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Actualidad del mercado inmobiliario


Tuesday, 16 February 2016

Qué gastos debes contar al comprar piso

Si estás de compra de piso debes tener claro que una cosa es lo que te piden por la casa y otra los gastos que genera toda la operación. Por eso, si tienes por ejemplo, 100.000 euros disponibles, deberás apartar un poco para pagar impuestos, notario, gestoría …

Normalmente se calcula que esos gastos son un 10% del valor del inmueble, pero los expertos consultados por El País afirman que suelen superar ese porcentaje. Todo dependerá de si es una vivienda de obra nueva, si es de segunda mano, de si nos hipotecamos o no …

Aquí te aclaramos las ideas para que no te lleves sustos de última hora. Todo teniendo que en cuenta que comprarás tu piso hipotecándote, como la mayoría …

comprar piso

Vivienda nueva vs Vivienda de segunda mano y sus respectivos impuestos

La vivienda nueva es la que se compra al promotor/constructor y que estrenas tú. Si lo que pasa es que el promotor terminó la obra y la alquilaste tú y ahora la compras, se sigue considerando “primera entrega”. En este caso se debe pagar el IVA que suma un 10% del precio de la vivienda (hasta 2013 era el 4%). Si la vivienda es de protección oficial de régimen especial o de promoción pública el IVA aplicable es de un 4%.

La vivienda de segunda mano es la que se compra a otro propietario que ya ha vivido allí. En este caso se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que también varía dependiendo de dónde esté la vivienda. Ronda en torno al 8% sobre el valor de la compraventa. Pero hay comunidades más caras, en Cataluña, Galicia y la Comunidad Valenciana alcanza el 10%. En Euskadi es la más barata (4%). En todas las provincias hay bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 años o minusvalía.

Para calcular el ITP, lo mejor y más seguro es pedir un informe vinculante a la consejería económica de donde se ubique la vivienda para que luego no hayan sorpresas con Hacienda. Lo digo porque el ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoración asignada por la administración, que tiene cuatro años para revisarla. Si la administración considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedirá que abones la diferencia.

Y hay un tercer impuesto que se aplica a todas las compraventas vinculadas a una hipoteca, es decir, que no importa si la vivienda es nueva o de segunda mano, si compras piso con hipoteca debes pagarlo. Es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos.

Ejemplo de cálculo de AJD: Si la hipoteca es de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros porque varía entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo. El impuesto, por otro lado, va del 0,5% al 1,5% de este valor, en función de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Es decir, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, son 2.250 euros más los que se tienen que pagar.

Tasación

Si solicitas una hipoteca para comprar tu casa, la entidad financiera va a exigirte una tasación de la vivienda y ese gasto, por regla general, lo pagas tú.

La tasación, que es la que valora el inmueble que vas a comprar, tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España.

El coste de una tasación va de los 250 euros en adelante. Por ejemplo, una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA.

Los criterios usados para determinar el valor de una vivienda en la tasación son múltiples: situación del inmueble, características físicas, estado de ocupación y de conservación, calidad constructiva, edad, superficie, altura de la vivienda en el bloque, número de dormitorios, ascensor o no, garaje o no, trastero o no, zonas comunes, la situación de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente ( si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), por ejemplo), la condición del mercado inmobiliario en el momento de la tasación. …

Notaría y registro

Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de notaría e inscripción en el registro.

Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado dice que puede ser unos 590 euros. El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio: si se trata de una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, si no es vivienda habitual entonces son 294 euros.

Gestoría

Al hacer la compraventa con hipoteca es necesario que los papeles los haga una gestoría (abonar impuestos a Hacienda, inscribir la propiedad en el registro …). ¿Por qué? porque el banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe. La gestoría cobra entre 100 y 200 euros por escritura.

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Wednesday, 10 February 2016

Lo que debes preguntarte antes de hipotecarte

¿A qué todos los bancos que has visitado para pedir una hipoteca te han bombardeado a preguntas y te han pedido mil y un papeles para ver si confían en ti para concederte uno de sus préstamos hipotecarios? Pues tú lo mismo. No te cortes. Pregunta, pregunta y pregunta hasta que lo tengas todo claro. Pregunta al banco y pregúntate a ti mismo. Recuerda que son muchos miles de euros los que te estás jugando al hipotecarte. ¿Necesitas ayuda? Aquí te echamos un cable:

chica pensando en comprar piso

1.- ¿Compro o alquilo?

Haz cuentas, ¿te merece la pena comprar o sería mejor continuar de alquiler? El alquiler tiene sus ventajas porque te da mucha movilidad, no tienes que preocuparte del mantenimiento de la casa o pagar sus impuestos … Por otro lado, si la casa es tuya (o a medias con el banco hasta que termines de pagarla), puedes invertir en ella y el componente emocional pesa mucho …

2.- ¿Con o sin inmobiliaria?

Inmobiliarias e intermediarios hipotecarios son empresas que pueden gestionar tanto la compra de una vivienda como la solicitud de la hipoteca. Las inmobiliarias operan en un mercado libre con una regulación legal mejorable según publica El País. Los intermediarios hipotecarios han de cumplir con la Ley 2/2009, que les exige una serie de obligaciones de transparencia y registro en las autoridades de consumo.

Si tenemos conocimientos adecuados y tiempo, hacer las gestiones de forma directa nos ahorrará mucho dinero en honorarios. En caso contrario, busquemos una inmobiliaria o un buen bróker hipotecario. En todo caso, es recomendable acudir a un abogado, economista o profesional especializado para que nos acompañe en el proceso.

3.- ¿Cómo está tu futuro hogar?

Antes de hacer cualquier cosa solicita la nota registral del piso que quieres comprar para ver qué cargas tiene. Debe ser actual, por lo que te recomiendo que te pases por el catastro para pedirlo tú personalmente.

4.- ¿Cuánto vale?

Hay que saber cuánto vale la casa que vamos a comprar. Si pedimos hipoteca el banco la tasará y así conoceremos su valor, pero quizá allí ya será demasiado tarde porque ya habremos cerrado el precio de la compraventa. Hay que saber lo que realmente vale tu futuro hogar antes de llegar a cualquier acuerdo con el vendedor. Puedes hacer una pretasación si quieres.

5.- ¿Con qué banco firmo la hipoteca?

Esta es la tarea más difícil. Lo mejor es que abras un excel y compares las condiciones de varios bancos para ver cuál te conviene más. Ten en cuenta que la oferta que te haga el banco dependerá de si se trata de comprar tu vivienda habitual o no. Las hipotecas apra comprar una primera vivienda habitual son más baratas y financian una parte mayor que si se trata de comprar una segunda residencia.

6.- ¿Necesito avalistas o dobles garantías?

Si con tu sueldo y el de tu pareja (o sólo el tuyo) el banco no os da la hipoteca tendrás que aportar avalistas o hipotecar otra vivienda. El potencial avalista o hipotecante no deudor ha de conocer perfectamente los riesgos que asume y valorar si tiene sentido firmar.

7.- ¿Qué gastos supone comprar un piso con hipoteca?

Los gastos de compraventa de una vivienda dependen de cada comunidad autónoma y de si es obra nueva o segunda mano. Hay gastos relacionados tanto con la compraventa como con el préstamo hipotecario —son dos contratos distintos—.

Normalmente todos los gastos suman del 10% al 15% del precio de compraventa. La cifra exacta depende de la vivienda e hipoteca concreta. Hay gastos de gestoría, notaría, registro, tasaciones, honorarios de profesionales o intermediarios (si los hay) y bancarios (comisión de apertura).

8.- ¿Préstamo o crédito?

La inmensa mayoría de hipotecas son préstamos hipotecarios, pero algunas entidades ofrecen créditos hipotecarios que permiten disposiciones posteriores del crédito amortizado, aunque limiten nuestras posibilidades de subrogación en un futuro.

Hay que calcular si el mejor tipo de interés es una bonificación o una penalización si no nos vinculamos

9.- ¿Interés fijo o variable?

Las hipotecas a tipo fijo nos aseguran pagar siempre la misma cuota. Las variables implican que cambie en función de la evolución del euríbor —el referencial hipotecario dominante en el mercado, al que le suman un diferencial—.

Comparar hipotecas a tipo fijo y a tipo variable es complejo, ya que no sabemos cómo evolucionara el euríbor ni la inflación.

10.- ¿Euríbor u otro referencial?

Si bien más del 90% de las nuevas hipotecas se firman referenciadas al euríbor, existen otros tipos de referencia.

El IRS o permuta de tipo de interés a cinco años fue reclamado por las extintas cajas de ahorro y ahora ningún banco lo tiene en cuenta.

El IRPH del conjunto de entidades —tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito— sí que se pacta en algunas escrituras.

Como idea general, las hipotecas con euríbor con diferencial medio son mejores que sus homólogas a IRPH.

11.- ¿Qué sistema de amortización?

El sistema de amortización francés o de cuota constante predomina en las hipotecas actuales. Sin embargo, podrían aplicar un sistema de cuota creciente o de cuota blindada.

12.- ¿Qué porcentaje de financiación me van a conceder?

El menor valor entre el 80% de tasación y el 80% del valor de compraventa es la limitación general de los bancos actualmente. Superar esta cantidad de compraventa es posible, si bien en pocos bancos se consigue.

13.- ¿Cuál es el plazo máximo?

Hasta 40 años es el plazo máximo de devolución de una hipoteca en España en estos momentos. A mayor vida de la hipoteca, menor cuota, pero más intereses acabamos pagando.

14.- ¿Qué comisiones tendré que pagar?

La comisión de apertura, la compensación por desistimiento y por riesgo de tipo de interés —hipotecas a tipo mixto o fijo— coronan el pódium de comisiones a minimizar.

15.- ¿Debo contratar productos adicionales?

Normalmente se vinculan a la concesión del préstamo una serie de productos del banco que te la hipoteca: domiciliación de nómina y recibos, seguros, tarjetas bancarias … Encarecen la hipoteca y dificultan compararlas entre sí.

16.- ¿Es obligatorio contratar seguros?

No tenemos la obligación de contratar seguros.

17.- ¿Qué gano con la vinculación?

Hay tipos de interés bonificados en escritura en función de nuestra vinculación. Calculemos si el mejor tipo de interés es realmente una bonificación o, en realidad, acaba siendo una penalización si no nos vinculamos.

18.- ¿Y si la hipoteca incluye una cláusula suelo?

Tras la Ley 1/2013, es muy sencillo saber si firmamos una hipoteca con un interés mínimo limitado, ya que hay que manifestarlo de forma manuscrita en la escritura. Eso no disculpa que nos informemos previamente de su eventual existencia, ya que una hipoteca aparentemente barata, resulta cara si tiene este tipo de estipulaciones.

19.- ¿Puedo preguntar al notario?

Tenemos el derecho de acudir a la notaría y revisar el borrador de la escritura de préstamo hipotecario tres días antes de la fecha de firma. Y es muy conveniente hacerlo para que no hayan sorpresas de última hora cuando llegue el día de la firma. Acude al notario, revisa lo que tienes que firmar y corrige todo lo que tengas que corregir … No te cortes, es tu derecho.

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Wednesday, 3 February 2016

Que NO se te pasen estos detalles al comprar piso

Escoger al banco que te ofrezca las mejores condiciones para tu hipoteca, tener claros los gastos de la compra del piso, calcular cómo pasarás el mes una vez compres … Son todos puntos claves a la hora de comprar piso, pero … también hay unos detalles que NO debes olvidar. Aquí te los dejo.

mirar con lupa

1.- ¿Cuál es la orientación del piso?

Cuando veas un piso fíjate cuál es su orientación. Depende de dónde vivas querrás una orientación u otra. No es lo mismo vivir en el País Vasco que en Barcelona, sus veranos e inviernos son completamente diferentes.

Si vives en un clima frío querrás aprovechar al máximo la luz y calor del sol, así que tendrás que buscar pisos con orientación sur, suroeste u oeste porque no necesitarás casi la calefacción y en verano te bastará con unos buenos toldos para bajar la temperatura unos grados y reducir el uso del aire acondicionado. Los pisos orientados hacia el sur tienen sol durante todo el día en invierno y en verano sólo lo tienen durante las horas centrales del día. Los pisos con orientación suroeste tienen todo el día en invierno y desde el mediodía al atardecer el resto del año. Y los pisos orientados al oeste tienen sol todo el año desde el mediodía hasta la noche.

Si vives en una zona de inviernos cálidos y veranos tórridos compra piso con orientación sureste o este. Los pisos con orientación sureste tienen luz y calor solar durante todo el día en invierno y durante el resto del año sólo tienen sol hasta el mediodía. Los pisos orientados al este tienen sol desde el amanecer hasta el mediodía durante todo el año. Esta orientación este-sureste hace que evites el sol durante sus horas más calurosas en verano y disfrutes de su calorcito durante el invierno.

2.- ¿Cómo está la comunidad de propietarios?

Antes de comprar habla con la administración que gestiona la comunidad de propietarios del edificio donde vas a comprar tu piso. Que te cuenten si hay obras pendientes de realizar y cuáles serán las derramas, si hay alguna denuncia que meterá a la comunidad en líos legales y, por tanto, más gastos, si hay algo pendiente de legalizar …

Pide al administrador o al presidente de la comunidad de propietarios que te dejen una copia de los estatutos de la comunidad para verlos, no vaya a ser que haya prohibiciones absurdas.

Por supuesto, el vendedor debe estar al día de todos sus pagos, pero eso es algo que debe darte cuando hagas la compraventa de la vivienda, un certificado que demuestre que no tiene deudas pendientes con la comunidad de propietarios. Y ya puestos, pídele también al propietario que te demuestre que todos los suministros están al día, que no tiene deudas de gas, agua, luz …

3.- ¿Es seguro el piso?

¿Te has enamorado de un bajo con jardín? ¿Has pensado en la seguridad? Porque es relativamente fácil entrar en un bajo … La seguridad del piso es clave para sentirte a gusto en casa y, no quieres, llenarte de puertas blindadas, rejas y alarmas … ¿no?

vecinas

4.- ¿Cómo son los vecinos?

Esto es más difícil de averiguar, pero si puedes, date una vuelta por el edificio y saluda a los que serán tus vecinos de arriba, de abajo y de los lados. Es muy importante saber cómo son las personas que van a vivir al lado tuyo durante el resto de tu vida, ¿no?

Vale, no puedes conocerlas con sólo unos minutos de conversación, pero tendrás sensaciones y muchos dicen que “la primera impresión es la que cuenta” … pues eso.

5.- ¿Cómo es el barrio?

Seguro que ya lo sabes, que es un barrio bohemio, divertido, residencial, familiar … Es el ambiente que buscabas, pero, ¿y tu calle? No te cuesta nada darte un paseo por la calle donde vas a vivir durante el día y, muy importante, durante la noche. Así conocerás de primera mano qué se cuece en tu calle.

Otro punto clave es saber qué planes tiene el ayuntamiento para tu calle. ¿Va a hacer un parque en el solar de enfrente o hay otros planes? Para eso debes acudir a tu ayuntamiento y en la oficina de Vivienda te podrán dar información sobre los planes municipales.

6.- ¿Tiene el piso algún vicio oculto?

Con la hipoteca siempre viene una tasación del piso, pero ahí no se fijan en detalles importantes como esas manchas de humedad que parecen inofensivas pero que esconden una avería descomunal en la fontanería del piso y que te costará un ojo de la cara y mucho tiempo arreglar.

Lo mejor es que un arquitecto o aparejador revisen bien el piso para detectar cualquier vicio oculto. Si compras obra nueva el promotor debe responsabilizarse de fallos en la vivienda durante uno, tres o diez años dependiendo de cuál sea el fallo. La ley 38/1999 de ordenación de la edificación regula la garantía que deben ofrecer promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico al comprador de un piso si hay desperfectos o vicios. Estos son los plazos y tipos:

A.- Durante 10 años

Daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios que afecten a la cimentación, pilares, forjados, muros de carga o otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

B.- Durante 3 años

Daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios de los elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc. Se incluyen dentro de ese apartado las humedades, la falta de aislamiento, las grietas de origen no estructural, problemas en las instalaciones, etc.

C.- Durante 1 año

Daños materiales por defectos o vicios de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

Importante: los plazos empiezan a contar en el momento en que el constructor entrega la obra terminada al promotor y NO desde que el comprador adquiere la vivienda. Por eso, si compras tu piso de obra nueva unos años después de que haya sido terminado parte de su garantía ya habrá vencido.

Además, el plazo de tiempo para reclamar los desperfectos es de 24 meses desde su aparición, independientemente de que la garantía haya finalizado o no.

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Friday, 29 January 2016

España supera la media europea en la subida del precio de la vivienda

El precio de la vivienda subió un 3,1% en la Unión Europea durante el tercer trimestre del año pasado si se compara con el mismo trimestre del año anterior. En España esta subida fue del 4,5%. Todo según el índice de precios de Eurostat, la oficina de estadísticas de la Unión Europea.

Evolución en los precios de la vivienda europea - Fuente: Eurostat

Evolución en los precios de la vivienda europea – Fuente: Eurostat


Pero España no es donde más han subido los precios …

Aunque España supera la media europea en la subida de precio de los pisos aún hay otros muchos países que la superan. Suecia (+13.7%), Austria (+9.3%), Irlanda (+8.9%) y Dinamarca (+7.2%) son los que han registrado mayores incrementos en el precio de sus viviendas.

En el otro lado de la balanza están Latvia (-7.6%), Croacia (-3.0%), Italia (-2.3%) y Francia (-1.2%) con los mayores descensos en el precio de sus hogares.

Y, además, ahora vende más pero más barato

Esta estadística de Eurostat casi coincide en el tiempo con el último informe del Consejo General del Notariado en el que se evidencia la recuperación inmobiliaria en España: se están vendiendo más pisos, pero más barato.

El número compraventas de vivienda alcanzó las 34.918 transacciones en noviembre de 2015, encadenando año y medio de incremento ininterrumpido. El incremento en la tasa interanual fue del 7,3%, aunque la serie desestacionalizada es más prudente, ahí el incremento fue del 3,3%.

Respecto al precio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en noviembre fue de 1.219 € en promedio, lo que supone una leve caída interanual del 1,1%.

La caída interanual del 1,1% en el precio medio de las viviendas la comparten pisos (-0,6%) y viviendas unifamiliares (-0,8%) y es lastrada de forma severa por los otros tipos de inmuebles (-9,3%).

Si hablamos sólo de pisos, el precio del m2 de los de segunda mano se situó en los 1.320 € (-0,7% interanual) y el de los pisos nuevos en 1.666 € (5,9% interanual).

Así que, aunque España supere la media europea en la subida de precios, ahora está vendiendo más barato que hace un año.

compraventa en vivienda precio por m2 en España

Compraventa de Viviendas en España, precio por m2. Fuente: Centro de Información Estadística del Notariado

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Tuesday, 19 January 2016

Se venden más pisos, pero más baratos

La última estadística del Consejo General del Notariado evidencia la recuperación del sector inmobiliario. Se venden más pisos, pero más baratos.

Concretamente el número compraventas de vivienda alcanzó las 34.918 transacciones en noviembre de 2015, encadenando año y medio de incremento ininterrumpido. El incremento en la tasa interanual fue del 7,3%, aunque la serie desestacionalizada es más prudente, ahí el incremento fue del 3,3%. Respecto al precio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en noviembre fue de 1.219 € en promedio, lo que supone una leve caída interanual del 1,1%.

Compraventa de viviendas en España

Fuente: Centro de Información Estadística del Notariado



El informe del Consejo General del Notariado señala que se mantiene la senda de recuperación inmobilaria, pese a que los números están todavía muy por debajo a las cifras previas a la crisis. El número de compraventas ha pasado de una media de 25.505 al mes en 2013 y 30.783 en 2014 a 32.541 hasta noviembre del año 2015.

Sigue triunfando la venta de pisos de segunda mano

Por tipo de vivienda, la venta de pisos cifró un aumento del 6,2% interanual, más que doblando el de octubre, pero reflejando un incremento menor en la serie desestacionalizada (2,9%), la mitad que en el mes precedente. Con todo, el mes de noviembre mostró una clara continuación de la senda registrada en los últimos meses, ya que el crecimiento de las compraventas de pisos se debió al resultado observado en la venta de pisos libres (8,3%) y, dentro de estos, a la favorable evolución entre los de segunda mano (12,2%), ya que entre los nuevos las operaciones siguieron en contracción (-18,6%) por décimo noveno mes consecutivo.

El incremento en la compraventa de viviendas unifamiliares siguió siendo muy dinámico (11,4%) y encadena nueve meses de expansión a tasas de dos dígitos.

La caída en el precio de pisos y viviendas unifamiliares es similar …

La caída interanual del 1,1% en el precio medio de las viviendas la comparten pisos (-0,6%) y viviendas unifamiliares
(-0,8%) y es lastrada de forma severa por los otros tipos de inmuebles (-9,3%).

Si hablamos sólo de pisos, el precio del m2 de los de segunda mano se situó en los 1.320 € (-0,7% interanual) y el
de los pisos nuevos en 1.666 € (5,9% interanual).

compraventa en vivienda precio por m2 en España

Fuente: Centro de Información Estadística del Notariado

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Wednesday, 13 January 2016

El piso más comprado vale …

La vivienda tipo que se compra en España (un 31% del total de las operaciones) vale entre 50.000 y 100.000 euros. Esta es la franja de valor predominante en seis de las ocho provincias analizadas en el índice Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre de 2015: Madrid (26%), Valencia (36%), Sevilla (33%), Zaragoza (36%), Málaga (31%) y Canarias (37%).

La excepción son las provincias de Barcelona y Baleares, donde el valor de la vivienda tipo se desplaza hacia la franja superior, entre 100.000 y 150.000 euros. Esta banda de precio representa el 23% de las viviendas adquiridas en la provincia de Barcelona y el 21% en Islas Baleares.

comedor en piso

La primera subida de precios interanual desde principios de 2008

El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se encareció un 1% en 2015. El dato, que supone la primera subida interanual desde principios de 2008, confirma el cambio de tendencia en la evolución de los precios: hace un año, en el último trimestre del año 2014, el índice mostraba un descenso interanual del 4,5%.

Las provincias catalanas de Girona (+10,7%), Barcelona (+5,8%) y Lleida (+5,3%) fueron, junto a Albacete (4,5%) y Madrid (+3,3%), las que más incrementaron sus precios medios en términos interanuales en el cuarto trimestre, es decir, en el transcurso del año 2015. En el lado de las capitales, destaca Barcelona, que mantiene la tendencia al alza iniciada en el primer trimestre del año y que ha derivado en un incremento del 8,5% en el conjunto el año. Badajoz (5,7%), Ávila (4,3%) y Madrid (3,8%) son las capitales con mejor evolución interanual de precios en el cuarto trimestre, tras la Ciudad Condal.

Pese a todo, conviene no perder de vista que el mercado es tremendamente heterogéneo y avanza a diferentes velocidades según las zonas. Hasta 21 provincias y 15 capitales han experimentado incrementos en su precio medio en 2015, pero, al mismo tiempo, todavía se observan caídas superiores al 5% en nueve provincias y diez capitales cuando se compara el precio medio del periodo octubre-diciembre con el del último trimestre de 2014.

Pero seamos prudentes …

El informe Tinsa llama a la prudencia a la hora de analizar la subida en los precios de la vivienda. Hay que hablar de estabilización. Tinsa prevé que, si se cumplen las previsiones positivas sobre crecimiento económico y mercado laboral que comparten la mayoría de organismos nacionales e internacionales, la tendencia de estabilización de los precios se consolide a lo largo del próximo año. En los mercados que aún sufren ajustes de precios, estos tenderán a moderarse. En aquellos que están mostrando señales claras de cambio de tendencia, los crecimientos se mantendrán de forma general en niveles inferiores al 5% durante 2016.

Existen, en cualquier caso, incertidumbres que pueden acabar afectando la evolución previsible del mercado. Entre ellos, destaca el escenario político existente en España, el elevado endeudamiento que siguen arrastrando la Economía y las familias, o hasta qué punto la calidad de los nuevos empleos permitirá generar una demanda solvente, que será el motor del mercado a medida que pierda fuerza la demanda embalsada que tira ahora del mercado.

Cómo vamos por Comunidad Autónoma

Cataluña, Madrid y Baleares son las Comunidades Autónomas que muestran los indicios más claros de cambio tendencia, con crecimientos interanuales de precios del 5,3%, 3,3% y 2,7%, respectivamente. En el extremo contrario, el mayor descenso en el valor medio de las viviendas en este cuarto trimestre respecto a un año antes lo presenta la Comunidad Foral de Navarra (-8,5%), seguido de la Región de Murcia y Aragón, con descensos del 4,3% y 3,6%, respectivamente.

Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse no representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla.

La Rioja es la región de España en la que más ha descendido el precio de la vivienda terminada, con un descenso del -54,3%, desde máximos históricos en 2007, muy por encima el 40,7% de la media nacional. Cerca de esa cifra se encuentra Castilla La Mancha, con un descenso del 52,4%, y el 49,9% de caída registrada en Aragón desde el precio máximo alcanzado hace ocho años. Las comunidades que han sufrido menores descensos son Islas Baleares, Extremadura y Galicia, con porcentajes de reducción de precios del 27,5%, el 30,3% y el 33,9%, respectivamente.

evolución precio venta vivienda por comunidades autónomas - Tinsa

Y en las capitales

Barcelona destaca como la capital donde más se han incrementado los precios en 2015: un 8,7% de media. Por su parte, Madrid se mantiene como la gran capital con mayor liquidez a la hora de vender una vivienda, ya que el plazo medio se sitúa por debajo de los 6 meses (5,8 meses), frente a los 6,1 meses de Barcelona y muy lejos de los 13,5 meses de Valencia.

Otras ciudades que acompañan a Barcelona con aumentos significativos de precios en el último año son Badajoz (5,7%), Ávila (4,3%) y Madrid (3,8%), seguidas de Cuenca y Ciudad Real (ambas con un 3,3%). Frente a ellas, encontramos también ciudades que todavía arrastran ajustes significativos de precios en el cierre de 2015. Los mayores descensos interanuales en el cuarto trimestre los encontramos en Pamplona (-10,5%), Palencia (-10,4%), Zamora (-9,2%), León (-8,5%) y Huesca (-7,9%).

Guadalajara destaca como la capital que ha sufrido un mayor ajuste en su precio desde máximos de 2007, con un 60,3%. Le siguen en intensidad de la caída desde máximos la ciudad de Zaragoza (-56,9%), Tarragona (-56,1%), Castellón de la Plana (-54,9%), Ávila (-54,2%) y Lleida (-54%).

En el extremo contrario, Zamora tan solo ha visto descender el valor medio de la vivienda terminada un 31,7% desde máximos. En la ciudad de Cáceres el ajuste ha sido del 31,8%. Santa Cruz de Tenerife, Oviedo y Las Palmas de Gran Canaria cierran el grupo de capitales con menor ajuste acumulado desde máximos, con un descenso del 35,2%, del 36,1% y del 36,5%, respectivamente.

Este trimestre Tinsa no tiene disponible la estadística de precios, por considerarse no representativa, en las capitales de A Coruña, Ceuta, Girona, Logroño, Lugo, Melilla, Orense, Pontevedra, Soria, Teruel y Toledo.

evolución precio vivienda en capitales - tinsa

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Friday, 8 January 2016

Cómo NO pagar plusvalía si NO sube el valor del piso

Pedro Hernández del Olmo, abogadoEn estos últimos tiempos puede ocurrir que se venda, o incluso se entregue en dación en pago, una propiedad inmobiliaria por debajo del precio de adquisición y seguidamente el Ayuntamiento nos exija una cantidad no pequeña en concepto del llamado impuesto municipal sobre plusvalía.

Es patente la injusta incongruencia de pagar por una supuesta plusvalía cuando se ha perdido dinero en esa operación.

¿Que se puede hacer en ese caso?

Ante todo conviene precisar los conceptos.

Aunque coloquialmente se hable de Impuesto municipal sobre plusvalía la realidad es que se trata de un Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es decir, teóricamente, se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto tanto en caso de venta, como al heredar, o incluso constituir usufructo, o una dación en pago etc.

Digo teóricamente, porque aunque la ley diga que se grava el incremento de valor puesto de manifiesto, el cálculo de ese incremento no se hace por diferencia entre el valor de compra y el de venta, sino que se calcula objetivamente partiendo del valor del terreno a efectos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y aplicando a ese dato un porcentaje entre el 3 y el 3,7%, dependiendo de los años que hayan transcurrido desde la anterior venta o enajenación.

firmando una hipoteca

Es sabido que no han sido revisadas a la baja las valoraciones catastrales para adecuarlas a la desaparición de la “burbuja inmobiliaria” y ello ha provocado que los Tribunales hayan estimado las impugnaciones de los contribuyentes que han sufrido este efecto perverso en las liquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales onerosas (ITP), cuando la Hacienda autonómica ha pretendido liquidar ese impuesto sobre un valor superior al pagado por el contribuyente como precio de compra.

Algo similar ocurre con este impuesto municipal, por lo tanto si el contribuyente, en este caso el vendedor, considera que la liquidación de esa “plusvalía municipal” es incorrecta no debe limitarse a aportar las escrituras de compra y de venta, que serían ineficaces, ya que no se grava la “plusvalía” de esa compraventa, sino el supuesto incremento de valor de los terrenos sobre los que se asienta ese piso, casa, local, garaje etc.

Debe por el contrario, mediante la prueba pericial adecuada, impugnar el valor asignado a esos terrenos por el Ayuntamiento en el momento de la venta, aportando para ello una valoración contradictoria fundamentada.

Pedro Hernández, abogado
Servicio de Consultas Legales por Teléfono

http://www.pedrohernandezabogado.com/

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Wednesday, 9 December 2015

Los hipotecados se ahorran más de 3.000 euros durante la crisis

Los hipotecados se han ahorrado una media de 3.350 euros en los últimos ocho años gracias al descenso del euribor, según cálculos de La Razón. Las familias más beneficiadas son las que tienen una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años con un interés de euribor más un 0,5% de diferencial rubricada en marzo de 2007 porque han ahorrado 3.559 euros.

ahorro hipotecas

El euribor ha ido evolucionando a la baja durante este año, una tendencia que ha mantenido durante toda la crisis inmobiliaria. Eso hace que las hipotecas asociadas a la evolución del euribor bajen también. Una buena noticia para los hipotecados.

Ya hemos hablado de los que más dinero se han ahorrado, ahora toca hablar de los que menos: son los que tengan un préstamo con las mismas condiciones anteriores pero firmado en mayo, estos hipotecados se habrían ahorrado 2.987 euros en intereses en el mismo periodo.

La excepción a este cálculo teórico son todos aquellos que tengan cláusulas suelo en sus hipotecas. En su caso, el ahorro en intereses dependería de este tope, que los tribunales han puesto en tela de juicio en los últimos años.

Sin nueva subida a la vista

Nadie espera que el Banco Central Europeo (BCE) eleve los tipos de interés, que provocaría una subida del euribor, por lo que no hay subidas del euribor a la vista. Algunos expertos incluso creen que el euribor podría bajar de cero y alcanzar cotas negativas, aunque no es previsible que las mantuviese mucho tiempo. Rafael Domech, responsable de BBVA Research, es más conservador y considera que, aunque en niveles bajos, el euribor se estabilizará el año próximo.

Llegado el caso de que la economía cobrase impulso y que el BCE se decantase por elevar el precio oficial del dinero para frenar una hipotética escalada de la inflación, los expertos creen que lo previsible es que lo hiciera de manera escalonada, con lo que el euribor remontaría de forma progresiva.

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Friday, 4 December 2015

España tiene 390.000 pisos vacíos nuevos

El mercado tardará unos dos años y medio en absorber los 390.000 pisos vacíos nuevos que hay repartidos por toda España. La gran mayoría de estas viviendas son de particulares o de bancos que se han quedado las que no han podido financiar. Los promotores tienen sólo el 14% de estas viviendas y apenas el 9% de las reservas está destinado al alquiler. Así lo recoge El Periódico que cita un informe de la sociedad tasadora Tinsa y publica el gráfico de abajo:

Stock Viviendas 2015

La construcción sigue adelante pese a la crisis

Es en las provincias de Madrid, Valencia, Murcia y Barcelona donde se concentra el mayor stock de viviendas vacías. Aunque también resulta interesante fijarse en qué provincias hay más viviendas vacías y que han sido construidas en los últimos siete años (tras el estallido de la burbuja inmobiliaria): es en Almería, Cuenca, Castellón y Toledo en donde se acumula un stock de entre el 35 y el 40%, según el informe de Tinsa.

La crisis no ha sido un freno en la construcción pese a bajar el ritmo. Desde 2008 se han terminado 1,65 millones que se concentran en 900 de los más de 8.000 municipios de toda España.

La venta dependerá de muchos factores pero la mejoría de la situación económica y el ahorro acumulado por las familias llevan a pensar que el sector. Aunque el tiempo estimado para la venta de las viviendas acumuladas es de dos años y medio, el periodo de absorción puede elevarse a cuatro años en las áreas en las que el stock acumulado llega al 50% del total construido.

Pero se venden menos pisos nuevos que de segunda mano …

La venta de pisos de segunda mano está en alza mientras que la de obra nueva baja. Así lo refleja el Centro de Información Estadística del Notariado, correspondientes a las operaciones inmobiliarias, mercantiles e hipotecarias autorizadas ante notario durante septiembre. La compraventa de pisos usados subió un 13,02% en su variación interanual mientras que en pisos nuevos bajó un 19,69%.

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Wednesday, 25 November 2015

Sube la venta de pisos usados y baja la de obra nueva

La venta de pisos de segunda mano está en alza mientras que la de obra nueva baja. Así lo refleja el Centro de Información Estadística del Notariado, correspondientes a las operaciones inmobiliarias, mercantiles e hipotecarias autorizadas ante notario durante septiembre. La compraventa de pisos usados subió un 13,02% en su variación interanual mientras que en pisos nuevos bajó un 19,69%.

ventas de pisos consejo general del notariado

En general, la compraventa de vivienda se incrementó en septiembre un 8,7% interanual, reflejando un repunte de las ventas mensuales. El precio promedio por metro cuadrado de las viviendas vendidas en septiembre fue de 1.242 €, lo que supone un ligero incremento interanual del 1,7%.

Hay más hipotecas

Los préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda se incrementaron un 17,4% interanual en septiembre, hasta los 12.048 nuevos préstamos.

Aunque la cuantía media de estos préstamos permanece constante (0,1% en términos interanuales) hasta los 122.993 €.

Los extranjeros, los reyes de las compras

El 13,52% de las compras de viviendas realizadas durante el tercer trimestre del año fueron hechas por extranjeros superando así el 12,8% registrado en el trimestre anterior.

Estas cuantías suponen también un importante incremento en términos absolutos ya que se produce un incremento porcentual en un escenario de aumento del número total de compraventas, lo que refleja la fortaleza de la demanda extranjera, superando las 12.000 compraventas trimestrales. Todo según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España.

compras de viviendas por extranjeros

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