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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Tuesday, 11 May 2010

Ya no existen las compras ‘flechazo’ en el alto standing



El reciente estudio de Alting Grupo Inmobiliario sobre el mercado de alto standing en Barcelona concluye que “la reactivación de la demanda en el segmento alto es un hecho más que evidente debido, en parte, al momento estratégico que estamos atravesando para la inversión. Sin embargo, el comprador de hoy se rige por una relación más estrecha de €/m² que dista mucho de los precios de hace dos años. Ya no existen las compras ‘flechazo’ por lo que es necesario que el propietario esté dispuesto a rebajar pretensiones. Mientras esto no ocurra, seguirá habiendo un exceso de stock de viviendas a las que no se podrá dar salida.”

El análisis del mercado de la compra-venta de lujo en Barcelona lleva el sugerente título: ‘Con un pie fuera de la crisis’ y se pregunta: ¿Qué hay de cierto en la recuperación inmobiliaria en la zona alta?

La respuesta: “Pese a un primer trimestre de 2010 que nos ha dejado con un repunte del 2% de los precios en la Zona Alta, nos encontramos inmersos en un ciclo recesivo sobre el cual, pese a leves mejoras, no podemos hablar a día de hoy de recuperación.
Es cierto que, para los inversores con solidez económica, éste es un momento estratégico para la inversión en un sector donde los precios han sufrido un fuerte decrecimiento. Ello, unido a la relajación de la política monetaria, ha hecho que el 2009 no se cierre en negativo si hablamos de operaciones de compra-venta en Barcelona capital.

Pero cuando hablamos de zona alta en Barcelona, con barrios como Pedralbes, Sarrià,Tres Torres, Bonanova, Sant Gervasi y Galvany, la realidad es muy distinta y factores como la bajada de los tipos de interés no son tan significativos como lo puede ser la reactivación de la demanda gracias a unos precios que se han reajustado y a unos propietarios más dispuestos a negociar, conscientes del momento que estamos atravesando.

Nos hallamos en un momento donde se conjugan tres factores: la sostenibilidad de la demanda, la disminución de precios y la mayor predisposición de propietarios a la negociación.”

Los precios han tocado fondo

Pese a que el inversionista sigue presionando al comprador y busca todavía esas rebajas impresionantes en los precios, ya no es fácil que las consiga. Se han llegado a producir caídas de hasta el 35% por lo que en el estudio de Alting Grupo Inmobiliario estima que “pese a leves reajustes, los precios han tocado suelo y no van a continuar cayendo”.

“Los precios han bajado de forma significativa en una zona donde en el 2007-2008 podríamos encontrar una repercusión mínima de 6.000 €/m², una cifra que a día de hoy sólo podemos encontrar en Pedralbes y en determinadas viviendas del distrito de Sarrià – Sant Gervasi, localizadas en emplazamientos de prestigio cercanos a la Avinguda de Pau Casals y a los jardines del Turó Parc.

A pesar de todo, el comprador se encuentra frente a un exceso de oferta que el mercado es incapaz de absorber, una posición cómoda que le permite tomar una decision sin prisas. Éste es ahora más exigente y conocedor del mercado. Sabe qué repercusión por m² se puede llegar a pagar en una zona y si tiene que esperar para comprar, esperará,” se indica en el estudio.

Consejos de Alting Grupo Inmobiliario

Para el vendedor


1.- Ser consciente que el comprador se interesará en la vivienda por la relación €/m² y zona. La compra por impulso ha dejado de producirse en este segmento.

2.- Tener claro que el mercado ha establecido unos nuevos precios por los que tenemos que regirnos para poder vender la vivienda en un plazo razonable.

3.- Ser realista y poner el precio justo a su vivienda para vender en el menor tiempo: la paciencia cuesta dinero.

Para el comprador

1.- El stock de viviendas disponible le ofrece un abanico de posibilidades con cierto margen de negociación. Haga una oferta coherente con el mercado y cerrará un buen trato.

2.- Los precios no van a bajar más de lo que ya lo han hecho. El reajuste actual le garantiza que va a comprar a buen precio.

3.- El sector inmobiliario vuelve a estar en el punto de mira del inversor, aproveche un tipo de interés bajo y un precio de mercado para adquirir una vivienda sin precios fruto de la especulación.

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Monday, 10 May 2010

Los jueces piden que se proteja más a los compradores de pisos

Los jueces abogan por realizar una reforma de la Ley Concursal que proteja a los compradores de pisos de inmobiliarias que caigan en situación de insolvencia y consideran que los clientes particulares de estas empresas necesitan “mayor protección”. El comprador pasa a ser una especie de acreedor dentro del concurso y su deuda recibiría la clasificación de crédito concursal. Se trata de una de las conclusiones del II Encuentro de Profesionales del Derecho Concursal celebrado en Xàtiva (Valencia), según informa la organización en un comunicado publicado por 20minutos.es. El encuentro se centró en la figura del comprador particular de un piso cuando la promotora de la vivienda entra en concurso. A juicio de los magistrados, la actual Ley Concursal “no da una solución clara y eficaz para el comprador”.

Por ello, consideran “necesario” que las futuras reformas legislativas “establezcan regulaciones detalladas para todo tipo de contratos y, especialmente, los de compraventa” para proteger al comprador. Hasta entonces, la situación del comprador es difícil, en especial, si el incumplimiento del contrato por no haber podido entregar la obra es anterior a la declaración del concurso. En tal caso, el comprador pasa a ser una especie de acreedor dentro del concurso y su deuda recibiría la clasificación de crédito concursal, según explicaron.

Tendrían que cumplir el contrato cuando la promotora, o una tercera empresa, pueda acabar la vivienda No obstante, algunos magistrados como abogaron por que los contratos firmados en su día entre la promotora y sus clientes se cumplan o se resuelvan y no queden en un limbo que imposibilita que las promotoras puedan vender esos pisos a un tercero o que el comprador pueda ejecutar sus avales. En este sentido, abogaría por “cumplir el contrato cuando la promotora, o una tercera empresa esté en condiciones de acabar la vivienda” o “resolverlo cuando sea imposible que la vivienda pueda ser terminada y entregada” al comprador.

Más información
20minutos.es
: Los jueces piden “mayor protección” para los compradores de pisos

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Monday, 10 May 2010

¿Quién paga el alta de los servicios cuando se compra un piso de segunda mano?

Xavier pregunta:

“Estoy ante la compra de un piso de segunda mano, que nunca se han dado de alta ningún servicio. ¿A quién corresponde pagar boletines, etc. y el precio?”

Respuesta

Tal como lo describe aunque dice que se trata de un piso de segunda mano, no parece haber pasado por una primera mano, puesto que no es imaginable que nadie pueda vivir en el siglo XXI, sin agua, gas o luz eléctrica.

En tal sentido es decir como vivienda nueva parece que lo habitual y corresponde al comprador gestionar y pagar el alta de los servicios necesarios para hacer habitable una vivienda.

Sin embargo considero que teniendo en cuenta la situación de atonía en las ventas inmobiliarias pudiera aprovecharla para exigir la reducción en el precio de compra del costo que suponen esas altas.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Friday, 7 May 2010

¿Tengo que pagar a Hacienda si no obtengo beneficios por la venta de mi piso?

Carlos hace la siguiente pregunta:

“Hola soy carlos,

Muchas gracias ante todo y a ver si puedo explicarme. En 2005 compré una vivienda que fue escriturada en 67000 (VPO del año 87) euros pero el préstamo hipotecario que me concedieron fue 132.000. En 2009 vendí el piso por un valor escriturado de 125000 que me dio justo para cancelar la hipoteca. Mi pregunta es ¿debo pagar a Hacienda por la diferencia entre 67.000 a 125.000 si no he obtenido beneficios de dicha venta ya que se utilizo para cancelar la misma hipoteca?”


Respuesta

Inicialmente habría que decir que no, puesto que en la liquidación de ganancia patrimonial hay que tener en cuenta el pago del crédito hipotecario, si éste pago se realiza al vender, sin embargo en este caso hay una excesiva diferencia entre el precio declarado como de compra y el hipotecario concedido y ello pudiera dar problemas.

Pedro Hernández, abogado
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Thursday, 6 May 2010

¿En cuánto tiempo el banco decide si te da una hipoteca?

Susana hace la siguiente pregunta:

“¿En cuánto tiempo el banco decide si te da una hipoteca?”

Respuesta
Es una pregunta que roza los linderos de la adivinación. La respuesta puede ser desde 24 horas hasta la eternidad, es decir nunca.

Pedro Hernández, abogado
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Wednesday, 5 May 2010

¿Cuánto me exigirá Hacienda que devuelva si compro un piso por 100.000 euros y ellos dicen que vale 120.000?

Pedro hace la siguiente pregunta:

“Si compro una vivienda por 100000€ y según hacienda vale 120000€

¿cuánto me exigirá hacienda que le devuelva?”

Respuesta
En el caso descrito lo que ocurrirá es que la oficina fiscal autonómica que corresponda girará una liquidación complementaria de ITP por la diferencia: 20.000 €, con intereses y sanción.

Pedro Hernández, abogado
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Tuesday, 4 May 2010

Si compraste tu piso en 2009, repasa tu deducción por vivienda habitual

Si compraste un piso el año pasado y estás ahora preparando tu declaración de la renta 2009, ¡atento a la deducción! Según un artículo de Finanzas los borradores enviados por la AEAT no incluye los inmuebles comprados en 2009 y, por lo tanto, no se aplica la deducción del 15% que tiene la adquisición en caso de que sea vivienda habitual.

En este artículo dedicado a los errores de Hacienda se explica que el año pasado los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) detectaron un fallo en la deducción por vivienda cuando se realizaba la declaración de forma conjunta: “Los borradores registraban sólo la mitad de la desgravación; como si fuera una declaración individual. Es decir, en vez de deducir 450 euros, sólo se restaba 225 euros. Por ello no está de mal, repasar la casilla 738 del borrador en caso de tributación conjunta este año.

La situación se repite cuando ha habido un divorcio durante 2009. La deducción no aparece en unos de los ex cónyuges. Además, hay que tener especial cuidado cuando la vivienda se adquirió antes del 20 de enero. Desde Gestha recomiendan examinar si la deducción por vivienda tiene la compensación por el cambio fiscal que se efectuó en ese periodo. Se pasó del 20% en los primeros 4.500 euros de hipotecas a los del 15% actuales, hasta un máximo de 9.015 euros. El error se ha venido produciendo en las campañas de 2007 y 2008.”

Así que ya lo sabes, repasa, repasa y repasa tu borrador de la Declaración de la Renta.

Más información
Finanzas:
No se deje ni un euro en la declaración de la renta por los errores de Hacienda

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Tuesday, 4 May 2010

Si se compra una casa adquirida por una cooperativa, ¿qué fecha se usa para el cálculo de la plusvalía? ¿cuando se escritura la compraventa o cuando la cooperativa compró los terrenos para construir?

Valentín hace la siguiente pregunta:

“En la venta de una casa adquirida en su dí­a a través de una cooperativa. Qué fecha de inicio se considera para el cálculo de la plusvalía: ¿la firma de la escritura de compra de la casa, o la fecha de compra de los terrenos por la cooperativa?”

Respuesta
Ambas. En el primer caso se giraría una liquidación de IIVTU a la Cooperativa por la el incremento de valor hasta ese momento y posteriormente otra al adquirente por el incremento producido desde la anterior fecha. Ha de tenerse en cuanta que en este impuesto municipal los incrementos se atienen a módulos objetivos.

Pedro Hernández, abogado
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Friday, 30 April 2010

¿Puedo comenzar a construir una vivienda unifamiliar en una parcela heredada con un aval de un piso hipotecado o no lo conceden los bancos?

Jose Angel hace la siguiente pregunta:

“Buenos dias.

¿Puedo comenzar a construir una vivienda unifamiliar en una parcela heredada con un aval de un piso hipotecado o no lo conceden los bancos? ¿O es mejor esperarse a que este piso este libre de cargas sin hipoteca?

Gracias”


Respuesta
En esta consulta se mezclan conceptos jurídicos que conviene tener claros, un aval es una garantía personal por lo tanto si se pretende afianzar un crédito con un inmueble hipotecado estaremos hablando de una segunda hipoteca. La viabilidad bancaria de esa operación estará en función del valor del bien a hipotecar por segunda vez y del importe de la primera hipoteca, esto es si el bien vale 100 tiene un hipoteca de 2 y pretendemos una segunda hipoteca de 20,la operación puede ser aceptable. Por otra parte tampoco veo dificultad en trabar la hipoteca sobre el solar y lo que se construya en el mismo.

Pedro Hernández, abogado
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Thursday, 29 April 2010

Consigue ahora tu piso barato y que también sea bueno y bonito

Si te has decidido a comprar y ya tienes apalabrada la hipoteca ahora sólo te queda encontrar un piso barato. Y no lo tendrás difícil, el precio medio de la vivienda libre se ha abaratado hasta alcanzar niveles de 2005. Así lo publicaba El Mundo: El precio medio de la vivienda libre en dicembre de 2005 se situaba en 1824,3 €/m2, este mismo índice el mes pasado alcanzaba los 1.865,7 €/m2. Y el último informe del Ministerio de Vivienda apunta que que el índice general de precios de la vivienda registró en el primer trimestre de 2010 un descenso del 1,3% respecto al trimestre anterior, mientras que la tasa de variación interanual es de -4,5%, 1,7 puntos superior a la registrada en el cuarto trimestre.

Evolución Precio Venta Pisos España
Fuente: Ministerio de Vivienda

La casa de tus sueños

Con estos datos en la mano, ahora te toca buscar piso en tu área. Pero mantén la mente fría y el dinero en el bolsillo hasta que encuentres tu hogar ideal. Te conviene leer nuestra Guía para comprar una casa buena, bonita y barata. Y luego encontrar tu piso a un buen precio en Madrid, Valencia, Alicante, Málaga, Barcelona, Murcia … o en cualquier parte de España.

Si buscas piso en Pontevedra, Teruel, Guadalajara, Almería o Guipúzcoa estás de suerte, porque estas son las provincias que han registrado mayores descensos en los precios en el primer trimestre del año con respecto al cuarto trimestre de 2009. En el otro lado, las mayores variaciones positivas trimestrales se registran en Santander (4,6%), Zamora (4,1%), y Burgos (3,6%).

Recuerda: debes estudiar la zona donde quieres comprar para saber cuál es el precio medio, rebajar la oferta inicial que te haga el vendedor o agente inmobiliario, ofrecer dinero en efectivo (si puedes) y resaltar los fallos de la vivienda para conseguir esa ganga que todos queremos.

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