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Actualidad del mercado inmobiliario


Friday, 7 October 2011

Prepara tu casa para el invierno

Doris Soro ToránLlega Octubre, los días se acortan y pronto el frío nos invitará a quedarnos en casa y disfrutar de ella. Prepararnos para el invierno haciendo la casa más eficiente y confortable, nos garantizará la comodidad durante estos meses.

Un aspecto importante para mantener un ambiente cálido dentro de la vivienda es evitar las filtraciones de aire.

Se calcula que puede perderse más de un 50% de calor a través de las ventanas, por lo que siempre es una buena idea invertir en ellas. La perfilería de aluminio con rotura de puente térmico, que incorpore un doble acristalamiento con cámara de aire, puede hacernos ahorrar un 40% en el consumo de la calefacción, con diferencia la partida que más gasto de energía produce. Para hacernos una idea, una ventana de PVC, otra buena opción, es cinco veces más eficiente que una de madera antigua. Además, gracias al Plan de Ahorro Energético se subvencionan todas las mejoras que se lleven a cabo en el hogar, destinadas a reducir el consumo de energía, con un 30% del total.

Si no estamos dispuestos a asumir un gasto así o ya tenemos unos cerramientos en condiciones, sigue habiendo algunas mejoras que podemos hacer, como sellar las pequeñas fisuras entre los marcos y la pared, tanto por el interior como por la fachada, intercalar un material aislante o, con preferencia, de PVC entre el perfil exterior e interior para evitar posibles fugas de aire y evitar que la humedad se condense e instalar burletes o listones con cepillo en la parte inferior de las puertas, especialmente de la de entrada a la vivienda.

Revisar el sistema de calefacción.
Calderas y radiadores deben estar en perfecto estado tanto por seguridad como para asegurar su máximo rendimiento: purgar los radiadores por agua caliente, hacer el mantenimiento de la caldera, sobre todo si es de gas y cambiar el termostato de la calefacción por un modelo digital, más preciso, si todavía no lo tenemos son algunas de las acciones a llevar a cabo. Este último, además ha de estar en un lugar alejado de fuentes de calor (lámparas, radiadores…) y preferentemente en una zona de paso en la zona central de la casa. Otra buena opción son los termostatos inalámbricos, pues colocando varios en zonas distintas (por ejemplo uno en cada piso, en viviendas de dos plantas), con diferentes programaciones, aseguramos una temperatura óptima en cada una de ellas.

Aíslar las paredes.
Panelar la pared más fría de la casa, es decir, la que da al Norte o la que no es medianera con ninguna otra, con placas de cartón-yeso con aislante por su parte interior, puede aumentar la temperatura de la habitación hasta 3 o 4 grados en climas extremos, aunque no hicieras nada más. Luego no hay más que pintar encima.

También entelar las paredes o panelarlas en madera o corcho, supone una mejora en el aislamiento, aunque son opciones con más finalidad decorativa que de mejora energética.

Vestir la casa con tejidos
Aunque parezca un cambio superficial, no sólo hará la casa más acogedora sino que puede aumentar de forma efectiva la temperatura:

- Coloca sobre los ligeros visillos del verano unas cortinas de telas más consistentes: chenillas, terciopelo… y si son forradas todavía mejor; y hazlas un poquito más largas de lo necesario para que descansen en el suelo. Frenarás las posibles filtraciones de frío y crearás una cámara de aire alrededor de los cristales, el punto más sensible de las ventanas.

- Cubre el pavimento con alfombras: mejor de lana, o de pelo largo; además del confort evidente que proporcionan, aíslan del frío proveniente del suelo.

- Cambia las fundas de los cojines por otras de tejidos cálidos, como el fieltro, la lana, la pana o el terciopelo. Pon un gran plaid en el sofá o una buena manta que lo cubra. Los edredones de patchwork o las mantas de pelo en la cama te darán un plus de lujo y confort. Y si utilizas colores cálidos y naturales como los tejas, tostados, marrón chocolate, rojos o amarillos, subirás varios grados la temperatura visual.

Doris Soro Torán
Interiorista
www.decoration-line.com
doris@decoration-line.com
http://twitter.com/decoration_line

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Wednesday, 5 October 2011

Ecuador acude al rescate de sus hipotecados en peligro

El gobierno ecuatoriano estudia “salidas razonables” para las familias ecuatorianas con problemas para pagar sus hipotecas en España. Rafael Correa, presidente de Ecuador, ha aprovechado su visita oficial a España para abordar el problema porque “la pérdida de viviendas nos preocupa, es un asunto muy grave, por eso estamos conversando para analizar las alternativas que conduzcan a una solución”. En lo que va de 2011, se han producido unos 3.000 desahucios resultado de juicios hipotecarios contra ecuatorianos por impago de préstamos, según datos suministrados por el encargado de negocios de la Embajada de Ecuador en Madrid, Germán Espinoza. Además, según registros anteriores, se habrían producido otros 8.000 procesos.

Durante los años de expansión económica muchas familias ecuatorianas firmaron hipotecas muy altas que la crisis transformó guillotinas de las que es difícil de escapar. El ministro de Exteriores de Ecuador, Ricardo Patiño, ha insistido en la propuesta de Correa de pedir a la banca española que “reestructure” las deudas de los ecuatorianos para que paguen una cuota más baja, a manera de alquiler, y que posteriormente, cuando puedan retomar el pago de la vivienda, se considere como parte de la amortización de la hipoteca. “He podido hablar con un compatriota que tras perder la vivienda se encuentra con una deuda de 130.000 euros, y otro con una deuda de 200.000 euros, están endeudados para toda la vida”, afirmó el canciller, quien reconoce que este problema lo sufren, especialmente, muchos españoles atrapados en la misma trampa.

De momento, las autoridades ecuatorianas descartan reunirse con las entidades españolas para buscar una salida negociada a este problema, ha aclarado Patiño. Sin embargo, este asunto será abordado por el canciller y representantes del Gobierno de Correa en reuniones con inmigrantes ecuatorianos que se celebrarán el próximo viernes, 7 de octubre, en Barcelona, el sábado, 8 de octubre, en Madrid y el domingo, 9 de octubre, en Murcia. A pesar de esta complicada realidad, Patiño ha negado que se haya producido un regreso masivo de inmigrantes a Ecuador, aunque reconoce que el éxodo ha disminuido. Según cifras de los planes de retorno puestos en marcha por ambos países, en los últimos años han regresado unos 5.000 ecuatorianos procedentes de España, ha destacado el ministro.

Más información
El Mundo:
El Gobierno de Ecuador, al rescate de sus compatriotas en peligro de desahucio en España

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Tuesday, 4 October 2011

10 consejos para reformar tu casa y no morir en el intento

A lo largo del último año, los precios de las reformas han bajado hasta un 50%. Este es el mejor momento para reformar nuestro nuevo piso o adaptar la vivienda a nuestras necesidades, ya que hay muchos profesionales de calidad disponibles, y nuevas herramientas para elegir a los mejores a través de internet. Hacer una reforma en casa puede resultar sencillo y económico si tenemos en cuenta aspectos fundamentales como el tiempo de duración de la obra, el presupuesto final o las condiciones de pago, que deberemos especificar en el presupuesto, para lo que es aconsejable consultar a varios profesionales. Sólo si conocemos qué se oferta en el mercado, podremos valorar qué es lo que más se ajusta a nuestras necesidades.

Decálogo para realizar una reforma sin preocupaciones

1. Todo depende de la envergadura de la reforma que se vaya a realizar, pero en la mayoría de ellas se deben tener en cuenta una serie de trámites legales y de convivencia. Si necesitas contar con una licencia de obra deberás concretar si los propios profesionales serán quienes la tramiten, mientras que si es una obra pequeña que no requiere ningún tipo de permiso, recuerda comunicarlo a la comunidad de propietarios, ahorrarás molestias y malentendidos con los vecinos.

2. Las comunidades de decoración online te pueden aportar muchas ideas para sacar el máximo partido a tu hogar y rentabilizar la inversión prevista. Nadie conoce mejor que tú qué es lo que necesitas o cuál es el objetivo que quieres lograr con la obra, pero Internet te puede dar esas claves creativas con las que conseguirás sacar los puntos fuertes de tu hogar.

3. Un trastero de alquiler puede ser la mejor solución para guardar los muebles y bártulos mientras duran las obras. En los últimos años ha aumentado notablemente la oferta de este tipo de servicios, que cuentan con una gran variedad de precios y un acceso fácil (al disponer de tu propia llave), además de las facilidades que te da poder elegir el tamaño que más se amolda a tus necesidades.

4. Elegir una empresa de nuestra confianza nos permitirá olvidarnos un poco de la reforma. Y ¿cuál es esa compañía perfecta? Aquella que cuenta con un equipo de profesionales serios y bien preparados. Hasta hace poco tiempo lo más habitual era dejarse aconsejar por las experiencias de familiares y amigos. Hoy en día el método ha cambiado un poco.

5. Si la reforma va a ser integral, necesitaremos retirar los residuos de nuestra vivienda. Las opciones más habituales son los sacos de escombros o los contenedores en los que los almacenaremos para retirarlos después. En cualquier caso, debemos pactar con el profesional quién se va a hacer cargo de su gestión para conocer cuántos días nos van a hacer falta y la capacidad de la que deben disponer.

6. El ahorro de energía en el hogar es muy importante y más si va a suponer una reducción de costes en las facturas. Aprovechando la reforma podemos incorporar en nuestro hogar sistemas que se valgan de energías renovables o colocar aislantes para paredes y ventanas, para ahorrar en calefacción y aire acondicionado.

7. Una cosa es la idea que tenemos en la cabeza y otra la infraestructura del inmueble. Para librarnos de sorpresas, como tuberías que desconocíamos o tabiques de los que no se puede prescindir, lo más fácil es analizar la estructura de la vivienda en un plano. Sobre todo si se trata de construcciones antiguas que a menudo contienen numerosas paredes maestras con una función estructural en el edificio.

8. Las diferentes administraciones están apostando fuerte por subvencionar la reforma de la vivienda. Pregunta en el órgano correspondiente en materia de vivienda de tu Comunidad Autónoma y allí te darán a conocer los pasos que debes seguir para solicitar estas ayudas y dónde tramitarlas.

9. La empresa que contrates para la reforma puede ser la más profesional del mundo, pero sólo tú sabes qué es lo que quieres. Nada mejor para conocer cómo avanza el trabajo y tenerlo todo bajo control, que hacer un seguimiento diario de la obra.

10. En la actualidad existen nuevos materiales que te permiten realizar reformas mucho más rápidas, como las paredes de pladur o los suelos de vinilo adhesivo. Resistentes y duraderos, se colocan en mucho menos tiempo que muchos de los materiales tradicionales. En el caso de la pintura, existen marcas en el mercado que ofrecen tinturas aromáticas, que sustituyen el tradicional mal olor de los primeros días por uno no tóxico con aroma a frutas, permitiendo habilitar mucho antes la habitación recién pintada.

Luis Sancho
Tenders.es
Plataforma online que permite solicitar y comparar presupuestos de reformas de forma gratuita. Tiene información detallada de más de 5.000 profesionales registrados en cerca de mil localidades distintas y también valoraciones y experiencias de otros usuarios.
Tenders.es gestiona en Facebook ‘Me gusta mi casa’, una de las mayores comunidades de decoración e interiorismo de España, donde compartir ideas y soluciones a buen precio.

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Tuesday, 27 September 2011

Las familias son de fiar

Las familias hipotecadas siguen cumpliendo con sus obligaciones pese a la crisis. Los números lo dicen. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), los créditos hipotecarios dudosos (impagos y con probabilidad de impago) concedidos a las familias para comprar hogar alcanzaron en el segundo trimestre del año el 2,469%, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), una décima menos que hace un año. La morosidad parece que se ha pasado al lado de los promotores, cuya cuota roza ya el 18%.

La morosidad de los créditos concedidos al sector de la construcción y de las actividades inmobiliarias alcanzó un nuevo récord en la primera mitad de 2011 al llegar al 17,01 %, según los datos publicados por el Banco de España. Al final del segundo trimestre, las entidades financieras españolas habían catalogado como de dudoso cobro 70.428 millones de euros concedidos a empresas vinculadas al negocio inmobiliario y constructor, que en total tenían prestados 413.914 millones.

Más información
El Mundo:
Las familias hipotecadas pagan siete veces mejor que los promotores

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Monday, 26 September 2011

Obligaciones fiscales en un alquiler con opción a compra

Eduardo LlarenaConocer las consecuencias fiscales resulta fundamental al afrontar un negocio jurídico; sobre todo cuando se trata de una figura compleja cuyas repercusiones tributarias todavía están siendo objeto de estudio y análisis por la administración.

El contrato de arrendamiento con opción de compra supone un acuerdo entre el propietario del bien y un aspirante a comprador que aún no está en disposición de pagar el precio de compra pero que desea ocupar el inmueble y tener la posibilidad de adquirirlo en el futuro; de esta forma ahora se convertirá en arrendatario teniendo la opción de comprar más adelante, sabiendo desde este momento cuales serán las condiciones de la venta, sobre todo el precio, con las ventajas de probar la finca e, incluso, ir pagando de forma aplazada el precio de compra siempre que toda o parte de la renta se considere cantidad a cuenta del precio final de la compraventa.

Si se trata de una operación entre particulares y una vivienda de segunda mano no hay problema, puesto que primero tributa el arrendamiento dentro del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a un tipo bastante bajo (alrededor de 30 euros por los primeros 6.000 euros de renta anual, aproximadamente; las cantidades exactas figuran en los formularios oficiales de contrato de arrendamiento que venden en los estancos). Cuando se realice la venta se tributará por en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo que marque la Comunidad Autónoma (7% mayoritariamente). La venta tributará por el precio total, no solamente por la parte del precio que pudiera quedar en el momento de formalizar la escritura.

En el momento presente muchas promotoras inmobiliarias, ante la imposibilidad de vender las viviendas recientemente construídas, las destinan a esta fórmula del arrendamiento con opción a compra y en estos casos el tratamiento fiscal es diferente: por un lado el alquiler está sujeto al IVA, que se incrementará sobre el importe de la renta mensual al tipo del 18%; por otro lado si la opción de compra se concede a cambio de precio (la llamada prima por la opción en la que el comprador paga una cantidad a fondo perdido simplemente a cambio de poder disponer de la opción de compra dentro de un plazo fijado en el contrato) esta cantidad pagada por la opción tributa al 18% por ser considerada como una prestación de servicios, tal y como ha manifestado la Dirección General de Tributos en respuesta a una consulta. Por último, la venta, caso de producirse finalmente, tributará por IVA al 7% o al 4% según se trate de vivienda libre o de protección oficial. Si las primeras entregas de dinero, las del arrendamiento que computan como parte del precio de compra, tributaron al 18% se deberán rectificar y devolver al arrendatario en la diferencia con el tipo final aplicable, pues la cantidad que tributa por IVA consiste en la totalidad del precio, no solamente la cantidad pendiente al momento de la adquisición de la vivienda.

En cualquier caso antes de formalizar el contrato conviene, como siempre, consultar previamente las consecuencias jurídicas y fiscales del acto para evitar sobresaltos futuros.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Monday, 19 September 2011

¿Eres tú uno de los 160.000 que tendrán que pagar el Impuesto de Patrimonio?

El pasado Consejo de Ministros aprobó el restablecimiento temporal del Impuesto de Patrimonio para los contribuyentes que tengan más de 700.000 euros. Sobre la base de los datos correspondientes a las declaraciones del ejercicio 2007 (último en el que se exigió el gravamen), se ha estimado que el número de contribuyentes por este Impuesto se situaría ahora en torno a 160.000 y que la recaudación anual podría ascender a unos 1.080 millones de euros si el Impuesto se aplica con los mismos parámetros en el conjunto de España. Así se ayudará a reforzar la estabilidad presupuestaria evitando, al mismo tiempo, gravar a las clases medias.





La principal modificación que plantea este Real Decreto Ley frente al anterior modelo de Impuesto es la elevación del mínimo exento general hasta los 700.000 euros por contribuyente, con el objetivo de excluir del gravamen a las clases medias, que eran, en gran medida, las que lo soportaban cuando se eliminó en 2008. Asimismo, se eleva la exención para vivienda habitual hasta 300.000 euros. El impuesto se restablece con carácter temporal, exclusivamente para los años 2011 y 2012, y se deberán presentar las declaraciones y realizar los ingresos correspondientes a dichos ejercicios, respectivamente, en 2012 y 2013.

En el caso de núcleos familiares, la titularidad de los bienes y derechos que sean comunes a ambos cónyuges se atribuye por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación, y se considera individualmente a la hora de calcular la base imponible del impuesto. El Impuesto sobre el Patrimonio que ahora se restablece sigue siendo un tributo cedido a las Comunidades Autónomas, por lo cual recuperan de manera efectiva su capacidad normativa y la recaudación corresponde a estas Comunidades Autónomas, lo que supondrá para las mismas la posibilidad de obtener en esos años unos recursos adicionales a los que resulten del nuevo modelo de financiación, que ayudarán a cumplir los objetivos antes citados.

Los contribuyentes que superen los 700.000 euros tendrán que pagar en sus declaraciones de la Renta de 2011 y 2012 entre el 0,2% y el 2,5% de su patrimonio, según se recoge en la ley 19/1991, de 6 de junio. Para aclarar las ideas a los contribuyentes, Expansión responde a una serie de cuestiones prácticas que recojo aquí:

¿Cómo se calcula la tributación?
Sobre el patrimonio neto, es decir, sobre la declaración de todos los bienes, a la que se le restan las deudas. Se calcula el saldo medio del cuarto trimestre o el de 31 de diciembre. Se elige siempre la cantidad más elevada.

¿Las hipotecas entran en el cómputo?
Sí, como todas las deudas descuentan.

¿Sobre qué valor de la vivienda se tributa?
Sobre el valor catastral, el de adquisición o el que tenga a efectos de impuestos como ITP, el más elevado. Suele ser el catastral. El problema de este sistema es que el valor catastral no ha bajado a pesar de la crisis. Pero hace 20 años, por ejemplo, era más elevado, por lo que quienes hayan acabado de pagar un inmueble de esta época tributarán ahora.

¿Tributan los planes de pensiones o indemnizaciones por despido?
Sí. Los planes de pensiones lo harán por Patrimonio si se recuperan o rescatan. Una indemnización por un despido individual o colectivo sí lo hará.

¿Quiénes pueden resultar más afectados por la recuperación del impuesto?
Pensionistas o quienes tengan cierto patrimonio inmobiliario con un valor catastral elevado y sin hipoteca. De esta forma, puede darse el caso de que un matrimonio que tiene un inmueble comprado hace 20 años y con un valor catastral de 500.000 euros y que hayan sido despedidos en un ERE deberán tributar sobre el 2% –según la CCAA en la que residan–. Otro ejemplo lo constituiría un pensionista con un plan de pensiones. Si lo rescata puede tener que tributar cerca de 3.000 ó 4.000 euros.

¿Cómo se evita tributar por Patrimonio?
La forma más habitual es la constitución de sociedades donde se remansa el patrimonio, el conocido recurso a la creación de empresas familiares, que tienen una bonificación del 95%. Numerosas familias registran una sociedad inmobiliaria que se dedica al arrendamiento de cuatro o cinco pisos. Otra manera de escurrir el bulto es jugar con el límite de renta. El asesor fiscal construye un entramado por el que los ingresos se quedan en la sociedad.

¿Qué ámbito temporal tiene el impuesto?
El impuesto se restablece para 2011 y 2012. La improvisación del Gobierno es uno de los asuntos que critican con más dureza los expertos, ya que estos vaivenes echan por tierra la planificación de los ciudadanos. Para 2011 queda muy poco margen. Siempre que el próximo Gobierno mantenga esta medida.

¿Afectará en último término a las rentas altas?
Si lo hace será por el poco tiempo de reacción que ha quedado, ya que muchos cambiaron sus estrategias tributarias cuando el Gobierno eliminó el impuesto en 2008. Así, las grandes sicavs y los fondos de inversión tributarán. Pero se sucederán las visitas al Registro para crear sociedades, cuentan los asesores.

Más información
La Moncloa:
Aprobado el Restablecimiento del Gravamen del Impuesto de Patrimonio
BOE: Real Decreto-ley 13/2011, de 16 de septiembre, por el que se restablece el Impuesto sobre el Patrimonio, con carácter temporal.
Expansión: ¿Cómo afecta el Impuesto de Patrimonio a mi hipoteca y mi plan de pensiones?

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Friday, 16 September 2011

Hacienda explica cómo se aplica el IVA superreducido del 4% para la compra de viviendas

La aprobación de la reducción del IVA del 8% al 4% para la compra de viviendas de obra nueva el pasado mes de agosto como parte del paquete de medidas ‘anticrisis’ gubernamentales, ha suscitado muchas dudas entre los compradores. Pero que no cunda el pánico, Agencia Tributaria las resuelve todas aquí abajo:

1. ¿Cuáles son los requisitos para que las entregas de inmuebles a particulares destinados a viviendas se beneficien de la tributación al tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 en lugar del 8%?

 La entrega de la vivienda debe efectuarse por un empresario o profesional, en caso contrario tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).
 Debe tratarse de viviendas terminadas y ser su primera entrega (la realizada por el promotor). En el caso de la segunda o ulteriores transmisiones (viviendas usadas) es de aplicación la exención, tributando por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
(Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).
 Es necesario que los edificios o partes de los mismos que se transmiten sean aptos para su utilización como viviendas; se incluirán las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
o No tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con las mismas.
o No se consideran edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición.
 La entrega de la vivienda deberá producirse desde el 20 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2011.

2. ¿Cómo tributan los pagos anticipados realizados durante el 20 de agosto y el 31 de diciembre de 2011?

Los pagos anticipados realizados durante dicho período a que se refiere el Real Decreto- ley 9/2011, correspondientes a entregas de viviendas, garajes y anexos en ellos situados, tributarán igualmente al tipo del 4%, con independencia de que la entrega del inmueble se produzca con posterioridad al 31 de diciembre de 2011.

3. ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a los pagos a cuenta de la futura entrega de viviendas efectuados a una cooperativa en el período comprendido entre el 20 de agosto y 31 de diciembre de 2011?

Al tratarse de pagos anticipados se aplicará el 4% de acuerdo con lo señalado en la pregunta anterior.

4. ¿Cuándo se devenga el IVA en la entrega de una vivienda?

El devengo del IVA en la entrega se produce, como regla general, en el momento de la puesta en poder y posesión del adquirente de la vivienda. Si se hubiese otorgado escritura pública, la puesta en poder y posesión se entiende realizada en el momento de su
otorgamiento.

Cuando de la misma escritura resulta o se deduce claramente un momento distinto de puesta en poder y posesión de la vivienda entregada, el devengo se producirá en el momento en que efectivamente tenga lugar dicha puesta en poder y posesión del
adquirente.

5. ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable en el caso de escrituras formalizadas en el período comprendido entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre de 2011 que contengan condiciones suspensivas, de tal forma que la puesta en posesión de la vivienda sea posterior al 31 de diciembre de 2011?

Al producirse la entrega con posterioridad al 31 de diciembre de 2011 el tipo impositivo sería el 8%. En estos casos hay que tener en cuenta que la posesión se asimila a la puesta a disposición, es decir, la posesión sería el momento en el que se produce el devengo por entrega.

En el supuesto de que hubiera pagos anticipados durante el período señalado, 20 de agosto a 31 de diciembre de 2011, y la posesión fuese posterior, el pago anticipado tributaria al 4% y el importe que se pague o quede por pagar en el momento de la posesión, al 8%.

6. En relación con los pagos anticipados efectuados antes del 20 de agosto de 2011 por viviendas adquiridas en el período comprendido entre el 20 de agosto al 31 de diciembre de 2011 cuyas entregas tributen al tipo superreducido del 4% ¿se deben rectificar las cuotas de IVA repercutidas al 8% correspondientes a los anticipos?

No. El artículo 90.Dos de la Ley 37/1992 dispone que el tipo impositivo aplicable a cada operación será el vigente en el momento del devengo. En los anticipos, el devengo del impuesto se produce en el momento en que se haga efectivo el pago de los mismos por lo
que, si éstos se han satisfecho antes del 20 de agosto de 2011, el tipo impositivo aplicable será del 8%, con independencia de que el IVA correspondiente al importe restante del precio se devengue con la posterior entrega de la vivienda tributando al 4%.

7. ¿Es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 a la entrega de viviendas usadas?

Únicamente si el vendedor renuncia a la exención, para lo cual se requiere que el comprador sea un empresario o profesional con derecho a la deducción total del impuesto soportado en la operación. En el caso de viviendas adquiridas por particulares no es aplicable.

8. ¿Las entregas de viviendas de obra nueva realizadas por promotores se consideran siempre primera entrega?

No. No tiene la consideración de primera entrega a efectos del IVA la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario, por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante ese plazo.

En estos casos la venta tendrá la consideración de segunda entrega, exenta del IVA y tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

9. En el caso de promotores que no hayan podido vender las viviendas construidas y decidan destinarlas al arrendamiento, ¿el autoconsumo tributaría al tipo del 4% si se produjese durante el período comprendido entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre
de 2011?


Sí, si se trata de arrendamiento sin opción de compra ya que si el promotor las destina al arrendamiento con opción de compra no se produciría el autoconsumo.

10. ¿Las entregas de viviendas rehabilitadas pueden considerarse primera entrega?

Sí, las entregas de viviendas rehabilitadas se asimilan a la entrega de un edificio de nueva construcción siempre que se cumplan los requisitos previstos en el artículo 20.Uno.22º.B) de la Ley 37/1992:

1º) Más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

2º) El coste total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

El tipo impositivo aplicable a esta entrega de viviendas será el 4% si se produce en el periodo comprendido entre el 20 de agosto de 2011 al 31 de diciembre de 2011.

11. ¿Es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 a la entrega de viviendas que van a ser objeto de demolición?

No, aunque la entrega del inmueble estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo impositivo aplicable a esta venta será el 18% ya que no se considerarán edificios aptos para su utilización como vivienda.

12. ¿Es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 a la entrega de viviendas en construcción?

No. Si el objeto de la entrega es una vivienda en construcción, de manera que el adquirente debe proceder a su terminación, el tipo aplicable será en todo caso el 18%.

13. ¿Es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 a viviendas en construcción que serán entregadas en el momento de su finalización?

Sí. La puesta a disposición de la vivienda será realizada por el promotor una vez finalizada su construcción, por lo que el objeto de la entrega es una vivienda terminada y no una vivienda en construcción. Por lo tanto, será aplicable el tipo del 4% a la entrega si ésta se
produce entre el 20 de agosto y 31 de diciembre de 2011 así como a los pagos anticipados satisfechos en dicho periodo a cuenta de la futura entrega de la vivienda terminada, aunque tales pagos se efectúen cuando la construcción aún no ha finalizado.

14. ¿Cuándo se entiende que un edificio o parte del mismo reúne los requisitos para ser considerado “apto” para su uso como vivienda?

Cuando disponga de la correspondiente licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de utilizarse como vivienda con independencia de la finalidad a que lo destine el adquirente. A estos efectos, se
entiende por vivienda el edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica.

15. ¿Para que resulte aplicable el tipo impositivo del 4% de IVA previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 se requiere que el inmueble transmitido sea la vivienda habitual del comprador?

No. La aplicación del tipo superreducido a la entrega de viviendas depende de una circunstancia objetiva: la aptitud del edificio o parte del mismo objeto de entrega para ser utilizado como vivienda, con independencia de la finalidad a que los destine el adquirente.

16. ¿Es aplicable el tipo impositivo del 4% de IVA previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 a la entrega de una vivienda que se va a destinar a oficina?
Sí, siempre y cuando el inmueble disponga de la correspondiente licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de utilizarse como vivienda.

17. ¿Qué se entiende por anexos transmitidos conjuntamente con las viviendas?

Por anexos se entienden, entre otros, además de las plazas de garaje, los sótanos, las buhardillas o trasteros, escaleras, porterías, así como pistas de deporte, jardines, piscinas y espacios de uso común en la propia parcela y que se transmitan simultáneamente con
ellos.

Para la aplicación del tipo reducido a las plazas de garaje (con un máximo de dos) y los distintos anexos de una vivienda deberán, además de transmitirse conjuntamente con la misma, estar situados en la misma parcela que la vivienda unifamiliar o edificio de
viviendas al que pertenecen.

Tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
No tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.

18. ¿Es aplicable el tipo impositivo del 4% de IVA previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 a la entrega de tres plazas de garaje que se adquieren conjuntamente con la vivienda?

No. Se aplicará el tipo reducido del 4% a las dos primeras y el 18% a la tercera.

19. Se adquiere en el mismo acto una vivienda a unos particulares y una plaza de garaje a la promotora directamente. Vivienda y garaje están situados en el mismo edificio. ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a la venta de la plaza de garaje?

Se aplica un 18% de IVA pues la entrega de la vivienda transmitida en el mismo acto no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, sino al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por tratarse de una operación entre
particulares.

20. ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a la entrega de viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública?

Permanece invariable en el 4%.

21. En relación con los pagos de hipotecas efectuados después del 31 de diciembre de 2011 por viviendas adquiridas en el período comprendido entre el 20 de agosto al 31 de diciembre de 2011 cuyas entregas hayan tributado al tipo superreducido del 4%. ¿Se deben rectificar las cuotas de IVA repercutidas al 4%?

No. El artículo 90.Dos de la Ley 37/1992 dispone que el tipo impositivo aplicable a cada operación será el vigente en el momento del devengo. En las entregas de viviendas, el devengo del impuesto se produce en el momento en que la misma se ponga a disposición
del adquirente, por lo que si esto se produjo en el período comprendido entre el 20 de agosto al 31 de diciembre de 2011, el tipo impositivo aplicable al conjunto de la operación será del 4%, con independencia de que parte del pago se instrumente a través de deuda hipotecaria.

22. En los arrendamientos de viviendas con opción de compra, si se ejercita la opción de compra entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre de 2011, y por tanto se produce la entrega de la vivienda en ese período ¿se aplicaría a tal entrega el tipo impositivo del 4%?

Sí, siempre que la entrega de la vivienda implique la realización de algún pago en ese momento.

23. ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a los arrendamientos con opción de compra?

Al tratarse de una prestación de servicios permanece invariable en el 8% y 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública.

Fuente: Agencia Tributaria – Aplicación del Tipo Superreducido del 4% a la entrega de viviendas

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Thursday, 15 September 2011

Cuando el moroso es tu vecino

Sólo en la Comunidad de Madrid los morosos ya deben más de 375 millones de euros a sus comunidades de propietarios. La morosidad se ha incrementado en casi un 46% en dos años. Todo de acuerdo al informe del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid correspondiente al primer semestre del año, que revela que más del 22% de las comunidades sufre impagos de cuotas o derramas por parte de uno o varios propietarios.

La vida en una comunidad de vecinos es un espejo de la realidad social del país ya que casi todo el mundo (97%) vive en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, es decir, comunidad de propietarios.

Y cuando crisis aprieta, crece la morosidad y se aposenta en las comunidades de propietarios. “Los impagos se han convertido en el principal problema de las comunidades de propietarios, de ahí que haya pasado a representar más del 82% de las reclamaciones que efectúan actualmente”, señala el comunicado colegial. Para los administradores, la morosidad “pone al borde de la quiebra a las propias comunidades” y, en ocasiones “obliga a los propietarios que cumplen sus obligaciones a aumentar sus aportaciones para poder mantener los servicios”.

Cómo es el moroso

Selectivo - escoge prioridad y orden a la hora de pagar sus facturas y la cuota de la comunidad no está entre las primeras, por lo que retrasan su pago. Un 40% de los morosos se encuadran en este tipo.

Profesional - No pagan nunca y no ofrecen una explicación lógica sobre su impago. Son el 22% de los morosos.

Insolvente - No tienen dinero para pagar. Suman un 26% de los morosos.

Mix - Aquí entran los bancos y promotores, entre otros. Su causa de impago puede deberse a cierta posición de preeminencia o privilegiada con respecto a la comunidad de propietarios. Suman un 12% de los morosos.

Para la realización del primer informe “Observatorio de la Morosidad en Comunidades de Propietarios” se ha tomado como referencia los datos facilitados por 150 administradores de fincas que en su conjunto administra 3.000 comunidades de propietarios de la Comunidad de Madrid.

Más información
El Mundo:
La morosidad en las comunidades de propietarios crece un 46% desde 2009

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Tuesday, 13 September 2011

El Gobierno ultima una Orden Ministerial que dará luz verde a las cláusulas del suelo y ‘swaps’ en las hipotecas

Las entidades financieras contarán con legitimidad gubernamental para incluir ‘swaps’ y cláusulas del suelo en sus préstamos hipotecarios cuando se apruebe la Orden Ministerial (OM) de ‘Transparencia Bancaria’ que está tramitando el Ministerio de Economía. Ambas prácticas están todavía pendientes de calificación en los tribunales, según el texto de la OM al que ha tenido acceso Europa Press y que publica El Mundo.

La propuesta pretende sustituir a la actual Orden de Transparencia de 1989 y permite incluir en las hipotecas los ‘swaps’ (seguros frente a la subida de los tipos de interés) y las cláusulas suelo (límite a la bajada de los tipos) con la única obligación de que sea el notario el que informe al cliente y controle la legalidad de las cláusulas antes de firmar el préstamo. También contempla permitir a las entidades financieras cobrar a los clientes por asesorar e informar sobre sus productos y elimina la obligación de que las comisiones a cobrar por los servicios queden registradas y controladas por el Banco de España.

El pasado 29 de julio, Economía y Hacienda publicó esta OM y abrió el periodo de audiencia pública, que finalizó el pasado 6 de septiembre. La nueva legislación podría ser aprobada antes de la disolución de las cortes y la celebración de las elecciones generales del próximo 20 de noviembre, según fuentes jurídicas consultadas por Europa Press.

El sector financiero y los consumidores, en contra

Las patronales del sector financiero (AEB y CECA) y las asociaciones de consumidores acordaron ayer durante la celebración del Comité Consultivo de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), consensuar un escrito de rechazo a su aprobación, según informaron a Europa Press fuentes conocedoras del acuerdo. Las mismas fuentes explicaron que los motivos de rechazo de las entidades financieras y los representantes de los consumidores son “radicalmente distintos”, pero ambos coinciden en rechazar la “precipitación”.

El sector financiero considera que esta legislación podría ser más restrictiva que las Directivas Europeas de transparencia bancaria, mientras que las asociaciones de consumidores mantienen que supone un peligro para los derechos de los clientes y avala prácticas bancarias que los tribunales están pendientes de determinar si son o no “abusivas”.

Más información
El Mundo:
El Gobierno ultima una ley que legitima las cláusulas más polémicas de las hipotecas

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Tuesday, 13 September 2011

¿Qué buscar en un colchón?

La casa debe estar bien cimentada, tener buena ventilación y mucho sol. Eso es clave para compar hogar. Pero cuando ya tenemos un techo, llega el gran dilema: qué colchón me dará los mejores sueños. Dormir no es lo mismo que descansar, por eso a la hora de comparar colchones hay que tener mucho cuidado. Uno de los factores clave para conseguir un sueño duradero y reparador es adquirir un buen sistema de descanso. Medidas, adaptabilidad, firmeza, ergonomía, látex, muelles, viscoelástico … A la hora de elegir un colchón, la riqueza de vocabulario es sinónimo de la gran cantidad de factores que intervienen en la decisión final. Conocer paso a paso todos los parámetros a valorar le ayudará a obtener un resultado que sume comodidad.

Lo primero que debe saber es la medida exacta que necesita para su colchón. Para calcular la longitud de cabeza a pies, debe tener en cuenta que se recomienda, como mínimo, 10 cm más que la altura del durmiente. En cuanto al ancho, se aconseja un mínimo de 90 cm en camas de un cuerpo y 150 en medidas de matrimonio.

Una vez tenga clara la medida de su colchón, deberá valorar otros factores como la edad y la condición física del durmiente. Las necesidades de descanso no son las mismas para un niño, un adulto o una persona en la etapa final de su vida. Los niños necesitan colchones firmes con algo de adaptabilidad para evitar problemas de espalda. Los adultos pueden elegir entre un descanso suave, firme o adaptable, según sus preferencias. Sin embargo, si el durmiente sufre problemas de espalda o tiene más de 55 años, es recomendable que utilice un colchón firme pero con una gran adaptabilidad. En algunas webs especializadas en descanso, como La Tienda HOME, encontrará asesores personalizables donde podrá indicar sus necesidades y preferencias y le ofrecerán un producto ajustado a ellas.

Otra de las elecciones clave en la compra de un colchón es la tecnología del mismo. Un colchón de muelles no le ofrecerá las mismas sensaciones que uno de látex. Un buen colchón debe mantener una correcta posición de la espalda y no ejercer presión sobre el cuerpo. Los colchones de muelles aportar una firmeza alta combinada con distintos grados de adaptabilidad.

Si el acolchado incluye material viscoelástico, le ofrecerá un mayor confort. El látex ofrece un descanso suave y mullido. Bultex es un material celular, que permite un descanso firme y adaptable. Los  colchones viscoelasticos combinan la mayor adaptabilidad con la firmeza necesaria para un correcto descanso. Por eso, son los más recomendados para todo tipo de durmientes y, muy especialmente, en caso de dolencias de espalda.

Independientemente de la tecnología utilizada, en medidas de matrimonio es importante elegir un modelo que posea una correcta independencia de lechos, de forma que no note los movimientos de la otra persona durante el descanso.

La funda es también una elección a tener en cuenta. En el mercado encontrará colchones desenfundables y otros con fundas fija. A priori, los primeros parecen más ventajosos porque su funda se puede lavar. Sin embargo, teniendo en cuenta que se trata de fundas delicadas en las que es necesario acudir a la tintorería, los más aconsejado son fundas fijas y utilizar un protector adicional. Ganará en higiene y en descanso, pues los colchones desenfundables son muy incómodos de usar.

En la funda también es importante verificar que posea tratamientos higiénicos, para prevenir o mitigar el calor durante el descanso y con propiedades antiestáticas que aporten mayor relajación. En cualquier caso, huya de los tratamientos a base de imprimaciones en el tejido, pues no son duraderos.

Por último, para una buena compra, exija certificados de laboratorios independientes, que avalen las propiedades y características del colchón y, sobre todo, confíe en los productos fabricados en España, que cumplan con las normas más estrictas y los controles de calidad más rigurosos. La atención que reciba por parte del equipo comercial y el servicio de entrega del colchón también serán fundamentales en la compra. Una empresa especializada en descanso siempre será la mejor opción, pues se asegurará de que el producto no sufra golpes o ningún mal uso.

En el sector del descanso existe una amplia oferta de productos. Sin embargo, una mala elección puede ser la causa de futuros problemas durante el descanso. Por eso, es importante que se deje aconsejar por empresas especializadas, que le aportarán la ayuda precisa para conseguir un producto ajustado a sus necesidades y con el mejor precio del mercado. En Internet encontrará webs especializadas como La Tienda HOME, Descanso Express,…que ofrecen productos de todas las tecnologías y precios.

Sea cual sea su elección, esperamos que obtenga un feliz descanso.

La Tienda Home: http://www.latiendahome.com/

Tienda de colchones especializada en colchones viscoelásticos, colchones de látex, somieres, almohadas, bases canapés.

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