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Actualidad del mercado inmobiliario


Monday, 2 May 2011

¿Es justo pagar la hipoteca a medias tras el divorcio?

El Tribunal Supremo ha puesto del dedo sobre la llaga. En una reciente sentencia ha establecido que si una pareja se divorcia tendrá que seguir pagando la hipoteca a medias porque es una una deuda de la sociedad de gananciales y no una carga del matrimonio. ¿Es justo?

Para Emilio Martínez, vocal de socios de la Asociación Custodia Compartida Ya!, sí. “Lo que no puede ser es cargar a la mujer con los niños, a limpiar mocos, y al hombre echarle la carga económica. Si todo está al 50% desde el principio, al final todos salen ganando”, afirma a El Mundo.

En el otro lado está María Ángeles Ruiz-Tagle, presidenta de la Asociación de Mujeres Separadas y Divorciadas ‘Consuelo Berges’. Hay muchos matices porque muchas mujeres pueden sufrir una precariedad … Es lo que nosotras advertimos porque lo estamos viendo continuamente … Si se aplica la igualdad en dos personas desiguales, se aumenta dicha desigualdad”

Y también están los que creen que “habría que estudiar los casos particularmente”, como Jesús Toledo, de la Asociación de Padres de Familia Separados (APFS).

¿Qué crees tú? Te dejo con el análisis legal que ha hecho Pedro Hernández del Olmo, abogado, de la sentencia del Tribunal Supremo.

La hipoteca y la sociedad de gananciales
“Mientras subsista el crédito hipotecario sus cuotas deben ser atendidas por los cónyuges por mitad puesto que se trata de una deuda de la sociedad de gananciales, porque se ha contraído por ambos cónyuges en su beneficio, ya que el bien adquirido y financiado con la hipoteca tendrá la naturaleza de bien ganancial y corresponderá a ambos cónyuges por mitad. En todo caso, se tratará de un problema de liquidación de la sociedad de gananciales, que debe resolverse entre los cónyuges en el momento de la disolución y consiguiente liquidación del régimen. En la sociedad de gananciales existe una deuda frente al acreedor hipotecario y eso debe resolverse con los criterios del régimen matrimonial correspondiente.

Ello con independencia de quien obtenga el uso de la vivienda al producirse la ruptura matrimonial ya que los gastos ordinarios de conservación, mantenimiento y reparación, serán a cargo del cónyuge beneficiario del uso, y con independencia también de las medidas económicas resultante del convenio regulador del divorcio.”
[...]

Pedro Hernández del Olmo, abogado

Más información
El Mundo:
La hipoteca a medias, ¿justicia o desigualdad?

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Monday, 2 May 2011

Cómo protegerte frente a las subidas del Euribor

Las hipotecas subirán unos 775 euros anuales. ¿Por qué? porque el Euribor, principal indicador de referencia para las hipotecas firmadas en España, ha sumado su séptima subida mensual consecutiva cerrando en abril en el 2,086%. Es la primera vez que pasa del 2% desde febrero de 2009, que marcó 2,135%. ¿Cómo puedes protegerte frente a esta tendencia alcista? Lo obvio es prescindir del Euribor y establecer un tipo de interés fijo para toda la vida del préstamo hipotecario, aunque esto perjudicará cuando el Euribor baje. Una solución intermedia es el interés variable, es decir, se fija un tipo máximo sea cual sea la subida del Euribor.

Para saber a qué nos enfrentamos, podemos poner como ejemplo a una persona con una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de 25 años, con un diferencial de 0,8 puntos sobre el Euribor y que le toca revisión. Pues verá como su sube lo que paga cada mes por su hipoteca unos 64 euros, lo que hace una subida anual de 775 euros.

¿Quieres evitar verte en esta situación? Pues lee estos consejos: Cómo proteger tu hipoteca de las subidas del Euríbor y el análisis legal de Pedro Hernández del Olmo

Precaverse contra el Euribor

Pedro Hernández del Olmo, abogado



Más información
El Mundo:
El Euribor cierra abril en el 2,086% y encarecerá las hipotecas en 775 euros al año

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Wednesday, 27 April 2011

La hipoteca y la sociedad de gananciales

Recientemente ha tenido cierto eco en los medios una sentencia del Tribunal Supremo que ha sentado la siguiente doctrina: El pago de las cuotas correspondientes a la hipoteca contratada por ambos cónyuges para la adquisición de la propiedad del inmueble destinado a vivienda familiar constituye una deuda de la sociedad de gananciales y como tal, queda incluida en el art. 1362, 2º del Código Civil y no constituye carga del matrimonio a los efectos de lo dispuesto en los arts. 90 y 91 del Código Civil.

Lo cual traducido a términos de uso común quiere decir lo siguiente:

Mientras subsista el crédito hipotecario sus cuotas deben ser atendidas por los cónyuges por mitad puesto que se trata de una deuda de la sociedad de gananciales, porque se ha contraído por ambos cónyuges en su beneficio, ya que el bien adquirido y financiado con la hipoteca tendrá la naturaleza de bien ganancial y corresponderá a ambos cónyuges por mitad. En todo caso, se tratará de un problema de liquidación de la sociedad de gananciales, que debe resolverse entre los cónyuges en el momento de la disolución y consiguiente liquidación del régimen. En la sociedad de gananciales existe una deuda frente al acreedor hipotecario y eso debe resolverse con los criterios del régimen matrimonial correspondiente.

Ello con independencia de quien obtenga el uso de la vivienda al producirse la ruptura matrimonial ya que los gastos ordinarios de conservación, mantenimiento y reparación, serán a cargo del cónyuge beneficiario del uso, y con independencia también de las medidas económicas resultante del convenio regulador del divorcio.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Friday, 22 April 2011

Se amplía del 10% al 20% la deducción por rehabilitación de vivienda

Reformas Pisos - ObrerosEl Gobierno ampliará del 10% al 20% la deducción en el IRPF por rehabilitación de viviendas tanto en la primera como en la segunda residencia pero habrá que esperar al ejercicio fiscal de 2011 para poder aplicar esta medida, según publica El Mundo. Al tratarse de la modificación de un decreto ley, la medida se incluirá en el decreto ley sobre el Plan de Afloramiento de empleo que el Gobierno prevé aprobar en el Consejo de Ministros del próximo 29 de abril.

Cómo se aplica la deducción

A.- Marco Legal: la deducción por obras de mejora en la vivienda habitual se creó el 13 de abril de 2010 en el marco del decreto ley de medidas para impulsar la recuperación económica, derivado del Pacto de Zurbano entre el Gobierno y los agentes sociales.

B.- Importe de la deducción: En un principio se estableció una reducción del 10% (ampliada ahora al 20%) de las cantidades invertidas en obras y reparaciones domésticas con un límite máximo anual de 4.000 euros por contribuyente.

La deducción completa podía aplicarse, con la anterior normativa aprobada, a los contribuyentes con una base imponible de menos de 33.007 euros, un umbral que ahora se amplía a los 53.007,20 euros, según consta en la referencia del Consejo de Ministros. Dichas reducciones se rebajarán de forma progresiva en función de las bases imponibles de los contribuyentes, hasta llegar a los 71.007,20 euros, el nuevo tope para beneficiarse de este estímulo.

La reforma eleva el límite máximo de base de deducción anual, que pasa de 4.000 a 6.750 euros. También eleva la cantidad máxima a deducirse por vivienda de 12.000 a 20.000 euros, que se podrá repartir en hasta cuatro Declaraciones del IRPF siguientes a la obra.

El límite máximo sobre el que el declarante puede desgravarse cada año se incrementa de 4.000 euros a 6.750 euros. Esto se traduce, en el mejor de los casos -contribuyentes con rentas inferiores a 53.007 euros- en un reintegro anual de Hacienda de 1.350 euros al bolsillo del beneficiario.

C.- Qué tipo de obra: obras realizadas hasta el 31 de diciembre de 2012. Podrán llevarse a cabo en segundas viviendas -incluidas las que se pongan en alquiler- con la única excepción de que no estén relacionadas con las actividades económicas del contribuyente.

Dichas obras deberán estar destinadas a mejorar la eficiencia energética y el uso del agua, la accesibilidad a la vivienda y la instalación de infraestructuras de acceso a internet o a la TDT (televisión digital terrestre), y para poder disfrutar de la deducción en el IRPF será necesario presentar una factura detallada con todos los requisitos legales.

Los medios de pago están limitados a tarjetas o transferencias bancarias, cheques o ingresos en cuenta. No se admiten los pagos en metálico.

Más información
El Mundo
: El Gobierno amplía al 20% la deducción fiscal por rehabilitación de vivienda

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Tuesday, 19 April 2011

10 razones para acabar con 10 años de prejuicios y desconfianzas

Los intermediadores inmobiliarios no gozamos de buena fama entre compradores y vendedores. La culpa, en gran medida, ha venido dada por una deficiente regulación de la profesión que al pairo del ‘boom’ inmobiliario y de esa ausencia de control, ha permitido la proliferación de personas de escasa preparación y mínimos escrúpulos que han desvirtuado el objetivo primordial de nuestra tarea que no es otra que la de facilitar cualquier operación de venta , alquiler, etc. ¡Hay que cambiar esa idea!

Sin ir más lejos , en el mundo anglosajón la figura del ‘real estate agent’ se encuentra equiparada a la de los fedatarios públicos y constituyen un elemento esencial en cualquier transacción inmobiliaria.

10 razones para confiar en un api, profesional o intermediador inmobiliario

1.-Experiencia
Confíe en profesionales de marcada y amplia trayectoria. Habrán atravesado épocas de bonanza y de crisis actuando siempre con la misma responsabilidad.

2.-Profesionalidad y titulación
Los verdaderos profesionales de la intermediación se encuentran en posesión de titulación superior y han realizado múltiples cursos, master, etc. relacionados íntimamente con el ámbito inmobiliario.

3.-La seguridad de pertenecer al colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria
Por ejemplo los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria adscritos a su correspondiente Colegio, se encuentran cubiertos por una póliza de seguro de responsabilidad civil de hasta 600.000 € por actuación con un límite agregado anual de 3 millones de euros.

4.-Selección de clientes y efectividad de las visitas
Diariamente entran en nuestra base de datos clientes, en la mayoría de los casos verdaderos potenciales compradores (y vendedores), que solicitan nuestros servicios. Esta primera selección hace que las visitas que llevamos a los propietarios tengan un alto índice de efectividad.

5.- Conocimento del mercado
Por nuestra actividad conocemos al detalle el precio real de venta, este factor va a ser decisivo a la hora de aconsejar a un vendedor aceptar determinada oferta, agilizando el mercado inmobiliario y por ende las ventas.

6.- Comodidad
En el mundo actual en el que nos movemos donde el tiempo es fundamental, es normal encontrar profesiones que nos facilitan la vida; desde un “personal shopper” hasta servicios de “catering”, pasando por asesores bursátiles, de imagen, etc. Etc.

No tiene precio el que una persona especializada se ocupe de todos los trámites necesarios relacionados con la venta de un inmueble; desde la publicidad, atención a las visitas, no tener que recibir llamadas de los interesados, etc. Hasta los trámites burocráticos inherentes a la misma (confección de contratos, solicitudes al registro, gestiones con entidades bancarias y notarios, liquidación de impuestos, etc.)

7.-Función de asesor fiscal
Somos los que mejor conocemos la incidencia fiscal que conlleva la compraventa (alquiler, etc,) de inmuebles; le podemos aconsejar sobre deducciones, impacto fiscal en renta, momentos idóneos de compra o venta, y también calcular p.Ej. La ganancia patrimonial, plusvalía municipal, etc.

8.-Función moderadora de los precios
Existe una idea generalizada y errónea sobre el hecho de que nuestra intervención supone un incremento del precio de venta en una operación inmobiliaria. !Nada más lejos de la realidad!; ese conocimiento de los precios reales de mercado del que hablábamos en el punto 5 es determinante a la hora de ajustar los precios de cualquier operación.

Muchos propietarios por desconocimiento piden precios excesivos y pierden oportunidades de negocio; ahí entramos nosotros al argumentar con datos fehacientes en la mano cantidades ajustadas al actual panorama y ejercemos de “desatascador” en múltiples operaciones.

9.- El respaldo
Sentirse acompañado en el proceso de venta de una vivienda es impagable, aunque los españoles somos propensos a hacer las cosas por nuestra cuenta, tenemos que ser conscientes de la complejidad de una operación de este calibre y valorar en su justa medida las gestiones de los profesionales inmobiliarios.

10.- Presunción de inocencia y de profesionalidad
Es una de las máximas del derecho y de nuestro sistema jurídico: ¿por qué condenarnos antes que dejarnos actuar? En el actual y complejo momento crítico que atravesamos es mejor avanzar en una sinergia positiva que luchar cada uno por su lado.

Multigestión Inmobiliaria Inmodos


Álvaro Pérez Navarro


API Colegiado Nº 17974


Perito Juidical


Ldo. en Derecho

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Friday, 15 April 2011

Cómo deducir por la compra de vivienda en tu Renta 2010

Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, ha examinado la reglamentación de la Agencia Tributaria respecto a la deducción fiscal por adquisición de vivienda en la Renta 2010 y nos brinda su análisis para ponernos más fácil todo el papeleo que debemos tramitar en estas fechas para ponernos al día con Hacienda. Y para que tengas todos los detalles claros, te dejamos el Manual Práctico – Renta 2010 publicado por la Agencia Tributaria.

Pedro Hernández del Olmo, abogado
Renta 2010: La deducción fiscal por adquisición de vivienda
“Aunque puede parecer innecesario por evidente, conviene recordar que las limitaciones y restricciones fiscales introducidas durante 2010 a la compra de vivienda no se aplican de ninguna manera en la declaración de Renta cuyo plazo de presentación se inicia el próximo 1º de mayo.” [...]

Agencia Tributaria – Ministerio de Economía y Hacienda
Manual Práctico – Renta 2010
El capítulo 16 analiza la deducción por inversión en vivienda habitual y el capítulo 17 analiza las deducciones autonómicas de la cuota aplicables en el ejercicio 2010. [...]

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Friday, 15 April 2011

Renta 2010: La deducción fiscal por adquisición de vivienda

Aunque puede parecer innecesario por evidente, conviene recordar que las limitaciones y restricciones fiscales introducidas durante 2010 a la compra de vivienda no se aplican de ninguna manera en la declaración de Renta cuyo plazo de presentación se inicia el próximo 1º de mayo.

Para este ejercicio fiscal, IRPF2010, los parámetros a considerar en la deducción por adquisición de vivienda habitual pueden resumirse así:

Concepto: Deducción del 15% de las cantidades satisfechas durante 2010 para la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.

Vivienda habitual: Edificación que constituye la residencia permanente del contribuyente durante un plazo continuado de tres años.

Adquisición: Hay que remitirse al concepto civil, se exige propiedad plena, aunque sea compartida, no basta por tanto el usufructo o la nuda propiedad. El momento de la adquisición es el de la escritura pública, en caso de contrato privado habrá que acreditar el momento de la entrega por cualquier medio de prueba.

Rehabilitación: Para ser deducibles las obras de rehabilitación deben cumplir cualquier de estos requisitos:

1) Que hayan sido calificadas como actuación protegida conforme al Real decreto 2066/2008.

2) Que sean de reconstrucción para consolidar la vivienda y su coste global exceda del 25% del precio de adquisición o de su valor de mercado, según la vivienda haya sido adquirida en los dos años precedentes o con anterioridad.

Se asimila a la adquisición:

Ampliación: Aumento de la superficie habitable de la vivienda de forma permanente y para todas las épocas del año.

Construcción: Gastos correspondientes a la ejecución de obras o entregas a cuenta al promotor, siempre que las obras finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el comienzo de la inversión. Plazo de ocupación: 12 meses a partir de la adquisición o terminación de las obras.

Garajes y anexos: La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran juntamente con ésta. Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con el máximo de dos.

Base de deducción: Constituida por las cantidades satisfechas durante el ejercicio por la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual con el límite de 9.015 euros, en cada a declaración.

Hay que tener en cuenta que puede ser necesario restar de la base de deducción, según los casos:

a) El importe de las deducciones practicadas por anterior vivienda habitual.

b) La ganancia patrimonial declarada exenta por reinversión.

Cuenta vivienda: Deducción de cantidades depositadas en entidades de crédito en cuentas separadas destinadas a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, el plazo para dedicarlas a su finalidad es de 4 años desde la fecha de apertura de la cuenta.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Friday, 15 April 2011

El Congreso examinará las prácticas abusivas en las hipotecas

EdificioUna subcomisión del Congreso de los Diputados estudiará qué se puede mejorar en el sistema hipotecario español y mirará con lupa las condiciones que puedan ser ‘abusivas’. Empezará a trabajar en junio y tendrá listo su paquete de recomendaciones en diciembre. Lo remitirá a la Comisión de Vivienda y al Pleno de la Cámara para su aprobación y presentación al Gobierno, según publica El Mundo.

Dación en pago: sí o no

Durante estos meses de estudio, se recibirán a representantes del sector para discutir la posibilidad de establecer un sistema de dación en pago de las hipotecas, que permita saldar los préstamos sólo con la entrega de la vivienda.

Otra de las medidas que se barajan es la posible remodelación de la línea ICO de moratoria hipotecaria cuya vigencia concluyó el 28 de febrero, y pese a que sólo ejecutó 80 millones entre 2009 y 2010 de una dotación prevista de 9.000 millones en el conjunto de ambos ejercicios.

Precisamente, el PP llevará esta propuesta en una moción que someterá a votación del Pleno este martes, junto a su idea de recuperar la deducción del IRPF por la compra de vivienda habitual para todas las rentas, suprimiendo los límites introducidos en los Presupuestos Generales del Estado de 2011, si bien el PSOE no aceptará en ningún caso esta rectificación a su política económica.

Más información
El Mundo:
El Congreso empezará a estudiar en junio las ‘prácticas abusivas’ en hipotecas

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Thursday, 14 April 2011

Precaverse contra el Euribor

Para desarrollar esta argumentación es preciso partir de una verdad de Perogrullo, esto es, el negocio de las entidades de crédito es conceder créditos y a alguien deben tener como cliente.

Es totalmente cierto que en el momento actual es, o debe ser, imposible que un Banco conceda una “hipoteca basura” pero también es cierto que existen “mirlos blancos” clientes VIP que por su solvencia y garantía ningún Banco, o Caja mientras existan, le va a negar un crédito hipotecario, antes bien lo perseguirán para concedérselo, conforme a la anterior afirmación perogrullesca. No estoy pensando en grandes magnates de las finanzas, sino en una pareja de la clase media, con un trabajo serio y seguro, y sendas cuentas ahorro-vivienda que deben invertir ya.

Pues bien, quienes por una razón o por otra, se encuentren en esa envidiable categoría tienen la posibilidad de exigir unas condiciones que les protejan contra la al parecer imparable subida del Euribor.

La mejor precaución para ello es, sin duda, prescindir del Euribor, es decir, determinar objetivamente la cantidad mensual que se puede afrontar de acuerdo con las disponibilidades económicas y conforme a ella pactar el resto de las condiciones del préstamo hipotecario, y muy principalmente un tipo fijo de interés para toda la vida del préstamo hipotecario.

Aunque es cierto que este sistema no permitirá beneficiarse de las “bajadas” del Euribor, también lo es que la inflación irá a favor del deudor.

Una solución intermedia puede ser el interés variable, sujeto a “techo” es decir a un tipo máximo sea cual sea el incremento del Euribor.

Puesto que no se pretende promocionar los productos de ninguna entidad, no vamos a exponer las distintas ofertas del mercado, pero si conviene recomendar que antes de decidirse hay que “perder el tiempo” en distintos Bancos y Cajas, la fidelidad a una entidad normalmente, por no decir nunca, es correspondida.

Por último una recomendación válida con carácter general, antes de firmar ningún documento notarial es conveniente pedir el borrador para que lo lea un Abogado de nuestra confianza y nos asesore e ilustre sobre los compromisos que vamos a asumir, una vez firmado no cabe la moviola.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Wednesday, 13 April 2011

La Fiscalía entiende que el actual sistema de ejecuciones hipotecarias no es inconstitucional

La Fiscalía ha pedido al Tribunal Constitucional que rechace la cuestión de inconstitucionalidad del actual sistema de ejecuciones hipotecarias planteada por el titular del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sabadell (Barcelona). El juez Guillem Soler elevó al TC la normativa actual sobre desahucios y ejecución de hipotecas por considerar que perjudica a los ciudadanos embargados al vulnerar la tutela judicial efectiva y el derecho a la vivienda. Y solicitó al TC que estudiara si era necesaria una modificación de la Ley Hipotecaria para facilitar la entrega de la vivienda con el fin de saldar la deuda hipotecaria. Pero la Fiscalia no es de la misma opinión. Según publica El Mundo, la Fiscalía considera que las ejecuciones hipotecarias, que permiten a las entidades financieras o a otros acreedores quedarse con un inmueble tras el impago de la hipoteca por la mitad de su valor, no vulneran los derechos fundamentales de los afectados y, en consecuencia, no son inconstitucionales.

“El marco procesal en que se han de debatir los intereses de los litigantes es competencia del legislador, sin que tal regulación pueda ser discutida so pretexto de su inconstitucionalidad”, critica el Ministerio Público, que recuerda además que el Tribunal Constitucional ya ha defendido que las ejecuciones hipotecarias no vulneran derechos fundamentales, pese a que limitan las posibilidades de los afectados de oponerse al proceso.

En la última sentencia que abordaba esta cuestión, que data de 1993, los magistrados del TC recordaron que los clientes que no estuvieran de acuerdo con los motivos de la ejecución hipotecaria podían iniciar un procedimiento declarativo (en el que un juez dictamina sobre un hecho dudoso o controvertido).

“Porque queda abierta a todos los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa de sus derechos, este Tribunal Constitucional ha afirmado que la limitación de la controversia y demás peculiaridades de este procedimiento no vulneran el derecho a la defensa consagrado en el artículo 24.1 de la Constitución Española”, argumentaba la sentencia.

Una cuestión notoriamente infundada

La Fiscalía concluye que la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el juez Guillem Soler es “notoriamente infundada”, ya que sus argumentos “carecen de consistencia”, y el propio juez ha actuado “a modo de legislador” interpretando cómo deberían modificarse estos procedimientos.

Guillem Soler presentó un extenso alegato jurídico de 23 páginas en el que consideraba que los ciudadanos perjudicados por una ejecución de desahucio tienen un margen prácticamente inexistente para plantear alegaciones que puedan paralizar el desahucio. El juez entiende que la legislación debe adaptarse a las condiciones sociales y económicas actuales para evitar que los numerosos desahucios “generen exclusión social”.

En el auto Soler también pedía al TC que contemplara elevar el valor de la vivienda que finalmente se quedan las entidades financieras, dado que actualmente, después de la subasta, bancos y cajas adquieren el inmueble por el 50% de su valor inicial. Esta práctica obliga a los ciudadanos desahuciados a seguir endeudados para cubrir la diferencia entre el valor de la vivienda y el importe total de la hipoteca que firmaron.

Más información
El Mundo:
La Fiscalía rechaza que las ejecuciones hipotecarias sean inconstitucionales

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