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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Thursday, 23 September 2010

Quiero vender el piso en el que vivo y que heredé de mi abuela. ¿Tendré que pagar ganancia patrimonial?

Eduardo LlarenaAnna hace la siguiente pregunta:

Quiero vender el piso en el que vivo y que heredé de mi abuela. ¿Tendré que pagar ganancia patrimonial? ¿Si es así cómo lo calculo?

Muchas gracias


Mi respuesta
La ganancia patrimonial se declara en la declaración del IRPF del año siguiente a la venta, y se calcula restando del valor de enajenación ( precio de venta menos gastos de venta), el valor de adquisición (precio de compra más gastos de compra). El valor de adquisición se actualiza conforme a unos baremos en función de los años transcurridos. Y si el piso vendido es su vivienda habitual y va a comprar otra vivienda habitual el importe cobrado por la venta que se invierta en la compra está exento de tributación.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Tuesday, 21 September 2010

Cómo ganar amplitud sin grandes obras

corazon color1. Utiliza el color

Pintar la casa es una de las maneras más sencillas y económicas de renovar su aspecto. El color influye en nuestro estado de ánimo y en nuestra percepción del espacio.

Los colores cálidos, esto es, todos los que contienen amarillo en su composición, ayudan a caldear los ambientes y acercan las paredes al espectador, mientras que los fríos, o sea, los que contienen azul, refrescan las habitaciones y alejan visualmente sus límites. (Los rojos y verdes serán fríos o cálidos dependiendo de qué color prime en su composición, si el amarillo o el azul).

Simplemente aplicando este pequeño truco, podemos corregir las proporciones de una habitación.

En general, los tonos claros amplían visualmente el espacio, especialmente si se aplican en todas las superficies, creando un “contenedor” unificado. Podemos también elevar los techos demasiado bajos, uno de los problemas que reducen la percepción de amplitud de un espacio, pintándolos más claros que las paredes; por el contrario, pintarlo más oscuro, ensanchará la habitación, si ésta es muy estrecha.

2. Los reflectores de luz

Cualquier material que refleje la luz, la multiplica, ayudando así a ampliar visualmente el espacio. Espejos, preferentemente orientados hacia la fuente de luz, detalles en metal y cristal y muebles lacados, son todos ellos excelentes reflectores.

Una superficie que influye enormemente en la percepción del espacio es el suelo: barnices brillantes y porcelánicos, brillantes o satinados, y más si son de colores claros, serán un gran aliado.

3. Cambia las puertas

Si quieres añadir literalmente varios metros útiles a tu vivienda, sustituye las puertas batientes por otras correderas. Con ello se mejora también el flujo de circulación entre las diferentes estancias.

Si además se empotran en las paredes y se pintan del mismo tono que éstas, no sólo ganamos estos paños de pared para otros usos, sino que la amplitud visual que resulta de la unidad cromática, se incrementa.

4. Elimina divisiones

Tirar tabique, integrar espacios y prescindir de pasillos y distribuidores, permite conseguir ambientes más amplios y rentabilizar el uso que se le da a la casa.

Debemos hacer un análisis de nuestro modo de vida y nuestras necesidades, para que los espacios resultantes se correspondan exactamente con las actividades que se van a desarrollar en ellos.

Una de las formas de conseguirlo es solapar diferentes actividades en un mismo espacio. Por ejemplo: salón-comedor-estudio.

5. Continuidad visual

Sobre todo en pequeñas viviendas, es imprescindible unificar los materiales utilizados para dotar al espacio de una continuidad que proporcionará continuidad visual.

Elegir el mismo pavimento para toda la casa y unificar el tratamiento dado a las paredes es lo principal, pues conseguimos así un “contenedor” visualmente uniforme.

Un zócalo alto que recorra varias zonas adyacentes, como el recibidor y el pasillo, ayuda a unificarlos, a la vez que ensancha visualmente estas zonas generalmente estrechas.

6. Ten en cuenta el mobiliario

Algo tan simple como redistribuir el mobiliario puede cambiar toda nuestra percepción de un espacio. Se recomienda colocar los elementos más voluminosos en el perímetro, despejando el centro de los ambientes, y dejar libres de muebles las entradas de luz.

Utiliza mobiliario ligero, en colores claros y sin trasera para reducir su peso visual.

Los muebles a medida en pladur, DM o madera, además de servir para optimizar el espacio, al cubrir huecos y disimular salientes, regularizan las proporciones de los ambientes, lo que contribuye a la continuidad visual, máxime cuando se pintan en el mismo color que la paredes.

Doris Soro Torán
www.decoration-line.com
doris@decoration-line.com

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Friday, 17 September 2010

Cuidado con Hacienda si compras un ‘chollo inmobiliario’

Pedro Hernández del OlmoHay un efecto no demasiado conocido consecuencia del “derrumbamiento” de los precios de bienes inmuebles, es el siguiente. En aquellos casos concretos en que como consecuencia de la dificultad, imposibilidad cabe decir, de atender el pago de créditos hipotecarios, el deudor se ve en la necesidad de vender su propiedad “como sea” la persona que compra a un precio que cabe calificar de “chollo” debe tener en cuenta que en cualquier caso a la hora de liquidar el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) debe hacer constar como precio de adquisición, como mínimo el valor referencial “objetivo” que cada Comunidad Autónoma tenga asignado para ese inmueble, es decir puede darse el caso de que tenga que pagar el impuesto por un precio superior al realmente pagado.

Normalmente en la Notaría le avisarán de esta eventualidad, sin embargo hay que subrayar que si se consigna en la escritura el precio efectivamente pagado, se practica la liquidación del Impuesto sobre este valor y éste resulta ser inferior al “comprobado” –valor referencial-, es más que probable que a corto o medio plazo le sea notificada una liquidación del ITP por la diferencia con intereses y propuesta de sanción.

Desde otro punto de vista igualmente gravoso para el contribuyente hay que señalar que esa rectificación de valores puede afectar al vendedor a la hora de calcular su ganancia/pérdida patrimonial con el efecto que conlleva en la cuota de IRPF.

Todo ello conforme resulta de la aplicación del art. 46 del TR del ITPAJD y del art. 52 de la Ley General Tributaria, con lo cual no parece que exista medio de defenderse.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Tuesday, 14 September 2010

Sigue la buena racha en la venta de pisos

EdificioLa venta de viviendas en España registró 43.838 operaciones en julio, el 16,4% más respecto al mismo mes del año anterior, con lo que este indicador de la economía suma ya siete meses consecutivos al alza. Así lo apunta la estadística de transmisiones de derechos de la propiedad publicada hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y recogida por las principales agencias de noticias del país. La venta de viviendas usadas ha experimentado un incremento del 16,8% respecto a julio de 2009, mientras que la de casas nuevas aumentó el 16%.

El 51% de las ventas, correspondieron a inmuebles nuevos (22.597 operaciones) y el 48,5% a usados (21.241). De las 43.838 operaciones de compraventa de viviendas registradas en julio, el 88,6% fueron sobre vivienda libre y el 11,4% sobre vivienda protegida. Las transacciones por compraventa de viviendas libres se incrementaron un 13,4% respecto a julio de 2009, hasta sumar 38.838 operaciones, y las de protegidas subieron un 45,9%, hasta 5.000 transacciones. La compraventa de viviendas de segunda mano creció en julio un 16,8% en tasa interanual, hasta 21.241 transacciones, mientras que la de viviendas nuevas aumentó un 16%, con 22.597 operaciones en el séptimo mes del año.

El crecimiento en la vivienda usada en el mes de julio es el noveno aumento interanual consecutivo, después de subir un 1,33% en noviembre, un 4,25% en diciembre de 2009, un 10,7% en enero de este año, un 23,7% en febrero, un 25,1% en marzo, un 26,6% en abril, un 15,3% en mayo y un 17,1% en junio.

En términos intermensuales, las transacciones de viviendas de segunda mano experimentaron un repunte del 9,8% respecto a junio, mientras que las viviendas nuevas aumentaron un 25,8%. Diferenciando entre viviendas libres y protegidas, se registraron aumentos del 15,7% y del 34,6%, respectivamente, en relación al mes de junio. En julio, el 56,9% de las compraventas de viviendas efectuadas en el séptimo mes del año se registraron en Andalucía, Comunidad de Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana.

Más información
Invertia:
La venta de pisos crece el 16,4% en julio y encadena 7 meses al alza

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Monday, 13 September 2010

Apúntate al vintage para ahorrar decorando tu casa y, además, pasarlo bien

¿Por qué adoptar el estilo vintage?
El vintage es uno de los estilos decorativos con más encanto y que más fácil es de incorporar a nuestras viviendas, tengamos o no conocimientos de decoración. El aspecto bohemio, la elegancia demodé y su absoluta ausencia de pretensiones son los puntos comunes a todos los tipos de interiores que se engloban dentro de este estilo: vintage campestre, de los primeros decenios del siglo XX, el vintage urbano basado en los ’60 y así hasta el infinito. Cualquier época pasada de la que sobrevivan piezas de artes decorativas, es susceptible de ser recreada a través del vintage.

Vintage

Tiene, además, tres grandes ventajas:

Es personal … y divertido.

La tendencia actual del interiorismo es la vuelta a los hogares con personalidad, huyendo de los muebles comprados en grandes cadenas y de las piezas de imitación retro fabricadas en serie.

Cómo conseguir piezas originales depende del gusto personal y de la economía de cada uno, pero para vivir realmente este estilo recomiendo sumergirse en mercadillos, almacenes de chamarileros o tiendas de viejo. La emoción de encontrar esa pieza especial entre tantas otras, no tiene precio.

Es económico.

El vintage es ideal para amueblar nuestra casa con estilo por muy poco dinero, perfecto por ejemplo para personalizar una vivienda de alquiler.

Ya no hay que avergonzarse por utilizar la cómoda heredada de la abuela o las sillas que estaban en el desván, piezas a las que se puede incluso dar un aire nuevo con pintura o forrando los cajones. Eso no significa que tu casa vaya a tener el aspecto de una tienda de segunda mano, hay que encontrar el justo equilibrio y combinar accesorios vintage con otros actuales, más que optar por un total look.

Es ecológico.

El respeto al medio ambiente es una cuestión de mera supervivencia y cada vez somos más conscientes de ello. Comprar piezas recuperadas y reutilizar muebles viejos es una aportación a la sostenibilidad.
Los muebles de otras épocas suelen estar acabados con productos y materiales naturales y no suelen presentar un aspecto inmaculado, lo que forma parte de su encanto, por lo que si aún así decidimos restaurarlos, sería interesante emplear técnicas similares a las originales.

Doris Soro Torán
www.decoration-line.com
doris@decoration-line.com

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Friday, 3 September 2010

Autonomías y Gobierno enfrentados por el tijeretazo a las ayudas para compra de vivienda protegida

La Ministra de Vivienda, Beatriz Corredor va a tener una vuelta al cole movidita. Se va a tener que enfrentar a las comunidades autónomas levantadas en pie de guerra por los recortes a las ayudas en la compra de vivienda protegida. Las ayudas a la entrada para comprar un piso protegido, de las que se beneficiaron el año pasado casi 30.000 familias y que absorbió más de 300 millones de euros de los presupuestos del ministerio, desaparecerá a partir del próximo 1 de enero, según publica El País.

En la primera quincena se celebrarán las reuniones técnicas, que precederán a los encuentros bilaterales entre el ministerio y los consejeros de vivienda. Corredor se agarrará a que las dos únicas prioridades de su departamento son ahora la rehabilitación y el alquiler. Y que el resto de políticas, por culpa del rigor presupuestario, son prescindibles.

Suponiendo que la petición de subvenciones siguiera más o menos estable en los próximos dos años -periodo que le queda de vigencia al actual plan estatal de vivienda-, el tijeretazo impediría que más de 50.000 ciudadanos de rentas bajas o medias disfruten de entre 5.000 y 12.000 euros de entrada al comprar un piso protegido.

Las comunidades autónomas ya dejaron clara su disconformidad con este y otros ajustes el pasado 27 de julio. Andalucía, del mismo color político que el Gobierno central, fue de las más duras. Incluso intervino el presidente de la Junta, José Antonio Griñán, para criticar una decisión tan “drástica”. “Esto no se puede hacer de la noche a la mañana”, aseguró Griñán, justo antes de pedir a la ministra Corredor un periodo transitorio para suprimir las subvenciones. Griñán se reunió el pasado lunes con el presidente del Gobierno para tratar este y otros asuntos, pero no consiguió arrancar a Zapatero en La Moncloa un “compromiso firme” sobre el mantenimiento de las subvenciones a la compra y promoción de VPO.

Los responsables políticos de Cataluña tampoco están muy contentos y hablan alto y claro. El consejero Francesc Baltasar, de ICV, consideró “muy erróneo” el planteamiento del ministerio. Este ahorro, señaló, irá “en perjuicio” de la calidad de vida de los ciudadanos y contra “la reactivación del sector”.

El Gobierno valenciano calcula que las medidas del ministerio perjudicarán a 23.000 familias de esa comunidad. Los promotores inmobiliarios y los sindicatos también han criticado con dureza el plan. El ministerio replica que está abierto a las propuestas que les presenten las comunidades en septiembre, y que los recortes se adoptarán con “flexibilidad”.

La ayuda estatal a la entrada -que hasta su eliminación el próximo 31 de diciembre se concede en función de unos baremos de ingreso y de determinadas circunstancias- no es la única que desaparece. El ministerio anunció que cancelará a partir de 2011 la ventanilla única a través de la que da a conocer sus políticas y la subvención a los promotores para urbanizar o adquirir suelo.

También tiene previsto reducir en un 40% la ayuda para la promoción de vivienda nueva en alquiler. Dentro de los más de 165.000 objetivos de ayuda a la vivienda convenidos con las comunidades para el próximo año, la promoción de pisos protegidos de nueva construcción en alquiler asciende a 13.306. Estas son las ayudas que Corredor recortará. Pero no rebajará el número de actuaciones, sino su cuantía. Así, si Vivienda se gastó el año pasado 150 millones en esta partida, en 2010 desembolsará 90.

Además, el ministerio eliminó con carácter inmediato la Reserva de Eficacia, el fondo que permitía a las comunidades financiar los objetivos convenidos una vez agotados los recursos; y compensa el pago de las nuevas ayudas con los fondos ya transferidos y no justificados por parte de las autonomías. El presupuesto adicional de la Reserva de Eficacia representó el 20% de los 1.400 millones de recursos del ministerio este año, mientras que los pagos sin justificar a las comunidades alcanzan los 628 millones. La cuantía del recorte final se determinará a la vuelta del verano, cuando se elaboren los Presupuestos Generales del Estado.

Más información
El País:
Corredor se enfrenta a las autonomías por el recorte de ayudas a vivienda

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Wednesday, 1 September 2010

El destierro del gotelé

goteleEl gotéle es uno de los revestimientos más habituales en los edificios de viviendas construidos en las últimas décadas. Se ha empleado masivamente porque su textura rugosa ocultaba bastante bien los desperfectos en los muros, abaratando la ejecución.

Sin embargo, está quedando atrás, porque las mejoras en los sistemas constructivos permiten hoy día realizar superficies absolutamente planas sin encarecer la obra. Por otro lado, el gotelé limita mucho la aplicación de técnicas decorativas que hoy en día están en boga, por lo que puede decirse que está siendo condenado al destierro.

Básicamente, es un acabado superficial que se da sobre la última capa de revestimiento, consistente en una pintura muy espesa –temple, habitualmente- o una pasta fluida que se aplica proyectada sobre la pared. Esta aplicación se realiza mediante una pistola especial, aunque también es posible hacerla con rodillos y con algunas herramientas especiales. Posteriormente, se pinta la superficie.

Cómo hacer reparaciones.

Cuando hacemos pequeñas obras (colgar cuadros, estanterías, reparar instalaciones eléctricas, etc) en paredes con gotelé, resulta muy difícil cubrir las cicatrices dejadas en la superficie. Las masillas que utilizamos para rellenar, si las aplicamos con llana o con espátula, dejan una huella visible en la superficie homogénea de nuestro tabique..

Si no queremos contratar a un profesional, podemos tratar de disimularlo realizando una pasta muy, muy fluida –casi agua con grumos- con el mismo emplaste que hemos usado para tapar el hueco, y lanzarlo hacia la pared desde unos 15 cm. de distancia con una brocha, más o menos veces en función de la densidad que necesitemos. Otra posibilidad es pasar un rodillo de espuma o una esponja, según la textura del gotelé que estemos tratando de imitar.

Cómo quitar el gotelé.

La herramienta principal para quitar el gotéele es la paciencia. Es un trabajo pesado que va a requerir después volver a repasar la pared, por lo que no es recomendable hacerlo si no tenemos algo de experiencia o habilidad. El proceso dependerá, fundamentalmente, de la superficie sobre la que está aplicado y de la pintura que lleva encima.

Al estar hecho con temple o con yeso, se reblandece fácilmente con agua. Si podemos regar abundantemente la pared –con un aspersor de mano, por ejemplo- y el gotelé absorbe esta agua, nos será fácil levantarlo con una espátula. Una vez hecho esto, es necesario emplastecer la pared y repasarla entera, porque nos quedará llena de marcas y abombamientos.

En todo caso, si la pared está pintada con pintura plástica tendremos que retirarla previamente porque nos va a impedir que se absorba el agua. Aplicaremos bien un cepillo de púas metálicas o bien un decapante. Hoy día se comercializan también geles que eliminan al mismo tiempo la pintura y el gotelé, pero son bastante caros.

También es posible emplastecer directamente sobre el gotelé, pero tendremos que trabajar previamente la superficie para asegurar una buena adherencia, y que no se nos venga abajo en pocos meses. Hay que tener presente que el espesor de la capa que tendremos que aportar va a ser, como mínimo, el del goleté, por lo que el coste en material no nos compensa la comodidad de no haberlo eliminado.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954541257
arquitopos@gmail.com

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Tuesday, 31 August 2010

¿Cómo hago la venta de un piso con inquilina?

Itziar hace la siguiente pregunta:

“Tengo una vivienda alquilada hasta el mes de Junio del 2011. Y tengo un comprador interesado en comprarla a partir de Julio del 2011. La inquilina actual lo sabe y no quiere ejercer derecho de tanteo porque se va de la ciudad ese mes. Mis dudas son las siguientes.

El comprador me propone firmar un contrato entre nosotros reservando la venta a fecha de hoy, pagándome de hoy a Julio del 2011 dos tercios del precio de venta y el ultimo tercio el di­a que firmemos la venta y escrituremos. Me gustaria saber si hay algun tipo de contrato modelo para esta operacion y saber tambien como me afecta fiscalmente esta manera de vender la casa.

Muchas gracias

Un saludo”


Mi respuesta
En primer lugar, antes de hacer ningún contrato debe asegurarse que la inquilina no va a cambiar de opinión, para ello es conveniente que renuncie de modo fehaciente al derecho de tanteo.

En cuanto al contrato previo a la escritura de compraventa debido a la importancia económica del tema no parece conveniente basarlo en un modelo ya que, por el contrario convendría tener en cuenta todas y cada una de las circunstancias que afectan al negocio y reflejarlas en ese documento, con lo cual no parece fácil encontrar un modelo que reúna esas condiciones.

Tampoco se puede pronosticar el impacto fiscal de esa operación sin conocer mas datos, (tiempo transcurrido desde la compra, si el contrato previo va a ser de compraventa o de opción, situación fiscal del contribuyente etc.).

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Monday, 30 August 2010

¿Se puede vender un piso y escriturarlo para pagarlo a plazos?

Carmen hace la siguiente pregunta:

“Inmueble libre de cargas:

El dueño que necesite enajenarlo con urgencia debe pactar con el comprador el precio y la forma de pago. ¿En este caso a qué nombre estaría la escritura pública? ¿Se puede escriturar, si el vendedor quiere con la forma de pago aplazada en cuotas? ¿qué ventajas e inconvenientes tiene el comprador y el vendedor?

Gracias”


Mi respuesta
1.- La escritura publica de compraventa siempre se otorga a nombre de quienes intervienen en ella, es decir el vendedor, titular registral del bien y el comprador persona que lo adquiere.

2.- No hay problema en escriturar acordando un pago aplazado del bien, en ese caso debería pactarse una condición resolutoria, es decir si el comprador no paga los plazos pactados la compraventa queda sin efecto.

3.- Las ventajas para el vendedor son evidentes ya que si no recibe el pago recupera su propiedad para el comprador es una desventaja ya que el Banco puede negar la financiación en esos términos.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Thursday, 26 August 2010

El mercado inmobiliario de EEUU no es apto para cardiacos

Edificio PisosEl mercado inmobiliario estadounidense no es apto para cardiacos. Hace apenas dos días saltaron las alarmas al constatar el desplome en la venta de viviendas de segunda mano y ayer mismo le tocó el turno a las de nueva construcción. La primera mano registró una caída del 12,24% en julio alcanzando su nivel más bajo desde los años sesenta. La reacción en cadena no se hizo esperar y Wall Street se rasgó las vestiduras.

Para acabar de arreglar las cosas, el Departamento de Comercio de EEUU ha tenido que revisar a la baja el aumento de las ventas en junio. En los últimos 12 meses se vendieron 276.000 unidades, a pesar de que el precio medio de venta de las viviendas de nueva construcción se situó en 204.000 dólares, casi un 5% menos que el año anterior, y con los tipos de interés más bajos que nunca.

Con todos estos datos en la mesa se ha puesto en evidencia la fragilidad de la recuperación económica y ha dado carnaza a los republicanos para atacar al Ejecutivo. El líder de la oposición en la Cámara de Representantes ha pedido al presidente Barack Obama que asuma las consecuencias del “fracaso” de sus políticas y despida a su equipo económico, empezando por el secretario del Tesoro, Tim Geithner.

Pero el Gobierno no se corta. Esta vez ha sido el vicepresidente, Joe Biden, quien los ha puesto firmes al decir que los demócratas están lidiando con el “panorama desolador heredado” tras dos mandatos consecutivos republicanos.

Más información
El Periódico:
El mercado de pisos nuevos pone en duda la recuperación de EEUU

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