Acceso propietarios

Publica GRATIS tu anuncio

La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Wednesday, 16 February 2011

A por el mercado guiri

Desde el ministerio de Fomento se impulsará la venta del stock de viviendas españolas en el mercado extranjero. Para que los inversores internacionales vean todo lo que el mercado nacional puede ofrecerles se impulsarán ‘road shows’ que tendrán su pistoletazo de salida en abril en Londres, según publica Sur.es. Esta medida beneficiará especialmente a la Costa del Sol, donde se acumulan (según la última estimación de Analistas Económicos de Andalucía) 54.000 viviendas sin vender, gran parte de ellas concebidas como segundas residencias.

Recuperar la confianza del inversor extranjero

El objetivo principal de esta campaña es conseguir que los inversores extranjeros vuelvan a confiar en el sector inmobiliario español. Por eso, se hará hincapie en aclarar la seguridad jurídica de la que gozan las viviendas en España. Por ese motivo, las viviendas que los promotores quieran llevar al ‘road show’ deberán superar un estricto test de calidad y dotaciones urbanísticas, que el Ministerio define estos días.

El mercado malagueño

La venta de viviendas a extranjeros fue uno de los puntales del ‘boom’ inmobiliario, y desde 2007 ha sufrido un desplome del 60% en la provincia de Málaga. Según publica Sur.es haciendo referencia a la web del Ministerio de Fomento, en los tres primeros trimestres de 2010 se realizaron 2.474 operaciones de compra residencial en la provincia de Málaga por parte de residentes extranjeros, un 61,7% menos que en el mismo periodo de 2007. El porcentaje de caída es, con todo, inferior a la media nacional, que roza el 70%.

Sin embargo, desde el sector inmobiliario malagueño se detectan brotes verdes que la estadística también refleja. Entre enero y septiembre de 2010, en la provincia se firmaron un 12% más de transmisiones de vivienda con comprador extranjero que en el mismo periodo de 2009.

Más información
Sur.es
: Fomento impulsará la venta de pisos a extranjeros, que cae un 60% en Málaga

Share

Tuesday, 15 February 2011

¿Ha sido anulada la cláusula suelo en las hipotecas?

Pedro Hernández del OlmoLa llamada “cláusula suelo” en un préstamo hipotecario significa lo siguiente: el Banco, prestamista hipotecario, fija en las condiciones de su préstamo el sistema de cálculo del tipo de interés, normalmente referenciado al Euribor, sin embargo a la vista de que el Euribor ha ido cayendo en los últimos tiempos, los Bancos inventan ese suelo es decir el tipo concreto aplicable en cada hipoteca no bajará de, p. ej., el 3% aunque el Euribor se sitúe en un 1%, con lo cual impide a quienes tengan ese suelo beneficiarse de un 2% de reducción en sus pagos mensuales.

Según parece el Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Sevilla ha dictado una sentencia por la que declara nula esa clausula y condena a las entidades bancarias demandadas a eliminar esta cláusula de sus contratos y a abstenerse de incluirla en lo sucesivo.

Ante este hecho un determinado medio ha lanzado las campanas al vuelo considerando que esa clausula suelo ha desaparecido del mundo financiero, sin embargo analizada en detalle la noticia conviene recomendar bastante prudencia.

En primer lugar se trata de una sentencia de primera instancia es decir sujeta a recurso de apelación, que por lo visto está entablado ya, e incluso pudiera ser objeto de recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

El hecho de que los beneficiados por la misma hayan solicitado su ejecución en nada prejuzga que la sentencia pueda ser revocada y consecuentemente también su ejecución con lo cual deban asumir las costas, daños y perjuicios para el ejecutado derivados de la anulación de esa ejecución provisional.

Por otra parte hay que poner de manifiesto algo sabido, el resultado de esa resolución afecta exclusivamente a quienes han sido parte en la misma, quienes, no habiendo intervenido en ese asunto, consideren que les beneficia su fallo deberán en todo caso instar el oportuno procedimiento, sin garantía alguna de obtener un resultado siquiera análogo.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

Share

Monday, 14 February 2011

¿Ha rectificado su Auto la Audiencia de Navarra?

Pedro Hernández del OlmoEl título viene dado por la afirmación, leída en algún medio, de que efectivamente ha ocurrido así invocando para ello el Auto 4/2011 de dicho órgano judicial en el que estimando la apelación del Banco revoca la resolución del Juzgado de Estella que había decidido no seguir la ejecución contra bienes del demandado una vez adjudicado el inmueble hipotecado.

Parece por lo tanto que la Audiencia ha dado marcha atrás en el criterio mantenido en su Auto nº 111/2010 que levantó una polvareda de comentarios recientemente. Sin embargo no es así, la resolución ahora conocida ha sido dictada por la sección tercera de esa Audiencia y en ninguno de sus catorce folios, como no podía ser de otro modo, hace mención alguna a la resolución dictada en su día por la sección segunda compuesta por otros magistrados y referida a distinto supuesto.

Por tanto hay que recordar que cada resolución solamente es aplicable al supuesto concreto en la que se dicta y por lo tanto, por muy sorprendente que pueda parecer, ambas son igualmente eficaces e inapelables.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

Share

Monday, 14 February 2011

¿Cuánto desgravaré mi piso que compré el año pasado y me costó 120.000 euros?

Pedro Hernández del OlmoMaría José pregunta:

“¿Cuánto desgravaré mi piso que compré el año pasado y me costó 120.000 euros?”

Respuesta:
Si al decir me costó 120.000 se entiende que has pagado 120.000 en 2010, debes tener en cuanta que solamente puedes deducir el máximo de 9.040 euros al año, si 120.000 es el precio del piso, podrás deducir, con el límite antedicho, las cantidades pagadas durante 2.010.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

Share

Wednesday, 9 February 2011

El secreto yanqui para vender pisos

El inextricable panorama inmobiliario actual nos lleva a un callejón sin salida de dificil solución si todas las partes implicadas no ponemos el empeño necesario.

El incremento constante del stock inmobiliario, cifrado según algunas fuentes entre los 650.000 y 1.100.000 inmuebles, las deficientes medidas tomadas por el gobierno desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, así como el desembarco de la banca en el sector, entre otros, hacen temblar los cimientos de un negocio que ha llegado a suponer más del 10% del PIB, cuestión en absoluto baladí y que nos hace replantear una serie de datos.

Si en EEUU, país seis veces mayor que España, que tiene actualmente el mismo stock de pisos sin vender que nosotros ya han saltado las alarmas, imagínense la magnitud del problema.

Hablando desde el punto de vista de la gestión directa de la venta de inmuebles el mundo anglosajón, con su abanderado americano a la cabeza, llevan aplicando desde hace años los métodos de marketing más avanzados adaptados a este tipo de ventas:

- Internet.
- Visitas virtuales a pisos.
- Jornadas de puertas “abiertas” (estilo la agente inmobiliaria que nos retrata Sam Mendes en ‘American Beauty’ del año 1999).

Apúntate al ‘Reverse Offer’

Pero lo más más innovador son las “Reverse Offers” (ofertas inversas), sistema interesante que trastoca el tradicional sistema hispano de comprador interesado que realiza oferta a la baja al vendedor/propietario. El ‘Reverse Offer’ invierte los términos:

1.- Estudio detallado de la vivienda: un professional especializado analiza la vivienda y la tasa.

2.- Selección de compradores: se hace un listado de candidatos a adquirir el piso.

3.- ‘Reverse Offer’: el propietario, en base al informe de tasación de la vivienda, realiza una oferta o, más bien, da unos incentivos al hipotético comprador si se decide por su vivienda.

Si se ha detectado ese supuesto interés y el precio es acorde al precio real de mercado, una llamada a ese sr. ofrecíéndole p.ej. una tv de plasma último modelo en el salón, o pagarle los honorarios del API, o 3 meses de hipoteca si lo compra en un plazo no superior a 48 hrs. Puede ser el detonante definitivo para cerrar el negocio.

Este espejo de buenas intenciones y más profesionalidad es en el que nos deberíamos mirar para salir del atolladero, al otro lado del atlántico los llamados ‘Real Estate Agents’ son imprescindibles en cualquier operación de compraventa de inmuebles, su profesión se encuentra casi al mismo nivel que la de un notario. Por contra, en España, el intermediario inmobiliario es denostado siendo considerado por la gran mayoría como un buitre carroñero a la caza de pingües comisiones.

Este concepto, entre otros muchos, es el que debemos intentar cambiar, nuestra función es primordial ya que:

1.- Conocemos a la perfección el sector y los precios reales de Mercado.

2.- Poseemos una titulación y una especialización muy notables.

3.- Somos los más idóneos para convencer a un propietario de la venta de su inmueble a un precio determinado (agilizamos las ventas)

Si el estado regulase de una vez por todas nuestra profesión se encontraría con un elemento ‘desatascador’ que mejoraría las relaciones entre las partes y ayudaría a cerrar gran número de operaciones.

El desembarco de la banca en el sector inmobiliario ha agudizado el problema: la mayoría se niega a colaborar con los verdaderos profesionales, incorporando a toda prisa personal propio con escasos conocimientos en la materia, por otro, y el más peligroso, vuelven a cometer errores pretéritos al conceder nuevo créditos al 100% del valor de tasación.

Si no queremos ahondar en la enorme llaga abierta es necesario un cambio radical y perentorio de actitud que pase por una nueva forma de vender:

1.- Un entendimiento entre comprador y vendedor auspiciado por profesionales que realmente aconsejen correctamente.

Ya está bien de listillos y agoreros. Se ha formado una opinión incorrecta que está dando al traste el cierre de numerosas operaciones, todo pasa por el que “los pisos aún van a bajar más”. Al potencial comprador expectante, que de verdad tiene voluntad y capacidad económica para la adquisición de inmuebles, se le está bombardeando con noticias en muchos casos falseadas, estamos ante una buena oportunidad de negocio (los pisos podemos constatar que han bajado entre un 30-45% desde el año 2008).

Por mi experiencia puedo decir que muchas operaciones se han ido al traste por esa mala información. Pisos en muy buenas condiciones y a buen precio no se han adquirido por tensar demasiado la negociación, y sus propietarios terminan decantándose por otras opciones como el alquiler antes que malvender. Se ha pasado del abuso del vendedor al abuso del comprador

2.- La banca debe regularizar su stock y sus balances, para ello es necesario la colaboración entre las entidades financieras y los agentes inmobilarios.

3.- El Gobierno debe volver a flexibilizar e incentivar la compraventa de pisos, eso no tiene por qué llevar a los excesos del pasado pero si queremos salir adelante depende de todos que el plazo establecido para ajustar ese stock, y por ende esa gran lacra de la economía española, se acorte de los 6-8 años previstos a por lo menos la mitad.

Multigestión Inmobiliaria Inmodos
Álvaro Pérez Navarro
API Colegiado Nº 17974
Perito Juidical
Ldo. en Derecho

Share

Tuesday, 8 February 2011

¿Qué tipo de pintura puede ser adecuada para mi casa?

Doris Soro ToránLa pintura no sólo tiene como finalidad mejorar la estética de nuestra vivienda, aún siendo ésta una función absolutamente imprescindible para lograr un espacio “acabado”. Además de su aspecto meramente decorativo, puede transformar más fácilmente que con cualquier otro recurso, la percepción de un espacio, la sensación que nos transmite y transformar la calidad de la luz que conseguimos en él. Y, por supuesto, sirve para proteger las superficies y facilitar su limpieza y mantenimiento.

Por si esto fuera poco, algunas firmas ofrecen pinturas especiales cuyas características técnicas las hacen muy apropiadas para determinados soportes o circunstancias. Entre las más destacadas, tenemos las siguientes:

- Antideslizantes: apropiadas para zonas húmedas o exteriores.

- Impermeabilizantes y antihumedad: compuestas principalmente por resinas acrílicas, impiden el paso de humedades al interior, al mismo tiempo que dejan salir el vapor de agua.

- Ignífugas: no sólo adecuadas, sino imprescindibles por normativa legal para espacios públicos, por ejemplo, que tengan que cumplir los requisitos de protección contra incendios.

- Bactericidas: una posible aplicación sería cuando la superficie pintada va a estar en contacto con alimentos.

- Fungicidas y algicidas: especialmente indicadas para espacios húmedos, pues evitan la aparición de hongos, microalgas y manchas.

- Antialergias: ya hay en el mercado fórmulas que destruyen al 100% los ácaros, responsables del asma.

- Antiinsectos: aseguran una acción insecticida ante determinados insectos, librándonos no sólo de su molesta presencia, sino de los gérmenes de los que pueden ser portadores.

- Para suelos: son pinturas de poliuretano con base de aceite, que tienen la elasticidad y la resistencia necesarias para soportar el tránsito. Para lograr un óptimo resultado, es recomendable aplicar previamente una imprimación para garantizar la adherencia.

También hay pinturas que tienen otras características muy prácticas, como las de efecto magnético, que convierten la pared en una superficie magnética donde colgar fotos, dibujos o cualquier otra cosa con poco peso, o las de pizarra, que tras dos o tres capas convierten el soporte en una práctica pizarra.

Dejando aparte estas pinturas especiales para casos concretos, las más habituales son las pinturas plásticas al agua, por su fácil aplicación, secado rápido y por ser lavables y prácticamente inodoras. Tienen un alto poder de cubrición, especialmente las monocapa que, como su propio nombre indica, cubren la superficie con la máxima intensidad del color elegido, con una sola mano. Pueden ser brillantes, satinadas y mates, especialmente indicadas estas últimas para superficies irregulares.

La pintura no sólo tiene como finalidad mejorar la estética de nuestra vivienda, aún siendo ésta una función absolutamente imprescindible para lograr un espacio “acabado”. Además de su aspecto meramente decorativo, puede transformar más fácilmente que con cualquier otro recurso, la percepción de un espacio, la sensación que nos transmite y transformar la calidad de la luz que conseguimos en él. Y, por supuesto, sirve para proteger las superficies y facilitar su limpieza y mantenimiento.

La pintura acrílica, aunque puede utilizarse de igual modo que la plástica, se recomienda sobre todo para exteriores y para pintar efectos decorativos.

Prácticamente todas las superficies son susceptibles de ser pintadas, metales, madera, mobiliario, azulejos, e incluso textiles y cristales, aunque se habrán de utilizar pinturas específicas para cada uno. Los esmaltes son especialmente recomendables para la carpintería de madera y metales.

En línea con la cada vez mayor conciencia de protección al medio ambiente, aparecen las pinturas ecológicas, entre cuyas características se encuentran el ser biodegradables y sustituir en su composición los productos químicos por otros de origen vegetal o mineral: pigmentos, aceites, caseína, o resinas naturales. La Ecoetiqueta Europea, garantiza que el producto esté libre de metales pesados y compuestos peligrosos para el medio ambiente y la salud.

El futuro, por último, se encuentra en las nanopinturas, que terminarán sustituyendo a las pinturas tradicionales. La nanotecnología ha permitido el desarrollo de pinturas con propiedades inimaginables, resistencia a la abrasión, al rayado, mayor estabilidad frente a los rayos UV, desodorantes, purificadoras del aire… en fin, que el tema es apasionante. Aunque finalmente optemos por la pintura plástica tradicional, merece la pena dedicar un poco de tiempo a conocer las posibilidades de que disponemos.

En siguientes artículos nos dedicaremos a otro tema igualmente interesante: ¿Qué colores son los más adecuados según las características y usos del espacio?

Doris Soro Torán
Interiorista
www.decoration-line.com
doris@decoration-line.com
http://twitter.com/decoration_line

Share

Monday, 7 February 2011

La justicia corta las alas a los bancos

Los consumidores han parado los pies a entidades bancarias en sus prácticas inmobiliarias al contar con el apoyo de los jueces que juzgaron sus casos:

1.- El piso a cambio de la deuda: La Sección Segunda de la Audiencia de Navarra ha hecho público un auto en la que considera que devolver al banco un piso hipotecado es suficiente para saldar la deuda contraída aunque la vivienda haya perdido valor por la crisis.

2.- La deuda se salda cuando el deudor ya no tiene bienes: El Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona ha considerado saldadas las deudas pendientes que todavía mantenía con la banca y otros acreedores a una pareja de jubilados en concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos), después de que no consiguieran cubrir todos los pagos con la venta de su vivienda.

3.- Prohibido el redondeo al alza en los intereses de las hipotecas: El Tribunal Supremo ha confirmado el carácter abusivo de la cláusula que redondeaba al alza el tipo de interés variable de las hipotecas de una entidad financiera, por lo que dicha entidad deberá devolver a sus clientes los importes que les haya cobrado en exceso.

1.- El piso a cambio de la deuda:

La Sección Segunda de la Audiencia de Navarra ha dictado un auto en el que considera que devolver al banco un piso hipotecado es suficiente para saldar la deuda contraída aunque el inmueble haya perdido valor por la crisis y reprocha desde un punto de vista moral la actitud de la entidad.

La Audiencia ha resuelto así un recurso de un banco contra una sentencia de un juzgado de Estella, que consideró que no había lugar a continuar con un procedimiento de ejecución después de que la entidad financiera embargara la vivienda garantía de préstamo y se la adjudicara al quedar desierta la subasta que se convocó. El préstamo ascendía a 71.225 euros y el banco valoró el inmueble en el contrato de préstamo firmado en 75.900 euros, aunque en la subasta su valor fue de 42.895 euros.

Fitch, la agencia de calificación de riesgos, ha advertido del impacto importante que tendría el auto de Navarra, aún “aislada”, si se ratifica en los recursos. En España, desde el inicio de la crisis, se han producido cerca de 300.000 ejecuciones hipotecarias. Sindicatos, consumidores y partidos como IU y CiU han pedido al Gobierno que cambie la ley para acabar con estos hipotecados sin vivienda, una posibilidad que el ministro de Vivienda, José Blanco, rechazó estudiar “bajo ningún concepto”. Según se indica en La Vanguardia, la AEB considera que ese cambio “haría el crédito más escaso y más caro”, ya que para evitar riesgos las entidades bajarían el porcentaje del precio que financian y subirían los tipos.

De entrada, la entidad bancaria afectada por el auto de navarra ha pedido la nulidad del auto en la propia audiencia porque los argumentos de la sala “resultan irrazonables o arbitrarios en el sentido técnico-jurídico”. Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, ha recogido en su blog un análisis de este auto:

“La Sala fundamenta su decisión, a mi entender, invocando a la justicia entendida en su mas excelso y trascendente sentido, con un impecable silogismo:

I.- Nos encontramos en una situación de crisis económica sin precedentes desde la gran depresión de 1929
II.- Esta crisis tiene su origen en una causa precisa, que no es otra que la mala gestión del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias. Esto no lo dice esta Sala, sino que ha sido manifestado por el Presidente del Gobierno Español, por los distintos líderes políticos de este país, por expertos en economía y por líderes mundiales, empezando por el Presidente de Estados Unidos.
III.- El Banco ejecutante, sin decir con ello que sea el causante de la crisis económica, no puede desconocer su condición de entidad financiera y por lo tanto integrante del sistema financiero, cuya mala gestión ha desembocado en esta situación.

Por otra parte la resolución de la Audiencia hace una reflexión en el sentido de que la solicitud desestimada del Banco no constituirá un abuso del derecho, pero moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente para garantizar el préstamo concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo esa pérdida de valor directamente achacable a la crisis financiera, fruto de la mala praxis del sistema financiero.

Para terminar es conveniente hacer dos consideraciones sobre el tema:

En primer lugar el Auto que estamos comentando es, en si mismo, inapelable, por lo tanto el Banco solamente puede acudir al amparo del Tribunal Constitucional invocando y acreditando que infringe la Constitución Española.

En segundo lugar la doctrina contenida en el mismo solamente es aplicable directamente al caso enjuiciado, sin perjuicio de que en supuestos análogos pueda ser invocada por quienes lo consideren procedente.”

2.- La deuda se salda cuando el deudor ya no tiene bienes

El Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona ha considerado saldadas las deudas pendientes que todavía mantenía con la banca y otros acreedores a una pareja de jubilados en concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos), después de que no consiguieran cubrir todos los pagos con la venta de su vivienda. El auto, que ha pasado a ser firme porque no ha sido recurrido, es el primero conocido en España que impide que los acreedores puedan seguir exigiendo de por vida a unos particulares insolventes el pago de las deudas pendientes, cuando ya no tienen activos que enajenar.

El auto analiza el caso de un matrimonio de jubilados, que entró en concurso de acreedores en 2007 y que no pudo pactar un plan de pagos, con lo tuvieron que liquidar sus bienes. Así, devolvieron su vivienda de protección oficial, lo que les permitió pagar la hipoteca y el 45,9% de los 108.287,87 euros que debían, mayoritariamente por gastos aplazados de tarjetas de crédito e instrumentos de pago de grandes superficies. El magistrado señala que, si se les condenara a la inanición o “a la buena voluntad de terceros o del Estado”, tardarían todavía dos años en saldar la deuda pendiente destinando íntegramente la pensión conjunta, que suma 2.371,46 euros al mes. Con sus pensiones tienen que sufragar ahora el alquiler de la vivienda que perdieron, por lo que si se les permitiera conservar el equivalente al salario mínimo interprofesional como mínimo inembargable, les llevaría como poco 13 años pagar los 58.692 euros pendientes. El auto interpreta que las deudas pendientes de pago se deben extinguir “una vez que se han agotado todas las vías” que contempla la Ley Concursal (la que se aplica a concursos de empresas y particulares) para satisfacer a los acreedores, como son la venta de los bienes. En este caso, ha tenido en cuenta que la pareja de pensionistas “son deudores de buena fe, deudores accidentales que se han visto abocados a una situación no deseada de insolvencia definitiva, que no puede ser penalizada con la conversión del concurso en un purgatorio”.

Por ello, cree que la decisión de extinción de las deudas pendientes permite “dar una salida razonable a las situaciones de sobreendeudamiento de particulares de buena fe habilitando mecanismos que permitan conceder a estos deudores una segunda oportunidad que no les aboque a una situación de exclusión social”. Además, justifica que esta solución “conecta además con las observaciones que la Unión Europea hace sobre los problemas de sobreendeudamiento de los consumidores, de acceso al crédito responsable y el derecho a que el deudor de buena fe pueda recomponer su vida económica”. El Código Civil español, a diferencia de otras leyes europeas, establece que el deudor debe cumplir sus obligaciones con sus acreedores “con todos sus bienes, presentes y futuros”, lo que permite que se persiga de por vida a los particulares morosos.

3.- Prohibido el redondeo al alza en los intereses de las hipoteca

El Tribunal Supremo ha confirmado el carácter abusivo de la cláusula que redondeaba al alza el tipo de interés variable de las hipotecas de una entidad financiera, por lo que dicha entidad deberá devolver a sus clientes los importes que les haya cobrado en exceso. Los magistrados de la Sala de lo Civil del Alto Tribunal desestiman de esta forma el recurso que presentó la entidad contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona que dio la razón a una asociación de consumidores, que exigía que se declarara nula la cláusula. Esta cláusula permitía a la citada caja el redondeo “al cuarto de punto superior”, en referencia al tipo de interés que se toma como base para las revisiones anuales del interés aplicable al préstamo hipotecario y a cualquier otra análoga”.

El Supremo confirma de esta manera una sentencia que dictó en noviembre de 2010 sobre el carácter abusivo del redondeo al alza, en la que decía que se trata de una estipulación “no negociada individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causaban, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones” entre el cliente y la entidad.

Más información:
La Vanguardia: La justicia cerca las prácticas bancarias en el sector inmobiliario
La Vanguardia: Un juzgado de Navarra sentencia que la devolución del piso cancela la hipoteca
La Vanguardia: El BBVA recurrirá el auto que permite entregar la vivienda para saldar la deuda hipotecaria
La Vanguardia: Un juez exime a una pareja insolvente de pagar deudas pendientes a la banca
La Vanguardia: El TS sentencia que Caixa Tarragona debe devolver los redondeos de sus hipotecas

Share

Thursday, 3 February 2011

¿Cómo puedo a la inmobiliaria a que me proporcione al menos una copia de toda la documentación sobre recibos de suministros, IBI, cédula de habitabilidad del piso?

Eduardo LlarenaYolanda hace la siguiente pregunta:

“¿Cómo puedo a la inmobiliaria a que me proporcione al menos una copia de toda la documentación: último recibo luz, último recibo agua, último recibo gas, IBI, cédula de habitabilidad, etc …?”

Respuesta
No puede tratarse de la compra de una vivienda nueva pues no habría recibos de suministros. Si es una vivienda de segunda mano debe exigir los documentos al antiguo propietario, no a la inmobiliaria. Si se trata de un alquiler deberá requerir por escrito mediante burofax, si es que quiere cambiar la titularidad de los suministros.
Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Share

Monday, 31 January 2011

Rehabilitar una construcción rural

Doris Soro ToránAsistimos en los últimos años a una reversión de la tendencia a emigrar a las grandes ciudades, dando como resultado una revalorización del sistema de vida propio del entorno rural. Esto se ha debido a la conjunción de varios factores: la búsqueda cada vez más generalizada de una mayor calidad de vida, los avances tecnológicos que facilitan el teletrabajo y los cambios experimentados en el mundo rural, que han dejado en desuso gran cantidad de construcciones como pajares, graneros, cuadras o molinos.

Convertir una de estas construcciones, de gran atractivo, en una vivienda o rehabilitar una casa de campo ya existente para dotarla de las comodidades necesarias no es tarea fácil, pero los resultados obtenidos bien merecen el esfuerzo.

Aquí van algunos aspectos que deberemos tener en cuenta a la hora de abordar esta empresa:

Estudiar la tipología de cada construcción, valorando las posibilidades que ofrece.
Los graneros, por ejemplo, suelen ser naves cerradas con pocas aberturas, mientras que los pajares tienen habitualmente una de sus fachadas, normalmente la sur, totalmente abierta, lo cual se presta a cerrarla con puertas acristaladas, respetando su fisonomía y logrando interiores muy luminosos.
Ambas construcciones tienen plantas diáfanas y, o bien dos alturas o un techo lo bastante alto como para plantear espacios a doble altura, diferenciándose de las casas de campo en que estas últimas suelen tener espacios más divididos y no siempre son posibles los cambios de distribución que desearíamos por tener muros de carga interiores.

Consultar la normativa vigente sobre la protección del patrimonio arquitectónico.
Antes de comenzar el proyecto de reforma o incluso antes de la adquisición, hay que informarse de la normativa de cada ayuntamiento en lo que respecta a la preservación de la arquitectura tradicional, pues aunque suelen limitarse a fijar la altura máxima y los materiales que se permiten emplear, hay algunas mucho más restrictivas, cuyo contenido puede entrar en conflicto directo con la actuación que pretendamos llevar a cabo.

Hacer un estudio previo de los puntos que más pueden encarecer la rehabilitación.
En la rehabilitación de cualquier edificio rural, hay una serie de puntos básicos que hay que revisar, y lo normal es tener que actuar sobre alguno de ellos si no en todos, pero merece la pena, al menos, saberlo por adelantado:

- Revisar la cubierta para detectar posibles filtraciones; si las hubiera habrá que levantarla para colocar tela asfáltica o placa ondulada bajo teja.
- Cambiar las vigas dañadas por la humedad o la carcoma, y limpiar las que vayamos a conservar. Para esto último es muy adecuada la técnica del chorro de arena.
- Impermeabilizar el suelo si se detectan humedades provenientes del mismo, con una capa de grava y otra de impermeabilizante, y asegurar la estanqueidad de las paredes.
- Asegurarse del correcto estado de los muros y consolidarlos en caso necesario.
- Resolver el aislamiento térmico, garantizando el confort de la vivienda. El aislamiento del tejado y de la cara interior de los muros es conveniente en climas muy fríos, pudiéndose optar por materiales ecológicos como los paneles de corcho o celulosa, por ejemplo, o por soluciones prefabricadas como el panel sándwich que ofrece, en un mismo producto, aislamiento térmico, impermeabilización y superficie acabada (madera, aglomerado o yeso para pintar).

Contratar a una empresa especializada en rehabilitación.
O como mínimo a contratistas de la zona con unas buenas referencias, pues en cualquiera de los dos casos, son profesionales acostumbrados a resolver los problemas con los que nos podemos encontrar y que podrán recomendarnos también artesanos para restaurar o copiar determinados elementos originales que nos interese conservar, manteniendo así el espíritu de la edificación original.

Doris Soro Torán
Interiorista
www.decoration-line.com
doris@decoration-line.com
http://twitter.com/decoration_line

Share

Thursday, 27 January 2011

En una casa de pueblo dividida en dos viviendas, ¿cómo deben negociarse las reparaciones en zonas comunes?

Eduardo LlarenaLaura hace la siguiente pregunta:

“Vivo en una casa de pueblo dividida en dos viviendas. El propietario de la de arriba ha realizado obras en el tejado y el la fachada sin pedirme permiso ni mostrarme ningún presupuesto y ahora quiere cobrarame el 50% de los gastos? ¿puede hacerlo? ¿cómo se pueden distinguir las obras consideradas comunes de las que son privativas de su vivienda?”

Respuesta

Si se trata de dos fincas en el registro de la propiedad las obras necesarias habrán de ser abonadas por ambas partes en proporción a sus cuotas. Se podrá discutir si son necesarias o son meras innovaciones o mejoras, pues en este último caso solamente deben ser abonadas por los propietarios de ambas fincas si llegan a un acuerdo previo.

Si se tratase de una única finca dividida físicamente pero no en el registro la cuestión es más compleja, pues aunque en principio hace falta acuerdo para cada obra, los gastos en beneficio común habrán de pagarse a medias.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Share