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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Thursday, 15 July 2010

Lo más caro para comprar o alquilar está en Madrid, País Vasco y Cataluña

Da igual si alquilas o compras, si vives en Madrid, País Vasco o Cataluña has elegido las comunidades autónomas más caras para tener casa propia o ajena. Si de verdad quieres ahorrar en vivienda, deberías irte a La Rioja, Castilla-La Mancha o Extremadura. Las cifras no engañan y así lo refleja el informe de junio de la evolución del precio medio de venta y alquiler de viviendas elaborado por Enalquiler y Ventadepisos. El alquiler medio de un piso en España en junio se situó en 755 euros mientras que si se quería comprar el mes pasado, tocó pagar una media de 263.783 euros. Aunque, tanto en la compra como en la venta, se registraron caídas semestrales y muy parejas: un 1,7% en alquiler y un 2% en venta.

Todas las viviendas utilizadas han sido publicadas en Ventadepisos.com



En Madrid cuesta una media de 1.107 euros alquilar un piso y 381.041 euros comprar, le sigue el País Vasco donde se alquila por 978 euros y se compra por 361.052 euros y Cataluña se sitúa como la tercera comunidad más cara con 830 euros de media en alquiler y 310.480 euros en compra. Al final de la cola aparecen La Rioja (536 euros por un alquiler de un piso y 173.767 si compras), Castilla-La Mancha (522 euros si alquilas y 180.597 euros si compras) y Extremadura (488 euros al alquilar y 180.913 euros).

Si hilamos más fino y hacemos zoom en las capitales de provincia los datos no sorprenden demasiado: San Sebastián, Madrid y Barcelona son las más caras en alquiler y venta. Y al final de la cola se sitúan Ourense, Ciudad y Palencia en alquiler y Palencia, Ciudad Real y Cuenca en compra.

Tienes toda la información sobre el precio medio del alquiler y venta de viviendas en España, analizado por comunidades autónomas, provincias y capitales de provincia en los informes de junio de Enalquiler y Ventadepisos. Puedes descargar el PDF aquí:


Evolución del Precio Medio de Venta de Viviendas

Evolución del Precio Medio del Alquiler de Viviendas – Junio 2010

También dispones de esta información online en Enalquiler y Ventadepisos donde puedes navegar por las distintas poblaciones españolas para ver el precio medio del alquiler y venta de sus viviendas:


Evolución del Precio Medio de Venta de Viviendas

Evolución del Precio Medio del Alquiler de Viviendas

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Wednesday, 14 July 2010

Lo que debes exigir cuando compras vivienda de obra nueva

Pedro Hernández del OlmoPara enumerar las garantías del comprador de vivienda nueva podemos formular la siguiente pregunta. ¿Qué debe/puede exigir el comprador de una vivienda nueva? O dicho de otro modo ¿Qué obligaciones tiene el vendedor en un contrato de compraventa de una vivienda?

1.- Entregar la cosa vendida

El primero y principal es la entrega de la misma al comprador, dicha entrega al tratarse de un bien inmueble se puede hacer de tres formas:

A) Entrega material: mediante la puesta en posesión del adquirente de modo inmediato.

B) Entrega instrumental: tiene lugar, salvo pacto expreso en contrario, por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, conforme a lo prescrito en el art. 1462 del Código Civil.

C) Entrega simbólica: Conforme al art. 1463 del citado Código, por la entrega de las llaves o por el sólo acuerdo de las partes, o si el comprador ya tenía la cosa vendida en su poder por algún otro motivo.

Conforme se deduce de los arts. 1258 y 1461 y la doctrina del Tribunal Supremo la obligación de entregar la vivienda lleva aparejada la de facilitar al comprador la correcta titulación de los inmuebles que se vendieron para adecuar el Registro a la realidad jurídica.

Los documentos que han de acompañar a la puesta a disposición del comprador de la vivienda adquirida son:

Cédula de habitabilidad
Si bien este documento no es requisito indispensable para la eficacia de la compraventa es lo cierto que al ser un requisito exigible para la contratación de los servicios y suministros de los que necesariamente ha de disponer una vivienda y por tanto el incumplimiento de esta exigencia supone una infracción de las obligaciones que corresponden al vendedor.

Cancelación de hipotecas
El comprador debe tener en cuenta que el compromiso del vendedor de llevar a cabo la cancelación de la hipoteca no se agota, contrariamente con la mera presentación de la documentación en la notaría y el depósito de una provisión de fondos, sino que por el contrario debe tratar de remover cualquier obstáculo que impida la realización de la cancelación en un plazo razonable, requiriendo de forma fehaciente, e incluso judicialmente si fuera preciso, al acreedor hipotecario para que proceda al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de cancelación.

Propiedad Horizontal
Cuando se trate de viviendas sitas en edificios divididos en pisos o apartamentos en propiedad horizontal debe exigirse también:

1) Los Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. Si la Comunidad de Propietarios ya está funcionando se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.

2) La comunicación a quien ejerce las funciones de secretario de la comunidad, que se ha producido una transmisión del piso o local de su propiedad. La sanción que acarrea el incumplimiento de esta obligación es verdaderamente importante, ya que el transmitente, aunque al dejar de ser propietario deja de ser deudor de los gastos comunes devengados tras la transmisión, se sitúa como responsable solidario para el caso de que el adquirente no satisfaga dichos gastos.

3) La declaración de su situación en cuanto al pago de gastos comunes que adeuda a la Comunidad, esta declaración del transmitente debe coincidir con el contenido de la certificación que, emitida por el secretario de la Comunidad de Propietarios, se le obliga a aportar en el momento de otorgar escritura pública.

Libro del edificio
Conforme prescribe el art. 7 de la Ley 38/1999 se entregará a los usuarios finales el Libro del Edificio constituido por la siguiente documentación: El proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Distintas Comunidades Autónomas también han legislado sobre el Libro del Edificio.

2.- El saneamiento por evicción

Constituye la segunda obligación en importancia del vendedor, la de responder ante el comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Conforme al Código Civil se produce la evicción cuando, a consecuencia de una resolución judicial, el comprador de una cosa puede verse privado de todo o parte de ella, y es consecuencia de la obligación legal que se impone al vendedor para responder de la posesión pacifica de la cosa vendida.

2.- El saneamiento por vicios

Como ya se ha analizado anteriormente el concepto de vicios ocultos ahora se examinará lo referente a vicios ruinógenos, considerando el concepto de ruina no como derrumbamiento, devastación, desmoronamiento o desplome, sino el concepto más amplio, certero y lógico de “ruina funcional”, que comprende los graves defectos constructivos, que, excediendo de las imperfecciones corrientes, hacen a la edificación inútil o básicamente insuficiente para su finalidad propia, y, en los casos de viviendas destinadas a morada de personas físicas y sus familias, ha de conectarse con el derecho de disfrutar de la dignidad y adecuación conveniente de las mismas. La acción a dirigir contra el promotor por un comprador cuya vivienda padece de los denominados vicios de construcción puede verse amparada en base a la denominada responsabilidad decenal del Artículo.17 Ley 38/1999 de 5 noviembre 1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o del Artículo.1591 CC y podrá reclamarse la reparación de los defectos constructivos, o bien la indemnización equivalente al detrimento patrimonial. Una y otra pueden incluir también la reparación de los daños y perjuicios.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Monday, 12 July 2010

¿Qué puedo hacer si tengo comprador pero lo que me dan no cubre la deuda de mi hipoteca?

Joaquim hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Tengo unos créditos hipotecarios con una caja de ahorros en la cual avalo con mi casa y no puedo pagar la quota, en uno de los créditos ya ha pasado en vía judicial y nos han dicho que o en Diciembre 2010 o en Enero perderemos la casa, tengo comprador para la casa pero el problema es que la deuda que tengo contraída con la caja es superior a lo que me dan de la casa, estamos muy preocupados, ¿se puede hacer algo legalmente?,

gracias.

Joaquim”


Respuesta

Tiene que intentar negociar con el banco para que se queden con la vivienda a cambio de la totalidad de la deuda. Le interesa salir del asunto sin deuda pendiente, pues el mayor problema consiste en perder la casa y seguir con deuda. Algún juzgado en Madrid está obligando a la entidad financiera a que si decide quedarse con la casa en la subasta no podrá seguir reclamando el importe de la deuda que pudiera superar el valor de la finca, pero no es un criterio mayoritario.

Suerte.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Friday, 9 July 2010

¿Qué plusvalía tengo que pagar por la venta de la casa de mis padres?

Angel hace la siguiente pregunta:

“Hace tres años escrituré una vivienda que era de mis padres y al fallecer pasó en herencia a mí y la escrituré por 180.000 euros. Al vender, la vendí por 125.000 euros, ¿qué plusvalia tendria que pagar y donde tengo que dirigirme?

Gracias”


Respuesta

Por un lado tiene 30 días desde la firma de la escritura para pagar la plusvalía en el ayuntamiento donde se encuentre la finca.

En la declaración del IRPF del año siguiente tendrá que declarar la minusvalía que puede compensar con otras ganancias patrimoniales en ese año o en los cuatro posteriores.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Thursday, 8 July 2010

¿Cómo puedo vender un piso que tengo en común con mi expareja?

Edith hace la siguiente pregunta:

“Quisiera hacerles una consulta: Tengo un piso en común con mi expareja, del que queda por pagar parte de la hipoteca. Él quiere comprar mi mitad. ¿Qué pasos tengo que seguir para esta venta? ¿Tengo que pagarle yo a él la mitad de la hipoteca que queda? Estoy realmente perdida en este proceso.

Muchas gracias”


Respuesta

Si no están casados la mejor solución consiste en la división del condominio (la más ventajosa desde un punto de vista de impuestos). El precio que debe recibir usted consiste en la mitad del valor actual de mercado menos la mitad de la hipoteca pendiente.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Tuesday, 6 July 2010

10 consejos para negociar la mejor hipoteca

hipotecaSi ya has encontrado la vivienda de tus sueños, querrás saber cómo financiarla. Acceder a una hipoteca puede ser una decisión complicada y un proceso que requiere de unas pautas para evitar sorpresas en el futuro.

1. Ahorra
Al solicitar una hipoteca deberás aportar unos ahorros iniciales, generalmente superiores al 30% del valor del préstamo. Ten en cuenta que deberás abonar de tu bolsillo un mínimo del 20% del valor de la propiedad y un 10% en concepto de gastos (notario, gestoría, Registro de Propiedad y tasación).

2. Asegúrate de que tu perfil es el adecuado
Antes de proseguir en tu búsqueda, asegúrate de que reúnes las condiciones para acceder a una hipoteca. A grandes rasgos, la cuota mensual del préstamo no debe exceder el 35% de tus ingresos mensuales y debes demostrar cierta estabilidad laboral, entre otros aspectos.

3. Compara hipotecas entre bancos
Antes de que un banco tome la decisión de aceptarte como cliente, selecciona las hipotecas que mejor se pueden ajustar a tu perfil, según tus necesidades y preferencias. No tengas miedo de preguntar y evaluar las distintas hipotecas que existen en el mercado. También te será útil visitar un comparador de hipotecas personalizado y gratuito que te ayude a encontrar las que mejor se ajusten a tu perfil.

4. Negocia la hipoteca con el banco
Recuerda que las hipotecas no son productos cerrados, todo puede negociarse según tu perfil. No dudes en plantear a la entidad financiera mejoras en el tipo de interés, plazos de amortización, comisiones e incluso en quién asume los gastos de una subrogación. Pero sólo si posees un buen perfil financiero –ahorros, ingresos estables…- serás interesante para los bancos y podrás negociar las condiciones de la hipoteca.

5. Valor de tasación y precio de compra
No es lo mismo el valor de tasación de una vivienda que lo que finalmente acabarás pagando por ella. Valora la posible diferencia entre el valor de tasación y el precio del inmueble al buscar una hipoteca, ya que los bancos no acostumbran a financiar más del 80% de tasación de la vivienda, a no ser que aportes garantías adicionales, como un aval. Ten en cuenta que los bancos no utilizan las mismas tasadoras y que algunas tasan más alto que otras. Si una tasación no corresponde a lo que esperabas, no dudes en pedir otra con otra tasadora o entidad financiera.

6. La hipoteca con menos T.A.E. no es siempre la más barata
La T.A.E. no siempre es indicativa de la hipoteca más barata. Debes tener en cuenta otros aspectos ya que, por ejemplo, puede que te interese más un préstamo hipotecario con una cuota mensual baja o que te ofrezca mayor flexibilidad.

7. Productos vinculados a la hipoteca
Un diferencial bajo puede ser sinónimo de muchos productos vinculados a la hipoteca. Pregunta bien cuáles son y cuánto deberás pagar por productos vinculados como seguros de vida o desempleo, planes de pensiones o tarjetas de crédito. Pueden encarecer mucho el precio de la hipoteca.

8. Cuidado con el interés suelo
Mucha atención con el interés suelo de las hipotecas. Muchos préstamos hipotecarios se promocionan con diferenciales bajos que realmente parecen muy atractivos, pero luego aplican un tipo de interés mínimo –llamado interés suelo- por debajo del cual no podrás beneficiarte de un Euribor bajo, como el actual (1,28%). También asegúrate de que la hipoteca no posee derivados financieros como Swaps, Clips o Caps, que en los últimos años han provocado muchos problemas a los usuarios. Son las conocidas como cláusulas abusivas de las hipotecas.

9. Negocia bien las comisiones
Las comisiones pueden negociarse con el banco; negócialas bien desde el principio para evitar sorpresas desagradables más adelante. Dos de estas comisiones son especialmente importantes si en el futuro quieres cambiar de banco mejorando las condiciones de la hipoteca: la comisión de subrogación y la de cancelación. Y recuerda que es importante acceder a la hipoteca con buen pie, pero también salir de ella.

10. Negocia la flexibilidad de la hipoteca
Una hipoteca con períodos de carencia te permitirá, por ejemplo, hacer frente durante un tiempo a situaciones de menos estabilidad. En una hipoteca, en función de tus necesidades, podrás acceder a opciones de flexibilidad tanto al inicio del préstamo como durante la vida de la hipoteca.

HelpMyCash.com – Comparador de hipotecas

Tuesday, 6 July 2010

Galicia experimenta un repunte del sector del ladrillo

El Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia detecta un repunte en el número de visados de viviendas durante los cuatro meses previos a la subida del IVA. El dato lo anticipó ayer su decano, Celestino Garcia, durante la firma de un convenio de colaboración con el Instituto Galego da Vivenda e Solo para la difusión entre los profesionales de la comunidad Gallega de la nueva Normativa de Habilidades. El acuerdo contará con una inversión de 200.00€ para acciones de difusión y divulgación entre los colegiados gallegos de la nueva normativa que defiende la “dignidad”, “funcionalidad” y “racionalidad” en todas las construcciones.

Garcia declaró que “en marzo, abril, maio e xuno aumentou un poquiño” el número de visados de viviendas pero no se atreve a afirmar si este incremento se debe a un factor coyuntural por la subida del 7% al 8% del IVA o bien a una recuperación del sector de la construcción.

Más información:
La Voz de Galicia:
El visado de viviendas nuevas experimentó un repunte en Galicia en los cuatro meses previos al incremento del IVA

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Monday, 5 July 2010

¿Madrid y Barcelona están en el mismo planeta inmobiliario?

Parece que Madrid y Barcelona no comparten el mismo universo inmobiliario. Ambas están en el top ten de las capitales de provincia más caras para comprar un piso del país, pero sus curvas de precio siguen caminos diferentes. Madrid, con una media de 448.107 euros por piso, registra una bajada semestral de un 11,1% en el precio de venta de sus vivienda, mientras que en Barcelona, con 437.167 euros, su variación semestral apunta a una subida del 0,8%, según el informe de junio de Ventadepisos sobre la evolución de venta de viviendas.

Todas las viviendas utilizadas han sido publicadas en Ventadepisos.com



Todas las viviendas utilizadas han sido publicadas en Ventadepisos.com



Madrid es la segunda capital de provincia más cara, por detrás de San Sebastián (558.889 euros). El precio de los pisos en Madrid puede parecer excesivo si se compara con los 263.783 euros de media que se alcanzó en todo el país en junio, aunque su curva decreciente sigue la tendencia marcada por la mayoría de capitales de provincia del país. Barcelona, por el contrario, sigue la pauta de San Sebastián. En la capital catalana los precios han subido ligeramente en los últimos seis meses, aunque en Donostia la flecha hacia arriba fue más puntiaguda con un ascenso de los precios de un 2,5%.

Todas las viviendas utilizadas han sido publicadas en Ventadepisos.com



Si estás interesado en conocer cuál es la evolución de los precios en tu zona, sólo tienes que pinchar aquí.

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Friday, 2 July 2010

Tu baño también merece un lavado de cara

Baño

Aparte de ser uno de los lugares más íntimos de nuestra casa, el baño suele ser también uno de los lugares donde mejor marcamos nuestra impronta a la hora de hacer una reforma. La oferta de acabados y líneas de sanitarios y accesorios es casi infinita.

Recordamos varios aspectos importantes a la hora de plantearnos nuestra reforma en el baño:

1- Planificar.
Una reforma de un baño puede consistir simplemente en cambiar los revestimientos y los sanitarios, y pintar el techo. Pero tal vez podamos introducir cambios en la distribución que lo hagan más cómodo y funcional, y que nos permitan, por ejemplo, obtener espacios de almacenaje.

2- Estudiar las instalaciones.
Si nuestro piso tiene 20 años o menos, los desagües probablemente estén colgadas del forjado, lo que quiere decir que para modificarlos tendríamos que hacerlo desde casa del vecino que vive debajo nuestra. Si no queremos causarle ninguna incomodidad, no es necesario que lo hagamos: bastará con colocar los sanitarios en el mismo lugar en el que estaban los antiguos, reaprovechando los desagües.

3- Atención a la electricidad.
Existen espacios de reserva alrededor de todos los sanitarios, en los que no puede haber elementos eléctricos (luces, interruptores o enchufes) para evitar riesgo de electrocución. Esto es especialmente importante a la hora de ubicar los termos eléctricos.

4- Plantearnos nuestras necesidades.
Si tenemos dos baños, tal vez podamos plantearnos eliminar la bañera en uno de ellos y sustituirlo por una ducha. En el espacio ganado podemos hacer un armario que se abra, bien al pasillo, bien al mismo baño. Si en la casa no tenemos lavadero, podemos colocar en él la lavadora y el cesto de la ropa, ganando espacio en la cocina.

5- A la hora de escoger los sanitarios:
Busquemos modelos compactos, que darán amplitud al baño. Atención a los que van colgados: tenemos que asegurarnos de que nuestros muros resisten esa carga.

6- Seleccionar los accesorios pensando en el conjunto del baño.
Un toallero minimalista en un baño clásico puede ser todo un acierto, pero también un gran error. Todo depende del conjunto.

7- Plantearnos soluciones originales.
Se pueden emplear cacharros originales (de bronce, de acero, de piedra) en el lavabo. Podemos poner todo el suelo de madera contínuo y que recoja el agua en un sumidero, como en una sauna. De esa forma eliminaremos el plato de ducha. Salvo la parte de la ducha, no es necesario alicatar: los estucos, por ejemplo, son una buena opción para el resto de las paredes. Resisten bien el agua y dan un toque de originalidad.

8- Si nuestro baño es amplio:
Podemos realizar divisiones interiores con muretes de un metro de altura, que visualmente nos oculten los sanitarios. Sobre estos muretes podemos colocar elementos decorativos o macetas en pequeñas jardineras.

9- Para suelos
Escoger siempre aquellos que no tengan un grado de resistencia al deslizamiento bajo. En baños es bueno usar suelos texturizados, (como el gres de texturas naturales) de piezas pequeñas con mucha llaga (como el gresite) o porosos, para evitar resbalones.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954541257
arquitopos@gmail.com

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Thursday, 1 July 2010

Los chollos del verano

Pese a que expertos como la calificadora de riesgos Standard & Poor’s estiman que los precios seguirán bajando hasta 2012, si de verdad quieres comprar yo me lanzaría a buscar los chollos del verano. Eso sí, te tocará rascar en el mercado, buscar y rebuscar pero seguro que puedes conseguir tu piso por un precio justo.

En nuestro portal, sin ir más lejos puedes encontrar pisos baratos en Madrid, Valencia, Alicante, Málaga, Barcelona, Murcia … o en cualquier parte de España.

Los compradores que andan por el mercado inmobiliario estos días prefieren la segunda mano, tal como refleja el último estudio del Ministerio de Vivienda sobre el sector que desprendía aromas de optimismo gracias a las ventas de los pisos usados. El informe indicaba que en el primer trimestre de 2010 se vendieron en España 106.302 viviendas, lo que representa un incremento del 1,5% interanual. De este modo, y tras sufrir caídas desde el último trimestre de 2006, las compraventas mantienen la recuperación iniciada en el cuarto trimestre de 2009, ya que supone el segundo incremento interanual consecutivo.

Este incremento se debe principalmente a que las ventas de vivienda de segunda mano (+31,3%) han superado otra vez a las de vivienda nueva (-21,5%), en términos interanuales. La recuperación de las compraventas de segunda mano sobre las de nueva construcción comenzó en el trimestre anterior (cuarto de 2009), tras registrar caídas sucesivas durante nueve trimestres. De las viviendas vendidas en este primer trimestre del año, 46.290 (43,5%) corresponden a obra nueva y 60.012 (56,5%), a segunda mano.

Venta Viviendas - Ministerio Viviendas

Así que si te unes a los compradores que buscan sus chollos inmobiliarios, ¡mucha suerte!, pero eso sí, toma tus precauciones a la hora de comprar y sigue nuestros consejos:

1.- Cómo comprar la casa de tus sueños y que te salga barata

2.- Cómo comprar una vivienda de obra nueva

3.- Guía práctica para comprar tu piso de segunda mano

4.- Qué garantías debes exigir al comprar segunda mano

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