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Actualidad del mercado inmobiliario


Tuesday, 6 September 2011

Presupuestos de reformas: “ Reformar nuestra vida, cosa fácil“

ReformasPara algunas personas y para cualquier mortal que busque el instinto de protección, tomar determinadas decisiones en la vida, pueden suponer una preocupación que si bien inicialmente puede parecer un problema, la experiencia demuestra que no lo es.

Esto suele suceder cuando tomamos la noble decisión de renovar nuestro entorno y por lo tanto nuestro hábitat.

La reforma de nuestra vivienda es una de las acciones más fáciles y que más sencilla puede ser, e incluso en ocasiones reconfortarnos más.

Si la comparamos con otras más importantes como formar una familia, comprar una vivienda, hipotecarnos, etc, es un mero trámite en el transcurso de nuestra vida.

¿Qué hacer para que todo salga sobre ruedas?. En primer lugar, dejarnos aconsejar por los profesionales y no creer que por tu vecina, tú prima o el amigo de turno, ya halla pasado por lo mismo, tenga más conocimientos que el profesional.

Estoy cansado de los típicos comentarios, dile al fontanero que te ponga este material, que lo haga de esta forma, o eso es una chapuza y no se hace así. Desde cuando una experiencia parcial en tu vida te otorga el título o conocimientos para ser un experto en la materia e investirte doctor honoris causa.

Yo no le digo al médico, recétame esta medicina que es la solución, tienes que operar de esta manera, tampoco le digo al mecánico que la avería es del alternador y así infinidad de casos.

Si un amigo ha reformado la vivienda de su casa, el profesional ha reformado miles de casas. La experiencia es un grado que hace adquirir unos conocimientos que no se consiguen en la propia universidad. Comentan los titulados que cuando realmente aprenden es cuando practican lo aprendido y que cada día están aprendiendo, e incluso afirman que no dejan de aprender día a día.

Lo curioso de todo esto que el usuario maneja al profesional, hace el trabajo como él quiere, no se deja aconsejar y si las cosas salen mal, lo achacan al profesional. Afortunadamente las nuevas generaciones son más proclives a dejarse llevar por el profesional y tienen una mentalidad más abierta y receptiva.

www.obrasyreformas.com
Portal de las obras y reformas en el hogar

Monday, 5 September 2011

El papel del notario en la compraventa de viviendas

Eduardo LlarenaEn nuestro Derecho civil la mayoría de los contratos se pueden realizar bajo cualquier forma, siendo válidos los documentos privados para formalizar por escrito las transmisiones de inmuebles.

Sin embargo las necesidades de seguridad y garantía aconsejan inscribir las transmisiones a los registros de la propiedad, y para tener acceso a los mismos hay que presentar documentos otorgados ante notario.

Además, en el caso concreto de las compraventas de inmuebles cuando se precisa de un préstamo hipotecario habrá que acudir forzosamente al notario, pues la hipoteca constituye uno de los pocos negocios jurídicos que exigen por ley formalizarse en escritura notarial.

El notario da fe de que la operación ha tenido lugar en su presencia, emite un juicio sobre la capacidad de las partes, y realiza una labor de control de la legalidad y asesoramiento que resultan fundamentales para dar seguridad y certeza en las compraventas de inmuebles, así como en otras muchas operaciones jurídicas.

Esa labor de control de legalidad se manifiesta en diversos aspectos que podemos resumir en lo siguiente: por un lado comprueba la identidad de las partes que concurren a la firma de la escritura de compraventa, y su poder de representación si actúan como apoderados; por otro lado comprueba, mediante el acceso ahora inmediato a los registros públicos, que el vendedor ostenta la titularidad registral de la finca; verifica, además, la identificación de la finca, contrastando los datos del registro de la propiedad y también del catastro; comprueba, y ésta resulta una tarea fundamental, la existencia de cargas o gravámenes que puedan frustrar las legítimas expectativas del comprador sobre el objeto adquirido; y, por último, en aplicación de la normativa vigente sobre el control de los movimientos de dinero que el pago del precio se produce de forma solvente y legítima con fondos cuya procedencia resulta acreditada.

Otra función esencial del notario consiste en el asesoramiento jurídico, e incluso, en cierta medida, económico que debe hacer a las partes, y particularmente al consumidor de productos financieros. El notario explicará cuales son los derechos y deberes de las partes, el contenido de la escritura tanto de compraventa como de préstamo hipotecario. Impedirá que se incluyan en la escritura de préstamo cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por el Tribunal Supremo. Esta labor de asesoramiento tiene dos fases, una de ellas previa a la firma por cuanto si lo pide cualquiera de las partes pondrá a su disposición un ejemplar de la documentación que se vaya a firmar con una antelación de tres días hábiles, plazo durante el cual la persona que vaya a firmar podrá consultar en la propia notaría o con un abogado de su confianza el contenido de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario; y la segunda fase consiste en la lectura del documento notarial, con carácter previo a la firma, explicando su contenido esencial y contestando todas aquellas preguntas que los intervinientes, o sus respectivos abogados que concurran a la firma, puedan plantear.

Los honorarios del notario están sujetos a arancel, por lo que deben ser bastante similares entre todos, aceptándose ciertas diferencias en la práctica.

Conviene saber que la elección de notario corresponde siempre al consumidor, tanto en las compraventas a una promotora como en el préstamo hipotecario, aunque es cierto que en la práctica suele ser la entidad financiera quien elige al notario, lo que no excluye la obligación legal de este profesional de velar para que se respeten escrupulosamente los derechos e intereses de los particulares.

Por lo tanto, la presencia del notario, aparte de ser un requisito imprescindible en las operaciones hipotecarias y para que las adquisiciones de inmuebles tengan acceso a los registros de la propiedad, resulta muy importante para garantizar los derechos de las partes intervinientes en cualquier operación de compraventa, siendo aconsejable para los particulares utilizar su derecho a consulta y pregunta, e incluso acudir a un abogado para que más detalladamente les explique el contenido de los documentos antes de su firma o que con su presencia en el momento mismo de la formalización de la escritura vele también por sus derechos.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Tuesday, 30 August 2011

2011, comprar vivienda

Pedro Hernández del OlmoEn plena canícula hemos visto aparecer en el Boletín Oficial del Estado el noveno decreto-ley en lo que va de año dictado para la mejora de la calidad y cohesión del sistema nacional de salud, de contribución a la consolidación fiscal, y de elevación del importe máximo de los avales del Estado para 2011.

¿Qué tiene que ver esta exposición con el título de este trabajo? Realmente nada, pero leyendo el texto del Decreto nos encontramos con notable sorpresa una disposición transitoria cuarta que decide aplicar el tipo reducido del 4% en IVA a las entregas de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con vigencia exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2011.

Compraventa pisosCon ello se quiere rectificar de algún modo la política restrictiva en materia de deducción fiscal por adquisición de vivienda de está vigente desde 1º de enero de este año.

Es evidente que esta medida beneficia directamente a las constructoras y promotoras de vivienda nueva que ven reducido el precio de venta al público de sus pisos y casas en un cuatro por ciento, incentivando por lo tanto la venta de ese tipo de vivienda en detrimento de la vivienda usada que no obtiene beneficio fiscal alguno.

En tal sentido es decir con el fin de incentivar también la venta de vivienda usada al tiempo que se corrige un injusto efecto de la llamada burbuja inmobiliaria, esto es, el hecho de que no se haya repercutido en los valores referenciales a efectos de ITP, la caída de los precios inmobiliarios, obligando al contribuyente a pagar por algo que no ha adquirido, deberían adecuarse esos valores referenciales de inmuebles a la realidad de los precios actuales de venta.

Un ejemplo puede ilustrar esta exposición:

Una promotora vende ahora al mismo precio, 300.000 euros, dos pisos materialmente idénticos, a) procedente de una venta anterior frustrada y que se ha recuperado mediante adjudicación judicial por no poderlo pagar el primer comprador y b) un piso nuevo.

En el caso a) el comprador, deberá pagar en concepto de ITP, el 7% del valor referencial: 24.500 euros, puesto que el piso tenía como valor referencial, 350.000 euros, que se aplicará aun cuando haya sido vendido por 300.000.
En el caso b) el comprador verá incrementado el precio, 300.000 euros, en 12.000 euros al sufrir una repercusión del 4% de IVA conforme a la nueva normativa.

En definitiva el que adquiere la vivienda usada va a pagar por ella 12.500 euros más que quien la compra a estrenar.
La diferencia es sumamente sensible y hay que subrayar que ese trato discriminatorio en nada tiene en cuenta la capacidad económica del contribuyente, infringiendo por tanto el principio constitucional: “Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo” (Art. 31 CE)

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

Thursday, 25 August 2011

Pisos a 60 euros al mes en Andalucía

Edificio PisosEn Andalucía hay 1.390 las familias que han podido comprar desde 2010 viviendas de la Junta de Andalucía donde residían como inquilinos mediante cuotas hipotecarias que van de los 60 a los 100 euros mensuales. Forma parte del Plan de Venta 2010-2011 de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda para facilitar el acceso a una vivienda en propiedad en condiciones económicas ventajosas a aquellos inquilinos de su parque público que cumplan los requisitos exigidos.

Los pisos cuestan entre 30.000 y los 15.000 euros. Las viviendas con precios máximos son de reciente construcción, entre cinco y diez años, por lo que se encuentran en buen estado de conservación y se localizan en ciudades grandes y medias. En el tramo de los inmuebles más baratos se incluye un parque residencial con una antigüedad superior a veinte años en municipios pequeños o en barriadas de grandes capitales.

Por provincias, en Almería se han acogido al plan de venta 95 viviendas, en Cádiz 254 inquilinos, en Córdoba un total de 134 y en Granada 94. Por su parte, en Huelva han sido 290 las familias onubenses que han podido adquirir las viviendas en las que residen; en Jaén ascienden 187, en Málaga suman 120 y en Sevilla a 216.

Quiénes puede acceder a estos pisos
- Personas con ingresos anuales que no superan las 2,5 veces el Iprem –Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples- (unos 18.000 euros netos).
- Inquilinos con al menos un año de antigüedad en el piso y que están al corriente del pago de su alquiler mensual, que se descuenta del precio final de venta. Deben contar también con el título de ocupante legítimo como arrendatario.

Más información:
Junta de Andalucía – Consejería de Obras Públicas y Vivienda
: Casi 1.400 familias inquilinas compran los pisos de la Junta con cuotas hipotecarias que oscilan entre los 60 y 100 euros

Wednesday, 24 August 2011

Compra vivienda nueva este año y ahórrate un 4% en el IVA

Los que compren una vivienda de obra nueva desde ahora hasta el 31 de diciembre pagarán sólo un 4% de IVA. El Gobierno ha bajado este impuesto del 8% al 4% como una medida temporal para reactivar el sector de la construcción y contribuir a la creación de empleo en esta área, según ha anunciado el ministro de Fomento y portavoz del Ejecutivo, José Blanco. Esto significa que si compras una vivienda nueva por 200.000 euros, te ahorrarás 8.000 euros en el IVA.

El juego del IVA

Esta reducción en el IVA llega justo 13 meses después de que el Gobierno decidiera aumentarlo. A principios de 2010, se anunció la subida de este impuesto en la compra de viviendas nuevas del 7% al 8%.

Esta es una de las tres medidas adoptadas este viernes por el Consejo de Ministros encaminadas a la consolidación fiscal y la reducción del déficit. Las otras dos iniciativas son el aumento del pago adelantado del impuesto de sociedades a cargo de las grandes empresas y la reducción del gasto farmacéutico obligando a las farmacias a dispensar medicamentos genéricos.

Las iniciativas han sido aprobadas por Real Decreto Ley, cuya aplicación será inmediata. El Gobierno pretende que la convalidación del Decreto por parte del Parlamento se haga de forma urgente en un Pleno.

Más información:
El Mundo:
El Gobierno baja el IVA para vivienda nueva 13 meses después de subirlo

Sunday, 14 August 2011

Caída libre en la venta de pisos

En el mes de junio se produjeron 28.612 compraventas de viviendas, cifra que supone un descenso de 22,9% en su tasa interanual, según publica el Instituto Nacional de Estadística. El 86,3% de las viviendas transmitidas por compraventa en junio son libres y el 13,7% protegidas. En términos interanuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa disminuye un 26,1% y el de protegidas aumenta un 5,1%.
INE






INE














El 51,3% de las viviendas transmitidas por compraventa en junio son usadas y el 48,7% nuevas. El número de operaciones sobre viviendas nuevas disminuye un 21,4% y el de usadas baja un 24,3% respecto a junio de 2010.

INE
















En junio de 2011, el 60,3% de las compraventas de viviendas se registraron en cuatro comunidades: Andalucía, Comunidad de Madrid, Comunitat Valenciana y Cataluña.

INE






























Más información
Instituto Nacional de Estadística:
Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad
Todos los gráficos de esta noticia han sido realizados por el Instituto Nacional de Estadística

Thursday, 28 July 2011

Nueva vuelta de tuerca legal a la dación en pago

El Tribunal Constitucional (TC) estima que la la actual legislación sobre desahucios y ejecuciones hipotecarias no vulnera los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, ni su derecho a una vivienda digna. En el auto el Constitucional considera que carece de competencia para plantear un cambio al actual proceso de ejecución hipotecaria, ya que es “materia exclusiva” del Gobierno como organismo “legislador”. Esta es la respuesta que ha recibido el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Sabadell que reclamaba al TC que estudiara la necesidad de modificar la Ley Hipotecaria para facilitar que con la entrega de la casa se saldara la deuda hipotecaria (conocido popularmente como dación en pago).

Los magistrados consideran “notoriamente infundada” la cuestión de inconstitucionalidad y aluden a la doctrina establecida en la sentencia de 18 de diciembre de 1981, que avaló las limitaciones que tienen los hipotecados para evitar el embargo de su vivienda. La sentencia citada considera que los afectados por un proceso de ejecución hipotecaria no quedan “indefensos” porque tienen la posibilidad de evitar el embargo pagando la deuda o reclamando al juez la apertura de un procedimiento declarativo para que resuelva la controversia entre las partes.

Por su parte, la Fiscalía ya había pedido al TC que rechazara la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Sabadell. “El marco procesal en que se han de debatir los intereses de los litigantes es competencia del legislador, sin que tal regulación pueda ser discutida so pretexto de su inconstitucionalidad”, critica el Ministerio Público, que recuerda además que el Tribunal Constitucional ya ha defendido que las ejecuciones hipotecarias no vulneran derechos fundamentales, pese a que limitan las posibilidades de los afectados de oponerse al proceso.

¿Y la realidad social y jurídica?

Según publica El Mundo, el auto del TC cuenta con un voto particular en contra -frente a 10 a favor- formulado por el magistrado Eugeni Gay. El magistrado considera que el Tribunal no ha tenido en cuenta la actual “realidad social y jurídica” de España y considera necesario examinar la cuestión planteada desde el contexto económico actual. “En definitiva, los rasgos de la situación económica y financiera actual son radicalmente distintos a los que la caracterizaban a principios de los años 80 y esta profunda transformación incide directamente en la esencia de las condiciones de cumplimiento de los compromisos hipotecarios adquiridos por los prestatarios”, explica Gay.

El magistrado destaca que en los últimos años los ciudadanos contrataron hipotecas “sin poder percatarse” de los riesgos que implicaba la operación debido a la “complejidad y opacidad” del sistema financiero. Algo que “muy posiblemente” también desconocían las entidades de crédito prestadoras del dinero y beneficiarias de la garantía hipotecaria. En conclusión, Gay considera que las dos partes contratantes adolecieron de “errores sustanciales” al evaluar los riesgos de los préstamos hipotecarios, lo que dio lugar a que prestaran un consentimiento “imperfecto, cuando no completamente viciado”.

Más información
El Mundo: El Constitucional considera que las ejecuciones hipotecarias no vulneran derechos

Monday, 25 July 2011

Lluvia de ideas para mejorar el sistema hipotecario

hipotecaLa subcomisión sobre hipotecas creada en el Congreso de los Diputados cierra por vacaciones tras haber escuchado a usuarios, afectados y expertos en materia hipotecaria. Los integrantes de este grupo de trabajo tendrán todo el verano para meditar sobre las propuestas que han oído en las dos primeras jornadas de comparacencias que continuarán en septiembre. De momento, estas son las ideas más destacadas, a ver qué piensas tú:

1.- Antítesis
“Esta figura está en el Derecho Civil y significa derecho de uso. Es decir, se opone a los desahucios reales, a que la gente se quede en la calle”, según ha afirmadoel presidente de la subcomisión, Pere Macias, que también es presidente de la Comisión de Vivienda en el Congreso y diputado de CiU.

Para llevar a cabo esta opción -vía de escape a las ejecuciones hipotecarias-, como especificaron algunos expertos, tendría que impulsarse “el derecho a que alguien utilice un bien a cambio de un canon”. De este modo, se podría abonar una cuota mensual más baja que la de la hipoteca, que “no sería un alquiler a fondo perdido sino que redimiría la hipoteca en un futuro”, explica Macias. Esta figura, como señala el parlamentario, no ha sido utilizada hasta el momento y tendría que casarse con la fiscalidad para que resultara lo más beneficiosa posible tanto para el ciudadano como para la entidad financiera.

2.- Intereses de Mora

Tanto expertos como usuarios han coincidido en denunciar los intereses de mora en sus respectivas comparecencias. “Cuando alguien no paga el crédito, sus intereses son brutales, del 20%-30%. Esto hay que regularlo, según han pedido todas las partes, porque hay interpretaciones legales que son claramente abusivas. Aquí habrá que decir también cosas”, indica Macias.

3.- Dación en pago

Macias señala que uno de los expertos informó sobre la “dación en pago temporal” –consistente en abrir un plazo de tiempo en el que quien así lo desee pueda cancelar la hipoteca con la entrega de la vivienda- con el objetivo de “dar tiempo y un respiro a las situaciones más graves para que cuenten con un tiempo para que se puedan resolver”.

Los notarios y bancos, para septiembre

La subcomisión recibirá el 14 y 21 de septiembre a profesionales (notarios, registradores, abogados, etc.) y a representantes financieros (Asociación Española de Banca -AEB-, la Confederación España de Cajas de Ahorros -CECA- y la Asociación Hipotecaria Española -AHE-). Además, no descarta que se produzcan más tomas de contacto con otros sectores.

Tras estas cuatro -o más- tomas de contacto de los políticos con los problemas relacionados con las hipotecas, la subcomisión elaborará un informe que tiene previsto presentar en diciembre. Fecha que Macias maneja, aunque cauto. “La amenaza de que se disuelva el Parlamento con la convocatoria de elecciones generales cambiaría los planes, aunque estos trabajos no caerían en saco roto. Todos los partidos tenemos la información de los trabajos, que podríamos utilizar para elaborar los programas electorales”, señala.

Friday, 22 July 2011

A los ricos también les embargan

Era, hasta hace poco, el dueño de la casa más cara del Reino Unido. Ahora ya no puede presumir de mansión. Ha sido embargada porque no podía hacer frente a su hipoteca de 80 millones de dólares, según recoge Business Insider. La casa tiene nombre: Updown Court y se encuentra a unas 25 millas a las afueras de Londres.

El dueño de esta preciosidad llevaba seis años intentando venderla y se había tasado en 123 millones de dólares. Su parcela suma 23 hectáreas, con 4.600 m2 construidos y cinco piscinas entre otras muchas amenidades.

Más información:
Business Insider:
The Irish Government Seized The Most Expensive House In England After Its Owner Defaulted On $80 Million Mortgage

Friday, 22 July 2011

Ideas para comprar sin hipoteca

Consulta la nueva guía sobre Cómo comprar tu piso sin ir al banco

Compraventa pisosEn una época de estrecheces hipotecarias, cuando se te hace cuesta arriba cumplir con las condiciones exigidas por los bancos para financiar la compra de tu casa, hay que echarle imaginación. Y marco legal. Para eso está Pedro Hernández del Olmo, abogado, que nos da algunas ideas para comprar sin hipoteca:

1.- Comprar la vivienda a plazos al propietario
El vendedor concede el pago aplazado al comprador y en ocasiones se aplaza el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se pague la totalidad del precio, en otras se otorga esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago [... y ...]

2.- Alquilar con opción a compra
Se trata de un contrato atípico, que es tanto como decir que no está sujeto a una regulación específica, con lo cual es conveniente conocer sus principales características. Se trata de un contrato que integra dos subcontratos: a) El arrendamiento del inmueble; b) la opción de compra sobre el mismo. En cuanto al arrendamiento no ofrece mayores dificultades puesto que contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre si. La más importante será determinar si los alquileres pagados durante el plazo de opción se descontarán del precio en caso de ejercerse la opción y en qué porcentaje. [...]