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Monday, 18 March 2013

Cómo quedan los desahucios (ejecuciones hipotecarias)

La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la UE que afirma que las ejecuciones hipotecarias españolas no se ajustan al derecho comunitario está moviendo cimientos inmobiliarios. De momento, el Gobierno ha anunciado que limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca. Y en el lado práctico, qué supone la sentencia para los afectados. Aquí lo explicamos con la ayuda de lo publicado en diversos medios de comunicación:

1.- ¿Cómo se aplica esta sentencia europea en casos concretos en España?

El juez podrá tomar como medida cautelar la paralización de un proceso de ejecución hipotecaria (desahucio) si observa o tiene indicios de que existen cláusulas abusivas en el contrato hipotecario que originó ese impago. Esto no lo podían hacer antes. Así, ahora, mientras el juez decide si las cláusulas del contrato son o no abusivas, el ciudadano no perderá su casa.

Todos los jueces nacionales de países miembros de la Unión Europea deberán tener en cuenta la sentencia seguir sus criterios para interpretar cuándo es abusiva una cláusula hipotecaria relativa al vencimiento anticipado de los contratos de larga duración, a la fijación de los intereses de demora y al pacto de liquidez.

La sentencia no obliga legalmente a España a cambiar la legislación actual sobre las ejecuciones hipotecarias, pero el Gobierno ha dicho que adecuará la actual reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se tramita en el Congreso al sentido de la sentencia, entre otras cosas para no crear una inseguridad jurídica entre lo que dice la ley española y lo que deben hacer los jueces conforme al derecho europeo.

El Ejecutivo tiene previsto introducir en la modificación de la Ley Hipotecaria para atenuar el problema de los desahucios una serie de cambios. Los más significativos ya han sido anunciados: se limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca.

2.- ¿Se evitará el desahucio si hay cláusulas abusivas?

El juez podrá pausar el proceso si existe una denuncia por cláusula abusiva pero después deberá determinar si ese abuso es lo suficientemente grave como para impedir un desahucio o si merece una reparación independientemente del proceso de ejecución.

3.- ¿Qué es una cláusula abusiva?

La sentencia del Tribunal de Justicia de la UE da algunas pautas, pero deja en manos de la Justicia nacional la potestad para decidir si existe o no abuso.

Sobre el vencimiento anticipado, el juez deberá examinar si el deudor ha incumplido una obligación “esencial”. Sobre los intereses de demora, habrá que compararlos con los de mercado, y verificar que no son abusivos. Se abre así un margen de interpretación amplio para el juez. No queda claro, por ejemplo, si las cláusulas suelo –muy habituales en los últimos años, y según las cuales el consumidor no se podría beneficiar de bajadas del euríbor a partir de un nivel determinado- son abusivas o no. Cada magistrado deberá determinarlo.

4.- ¿Se podrá aplicar la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE con caracter retroactivo?

Si el proceso ya ha concluido en desahucio, no hay nada que paralizar. Pero en casos donde el desahucio ha sido motivado originariamente por una cláusula abusiva, un cliente sí podría exigir daños y perjuicios porque la reparación que recibió en su caso ha sido inferior a la que obtendría tras esta sentencia.

5. Si se está en un proceso de ejecución, ¿qué se debe hacer?

Se podrá solicitar la paralización del desahucio invocando en un procedimiento paralelo la existencia de alguna cláusula abusiva en el préstamo hipotecario. Hasta ahora también podía hacerlo, pero eso no paralizaba la ejecución hipotecaria. Si el juez le daba la razón, en la gran mayoría de los casos el veredicto llegaba cuando la familia ya había perdido su casa y no había marcha atrás.

6. ¿Y si ya se ha ejecutado la vivienda?

Se podrá pedir una indemnización mayor de la que hasta ahora tenía derecho. Algunos juristas señalan además que se abre la puerta a dar marcha atrás al desahucio y recuperar la casa. “Todos lo que han perdido su vivienda y consideren que tenían un contrato con cláusulas abusivas pueden reclamar. Y si el juez les da la razón, solo habrá dos caminos: o deshacer lo hecho y devolverle la vivienda o indemnizarle. El Gobierno tiene que cambiar la ley lo más rápido posible la ley o esto va a ser un caos jurídico”, señala el notario José Ignacio Navas Olóriz a El País.

Más información
El País:
¿Y ahora qué ocurre con los desahucios?
El Mundo: ¿Qué supone la sentencia de la Justicia europea sobre desahucios?

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Friday, 15 March 2013

Serán necesarios tres impagos para proceder a una ejecución hipotecaria

Parece ser que la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, ha tenido su efecto en el Gobierno. Según indica El Mundo, la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, ha anunciado que el Gobierno limitará los intereses de demora de las hipotecas y alargará el periodo de impagos antes de poder proceder a la ejecución de una hipoteca.

Serán necesarios tres impagos para proceder a una ejecución hipotecaria. Ahora mismo, una entidad financiera puede iniciar el proceso de ejecución tras la primera cuota sin pagar, aunque la mayoría suelen dar, al menos, dos o tres meses de margen al deudor antes de optar por la ejecución hipotecaria. También puede pasar que esta prórroga esté ya contemplada en la escritura hipotecaria.

Además, el Ejecutivo no permitirá que los intereses de demora, que ‘acompañan’ a las cantidades no pagadas de un préstamo hipotecario para la compra de casa, superen tres veces el valor del dinero. Actualmente, esta penalización puede llegar a rondar hasta el 20%, como han denunciado varios afectados. De este modo, con el precio oficial del dinero en el 0,75%, los intereses de demora, como máximo, podría alcanzar el 2,25%.

Más información
El Mundo:
El Gobierno no permitirá comenzar la ejecución de una hipoteca hasta el tercer impago

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Friday, 15 March 2013

Las ejecuciones hipotecarias españolas no se ajustan al derecho comunitario

Pedro Hernández del OlmoCon fecha 14 de marzo de 2013 el TJUE ha dictado sentencia en las cuestiones prejudiciales planteadas por el Juzgado de lo mercantil nº 3 de Barcelona al albergar dudas sobre la correcta interpretación del Derecho de la Unión.

Sobre la primera cuestión prejudicial el TJUE declara:

El hecho de que el sistema procesal español no permite que el Juez, ante el que se presente una demanda para declarar abusiva una cláusula hipotecaria, pueda suspender la ejecución hipotecaria puede menoscabar la efectividad de la protección a los consumidores que pretende garantizar la Directiva comunitaria.

Edificio PisosSubraya el Tribunal que al ser el objeto de la ejecución la vivienda del consumidor perjudicado y de su familia, el mecanismo de protección ‘a posteriori’, limitado al pago de una indemnización por daños y perjuicios, no es adecuado para evitar la pérdida definitiva e irreversible de la vivienda.

En estas circunstancias, procede declarar que la normativa española en este supuesto no se ajusta al principio de efectividad.

Sobre la segunda cuestión prejudicial que plantea que se precisen los elementos constitutivos del concepto de “cláusula abusiva”:

Por lo que respecta al vencimiento anticipado en los contratos de larga duración por incumplimientos del deudor en un período limitado, corresponde al juez remitente comprobar especialmente:

• Si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate,
• Si esa facultad está prevista para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo,
• Si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia
• Si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo

En cuanto a los intereses de demora, el juez remitente deberá comprobar en particular:

Por un lado, las normas nacionales aplicables entre las partes en el supuesto de que no se hubiera estipulado ningún acuerdo en el contrato controvertido.

Por otro lado, el tipo de interés de demora fijado con respecto al tipo de interés legal, con el fin de verificar que es adecuado para garantizar la realización de los objetivos que éste persigue en el Estado miembro de que se trate y que no va más allá de lo necesario para alcanzarlos.

Por último, en lo que atañe a la cláusula relativa a la liquidación unilateral por el prestamista del importe de la deuda impagada, vinculada a la posibilidad de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, el juez remitente deberá determinar si –y, en su caso, en qué medida– la cláusula de que se trata supone una excepción a las normas aplicables a falta de acuerdo entre las partes, de manera que, a la vista de los medios procesales de que dispone, dificulta el acceso del consumidor a la justicia y el ejercicio de su derecho de defensa.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
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Thursday, 14 March 2013

¿Sube o baja la venta de pisos?

Por un lado el Instituto Nacional de Estadística (INE) anuncia una revitalización en la ventas de viviendas y por otro el Consejo General del Notariado apunta un nuevo mínimo histórico. Los números del INE dicen que en enero hubo 39.670 compraventas de pisos, un 18,9% más que hace un año. Y el Consejo General del Notariado apunta que apenas se han registrado 12.847 transacciones de viviendas durante el primer mes del año, un 26,8% menos que en el mismo periodo de 2012. Entonces, ¿sube o baja la venta de pisos?

Según los datos del INE, el 87,5% de las compraventas registradas en enero corresponde a fincas urbanas y el 12,5% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 57,8% son compraventas de viviendas. El número de compraventas de fincas rústicas disminuye un 3,0% en enero en tasa anual y el de fincas urbanas sube un 10,9%. Dentro de estas últimas, la compraventa de viviendas aumenta un 18,9%.



Qué dice el Consejo General del Notariado

La estadística manejada por el Consejo General del Notariado indica que la compra de pisos cayó un 26,2% interanual. Bajo este segmento, las operaciones sobre estos inmuebles de régimen libre se redujeron un 23,2%. Además, las transacciones de pisos de segunda mano presentaron una caída del 17,6% y los pisos nuevos, que han visto elevar el IVA de estas compras, del 47,8%. Por otra parte, las ventas de viviendas unifamiliares mostraron una caída del 29,4%.

Por tipo de vivienda, según la estadística del Notariado, el precio de los pisos se situó en 1.256 euros por metro cuadrado, cifrando una reducción del 15,3%. En este grupo de viviendas-piso, aquellas con precio libre sufrieron una caída de los precios por metro cuadrado del 15,5%, hasta 1.275 euros por metro cuadrado.

En cuanto a la edad de estos inmuebles, en los pisos de segunda mano el precio se redujo un 19,8%. Si bien, se registró un crecimiento de los precios en los pisos nuevos. “Este incremento observado en los precios de compraventa se debe a la profunda caída de las operaciones, cerca del 50% y esta rebaja se concentró en aquellos pisos más baratos, de modo que el peso de los pisos más caros sobre el total transferido se ha elevado lo suficiente para alterar el precio final”, aclaran los notarios. “Este crecimiento es fruto, pues, de un ‘efecto composición’ en la serie derivado del reducido número de operaciones”, puntualizan

Más información
El Mundo:
La compraventa de vivendas, los precios y la concesión de hipotecas tocan fondo

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Wednesday, 13 March 2013

Los problemas de heredar casa con otros

Pedro Hernández del OlmoHECHOS: En una comunidad hereditaria formada por cinco herederos, uno de ellos viene utilizando unas fincas privativamente, los otros cuatro presentan demanda judicial en la que tras poner de manifiesto que la herencia de sus progenitores no se había dividido, solicitaban se acordara el desahucio por precario del otro heredero que está utilizando parte de la herencia en exclusividad, sin pagar renta o merced alguna.

El Juzgado estima la demanda pero la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación por considerar que el demandado no carecía de título en la posesión de las fincas, ya que, al igual que los actores, formaba parte de la comunidad hereditaria entre la que se encontraban las fincas; valoró que el remedio para poner fin al conflicto entre las partes se encontraba en la necesidad de que se instara la división judicial de la herencia y negó que los actores tuvieran legitimación «ad causam» para instar la acción de desahucio por precario ejercitada.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintiocho de Febrero de dos mil trece revoca la sentencia de la Audiencia Provincial y acuerda, en beneficio de la comunidad hereditaria, el desahucio por precario de las fincas que están siendo usadas por los demandados.

Considera el Supremo que:

Conforme a la sentencia de 16 de septiembre de 2010, existe viabilidad del desahucio por precario instado por los coherederos mayoritarios frente al minoritario, cuando la herencia permanece indivisa.

El artículo 1068 del Código Civil establece que “la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados” ; la partición hereditaria tiene por objeto la transformación de las participaciones abstractas de los coherederos sobre el patrimonio relicto en titularidades concretas sobre bienes determinados, bien en propiedad exclusiva, bien en prodivisión, ya que, efectivamente, de la comunidad hereditaria puede pasarse, por vía de partición, a un estado de indivisión regido por las normas de la comunidad ordinaria, o por cuotas o romana.

Así mismo si algún heredero, hace uso exclusivo de algún bien, al no tener título que ampare su posesión, se coloca como precarista siendo viable la acción ejercitada, más esa concepción en modo alguno puede comportar la inexistencia del derecho a coposeer como lógica emanación del derecho de propiedad, no encontrándonos, ante una posesión sin título, sino ante un posible abuso en el ejercicio del derecho, exceso que queda determinado por el uso en exclusiva de un concreto bien, necesariamente comporta el implícito derecho a poseer en cuestión por parte de los coherederos.

Hasta que no se efectúe la partición por cualquiera de los medios admitidos en Derecho no adquieren los herederos la propiedad exclusiva de cualquier bien hereditario” (SSTS de 3 de junio de 2004 y 17 de diciembre de 2007)

En el presente caso, no aparece acreditado en las actuaciones que se hubiera verificado la partición de los bienes hereditarios, tampoco la división de bienes, ni su adjudicación, el demandado está usando la finca objeto del desahucio de manera excluyente, frente al resto de los coherederos; la finca forma parte de una herencia no dividida, y la demanda pretende recuperar la finca objeto de desahucio para la comunidad hereditaria, motivo por el que concurren los presupuestos fijados por esta Sala, que permiten declarar el desahucio.

Pedro Hernández, abogado
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Tuesday, 12 March 2013

Las ventas de pisos resucitan

Tras asustarnos con este dato: Durante el año pasado se constituyeron 274.715 hipotecas, cifra que representa el menor número de los últimos cinco años, el Instituto Nacional de Estadística (INE) nos da una alegría. Las ventas de pisos resucitan: en enero hubo 39.670 compraventas de pisos, un 18,9% más que hace un año.



El 87,5% de las compraventas registradas en enero corresponde a fincas urbanas y el 12,5% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 57,8% son compraventas de viviendas. El número de compraventas de fincas rústicas disminuye un 3,0% en enero en tasa anual y el de fincas urbanas sube un 10,9%. Dentro de estas últimas, la compraventa de viviendas aumenta un 18,9%.

Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente del INE muestra la variación del número de compraventas de viviendas entre los meses de diciembre y enero en los últimos cinco años. En 2013, la tasa mensual es del 68,6%, lo que supone 23,5 puntos más que la del año anterior.


Cómo se distribuye la compraventa de pisos en todo el país – Enero 2013



Más información
INE:
Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) Enero 2013. Datos provisionales

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Thursday, 7 March 2013

El menor número de hipotecas de los últimos cinco años: 274.715

Durante el año pasado se constituyeron 274.715 hipotecas, cifra que representa el menor número de los últimos cinco años. Respecto al capital prestado, 2012 registró también la menor cifra de los últimos cinco años: 28.348,5 millones de euros. Así lo apunta el Instituto Nacional de Estadística (INE). Estos datos rompen la alegría dada por las últimas estadísticas sobre compraventa de viviendas del Ministerio de Fomento que desafían a la crisis. Fomento ha anunciado que en 2012 se vendieron 361.631 viviendas, un 3,6% más que en 2011.

Las estadísticas de transacciones del Ministerio de Fomento se realizan a través de los datos facilitados por el Colegio del Notariado y recogen el número de viviendas objeto de compraventas formalizadas en escritura pública en oficina notarial. La información del INE es un resumen anual de la evolución de la estadística de hipotecas y está basada en los datos anuales de 2012 y la evolución de los últimos cinco años, tal como muestran sus gráficos de abajo.





El importe medio de las constituciones de hipotecas de viviendas inscritas en los registros de la propiedad en el año 2012 fue de 103.192 euros, un 7,8% menos que en el año precedente.



Andalucía, Cataluña y Madrid, las comunidades autónomas con mayor firma de hipotecas

Según el INE, las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas durante el año 2012 fueron Andalucía (52.537), Cataluña (42.632) y Comunidad de Madrid (37.547). Las comunidades en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Comunidad de Madrid (5.362,4 millones de euros), Andalucía (4.796,0 millones) y Cataluña (4.600,8 millones).

Todas las comunidades autónomas presentaron tasas anuales negativas del capital prestado. Los mayores descensos se registraron en La Rioja (–51,2%), Galicia (–47,0%) y Región de Murcia (–46,0%).

Por su parte, las que presentaron las bajadas más moderadas fueron Comunidad Foral de Navarra (–30,9%), Illes Balears (–31,1%) y Castilla y León (–31,4%).



Más información
INE:
El importe medio de las hipotecas constituidas en el año 2012 se redujo un 5,6% en tasa anual y se situó en 112.875 euros

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Wednesday, 6 March 2013

Se vende casa con caché de película de miedo

Uno de los escenarios de ‘Pesadilla en la Calle del Infierno’ (A Nightmare on Elm Street) está en venta.

Es una vivienda de tres habitaciones y tres cuartos de baño de West Hollywood que fue renovada en 2006. Aunque su fachada sigue siendo la misma que presenció las andanzas del malo malísmo Freddy Krueger.

Piden por la casa 2.1 millones de dólares.

Más información
CNN Expansión:
A la venta, casa de Freddy Krueger

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Tuesday, 5 March 2013

La Defensora del Pueblo plantea alojar a los desahuciados en las VPO vacías

EdificioEn el informe anual de la Defensora del Pueblo se apunta que hay muchas viviendas de protección pública (VPO) vacías donde se podría alojar a familias desahuciadas. Soledad Becerril, Defensora del Pueblo, indica que habría ue diversificar las fórmulas de cesión que actualmente contemplan las administraciones.

La oficina de la Defensora del Pueblo está investigando de oficio cuál es el número de viviendas que no han sido adjudicadas. Para ello está preguntando a las comunidades autónomas, las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla y 10 municipios de más de 350.000 habitantes. Con la información que se está recopilando, la Defensora del Pueblo está preparando un informe monográfico, que previsiblemente será presentado a las Cortes Generales “en los primeros meses de 2013″.

Por qué están vacías las VPO más tiempo del imprescindible

En este informe se tratarán de exponer las causas de por qué esas viviendas se encuentran desocupadas más tiempo del imprescindible para ponerlas en uso, y se realizarán recomendaciones para fomentar el mercado del alquiler para las viviendas públicas y para fomentar que las administraciones “flexibilicen” los requisitos de acceso a las mismas, de modo que pueda ampliarse el número de beneficiarios.

En el Informe Anual 2012, Becerril trata de dejar claro que la situación de muchas familias que no cuentan con un hogar exige una respuesta rápida. Así, la institución constata un cambio en el perfil de las personas que acaban ocupando una vivienda, “pues comienzan a aparecer familias estructurales que han sido desalojadas por el impago de hipotecas o alquileres”. Asimismo, atestigua que “se ha recibido un número considerable de quejas de familias, otrora con una situación normalizada, afectadas por el desempleo de varios de sus miembros, que tras ser desahuciadas se ven abocadas a vivir en vehículos, cuando no en la calle, sin recursos económicos y con hijos a cargo”.

Además, aunque señala que en el caso de familias que ya habitan en una vivienda de protección, las administraciones “no hacen un uso extensivo de los desahucios”, recuerda que en este segmento también se producen estos procesos y que ello implica también “considerables esfuerzos e incluso perjuicios económicos para la Administración”.

Más información
El Mundo:
La Defensora del Pueblo insta a alojar a los desahuciados en las muchas VPO que hay vacías

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Friday, 1 March 2013

Rebaja de 60 euros al mes en las hipotecas

Los hipotecados que se rijan por el euribor tendrán una nueva rebaja. El principal índice hipotecario de referencia en España, el euribor, ha cerrado febrero en el 0,594% y volverá a abaratar las cuotas de los préstamos medios (con revisión anual) unos 60 euros mensuales y cerca de 750 al año.

Una hipoteca media de 120.000 euros contratada a 20 años, con revisión anual y referenciada a un Euribor +1% verá reducida sus cuotas mensuales en unos 62 euros si le toca revisión en febrero. Cantidad que ascenderá a 744 euros anuales. En concreto, los desembolsos periódicos pasarán de 646 euros a 584.

Menor rebaja para las hipotecas con revisión semestral

Esta rebaja será mucho menor, sin embargo, en las hipotecas con revisión semestral. Es decir, aquellas que se ‘miraron’ por última vez en agosto, cuando la tasa del Euribor estaba en el 0,877%. En estos casos, las cuotas mensuales pasarán de 600 euros a 584 (16 euros menos al mes y 192 al año).

Más información
El Mundo:
El Euribor de febrero rebajará las hipotecas 60 euros al mes

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