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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Monday, 5 March 2012

La embajada ecuatoriana asesorará a sus ciudadanos afectados por un desahucio

Bandera EcuadorLa embajada de Ecuador ofrecerá asesoramiento jurídico a sus ciudadanos residentes en España y afectados por un desahucio inminente debido a sus deudas hipotecarias. Es un programa piloto que gestionará un equipo de abogados especializado en asuntos de inmigración y derecho inmobiliario. Estarán en las cuatro provincias españolas con más inmigrantes ecuatorianos: Madrid, Barcelona, Valencia y Murcia. Aquí viven 268.894 de los 360.710 ecuatorianos que residen en España.

Solidaridad y apoyo

Se trata de remitir “un mensaje de solidaridad y apoyo” y de mostrar que en el Gobierno ecuatoriano “somos sensibles ante estos problemas”, ha explicado la embajadora de Ecuador en España, Aminta Buenaño. Según la embajadora, entre 8.000 y 15.000 ecuatorianos (según las diversas fuentes) se han podido ver afectados en los últimos tres años por las ejecuciones hipotecarias; en toda España han sido 355.000 los procesos judiciales de esta naturaleza.

“En estos momentos lo más importante es plantear que existe un problema de derechos humanos”, ha dicho en la rueda de prensa el abogado Rafael Mayoral, coordinador del equipo jurídico que prestará su consejo en materia hipotecaria a la colectividad ecuatoriana. Las primeras denuncias sobre la existencia de hipotecas con deudores solidarios encadenados, es decir avalistas ligados unos a otros sin saberlo, tuvieron lugar en el año 2008. Este letrado que trabaja con la comunidad ecuatoriana desde 2008 ha destacado que en muchos casos se produce “una situación de indefensión ante los procedimientos de ejecución hipotecaria” y los ejecutados “no son debidamente informados” por las autoridades judiciales.

Más información
El Mundo:
Ecuador asesorará en Madrid a ciudadanos afectados por ejecuciones y desahucios

Monday, 27 February 2012

El Banco de España quiere sustituir el Euríbor por el Interest Rate Swap

El Banco de España quiere que la banca utilice el ‘Interest Rate Swap’ a 5 años como sustituto del Euríbor. Y así lo hará saber mediante una circular sobre transparencia de las operaciones a finales de abril. No obstante, quienes tengan su hipoteca referenciada con el Euríbor no notarán ningún cambio, salvo que el hipotecado y su entidad financiera cambien las condiciones del crédito.

Con la adopción del nuevo índice se pretende minimizar la dependencia del sistema hipotecario a los tipos de interés interbancarios a un año, muy influenciado en los últimos años por la desconfianza entre las entidades financieras. En julio de 2008 al principio de la crisis, los tipos de interés se encontraban en el 4,25% pero el indicador superaba el 5,3%, más de un punto por ciento de diferencia, cuando lo habitual es de un 0,25%.

El Euríbor abaratará las hipotecas en febrero
Hoy mismo se ha conocido que el Euríbor ha bajado nueve milésimas en tasa diaria, hasta el 1,627%, y comenzará a abaratar las hipotecas de los usuarios a los que toca ahora la revisión de su préstamo.

Más información
Finanzas.com:
¿Traerá el sustituto del euríbor un encarecimiento mayor de las hipotecas?
El Mundo: El Euribor suma 49 días de caída sin freno y abaratará las hipotecas en febrero

Friday, 24 February 2012

La dación en pago que se avecina

El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha anunciado en el Congreso de los Diputados un conjunto de medidas normativas para reducir el impacto de los desahucios de viviendas por impago de hipoteca en los colectivos con riesgo de exclusión social, que se completaría con un Código de Buenas Prácticas voluntario a adoptar por el sector financiero. Ahí se recoge la posibilidad de permitir la dación en pago como medio liberatorio de la deuda para los casos de exclusión social. Habrá un periodo de carencia para el desalojo de la vivienda que podría situarse en dos años, prorrogable en determinadas circunstancias, en los que el deudor satisfaría una renta a la entidad.

Este Código será de adopción voluntaria por parte de las entidades financieras, cuya adhesión se hará pública. El incentivo para la adopción del Código de Buenas Prácticas por parte de las entidades financieras sería la posibilidad de incluir como gasto fiscalmente deducible las pérdidas en que hubiesen incurrido.

Cómo es el Código de Buenas Prácticas para reducir el impacto de los desahucios

1.- Definición del colectivo incluido en el umbral de exclusión social.

En esta situación estarán las unidades familiares con todos sus miembros en paro y cuya vivienda objeto de ejecución sea primera y única residencia. En todo caso, se establecerán las cautelas necesarias para evitar situaciones de abuso o fraude.

2.- Mejora de los procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias, de modo que, si se llega a ese punto, el precio de la vivienda sea lo más elevado posible.

Se impulsará un mercado nacional de ejecuciones hipotecarias ágil y transparente a través del fomento de las ejecuciones extrajudiciales, la creación de una base de datos informatizada de ejecuciones de ámbito nacional y la posibilidad de que las subastas se realicen online. Estas medidas se elaborarán en colaboración con el Ministerio de Justicia.

Las reformas legales incorporan también la atenuación de los intereses moratorios, donde hay un margen claro para la moderación, medida también destinada a las personas situadas bajo el umbral de exclusión.

3.- Recomendaciones como la posibilidad de que, en caso de ejecución, el pago del capital de la hipoteca sea proporcional al número de cuotas abonadas o que, alternativamente, se reduzca el capital pendiente en la misma proporción.

Con ello se pretende corregir la situación actual en la que, al principio de la vida de la hipoteca, se pagan más intereses que capital. Los gastos y costas, en ocasiones muy elevados, también deberán ser objeto de moderación.

La segunda medida debe contemplar la asunción por la entidad de crédito de una parte del riesgo en caso de insuficiencia de las garantías. Se trata de establecer un mecanismo de co-participación que cubra por parte de la entidad financiera de un determinado porcentaje, debido a la deficiencia de la tasación o en la desvalorización que ha sufrido el inmueble.

Se recoge también la posibilidad de permitir la dación en pago como medio liberatorio de la deuda para los casos de exclusión social. Habrá un periodo de carencia para el desalojo de la vivienda que podría situarse en dos años, prorrogable en determinadas circunstancias, en los que el deudor satisfaría una renta a la entidad.

Más información:
Ministerio de Economía y Competitividad:
Economía anuncia medidas para solucionar el problema de los desahucios

Thursday, 23 February 2012

Desmontando fórmulas mágicas frente a los desahucios

Pedro Hernández del OlmoEstos días circula por la Red una propuesta para hacer frente a un desahucio que ha levantado ampollas legales por su temeridad. Se recomienda que si no se puede pagar la hipoteca, se alquile la casa por una cantidad simbólica a un familiar o amigo, de esta forma se puede seguir disfrutando del piso una vez embargado y pagando muy poco al banco. Pedro Hernández del Olmo, experto de La Comunidad y abogado inmobiliario desarticula los argumentos de la propuesta para evitar que algún incauto pueda salir perjudicado.

Esta es la propuesta: “En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quien se pueda, por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración “indefinida”/50 años, 100 años. Cantidad únicamente simbólica. El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el registro de la propiedad.

En el momento del embargo, la propiedad figura en el registro a nombre del hipotecado, pero figura como una propiedad con inquilinos.

Resultado del embargo, la “titularidad de la propiedad” cambia, a nombre del banco. El domicilio continúa teniendo inquilinos. Con esta maniobra, perderíamos la propiedad, continuaríamos debiendo la hipoteca, pero, tendremos que pagar a nuestro nuevo “casero” por nuestro expiso 10€ al mes y de por vida.”


¿Por qué es peligrosa esta propuesta?

Jurídicamente no se sostiene. No se puede pactar con una persona ligada por vínculos familiares al deudor, un arrendamiento de duración prácticamente ilimitada y con un alquiler irrisorio, sobre una vivienda hipotecada en trance de ejecución hipotecaria.

El banco tiene relativamente fácil impugnar y rescindir ese contrato.

En vía civil puede invocar el artículo 1291.3º del Código Civil en cuanto constituya un pacto celebrado en fraude de acreedores que impide a éstos disponer de la garantía de su crédito, y obtener con ello la rescisión del contrato y la consiguiente expulsión del ‘supuesto’ inquilino, ello es evidente que generará gastos y costas a cargo del desahuciado.

Parece no obstante más peligroso en la medida en que penalmente podría dar lugar a una querella criminal por maquinación fraudulenta o estafa (art. 251 del Código Penal) o insolvencia punible (art. 257.2º del mismo Código) ambas conductas castigadas con pena de de hasta cuatro años de prisión.

Conviene recordar además que es habitual en las escrituras de hipoteca una clausula que limite la facultad del hipotecado para disponer de su vivienda en alquiler, cosa que a mi juicio corrobora y refuerza lo desaconsejable de esos ‘contratos’, ya que si existe una limitación pactada para un arriendo normal, ¿Cómo va a prosperar uno simulado?

No voy a negar que teniendo en cuenta la realidad del funcionamiento de la Administración de Justicia mediante este procedimiento se aplazaría temporalmente, meses o incluso años, la definitiva pérdida de la vivienda pero ¿a qué precio?

¿Qué recomiendas que haga un hipotecado cuando no pueda pagar sus cuotas?

Si un deudor hipotecario prevé que no va a poder hacer frente a los pagos contraídos, debería acudir a su acreedor y ponerle de manifiesto su situación económica de modo que quede patente la imposibilidad de atender esos pagos.

Entiendo que convendría empezar incluso anticipándola por fax, todos los bancos disponen de él, de la forma más completa y exhaustiva que le sea posible y solicitando una moratoria o periodo sabático, es decir un tiempo de carencia en el que o bien no pague nada o pague solamente intereses.

De este modo el deudor estaría provisto de una prueba fehaciente de su buena fe que siempre vendría bien si ‘se tuercen las cosas’.

En una posterior entrevista puede solicitar autorización para alquilar esa vivienda, si no le conceden la anterior solicitud o bien hacer una oferta de dación en pago.

Esas ofertas significan desde luego que quien las hace tiene donde vivir, puesto que en ambos casos ha de abandonar su vivienda.

Es más que conveniente que, si se llega a un acuerdo, quede constancia escrita del mismo.

Si el hipotecado con problemas financieros decide ir a negociar con su banco ¿Cuáles son las mejores armas legales para defenderse?

La verdad es que desgraciadamente, al menos hasta el momento, el deudor imposibilitado de pagar su deuda carece de armas legales que esgrimir, solamente tiene como elemento de presión la realidad innegable de que los Bancos no ‘quieren’ tener más inmuebles en su contabilidad.

Considero que esa baza, bien jugada, puede dar un aceptable resultado.

¿Cómo ves la ‘dación en pago’?

La dación en pago parece un descubrimiento de los últimos tiempos o por lo menos así la están vendiendo los medios, hasta he tenido ocasión de leer que no está prevista en el Ordenamiento jurídico español. No es cierto. En el Código Civil, dictado en 1888 ya se contempla la posibilidad de que el deudor ceda sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas (art. 1175).

Teniendo en cuenta la actual circunstancia hay que considera dos casos diferentes: Uno cuando la vivienda, a valor de venta actual, no cubre el montante de la deuda pendiente otra cuando ese valor es mayor que la deuda.

En el primer caso, que es el conflictivo, entiendo que se debiera exigir a los bancos que admitieran esa dación como pago total y cumplido de la deuda. Evidentemente esa exigencia solamente puede provenir de una norma legal, hoy inexistente.

¿Por qué? Porque ese desfase entre el precio y la deuda es responsabilidad del banco que hizo una tasación exagerada a la hora de conceder la hipoteca. Esa hipoteca le ha proporcionado intereses y por lo tanto ahora debe apechugar con el adverso resultado de esa tasación. Este en síntesis es el fundamento jurídico del famoso auto de la Audiencia de Navarra que rechazó la posibilidad de embargar más bienes del deudor una vez entregada su vivienda, aunque esta no cubría el importe de la deuda.

Wednesday, 22 February 2012

A los diputados no les faltan casas

Casi un tercio de los diputados en el Congreso tiene tres o más inmuebles (viviendas o locales). Eso sin contar las plazas de aparcamiento, trasteros o terrenos rústicos. Más de la mitad de los parlamentarios tiene dos inmuebles.

En total son más de 700 viviendas y locales, 230 plazas de aparcamientos, 89 terrenos rústicos y 25 trasteros. Es el patrimonio de los 292 diputados que han presentado su declaración de bienes en el Congreso.

Solo 11 sin piso …

Son solo 11 los diputados que no tiene un vivienda a su nombre. El popular Esteban González Pons no ha declarado ningún inmueble. La ‘número 2′ de Rubalcaba, Elena Valenciano lo tiene todo a nombre de sociedades empresariales (sin especificar el nombre): dos viviendas, una plaza de garaje y un terreno rústico de casi 1.000 metros cuadrados.

Las herencias tienen la culpa

Los olivares, viñedos y demás plantaciones de secano y de regadío ocupan los terrenos rústicos que tienen medio centenar de diputados (aunque la mayoría de ellos forma parte de alguna herencia que compartida). El popular Fernando López-Amor es el diputado con mayor patrimonio inmobiliario. Tiene 11 pisos, cuatro locales comerciales, 12 plazas de aparcamiento y una bodega a nombre de su empresa Loamsa (de la que es propietario del 0,49%). Además, a su nombre, tiene la mitad de dos viviendas (una Madrid y otra en Cadiz) y cinco plazas de aparcamiento en la capital.

El portavoz adjunto de CiU Josep Sánchez Llibre tiene también más patrimonio a nombre de diferentes sociedades que al suyo propio. Así las empresas en las que participa cuenta con nueve viviendas, dos locales y tres plazas de aparcamiento.

Más información
La Información:
Un tercio de los diputados del Congreso posee tres o más viviendas

Wednesday, 15 February 2012

Haz que tus paredes hablen de ti

Doris Soro ToránYa has comprado los muebles, has colgado las cortinas, puesto una alfombra e incluso un jarrón sobre el aparador, pero sigue faltando algo: la habitación se ve desangelada, no sabes lo que es… ¡son las paredes!

Esas grandes olvidadas, nunca sabemos qué hacer con ellas salvo pintar, pero aún acertando con el color (del que podemos hablar largo y tendido), a veces requieren de algo más.

Veamos algunas propuestas para decorar tus paredes, y no sólo eso, sino para que sirvan de expresión a tu personalidad y hagan de tu casa un lugar diferente y original.

1. Muestra tus fotos.

Pero hazlo de una forma distinta: bien por la colocación (haciendo por ejemplo una composición en cuadrícula de fotos en blanco y negro con el mismo marco y paspartú), bien por el tratamiento que les des, desde los grandes formatos sobre lienzo u otros soportes, hasta retoques digitales o la conversión a fotomural.

2. Espejos.

Son unos grandes aliados para llenar de luz una pared sin gracia que se encuentre enfrentada a una ventana, pero también quedan muy bien las composiciones de pequeños y medianos espejos de formas y estilos diferentes agrupados en un paño de pared.

3. Piezas originales.

Una sola pieza con personalidad puede vestir por sí sola una pared. Como estanterías de autor, tejidos antiguos o composiciones escultóricas.

4. Tus recuerdos también hablan de ti.

¿Qué tal hacer una composición en la pared con tus recuerdos? La postal que compraste en aquel viaje, el menú de vuestra primera cita, los billetes de avión del viaje de tu vida, el dibujo en una servilleta de ese amigo que algún día será famoso… Enmárcalos de forma diferente, unos con paspartús grandes, otros sin él, y haz con ellos una composición en una pared donde puedan admirarse de cerca.

5. Usa vinilos.

Hay imágenes muy bonitas en el mercado, pero también puedes personalizarlas, haciendo que tengan algún sentido para ti. Por ejemplo, en la cocina, puedes encargar un vinilo con tu receta favorita, o convertir a este soporte el dibujo de un artista que te guste.

6. Compra obra original.

Siempre que puedas, prescinde de lienzos en serie y compra obra original, que luego enmarques a tu gusto. En exposiciones locales, o incluso en puestos en la calle, puedes adquirir dibujos y pinturas originales por muy poco dinero y serás tú el único que los tenga.

7. Y por supuesto, el papel pintado.

No hay nada que pueda caldear y vestir una habitación tan rápido como el papel pintado y hay tantos modelos que seguro que encuentras el más adecuado a tu estilo. Pero aún puedes ir un paso más allá y combinar varios modelos, o colocarlo en sitios poco usuales, como el antepecho de la cocina.

Doris Soro Torán
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Monday, 13 February 2012

Fomento y Justicia protegerán a los hipotecados

El Ministerio de Fomento y el de Justicia crearán una comisión que estudiará “herramientas para mejorar la protección jurídica de los adquirientes de vivienda.” La Ministro de Fomento hizo este anuncio en la Comisión de Fomento y lamentó que haya “más de 300.000 desahuciados”. Este grupo de trabajo forma parte de las futuras líneas de actuación de Fomento que, por otra parte, ha decidido apostar por el alquiler y la rehabilitación en materia de vivienda.

El Ministerio de Fomento estudiará con el Ministerio de Hacienda, los impuestos que gravan la compraventa de vivienda, a fin de evitar que supongan un obstáculo al funcionamiento reciente del mercado. Se orientará, además, la rehabilitación para edificios o viviendas aisladas, y se modificarán y flexibilizarán los tipos de ayudas, en coordinación con las comunidades.

La responsable de Fomento ha destacado que para análisis el análisis de la problemática de los desahucios se quiere buscar el acuerdo con el conjunto de las Administraciones Públicas, en especial con las comunidades autónomas. “Lo haremos no por necesidad, sino por convicción de que en esta materia es preciso contar con todos los que pueden ayudar a definir soluciones para los ciudadanos”, ha agregado.

Otra de las medidas será la actualización de la Ley de Ordenación de la Edificación y la modificación del Código Técnico de la Edificación, así como el impulso de una reforma de la Ley de Expropiación Forzosa.

Más información
Ministerio de Fomento:
Fomento apuesta por el alquiler y la rehabilitación en materia de vivienda
El Mundo: Fomento y Justicia estudiarán cómo proteger al hipotecado ante los desahucios

Thursday, 9 February 2012

Los vendedores de pisos de segunda mano tendrán que tener un ‘certificado de eficiencia energética’ el próximo año

A partir del próximo año los caseros y vendedores deberán tener un “certificado de eficiencia energética” para alquilar o vender sus viviendas usadas. Antes del 1 de enero de 2013 el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) pondrá a disposición del público los programas informáticos de certificación de eficiencia energética para edificios existentes exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento, total o parcial, celebrados a partir de dicha fecha. Se excluyen ciertos tipos de construcciones abiertas, temporales o edificios y monumentos protegidos oficialmente, edificios industriales y agrícolas, en la parte destinada a talleres o edificios que se arrenden por un periodo inferior a cuatro meses al año.

Hasta ahora la certificación de eficiencia energética estaba dirigida a los edificios de nueva construcción y a los edificios existentes que eran objeto de modificaciones, reformas o rehabilitaciones y que tengan una superficie útil superior a 1.000 m2 y en los que se renueve más del 25% del total de sus cerramientos. Pero el nuevo Real Decreto que se está tramitando ahora obliga a que todos los edificios existentes, cuando se vendan o se arrienden, dispongan de un certificado de eficiencia energética.

El propietario del edificio completo, vivienda o local destinado a uso independiente será responsable de encargar la realización y conservación de la certificación de eficiencia energética del edificio. Este certificado será similar al que ya tienen los electrodomésticos y clasificará a las viviendas de acuerdo a su eficiencia energética.

La reacción ante Europa

Esta es la reacción de España ante la reciente denuncia de la Comisión Europea ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por el incumplimiento de la directiva de eficiencia energética y adapta la normativa española. Hace tan solo unas semanas, Juanjo Bueno, director de comunicación del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, ya hablaba sobre este certificado aquí mismo y apuntaba que: “La aprobación de este certificado posibilitaría al inquilino de un inmueble o edificio disponer de un documento legal con información objetiva de la eficiencia energética de la vivienda. Este etiquetado incluiría no sólo el consumo en KWh/m2 para los distintos servicios de calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria, sino que también clasificaría energéticamente el edificio en función de las instalaciones térmicas existentes, las condiciones normales de funcionamiento, etc. … Disponer de este certificado de eficiencia energética realizado por un técnico competente, aporta, por tanto, un claro beneficio tanto para el arrendador como para el arrendatario. Motiva asimismo la toma de decisión del alquiler de una vivienda.”

Más información

Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía: Apertura del trámite de audiencia del proyecto de R.D. de procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios existentes

Construible: El Ministerio de Industria abre el trámite de audiencia para la aprobación del Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios existentes.

Monday, 6 February 2012

Solo un 3,6% de los españoles piensa en comprar piso este año

“Ud personalmente, ¿tiene planes de comprar vivienda en el próximo año?”. Así era la pregunta que hizo el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) en su último Indicador de Confianza del Consumidor (Diciembre 2011). Una aplastante mayoría (95,9%) de los encuestados dijo que no, tan solo un 3,6% dijo que sí y un 0,5% no sabe/no contesta.



Un 42,5% de los encuestados afirma que llegan justo a fin de mes y un 34,6% llega a ahorrar un poco de dinero mensualmente. Algunos ya han tenido que echar mano de sus ahorros familiares para pasar el mes (13,2%) y otros (5,6%) se están endeudando.

Más información
Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) -
Indicador de Confianza del Consumidor (Diciembre 2011)

Wednesday, 1 February 2012

Escribe tu microrrelato y gana hasta 100€ para gastar en Amazon.es

¿Tienes imaginación y un blog? Pues lo tienes todo para participar en el I Certamen de Microrrelatos de Ventadepisos.com. Los tres mejores recibirán premios de 100€, 50€ y 25€ en cheques regalo de Amazon.es.

Cómo participar

1. Escribe tu microrrelato
La temática es libre, puede ser de terror, drama, romántico … pero eso sí: debe transcurrir en un piso.
El texto debe ser original e inédito. No debe superar las 300 palabras.

2. Publícalo en tu blog
Publica tu microrrelato en tu blog junto con el sello del certamen para que todo el mundo lo sepa.
Este es el código que debes pegar en el post de tu microrrelato:

certamen microrrelatos ventadepisos.com

3. Dínoslo
Envía un email a blog@ventadepisos.com con el enlace a tu post y tus datos:

– Nombre
– Apellidos
– Teléfono

La fecha límite para participar es el 02-03-2012

Los ganadores serán elegidos por el equipo de Ventadepisos.com que tendrá en cuenta la calidad literaria, originalidad y popularidad de los textos. Cuantos más comentarios genere el post con el microrrelato en su propio blog o en las redes sociales, más posibilidades de ganar tendrá. El premio, un cheque regalo en Amazon.es, no será canjeable por su importe en metálico ni por ningún otro premio.

Aquí tienes todos los detalles sobre el concurso: I Certamen de Microrrelatos de Ventadepisos.com