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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Tuesday, 4 May 2010

Si se compra una casa adquirida por una cooperativa, ¿qué fecha se usa para el cálculo de la plusvalía? ¿cuando se escritura la compraventa o cuando la cooperativa compró los terrenos para construir?

Valentín hace la siguiente pregunta:

“En la venta de una casa adquirida en su dí­a a través de una cooperativa. Qué fecha de inicio se considera para el cálculo de la plusvalía: ¿la firma de la escritura de compra de la casa, o la fecha de compra de los terrenos por la cooperativa?”

Respuesta
Ambas. En el primer caso se giraría una liquidación de IIVTU a la Cooperativa por la el incremento de valor hasta ese momento y posteriormente otra al adquirente por el incremento producido desde la anterior fecha. Ha de tenerse en cuanta que en este impuesto municipal los incrementos se atienen a módulos objetivos.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Friday, 30 April 2010

¿Puedo comenzar a construir una vivienda unifamiliar en una parcela heredada con un aval de un piso hipotecado o no lo conceden los bancos?

Jose Angel hace la siguiente pregunta:

“Buenos dias.

¿Puedo comenzar a construir una vivienda unifamiliar en una parcela heredada con un aval de un piso hipotecado o no lo conceden los bancos? ¿O es mejor esperarse a que este piso este libre de cargas sin hipoteca?

Gracias”


Respuesta
En esta consulta se mezclan conceptos jurídicos que conviene tener claros, un aval es una garantía personal por lo tanto si se pretende afianzar un crédito con un inmueble hipotecado estaremos hablando de una segunda hipoteca. La viabilidad bancaria de esa operación estará en función del valor del bien a hipotecar por segunda vez y del importe de la primera hipoteca, esto es si el bien vale 100 tiene un hipoteca de 2 y pretendemos una segunda hipoteca de 20,la operación puede ser aceptable. Por otra parte tampoco veo dificultad en trabar la hipoteca sobre el solar y lo que se construya en el mismo.

Pedro Hernández, abogado
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Thursday, 29 April 2010

Consigue ahora tu piso barato y que también sea bueno y bonito

Si te has decidido a comprar y ya tienes apalabrada la hipoteca ahora sólo te queda encontrar un piso barato. Y no lo tendrás difícil, el precio medio de la vivienda libre se ha abaratado hasta alcanzar niveles de 2005. Así lo publicaba El Mundo: El precio medio de la vivienda libre en dicembre de 2005 se situaba en 1824,3 €/m2, este mismo índice el mes pasado alcanzaba los 1.865,7 €/m2. Y el último informe del Ministerio de Vivienda apunta que que el índice general de precios de la vivienda registró en el primer trimestre de 2010 un descenso del 1,3% respecto al trimestre anterior, mientras que la tasa de variación interanual es de -4,5%, 1,7 puntos superior a la registrada en el cuarto trimestre.

Evolución Precio Venta Pisos España
Fuente: Ministerio de Vivienda

La casa de tus sueños

Con estos datos en la mano, ahora te toca buscar piso en tu área. Pero mantén la mente fría y el dinero en el bolsillo hasta que encuentres tu hogar ideal. Te conviene leer nuestra Guía para comprar una casa buena, bonita y barata. Y luego encontrar tu piso a un buen precio en Madrid, Valencia, Alicante, Málaga, Barcelona, Murcia … o en cualquier parte de España.

Si buscas piso en Pontevedra, Teruel, Guadalajara, Almería o Guipúzcoa estás de suerte, porque estas son las provincias que han registrado mayores descensos en los precios en el primer trimestre del año con respecto al cuarto trimestre de 2009. En el otro lado, las mayores variaciones positivas trimestrales se registran en Santander (4,6%), Zamora (4,1%), y Burgos (3,6%).

Recuerda: debes estudiar la zona donde quieres comprar para saber cuál es el precio medio, rebajar la oferta inicial que te haga el vendedor o agente inmobiliario, ofrecer dinero en efectivo (si puedes) y resaltar los fallos de la vivienda para conseguir esa ganga que todos queremos.

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Wednesday, 28 April 2010

¿Qué impuestos tengo que pagar cuando venda una vivienda?

Rafael hace la siguiente pregunta:

“¿Qué impuestos me corresponde pagar a la hora de vender una vivienda sobre un precio estimado de 210.000,00 euros? ¿Qué parte le corresponde pagar a la parte compradora?

Muchas gracias”


Respuesta:

Al vendedor le corresponde:

a) este año, pagar el 18% de IRPF en concepto de ganancia patrimonial sobre la diferencia entre el precio de venta, menos los gastos y el precio de adquisición menos lo suyos, ambos debidamente actualizados.

b) El IIVTU (plus valía municipal) cuyo importe determina el Ayuntamiento donde esté el inmueble con arreglo a unos criterios de valoración en los que interviene la situación del solar y el tiempo transcurrido desde la anterior enajenación.

Pedro Hernández, abogado
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Tuesday, 27 April 2010

Unos consejos para los que piden hipotecas

hipotecas piso¿Eres uno de los valientes que está solicitando una hipoteca? Lo primero: ¡suerte!. Lo segundo: calma, paciencia y mantén la mente fría. Lo tercero: aquí te dejo unos consejos útiles que llegan vía: Hipotecas y Pisos: Como solicitar hipotecas, gestión de hipotecas, simular y calcular hipotecas.

1.- ¿Cuánto de tus ingresos se destinará a pagar la hipoteca?
Es norma habitual de la banca conceder un préstamo hipotecario un importe que te ayude para que cada mes sólo tengas que destinar un 40% de tus ingresos mensuales para pagar la hipoteca. Usa este simulador de hipoteca: incluye el importe que necesitas, el plazo en meses a pagar el préstamo y obtienes la cuota mensual de la hipoteca. Ahora divides el importe de la cuota entre todos los ingresos de la unidad familiar y multiplicado por 100 te da el ratio o porcentaje que no debería ser superior al 40% ó 50%. Obviamente este porcentaje podrá ser mucho mayor si se presentan avalistas que el Banco considere suficiente.

2.- Visita 3 bancos o cajas de ahorro como mínimo y pregunta por sus ofertas
Fíjate principalmente en el indice de referencia que ofertan y el diferencial que aplican sobre este índice que en ningún caso deberiamos admitir mas de 0,75 sobre el euribor, siendo el más lógico 0,50 ya que diferenciales inferiores son aplicados por las entidades financieras en pocas ocasiones y basados en muchas compensaciones para el banco y a personas con fuertes ingresos. A tener en cuenta también en la actualidad los préstamos en divisas o también llamados hipotecas multidivisa que en estos casos el índice de referencia es el libor y los diferenciales que aplican los bancos son superiores a los de euribor pero que nunca deberían ser superiores a un punto. Si estás interesado en este tipo de préstamos en divisas distintas al euro como puede ser el yen japonés o el franco suizo, puedes hacer los cálculos de cuota y el ahorro que supone respecto a la hipoteca tradicional en este simulador de hipoteca multidivisa.

Respecto a la comisión de apertura, no deberías admitir maás de 0,50 sobre el importe de la hipoteca solicitada y presionar hasta que la misma sea “cero”, todo dependerá de tu nivel de ingresos para poder exigir al banco. En el caso de la multidivisa, será mas dificil que nos apliquen una comisión de apertura baja.

También debes intentar que la comisión de cancelación o amortización anticipada sea “cero” y en todo caso si tienes que ceder, negocia que al menos las cancelaciones o amortizaciones parciales sean cero y la cancelación total que con la Ley 41/2007 ha cambiado de nombre a comisión por desestimiento y ha sido rebajada al 0,50% los 5 primeros años y al 0,25% el resto de años (antes era el 1%).

El tipo de interés de la hipoteca aplicado el primer año, debe ser menos importante y un punto a ceder en la negociación porque el año pasa pronto y luego hay otros 30 ó 40 años para seguir pagando al diferencial pactado. Lo que sí es importante, es fijarse en que no tenga lo que llaman suelo de interés de hipoteca, es decir un mínimo de interés que aunque baje el euribor, nuestra hipoteca no bajaría de un determinado nivel.

En cuanto a seguros de la hipoteca , es obligatorio el seguro de incendios pero el seguro de vida no es obligatorio.

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Monday, 26 April 2010

Cómo declarar tu piso en tiempos de crisis

La crisis te pilló, como a muchos, desprevenido y con una hipoteca-guillotina. Por eso tuviste que tomar una decisión drástica, vender tu piso e irte a uno más barato o incluso alquilar. Ahora llega la Renta 2009 y te toca contarle a Hacienda lo que hiciste y para que no te hagas un lío con conceptos, Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, te cuenta cómo declararlo en su post: Renta 2009, la deducción por vivienda habitual.

Hay tres supuestos y en todos se entiende que las decisiones adoptadas han sido totalmente inexcusables y que, por lo tanto, en el caso de que no se haya cumplido el plazo de tres años como vivienda habitual, no será necesario devolver las deducciones practicadas con anterioridad  porque el cambio de domicilio ha sido debido a circunstancias ajenas a tu voluntad o conveniencia y te has visto forzado a hacerlo:

1.- Vendes tu vivienda habitual y compras una más barata
Debes declarar la ganancia patrimonial obtenida y acogerte, en la medida de lo posible y con regla proporcional,  a la exención por reinversión en nueva vivienda habitual.

Debes tener en cuenta que la omisión en la declaración de IRPF de la ganancia patrimonial obtenida impide la aplicación de la exención por reinversión con motivo de su descubrimiento y regularización por la AEAT.

2.- Vendes tu vivienda habitual y te trasladas a una de alquiler
Por la misma razón anterior no debes omitir la declaración de la ganancia patrimonial obtenida y tributar por ella.

También puedes acogerte a las deducciones por vivienda habitual que hay disponibles para inquilinos. Aquí tienes la Guía de la Declaración de la Renta 2009 – Inquilinos donde puedes consultar cómo declarar tu alquiler y ver si reúnes los requisitos para la deducción estatal y si en tu comunidad autónoma hay también otra deducción autonómica.

3.- Alquilas tu vivienda habitual y te trasladas a otra de alquiler
Debes declarar como rendimientos de inmuebles los alquileres obtenidos, con las reducciones y deducciones que procedan. Aquí tienes la Guía de la Declaración de la Renta 2009 – Caseros

También puedes acogerte a las deducciones por vivienda habitual que hay disponibles para inquilinos. Aquí tienes la Guía de la Declaración de la Renta 2009 – Inquilinos donde puedes consultar cómo declarar tu alquiler y ver si reúnes los requisitos para la deducción estatal y si en tu comunidad autónoma hay también otra deducción autonómica.

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Friday, 23 April 2010

El stock de viviendas vacías en busca de comprador toca techo

El stock de viviendas vacías y en busca de comprador ha tocado techo. No lo digo yo, lo dice el Ministerio de Vivienda que en un informe presentado por su titular Beatriz Corredor al Consejo de Ministros señala que a finales del año pasado había 700.000 viviendas nuevas construidas sin vender, cifra que comenzará a disminuir por la “absorción progresiva” de la sobreoferta. Al cierre de 2008 eran 613.000 las viviendas construidas sin vender.

Corredor ha explicado que el sector tiende “a la estabilización y la normalización” tras haber pasado por “un duro ajuste” entre 2007 y 2009. No obstante, afirma que esto no supone un retorno a la actividad de los años del “boom inmobiliario”, cuando se llegó a alcanzar la cifra de 900.000 transacciones. A su juicio, el ajuste fundamental se produjo “en la aportación excesiva” que la construcción representaba para el PIB.

Las operaciones de compraventa de vivienda han dejado de caer y en febrero aumentaron un 19%, mientras que los precios se han estabilizado y su descenso se ha desacelerado hasta el 4,5%, si bien resaltó que pueden producirse ajustes a la baja en ciertas zonas de España a causa de la sobreoferta. La demanda también se ha estabilizado, ya que el esfuerzo familiar para pagar la hipoteca pasó en los últimos años del 42% al 29% de la renta disponible.

Más información
La Vanguardia:
El Gobierno cree que el stock de viviendas ya “ha tocado techo” y empezará a bajar

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Tuesday, 20 April 2010

Se abarata el precio medio de la vivienda libre hasta niveles de 2005

El precio medio de la vivienda libre en dicembre de 2005 se situaba en 1824,3 €/m2, este mismo índice el mes pasado alcanzaba los 1.865,7 €/m2 según publica El Mundo. El último informe del Ministerio de Vivienda apunta que el índice general de precios de la vivienda registró en el primer trimestre de 2010 un descenso del 1,3% respecto al trimestre anterior, mientras que la tasa de variación interanual es de -4,5%, 1,7 puntos superior a la registrada en el cuarto trimestre.

Evolución Precio Venta Piso

Fuente: Ministerio de Vivienda



En tasa interanual, el índice general de precios registra descensos en todas las Comunidades Autónomas, con la excepción de Cantabria, que experimenta un incremento del 0,3%. En el resto, se registran bajadas superiores a la medida en Aragón (-6,9%), Illes Balears (-5,9%), Comunidad Valenciana (-5,8%), Andalucía (-5,2%), País Vasco y Canarias (-5,1%), Murcia (-5%), y Cataluña (-4,9%). Con descensos inferiores a la media se sitúan Madrid (-4,3), Navarra (-4,1), Castilla-La Mancha (-3,2%), Ceuta y Melilla (-2,7), La Rioja (-1,8%), Asturias (-1,7%), Castilla y León (-1,6%), Extremadura (-1,4%), y Galicia (-0,6%).

Con respecto al mismo trimestre del año anterior, nueve provincias presentan incrementos positivos: Orense (3,3%), Cuenca y Zamora (2,3%), Salamanca y Soria (0,8%), León, Palencia y Santander (0,3%), y Albacete (0,2%).

Evolución Precios Venta Pisos - Tasa Variación Interanual

Fuente: Ministerio de Vivienda



Por otro lado, las provincias en las que se registran mayores descensos en los precios respecto al cuarto trimestre de 2009 son: Pontevedra (-4,3%), Teruel y Guadalajara (-4,1%), Almería (-3,5%), y Guipúzcoa (-3,3%). En el otro lado, las mayores variaciones positivas trimestrales se registran en Santander (4,6%), Zamora (4,1%), y Burgos (3,6%).

¿Qué pasa con la vivienda libre?

En el primer trimestre de 2010, el precio medio del m2 de vivienda libre en España fue de 1.865,7 euros lo que representa una variación trimestral del -1,4% e interanual del -4,7%.

Evolución Precios Venta Pisos - Vivienda Libre

Fuente: Ministerio de Vivienda



En el caso de la vivienda libre de hasta dos años de antigüedad (vivienda nueva) el precio medio se sitúa en 1.869,9 euros/m2. La variación trimestral es del -1,6% y la interanual del -4,6%.

El precio medio del m2 de vivienda libre con más de dos años de antigüedad (segunda mano) queda en 1.863,4 euros, con descensos de precios del 0,8% y del 4,8% en tasas trimestral e interanual, respectivamente.

Por municipios mayores de 25.000 habitantes, los precios más elevados se presentan en San Sebastián, 3.644,5 euros/m2, Barcelona, 3.441,6 euros/m2, Sant Cugat del Vallés 3.328,8 euros/m2, Madrid 3.296,3 euros/m2 y Getxo, 3.267,7 euros/m2. En el otro lado, los precios más bajos se encuentran en Hellín, 772,7 euros/m2, Tomelloso, 797,8 euros/m2, Elda, 880,5 euros/m2, Ontinyent 884,2 euros/m2 y Villarrobledo, 886 euros/m2.

¿Y la protegida?

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda protegida en España es de 1.133,4 euros, precio ligeramente superior al registrado el cuarto trimestre de 2009 (0,8% de variación trimestral). La variación respecto al mismo trimestre del año anterior es de 1,9%.

Más información:
El Mundo:
El precio medio de la vivienda libre se abarata hasta niveles de 2005
Ministerio de Vivienda: El índice general de precios de vivienda baja un 4,5% interanual en el primer trimestre de 2010 (PDF).

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Tuesday, 13 April 2010

Un gancho chino para vender: casa con muerto

Ante la escalada en los precios de los pisos en Hong Kong, se están poniendo de moda los hongza (propiedades donde se han producido muertes no naturales tales como suicidios y asesinatos). Los hongkoneses (y chinos en general) evitan comprar este tipo de inmuebles, pero los occidentales, menos dados a las supersticiones espirituales, no le hacen ascos a estos pisos si consiguen una rebaja sustancial.

En cantonés hong equivale a muerte, asesinato y violencia, mientras que za significa vivienda. Hace sólo unos meses una persona cuya identidad no ha trascendido se suicidó arrojándose por la ventana en uno de los muchos edificios que se aglomeran en la cara y exclusiva zona residencial de Mid-Levels.

La persona cayó sobre las macetas de la terraza de uno de los apartamentos del primer piso, lo que provocó que los inquilinos de dicha vivienda decidieran mudarse a otro sitio inmediatamente. El valor del apartamento cayó drásticamente porque “a ningún chino se le ocurriría siquiera considerar comprar o incluso vivir en un casa en la que previamente ha vivido alguien que se ha suicidado o en la que se ha cometido algún asesinato o crimen”, asegura a Su Vivienda la hongkonesesa Sue Wong.

Para fortuna del propietario del piso de Mid-Levels, un atrevido y temerario gweilo (vocablo con el que los hongkoneses se refieren a los occidentales y que literalmente significa “diablo blanco”) llamó a su puerta para adquirir el apartamento maldito. Eso sí, bajo la condición de una rebaja sustancial de por lo menos el 40% del valor total de la propiedad. Y es que el mal karma que persigue a este tipo de viviendas hace que los precios tengan que rebajarse significativamente.

Compra no, alquiler sí

Sin embargo, también hay entre los chinos quien tiene una visión más práctica del negocio inmobiliario. Es el caso de Mo Yo-Wan, un especulador inmobiliario para quien “el tiempo cura todas las heridas”. El mismo invierte en este tipo de propiedades fantasma y aconseja comprar para luego esperar a que el apartamento se vuelva a revalorizar.

Si en vez de comprar, se trata sólo de alquilar, “el propietario de un hongza tiene que aceptar un precio por lo menos un 20% más barato que una casa de las mismas características, donde no se haya producido una muerte no natural”, dice Mo. “Pero transcurrido un tiempo, la gente se va olvidando de las cosas y nadie se acuerda de lo que pasó en la casa. Entonces el valor de la vivienda vuelve a subir”.

Tal es el grado de especialización que el sector inmboliario hongkonés ha desarrollado en esta materia que existe un ránking con cuatro categorías que sirven para catalogar los hongza.

El caso más grave se marca con cuatro calaveras. Son viviendas con una historia extremadamente macabra y truculenta, como el apartamento donde en julio del año pasado una chica adolescente fue brutalmente asesinada y descuartizada. Para conseguir las cuatro calaveras el caso tiene que haber salido en los medios de comunicación.

Con tres calaveras están los apartamentos donde se ha producido un crimen pero no ha conseguido cobertura mediática. En este caso, el crimen se irá olvidando gradualmente. Suicidio sin cobertura en los medios está tipificado con dos calaveras mientras una sola calavera es para accidentes domésticos con un fatal desenlace. En ninguno de estos casos se incluyen las muertes por causas naturales. “En cualquiera de las cuatro categorías merece la pena invertir, siempre y cuando el descuento sea suficientemente sustancioso”, aconseja Mo.

Occidentales y personal sanitario

Es importante entender quiénes son los destinatarios de este tipo de propiedades. Entre ellos, gente que no cree en los espíritus de los muertos: occidentales y gente que trabaja en el sector sanitario (médicos y enfermeras), más acostumbrados a tratar con la muerte.

Fuera de Hong Kong, los taiwaneses también son menos supersticiosos a la hora de comprar vivienda. Aún así, prefieren saber el pasado de su futura morada. Cualquier cliente potencial tiene derecho a saber si se ha producido algún episodio truculento en la propiedad que desea adquirir. De hecho, el propietario está obligado a dar una descripción detallada del estado de la propiedad antes de venderla. Si el propietario oculta deliberadamente alguna historia macabra el comprador puede terminar el contrato inmediatamente y demandar la devolución íntegra de su dinero.

Este el caso de la señora Gao, que en julio de 2008 compró un apartamento para enterarse poco después de haber pagado el piso, que un cadáver estuvo en la casa durante varios días. Tras reponerse del susto inicial demandó al antiguo propietario, que tuvo que devolver a la señora Gao todo su dinero, pese a que no se pudo probar que la defunción se hubiera producido dentro del inmueble.

Aún así, un tribunal de Taipei entendió que este episodio había causado un impacto negativo en el estado psicológico de esta señora y que el vendedor no había sido sincero en la declaración del estado de la vivienda. De hecho, el contrato garantizaba que la casa estaba libre de contaminación radioactiva, que no estaba construida con arena de playa (que contribuye a acelerar la corrosión del cemento armado) y que no había sido escenario de ninguna muerte antinatural. Al no poder comprobarse este extremo, el vendedor tuvo que devolver todo el dinero.

Más información
Su Vivienda:
El jugoso y extraño negocio de las casas con calavera

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Friday, 9 April 2010

La venta de viviendas de segunda mano en Barcelona se dispara en enero

No todo iba a ser crisis e historias deprimentes. Ahora toca una buena noticia: la compraventa de pisos empieza bien el año en Cataluña. Por fin volvió a crecer en enero. Y, según ha informó la Asociación de Promotores y Constructores de Barcelona (Apce), lo hizo tanto en obra nueva como en segunda mano. No obstante, las compraventas de pisos de ocasión se dispararon, en especial en la provincia de Barcelona, donde subieron el 61,6% en comparación con diciembre y el 11,5% respecto a enero de 2009.

La patronal de las inmobiliarias catalanas considera que el “inicio de 2010″ fue “positivo”, aunque fuentes de la entidad matizaron que es pronto para hablar de tendencia. En el conjunto de Cataluña se firmaron 2.176 compraventas de vivienda nueva y 2.814 de pisos usados durante enero. El mercado que más se reactivó ese mes fue el de segunda mano, que creció el 41,5% respecto a diciembre, y el 32% si se compara con enero del año pasado. Los promotores también vendieron más casas: el 10% más que en diciembre y el 11% más que en enero de 2009.

Apce, que ha elaborado el informe junto con la Cámara de Comercio de Barcelona, indica: “la evolución fue alcista en las cuatro provincias”. Sin embargo, en Barcelona se dispararon: se vendieron 1.991 viviendas usadas, el 61,6% más que el mes anterior, mientras que los promotores se desprendieron de 1.254 pisos nuevos, el 12,8% más.

Más información
El País:
La venta de viviendas de segunda mano en Barcelona se dispara en enero

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