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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Friday, 7 May 2010

¿Tengo que pagar a Hacienda si no obtengo beneficios por la venta de mi piso?

Carlos hace la siguiente pregunta:

“Hola soy carlos,

Muchas gracias ante todo y a ver si puedo explicarme. En 2005 compré una vivienda que fue escriturada en 67000 (VPO del año 87) euros pero el préstamo hipotecario que me concedieron fue 132.000. En 2009 vendí el piso por un valor escriturado de 125000 que me dio justo para cancelar la hipoteca. Mi pregunta es ¿debo pagar a Hacienda por la diferencia entre 67.000 a 125.000 si no he obtenido beneficios de dicha venta ya que se utilizo para cancelar la misma hipoteca?”


Respuesta

Inicialmente habría que decir que no, puesto que en la liquidación de ganancia patrimonial hay que tener en cuenta el pago del crédito hipotecario, si éste pago se realiza al vender, sin embargo en este caso hay una excesiva diferencia entre el precio declarado como de compra y el hipotecario concedido y ello pudiera dar problemas.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Thursday, 6 May 2010

¿En cuánto tiempo el banco decide si te da una hipoteca?

Susana hace la siguiente pregunta:

“¿En cuánto tiempo el banco decide si te da una hipoteca?”

Respuesta
Es una pregunta que roza los linderos de la adivinación. La respuesta puede ser desde 24 horas hasta la eternidad, es decir nunca.

Pedro Hernández, abogado
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Wednesday, 5 May 2010

¿Cuánto me exigirá Hacienda que devuelva si compro un piso por 100.000 euros y ellos dicen que vale 120.000?

Pedro hace la siguiente pregunta:

“Si compro una vivienda por 100000€ y según hacienda vale 120000€

¿cuánto me exigirá hacienda que le devuelva?”

Respuesta
En el caso descrito lo que ocurrirá es que la oficina fiscal autonómica que corresponda girará una liquidación complementaria de ITP por la diferencia: 20.000 €, con intereses y sanción.

Pedro Hernández, abogado
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Tuesday, 4 May 2010

Si compraste tu piso en 2009, repasa tu deducción por vivienda habitual

Si compraste un piso el año pasado y estás ahora preparando tu declaración de la renta 2009, ¡atento a la deducción! Según un artículo de Finanzas los borradores enviados por la AEAT no incluye los inmuebles comprados en 2009 y, por lo tanto, no se aplica la deducción del 15% que tiene la adquisición en caso de que sea vivienda habitual.

En este artículo dedicado a los errores de Hacienda se explica que el año pasado los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) detectaron un fallo en la deducción por vivienda cuando se realizaba la declaración de forma conjunta: “Los borradores registraban sólo la mitad de la desgravación; como si fuera una declaración individual. Es decir, en vez de deducir 450 euros, sólo se restaba 225 euros. Por ello no está de mal, repasar la casilla 738 del borrador en caso de tributación conjunta este año.

La situación se repite cuando ha habido un divorcio durante 2009. La deducción no aparece en unos de los ex cónyuges. Además, hay que tener especial cuidado cuando la vivienda se adquirió antes del 20 de enero. Desde Gestha recomiendan examinar si la deducción por vivienda tiene la compensación por el cambio fiscal que se efectuó en ese periodo. Se pasó del 20% en los primeros 4.500 euros de hipotecas a los del 15% actuales, hasta un máximo de 9.015 euros. El error se ha venido produciendo en las campañas de 2007 y 2008.”

Así que ya lo sabes, repasa, repasa y repasa tu borrador de la Declaración de la Renta.

Más información
Finanzas:
No se deje ni un euro en la declaración de la renta por los errores de Hacienda

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Tuesday, 4 May 2010

Si se compra una casa adquirida por una cooperativa, ¿qué fecha se usa para el cálculo de la plusvalía? ¿cuando se escritura la compraventa o cuando la cooperativa compró los terrenos para construir?

Valentín hace la siguiente pregunta:

“En la venta de una casa adquirida en su dí­a a través de una cooperativa. Qué fecha de inicio se considera para el cálculo de la plusvalía: ¿la firma de la escritura de compra de la casa, o la fecha de compra de los terrenos por la cooperativa?”

Respuesta
Ambas. En el primer caso se giraría una liquidación de IIVTU a la Cooperativa por la el incremento de valor hasta ese momento y posteriormente otra al adquirente por el incremento producido desde la anterior fecha. Ha de tenerse en cuanta que en este impuesto municipal los incrementos se atienen a módulos objetivos.

Pedro Hernández, abogado
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Friday, 30 April 2010

¿Puedo comenzar a construir una vivienda unifamiliar en una parcela heredada con un aval de un piso hipotecado o no lo conceden los bancos?

Jose Angel hace la siguiente pregunta:

“Buenos dias.

¿Puedo comenzar a construir una vivienda unifamiliar en una parcela heredada con un aval de un piso hipotecado o no lo conceden los bancos? ¿O es mejor esperarse a que este piso este libre de cargas sin hipoteca?

Gracias”


Respuesta
En esta consulta se mezclan conceptos jurídicos que conviene tener claros, un aval es una garantía personal por lo tanto si se pretende afianzar un crédito con un inmueble hipotecado estaremos hablando de una segunda hipoteca. La viabilidad bancaria de esa operación estará en función del valor del bien a hipotecar por segunda vez y del importe de la primera hipoteca, esto es si el bien vale 100 tiene un hipoteca de 2 y pretendemos una segunda hipoteca de 20,la operación puede ser aceptable. Por otra parte tampoco veo dificultad en trabar la hipoteca sobre el solar y lo que se construya en el mismo.

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Thursday, 29 April 2010

Consigue ahora tu piso barato y que también sea bueno y bonito

Si te has decidido a comprar y ya tienes apalabrada la hipoteca ahora sólo te queda encontrar un piso barato. Y no lo tendrás difícil, el precio medio de la vivienda libre se ha abaratado hasta alcanzar niveles de 2005. Así lo publicaba El Mundo: El precio medio de la vivienda libre en dicembre de 2005 se situaba en 1824,3 €/m2, este mismo índice el mes pasado alcanzaba los 1.865,7 €/m2. Y el último informe del Ministerio de Vivienda apunta que que el índice general de precios de la vivienda registró en el primer trimestre de 2010 un descenso del 1,3% respecto al trimestre anterior, mientras que la tasa de variación interanual es de -4,5%, 1,7 puntos superior a la registrada en el cuarto trimestre.

Evolución Precio Venta Pisos España
Fuente: Ministerio de Vivienda

La casa de tus sueños

Con estos datos en la mano, ahora te toca buscar piso en tu área. Pero mantén la mente fría y el dinero en el bolsillo hasta que encuentres tu hogar ideal. Te conviene leer nuestra Guía para comprar una casa buena, bonita y barata. Y luego encontrar tu piso a un buen precio en Madrid, Valencia, Alicante, Málaga, Barcelona, Murcia … o en cualquier parte de España.

Si buscas piso en Pontevedra, Teruel, Guadalajara, Almería o Guipúzcoa estás de suerte, porque estas son las provincias que han registrado mayores descensos en los precios en el primer trimestre del año con respecto al cuarto trimestre de 2009. En el otro lado, las mayores variaciones positivas trimestrales se registran en Santander (4,6%), Zamora (4,1%), y Burgos (3,6%).

Recuerda: debes estudiar la zona donde quieres comprar para saber cuál es el precio medio, rebajar la oferta inicial que te haga el vendedor o agente inmobiliario, ofrecer dinero en efectivo (si puedes) y resaltar los fallos de la vivienda para conseguir esa ganga que todos queremos.

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Wednesday, 28 April 2010

¿Qué impuestos tengo que pagar cuando venda una vivienda?

Rafael hace la siguiente pregunta:

“¿Qué impuestos me corresponde pagar a la hora de vender una vivienda sobre un precio estimado de 210.000,00 euros? ¿Qué parte le corresponde pagar a la parte compradora?

Muchas gracias”


Respuesta:

Al vendedor le corresponde:

a) este año, pagar el 18% de IRPF en concepto de ganancia patrimonial sobre la diferencia entre el precio de venta, menos los gastos y el precio de adquisición menos lo suyos, ambos debidamente actualizados.

b) El IIVTU (plus valía municipal) cuyo importe determina el Ayuntamiento donde esté el inmueble con arreglo a unos criterios de valoración en los que interviene la situación del solar y el tiempo transcurrido desde la anterior enajenación.

Pedro Hernández, abogado
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Tuesday, 27 April 2010

Unos consejos para los que piden hipotecas

hipotecas piso¿Eres uno de los valientes que está solicitando una hipoteca? Lo primero: ¡suerte!. Lo segundo: calma, paciencia y mantén la mente fría. Lo tercero: aquí te dejo unos consejos útiles que llegan vía: Hipotecas y Pisos: Como solicitar hipotecas, gestión de hipotecas, simular y calcular hipotecas.

1.- ¿Cuánto de tus ingresos se destinará a pagar la hipoteca?
Es norma habitual de la banca conceder un préstamo hipotecario un importe que te ayude para que cada mes sólo tengas que destinar un 40% de tus ingresos mensuales para pagar la hipoteca. Usa este simulador de hipoteca: incluye el importe que necesitas, el plazo en meses a pagar el préstamo y obtienes la cuota mensual de la hipoteca. Ahora divides el importe de la cuota entre todos los ingresos de la unidad familiar y multiplicado por 100 te da el ratio o porcentaje que no debería ser superior al 40% ó 50%. Obviamente este porcentaje podrá ser mucho mayor si se presentan avalistas que el Banco considere suficiente.

2.- Visita 3 bancos o cajas de ahorro como mínimo y pregunta por sus ofertas
Fíjate principalmente en el indice de referencia que ofertan y el diferencial que aplican sobre este índice que en ningún caso deberiamos admitir mas de 0,75 sobre el euribor, siendo el más lógico 0,50 ya que diferenciales inferiores son aplicados por las entidades financieras en pocas ocasiones y basados en muchas compensaciones para el banco y a personas con fuertes ingresos. A tener en cuenta también en la actualidad los préstamos en divisas o también llamados hipotecas multidivisa que en estos casos el índice de referencia es el libor y los diferenciales que aplican los bancos son superiores a los de euribor pero que nunca deberían ser superiores a un punto. Si estás interesado en este tipo de préstamos en divisas distintas al euro como puede ser el yen japonés o el franco suizo, puedes hacer los cálculos de cuota y el ahorro que supone respecto a la hipoteca tradicional en este simulador de hipoteca multidivisa.

Respecto a la comisión de apertura, no deberías admitir maás de 0,50 sobre el importe de la hipoteca solicitada y presionar hasta que la misma sea “cero”, todo dependerá de tu nivel de ingresos para poder exigir al banco. En el caso de la multidivisa, será mas dificil que nos apliquen una comisión de apertura baja.

También debes intentar que la comisión de cancelación o amortización anticipada sea “cero” y en todo caso si tienes que ceder, negocia que al menos las cancelaciones o amortizaciones parciales sean cero y la cancelación total que con la Ley 41/2007 ha cambiado de nombre a comisión por desestimiento y ha sido rebajada al 0,50% los 5 primeros años y al 0,25% el resto de años (antes era el 1%).

El tipo de interés de la hipoteca aplicado el primer año, debe ser menos importante y un punto a ceder en la negociación porque el año pasa pronto y luego hay otros 30 ó 40 años para seguir pagando al diferencial pactado. Lo que sí es importante, es fijarse en que no tenga lo que llaman suelo de interés de hipoteca, es decir un mínimo de interés que aunque baje el euribor, nuestra hipoteca no bajaría de un determinado nivel.

En cuanto a seguros de la hipoteca , es obligatorio el seguro de incendios pero el seguro de vida no es obligatorio.

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Monday, 26 April 2010

Cómo declarar tu piso en tiempos de crisis

La crisis te pilló, como a muchos, desprevenido y con una hipoteca-guillotina. Por eso tuviste que tomar una decisión drástica, vender tu piso e irte a uno más barato o incluso alquilar. Ahora llega la Renta 2009 y te toca contarle a Hacienda lo que hiciste y para que no te hagas un lío con conceptos, Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, te cuenta cómo declararlo en su post: Renta 2009, la deducción por vivienda habitual.

Hay tres supuestos y en todos se entiende que las decisiones adoptadas han sido totalmente inexcusables y que, por lo tanto, en el caso de que no se haya cumplido el plazo de tres años como vivienda habitual, no será necesario devolver las deducciones practicadas con anterioridad  porque el cambio de domicilio ha sido debido a circunstancias ajenas a tu voluntad o conveniencia y te has visto forzado a hacerlo:

1.- Vendes tu vivienda habitual y compras una más barata
Debes declarar la ganancia patrimonial obtenida y acogerte, en la medida de lo posible y con regla proporcional,  a la exención por reinversión en nueva vivienda habitual.

Debes tener en cuenta que la omisión en la declaración de IRPF de la ganancia patrimonial obtenida impide la aplicación de la exención por reinversión con motivo de su descubrimiento y regularización por la AEAT.

2.- Vendes tu vivienda habitual y te trasladas a una de alquiler
Por la misma razón anterior no debes omitir la declaración de la ganancia patrimonial obtenida y tributar por ella.

También puedes acogerte a las deducciones por vivienda habitual que hay disponibles para inquilinos. Aquí tienes la Guía de la Declaración de la Renta 2009 – Inquilinos donde puedes consultar cómo declarar tu alquiler y ver si reúnes los requisitos para la deducción estatal y si en tu comunidad autónoma hay también otra deducción autonómica.

3.- Alquilas tu vivienda habitual y te trasladas a otra de alquiler
Debes declarar como rendimientos de inmuebles los alquileres obtenidos, con las reducciones y deducciones que procedan. Aquí tienes la Guía de la Declaración de la Renta 2009 – Caseros

También puedes acogerte a las deducciones por vivienda habitual que hay disponibles para inquilinos. Aquí tienes la Guía de la Declaración de la Renta 2009 – Inquilinos donde puedes consultar cómo declarar tu alquiler y ver si reúnes los requisitos para la deducción estatal y si en tu comunidad autónoma hay también otra deducción autonómica.

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