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Actualidad del mercado inmobiliario


Thursday, 16 June 2011

Trucos para tener tu casa fresquita este verano

Ahora que empieza a apretar el calor, traemos algunos trucos para bajar varios grados la temperatura de nuestras viviendas sin realizar obras. Muchos de estos trucos, adecuados para climas secos, están recuperados de la sabiduría popular.

1- El sol, nuestro gran enemigo. Lo primero que tenemos que hacer es conseguir que no nos afecte la radiación solar. En las ventanas es donde podremos obtener resultados inmediatos. Toldos, persianas y contraventanas son buenas soluciones porque impiden que entre el sol; las cortinas son una solución menos efectiva porque detienen los rayos una vez han atravesado el vidrio, y por tanto ya ha entrado el calor. De una forma o de otra, conviene mantener la casa en penumbra durante todo el día.

También podemos obtener buenos resultados si impedimos que el sol incida directamente sobre los paramentos exteriores de la vivienda, las fachadas, azoteas y tejados. Una pérgola o un chamizo que quiten el sol directo sobre la azotea representarán un alivio para los áticos. Otra opción si vivimos en un ático es emplear materiales ligeros, como el mulch que se emplea en jardinería, para proteger las azoteas. Unas enredaderas que cubran las fachadas orientadas a sur son también buenas amigas a la hora de restar algunos grados a las ganancias térmicas, porque la temperatura que alcanzan estos paramentos se acaba siempre transmitiendo al interior de la casa.

2- Evitar ganancias térmicas en el interior de la vivienda. Una gran parte del calor que se acumula en la casa proviene de nosotros mismos y de las actividades que desarrollamos. La cocina es el principal emisor de calor en una vivienda. Podemos cerrar la puerta cuando estemos cocinando, y el resto de la vivienda nos lo agradecerá.

Todos los electrodomésticos, al funcionar, desprenden calor; desconectando los que no necesitemos, también reduciremos alguna ganancia. Y no podemos olvidar la iluminación: sustituir las lámparas incandescentes, halógenas y dicroicas por otras de bajo consumo ayudará a que la temperatura no se dispare.

3- Ventilar, sí, pero dentro de un orden. Ventilar sólo sirve si el aire del exterior está considerablemente más fresco que el del interior. Si no, abrir la ventana será como abrir la puerta de un horno recién apagado.

Lo mejor es ventilar al atardecer en los lugares más fríos y por la noche en los más calurosos. Conseguiremos una mejor ventilación si abrimos ventanas a fachadas opuestas, creando ventilación cruzada. Si todas nuestras ventanas se orientan en la misma dirección, podemos abrir la puerta de la vivienda para conseguirlo, aprovechando el aire de la caja de escalera. bastará con unos diez minutos, si hay correine, para renovar todo el aire de la vivienda.

4- Provocar flujos de aire. Los ventiladores de toda la vida no enfrían, pero al mover el aire disminuyen la sensación térmica en uno o dos grados, porque facilitan la transpiración. Si queremos una mayor efectividad moviendo todo el aire de la habitación (y menos ruido) un ventilador de techo puede ser una buena opción.

5- El agua, el mejor refrigerante. El agua al evaporarse absorbe calor: es la refrigeración por evaporación, o efecto botijo. Podemos aprovechar este procedimiento, combinado con la ventilación, para conseguir reducir la temperatura del aire creando corrientes frescas. En Persia se utilizaban (y se siguen usando) captadores de viento que lo conducen haciéndolo pasar por una superficie de agua (mediante vasijas, o a través de esteras empapadas) consiguiendo enfriar el aire del desierto.

De una forma más casera, bastará con tener jardineras en las ventanas por las que entra el aire, y regarlas abundantemente en el momento de ventilar. Notaremos de inmediato el aire fresco. Conseguiremos lo mismo si tenemos terrazas balcones y regamos el suelo a la caída de la tarde.

La refrigeración por evaporación, no obstante, no es efectiva si no se acompaña de ventilación. Si mojamos las paredes de una habitación cerrada en la que la temperatura sea alta, conseguiremos saturar el aire y dificultar la transpiración, por lo que la sensación térmica será mucho mayor.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954541257
arquitopos@gmail.com

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Wednesday, 15 June 2011

Globalinmo: “El sector va a hacia la movilidad”

David Ávila conoce las tripas del sector inmobiliario, por algo es TIC Director de Globalinmo, una aplicación online de gestión de inmuebles que empezó a funcionar en 2004 y ya ha sido adoptada por 32 inmobiliarias catalanas. Su visión es internacional y están negociando su expansión a Francia, Brasil y Argentina.

¿Qué servicios o funcionalidades son las más populares o las más solicitadas por las inmobiliarias a los softwares de gestión de inmuebles como Globalinmo?

Las funciones que más agradece una agencia inmobiliaria es la de automatizar la publicación de los inmuebles en diferentes portales. Antes las inmobiliarias tenían 1 recurso dedicado a publicar en diferentes portales para que los pisos que trabajan (su cartera de pisos) tuvieran más visibilidad y así aumentar la probabilidad del número de operaciones.

Con el software inmobiliario se puede publicar con un click (literalmente) o incluso se “programa” para que lo haga directamente a ciertas horas del día.

Lo segundo que más agradecen (que no todos los software lo tienen) es tener una versión en el móvil o ipad, porque así pueden mostrar pisos a los clientes “in situ” o pueden trabajar en cualquier parte. Nosotros estamos trabajando en una versión móvil minimalista, ahora mismo sí se puede trabajar pero sólo está pensado para iPad y tabs como Galaxy. La idea, si tienen móvil, es que puedan enseñar los pisos a través de Globalinmo dentro de su ficha, las fotos, vídeos, etc, …

¿Cómo ha cambiado Internet la forma de trabajar de una inmobiliaria?

La tecnología en éste sector ha sido bienvenida tanto para los profesionales como para los clientes, ya que casi nadie entra en las inmobiliarias a preguntar, primero van a la web a buscar, y después llama para ver el piso.

A los profesionales les ha ahorrado mucho tiempo, incluso algunas agencias que conocemos tienen conectada su web, con su software inmobiliario, con lo cual captan clientes potenciales desde la web sin esperar que entren por la puerta. Algunas agencias “rezan” para que les entren clientes potenciales (prospectos) por la puerta, algo que no es proactivo y no da buenos resultados siempre.

¿Qué ventajas ofrece Internet y qué limitaciones tiene frente a la forma de trabajar tradicional de una inmobiliaria?

Los principios que dan más exito son siempre los mismos: Atención personalizada, gestores / comerciales / vendedores que no gestionan pisos, sino gestionan personas (propietarios).

Las limitaciones (si hubiera alguna) podría ser que se disminuye ésta atención personalizada al llegar a más público/clientes por la web.

Las nuevas aportaciones tecnológicas son geniales, por ejemplo: rapidez de respuesta (al estar todo digitalizado en el software la búsqueda es casi inmediata).

Para los clientes de las agencias también, ya que, pueden ver online sus contratos, facturas, pisos,… con una “intranet de propietarios” personalizada de cada agencia.

Todas las semanas recibimos agradecedimientos de los clientes de nuestros clientes (es decir, de propietarios de las agencias inmobiliarias que trabajamos) diciéndonos que es muy útil “la intranet” porque se ahorran llamar a los comerciales/gestores para preguntar información que se repite.

¿Habéis notado un trasvase de las inmobiliarias de la compra hacia el alquiler?

Sin duda. Poco a poco hemos añadido funcionalidades de Alquiler a la aplicación porque actualmente es lo que más resulta en una inmobiliaria en éstos tiempos (2011)

¿Sigue estando de moda el alquiler con opción a compra?

Si, pero ya no se ve tanto, la verdad, …

¿Hacia dónde va el sector?

Vemos que el sector (como casi todos) va hacia la movilidad, es decir a trabajar con los móviles y ipad´s y a trabajar con una impecabilidad que permite más clientes a largo plazo (en lugar de vender pisos como churrros…).

¿Cómo puede una inmobiliaria utilizar las redes sociales para promocionar sus inmuebles? ¿Globalinmo oferta promoción en redes sociales?

Sorprendentemente para muchos, ya hay inmobiliarias usando redes sociales (como Facebook y Facebook, sí, 2 veces) para indirectamente hacer que se hable de su marca, de su negocio (hacer branding). Fíjate que la gente pregunta menos a google qué piso comprar/alquilar, sino que se lo pregunta a sus amigos (de Facebook) y tiene respuestas rápidamente.

En Globalinmo ofrecemos un servicio de Facebook Marketing (además de Video Marketing) porque sino, daríamos un “servicio cojo”, es decir, queremos ayudar a que las inmobiliarias con “clase” tengan el éxito que se merecen. Lo que hacemos es: publicar en el muro de la agencia (lo que están haciendo), crear relaciones profesionales y de “posibles” clientes, sugerirles la página y hacerles una página de “entrada” (landing page de facebook) para que todo el mundo haga “fan”.

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Thursday, 9 June 2011

¿Cómo se demuestra la propiedad de un piso o vivienda?

Pedro Hernández del OlmoExiste una opinión popular que considera, aunque sea de modo impreciso, que el Notario es la persona que reconoce o declara la propiedad sobre los inmuebles, consecuencia de esta criterio puede ser la frecuente, aunque errónea expresión: “Tengo que acudir al Notario para que ponga a mi nombre las escrituras del piso”.

En una escritura de compraventa, donación o aceptación de herencia sobre un piso, son los intervinientes en las mismas y no el Notario quienes deciden sobre la propiedad de ese piso, si bien es cierto que la intervención del Notario solemniza estas operaciones, que son el cauce más frecuente para disponer de los inmuebles .

A partir de estas premisas, simplificando mucho las situaciones, conviene recordar:

La compraventa de un piso en documento privado tiene entre comprador y vendedor la misma eficacia obligacional que una escritura pública. La diferencia fundamental, y sin duda de mucha transcendencia, estriba en que un documento privado no puede llevarse al Registro de la Propiedad.

Una escritura de compraventa que no haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad no es título eficaz ante quienes no han intervenido en la misma. Es decir, si una persona vende dos veces, el mismo piso y el segundo comprador, sin conocer la venta anterior, inscribe su compra, la primera escritura carecerá de eficacia como título de propiedad, aunque sirva, eso desde luego, para reclamar incluso penalmente contra el vendedor que actuó de mala fe.

Aunque la inscripción registral no es obligatoria es más que conveniente ya que es el requisito que permite acreditar la propiedad de un inmueble frente a cualquier persona que la ponga en duda; por otra parte es requisito ineludible para obtener un crédito hipotecario.

Conclusiones

1.- Es preciso acudir siempre al Notario para adquirir un inmueble sea por compra, donación, adjudicación de herencia o disolución de condominio.

2.- No se puede llevar a inscribir en el Registro de la Propiedad esa adquisición si no se ha efectuado en escritura pública debidamente otorgada ante Notario.

3.- La inscripción de esa escritura en el Registro de la Propiedad es la mayor prueba y garantía de los derechos del dueño sobre esa finca. Esta inscripción aparece reseñada en la escritura cuando la devuelve el Registrador de la Propiedad.

¿Qué ocurre entonces si el comprador de una vivienda extravía su escritura de compra?

Si estaba inscrita, puede pedir una certificación del Registro de la Propiedad que le servirá de título acreditativo de su dominio sobre ese piso.

Si no estaba inscrita deberá pedir una copia de esa escritura extraviada en la Notaría y proceder a su inscripción.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Wednesday, 8 June 2011

Desciende un 30% las ventas de viviendas con respecto al año pasado

Edificio PisosEn el primer trimestre de 2011, las transacciones de viviendas realizadas ante notario fueron 74.540, lo que representa una disminución del 30,4% frente a igual periodo de 2010, según revelan las estadísticas de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento correspondientes al primer trimestre de 2011. En los últimos doce meses (abril 2010- marzo 2011) se vendieron en España, 458.748 viviendas, un 1,6% menos que las efectuadas en el mismo periodo anterior.

En un análisis mensual sobre las compraventas efectuadas en el primer trimestre de 2011, así como en el cuarto de 2010, se observa como, tras el brusco incremento experimentado en diciembre de 2010 y posterior caída en enero de 2011, las ventas han recorrido en febrero y, particularmente en marzo de 2011 una senda de recuperación que ha situado las transacciones en marzo en valores similares a los de octubre de 2010.

En cuanto a la tipología de las viviendas vendidas en el primer trimestre de 2011, 26.246 corresponden a obra nueva, lo que representa el 35,2% del total de transacciones continuando, así la tendencia decreciente frente a la usada que representó el 64,8% de las ventas (48.294 viviendas).

Ventas por comunidades autónomas y provincias

Siete comunidades presentan una evolución positiva de las transacciones acumuladas en los últimos 12 meses, destacando, Illes Balears y Cataluña con tasas de crecimiento por encima del 5%. En el extremo opuesto se sitúan Navarra, y Región de Murcia, con caídas que superan el 15% en el periodo.

Por provincias, 18 registran crecimientos del acumulado en los últimos 12 meses, destacando Segovia, Ourense y Barcelona, con crecimientos por encima del 10%.

Nota: Las estadísticas de transacciones del Ministerio de Fomento se realizan a través de los datos facilitados por el Colegio del Notariado y recogen el número de viviendas objeto de compraventas formalizadas en escritura pública en oficina notarial.

Más información:
Ministerio de Fomento:
En el último año se han vendido 459.000 viviendas

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Wednesday, 8 June 2011

Si vendo el piso por menos que la hipoteca, ¿puedo pagar lo que falte con un préstamo personal?

Pedro Hernández del OlmoLuis pregunta:

“Hola,

Quiero vender mi piso, es de 236.000 euros. Sé que es imposible venderlo por esa cantidad debido a la bajada de los precios de los pisos y la situacion actual. Mi pregunta es, si por ejemplo lo vendo por 170.000 euros, ¿el resto que me quedase hasta la hipoteca, es decir, 66000 euros, podría pagarlo la mitad yo y la otra mitad mi expareja como préstamo personal?, ¿sería conveniente hacerlo?, ¿qué pasaría en todo caso si ese préstamo personal no lo pagase alguno de los dos?

Gracias.
Espero su contestacion”


Mi respuesta

La respuesta a esas preguntas solamente la puede dar el banco o caja acreedora. Sin embargo, teniendo en cuenta como bien dice la situación económica y el interés de las entidades de crédito por no quedarse con más pisos, considero que puede ser una operación factible. Sin embargo, recomiendo que antes de llevarla a cabo un abogado supervise los documentos que vayan a firmar.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
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Tuesday, 7 June 2011

Cae un 21% los embargos de viviendas

Los embargos hipotecarios han descendido por primera vez en cuatro años. Los juzgados españoles tramitaron, de enero a junio, 21.787 ejecuciones hipotecarias un 21,1% menos que en el mismo periodo de 2010, según publica El Mundo citando como fuente al Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) que ha hecho público un informe llamado ‘La Justicia dato a dato’.

En el mismo trimestre, han subido un 36,3% las órdenes órdenes de desahucio de viviendas, locales comerciales y oficinas por dejar de pagar las rentas por alquiler o letras hipotecarias. El proceso de desahucio concluye con un desalojo o lanzamiento judicial, que sumaron un total de 15.491 entre enero y marzo.

Desde 2007 a diciembre de 2010, la justicia española ha ejecutado 271.570 hipotecas: 25.943 en 2007, el primer año de la crisis, 58.686 en 2008 y 93.319 en 2009 y 93.622 en 2010 a las que se suman las del año pasado.

Más información
El Mundo:
Los embargos de viviendas caen un 21% pero los desahucios se disparan un 36%

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Wednesday, 1 June 2011

¿Cuántos años máximo son para deducir de la cuenta vivienda? ¿es en el mes que se abrió la cartilla o final de año?

Mari Jose hace esta pregunta:

“¿Cuántos años máximo son para deducir de la cuenta vivienda y si es en el mes que se abrió la cartilla o final de año? Gracias”

Respuesta
Son cuatro años contados desde la fecha de apertura de la cuenta de ahorro vivienda.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
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Tuesday, 31 May 2011

¿Hay que pagar impuestos sobre una ampliación de hipoteca?

Valle hace esta pregunta:

“Hice una ampliación de la hipoteca en julio de 2010 y no sabia que había que declararla.

¿Qué puedo hacer? yo pensaba que me desgravaba todo.


Mi respuesta
Solamente es deducible el precio (al contado o aplazado) que se paga por la compra de una vivienda, es evidente que una ampliación de hipoteca después de esa compra no es para pagar el precio sino para otros conceptos, que normalmente no son deducibles.

Pedro Hernández, abogado
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Monday, 30 May 2011

¿Qué debo hacer si me venden un piso con vicio oculto?

Elena hace esta pregunta:

“Acabo de comprar un piso y el portero me llama diciendo que el restaurante de abajo tiene puesta una reclamación por el juzgado porque tiene una gotera de hace dos años que el antiguo propietario no le ha arreglado, y a mí, por supuesto, el vendedor ni la inmobiliaria me dijo nada.

¿Cuáles son los caminos que debo tomar para que me arregle al vendedor o la inmobiliaria la gotera?

Gracias”


Respuesta
No es fácil repercutir ese daño al vendedor y menos todavía a la inmobiliaria. Habrá que partir de un informe pericial, (Arquitecto o Aparejador) que determine la existencia de ese vicio antes de vender y que era desconocido en el momento de comprar, vicio oculto. También ha de tener en cuenta el plazo de caducidad: seis meses desde la entrega de la vivenda.

Pedro Hernández, abogado
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Thursday, 26 May 2011

Cómo sacarle partido a un jardín pequeño

Doris Soro Torán¿Tienes un jardín en el que escasean los metros y no tienes claro qué elementos incorporar y de cuáles prescindir para que no se vea sobrecargado? Aquí tienes algunos consejos:

1. Utiliza el espacio en vertical.

Colocar un enrejado o celosía vistosos sobre un muro difuminará el límite que éste supone y transmitirá la sensación de que hay más profundidad. Para que resulte más efectivo, puede recubrirse esta estructura con una trepadora (clemátide, hiedra, glicina, jazmín, rosa…) para que no se vea el fondo de la pared.

Además de los muros, pueden utilizarse otros elementos verticales como pérgolas o vallas para servir de soporte a diferentes especies (por sí mismas en el caso de las trepadoras o en cestos colgantes para otras especies), que aportarán interés al jardín sin restar ni un solo metro de superficie.

2. Ensancha visualmente los límites.

Podemos utilizar trucos visuales que hagan “desaparecer” los muros delimitadores, como por ejemplo con grandes espejos con cuarterones que actúen como ventanas, o con trampantojos, es decir, murales con motivos paisajísticos sobre todo, pintados en perspectiva.

3. Zonifica y crea interés.

Ambos objetivos pueden lograrse añadiendo simplemente un pequeño sendero, que nos permitirá añadir otro material y dividirá la superficie ayudando a separar ambientes. Además, si tiene formas curvas y termina detrás de algún elemento de forma que no se vea su final, aportará mayor profundidad al espacio.

4. Arboles sí, pero…

No tienes que renunciar al gran aporte estético que proporcionan los árboles sólo porque tengas poco espacio. Únicamente has de tener en cuenta que los follajes vaporosos y las ramas poco pobladas son más adecuados que los que son más tupidos y compactos, que tapan más la luz y ocupan más espacio; y también la envergadura total que alcanzarán.
Los de hoja caduca garantizan claridad en invierno. Son adecuadas especies como los arces japoneses, cornejos, ciruelos en flor, cipreses, etc.

5. Flores agrupadas.

Si te gustan las flores, lo mejor es crear agrupaciones de macetas de diferentes tamaños, o bien plantarlas en macizos. En este último caso, no conviene que superen los 80-100cm. de anchura, y mejor si son en curva, suavizando las esquinas del terreno. Agrupa las especies colocando las más altas al fondo y utiliza como máximo dos colores.

6. Muebles, los justos.

No coloques demasiados muebles. Concentra en una zona los que estrictamente necesites, priorizando sólo una actividad (por ejemplo, o comedor o zona de estar) y deja el resto despejado.
Es preferible que tengan estructuras ligeras y que sus dimensiones estén proporcionadas respecto al espacio.

Doris Soro Torán
Interiorista
www.decoration-line.com
doris@decoration-line.com
http://twitter.com/decoration_line

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