Actualidad del mercado inmobiliario

Joaquim hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Tengo unos créditos hipotecarios con una caja de ahorros en la cual avalo con mi casa y no puedo pagar la quota, en uno de los créditos ya ha pasado en vía judicial y nos han dicho que o en Diciembre 2010 o en Enero perderemos la casa, tengo comprador para la casa pero el problema es que la deuda que tengo contraída con la caja es superior a lo que me dan de la casa, estamos muy preocupados, ¿se puede hacer algo legalmente?,

gracias.

Joaquim”

Respuesta

Tiene que intentar negociar con el banco para que se queden con la vivienda a cambio de la totalidad de la deuda. Le interesa salir del asunto sin deuda pendiente, pues el mayor problema consiste en perder la casa y seguir con deuda. Algún juzgado en Madrid está obligando a la entidad financiera a que si decide quedarse con la casa en la subasta no podrá seguir reclamando el importe de la deuda que pudiera superar el valor de la finca, pero no es un criterio mayoritario.

Suerte.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Angel hace la siguiente pregunta:

“Hace tres años escrituré una vivienda que era de mis padres y al fallecer pasó en herencia a mí y la escrituré por 180.000 euros. Al vender, la vendí por 125.000 euros, ¿qué plusvalia tendria que pagar y donde tengo que dirigirme?

Gracias”

Respuesta

Por un lado tiene 30 días desde la firma de la escritura para pagar la plusvalía en el ayuntamiento donde se encuentre la finca.

En la declaración del IRPF del año siguiente tendrá que declarar la minusvalía que puede compensar con otras ganancias patrimoniales en ese año o en los cuatro posteriores.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Edith hace la siguiente pregunta:

“Quisiera hacerles una consulta: Tengo un piso en común con mi expareja, del que queda por pagar parte de la hipoteca. Él quiere comprar mi mitad. ¿Qué pasos tengo que seguir para esta venta? ¿Tengo que pagarle yo a él la mitad de la hipoteca que queda? Estoy realmente perdida en este proceso.

Muchas gracias”

Respuesta

Si no están casados la mejor solución consiste en la división del condominio (la más ventajosa desde un punto de vista de impuestos). El precio que debe recibir usted consiste en la mitad del valor actual de mercado menos la mitad de la hipoteca pendiente.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Si ya has encontrado la vivienda de tus sueños, querrás saber cómo financiarla. Acceder a una hipoteca puede ser una decisión complicada y un proceso que requiere de unas pautas para evitar sorpresas en el futuro.

1. Ahorra
Al solicitar una hipoteca deberás aportar unos ahorros iniciales, generalmente superiores al 30% del valor del préstamo. Ten en cuenta que deberás abonar de tu bolsillo un mínimo del 20% del valor de la propiedad y un 10% en concepto de gastos (notario, gestoría, Registro de Propiedad y tasación).

2. Asegúrate de que tu perfil es el adecuado
Antes de proseguir en tu búsqueda, asegúrate de que reúnes las condiciones para acceder a una hipoteca. A grandes rasgos, la cuota mensual del préstamo no debe exceder el 35% de tus ingresos mensuales y debes demostrar cierta estabilidad laboral, entre otros aspectos.

3. Compara hipotecas entre bancos
Antes de que un banco tome la decisión de aceptarte como cliente, selecciona las hipotecas que mejor se pueden ajustar a tu perfil, según tus necesidades y preferencias. No tengas miedo de preguntar y evaluar las distintas hipotecas que existen en el mercado. También te será útil visitar un comparador de hipotecas personalizado y gratuito que te ayude a encontrar las que mejor se ajusten a tu perfil.

4. Negocia la hipoteca con el banco
Recuerda que las hipotecas no son productos cerrados, todo puede negociarse según tu perfil. No dudes en plantear a la entidad financiera mejoras en el tipo de interés, plazos de amortización, comisiones e incluso en quién asume los gastos de una subrogación. Pero sólo si posees un buen perfil financiero –ahorros, ingresos estables…- serás interesante para los bancos y podrás negociar las condiciones de la hipoteca.

5. Valor de tasación y precio de compra
No es lo mismo el valor de tasación de una vivienda que lo que finalmente acabarás pagando por ella. Valora la posible diferencia entre el valor de tasación y el precio del inmueble al buscar una hipoteca, ya que los bancos no acostumbran a financiar más del 80% de tasación de la vivienda, a no ser que aportes garantías adicionales, como un aval. Ten en cuenta que los bancos no utilizan las mismas tasadoras y que algunas tasan más alto que otras. Si una tasación no corresponde a lo que esperabas, no dudes en pedir otra con otra tasadora o entidad financiera.

6. La hipoteca con menos T.A.E. no es siempre la más barata
La T.A.E. no siempre es indicativa de la hipoteca más barata. Debes tener en cuenta otros aspectos ya que, por ejemplo, puede que te interese más un préstamo hipotecario con una cuota mensual baja o que te ofrezca mayor flexibilidad.

7. Productos vinculados a la hipoteca
Un diferencial bajo puede ser sinónimo de muchos productos vinculados a la hipoteca. Pregunta bien cuáles son y cuánto deberás pagar por productos vinculados como seguros de vida o desempleo, planes de pensiones o tarjetas de crédito. Pueden encarecer mucho el precio de la hipoteca.

8. Cuidado con el interés suelo
Mucha atención con el interés suelo de las hipotecas. Muchos préstamos hipotecarios se promocionan con diferenciales bajos que realmente parecen muy atractivos, pero luego aplican un tipo de interés mínimo –llamado interés suelo- por debajo del cual no podrás beneficiarte de un Euribor bajo, como el actual (1,28%). También asegúrate de que la hipoteca no posee derivados financieros como Swaps, Clips o Caps, que en los últimos años han provocado muchos problemas a los usuarios. Son las conocidas como cláusulas abusivas de las hipotecas.

9. Negocia bien las comisiones
Las comisiones pueden negociarse con el banco; negócialas bien desde el principio para evitar sorpresas desagradables más adelante. Dos de estas comisiones son especialmente importantes si en el futuro quieres cambiar de banco mejorando las condiciones de la hipoteca: la comisión de subrogación y la de cancelación. Y recuerda que es importante acceder a la hipoteca con buen pie, pero también salir de ella.

10. Negocia la flexibilidad de la hipoteca
Una hipoteca con períodos de carencia te permitirá, por ejemplo, hacer frente durante un tiempo a situaciones de menos estabilidad. En una hipoteca, en función de tus necesidades, podrás acceder a opciones de flexibilidad tanto al inicio del préstamo como durante la vida de la hipoteca.

HelpMyCash.com – Comparador de hipotecas

El Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia detecta un repunte en el número de visados de viviendas durante los cuatro meses previos a la subida del IVA. El dato lo anticipó ayer su decano, Celestino Garcia, durante la firma de un convenio de colaboración con el Instituto Galego da Vivenda e Solo para la difusión entre los profesionales de la comunidad Gallega de la nueva Normativa de Habilidades. El acuerdo contará con una inversión de 200.00€ para acciones de difusión y divulgación entre los colegiados gallegos de la nueva normativa que defiende la “dignidad”, “funcionalidad” y “racionalidad” en todas las construcciones.

Garcia declaró que “en marzo, abril, maio e xuno aumentou un poquiño” el número de visados de viviendas pero no se atreve a afirmar si este incremento se debe a un factor coyuntural por la subida del 7% al 8% del IVA o bien a una recuperación del sector de la construcción.

Más información:
La Voz de Galicia: El visado de viviendas nuevas experimentó un repunte en Galicia en los cuatro meses previos al incremento del IVA

Parece que Madrid y Barcelona no comparten el mismo universo inmobiliario. Ambas están en el top ten de las capitales de provincia más caras para comprar un piso del país, pero sus curvas de precio siguen caminos diferentes. Madrid, con una media de 448.107 euros por piso, registra una bajada semestral de un 11,1% en el precio de venta de sus vivienda, mientras que en Barcelona, con 437.167 euros, su variación semestral apunta a una subida del 0,8%, según el informe de junio de Ventadepisos sobre la evolución de venta de viviendas.

Madrid es la segunda capital de provincia más cara, por detrás de San Sebastián (558.889 euros). El precio de los pisos en Madrid puede parecer excesivo si se compara con los 263.783 euros de media que se alcanzó en todo el país en junio, aunque su curva decreciente sigue la tendencia marcada por la mayoría de capitales de provincia del país. Barcelona, por el contrario, sigue la pauta de San Sebastián. En la capital catalana los precios han subido ligeramente en los últimos seis meses, aunque en Donostia la flecha hacia arriba fue más puntiaguda con un ascenso de los precios de un 2,5%.

Si estás interesado en conocer cuál es la evolución de los precios en tu zona, sólo tienes que pinchar aquí.

Aparte de ser uno de los lugares más íntimos de nuestra casa, el baño suele ser también uno de los lugares donde mejor marcamos nuestra impronta a la hora de hacer una reforma. La oferta de acabados y líneas de sanitarios y accesorios es casi infinita.

Recordamos varios aspectos importantes a la hora de plantearnos nuestra reforma en el baño:

1- Planificar.
Una reforma de un baño puede consistir simplemente en cambiar los revestimientos y los sanitarios, y pintar el techo. Pero tal vez podamos introducir cambios en la distribución que lo hagan más cómodo y funcional, y que nos permitan, por ejemplo, obtener espacios de almacenaje.

2- Estudiar las instalaciones.
Si nuestro piso tiene 20 años o menos, los desagües probablemente estén colgadas del forjado, lo que quiere decir que para modificarlos tendríamos que hacerlo desde casa del vecino que vive debajo nuestra. Si no queremos causarle ninguna incomodidad, no es necesario que lo hagamos: bastará con colocar los sanitarios en el mismo lugar en el que estaban los antiguos, reaprovechando los desagües.

3- Atención a la electricidad.
Existen espacios de reserva alrededor de todos los sanitarios, en los que no puede haber elementos eléctricos (luces, interruptores o enchufes) para evitar riesgo de electrocución. Esto es especialmente importante a la hora de ubicar los termos eléctricos.

4- Plantearnos nuestras necesidades.
Si tenemos dos baños, tal vez podamos plantearnos eliminar la bañera en uno de ellos y sustituirlo por una ducha. En el espacio ganado podemos hacer un armario que se abra, bien al pasillo, bien al mismo baño. Si en la casa no tenemos lavadero, podemos colocar en él la lavadora y el cesto de la ropa, ganando espacio en la cocina.

5- A la hora de escoger los sanitarios:
Busquemos modelos compactos, que darán amplitud al baño. Atención a los que van colgados: tenemos que asegurarnos de que nuestros muros resisten esa carga.

6- Seleccionar los accesorios pensando en el conjunto del baño.
Un toallero minimalista en un baño clásico puede ser todo un acierto, pero también un gran error. Todo depende del conjunto.

7- Plantearnos soluciones originales.
Se pueden emplear cacharros originales (de bronce, de acero, de piedra) en el lavabo. Podemos poner todo el suelo de madera contínuo y que recoja el agua en un sumidero, como en una sauna. De esa forma eliminaremos el plato de ducha. Salvo la parte de la ducha, no es necesario alicatar: los estucos, por ejemplo, son una buena opción para el resto de las paredes. Resisten bien el agua y dan un toque de originalidad.

8- Si nuestro baño es amplio:
Podemos realizar divisiones interiores con muretes de un metro de altura, que visualmente nos oculten los sanitarios. Sobre estos muretes podemos colocar elementos decorativos o macetas en pequeñas jardineras.

9- Para suelos
Escoger siempre aquellos que no tengan un grado de resistencia al deslizamiento bajo. En baños es bueno usar suelos texturizados, (como el gres de texturas naturales) de piezas pequeñas con mucha llaga (como el gresite) o porosos, para evitar resbalones.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954541257
arquitopos@gmail.com

Pese a que expertos como la calificadora de riesgos Standard & Poor’s estiman que los precios seguirán bajando hasta 2012, si de verdad quieres comprar yo me lanzaría a buscar los chollos del verano. Eso sí, te tocará rascar en el mercado, buscar y rebuscar pero seguro que puedes conseguir tu piso por un precio justo.

En nuestro portal, sin ir más lejos puedes encontrar pisos baratos en Madrid, Valencia, Alicante, Málaga, Barcelona, Murcia … o en cualquier parte de España.

Los compradores que andan por el mercado inmobiliario estos días prefieren la segunda mano, tal como refleja el último estudio del Ministerio de Vivienda sobre el sector que desprendía aromas de optimismo gracias a las ventas de los pisos usados. El informe indicaba que en el primer trimestre de 2010 se vendieron en España 106.302 viviendas, lo que representa un incremento del 1,5% interanual. De este modo, y tras sufrir caídas desde el último trimestre de 2006, las compraventas mantienen la recuperación iniciada en el cuarto trimestre de 2009, ya que supone el segundo incremento interanual consecutivo.

Este incremento se debe principalmente a que las ventas de vivienda de segunda mano (+31,3%) han superado otra vez a las de vivienda nueva (-21,5%), en términos interanuales. La recuperación de las compraventas de segunda mano sobre las de nueva construcción comenzó en el trimestre anterior (cuarto de 2009), tras registrar caídas sucesivas durante nueve trimestres. De las viviendas vendidas en este primer trimestre del año, 46.290 (43,5%) corresponden a obra nueva y 60.012 (56,5%), a segunda mano.



Así que si te unes a los compradores que buscan sus chollos inmobiliarios, ¡mucha suerte!, pero eso sí, toma tus precauciones a la hora de comprar y sigue nuestros consejos:

1.- Cómo comprar la casa de tus sueños y que te salga barata

2.- Cómo comprar una vivienda de obra nueva

3.- Guía práctica para comprar tu piso de segunda mano

4.- Qué garantías debes exigir al comprar segunda mano

Debe entenderse por vivienda usada o de segunda mano aquella que se adquiere a un particular, haya sido utilizada o no por el vendedor. Es indiscutible que el tiempo transcurrido desde su construcción y la conservación de que haya sido objeto afecta de modo inmediato a la situación y utilidad de ese inmueble al tiempo de su compra.

Sin embargo en todo caso conviene tener en cuenta que el vendedor responde ante el comprador de entregar el inmueble vendido en perfectas condiciones para su uso y habitabilidad, y está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos, además responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (arts. 1484 y 1485 CC).

Qué es un vicio oculto
El Tribunal Supremo en sentencia de 17 de octubre de 2005 define:

La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos:

1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor “si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”;

2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (artículo 1468 del Código Civil); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato;

3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, “si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella” (artículo 1484);

4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal.

El plazo legal para ejercer la acción por vicios ocultos es de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490 del Código Civil).

Estipulaciones sobre vicios ocultos:
Conforme ha quedado dicho las partes puedan acordar aumentar, disminuir o suprimir la obligación legal del vendedor de prestar el saneamiento por vicios ocultos. Es posible por tanto el pacto de renuncia al saneamiento por evicción, sin embargo la renuncia siempre tiene que ser clara, terminante e inequívoca, resultado de manifestaciones que la expresen de modo inequívoco, necesario e indudable, sin que se admita la renuncia tácita y conforme al artículo 1476 del Código Civil es nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que hubiere mala fe de su parte.

Efectos
La existencia de vicios ocultos con los requisitos antedichos faculta al comprador para optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión (art. 1486 CC)

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

A la hora de una reforma, va a ser la cocina el espacio al que más tiempo tengamos que dedicarle. No tanto porque la obra en sí requiera de una gran complejidad, sino porque es una estancia que tiene que estar muy bien planificada para que no sea incómoda. He aquí algunos consejos que nos harán las cosas más fáciles:

1- Planificación.
Antes de empezar la obra, tenemos que tener muy claro el proyecto de nuestra cocina. El resultado final debe estar pensado hasta el último detalle. Qué muebles vamos a colocar, dónde queremos los electrodomésticos, cómo vamos a resolver la iluminación. Podemos planificarlo por nuestros medios, pero es muy recomendable ponernos en manos de profesionales, que conocerán bien cuales son las mejores soluciones para nuestro espacio.

2- Decidir qué sitio ocupa la cocina en nuestra vida.
Dependerá del uso que le demos. Si dedicamos poco tiempo a la comida, tal vez prefiramos una cocina pequeña y compacta que pueda ordenarse y limpiarse fácilmente. Si solemos comer de tupper. tal vez necesitemos un gran congelador. Si nos gusta recibir a amigos e invitarlos a cenar, posiblemente queramos una cocina abierta al office. Si tenemos una familia grande, tal vez nos guste que la cocina sea un lugar de encuentro.

3- Escoger una distribución de base.
Las distribuciones más habituales son las cocinas lineales (uno o dos frentes en paredes opuestas), en L (a lo largo de dos paredes contiguas) o en U (ocupando tres frentes de la cocina, o dejando una isleta en el centro) Una encimera necesita 60 cm de fondo, y al menos 1 m detrás para poder trabajar cómodamente. Si queremos encimera a ambos lados de la cocina, necesitaremos un ancho mínimo en la cocina de 2,20. Las islas centrales sólo son aconsejables en grandes cocinas, porque multiplican el espacio de circulación. Tendremos que tener en cuenta el espacio que ocupan puertas de armarios y electrodomésticos al abrir. Las mesas necesitan, al menos, 65 cm. de ancho por comensal, mas otros 40 cms en el extremo, y cada silla ocupa, al menos, 65 cms. de fondo. Necesitaremos 1 m. Si queremos pasar por detrás. Una buena idea para resolver la comida en la cocina puede ser una barra como prolongación de la encimera.

4- Distribuir las funciones.
En una cocina se almacena, se lava y prepara la comida, se cocina y se guarda. Se lavan los platos y los enseres. Y con frecuencia, varias de estas cosas se hacen al mismo tiempo. Debemos intentar dedicar un área a cada actividad, sin que se solapen. Y debemos tener en cuenta también que las puertas de armarios y frigoríficos necesitan un espacio libre para abrirse.

5- Decidir los electrodomésticos y equipamiento de forma práctica.
Si somos pocos en casa, un lavavajillas estrecho nos dará más espacio de almacenaje. Un fregadero en esquina nos permitirá utilizar muy bien uno de los espacios más desaprovechados de las cocinas en U y en L.

6- Replantear las instalaciones.
Para eso, debemos tener muy clara la disposición de los electrodomésticos para disponer las tomas necesarias de agua y de luz. Hay que dejar siempre previstas tomas de corriente para pequeños electrodomésticos junto a la encimera. Y respetar la disposición de las tomas: un enchufe de un frigorífico, por ejemplo, no puede soportar a potencia que necesita un horno eléctrico.

7- Renovaciones.
Si las instalaciones tienen más de diez años, es el momento de sustituirlas y renovarlas. El incremento en el coste de la obra va a ser pequeño, y tendremos una larga temporada sin averías.

8- Dediquemos tiempo a escoger, a buscar los revestimientos que más nos agraden.
Para los suelos es recomendable huir de laminados y otros que no sean impermeables. Preferiblemente, buscaremos suelos que tengan una porosidad muy baja, como mármoles o gres compacto sobre suelos de barro o terrazo. Los suelos lisos siempre serán más limpios que aquellos con relieves. Y en colores, es una buena opción jugar a contrastar el suelo del resto de la cocina.

9- Buscar soluciones originales.
Podemos estucar las paredes más alejadas de la zona de aguas en lugar de alicatarlas, dándoles carácter con un color distinto al resto. O podemos imprimir en gran formato una imagen que nos guste, y adherirla a la pared. Los vinilos decorativos, además de su precio, tienen la ventaja de que pueden ser sustituidos fácilmente cada vez que queramos volver a renovar la cocina.


Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954541257
arquitopos@gmail.com