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Actualidad del mercado inmobiliario


Thursday, 13 May 2010

La vivienda de segunda mano tira del carro

Compraventa pisosMarzo registró un 9% de subida en las operaciones de compraventa respecto al mismo mes del año anterior. En total se registraron 37.561 operaciones: el 51,1% fueron venta de pisos usados y el 48,9% obra nueva. Así lo ha indicado el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es normal que se vendan más pisos de segunda mano que nuevos, pero desde el comienzo de la crisis no se había producido, tal como señala Cinco Días.

Es el tercer repunte consecutivo de las ventas de casa, aunque las buenas noticias que trajo marzo no han mejorado todavía las de febrero cuando las transacciones elevaron a un 18,7% anual. Los expertos siguen atribuyendo estos resultados al elemento fiscal: en julio sube el IVA de la vivienda del 7% al 8%. Además, las familias que compren casa a partir de enero de 2011 no podrán disfrutar en el IRPF de la deducción por adquisición de vivienda habitual si tienen ingresos superiores a 24.000 euros anuales.

Pero siguen habiendo lecturas prudentes de estas cifras: en marzo las compraventas retrocedieron un 8,5% frente a las operaciones realizadas en febrero (tasa mensual).

Más información
Cincodias.com
: El tirón de la vivienda usada eleva un 9% las ventas en marzo

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Tuesday, 11 May 2010

Cómo hacer que tu mudanza vaya como la seda

Cajas mudanzaAhora que ya tienes tu piso, toca la mudanza. Aunque se te haga cuesta arriba sólo pensar en todo lo que tienes que empaquetar y llevar al nuevo piso, no desesperes, si lo planificas con tiempo y le añades un poco de organización, todo puede ir como la seda.

Si tienes muebles, te aconsejo que contrates un servicio profesional para mudarte, ya te has gastado una pasta en el nuevo piso, estira un poco más tu presupuesto y haz que una empresa lleve las cosas grandes por ti. Si son cosas pequeñas y tienes tiempo, siempre puedes alquilar una furgoneta y convencer a unos amigos para que te ayuden a cambio de pizza.

Para los que se han decidido por contratar a una empresa de mudanzas dejo aquí unos consejos que he ido leyendo en revistas especializadas y que creo que son muy útiles:

1.- Cómo será tu mudanza

Haz un listado que tenga: fecha de la mudanza, qué vas a llevar y cuánto quieres gastar.

2.- Busca y compara ofertas

Selecciona varias empresas de mudanzas o transportes, llámalas y pide precios. Lo mejor es que empieces por las empresas cercanas a la casa donde te mudas, puedes buscarlas por su código postal. Haz todo esto con un mes de antelación a la mudanza (como mínimo). Si es posible haz que un representante de cada empresa vea tu casa para ver qué es lo que tienen que hacer y te de un presupuesto por escrito en el que se indiquen todas las condiciones. No aceptes presupuestos por teléfono.

Cuando finalmente te decidas por una empresa de mudanzas o transportes, comprueba que cumple con todos los requisitos que exige la ley, que tenga un seguro de responsabilidad civil y de mercancias y firma el contrato sólo cuando lo tengas todo claro. Puedes solicitar un contrato de mudanzas homologado en el que la empresa se responsabiliza de todos los desperfectos que puede causar y que cumple todas las garantías detalladas en el contrato. Comprueba que en el contrato figura: datos de la empresa, inventorio, recorrido, fechas y precio.

El precio de la mudanza lo determinan:

- Los metros cuadrados del piso
- La facilidad del desmontaje y montaje de los muebles
- Si hay ascensor o no y cómo es el acceso a los inmuebles.
- Los kilómetros de desplazamiento: si se hace dentro de la misma ciudad o no
- La cantidad, tamaño y tipo de los objetos (los delicados requieren mayor protección)
- El número de operarios necesarios
- El embalaje: si lo haces tú sale más barato
- Los objetos valiosos: joyas, obras de arte o antigüedades, por ejemplo, no están normalmente cubiertas en el seguro de la empresa de mudanzas o transportes, deberías contratar tu propio seguro si vas a incluir este tipo de objetos.

3.- Haz un inventario de todo lo que se va a transportar en la mudanza

Debes hacer un inventorio de todo lo que te van a llevar y confirma que todo está correcto antes de la firma del contrato para evitar problemas si luego falta algo. Guarda una copia del albarán para posibles reclamaciones y condiciona la firma de la factura de entrega a un plazo de revisión de la mercancía de 24 horas.

La mayoría de las empresas exigen el pago del servicio por anticipado pero no tienes obligación de hacerlo hasta que el servicio se haya completado. Normalmente se llega a un acuerdo en el que les das un porcentaje por adelantado cuando se firma el contrato.

4.- Empaqueta bien y con cuidado

Hay empresas que se encargan también de empaquetar, pero entiendo que es preferible que lo hagas tú para saber luego dónde tienes las cosas. Para empaquetar, lo de siempre. Busca cajas fuertes y protege las cosas que se puedan romper con facilidad. Mejor un tamaño mediano de cajas que no pesen mucho para que se puedan mover con facilidad. Etiqueta las cajas.

Embala los artículos pesados en cajas pequeñas y los ligeros en cajas grandes. Los platos y fuentes deben ser embalados de costado, no apilados y rellena los huecos con papel arrugado. Embala habitación por habitación, así será más fácil desembalarlas luego.

No incluyas en la mudanza artículos de valor como joyas, documentos legales … No creo que se pierdan, pero evita la ocasión y evitarás el peligro …

Aprovecha para tirar todas esas cosas que ya no necesitas y que ya ni te acordabas que tenías.

¡Suerte!

Más información
Consumer Eroski: Con la casa a cuestas
Cómo hacer para: Como embalar en una mudanza
Decorablog: Consejos para hacer una mudanza con éxito

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Tuesday, 11 May 2010

Ya no existen las compras ‘flechazo’ en el alto standing



El reciente estudio de Alting Grupo Inmobiliario sobre el mercado de alto standing en Barcelona concluye que “la reactivación de la demanda en el segmento alto es un hecho más que evidente debido, en parte, al momento estratégico que estamos atravesando para la inversión. Sin embargo, el comprador de hoy se rige por una relación más estrecha de €/m² que dista mucho de los precios de hace dos años. Ya no existen las compras ‘flechazo’ por lo que es necesario que el propietario esté dispuesto a rebajar pretensiones. Mientras esto no ocurra, seguirá habiendo un exceso de stock de viviendas a las que no se podrá dar salida.”

El análisis del mercado de la compra-venta de lujo en Barcelona lleva el sugerente título: ‘Con un pie fuera de la crisis’ y se pregunta: ¿Qué hay de cierto en la recuperación inmobiliaria en la zona alta?

La respuesta: “Pese a un primer trimestre de 2010 que nos ha dejado con un repunte del 2% de los precios en la Zona Alta, nos encontramos inmersos en un ciclo recesivo sobre el cual, pese a leves mejoras, no podemos hablar a día de hoy de recuperación.
Es cierto que, para los inversores con solidez económica, éste es un momento estratégico para la inversión en un sector donde los precios han sufrido un fuerte decrecimiento. Ello, unido a la relajación de la política monetaria, ha hecho que el 2009 no se cierre en negativo si hablamos de operaciones de compra-venta en Barcelona capital.

Pero cuando hablamos de zona alta en Barcelona, con barrios como Pedralbes, Sarrià,Tres Torres, Bonanova, Sant Gervasi y Galvany, la realidad es muy distinta y factores como la bajada de los tipos de interés no son tan significativos como lo puede ser la reactivación de la demanda gracias a unos precios que se han reajustado y a unos propietarios más dispuestos a negociar, conscientes del momento que estamos atravesando.

Nos hallamos en un momento donde se conjugan tres factores: la sostenibilidad de la demanda, la disminución de precios y la mayor predisposición de propietarios a la negociación.”

Los precios han tocado fondo

Pese a que el inversionista sigue presionando al comprador y busca todavía esas rebajas impresionantes en los precios, ya no es fácil que las consiga. Se han llegado a producir caídas de hasta el 35% por lo que en el estudio de Alting Grupo Inmobiliario estima que “pese a leves reajustes, los precios han tocado suelo y no van a continuar cayendo”.

“Los precios han bajado de forma significativa en una zona donde en el 2007-2008 podríamos encontrar una repercusión mínima de 6.000 €/m², una cifra que a día de hoy sólo podemos encontrar en Pedralbes y en determinadas viviendas del distrito de Sarrià – Sant Gervasi, localizadas en emplazamientos de prestigio cercanos a la Avinguda de Pau Casals y a los jardines del Turó Parc.

A pesar de todo, el comprador se encuentra frente a un exceso de oferta que el mercado es incapaz de absorber, una posición cómoda que le permite tomar una decision sin prisas. Éste es ahora más exigente y conocedor del mercado. Sabe qué repercusión por m² se puede llegar a pagar en una zona y si tiene que esperar para comprar, esperará,” se indica en el estudio.

Consejos de Alting Grupo Inmobiliario

Para el vendedor


1.- Ser consciente que el comprador se interesará en la vivienda por la relación €/m² y zona. La compra por impulso ha dejado de producirse en este segmento.

2.- Tener claro que el mercado ha establecido unos nuevos precios por los que tenemos que regirnos para poder vender la vivienda en un plazo razonable.

3.- Ser realista y poner el precio justo a su vivienda para vender en el menor tiempo: la paciencia cuesta dinero.

Para el comprador

1.- El stock de viviendas disponible le ofrece un abanico de posibilidades con cierto margen de negociación. Haga una oferta coherente con el mercado y cerrará un buen trato.

2.- Los precios no van a bajar más de lo que ya lo han hecho. El reajuste actual le garantiza que va a comprar a buen precio.

3.- El sector inmobiliario vuelve a estar en el punto de mira del inversor, aproveche un tipo de interés bajo y un precio de mercado para adquirir una vivienda sin precios fruto de la especulación.

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Monday, 10 May 2010

Los jueces piden que se proteja más a los compradores de pisos

Los jueces abogan por realizar una reforma de la Ley Concursal que proteja a los compradores de pisos de inmobiliarias que caigan en situación de insolvencia y consideran que los clientes particulares de estas empresas necesitan “mayor protección”. El comprador pasa a ser una especie de acreedor dentro del concurso y su deuda recibiría la clasificación de crédito concursal. Se trata de una de las conclusiones del II Encuentro de Profesionales del Derecho Concursal celebrado en Xàtiva (Valencia), según informa la organización en un comunicado publicado por 20minutos.es. El encuentro se centró en la figura del comprador particular de un piso cuando la promotora de la vivienda entra en concurso. A juicio de los magistrados, la actual Ley Concursal “no da una solución clara y eficaz para el comprador”.

Por ello, consideran “necesario” que las futuras reformas legislativas “establezcan regulaciones detalladas para todo tipo de contratos y, especialmente, los de compraventa” para proteger al comprador. Hasta entonces, la situación del comprador es difícil, en especial, si el incumplimiento del contrato por no haber podido entregar la obra es anterior a la declaración del concurso. En tal caso, el comprador pasa a ser una especie de acreedor dentro del concurso y su deuda recibiría la clasificación de crédito concursal, según explicaron.

Tendrían que cumplir el contrato cuando la promotora, o una tercera empresa, pueda acabar la vivienda No obstante, algunos magistrados como abogaron por que los contratos firmados en su día entre la promotora y sus clientes se cumplan o se resuelvan y no queden en un limbo que imposibilita que las promotoras puedan vender esos pisos a un tercero o que el comprador pueda ejecutar sus avales. En este sentido, abogaría por “cumplir el contrato cuando la promotora, o una tercera empresa esté en condiciones de acabar la vivienda” o “resolverlo cuando sea imposible que la vivienda pueda ser terminada y entregada” al comprador.

Más información
20minutos.es
: Los jueces piden “mayor protección” para los compradores de pisos

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Monday, 10 May 2010

¿Quién paga el alta de los servicios cuando se compra un piso de segunda mano?

Xavier pregunta:

“Estoy ante la compra de un piso de segunda mano, que nunca se han dado de alta ningún servicio. ¿A quién corresponde pagar boletines, etc. y el precio?”

Respuesta

Tal como lo describe aunque dice que se trata de un piso de segunda mano, no parece haber pasado por una primera mano, puesto que no es imaginable que nadie pueda vivir en el siglo XXI, sin agua, gas o luz eléctrica.

En tal sentido es decir como vivienda nueva parece que lo habitual y corresponde al comprador gestionar y pagar el alta de los servicios necesarios para hacer habitable una vivienda.

Sin embargo considero que teniendo en cuenta la situación de atonía en las ventas inmobiliarias pudiera aprovecharla para exigir la reducción en el precio de compra del costo que suponen esas altas.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Friday, 7 May 2010

¿Tengo que pagar a Hacienda si no obtengo beneficios por la venta de mi piso?

Carlos hace la siguiente pregunta:

“Hola soy carlos,

Muchas gracias ante todo y a ver si puedo explicarme. En 2005 compré una vivienda que fue escriturada en 67000 (VPO del año 87) euros pero el préstamo hipotecario que me concedieron fue 132.000. En 2009 vendí el piso por un valor escriturado de 125000 que me dio justo para cancelar la hipoteca. Mi pregunta es ¿debo pagar a Hacienda por la diferencia entre 67.000 a 125.000 si no he obtenido beneficios de dicha venta ya que se utilizo para cancelar la misma hipoteca?”


Respuesta

Inicialmente habría que decir que no, puesto que en la liquidación de ganancia patrimonial hay que tener en cuenta el pago del crédito hipotecario, si éste pago se realiza al vender, sin embargo en este caso hay una excesiva diferencia entre el precio declarado como de compra y el hipotecario concedido y ello pudiera dar problemas.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Thursday, 6 May 2010

¿En cuánto tiempo el banco decide si te da una hipoteca?

Susana hace la siguiente pregunta:

“¿En cuánto tiempo el banco decide si te da una hipoteca?”

Respuesta
Es una pregunta que roza los linderos de la adivinación. La respuesta puede ser desde 24 horas hasta la eternidad, es decir nunca.

Pedro Hernández, abogado
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Wednesday, 5 May 2010

¿Cuánto me exigirá Hacienda que devuelva si compro un piso por 100.000 euros y ellos dicen que vale 120.000?

Pedro hace la siguiente pregunta:

“Si compro una vivienda por 100000€ y según hacienda vale 120000€

¿cuánto me exigirá hacienda que le devuelva?”

Respuesta
En el caso descrito lo que ocurrirá es que la oficina fiscal autonómica que corresponda girará una liquidación complementaria de ITP por la diferencia: 20.000 €, con intereses y sanción.

Pedro Hernández, abogado
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Tuesday, 4 May 2010

Si compraste tu piso en 2009, repasa tu deducción por vivienda habitual

Si compraste un piso el año pasado y estás ahora preparando tu declaración de la renta 2009, ¡atento a la deducción! Según un artículo de Finanzas los borradores enviados por la AEAT no incluye los inmuebles comprados en 2009 y, por lo tanto, no se aplica la deducción del 15% que tiene la adquisición en caso de que sea vivienda habitual.

En este artículo dedicado a los errores de Hacienda se explica que el año pasado los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) detectaron un fallo en la deducción por vivienda cuando se realizaba la declaración de forma conjunta: “Los borradores registraban sólo la mitad de la desgravación; como si fuera una declaración individual. Es decir, en vez de deducir 450 euros, sólo se restaba 225 euros. Por ello no está de mal, repasar la casilla 738 del borrador en caso de tributación conjunta este año.

La situación se repite cuando ha habido un divorcio durante 2009. La deducción no aparece en unos de los ex cónyuges. Además, hay que tener especial cuidado cuando la vivienda se adquirió antes del 20 de enero. Desde Gestha recomiendan examinar si la deducción por vivienda tiene la compensación por el cambio fiscal que se efectuó en ese periodo. Se pasó del 20% en los primeros 4.500 euros de hipotecas a los del 15% actuales, hasta un máximo de 9.015 euros. El error se ha venido produciendo en las campañas de 2007 y 2008.”

Así que ya lo sabes, repasa, repasa y repasa tu borrador de la Declaración de la Renta.

Más información
Finanzas:
No se deje ni un euro en la declaración de la renta por los errores de Hacienda

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Tuesday, 4 May 2010

Si se compra una casa adquirida por una cooperativa, ¿qué fecha se usa para el cálculo de la plusvalía? ¿cuando se escritura la compraventa o cuando la cooperativa compró los terrenos para construir?

Valentín hace la siguiente pregunta:

“En la venta de una casa adquirida en su dí­a a través de una cooperativa. Qué fecha de inicio se considera para el cálculo de la plusvalía: ¿la firma de la escritura de compra de la casa, o la fecha de compra de los terrenos por la cooperativa?”

Respuesta
Ambas. En el primer caso se giraría una liquidación de IIVTU a la Cooperativa por la el incremento de valor hasta ese momento y posteriormente otra al adquirente por el incremento producido desde la anterior fecha. Ha de tenerse en cuanta que en este impuesto municipal los incrementos se atienen a módulos objetivos.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
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