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Actualidad del mercado inmobiliario


Monday, 10 December 2012

Sin vistas no hay ático en la playa

Pedro Hernández del OlmoLos compradores de un ático en la playa con garaje y trastero, comprado sobre plano, al momento de revisar el piso previamente al otorgamiento de escritura advirtieron que las ventanas del salón se encuentran en su parte inferior a 1,35 metros del suelo y que existe un escalón de 32 cm en la salida del salón hacia la terraza exterior, mostrando por ello su voluntad de no formalizar la compraventa en escritura pública, pese a lo que fueron convocados ante Notario, no compareciendo.

El Tribunal Supremo (s. 22/11/2012) les da la razón, por considerar que debe valorarse que se trata de un ático en zona de playa y que dichas unidades inmobiliarias se adquieren a un alto valor dadas las vistas, luminosidad y espacio diáfano del que disponen.

Se tiene en cuenta que conforme a la prueba pericial practicada se deduce que existe un escalón de salida a la terraza desde el salón, más alto de lo normal, pues tiene 32 cm, cuando lo normal sería 20 cm, a lo sumo, y las ventanas del salón están a una altura (1.35 cm) desde el suelo, superior a la normal, lo cual no pudieron advertir los compradores pues adquirieron sobre plano. En suma, la altura de las ventanas limita esencialmente las vistas de una persona de estatura media, unido a lo que tenemos un escalón de dimensiones que dificulta la salida a la terraza, todo ello en una vivienda que se adquiere por su diafanidad, luces y vistas, en zona de playa y sobre plano, lo que dificulta el conocimiento de la realidad de lo que se va a construir, hasta que se ve terminado, lo que ha mermado grave y esencialmente las expectativas de los compradores.

Recuerda al Tribunal Supremo que ya ha considerado en otros casos, que, pese a que la limitación de vistas no limita el uso de la vivienda, sí frustra las legítimas expectativas de los compradores, hasta el punto de que, de haber conocido las circunstancias reales, no hubieran adquirido la vivienda, incumplimiento que no puede ser compensado con una indemnización y que es causa que justifica la resolución del contrato ( STS 12 de julio de 2011).

Así mismo que por cumplimiento de la obligación debe entenderse todo acto que comporte una exacta ejecución de la prestación debida reportando la satisfacción del interés del acreedor. De esta forma, la valoración del cumplimiento requiere del contraste entre los actos reales llevados a cabo en la prestación y su posible ajuste o adecuación a los establecidos en el programa de prestación inicialmente pactado. La exactitud de la prestación ejecutada, por tanto, constituye un presupuesto para poder apreciar que el deber de prestación se ha realizado perfectamente cumplido (…) de forma que la obligación de entrega de la cosa vendida, ya instrumental o materialmente, debió ser conforme con el contrato en cuanto a su identidad, calidad y cantidad pactado (STS 18 de Mayo del 2012).

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Saturday, 8 December 2012

¿Quién se beneficiará del decreto antidesahucios?

En España hay unos 120.000 hogares que cumplen los requisitos para no ser desahuciados. Sin embargo, sólo 61.034 se podrán beneficiar del real decreto-ley que permite suspender el desahucio durante dos años, según calcula la Fundación Española de Economía Aplicada (Fedea).

 

Aún así, Fedea no cree que los casi 60.000 casos restantes acaben en desahucio ya que esta cifra es una cota superior. También sostiene que no todas las ejecuciones hipotecarias acaban en desahucio y que a raíz de la creación del decreto, las entidades financieras prefieren una negociación antes que un desahucio.

 

Fedea explica esta diferencia alegando que esta número de inmuebles fueron adquiridos hace más de ocho años. De esta manera, los hipotecados han podido amortizar parte de la deuda pendiente y por ello no son susceptibles de una ejecución hipotecaria, ya que pueden  negociar otras vías como la reestructuración de la deuda o la cancelación del préstamo hipotecario después de vender el inmueble.

 

 

Más información:

El Mundo: Más de 61.000 hogares se beneficiarán del decreto “antidesahucios”

 

 

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Monday, 3 December 2012

Las lagunas del Decreto Ley Antidesahucios

Pedro Hernández del OlmoLa publicación en el BOE del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, o Decreto Ley Antidesahucios, a pesar de que el Gobierno ya avisa que se trata de una intervención inmediata y paliativa por razones de urgencia, ha suscitado duras críticas en distintos sectores.

Quizá la más justificada es que no contempla el caso de que el acreedor no sea un Banco. Es decir si en la subasta el piso se adjudica y el adquirente, lógicamente, quiere tomar posesión de su piso, en tal caso, el anterior dueño, aunque reúna las condiciones para ser considerado en una situación de especial riesgo de exclusión, deberá abandonar la vivienda y no tendrá derecho a esa prórroga de dos años que concede el Decreto a quienes sean desahuciados por el Banco.

Es indudable que esta situación producirá situaciones de auténtica discriminación y que no tiene una solución fácil.

A lo mejor hubiera sido más justo, en lugar de conceder esa moratoria, potenciar lo que ha quedado en una mera recomendación del Decreto: Exigir la movilización de un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que solo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.

Otra de las críticas es que durante esa moratoria la deuda seguirá generando intereses a favor del Banco. Aquí parece que la solución sería la sencilla y drástica que resolvió el famoso Auto de la Audiencia de Navarra, una vez subastada y adjudicada la vivienda desaparecería la posibilidad de seguir reclamando la deuda, ya que declaraba improcedente continuar la ejecución contra bienes del ejecutado una vez ha sido adjudicado a favor del Banco, el inmueble hipotecado, aunque sea por un importe inferior al del préstamo hipotecario.

Hay un aspecto sin embargo que no aparece contemplado en el Decreto y es la situación jurídica de quien consiga disfrutar de esa suspensión del lanzamiento. Es decir ¿Cual es el título posesorio de quien ha sufrido ejecución hipotecaria durante los dos años que estará pendiente de ser desalojado? Puesto que el Decreto no dice nada se entiende que ocupará esa vivienda a título gratuito.

¿Qué ocurrirá si decide arrendar habitaciones en esa vivienda, o la propia vivienda entera? El Decreto desde luego no se lo prohíbe.

Parece que esto puede dar lugar a poner por obra, aunque sea de forma atenuada, la peregrina propuesta que circuló no hace mucho por los distintos medios de comunicación: “Alquile su casa antes de que se la quite el Banco”.

Todo ello por no subrayar el ‘atasco’ que se producirá en los Juzgados al cumplirse el plazo de los dos años, es decir cuando llegue el 16 de noviembre de 2014, si como señalan las previsiones estadísticas esta medida va a afectar a tantas familias. ¿No se ha pensado que eso va a producir entonces un auténtica ‘alarma social’?

Esperemos los resultados de esta improvisación.

Pedro Hernández, abogado
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Friday, 30 November 2012

Mapa de los pisos del banco malo

Europa inyectará 37.000 millones de euros en España para intervenir a cuatro entidades financieras españolas: Bankia, Catalunya Banc, NovaGalicia y Banco de Valencia. Estos bancos cuentan con una deuda que asciende a 89.000 millones de euros, repartidos entre una gran mayoría de créditos concedidos al sector promotor y 18.193 millones a activos inmobiliarios adjudicados. El restante quedará valorado en unos 43.964 millones de euros una vez aplicados los descuentos del banco malo, una rebaja media del 63,1% en adjudicados y del 45,6% sobre el crédito al ladrillo.

 

El paquete incluye unas 89.000 viviendas terminadas, promociones en curso y 13 millones de metros cuadrados de suelo. La zona de Levante acumula más de la mitad de la deuda inmobiliaria. Cataluña, la Comunidad de Madrid, Andalucía y Galicia también concentran gran parte de activos endeudados. Según el banco malo, el 75% del total de los activos son de difícil comercialización.

 

 

 

Bankia

Después de la fusión de Caja Madrid, Bancaja, Caja Canarias, Caixa Laietana, Caja Ávila, Caja Segovia y Caja Rioja, la entidad se encuentra con unas necesidades de capital de 24.743 millones de euros. Unos 7.997 millones de euros corresponden a activos adjudicados y el resto a créditos concedidos a promotor. El stock acumulado en la Comunidad Valenciana es el que más deuda acumula: 2.034 millones de euros; se necesitarían 15,5 años de media para darle salida, ya que el FROB_ la considera una región ilíquida.

Madrid, con 1.626 millones de euros, es la segunda región por volumen de activos aunque a diferencia de la zona valenciana, su stock sería fácilmente comerciable.

 

Catalunya Banc

Los activos de Catalunya Caixa, Tarragona y Manresa suman un déficit de capital de 10.825 millones. Los adjudicados ascienden a 6.387 millones de euros. Según el FROB_ Catalunya Banc tiene registrados 1.234 millones de euros en adjudicados en Galicia mientras que en Cataluña, tiene 901 millones de euros. En esta última comunidad, la media estimada para la venta de los inmuebles es de 9,3 años de media. Andalucía, donde la liquidez es baja, pero la comercialización se estima mucho más fluida, Catalunya Banc cuenta con 1.065 millones en adjudicados.

 

Novagalicia

Es el resultante de CaixaGalicia, Caixa Nova y Novagalicia Banco cuenta con unas necesidades de capital de 7.176 millones de euros según las pruebas de estrés de la banca. Los adjudicados giran alrededor de los 3.000 millones de euros. La mitad aproximadamente se encuentran en Cataluña. Los procesos de adjudicación en Galicia registran tres millones de euros.

 

Banco de Valencia

Antes de haber sido adquirida por CaixaBank por un euro, únicamente cuenta con 853 millones de euros en activos adjudicados aunque están situados en zonas de difícil venta como son la Comunidad Valenciana, con 435 millones, o Murcia, con 281 millones.

 

 

Más información:

Cinco días: El 75% de los activos inmobiliarios de la banca nacionalizada son de difícil venta

 

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Thursday, 29 November 2012

A Madonna le sobran casas

Madonna vende su apartamento de Nueva York por 23,5 millones de dólares (18,5 millones de euros). Se trata de un dúplex en el Upper West Side, en el edifico Harperley Hall. Esta es la segunda propiedad que la cantante pone a la venta este año, ya que en primavera se desprendió de su mansión en Los Ángeles.

 

 

Inicialmente, la Reina del Pop compró uno de los pisos del edificio cuando estaba casada con Sean Penn, en el año 86. Después de su divorcio adquirió otro piso y unos meses después otro. El resultado: un dúplex de tres plantas con vistas a Central Park.

 

 

 

 

Esta no es la única propiedad que Madonna posee en Nueva York. Después de su divorcio con Guy Ritchie compró otro apartamento de 13 habitaciones por 32,5 millones de dólares, en el Upper East Side.

 

La casa en venta cuenta con seis dormitorios, ocho baños, cinco chimeneas, una biblioteca, cocina y comedor. La vivienda fue decorada por el hermano de la diva, Cristopher G. Ciccone, que es diseñador de interiores.

 

 

Más información:

Trulia: Madonna’a “Holiday” Special – Her $23,5M New York City Apartment Now for Sale

 

 

 

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Tuesday, 27 November 2012

El Gobierno contra las cláusulas hipotecarias abusivas

El Gobierno ha manifestado su intención de declararle a la guerra a las cláusulas abusivas de las hipotecas. Según el subsecretario del Ministerio de Economía y Competitividad, Miguel Temboury, las limitarán o las prohibirán.

 

Sin embargo, no pretende imponer la dación en pago ni eliminar responsabilidad patrimonial universal, ya que este tipo de medidas dificultarían demasiado el crédito hipotecario en el futuro y perjudicarían el acceso a la vivienda de propiedad. La situación llevaría a comprar vivienda únicamente “a quien pudiera pagarla de antemano”.

 

Temboury, que fue el encargado de coordinar el equipo de expertos del Gobierno para tratar los desahucios, señala que al redactar el decreto este tema será importante ”con el fin de limitarlas a términos justos para ambas partes o de erradicarlas completamente“.

 

El Gobierno no contempla la posibilidad de aplicar estas medidas en los alquileres, ya que es la deuda hipotecaria la que sigue generando intereses si no se paga y puede llevar a las personas a un estado de pobreza. De todos modos, sólo el 3% de la cartera hipotecaria se encuentra en mora, hecho que señala el subsecretario y añade que el impago es “absolutamente excepcional”. Aún así, cree “lógico” exigir a las entidades financieras un “especial esfuerzo” porque “son precisamente las entidades de crédito las que tienen más viviendas en sus balances que pueden servir para paliar el problema de los desahucios”.

 

 

Más información:

El Mundo: El Gobierno limitará e incluso prohibirá las cláusulas abusivas de las hipotecas

 

 

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Monday, 26 November 2012

Cuando el moroso es tu vecino

La crisis golpea también a las comunidades de vecinos que soportan una morosidad de unos 1.600 millones de euros por impagos de propietarios en todo el país. Es un incremento del 60% respecto a lo adeudado en 2010. Todo según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

El incremento de impagos se ha hecho más evidente en los últimos tres años, según indican fuentes de esta entidad a El Mundo.

Quiénes son los morosos

Las entidades financieras que son ahora propietarias de pisos en procesos de desahucio son los nuevos morosos porque cuando un banco se adjudica una vivienda tarda mese en abonar los recibos correspondientes a la comunidad de vecinos. Las inmobiliarias en quiebra propietarias de pisos vacíos son también otro foco de morosidad.

Las tasas judiciales no lo ponen fácil

Las nuevas tasas judiciales tampoco facilitan el cobro de las deudas de morosos en comunidades de vecinos porque complican los procesos de reclamaciones de deudas. “La ley de tasas constituye un escollo más en el proceso de recaudación de cuotas comunitarias”, asegura al respecto el miembro de la junta de Gobierno de Consejo de Colegios de Administradores de Fincas, Ángel Hernández Román.

Para paliar estas dificultades y salvarguardar los derechos de los consumidores, esta institución promueve una nueva reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Se pretende ampliar de dos a cinco años el periodo máximo de tiempo al que se limita la prioridad de cobro que la comunidad tiene ante un vecino moroso respecto al resto de sus acreedores. Con esto se evitarían pleitos y recursos entre comunidades de propietarios y sus propietarios, y los correspondientes gastos que ellos conllevan.

Más información:
El Mundo:
Las comunidades de vecinos soportan impagos por 1.600 millones de euros

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Thursday, 22 November 2012

¿Quién compra por 160.000 euros?

Un 44% de los pisos comprados por extranjeros no residentes entre enero y junio de 2012 se adquirió por un valor igual o superior a 160.000 euros, según datos del Consejo General del Notariado. No obstante, en 2008, al final del boom inmobiliario, el 71% de los pisos se vendían por un valor igual o superior a 160.000 euros. Es decir, cuando empezó la crisis, siete de cada diez compradores no comunitarios hubieran obtenido la residencia española.

 

Por otro lado, el 56% del total de extranjeros que compraron durante el primer semestre de este año no habría obtenido el permiso de residencia que el Gobierno estudia otorgar.

 

Mientras la compraventa de pisos en España generalmente ha ido cuesta abajo, los extranjeros se han embarcado en la adquisición de viviendas en España. Durante el primer semestre del año, este tipo de operaciones ascendieron a 15.806 viviendas, un 10,8% más que en 2011, llegando a alcanzar un 17,6% a finales de año. Esta subida ha supuesto un incremento en la cifra total de compraventas, que ha pasado de estar por debajo del 4% en 2010 a llegar al 7,6% en 2012. A su vez, las compraventas españolas han bajado del 89,1% del total en 2010 al 84,2% en 2012.

 

 

¿Nueva o de segunda mano?

 

Los datos del Colegio General del Notariado indican que las promotoras no darían mucha salida a sus construcciones finalizadas y no vendidas. Entre los meses de enero y junio, el 84,5% de los pisos comprados por no residentes de un valor igual o superior a 160.000 euros eran de segunda mano, frente al 15,5% de inmuebles nuevos. Además, la mayoría de ventas se efectuaron sobre pisos situados en la zona del litoral mediterráneo y las islas, destinos vacacionales.

 

La mayoría de compraventas en lo que va de año se han realizado en Andalucía (29,4%) y la Comunidad Valenciana (27,6%). Les siguen Cataluña (14,4%), Baleares (12,3%), Canarias (12%) y Murcia (2,9%). El resto de Comunidades autónomas registran unas operaciones menores al 1%.

 

En cuanto a la procedencia de los compradores, Gran Bretaña supone un 13,7% del total. Le sigue Francia (8,4%). Fuera de la comunidad europea, Rusia supone un 8%, seguido de Noruega con un 4,8% y China, un 4,2%, los principales mercados a los que el Gobierno dirige su oferta.

 

 

Más información:

 

El Mundo: El 44% de extracomunitarios que compra casa en España destina más de 160.000 euros

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Wednesday, 21 November 2012

El antiguo dúplex de Calvin Klein a la venta

El que fue el dúplex de Calvin Klein, en pleno Nueva York, frente a Central Park, se ha puesto en venta por 35 millones de dólares (27,4 millones de euros). Actualmente, este ático pertenece al productor musical Steve Gottlieb.

 

La vivienda acristalada y en forma de cubo fue reformada por el diseñador cuando era de su propiedad: creó un espacio diáfano e instaló un jacuzzi en la azotea.

 

El dúplex cuenta con cuatro habitaciones y cuatro baños, comedor, cocina, una enorme terraza y, como no, unas maravillosas vistas de la ciudad. Como una imagen vale más que mil palabras, aquí tenéis:

 

 

 

 

Más información:

 

Aol Real State: Calvin Klein’s Former New York City Duplex Penthouse Hits Market at $35 Million

 

 

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Tuesday, 20 November 2012

La casa de Amy Winehouse a subasta

Ya sea por la crisis o porque la casa donde ha muerto alguien no resulta demasiado atractiva, la mansión donde vivió y falleció Amy Winehouse aún no ha encontrado comprador. Lleva varios meses en venta pero la ausencia de ofertas para adquirir la vivienda ha derivado en su subasta, según informa la BBC. La empresa encargada de la comercialización, McHugh & Co, la puja se celebrará el 3 de diciembre.

 

La casa, situada en el barrio de Camden, se puso a la venta por 2,7 millones de libras (3,4 millones de euros) y su precio de salida de subasta será de 1,8 millones de libras (2,2 millones de euros). El motivo de la subasta es el alto gasto de mantenimiento que requiere la vivienda.

 

La diva del Soul fue hallada muerta en su domicilio el 23 de julio de 2011. Su padre compró la propiedad junto con la cantante en abril de 2010 por el precio por el que ahora se oferta.

 

Más información:

El Mundo: La casa de Amy Winehouse saldrá a subasta

BBC: Amy Winehouse’s Camden home up for auction at £1.8m

 

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