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Actualidad del mercado inmobiliario


Monday, 24 December 2012

En paro y sin casa

El 45% de las personas que se quedó sin hogar durante 2012 fue porque perdió el trabajo. Así lo revela la Encuesta a las Personas sin Hogar 2012 del Instituto Nacional de Estadística cuyo avance de resultados acaba de ser presentado. Ahí se apunta que un total de total de 22.938 personas sin hogar han sido usuarias de centros asistenciales de alojamiento y/o restauración en el año 2012. Y eran en su mayoría hombres (80,3%).



El 57,7% de las personas sin hogar tiene menos de 45 años, el 38,4% entre 45 y 64 años y los mayores de 64 años representan el 3,9%. La edad media de estas personas se sitúa en 42,7 años.

En cuanto a la nacionalidad, el 54,2% son españoles y el 45,8% extranjeros. El 98,0% de los españoles están empadronados en algún municipio, frente al 77,0% de los extranjeros.

Por lo que respecta a los extranjeros, el grupo mayoritario es el de los africanos (56,6%), seguido por los europeos (22,3%) y los americanos (15,2%). En cuanto al tiempo de residencia, el 57,8% de los extranjeros sin hogar llevan más de cinco años en España.

En la población extranjera sin hogar se observa mayor peso de las edades más jóvenes. El 78,6% de los extranjeros sin hogar tienen menos de 45 años, frente al 40,2% de los españoles. Esta diferencia se acentúa en el grupo de edad de 18 a 29 años.



Si se distribuye la población sin hogar por comunidades autónomas, Cataluña (21,3%), Comunidad de Madrid (15,4%) y Andalucía (13,1%) acumulan los mayores porcentajes. Por su parte, La Rioja (0,5%), Cantabria (1,1%) y Comunidad Foral de Navarra (1,4%) registran los más bajos.



Por cada 100.000 habitantes hay 71,3 personas sin hogar. Las mayores tasas se sitúan en las ciudades autónomas de Melilla (638,4) y Ceuta (549,9), seguidas de las comunidades de País Vasco (141,3) y Galicia (133,0). Por su parte, Castilla- La Mancha (24,4), Comunitat Valenciana (32,8), Región de Murcia (35,4) y Canarias (48,2),) registran las tasas más bajas.
Desde el punto de vista del tiempo que llevan sin hogar, el 31,9% de las personas llevan menos de un año sin disponer de un alojamiento, el 23,6% entre uno y tres años y el 44,5% llevan más de tres años sin alojamiento propio.

Cómo es el contexto familiar de las personas sin hogar

Para completar las características sociales de las personas sin hogar es necesario conocer el contexto familiar antes y después de llegar a esta situación. El 16,2% de las personas sin hogar están casadas o tienen pareja. El 28,2% están
separadas o divorciadas, el 51,7% solteras y el 3,9% viudas. Del total de personas con pareja, el 48,6% comparte su vida con ella.

En cuanto a la descendencia, cinco de cada 10 personas sin hogar tienen hijos. En relación a los antecedentes familiares, se observa que hasta cumplir los 18 años el 77,8% del total han vivido con sus padres, el 8,8% solo con su padre o su madre, el 5,8% con sus abuelos u otros familiares, el 4,2% en una institución de acogida y el 3,4% con otras
personas que no eran familiares.

Las situaciones familiares más frecuentes vividas por las personas sin hogar hasta los 18 años han sido la falta de dinero (41,5%) y el fallecimiento de algún miembro de la unidad familiar (41,6%).

Además, el 36,3% han vivido situaciones de peleas o conflictos graves entre sus padres o de violencia en la familia, y el 23,6% han sufrido la enfermedad grave de alguno de sus padres.

Más información
Instituto Nacional de Estadística:
Encuesta a las personas sin hogar – Avance de resultados. Año 2012

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Saturday, 22 December 2012

La construcción de viviendas mengua aún más

El número de viviendas construidas durante el primer semestre de 2012 fue de  41.311. Según datos del Ministerio de Fomento, esta cifra supone un descenso del 33% respecto al mismo periodo del año anterior.

 

Durante el segundo trimestre se acabaron 16.814 pisos libres, un 18,9% menos que entre los mismos meses de 2011 y un 42,6% menos que en los primeros tres meses del año.

 

Andalucía, Cataluña, Castilla y León, Castilla-La Mancha y Comunidad Valenciana concentran el 55% del total de las construcciones llevadas a cabo entre los pasados meses de abril y junio.

 

Por lo que a la vivienda protegida se refiere, fueron 9.534 pisos, los que se calificaron en el tercer trimestre, es decir, un 6,8% menos que el mismo periodo de 2011.

 

Más información:

El País: El número de viviendas libres terminadas cae un 33%

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Tuesday, 18 December 2012

Amnistía catastral para tu caseta ampliada sin papeles

El Ministerio de Hacienda no cesa su batalla contra el fraude, esta vez el catastral. Para ello, se ha armado con la ortofotografía, una perspectiva aérea con la que se pretenden detectar los cambios en los inmuebles que no han sido declarados al catastro, tales como ampliaciones de viviendas, construcciones anexas, edificación vertical, construcción de nuevas estancias… que alteran el inmueble.

 

Estas mejoras no declaradas repercuten directamente en la recaudación a través del IBI y el IRPF y consecuentemente en las arcas del Estado.

 

Consciente de la dificultad de detectar todos los casos, para paliar esta situación, el Gobierno propone una solución: declarar y regularizar las viviendas realizando un único pago de una tasa de 60 euros. Todos aquellos propietarios que quieran acogerse a dicha regularización, podrán hacerlo desde 2013 hasta 2016. Los que decidan mantener su situación actual, y sean descubiertos por Hacienda, se enfrentarán a una multa que puede llegar a alcanzar los 6.000 euros.

 

Hacienda aclara que únicamente permitirá la legalización de las modificaciones de las viviendas que ya figuran en el catastro pero no de los inmuebles que hayan sido construidos sobre espacios no autorizados para hacerlo o al margen de las normas de urbanidad vigentes.

 

 

Más información:

Interviú: Montoro despliega la amnistía catastral

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Thursday, 13 December 2012

Casa de Amy Winehouse: adjudicada

 

Finalmente la casa de Amy Winehouse ha sido subastada por 1,98 millones de libras (2,44 millones de euros). La cantante falleció en su vivienda, situada en el barrio londinense de Camden Town, el 23 de julio de 2011.

 

La casa se puso en venta el pasado mes de mayo por 2,7 millones de libras (3,3 millones de euros) gestionada por la inmobiliaria House Network. Ante la dificultad de encontrar comprador, unos meses después, el padre de la diva del soul, decidió subastarla para darle salida.

 

La subasta, dirigida por la agencia McHugh and Co., tuvo lugar en la sede de la Academia de las Artes Cinematográficas y Televisivas (BAFTA), e incluyó un total de 33 inmuebles, entre los que se encontraba la casa de Winehouse. En el catálogo de viviendas, no figuraba Amy Winehouse como propietaria del inmueble.

 

Sobre el nuevo propietario no se conocen datos, ya que la inmobiliaria protege su identidad por las normas de confidencialidad.

 

 

 

Más información:

El País: 2,44 millones de euros por la casa de Amy Winehouse

 

 

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Wednesday, 12 December 2012

¿Cómo pueden comprar los extranjeros una casa en España?

El Gobierno estudia la posibilidad de cambiar la Ley de Extranjería para otorgar el permiso de residencia temporal a los extranjeros que compren una vivienda en nuestro país por un importe superior a 160.000 euros. Una posibilidad que “aunque está en fase de estudio” podría ser una solución -asegura el Ejecutivo- para que el stock de viviendas actual se saque al mercado a precios razonables.

Este sería uno más de los incentivos con los que el Gobierno intenta dinamizar el mercado de la vivienda en nuestro país. Ya el anterior Ejecutivo, el de José Luis Rodríguez Zapatero, puso en marcha un “road show” por distintos países con el fin de captar el interés de los inversores internacionales. Y a tenor de los resultados obtenidos, lo consiguió.

Y es que, según los datos del Banco de España, en 2011, los extranjeros invirtieron 4.748 millones de euros en la compra de inmuebles en España, es decir, un 27% más que el año anterior. Una cifra, además, que representa el mayor desembolso que realiza este colectivo desde el 2008 y que se acerca a las cifras que se registraban en pleno boom inmobiliario en nuestro país, cuando la inversión de los extranjeros en inmuebles españoles era superior a los 5.300 millones de euros.

Una tendencia que continúa durante este año. Según datos del Colegio General del Notariado, los inmuebles adquiridos por extranjeros no residentes en España hasta el mes de junio ascienden a 15.806 viviendas, lo que supone un 10,8% más que en el mismo periodo del año anterior. Por nacionalidades, los británicos son los extranjeros que más viviendas han comprado en España durante los seis primeros meses del año, un 13,7% seguido de los franceses (8,4%), de los rusos (8%), noruegos (4,8%) y de los chinos (4,2%).

La coyuntura económica actual, con el precio de los pisos cayendo continuamente (desde la crisis y según datos de la tasadora Tinsa el precio de los pisos en España acumula una caída del 33,2%) puede ser un aliciente más para los extranjeros que deseen tener una casa en propiedad en España, especialmente en las zonas costeras, donde las viviendas, sobre todo en la zona del Mediterráneo acumulan ya caídas del 37,5%.

Requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero

Comprar una casa en España siendo extranjero es relativamente sencillo. Tan sólo es necesario contar con el NIE (Número de Identificación de Extranjeros) que es un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial. El NIE es imprescindible para realizar cualquier tipo de transacción económica en nuestro país, desde abrir una cuenta corriente, establecer un negocio, adquirir un coche, y como no, comprar una vivienda.

El NIE es otorgado de oficio, es decir, de forma automática por la Dirección General de la Policía a todo extranjero que al que se le inicie un expediente administrativo. Pero también puede ser solicitado por el extranjero siempre que acredite el motivo de su solicitud.

La solicitud del NIE se puede hacer desde fuera de España -acudiendo a cualquier embajada o consulado español- o desde España. En ese caso, el extranjero deberá, o bien personarse en la oficina de extranjeros, o bien en la Comisaría de Policía donde resida y cumplir dos requisitos:

• No estar en situación irregular en España.
• Presentar la documentación que justifique los motivos de la petición. En el caso de la compra de una vivienda, bastaría con la presentación de un contrato de arras. Las inmobiliarias pueden agilizar este trámite para lograr obtener el NIE.

Se debe tener en cuenta, además, que cuando se ingresa en España, ya sea como turista o con un visado, el extranjero se encuentra en una situación regular de estancia. No obstante, ese tiempo de situación de estancia regular tiene un límite: como turista es de 90 días y con visado, el tiempo de vigencia del mismo. Por lo tanto, es recomendable que, antes de que finalice ese periodo de estancia regular, se tramite la solicitud del NIE, ya que después no se podrá hacer.

La solicitud del NIE puede ser presentada por medio de un representante que también tendrá que justificar y documentar los motivos de la petición. A la hora de solicitar el NIE es necesario presentar una serie de documentos:

• Impreso de solicitud oficial.
• Documento de identidad o pasaporte original y fotocopia
• Documento acreditativo de los motivos de solicitud.

Generalmente el trámite es sencillo y suele tardar entre 1 y 5 semanas. Es obligatorio, eso sí, recogerlo personalmente.

Cómo financiar una casa en España comprada por un extranjero

Las entidades bancarias financian sin ningún problema a los no residentes para la adquisición de una vivienda. Existen eso sí, hipotecas para los extranjeros no residentes en nuestro país y que desean adquirir una vivienda en España.

Sin embargo, las entidades financieras no tienen problemas en financiar la compra de casas en España por parte de los extranjeros a través de las misma hipotecas que contratan los españoles. Los requisitos que imponen son los mismos que para los ciudadanos españoles. Debido a la crisis económica actual, la financiación máxima que se ofrece cubre sólo el 80% del valor de tasación del inmueble en caso de la adquisición de una primera vivienda y entre el 60-70%, en caso de segundas residencias.

La entidad financiera, además, analizará con detalle la estabilidad laboral y económica del solicitante así como su nivel de endeudamiento (la cuota hipotecaria no podrá superar el 35% de sus ingresos).

No obstante, y debido a la crisis económica, la concesión de hipotecas en nuestro país no para de caer. Según los últimos datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas sobre viviendas cayó un 32,2% en septiembre y acumula ya 29 meses de descensos continuados.

La solución pasaría por tanto, por comprar uno de los miles de pisos que tienen en venta los bancos y que gozan, además, de ventajosas condiciones de financiación. La necesidad que tienen las entidades financieras de dar salida a su stock de pisos hace que estos no sólo gocen de descuentos que pueden llegar a ser superiores al 60% sino que, las hipotecas que comercializan para financiar sus inmuebles son las más atractivas del mercado: 100% de financiación sobre el valor de tasación o compra venta del inmueble, plazos de amortización de hasta 40 años y tipos de interés muy reducidos.

Por último y, aunque no es obligatorio tener una cuenta bancaria en España para comprar una vivienda en nuestro país, el hecho de contar con una, facilita enormemente el proceso de tramitación de la compra del inmueble y la realización de los pagos de determinados servicios que suelen domiciliarse. No hay que olvidar que, todos los impuestos y gastos asociados a la compra de una vivienda se pagan en España, así como el IBI y la tasa de basuras.

Bankimia, Comparador online de productos bancarios

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Monday, 10 December 2012

La venta de vivienda se salva en el tercer trimestre

Durante el tercer trimestre de 2012 se han efectuado 75.642 transacciones inmobiliarias, un 1,17% más que en el mismo periodo de 2011, hecho que representa la caída interanual más baja desde el último trimestre de 2010. No obstante, este número de compraventas  significa una disminución del 10,26% respecto el segundo trimestre del presente año.

 

En los últimos doce meses, periodo octubre 2011-septiembre 2012, las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario, ascendieron a un total de 336.724.

 

En cuanto a la tipología, la vivienda nueva ascendió a 24.267 transacciones, lo que representa un 32,1% del total. Por su parte, la vivienda de segunda mano, con 51.375 inmuebles vendidos, registra un aumento del 1,7% en términos interanuales.

 

Nueve comunidades autónomas han registrado variaciones interanuales positivas. Las mayores subidas se han producido en La Rioja (56,1%), Cataluña (8,7%), Comunidad Valenciana (8,0%) y Asturias (7,0%). Al final de la lista se sitúan los descensos de Navarra (-51,7%), País Vasco (-33,8%), Extremadura (-22,2%) y Castilla León (-12,6%).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En cuanto a las provincias, 25 registran crecimientos interanuales, destacando La Rioja con un aumento del 56,1%, Cuenca (34,6%), Tarragona (29,0%) y Segovia, con un incremento del 19,5%. Las restantes 27 provincias que presentan variaciones negativas, destacando Gipuzkoa con descensos del 46,8%, Cáceres (-29,2%), León (-28,1%), Bizkaia (-26,4%) y Araba (-24,1%).

 

Por municipios, los que registran un mayor número de compraventas son Madrid (3.719), Barcelona (1.931), Sevilla (1.120), Zaragoza (1.014) y Valencia (974). En cuanto a las localidades de más de 100.000 habitantes, San Cristóbal de La Laguna (215,7%) es la que más crecimiento ha experimentado, seguida de Logroño (208,1%), Getafe (135,0%), Tarragona (108,1%), Cuenca (103,8%), y Leganés (103,6%). Las mayores caídas se han registrado en Bilbao (-42,3%), Fuenlabrada (-38,5%), Jaén (-37,5%), Pontevedra (-35,1%), Pamplona (-32,8%) y Móstoles (-32,6%).

 

En lo que se refiere al régimen de protección, las transacciones de vivienda libre durante el tercer trimestre de 2012 ascendieron a 68.245, lo que representa un 90,2% del total. Por su parte, las transacciones de vivienda protegida ascendieron, en dicho periodo a 7.397, un 9,8% del total.

 

La compra de vivienda por extranjeros sube

Las transacciones realizadas por extranjeros residentes en España experimentan crecimiento interanual por quinto trimestre consecutivo, en concreto un 18,0% frente al tercer trimestre de 2011, con un total de 8.803 compraventas.

 

Por provincias, las que registraron mayor número de compraventas por extranjeros fueron Alicante (2.501), Málaga (1.111), Barcelona (692), Baleares (605) y Girona (586).

 

 

Más información:

Ministerio de Fomento: La venta de vivienda de segunda mano registra un aumento del 1,7% en el tercer trimestre del año

 

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Monday, 10 December 2012

Llegan los pisos clase ‘A’

A partir de 2013 si ponemos nuestra vivienda o local en venta o en alquiler, el comprador potencial estará en su derecho de exigir un etiquetado energético de la misma, tanto en el proceso publicitario como en el acto de la firma del contrato de compraventa o arrendamiento. Una exigencia normativa que afectará a un millón y medio de inmuebles en España.

Sin embargo, a día de hoy son muchas las dudas que surgen del contenido del “Proyecto de Real Decreto por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios”, publicado en el BOE de 28 de junio de 2012, todavía pendiente de aprobación definitiva en el Consejo de Ministros.

Para intentar aportar más datos que los referenciados en el contenido de este Real Decreto, las empresas Certicalia.com y Red de Certificadores Energéticos nos dan pistas de cómo se articulará la norma.

¿Qué es un certificado de eficiencia energética?
Es un informe que, a modo de etiqueta, nos indicará el consumo energético de un inmueble.

¿Para qué sirve la certificación energética?
El Real Decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas. De esta forma se podrá valorar y comparar su eficiencia energética, con el fin de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

¿Cómo describirá el certificado la eficiencia energética del inmueble?
Se describirá en cuanto al consumo de energía con un código de color según una escala que va de la categoría “A” (la más eficiente) a la “G” (la menos eficiente).

No es necesario tener una calificación determinada en la etiqueta para vender o alquilar una vivienda, es simplemente una información que el futuro inquilino o comprador tendrá en cuenta a la hora de tomar una decisión, como lo es el precio, a localización, superficie, etc.

¿Qué supone para los ciudadanos la aprobación de este Real Decreto?
Con la entrada en vigor de este RD el próximo 1 de enero de 2013, cualquier edificio o parte del mismo (vivienda o local) construido con fecha anterior a noviembre de 2007 y que sea puesto en venta o alquiler, precisará obligatoriamente de un certificado de eficiencia energética.

¿Quiénes están obligados a realizar la certificación energética de una vivienda o edificio?
El propietario del edificio o de la vivienda o local será responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética, así como de su correcta conservación, siendo la validez del certificado es de 10 años.

¿Qué tipo de inmuebles están obligados?
- Edificios o unidades (vivienda o local) que se pongan a la venta o en alquiler.
- Edificios o unidades (vivienda o local) de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 metros cuadrados (sin necesidad de venta o alquiler).

¿Las comunidades de propietarios también están obligadas a presentar una certificación energética del edificio?
Según el artículo 13 y la Disposición Transitoria Segunda de este RD dejaría fuera de la obligación de realizar el certificado de eficiencia energética a las comunidades de propietarios ya que no son “frecuentados habitualmente por el público”. Esta obligación está dirigida a locales comerciales, colegios, residencias de ancianos, etc.

No obstante, por operatividad se puede realizar el certificado energético de todas las viviendas del edificio en un solo encargo, siendo esto mucho más económico que la suma de cada una, ya que tarde o temprano se necesitará el certificado para las viviendas que se vayan quedando libres.

¿Quién puede realizar este certificado?
Según el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), el certificado de eficiencia energética será suscrito por técnicos certificadores que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética, elegidos libremente por la propiedad del edificio. Esto se traduce en las siguientes titulaciones; arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros industriales e ingenieros técnicos industriales.

Edificio Pisos¿Qué pasa si estando obligado no certifico mi vivienda, local comercial u oficina?
El incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en el Procedimiento Básico, se considerara infracción en materia de protección al consumidor, de acuerdo con lo establecido en el texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y será sancionada administrativamente de acuerdo con la misma.

¿Se exigirá el certificado para operaciones de compraventa como si fuera la cédula de habitabilidad?
Sí, este certificado se tiene que exigir en el momento de la compraventa, probablemente para la firma en el notario, pero la normativa va más allá y obliga a disponer del certificado mucho antes como veremos en la siguiente pregunta.

¿Se tendrá que incluir el certificado como un campo más en las fichas de pisos en venta y en alquiler de los portales inmobiliarios?
Efectivamente, el artículo 12 del Proyecto de RD estipula que: “La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre, de forma clara e inequívoca en la etiqueta, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.” Los portales inmobiliarios responden a “promoción o publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de la unidad del edificio”.

¿Puedo anunciar el alquiler o compra de mi vivienda sin el certificado y cuando tenga comprador realizar el certificado?
No, la etiqueta de eficiencia energética debe ser incluida en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento. Insistimos en que la normativa señala que “se exige la exhibición de la etiqueta energética en cualquier tipo de anuncio ya sea carteles en viviendas, agencias inmobiliarias, portales web, medios escritos, etc.”.

¿Cuándo tengo que realizar la certificación energética de mi vivienda?
A partir del 1 de enero de 2013 el certificado de eficiencia energética se exigirá para los contratos de compraventa o arrendamiento, celebrados a partir de dicha fecha.

¿Los inquilinos deben exigir el certificado a sus caseros? ¿A partir de cuándo? ¿ Tiene carácter retroactivo?
Los inquilinos que tengan un contrato de alquiler anterior al 1 de enero de 2013 no pueden exigir el certificado de eficiencia energética a los propietarios. La obligación de realizar el certificado de eficiencia energética es para los propietarios de los inmuebles (locales, viviendas o edificios) que se queden a la venta o en alquiler a partir de la citada fecha.

¿Debe registrarse el certificado de eficiencia energética?
Sí, debe ser registrado por el propietario del edificio ante el órgano competente de la comunidad autónoma, que podrá llevar un registro de estas certificaciones en su ámbito territorial. En la actualidad solo 12 comunidades autónomas disponen de oficina de registro de certificados energéticos.

¿Qué ahorro le puede suponer a un futuro inquilino o comprador escoger una vivienda con calificación mejor?
Se estima que entre dos viviendas de las mismas dimensiones el ahorro energético entre una calificación “A” y una “G” puede ser del 70%. Es decir, el propietario o inquilino de una vivienda con calificación “A” paga de energía un 70% menos que el propietario de una vivienda de calificación “G” para conseguir los niveles de confortabilidad normales.

¿Qué elementos de la vivienda son los más determinantes?
Entre los condicionantes que determinarán la calificación de una vivienda se encuentran los materiales de la fachada y su orientación, la envolvente de la vivienda (techo, paredes y suelo), la calidad de las ventanas y persianas, el sistema de calefacción utilizado y su combustible, y la clase de electrodomésticos que contenga el inmueble.

¿Se puede mejorar la calificación?
Los elementos que se podrían reformar para mejorar la calificación serían: la caldera, las ventanas, la iluminación o el aislamiento. El coste podría ser de alrededor de 5.000€ de inversión para subir dos niveles en la calificación de la vivienda.

El certificado incluye un listado con un número suficiente de medidas y mejoras de ahorro energético, recomendadas por el técnico certificador, que de realizarse, pueden hacer subir un nivel la calificación si es A o B y dos niveles en el caso que la calificación sea D, E, F, G. De esta manera la vivienda se revalorizaría.


Por Juanjo Bueno

Director de Comunicación

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

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Monday, 10 December 2012

Sin vistas no hay ático en la playa

Pedro Hernández del OlmoLos compradores de un ático en la playa con garaje y trastero, comprado sobre plano, al momento de revisar el piso previamente al otorgamiento de escritura advirtieron que las ventanas del salón se encuentran en su parte inferior a 1,35 metros del suelo y que existe un escalón de 32 cm en la salida del salón hacia la terraza exterior, mostrando por ello su voluntad de no formalizar la compraventa en escritura pública, pese a lo que fueron convocados ante Notario, no compareciendo.

El Tribunal Supremo (s. 22/11/2012) les da la razón, por considerar que debe valorarse que se trata de un ático en zona de playa y que dichas unidades inmobiliarias se adquieren a un alto valor dadas las vistas, luminosidad y espacio diáfano del que disponen.

Se tiene en cuenta que conforme a la prueba pericial practicada se deduce que existe un escalón de salida a la terraza desde el salón, más alto de lo normal, pues tiene 32 cm, cuando lo normal sería 20 cm, a lo sumo, y las ventanas del salón están a una altura (1.35 cm) desde el suelo, superior a la normal, lo cual no pudieron advertir los compradores pues adquirieron sobre plano. En suma, la altura de las ventanas limita esencialmente las vistas de una persona de estatura media, unido a lo que tenemos un escalón de dimensiones que dificulta la salida a la terraza, todo ello en una vivienda que se adquiere por su diafanidad, luces y vistas, en zona de playa y sobre plano, lo que dificulta el conocimiento de la realidad de lo que se va a construir, hasta que se ve terminado, lo que ha mermado grave y esencialmente las expectativas de los compradores.

Recuerda al Tribunal Supremo que ya ha considerado en otros casos, que, pese a que la limitación de vistas no limita el uso de la vivienda, sí frustra las legítimas expectativas de los compradores, hasta el punto de que, de haber conocido las circunstancias reales, no hubieran adquirido la vivienda, incumplimiento que no puede ser compensado con una indemnización y que es causa que justifica la resolución del contrato ( STS 12 de julio de 2011).

Así mismo que por cumplimiento de la obligación debe entenderse todo acto que comporte una exacta ejecución de la prestación debida reportando la satisfacción del interés del acreedor. De esta forma, la valoración del cumplimiento requiere del contraste entre los actos reales llevados a cabo en la prestación y su posible ajuste o adecuación a los establecidos en el programa de prestación inicialmente pactado. La exactitud de la prestación ejecutada, por tanto, constituye un presupuesto para poder apreciar que el deber de prestación se ha realizado perfectamente cumplido (…) de forma que la obligación de entrega de la cosa vendida, ya instrumental o materialmente, debió ser conforme con el contrato en cuanto a su identidad, calidad y cantidad pactado (STS 18 de Mayo del 2012).

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Saturday, 8 December 2012

¿Quién se beneficiará del decreto antidesahucios?

En España hay unos 120.000 hogares que cumplen los requisitos para no ser desahuciados. Sin embargo, sólo 61.034 se podrán beneficiar del real decreto-ley que permite suspender el desahucio durante dos años, según calcula la Fundación Española de Economía Aplicada (Fedea).

 

Aún así, Fedea no cree que los casi 60.000 casos restantes acaben en desahucio ya que esta cifra es una cota superior. También sostiene que no todas las ejecuciones hipotecarias acaban en desahucio y que a raíz de la creación del decreto, las entidades financieras prefieren una negociación antes que un desahucio.

 

Fedea explica esta diferencia alegando que esta número de inmuebles fueron adquiridos hace más de ocho años. De esta manera, los hipotecados han podido amortizar parte de la deuda pendiente y por ello no son susceptibles de una ejecución hipotecaria, ya que pueden  negociar otras vías como la reestructuración de la deuda o la cancelación del préstamo hipotecario después de vender el inmueble.

 

 

Más información:

El Mundo: Más de 61.000 hogares se beneficiarán del decreto “antidesahucios”

 

 

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Monday, 3 December 2012

Las lagunas del Decreto Ley Antidesahucios

Pedro Hernández del OlmoLa publicación en el BOE del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, o Decreto Ley Antidesahucios, a pesar de que el Gobierno ya avisa que se trata de una intervención inmediata y paliativa por razones de urgencia, ha suscitado duras críticas en distintos sectores.

Quizá la más justificada es que no contempla el caso de que el acreedor no sea un Banco. Es decir si en la subasta el piso se adjudica y el adquirente, lógicamente, quiere tomar posesión de su piso, en tal caso, el anterior dueño, aunque reúna las condiciones para ser considerado en una situación de especial riesgo de exclusión, deberá abandonar la vivienda y no tendrá derecho a esa prórroga de dos años que concede el Decreto a quienes sean desahuciados por el Banco.

Es indudable que esta situación producirá situaciones de auténtica discriminación y que no tiene una solución fácil.

A lo mejor hubiera sido más justo, en lugar de conceder esa moratoria, potenciar lo que ha quedado en una mera recomendación del Decreto: Exigir la movilización de un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que solo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.

Otra de las críticas es que durante esa moratoria la deuda seguirá generando intereses a favor del Banco. Aquí parece que la solución sería la sencilla y drástica que resolvió el famoso Auto de la Audiencia de Navarra, una vez subastada y adjudicada la vivienda desaparecería la posibilidad de seguir reclamando la deuda, ya que declaraba improcedente continuar la ejecución contra bienes del ejecutado una vez ha sido adjudicado a favor del Banco, el inmueble hipotecado, aunque sea por un importe inferior al del préstamo hipotecario.

Hay un aspecto sin embargo que no aparece contemplado en el Decreto y es la situación jurídica de quien consiga disfrutar de esa suspensión del lanzamiento. Es decir ¿Cual es el título posesorio de quien ha sufrido ejecución hipotecaria durante los dos años que estará pendiente de ser desalojado? Puesto que el Decreto no dice nada se entiende que ocupará esa vivienda a título gratuito.

¿Qué ocurrirá si decide arrendar habitaciones en esa vivienda, o la propia vivienda entera? El Decreto desde luego no se lo prohíbe.

Parece que esto puede dar lugar a poner por obra, aunque sea de forma atenuada, la peregrina propuesta que circuló no hace mucho por los distintos medios de comunicación: “Alquile su casa antes de que se la quite el Banco”.

Todo ello por no subrayar el ‘atasco’ que se producirá en los Juzgados al cumplirse el plazo de los dos años, es decir cuando llegue el 16 de noviembre de 2014, si como señalan las previsiones estadísticas esta medida va a afectar a tantas familias. ¿No se ha pensado que eso va a producir entonces un auténtica ‘alarma social’?

Esperemos los resultados de esta improvisación.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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