Acceso propietarios

Publica GRATIS tu anuncio

La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Tuesday, 30 November 2010

¿Qué calefacción me pongo?

Doris Soro ToránMás de la mitad del gasto energético de una vivienda durante el invierno se va en calefacción, de ahí la necesidad de elegir el sistema más conveniente para nosotros en función de la zona donde se ubique la vivienda, de su tamaño, orientación y de la calidad de los elementos aislantes, además de otras consideraciones, como por ejemplo si se plantea instalarla durante una reforma donde igualmente habrá que tocar instalaciones, si no es así ¿estamos preparados para sumir una obra? … y con todas estas variables ver qué sistema nos resulta a nosotros más rentable a la larga.

En primer lugar hay que distinguir entre sistema de calefacción y tipo de combustible que alimenta esa calefacción.

Los sistemas de calefacción más habituales son los radiadores, de hierro fundido, aluminio, acero o nuevos materiales como el DuPont Corian que ofrece una mayor transferencia de calor; y los sistemas radiantes, compuestos por una red de tuberías o cables, según calienten por agua o por electricidad, integrados en el suelo o en las paredes, que proporcionan una temperatura homogénea y confortable. Es el calor más natural y tiene la ventaja de que no se ven los elementos emisores, aunque la instalación es cara.
Ambos sistemas se alimentan, mediante una caldera, con diferentes tipos de combustible:

- Gas natural: si hay canalización hasta la vivienda es la elección más usual. Es cómodo de utilizar, no es necesario espacio de almacenamiento, es un sistema limpio y no contaminante que proporciona calor constante y homogéneo, y aunque su precio no es ahora el más económico, la fácil regulación del calor y la posibilidad de utilizar calderas de condensación que permiten un ahorro energético de hasta un 30%, hacen que en general sea una de las mejores opciones para climas fríos.

- Gas propano: puede ser un sistema “puente” para zonas donde se prevea una próxima canalización de gas natural, pues la caldera puede utilizarse con ambos combustibles con tan sólo un pequeño cambio. Su coste es muy bajo, pero presenta el inconveniente de que hay que disponer de un espacio de almacenamiento bien acondicionado para evitar la posible acumulación de gases, a la que es más propenso que el gas natural.

- Gasoleo: es el combustible más utilizado en viviendas a las que no llega el gas canalizado, aunque presenta varios inconvenientes como ser un sistema contaminante, y la necesidad de un espacio de almacenaje para ubicar la caldera y un depósito de entre 700 y 1500l. que sea, preferiblemente accesible desde la calle para poder rellenar el depósito sin problemas.

- Otros: leña, biomasa, cáscara de frutos secos…, todas ellas alternativas que se contemplan fundamentalmente en casas de campo.

Otra fuente de calor es la electricidad, que puede alimentar tanto sistemas radiantes como radiadores. En este último caso, es un sistema de fácil instalación aunque por su alto consumo se recomienda sólo para climas templados. No obstante, las diferentes marcas ya incorporan distintos sistemas para ahorrar energía y reducir el consumo: tecnología inverter, radiadores de baja temperatura, el sistema Calor Verde, que emplea un 50% menos de energía eléctrica para calentar la misma superficie pues lo hace mediante infrarrojos…

La alternativa es conseguir energía eléctrica mediante paneles solares, si se prevee un buen rendimiento en nuestra zona, siendo éste además un sistema muy apropiado para la calefacción radiante.

Por último tenemos la bomba de calor, recomendada para climas cálidos. Permite disponer también de aire acondicionado en verano con el mismo aparato. Debido a su alto consumo es conveniente elegirlas de alto rendimiento, que permiten un ahorro importante en el consumo.

Una vez elegido el sistema más adecuado a nuestras circunstancias, lo que ya de por sí supondrá un gran paso en la reducción del consumo, hay varias acciones que podemos llevar a cabo para ahorrar energía: instalar válvulas termostáticas en los radiadores si los hay y termostatos digitales, mantener la temperatura diurna a 20°C y a 15°C la nocturna (cada grado de más supone aproximadamente un 7% más de consumo) y por supuesto contar con un buen aislamiento, lo que puede hacernos ahorrar hasta un 40% de energía.

Doris Soro Torán
Interiorista
www.decoration-line.com
doris@decoration-line.com

Share

Wednesday, 24 November 2010

Pronto llegará el ‘tijeretazo’ a Vivienda

Beatriz Corredor, secretaria de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas, ha avanzado que “en breve” elevará al Consejo de Ministros para su aprobación el Real Decreto de recortes en Vivienda, que persigue contribuir a la reducción del déficit con un ahorro de 1.234 millones de euros hasta 2012. Es decir: tijeretazo. El decreto de recortes supone una reprogramación del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, y un ahorro de 1.234 millones de euros, de los que 750 millones corresponden a la eliminación de la ayuda directa a la compra de viviendas protegidas (AEDE).

Qué se toca
- Eliminación de la ayuda directa a la compra de viviendas protegidas (AEDE).
- Rebaja en el entorno del 40% de las subvenciones para la promoción de viviendas protegidas (AEDE) en alquiler,
- Eliminación de la ayuda a los promotores para la urbanización o adquisición de suelo.
- Eliminación desde 2010 de la Reserva de Eficacia -que permitía a las comunidades autónomas financiar la superación de los objetivos de ayudas pactados con el Estado- y la compensación de pagos de los fondos transferidos a las regiones, algo que ha levantado ampollas entre las comunidades autónomas.

Prioridades: Alquiler y rehabilitación
Corredor ha recalcado que estos recortes son “coherentes” con la línea de austeridad de los Presupuestos para 2011 y además servirán para enfocar aún más el gasto en las dos prioridades de las políticas de vivienda: el alquiler y la rehabilitación. La secretaria de Estado de Vivienda ha recordado que los datos de ejecución de las diferentes líneas de ayuda evidencian cuáles son las prioridades de gasto: la demanda de ayudas para inquilinos superó el 250% de lo previsto, según las cifras de ejecución de 2009, frente a las correspondientes a la compra, que no superaron el 66%.

Más información
El Mundo:
El Gobierno aprobará ‘en breve’ los recortes previstos en materia de vivienda

Share

Wednesday, 24 November 2010

¿Puedo negarme a pagar la subida de la comunidad porque no es lo que me dijeron cuando compré el piso?

Jose hace la siguiente pregunta:

“Compré un piso y pregunté qué se pagaba de comunidad, la promotora me dice 52€ y así fue pero solo 2 meses, al tercer mes el administrador me dice que tengo que pagar 150€ fijos todos meses, el piso cuando lo compré tenía 1 año, ¿esto se puede hacer o es legal? ¿puedo reclamar o negarme a pagar 150€ en vez de 52€ que se dijo cuando compré el piso?”

Respuesta
Los gastos de Comunidad no los decide el Administrador ni la inmobiliaria son la cantidad que resulta de repartir entre los condueños el coste de mantenimiento de los elementos y servicios comunes, lo que puede/debe hacer es pedir/exigir al Administrador cuenta detallada de esos gastos.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

Share

Monday, 22 November 2010

Deshojando la compra de piso en cooperativa

Eduardo LlarenaDurante los años ochenta se puso de moda el cooperativismo como forma de gestionar trabajo, vivienda o consumo en diversos países europeos, particularmente en Alemania.

El cooperativismo consiste en la agrupación de cierto número de personas para alcanzar diversos fines que pueden variar desde gestionar una empresa industrial de la que serían a la vez trabajadores y empresarios, la gestión de una empresa que se dedicara a la compra de ciertos bienes de la que se convertirían en compradores (cooperativas de consumidores), o para la promoción inmobiliaria convirtiéndose a la vez en promotores y compradores de las viviendas. El objetivo consiste en obtener mejores precios o salarios distribuyendo el beneficio empresarial entre los trabajadores, consumidores o compradores de viviendas.

El sistema se ha mostrado ventajoso en aquellos casos en los que los gestores han estado capacitados, y se han mantenido apegados a los principios inspiradores. Han fracasado allí donde han intervenido intermediarios que han sustituido a los empresarios tradicionales, pero que no han trabajado en beneficio de los cooperativistas sino del suyo propio.

En España desde el momento en que surgieron gestores “profesionales” que organizaban cooperativas donde las personas se apuntaban sin conocerse entre sí, y dejando en manos de esos gestores todas las tareas de contratación de proveedores, vendedores, constructores y demás, y dado que no estamos en una cultura de control y sanción como la existente en otros países de nuestro entorno, se produjeron abusos y fraudes que todos recordamos. Han funcionado las cooperativas de centros regionales, de algún sindicato y otras, pero la experiencia en general no ha sido positiva, a pesar de que la idea es genial y cuando ha resultado los beneficios han sido grandes (Cooperativa Mondragón a nivel industrial y comercial, o la cooperativa de Viviendas de la calle Rosa Luxemburgo en Madrid, por citar dos de las originarias en distintos sectores).

Hay que tener en cuenta que los compradores de la cooperativa son a la vez promotores, y si no llevan a cabo la labor de control, asistiendo a las juntas, preguntando, estando pendientes, los gestores profesionales pueden sentirse tentados a no realizar sus tareas con la suficiente eficacia. Y en esos casos los cooperativistas no pueden actuar porque siendo a la vez promotores y compradores, no tienen una parte contraria a la que reclamar, si no es la misma cooperativa de la que forman parte.

Los problemas más frecuentes son:

- El retraso en la entrega que sucede casi siempre, porque se empieza a comprar sobre plano, se está pendiente de que haya adjudicación de suelo para construir con protección pública, se tarda en tomar decisiones de gestión y similares. Todos conocemos entregas de viviendas con más de un año y medio o dos años de retraso como media general.

- La falta de información sobre las consecuencias de adquirir una vivienda protegida. A veces no se informa a los compradores que van a ser cooperativistas en una promoción de vivienda protegida, y que no pueden ser propietarios de otra vivienda en la misma comunidad autónoma, o que sus ingresos no pueden superar ciertos límites. La información tardía ocasiona divorcios fraudulentos o cambios de régimen económico matrimonial para que uno de los cónyuges se quede la vivienda antigua y el otro compre la de cooperativa, o donaciones a los progenitores o a los hijos y similares.

- Calidades inferiores a lo pactado.

- Precios más elevados de lo previsto. Sobre los precios hay que decir que hace unos años siempre resultaba más barata la vivienda protegida y comprada por cooperativa, pero con el desplome de precios a veces el módulo aplicable a la vivienda protegida supone un precio similar sino mayor que el de la vivienda libre.

- Eventualidad de que no se acabe recibiendo el suelo protegido o no se obtenga la calificación protegida para la vivienda, con el subsiguiente encarecimiento de todo el proyecto.

Existe un problema que empieza a ser grave, que también viene provocado por la crisis económica, y que consiste en que a menudo los cooperativistas se encuentran con la necesidad o conveniencia de abandonar la compra proyectada (traslado laboral, imposibilidad de acceder al crédito, retraso en la entrega que impide cumplir proyectos de vida – bodas). La Ley de Cooperativas permite la baja del socio, pero para evitar la descapitalización de la entidad la devolución del dinero está sujeta a unos plazos largos, de un mínimo de 18 meses hasta un máximo de cinco años. Si además la cooperativa carece de liquidez habrá que acudir al juzgado para plantear la reclamación, con lo que se eterniza recuperar el dinero invertido.

Consejos:

- Acudir a la cooperativa cuando uno es parte de un proyecto común (centro regional, sindicato, asociación de vecinos, etc.). Para acudir a la compra aislado resulta más conveniente ir a una promotora ya sea al régimen general o de vivienda protegida.

- Procurar que la gestora esté formada por gente conocida que pertenezca a la asociación, aunque haya que contratar arquitectos, o abogados y demás, pero que los dirigentes sean miembros del entorno que constituye la cooperativa, huyendo de las gestores que se presentan como profesionales externas al colectivo.
- Una vez se es miembro de la cooperativa hay que participar en las juntas y controlar la buena marchar de la promoción con tareas de fiscalización y revisión del actuar de la gestora.

- Antes de comprar hay que informarse de si se van a poder cumplir las condiciones de adquisición de una vivienda protegida (que no se tiene otra vivienda protegida en todo el país, y ninguna en la misma comunidad autónoma, nivel de ingresos y demás).

- Asumir que se trata de una operación con sus ventajas y sus riesgos, sobre todo en cuanto al tiempo de entrega de las viviendas o para la recuperación del dinero aportado.

La idea resulta muy atrayente, la realidad hasta ahora ha sido bastante decepcionante.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Share

Friday, 19 November 2010

Vende antes de que te embarguen

La clave es vender antes de ser embargado. Y esta es la idea que parece que los bancos y cajas están transmitiendo a sus clientes en riesgo de ejecución hipotecaria de sus viviendas. Así lo ha detectado la Agencia Negociadora de Productos Bancarios y lo ha publicado El Mundo.

Durante el primer trimestre del año se produjeron casi 28.000 ejecuciones que supusieron cuantiosas pérdidas para las entidades financieras, dado que el valor de los inmuebles adjudicados no cubre en un porcentaje creciente de los casos el importe del préstamo concedido. Además, cada hipoteca ejecutada supone incorporar un inmueble más a su balance, así como la provisión obligatoria por el total del importe prestado, cantidad que se resta directamente de la cuenta de resultados de la entidad y que compromete seriamente sus ratios de rentabilidad y solvencia, explica la Agencia Negociadora.

Desde el punto de vista del propietario, si logra vender antes de ser embargado evita el impacto psicólogico que supone el embargo y pérdida de la vivienda. Al vender también se despide de su hogar pero puede quedar liberado de futuros compromisos financieros con la entidad prestataria, puesto que, como está comprobando la Agencia Negociadora, las entidades aceptan rebajas en el precio final de venta.

Más información
El Mundo:
Los bancos asesoran antes de embargar

Share

Thursday, 18 November 2010

Desde el punto de vista fiscal, ¿es mejor vender en 2011?

Pedro Hernández del OlmoAraceli hace la siguiente pregunta:

“Tenemos un comprador para nuestro piso. Firmamos el contrato de arras este mismo mes. Pero nos han comentado que Hacienda se llevará menos si la venta-escritura del piso se realiza en el 2011. ¿Es cierto que es mas beneficioso fiscalmente para nosotros como vendedores?

Gracias.

Araceli”


Respuesta
No veo la influencia directa de vender ahora o en 2011 a efectos fiscales. Deben tener claro que al vender un piso la presión fiscal depende de dos factores:

a) Vivienda habitual, si se reinvierte el importe obtenido en otra vivienda habitual la presión fiscal es cero.

b) En cualquier otro caso hay que pagar el 19/21% de la ganancia que se obtenga. Esta ganancia reducida por los coeficientes de decaimiento si procede es la diferencia entre el precio de adquisición actualizado y el precio de venta.

c) También deberán pagar el IIVTU (Plus valía municipal) cuyo importe depende de cada Ayuntamiento.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

Share

Wednesday, 17 November 2010

Compra tu pueblo en Soria

Riotuerto tiene historia romana y musulmana que ahora se puede comprar o alquilar. Está en la provincia de Soria y sus tierras son bañadas por el río Rituerto. El núcleo central de Riotuerto se compone de varias edificaciones realizada en muros de piedra y cubierta en estructura de madera y teja cerámica del lugar.

La aldea tiene un caserío de 18 habitaciones que podría transformarse en un hotel con encanto, un antiguo granero totalmente diáfano que tiene aires de restaurante y varias casas que podrían alquilarse completas o por habitaciones. Su iglesia es del siglo XII y está totalmente rehabilitada respetando las estancias originales.

En total son 90.000 m2 de terreno a 25 km de Soria.

Por si quieres abandonar la ciudad y tener tu propio pueblo.

Más información
Inmodiario:
Se vende pueblo en Soria: Riotuerto, un proyecto turístico ilusionante

Share

Monday, 15 November 2010

“¡Qué suerte, sólo perdí mi piso!”

Embargo pisosCerca de 9.000 inmigrantes de toda España intentan negociar con los bancos la mejor fórmula para pagar su hipoteca o cómo librarse de esa carga sin sufrir demasiado. La mayoría se encuentra en Madrid y son principalmente ecuatorianos, rumanos, bolivianos, colombianos, marroquíes o paraguayos. Son datos de Aesco (América España Solidaridad y Comunicación), que indica que hay muchos más españoles en dificultades. Los extranjeros solo suponen cerca de un 20% de los casos.

Un estudio reciente de la Coordinadora Nacional de Ecuatorianos revela que en Madrid solo un tercio de los inmigrantes está al día del pago de sus préstamos. Y un 10% de los hipotecados ya está en los tribunales.

Carlos Carrillo, colombiano, se ha quedado sin su piso de Alcalá de Henares y ha cerrado sus dos tienedas de alimentación. Pero ha logrado cancelar su deuda de 260.000 euros con el banco. Dejó las llaves de su casa en la oficina bancaria y se marchó. “Conseguí negociar eso porque si hubiese tenido que pagar el valor entero de la casa hubiese sido imposible. Tuve suerte con mi banco”. La entidad financiera no le exigió pagar la diferencia entre la subasta del inmueble y el valor de la deuda. Exactamente, lo que el presidente de Ecuador, Rafael Correa, pidió para sus nacionales hace dos semanas. Sin éxito hasta la fecha.

María alquila kameras. Esto es, habitaciones. Rumana, de 32 años, y residente en Alcalá es la única fórmula que ha encontrado para hacer frente a sus deudas. Pero ella paga. “¡Voy al mes a mes, hombre!”. Aunque tenga que encadenar la limpieza de tres casas diarias, cuatro horas por hogar, seis días a la semana. También la boliviana Lidia Villanueva, de 57 años, consigue afrontar su cuota gracias a las tareas domésticas en casa ajena. Se compró un bonito piso en Móstoles en 2006. Se empeñó. “Lo hicieron todo los asesores y los agentes inmobiliarios”, explica. Quería tener algo para dejarles a sus seis hijos, “cuando fuéramos viejitos”.

Y, precisamente por eso, su truco fue exigirles a los cuatro mayores que pagaran por sus habitaciones. “Es como si los tuviera de alquiler, pero es para ellos, para que tengan algo”, recalca, mientras apunta que la manera de afrontar las adversidades de las familias bolivianas “es actuar como una piña”. Una piña que suele incluir a la madre, a sus hijos y algo menos al padre. “Las mujeres suelen tirar de la economía familiar”, sostiene una voluntaria social que prefiere no dar su nombre para “que no se enfaden los chicos”. El marido de Lidia está en paro. Nunca fue partidario de comprar el piso. Lidia asiste a las reuniones semanales de Acobe (Asociación de Cooperación Bolivia España) y allí aprende “muchísimas cositas para ahorrar dinero y recibir ayuda de los demás”. Acobe afirma que está gestionando el retorno de 50 bolivianos al mes a su país. Y es que las asociaciones de inmigrantes están sirviendo de diván colectivo ante el problema hipotecario. Ninguna da dinero, pero todas han creado foros de ayuda solidaria y asesorías jurídicas que se colapsan con “el tema hipotecas”.

La principal asociación implicada en el problema de los créditos es Aesco. Hasta el punto de que, según afirma Miguel Fajardo, su jefe de servicios jurídicos, se ha convertido en la única institución que ha tenido una interlocución directa con los bancos “para negociar”. Su actividad ha sido tan intensa que Fajardo asegura que “desde los servicios sociales nos derivan casos de españoles, ¡y eso que somos una asociación de inmigrantes!”. El abogado asegura que el problema “no es marginal” y que está creando “un colapso en los juzgados porque es una avalancha la de casos que hay”. Piden que todos los casos se zanjen como el de Carrillo. Lo comido, por lo servido. Pero las instituciones bancarias prefieren negociar caso a caso.

“Los bancos hicieron el tema de los avales cruzados y eso ha generado un verdadero problema”, sostiene Fajardo. Esto consiste en que para conseguir la hipoteca necesitabas el aval de la propiedad de un compatriota, que a su vez había conseguido la suya gracias al aval de la tuya. Un lío. Pero un enredo que se ha convertido en un dominó de tragedias cruzadas.

Más información
El País:
“¡Qué suerte, solo perdí mi piso!”

Share

Thursday, 11 November 2010

¿Qué plusvalía tendré que pagar al vender mi piso?

Eduardo LlarenaEduardo pregunta:

“Compré un piso en 153.500e pero solo lo escrituré por 120.000e, voy a venderlo por 155.000e y quisiera saber qué plusvalia voy a pagar y si se hace una subrogación de la hipoteca por lo que esta escriturado el piso y lo demás de manero no oficial, ¿qué pagaría?”

Respuesta

Pagaría por la diferencia entre el precio escriturado de venta menos el precio escriturado de compra.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Share

Wednesday, 10 November 2010

¿Qué hago si no quiero comprar el piso y la promotora no contesta a mi petición de rescisión de contrato?

Eduardo LlarenaRafael pregunta:

“Adquirí un piso mediante contrato en que se penalizaba con el 50% la rescision del mismo. No obstante faltando un año para la terminación de la obra, solicité la rescisión del contrato y que se me devolviera el dinero entregado menos la penalización. Me estuvieron dando largas hasta ver si al terminar la obra podrí­an disponer de liquidez, pero no fué así, y después de dos años se me deben aproxim. 30.000 euros.

El resto de viviendas que no han vendido, han negociado con el banco para darselas como dación de pago, mi vivienda al haber un contrato sin finalizar, posiblemente lo embargará el banco por el valor de la hipoteca que figura en el registro. Mi pregunta es si puedo hacer algo para recuperar el dinero que se me debe y lo más grave es el saber que el valor de hipoteca que figura en mi contrato es 22.000 euros inferior al que en realidad figura en registro y banco. ¿Consideran esto una estafa o robo, puedo acudir al juzgado con alguna posibilidad?”



Respuesta

La pregunta es muy difícil de contestar sin ver los documentos. En principio tiene la opción de negociar con la promotora, por si se pudiera vender el piso a un tercero y que usted recupere su dinero, o incluso con la entidad financiera con el mismo propósito. La otra opción consiste en acudir al juzgado y solicitar la devolución de su dinero, pero tendría que alegar un incumplimiento de la promotora, lo que no parece haber sucedido, al menos hasta que el piso sea adjudicado por la entidad financiera, y aún entonces la situación de usted ante el juzgado puede ser complicada. Necesita firmar con la promotora un documento de resolución del contrato.

En cuanto al valor de la hipoteca podría ser la causa para resolver el contrato por parte de usted demostrando incumplimiento de la promotora.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Share