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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Thursday, 5 January 2012

Ni un euro sin desgravar

Los que compraron su vivienda habitual en 2011 se podrán beneficiar fiscalmente en su Declaración de la Renta de este año. Es decir, no perderán ni un solo año de beneficio fiscal porque el Gobierno ha restaurado esta desgravación con caracter retroactivo. Es una buena noticia escondida entre todos los recortes del Real Decreto Ley de Medidas Urgentes de Orden Económico y Social aprobado en el Consejo de Ministros del 30 de diciembre. Ahí se dice: “Se recupera la desgravación en el IRPF por adquisición de vivienda habitual en las mismas condiciones que existían hasta el 31 de diciembre de 2010. Esta medida se aplicará con carácter retroactivo desde enero de 2011″.

La limitación impuesta por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, que solo permitía esta deducción a las rentas inferiores a 24.107 euros, no llegará a aplicarse y su único efecto será el adelanto de la decisión de compra que muchos decidieron llevar a cabo en la recta final de 2010 para no perder la desgravación. Para que nos entendamos: los contribuyentes pueden deducirse el 15% sobre un máximo de 9.040 euros (unos 1.350 euros).

Más información
El Mundo:
Los que compraron vivienda durante 2011 no perderán ningún año de deducción

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Tuesday, 3 January 2012

El Euribor arranca el año a la baja

El Euribor, principal indicador al que están referenciadas las hipotecas en España, ha estrenado 2012 con una bajada de diez milésimas en tasa diaria que le sitúa en el 1,937%.

El índice cerró 2011 en el 2,004%, es decir, el mínimo en tasa mensual desde el pasado mes de marzo de 2011, cuando terminó en el 1,924%, y según los expertos consultados por Europa Press mantendrá su caída este año.

Los analistas justifican su previsión en que el Banco Central Europeo (BCE) podría bajar los tipos de interés hasta el 0,5% a lo largo de 2012, a lo que se suma el diferencial aún existente entre el Euribor y el precio oficial del dinero.

Más información
El Mundo:
El Euribor arranca el año con una bajada de diez milésimas

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Wednesday, 28 December 2011

Opción de compra y arras

Pedro Hernández del OlmoLa sentencia del Tribunal Supremo (1/12/2011) estudia un contrato de opción de compra en el que se establece un precio –prima- de la opción de 550.000€ y un precio de compra de 1.771.404€ al que se imputará la cantidad anterior con un plazo de opción de cinco meses.

Se acuerda además en esa escritura pública:

• Si no se ejercita la opción en tiempo y forma, el vendedor/concedente de la opción, retendrá la prima sin necesidad de justificar daño o perjuicio alguno.

• En el supuesto de no ejercitarse la opción en el plazo fijado, el vendedor/concedente de la opción quedará libre del compromiso de venta, pudiendo disponer libremente de las fincas sin limitación alguna.

• Si quien incumple es el vendedor/concedente de la opción vendrá obligada a devolver la prima de la opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios sin necesidad de tener que acreditar los mismos.

El Tribunal Supremo considera que se trata de un contrato de opción sujeto a arras penitenciales como resulta de la voluntad indubitada de las partes que exige la jurisprudencia y no aparece causa alguna que permita dudar de su validez y no desnaturaliza el contenido típico de la opción, sino que impone una previsión y una sanción para una y otra de las parte, en aras al principio de la autonomía de la voluntad.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Tuesday, 27 December 2011

Baja el número de ejecuciones hipotecarias

Las ejecuciones hipotecarias experimentaron en nuestro país una importante reducción en el tercer trimestre del 2011. Según se desprende del informe Datos sobre el efecto de la crisis en los órganos judiciales elaborado por el Consejo General del Poder Judicial, en los Juzgados de Primera Instancia y en los Juzgados de Primera Instancia e instrucción ingresaron 14.894 ejecuciones, lo que supone un descenso del 23,1%.

El Informe constata el incremento producido en los concursos de acreedores presentados durante el tercer trimestre de 2011 en los Juzgados de lo Mercantil, que alcanzaron la cifra de 1.817, con un incremento del 16% respecto al mismo periodo de 2010. Es la cifra histórica más alta en un tercer trimestre desde que se inició esta serie estadística, en el año 2004.

Más información
Consejo General del Poder Judicial:
Estadística Judicial: Descienden las ejecuciones hipotecarias y crecen los concursos de acreedores

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Friday, 23 December 2011

Se construye un 19% menos que en 2010

En los 12 últimos meses se iniciaron 55.917 viviendas libres, un 19,3% menos que en el mismo periodo anterior y se terminaron 136.875, un 44,4% menos, según las Estadísticas de Vivienda y Rehabilitación del Ministerio de Fomento. Durante el tercer trimestre de 2011 se iniciaron 12.693 viviendas libres, lo que supone descensos del 8.5% en tasa intertrimestral y del 5,2% respecto al mismo periodo de 2010. Entre julio y septiembre de 2011 se terminaron 29.471 viviendas libres, un 4,4% menos que en el segundo trimestre y un 30,7% menos en tasa interanual.



El número de viviendas libres iniciadas en el tercer trimestre fue mayor de 75 por cada 100.000 habitantes en Ceuta, Melilla, La Rioja y Cantabria, mientras que para las viviendas libres terminadas este número fue mayor de 125 en las comunidades/ciudades autónomas de La Rioja, Castilla y León y Melilla.

Las comunidades de Madrid, Andalucía, Cataluña, Castilla y León y País Vasco concentraron el 53,04% de las viviendas libres iniciadas en el tercer trimestre. Cataluña, Andalucía y Castilla y León acumularon el 51,18% de las viviendas libres terminadas.



Viviendas protegidas

Entre julio y septiembre de 2011 se calificaron provisionalmente (planes estatales y autonómicos) 5.469 viviendas protegidas, un 59,3% menos en tasa intertrimestral y un 51,9% menos en tasa interanual. En el tercer trimestre se calificaron definitivamente (planes estatales y autonómicos) 12.537 viviendas, lo que supone un descenso del 14,2% en tasa intertrimestral y un aumento del 46,7% interanual.

En los últimos 12 meses(octubre de 2010 -septiembre de 2011) se calificaron provisionalmente 46.349 y definitivamente 57.346 viviendas protegidas, lo que implica descensos respecto a los doce meses
anteriores del 30,2% y del 0,1% respectivamente.

En el tercer trimestre el 66,6% de las calificaciones provisionales que se tramitaron pertenecían al Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación.

En el tercer trimestre, las comunidades autónomas de Navarra, Asturias, Cantabria y Castilla y León registraron más de 25 calificaciones provisionales por cada 100.000 habitantes. En el caso de las calificaciones definitivas las comunidades/ciudades con un número mayor a 50 por cada 100.000 habitantes fueron Ceuta, Navarra, País Vasco, Castilla-La Mancha y Extremadura.

El 57,01% de las calificaciones provisionales del tercer trimestre de 2011 se tramitaron en Madrid, Navarra, Cataluña y Castilla y León. En cuanto a las calificaciones definitivas el 58,98% se dieron en Andalucía, Madrid, País Vasco y Cataluña.

Rehabilitación protegida de viviendas.

Durante el tercer trimestre se aprobaron provisionalmente 9.104 rehabilitaciones, un 21,2% menos que las registradas en el segundo trimestre de 2011 y un 57,7% menos que en el tercer trimestre de 2010.

Entre julio y septiembre de 2011, el número de aprobaciones definitivas de rehabilitación fue de 8.772, lo que supone descensos del 41,5del 29,8% en tasas intertrimestral e interanual respectivamente.

Entre julio y septiembre, La Rioja, Cantabria y Aragón tuvieron más de 100 aprobaciones provisionales por rehabilitación por cada 100.000 habitantes. La Rioja, Ceuta, Aragón y Cantabria son las comunidades/ciudades que presentaron cifras mayores a 100 aprobaciones definitivas por cada 100.000 habitantes.

La Comunidad Valenciana, Aragón, Galicia y Cantabria concentraron el 61,93% de las aprobaciones provisionales tramitadas entre julio y septiembre de 2011. El mayor número de aprobaciones definitivas se
dieron en Castilla y León, la Comunidad Valenciana y Aragón, que concentraron el 53,25% de todas las aprobaciones definitivas.

Fuentes
La estadística de vivienda protegida y rehabilitación protegida de vivienda se obtiene a partir de la información que proporcionan los departamentos de las comunidades autónomas encargados de la
política de vivienda.

La estimación del número de viviendas libres iniciadas y terminadas se obtiene por métodos indirectos a partir de las viviendas contenidas en los proyectos de ejecución visados por los Colegios de Arquitectos.

La estadística completa puede ser consultada en la sección de Información Estadística/Vivienda y Actuaciones Urbanas de la página web del Ministerio de Fomento www.fomento.gob.es.

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Monday, 19 December 2011

Rajoy recuperará la deducción por compra de vivienda

El futuro presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, ha anunciado en el debate de investidura de la X Legislatura que recuperará la deducción fiscal en el IRPF por la compra de vivienda habitual y mantendrá el IVA superreducido del 4%.

La deducción del IRPF por compra de vivienda fue suprimida por el gobierno saliente con efectos del pasado 1 de enero de 2011 salvo para rentas inferiores a 24.000 euros. Ahora Mariano Rajoy propone recuperarla “por inversión en vivienda habitual” pero no ha concretado si se volverá a las condiciones anteriores por las que cualquiera que comprara una vivienda habitual podía desgravarse el 15% de lo aportado con un límite aproximado de 9.000 euros.

Respecto al mantenimiento del IVA superreducido del 4%, su periodo de vigencia estaba previsto hasta el 31 de diciembre. Ahora se amplía más allá de fin de año, pero “únicamente” en caso de compraventas de viviendas habituales y “con un límite en su precio de adquisición”.

Rajoy también ha anunciado que fomentará el saneamiento de los balances de la banca en los primeros seis meses del año para recuperar su acceso a la financiación y puedan dar crédito. Parte de este plan para la banca incluye la venta de los inmuebles terminados que tengan los bancos y una actualización “muy prudente” del precio de los activos con peor salida como el suelo o las promociones sin terminar.

Más información
El Periódico:
Rajoy recuperará la deducción por compra de vivienda
El País: Las primeras medidas del Gobierno

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Friday, 16 December 2011

Cuánto cuesta comprar un piso, además de lo que pide el vendedor

Pedro Hernández del OlmoSi se quiere animar la coyuntura económica actual de atonía del mercado inmobiliario parece el momento oportuno para aligerar las cargas que pesan sobre quienes se deciden a comprar o vender un piso.

I.- La principal de esas cargas, para el comprador, es la repercusión fiscal ya sea del IVA, viviendas nuevas o del ITP, viviendas usadas.

En el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se ha tomado recientemente la medida de rebajar el tipo impositivo al 4% en las ventas de vivienda nueva que reúnan determinados requisitos, esta medida que es digna de aplauso sin embargo produce un trato discriminatorio en relación con la vivienda usada que sigue tributando al 7% en el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales onerosas.

Esta discriminación se hace mas sangrante por una circunstancia verdaderamente injusta que está provocando situaciones realmente lacerantes, como es sabido, el ITP al tratarse de un impuesto cedido es administrado y percibido por las Comunidades Autónomas, la regla general para su liquidación es la necesidad de calcular la cuota a pagar, partiendo de los valores referenciales establecidos por cada Comunidad Autónoma. Estos valores en muchos casos fueron estimados en el momento de mayor auge de la llamada burbuja inmobiliaria y no han sido corregidos a la baja, conforme han caído los precios de venta de los pisos de segunda mano. Ello en determinados casos da lugar a que el comprador debe pagar ITP por un valor superior al precio realmente pagado.

Esta circunstancia también afecta o puede afectar al vendedor en la carga fiscal más importante que le atañe, la ganancia fiscal en IRPF (Plusvalía) en el que puede verse obligado a pagar por una supuesta ganancia que realmente no ha obtenido.

Un ejemplo puede aclarar los conceptos: Venta de un piso en 250.000 euros adquirido por el vendedor en 180.000 y con un valor referencial autonómico de 300.000: El comprador deberá pagar el 7% de 300.000 aunque el piso le haya costado 250.000, ello puede traer como consecuencia para el vendedor que su ganancia patrimonial se estime en 120.000 euros cuando realmente ha sido de 70.000.

II.- Otra carga que pesa sobre el vendedor de una vivienda es la llamada Plus Valía Municipal, en realidad el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos (IIVTU) este impuesto lo administra y exige cada Ayuntamiento y está en función de la diferencia, siempre positiva, de valor asignada por ese Ayuntamiento al terreno sobre el que se ubica la vivienda desde la anterior venta. Su importe es conveniente consultarlo y no olvidar presentar la oportuna declaración de la venta para evitar sanciones.

III.- Otro gasto ineludible son los honorarios del Notario y del Registrador de la Propiedad, el primero de ellos puede ser repartido entre comprador y vendedor, si bien lo habitual es que se pacte a cargo del comprador.

IV.- Por último hay que tomar en consideración los únicos gastos susceptibles de ser evitados: Los honorarios de API y de gestoría. En cuanto a los primeros se refieren a la intermediación en la venta de agente de la propiedad inmobiliaria, cuyo importe suele ser un tanto por ciento del precio de esa compraventa, es muy conveniente que quede perfectamente pactado al encargar la misma para evitar sorpresas posteriores. En cuanto a los gastos de gestoría se puede evitar si el comprador está dispuesto a tramitar todas las operaciones antes descritas: Autoliquidación de ITP, IIVTU, tramitación de la inscripción registral etc.

Todo lo anterior está referido a una compraventa en la que no exista un hipoteca previa, ni se pacte un préstamo hipotecario por el comprador en cuyo caso habrá que incrementar a lo anterior los gastos correspondientes (Fiscales, notariales y registrales) correspondientes a esa hipoteca.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Monday, 12 December 2011

Aumentan las ventas en 5 comunidades autónomas

Cinco Comunidades Autónomas registran variaciones interanuales positivas en sus ventas de viviendas según la Estadística de Transacciones Inmobiliarias correspondientes al tercer trimestre de 2011 hecha pública por el Ministerio de Fomento. Navarra (14,4% ), Cataluña (13,6%), Cantabria (3,1%), País Vasco (1,5% ) y Aragón (1,4%) son las afortunadas. En el extremo opuesto se sitúan Ceuta y Melilla (-36,9%), Extremadura (-24,8%), Islas Canarias (-23,6%) y Galicia (-22%).



Por provincias, se registran crecimientos en 19, destacando Girona con un aumento del 53,3% y Álava, Burgos, Navarra y Tarragona que superan el 10%. Los mayores descensos se sitúan en Melilla, Segovia,
Cuenca, Ceuta, Ourense y Lugo, con caídas por encima del 30%

Los municipios con un mayor número de compraventas fueron Madrid (3.505), Barcelona (1.875), Valencia (1.200), Sevilla (1.028), y Zaragoza (929).

Destacan, por crecimiento entre las capitales de provincia y los municipios de más de 100.000 habitantes, Santa Coloma de Gramanet (178,2%), Girona (99%), Soria (76,9%), Toledo (55,2%), Teruel (53,3%), y Reus (41,4%). En cuanto a las mayores caídas, destacan Badajoz (-57,1%), Leganés (-56,6%), Santa Cruz de Tenerife (-51,5%), Cuenca (-40,2%) y Ourense (-39,1%)

En los últimos doce meses se han vendido 391.000 viviendas

Las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario, ascendieron a un total de
391.167 de agosto de 2010 a septiembre de 2011. En el tercer trimestre de 2011 se vendieron en España 75.462 viviendas, lo que representa una disminución del 6,3% frente a igual periodo del año anterior.

En cuanto a la tipología, entre julio y septiembre se registraron 24.945 transacciones de vivienda nueva, lo que representa un 33,1% del total y 50.517 transacciones de segunda mano (66,9%). Frente a igual
periodo del año anterior, la venta de vivienda nueva baja un 1% y la de segunda mano un 8,7%.

Suben las ventas a extranjeros

En relación a la nacionalidad del comprador, las transacciones realizadas por extranjeros residentes en España experimentan un crecimiento del 24,7% frente al tercer trimestre de 2010, totalizando 7.537 compraventas.

Las provincias con un mayor número de compraventas por extranjeros residentes son Alicante (2.097), Málaga (951), Barcelona (607), Baleares (516) y Santa Cruz de Tenerife (476).

Fuentes
Las estadísticas de transacciones del Ministerio de Fomento se realizan a través de los datos facilitados por el Colegio del Notariado y recogen el número de viviendas objeto de compraventas formalizadas en escritura pública en oficina notarial.

La estadística completa se puede consultar en el apartado de Estadísticas y Publicaciones en la web del Ministerio de Fomento: http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/ESTADISTICAS_Y_PUBLICACIONES/INFORMACION_ESTADISTICA/Vivienda/Estadisticas/default.htm
(Transacciones inmobiliarias)

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Friday, 2 December 2011

Si una vez firmada la compraventa de un piso en construcción no quiero comprar, ¿me devuelven el dinero?

Pedro Hernández del OlmoLaura pregunta:

“Firmado el contrato de compraventa de una vivienda en construcción y dado una cantidad de dinero, ¿en caso de renuncia me devolverían el dinero?”

Respuesta
Ateniéndose a sus palabras, si ha firmado un contrato de compraventa de vivienda en construcción con precio aplazado no puede renunciar, si quiere desistir de la compra deberá indemnizar al vendedor que continúa dispuesto a vender, normalmente esa indemnización aparecerá fijada en el contrato.

De cualquier forma habría que examinar ese contrato porque si su intención de desistir está fundamentada en retraso en la entrega del inmueble o circunstancia imputable al vendedor p. ej. deberían haberle dado aval bancario por las cantidades entregadas a cuenta, el asunto cambia sustancialmente.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
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Thursday, 1 December 2011

Que el invierno no te pille sin una buena calefacción

El otoño es la mejor época del año para preparar la vivienda ante las bajas temperaturas que llegarán en los próximos meses. Te ofrecemos una serie de consejos básicos para poner a punto tu sistema de calefacción antes de que sea tarde:

Purgar los radiadores

Para empezar, la acción más basica y sencilla que hay que realizar es purgar los radiadores de la casa, siempre y cuando se trate de radiadores de agua. En el caso de que sean radiadores eléctricos o de aceite, éstos no deben purgarse.

El objetivo de purgar los radiadores es sacar las posibles burbujas de aire que hayan quedado dentro del circuito y que harán que el radiador no caliente como es debido. Para ello, abre el purgador del radiador poco a poco ayudándote de un destornillador si tu radiador no cuenta con una llave específica para el purgado. Deja salir todo el aire hasta que comience a salir sólo agua. En ese momento, debes cerrar la llave.

Una casa bien aislada ahorra un 30% de energía

¿Está tu piso correctamente aislado? Ten en cuenta que el correcto aislamiento térmico de los edificios puede suponer ahorros energéticos y económicos de hasta un 30%. Un piso mal aislado dejará escapar el calor y sólo hará que consumamos más calefacción y por tanto, más energía.

Para comprobar si tu piso está bien aislado o no, haz la prueba de la vela. Enciende una vela y acércala a las ventanas. Si la llama de la vela se mueve, es que tus ventanas no están correctamente aisladas y por lo tanto, estás perdiendo calor.

Si no estás en disposición de cambiar las ventanas de tu piso, hay productos específicos como pastas o siliconas para tapar grietas que pueden resolver el problema, al menos durante un tiempo.

Revisa tu caldera

Realizar la revisión de las calderas de gas es obligatorio cada año, a excepción del País Vasco donde la revisión es bianual. Revisar la caldera antes del invierno evitará una inesperada avería que nos deje sin calefacción ni agua caliente o lo que es peor, un funcionamiento incorrecto de la caldera y de la combustión de los gases que puede resultar realmente peligroso.
Sólo un instalador autorizado por la marca de tu caldera puede realizar la revisión de tu caldera de gas. Nunca, bajo ningún concepto, debes manipular la caldera por ti mismo.

Nota: No debemos confundir la revisión de la caldera con la revisión de la instalación del gas. Ésta se realizará cada 4 años y se encargará tu propia compañía que te pasará el cobro en la siguiente factura, nunca con dinero en mano.

Caloryfrio.com
Portal web de las instalaciones y la climatización
Todo en calefacción: http://www.caloryfrio.com/calefaccion-y-agua-caliente/

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