viene producida por la caída interanual del índice. En enero cerró en un nivel mensual del 0,575%, frente al 1,837% registrado en el mismo periodo de 2012. No obstante, el Euribor ha experimentado recientemente una subida intermensual, ya que el pasado mes de diciembre el índice se situó en el 0,549%.

 

Sobre una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años con un tipo de interés variable de Euribor +1, la cuota mensual se rebajará en 73 euros, lo que supone unos 876 euros al año. Sin embargo, los préstamos con revisión semestral, únicamente se les reducirá la cuota en 45 euros mensuales, 540 anuales.

 

La subida del Euribor de enero parece indicar un cambio de tendencia a la alza aunque la decisión final la tiene el Banco Central Europeo (BCE) ya que si decide rebajar los tipos de interés, el Euribor volvería a bajar.

 

 

Más información:

El Mundo: El Euribor de enero rebajará las hipotecas otros 70 euros al mes

 

 

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Thursday, 31 January 2013

Más sobre la protección a desahuciados

EdificioEl Gobierno ha avanzado unas iniciativas de protección a desahuciados. Así lo ha avanzado en el Congreso el Ministro de Economía, Luis de Guindos y lo ha recogido Cinco Días.

Por ahora se contempla:

1.- Condonación de la deuda: si tras la ejecución hipotecaria al deudor de buena fe aún le restara deuda por pagar, el juez será la autoridad que decida si le condona el 35% de dicha deuda, con la condición de que pague el 65% restante en cinco años desde la adjudicación de la casa una vez concluida la subasta. La reducción será del 20% si el 80% restante se paga en diez años.

2.- Plusvalía por la venta de la vivienda en esos 10 años: Otra fórmula para reducir la factura que aún debe abonar al banco una vez embargada la casa es que el juez decrete otra solución. En caso de que la entidad que se quede con el piso obtenga una plusvalía con la venta del inmueble en esos 10 años, el juez podrá exigir que el 50% de ese incremento reduzca la deuda pendiente.

El juez podrá decretar las dos medidas en un mismo supuesto.

Estas medidas se presentarán como enmiendas durante la tramitación parlamentaria del proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios y, en principio, afectarán a la Ley Hipotecaria, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, la de Enjuiciamiento Civil y al Código de Buenas Prácticas que el Gobierno puso en marcha en marzo de 2012.

Más información
Cinco días:
Los jueces tendrán potestad para reducir la deuda de un desahuciado

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Wednesday, 30 January 2013

Fuerte subida del Euribor

El Euribor a 12 meses ha experimentado una subida de 19 milésimas, del 0’590% al 0’609%, el mayor repunte desde abril de 2011.

 

Este aumento se ha producido a raíz de dos factores clave. El Euribor está ligado a la evolución del precio oficial del dinero y el presidente del BCE, Mario Draghi, no muestra indicio alguno de que vaya a producirse un abaratamiento de los tipos, situados actualmente en el 0’75%. Además varios bancos europeos se han acogido a la posibilidad de devolver parte del dinero recibido en la primera subasta de liquidez realizada en diciembre de 2011 y han reembolsado al BCE una cantidad mayor a la prevista, 137.200 millones de los 489.190 millones recibidos.

 

Han habido dos rebotes del Euribor destacados en los últimos 21 meses: en abril de 2011, mes en el que escaló 26 milésimas (del 2’57% al 2’83%) y a principios de mes, una subida de 9 milésimas alcanzando el 0’559%.

 

Cierre de enero

 

Tras varias sesiones en plano y tan solo una de descenso, todo apunta a que en enero el Euribor a 12 meses registrará la primera subida tras 15 meses a la baja, del 0’549% del mes de diciembre al 0’569 de enero.

 

Sin embargo la tasa se sitúa todavía lejos del 1’837% de enero del pasado año, por lo que los propietarios de hipotecas sin ningún suelo seguirán disfrutando de descuentos en sus cuotas.

 

Las hipotecas medias de 120.000€ a 20 años a las que les toque revisión experimentarían un descenso mensual de unos 72,7€ y una bajada de la cuota anual de 871€. Las de 140.000€ a un plazo de 25 años pagarían unos 85€ menos que en el mismo mes del año anterior, unos 1.020€ respecto al año pasado.

 

 

Más información:

Expansión: El Euribor a un año sufre su mayor escalada de los últimos 21 meses

 

 

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Monday, 28 January 2013

Ventajas y desventajas de comprar una vivienda tras el fin de la desgravación fiscal

El 2013 ha traído consigo el fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda habitual. El Ejecutivo adoptó esta medida después de que Bruselas la señalase como uno de los factores contribuyentes a la formación de la burbuja inmobiliaria en nuestro país.

El propio comisario de Asuntos Económicos de la zona euro y vicepresidente de la Comisión Europea, Olli Rehn considera que la eliminación de esta deducción contribuirá a reducir el sobreendeudamiento hipotecario. Uno de los males de los que adolece nuestro país. Por el momento, el Gobierno español estima que con esta decisión recaudará 90 millones de euros.

Edificio PisosPrincipales inconvenientes del fin de la desgravación

A priori la eliminación de la desgravación por compra de la vivienda habitual sólo trae desventajas para quién decida adquirir una casa en estos momentos. Desde el 1 de enero de 2013, quienes compren una vivienda no podrán deducirse anualmente el 15% de los primeros 9.040 euros que dediquen a pagar su casa. Esto suponía a cada propietario una deducción, durante toda la vida del préstamo, de 1.356 euros al año como máximo.

De esta forma, el ahorro que se podía lograr antes de la entrada en vigor de esta medida oscilaba entre los 10.713 euros para una vivienda valorada en 50.000 euros y a un plazo de amortización de 40 años y los 54.240 euros para una vivienda valorada en 300.000 euros. Un ahorro sin duda importante y del que podrán seguir disfrutando 5,5 millones de contribuyentes, ya que la medida no tiene carácter retroactivo y sólo afectará a quienes compren su casa a partir del 1 de enero de este año.

Ventajas de comprar tras el fin de la desgravación

Aunque suene paradójico, el fin de la desgravación por compra de vivienda habitual podría tener su lado positivo para quienes decidan comprar en estos momentos. Es más que probable que los vendedores deban ajustar aún más a la baja el precio de los inmuebles, si a la medida que pone fin a la desgravación fiscal le sumamos la subida del IVA para las viviendas de obra nueva del 4 al 10%.

Por el momento y según los datos remitidos por el Ministerio de Fomento, el precio de la vivienda libre cayó un 10% en el cuarto trimestre del 2012 respecto al mismo periodo del año anterior, lo que supone la mayor caída experimentada en toda la base histórica de Fomento.

Con esta caída, en estos momentos, el precio se sitúa en 1.531 euros por metro cuadrado lo que supone regresar a los niveles de 2004. Con el retroceso registrado en el cuarto trimestre de 2012 y respecto a los máximos alcanzados en el primer trimestre de 2008, el precio de la vivienda libre registra ya una caída del 27,1% y seguirá bajando. Las previsiones apuntan a más recortes durante todo este 2013. Se augura un ajuste de entre el 8 y el 10%. Aunque hay quien baraja incluso cifras aún mayores.

Es el caso de la agencia Euroconstruct que considera que en 2013 los precios de la vivienda en España caerán en torno al 23%. Una caída que continuará, además, en 2014 con un retroceso del 6,3% e incluso en 2015 con un recorte del 1,5%.

Quien decida comprar, por tanto, durante este 2013 no se beneficiará de la desgravación fiscal pero sí de precios sensiblemente inferiores a los que se hubiera encontrado si hubiera decidido adelantar la compra a 2012.

Bankimia, Comparador online de productos bancarios

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Thursday, 24 January 2013

Nueva caída de precios en el cuarto trimestre de 2012

Las estadísticas publicadas por el Ministerio de Fomento muestran de nuevo una bajada del índice general del precio de la vivienda. El descenso, de un 2,2% respecto al anterior trimestre, sitúa en un -9’8% la tasa de variación interanual.

 

 

 

Las regiones con mayor descenso por encima de la media han sido Comunidad Valenciana (-13’7%) Murcia (-13’5%) y Madrid (-11’8%). Por el contrario, las regiones con menor descenso han sido País Vasco (-2’1%) La Rioja (-2’9%) y Ceuta y Melilla (-5’6%).

 

 

Evolución del precio de la vivienda libre

Según la estadística el precio medio por m² ha descendido un 27’1% desde el primer trimestre de 2008, cuando alcanzó su precio máximo. Por regiones las mayores caídas se han registrado en Comunidad Valenciana (-14’3%) y Murcia (-14%). Las menores han sido las de País Vasco (-1’9%) y La Rioja (-3%).

 

El precio medio por m² de la vivienda libre de hasta dos años de antigüedad se situó en 1587’7€, la variación interanual fue del -7’8%. Mientras que el precio medio por m² de la vivienda libre con más de dos años de antigüedad alcanzó los 1515’2€, registrando una caída del 10’4% en la tasa interanual.

 

Por municipios de más de 25.000 habitantes los precios más elevados fueron los de San Sebastián y (4025’9€/m²) Getxo ( 3.333’2€/m²) Los precios más bajos fueron los de Novelda (679’4€/m²) y Crevillent ( 729’7€/m²).

 

 

Vivienda protegida

El precio medio por m² en el cuarto trimestre de 2012 fue de 1129’3€, un 1’1% inferior al del trimestre anterior. La variación respecto al mismo trimestre de 2011 muestra una caída del 2’5%.

 

 

Más información:

Ministerio de Fomento: El índice general de precios de vivienda baja un 2,2% en el cuarto trimestre de 2012

 

 

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Thursday, 24 January 2013

Leibovitz vende su casa

La famosa fotógrafa Annie Leibovitz ha puesto a la venta su casa de Nueva York, en el West Village, por 33 millones de dólares (24,7 millones de euros).

 

En un terreno de 1.000 metros cuadrados se sitúa la vivienda principal, con 4 dormitorios, 13 chimeneas; además de una casa para invitados, un estudio y un jardín.

 

La retratista de los famosos ha decidido vender su mansión debido a la difícil situación económica que atraviesa.

 

A continuación, unas fotos de la casa:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Más información:

The Real Estalker: Annie Leibovitz Lists West Village Compound

 

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Monday, 21 January 2013

El 3,4% de los créditos hipotecarios no se pagan

La tasa de impago de los créditos destinados a la compra de vivienda subió en el tercer trimestre de 2012, llegando a alcanzar el 3,4%. El año anterior, la tasa era del 2,6%, según datos del Banco de España.

 

La cuantía total de los créditos hipotecarios en la cuerda floja fue de 20.818 millones de euros, la cifra más alta de la serie histórica. El saldo total de préstamos concedidos sobre compras de vivienda con garantía hipotecaria cerró en 597.181 millones, un 2,5% menos. El declive del saldo hipotecario es fruto de la caída de las compraventas y los precios de las viviendas.

 

 

 

Alta morosidad de los promotores

 

Los promotores inmobiliarios se han visto obligados a bajar los precios para poder vender los pisos construidos aún sin dueño. Pese a los bajos precios, la tasa de morosidad de los promotores también alcanzó máximos históricos: se sitúa en el 30,3%.

 

Este ratio de morosidad apenas alcanzaba el 1% antes de marzo de 2008. Una vez rebentada la burbuja, en junio del mismo año, comenzó la temida subida que hizo que llegara al 2% a finales del trimestre.

 

En el tercer y cuarto trimestre, la tasa incrementó en 0,60 puntos y en 0,50 puntos porcentuales respectivamente. En 2009, la morosidad siguió en aumento, aunque de manera más moderada, en unas tres décimas.

 

 

Más información:

El Mundo: Los impagos de hipotecas continúan desbocados y ya afectan al 3,4% de créditos

 

 

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