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Actualidad del mercado inmobiliario


Tuesday, 6 November 2012

El Gobierno crea un equipo de trabajo para modificar la normativa de desahucios

El Gobierno ha constituido un equipo de trabajo para realizar cambios en la legislación de los desahucios. En concreto, para “dar una vuelta de tuerca” a la aplicación del Real Decreto Ley de las medidas colectivas para las ejecuciones hipotecarias y adoptar medidas eficaces.

 

Según anunció la Vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáez de Santamaría, el proyecto, que preside la Vicepresidencia, integra el Ministerio de Economía, el de Hacienda y el de Justicia, entre otros, para “poder analizar todas las posibilidades legales que tenemos en este punto”. Además, explicó que ya ha tenido lugar una primera reunión del equipo para abordar el preocupante tema causado de la pérdida de empleo de .

 

La intervención del PSOE en este proceso fue una de las noticias destacadas. La número dos del Gobierno comentó que se han puesto en contacto con los socialistas para analizar conjuntamente las diversas propuestas y llegar a un consenso lo antes posible.

 

El gran número de familias afectadas por las ejecuciones junto con las declaraciones manifiestas de diferentes jueces y fiscales sobre la necesidad de reformar la ley vigente en lo que se refiere a desahucios ha hecho que la reforma haya adoptado un carácter de urgencia. Aún así, no hay fecha de presentación de las modificaciones.

 

Más información:

Consejo de Ministros. Conferencia de prensa de la Vicepresidenta después del Consejo de Ministros

 

 

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Wednesday, 31 October 2012

El Gobierno también tiene exceso de ladrillo

Las arcas públicas no quedan al margen de la crisis económica y el Gobierno tiene que obtener dinero de donde sea para cumplir con sus obligaciones y con las exigencias de Europa. Por ello, el Ministerio de Hacienda ha decidido sacar rendimiento de los edificios que posee.

 

El patrimonio inmobiliario actual del Gobierno es de 53.662 inmuebles, de los cuales unos 18.000 son edificios y el resto solares. Entre todos suman unos 400 millones de metros cuadrados. Algunos de ellos no están ocupados y son los que el Gobierno tiene intención de vender, alquilar, permutar o aplicarles el régimen de concesión. Según el director general de patrimonio, Carlos San Basilio, a partir de 2013 se iniciará la comercialización de un centenar de edificios de Madrid y el resto se realizará gradualmente.

 

Aunque no se han cuantificado los ingresos que se percibirán con estas operaciones, ya se ha procedido a realizar un inventario de los edificios y su situación: ocupación, uso, estado, gastos de mantenimiento… En Sigie, es el nombre que recibe la base de datos, ya hay registrados unos 15.000 edificios, tanto en zonas de alto nivel como en sitios poco útiles para oficinas públicas, pero que sí pueden tener interés para inversores privados. En cuanto a las fincas rústicas, una de las ideas es “ponerlas en valor”, que las gestionen o exploten terceros.

 

Uno de los objetivos es reducir la cantidad de dinero que se destina a alquileres y distribuir los edificios de manera que haya más espacios abiertos para los trabajadores en vez de tener un despacho cerrado por empleado. Hasta el momento se ha conseguido ahorrar 30 millones de euros anuales, la mitad de lo que se pretende conseguir.

 

Más información:

El País: El Gobierno venderá o alquilará patrimonio para obtener liquidez

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Monday, 29 October 2012

Perdemos un billón de euros por la depreciación de la vivienda

Desde que empezó la crisis (2008) hasta ahora, nuestra riqueza inmobiliaria, la de las familias españolas, ha disminuido alrededor de un billón de euros. Es el equivalente al PIB español. Lo dice el Banco de España.

Y aquí están los números. La riqueza inmobiliaria de las familias españolas durante el segundo trimestre del año sumaba 5,1 billones de euros. Si la comparamos con la que teníamos hace un año la cosa se pone fea: son 390.211,3 millones de euros menos, es decir, un descenso del 7,1%.

¿Cómo estábamos en 2008? Mucho mejor. Nuestra riqueza inmobiliaria llegaba hasta los 6,1 billones de euros. Durante todos estos años de crisis esta riqueza se ha reducido en un billón de euros, el equivalente al PIB español.

La depreciación de la vivienda es la culpable

¿Quién se ha llevado el billón de euros? ¿quién es el culpable? La crisis que ha desinflado la burbuja inmobiliaria. El precio de la vivienda acumula un descenso del 46,5% desde el inicio de la crisis, según Tinsa.

A la bajada en los precios se suma el descenso en las ventas. Sirva como ejemplo las ventas de junio de 2008, en ese mes de bonanza económica se vendieron 46.533 viviendas, en el mismo mes de este año, se vendieron prácticamente la mitad: 25.405 inmuebles, según datos del Instituto Nacional de Estadística.

También se construye menos. En 2008 se terminaron 600.000 viviendas, en 2011 fueron menos de 200.000. El parque nacional de vivienda alcanza los 26 millones de inmuebles, según el Ministerio de Fomento.

¿Vamos a seguir perdiendo riqueza inmobiliaria?

¿Se quedará la cosa en un billón de euros o seguiremos perdiendo riqueza inmobiliaria? Pues podríamos perder todavía más si la puesta en marcha del ‘banco malo’ se hace con descuentos en el valor de los activos que haga que los promotores y particulares apliquen nuevos descuentos para ser competitivos.

No obstante, el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, ya ha dicho que la banca sana ya está aplicando descuentos parecidos a los que hará el ‘banco malo’ (presumiblemente de un 50%), por lo que no se esperan muchas más rebajas una vez empiece a funcionar el banco malo.

Más información:
Europa Press: La riqueza inmobiliaria de las familias cae el equivalente al PIB español por la depreciación de la vivienda

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Thursday, 25 October 2012

Nuevo batacazo récord de la firma de hipotecas desde que estalló la crisis

El mercado inmobiliario sigue sin tener alegrías. En agosto se constituyeron 21.106 nuevas hipotecas para la compra de vivienda. Según indica el Instituto Nacional de Estadística (INE) es el registro más bajo desde 2003.

 

Esta cifra de operaciones supone un descenso del 28,5% respecto al mismo mes de 2011. No obstante, en agosto se firmaron un 13,1% menos de préstamos que el pasado mes de julio. En lo que llevamos de año, el descenso ha sido de un 34,7%.

 

El importe medio de las hipotecas en agosto fue de 103.592, un -3,3% menor al de agosto de 2011, pero un 4,8% mayor que el de julio del presente año.

 

En total, el capital prestado ha sido de 2.186,4 millones de euros, casi un 31% inferior a lo que se prestó en 2011.

 

En total, entre fincas rústicas y urbanas (viviendas incluidas), sus compraventas constituyeron 35.111 nuevas hipotecas, un 26,3% menos que en agosto de 2011. Para ello, se destinó un 33,2% menos de capital prestado; 3.854,1 millones de euros. El importe medio del total de fincas fue de 109.770 euros, un 9,4% menos que en agosto.

 

Los Bancos fueron las entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios durante agosto (71,2% del total). Las Cajas de Ahorro concedieron el 10,4% y Otras entidades financieras, el 18,4%. En cuanto al capital prestado, los Bancos prestaron el 72,9% del total, las Cajas el 9,5% y Otras entidades financieras, el 17,6%.

 

 

Más intereses y más hipotecas canceladas

El tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios fue del 4,27%, un 1,8% menos que en agosto del año pasado. En el caso de las viviendas, el interés medio constó del 4,23%, lo que supuso una variación anual del 0,2% más.

 

El 94,4% de las hipotecas constituidas en agosto utilizó un tipo de interés variable, frente al 5,6% de tipo fijo. El Euribor representó el 86,4% de los nuevos contratos.

 

Por entidades, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las Cajas de Ahorro fue del 4,49% y el plazo medio, 22 años. En cuanto a los Bancos, el tipo medio supuso el 4,37% y el plazo medio, 21 años.

 

En agosto se cancelaron registralmente 35.641 hipotecas, un 12,9% más que en el mismo mes de 2011. Las hipotecas canceladas aumentaron un 29,8% en fincas rústicas y un 12,2% en las urbanas. Las cancelaciones registrales de hipotecas sobre viviendas crecieron un 7,1%.

 

 

Más información:

INE: Estadística de Hipotecas (H). Agosto 2012

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Wednesday, 24 October 2012

Los alemanes tampoco llegan a fin de mes

Aproximadamente uno de cada cinco alemanes se consideran pobres y marginados, según el estudio ’Vivir en Europa 2011′ de la Oficina de Estadística de Alemania. La cifra asciende a casi 16 millones de ciudadanos, que confiesan que no pueden hacer frente a los pagos básicos como el alquiler o las facturas y no pueden permitirse realizar una comida de calidad al menos una vez cada dos días.

 

Esta cifra es un 0,2% superior a la del año pasado, según la encuesta realizada entre 13.500 hogares alemanes. Esta cifra, desglosada por géneros, indica que un 21,3% de las mujeres viven en la pobreza o marginación frente a un 18,5% de los hombres.

 

En Alemania, se considera en situación de riesgo todo aquel que perciba ingresos menores a los 952 euros mensuales, incluidos los que provienen de las ayudas públicas.

 

Esta estadística tiene lugar desde 2005, cuando la cifra aumento al 12,2%. Desde entonces ha ido ascendiendo hasta situarse, actualmente, en el 15,8%. Además, en un 11,1% de los hogares alemanes únicamente entra un salario en algunos meses del año.

 

Por otro lado, un informe de la Asociación de Consumo de Núremberg GfK presenta al 75% de los alemanes satisfechos con su estado financiero. De esta cifra, el 3% no se encuentra limitado económicamente en ninguna ocasión y el 33% se ven “bien” abastecidos. Además el 72% de encuestados no tiene miedo de quedarse sin empleo en el marco de la actual crisis económica.

 

El “Barómetro de Bienes” de la Asociación de Cajas de Ahorro de Alemania coincide en cierta medida con el informe GfK, ya que según sus consultas, un 57% de los ciudadanos alemanes valora su situación financiera como “buena” o “muy buena”, frente a sólo un 9% que cree que su situación es “realmente mala”.

 

Más información:

El Mundo: Casi 16 millones de alemanes sufren para llegar a fin de mes

 

 

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Monday, 22 October 2012

La burbuja inmobiliaria no termina de pincharse

Los precios de los pisos bajan más que nunca. El tercer trimestre del año registró una caída de un 9,3% respecto al mismo periodo de 2011, el mayor descenso desde el inicio de la crisis. Los bancos se han lanzado a una guerrilla de rebajas para vender sus pisos. Pero la burbuja inmobiliaria no termina de pincharse. El stock de vivienda nueva lleva tres años anclado en más de 670.000 unidades (último dato al cierre de 2011), pese a que los precios, según el Ministerio de Fomento, han bajado un 25% desde su punto más alto (2008) para regresar al nivel de 2004.

¿Se le ha acabado el aire ya a la burbuja inmobiliaria? Parece ser que no.

“Aún queda corrección por hacer [bajada de precios], estamos en recesión y con la renta de las familias bajando, la caída seguirá, y el banco malo seguramente lo acelerará, porque el descenso ha sido suave hasta ahora”, señala Ángel Serrano, director de negocio de Aguirre Newman. Coincide el catedrático José García Montalvo, experto en el sector: “Descontando el efecto de la inflación, estamos a unos niveles de precios de 2003, pero la burbuja no está digerida porque los precios actuales no se justifican por la renta de las familias”.

Los bancos hacen su trabajo

La reforma financiera obliga a los bancos a contabilizar más pérdidas en su cartera de créditos inmobiliarios. Y como ya se han registrado esas caídas de valor en sus cuentas, ahora ya tienen las manos libres para vender barato. Además, el banco malo, o Sareb, impulsado por el Gobierno para absorber los activos tóxicos de los bancos rescatados en un plazo máximo de 15 años, quiere incentivar las ventas.

Dicho y hecho. Bankia Habitat ha sacado al mercado 1.100 viviendas en Madrid (238), Comunidad Valenciana, Castilla y León (70), La Rioja (35), Castilla-La Mancha, Canarias (45), Andalucía (94) y Aragón, con un descuento de hasta el 60% “con financiación preferente y ventajosa”. Los precios de los inmuebles parten de los 40.000 euros, como, por ejemplo, la oferta de una vivienda de un dormitorio en Moncófar (Castellón).

Cuánto más puede bajar el precio de la vivienda

Esa es la la pregunta del millón. Nadie lo sabe. Pero sí que se puede establecer cuál sería el precio justo o razonable para una vivienda. A eso se le conoce como PER: el número de veces que el precio del alquiler está incorporado en el precio de la vivienda. “Actualmente el PER de la vivienda es 24,3 es decir, necesitamos las rentas de alquiler de 24 años para cubrir el precio de la vivienda”, apunta Serrano. No está claro cuál sería el PER óptimo, pero el periodo previo a la burbuja (1986-2000) arroja un valor de equilibrio del 19,4, explica este experto, así que “para llegar a este PER de 19-20 es necesario que el precio de la vivienda ajuste un 19% adicional”.

Más información
El País:
La burbuja no ha acabado de desinflarse
El Mundo: Bankia registra 210 peticiones de visita para los inmuebles sacados a subasta

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Thursday, 18 October 2012

El precio de la vivienda baja y sitúa la media en 1.565 euros por metro cuadrado

El tercer trimestre del año ha traído con él un índice general de precios de vivienda un 2,4% más bajo que el trimestre anterior. La tasa de variación interanual media fue del -9,3%, según la estadística del precio de vivienda del Ministerio de Fomento.

 

Las comunidades autónomas que han experimentado una tasa interanual por encima de la media han sido: Extremadura (-11,7%), Aragón (-11,1%), Canarias (-11,1%), Cataluña (-10,9%), Madrid (-10,9%), Comunidad Valenciana (-10,8%), Andalucía (-10,4%), Castilla La Mancha (-9,7%) y Galicia (-9,4%).

 

En cambio, las que la han tenido por debajo han sido: Ceuta y Melilla (-1,7%), Navarra (-3,3%), País Vasco (-3,7%), Asturias (-5,1%), La Rioja (-5,5%), Cantabria (-6,0%), Castilla y León (-6,1%), Baleares (-7,6%) y Murcia (-9,2%).

 

En lo referente al precio, en el tercer trimestre de 2012, el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre en España fue de 1.565,6 euros, lo que representa una variación interanual del -9,5% y trimestral del -2,5%. El precio medio por metro cuadrado ha descendido un 25,5% desde su nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008.

 

Las mayores caídas de precios en tasa interanual se han producido en Extremadura (-12,2%), Canarias (-11,7%), Aragón (- 11,4%), Comunidad Valenciana (-11,3%) y Madrid (-11,3%). Por debajo, se sitúan Ceuta y Melilla (-1,7%), Navarra (-2,8%), País Vasco (-3,5%), Asturias (-5,2%) y La Rioja (-5,9%), que marcan los menores descensos.

 

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta dos años de antigüedad se situó en 1.603,7 euros. La variación interanual fue del -8,2%. En cuanto a la vivienda libre de más de dos años de antigüedad el precio alcanzó los 1.554,2 euros por metro cuadrado, con una caída del 9,6% en tasa interanual.

 

Los precios más elevados por metro cuadrado de los municipios de más de 25.000 habitantes, se dan en San Sebastián, 3.781,3 euros/m2, Getxo, 3.640,8 euros/m2, Esplugues de Llobregat, 3.087,5 euros/m2, Sant Cugat del Vallès, 3.024,2 euros/m2, Leioa, 2.965,8 euros/m2, El Prat de Llobregat, 2.795,8 euros/m2, y Majadahonda, 2.768,3 euros/m2. Los más baratos, en  Novelda, 743,8 euros/m2, Villena, 748,9 euros/ m2, Tomelloso, 776,2 euros/m2, Yecla, 776,8 euros/m2 y Elda, 778,0 euros/m2.

 

 

Más información:
Ministerio de Fomento: El índice general de precios de vivienda baja un 2,4% en el tercer trimestre de 2012

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Wednesday, 17 October 2012

El Gobierno modifica la Ley para proteger las costas españolas

El Consejo de Ministros ha aprobado el proyecto de Ley de Protección y uso sostenible del litoral y la modificación de la Ley de Costas de 1998. Esta norma eleva a 75 años la concesión de viviendas en la playa siempre que se trate de actividades respetuosas con el dominio público marítimo-terrestre y establece concesiones de cuatro años para los ‘chiringuitos’.

 

Ante la perspectiva del vencimiento de las concesiones vigentes a partir de 2018, se establece la posibilidad de una prórroga extraordinaria de las otorgadas antes de la entrada en vigor de la Ley de reforma por un plazo máximo de 75 años. Sin embargo, aquellos casos en los que las concesiones amparen ocupaciones para usos destinados a la industria extractiva, energética, química, petroquímica, textil y papelera será necesario un informe ambiental específico para otorgar la prórroga.

 

Con la nueva ley de Protección y uso sostenible del litoral se pretende proteger de mejor manera el litoral frente a los excesos urbanísticos. Por ello, se impedirá la construcción de nuevos edificios en el dominio público marítimo-terrestre y se prohibirán aquellas obras de mejora que pretendan aumentar la altura, superficie o volumen de las edificaciones ya existentes.  Además se apostará por generar mayor actividad económica y proporcionar seguridad jurídica a los ciudadanos y empresas.

 

 

Más información:

El Mundo: Prórroga de 75 años más para las casas a pie de costa

Consejo de Ministros

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Tuesday, 16 October 2012

La casa del Rey del Rock a la venta

La mansión donde vivió Elvis Presley, situada en Beverly Hills (California), se ha puesto a la venta por 13 millones de dólares -unos 10 millones de euros- tal y como explica el portal inmobiliario Trulia.

La casa del Rey del Rock fue construida en 1958. Allí, vivió con su mujer Priscilla en los años 60 y durante años ha sido visitada por sus fans. De hecho, en la verja, aún pueden verse mensajes de sus fans.

La casa cuenta dispone de cuatro habitaciones, cinco baños, varios salones (uno formal, otro familiar y una sala multimedia), una casa de invitados, piscina, un spa y un garaje con cuatro plazas de aparcamiento. El terreno mide unos 4.800 metros cuadrados, desde donde se puede observar la ciudad de Los Ángeles y el Pacífico.

Más información:
El Mundo: La mansión de Elvis en Beverly Hills, a la venta por 10 millones de euros
Trulia: 1174 North Hillcrest Road, Beverly Hills CA 90210

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Tuesday, 16 October 2012

¿Cuándo hay que pagar a un API?

Pedro Hernández del OlmoEn ocasiones ocurre que el vendedor de un inmueble encarga la gestión de venta a un agente de la propiedad inmobiliaria (API), desiste de ese encargo y a continuación vende la finca a quien la visitó merced a la gestión de ese agente.

¿Tiene derecho ese API a reclamar sus honorarios en esa venta?

Si nos atenemos a la sentencia de la AP de Málaga de cuatro de Septiembre de dos mil doce la respuesta ha de ser afirmativa, ya que revoca la sentencia del Juzgado y condena a pagar la cantidad de 18.030,36 euros más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial, el 4 de agosto 2010, con imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia.

Considera el Tribunal:

La relación jurídica que liga a las partes en el ámbito del contrato de mediación o corretaje, la doctrina señala que el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario.

Constituye un contrato atípico y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y la obligación de retribuir al mediador nace, salvo estipulación en contrario, de la perfección del contrato mediado.

Se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil.

El solo encargo de intermediación no es suficiente para que surja el derecho del mediador a percibir cantidad alguna por ello, sino que es preciso, por un lado, que la mediación concreta que se invoca se haya producido efectivamente y, por otro, que como consecuencia de ella se haya perfeccionado la compraventa para cuyo fin se realizó la intermediación.

Esto es precisamente lo que ocurre en el caso de autos, donde consta probado que el demandado encargó al actor recurrente la gestión de la venta de una nave de su propiedad a cambio de un precio, y que el mandatario efectuó gestiones relevantes tendentes a tal fin consiguiendo finalmente la perfección y consumación del contrato.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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