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Actualidad del mercado inmobiliario


Monday, 29 March 2010

Los hipotecados recibirán otra alegría de 40 euros mensuales de la mano del euribor

El Euribor, tipo de interés al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, cerrará marzo más que previsiblemente -aún restan dos días de cotización este mes- en la cota mensual del 1,215%-1,216%, un nuevo mínimo histórico. Este porcentaje es 9-10 milésimas menos que el nivel que marcó en febrero (1,225%) y supondrá una bajada de 0,69 puntos respecto al nivel de marzo de 2009 (1,909%), lo que volverá a suponer otra rebaja en las cuotas hipotecarias de los que revisen de unos 41 euros mensuales.

El indicador sumará, de este modo, el tercer mes consecutivo de descensos después de que rompiese en diciembre la senda bajista de 14 meses y acerca cada vez más al suelo fijado por la mayoría de los expertos en el 1,20%. Sin embargo, a pesar de que el índice continúa bajando, ha moderado sensiblemente su caída, ya que en lo que va de año sólo ha descendido en 0,03 centésimas, frente al retroceso de 1,54 puntos que registró en los tres primeros meses de 2009.

El recorte del Euribor en marzo abaratará de nuevo las hipotecas y los usuarios podrían notar un descenso de aproximadamente 41 euros al mes y de 500 euros al año. Así, para una hipoteca media de 120.000 euros, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,80%, las familias pagarán 509 euros al mes, frente a los 550 euros que pagaban en marzo de 2009. En el caso de las hipotecas con revisión semestral (septiembre 2009, 1,261%), la caída será de sólo de siete euros, y el recorte anual no llegará a 100 euros.

Más información
El Mundo:
El Euribor dará otra alegría a los hipotecados de 40 € mensuales

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Friday, 26 March 2010

El Gobierno subirá el umbral de sueldo inembargable ante impagos de hipotecas

Si no puedes pagar la hipoteca y el banco decide embargarla, hay una parte de tu sueldo que es intocable. A partir de ahora, esa parte de ingresos blindada va a ser mayor. El Gobierno ha aceptado reformar la ley de Enjuiciamiento Civil para subir el umbral del sueldo que no se puede embargar en una ejecución hipotecaria a petición de IU-ICV y proteger de esta forma a las familias de rentas bajas. La vicepresidenta segunda y ministra de Economía y Hacienda, Elena Salgado, ha afirmado que todavía no se ha concretado el umbral del sueldo que no se podrá embargar.

No obstante, parece ser que IU-ICV ya sabe cuál será la cantidad intocable de los afectados por ejecución hipotecaria. Según han asegurado fuentes de IU-ICV a Europa Press, este límite mínimo se fijará en 696,6 euros, un 10% más del Salario Mínimo Interprofesional (SMI) – 633,3 euros-, donde actualmente está dicho listón del salario blindado. El Ejecutivo ha remitido a los grupos parlamentarios el documento donde aparece reflejada la medida, pero no la cifra a la que ha hecho referencia IU-ICV.

696,6 euros intocables

Si un hipotecado pidió un crédito en su día de 200.000 euros y hoy, cuando ya su entidad financiera le ha embargado la casa, el inmueble es tasado en 150.000, aún tiene que hacer frente a la diferencia (50.000 euros). Por ello, su banco mensualmente le requerirá parte de su salario para amortizar esta cantidad.

Pero el hipotecado embargado, al que ya su entidad financiera le ha desposeído de su vivienda habitual, siempre deberá disponer de un mínimo de 696,6 euros mensualmente para él, si finalmente se oficializa esta cifra. Es decir, si sus ingresos ascienden, por ejemplo, a 1.000 euros, la caja o banco no le podrá requerir más de 304,4 para saldar la mora que aún tendría pendiente a pesar de haberse quedado sin casa. La vicepresidenta económica del Gobierno, Elena Salgado, ya había asegurado que el Gobierno estaba “estudiado muy seriamente” y como una “prioridad” la propuesta de IU-ICV.

Más información
Público: El Gobierno subirá el umbral de sueldo inembargable ante impagos hipotecas
El Mundo: El Gobierno subirá umbral de sueldo ‘inembargable’ por ejecución hipotecaria

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Thursday, 25 March 2010

Los famosos también sufren para vender sus pisos

Si te ha tocado rebajar el precio de tu casa para hacerla más apetecible a posibles compradores, tengo algo que puede consolarte. A Scarlett Johansson y Jennifer Lopez también les ha tocado quitar algunos ceros al precio de sus mansiones para conseguir que otro millonario se fije en ellas. Son guapas y famosas y también sufren como tú. Jennifer López y su marido Marc Anthony han tenido que rebajar el precio de su casa de Bel Air de 8,5 millones de dólares hasta 7,5 millones. Johansson compró su villa de estilo español en 2007 y pagó, según los datos registrados por Zillow, 7 millones de dólares. Ahora pide 4,59 millones de dólares por ella.

Otro guapo, George Clooney también vende. Se trata de su mansion en el Lago Como, aunque no sé si también ha tenido que rebajar su precio, lo que sí he leído es que la presencia del actor en la zona durante el tiempo en que ha disfrutado de su casita ha multiplicado el precio de los inmuebles que han pasado de 1.000 a 10.000 euros el metro cuadrado.

Imagino que las cifras que tú manejas tendrán menos ceros que las de estos actores y cantantes, pero el secreto para vender rápido y sin dolor es siempre el mismo: haz una oferta que no puedan rechazar.

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Tuesday, 23 March 2010

¿Cuáles son mis obligaciones fiscales si vendo el piso y no me compro otro?

Juan Manuel hace la siguiente pregunta:

“Hola.

Me parecen interesantísimos los articulos que leo en vuestros boletines, y cada vez que recibo uno de ellos me pregunto si podré consultar o proponer un asunto que no tengo claro, y que no recuerdo haber visto comentado en vuestros números anteriores.

Os comento: en Enero de 2010 hizo dos años que vendí mi piso de una localidad de Barcelona, ya que por cuestiones laborales me trasladé a Valladolid. Mi intención era la de volver a comprar en mi nuevo destino, pero por varias razones no ha sido así. Creo que si en dos años no he reinvertido tendré que liquidar un porcentaje en mi próxima declaración de Hacienda, pero no sé si hay forma de conseguir un aplazamiento por si compro próximamente, si llegados a éste punto no existen más opciones que la de pagar, o si existen alternativas de otro tipo. No sé si mi pregunta es oportuna, y si podrá tener respuesta en éste lugar.

Por si no procede, ruego disculpas.

Saludos.”


Mi respuesta:

La venta de un inmueble conlleva la obligación fiscal de declararla en el ejercicio en que se produzca, en este caso en la declaración de 2008 (Mayo/Junio 2009), con la obligación de liquidar y pagar la ganancia patrimonial obtenida. Sin embargo si se trataba de la vivienda habitual del contribuyente y éste se compromete a reinvertir en la compra de nueva vivienda habitual la totalidad del precio obtenido en dos años, contados de fecha a fecha y lo hace constar así en la declaración, está ganancia está exenta. Si transcurrido el plazo comprometido no lo ha hecho deberá liquidar la ganancia patrimonial con los intereses de demora.

Otra cuestión a tener en cuenta es si se ha cumplido o no el plazo mínimo de permanencia como vivienda habitual de la vendida, tres años, ya que en caso negativo podría estar obligado a devolver las deducciones practicadas así mismo con sus intereses.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Monday, 22 March 2010

¿Cómo puedo protegerme en el contrato de arras frente a posibles problemas en el piso?

Ana hace la siguiente pregunta:

“Estimado/a amigo/a:

Voy a adquirir mi primera vivienda y la vendedora me ha pasado el contrato de arras. En él consta que el piso será entregado en las condiciones que dieron lugar a la compra. Sin embargo, no se especifica qué condiciones son esas, en la visita el piso parecía a estar bien, pero ¿cómo demuestro que lo vi en buenas condiciones? Otra vecina del edificio me ha comentado que el piso tiene humedades, pero no se veían a simple vista y la propietaria actual lo niega. Han pintado recientemente y han puesto tarima, con lo cual resulta difícil ver si es cierto que tiene humedad. ¿Qué tendría que especificar en el contrato de arras para estar protegida?”


Mi respuesta
Si no pone nada se supone que el piso está bien. La expresión que se describe me inspira cierta desconfianza. Lo mejor que puede hacer el comprador es llevarse un arquitecto para que vea la vivienda, simplemente a ojo le podrá dar alguna indicación, y que hable con los vecinos. En caso de duda sobre humedades u otro defecto, mejor busque otro piso.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Friday, 19 March 2010

¿Qué hacer si descubres que la vivienda adquirida tiene defectos ocultos?

Juan hace la siguiente pregunta:

¿Qué hacer si descubres que la vivienda adquirida tiene defectos ocultos?

Mi respuesta

En un plazo de seis meses desde la compra se pueden reclamar aquellos defectos de cierta entidad que no se pudieron comprobar antes de la compra, y que hubieran llevado al comprador a no efectuar la operación o hacerla por un precio inferior. Por ejemplo humedades reincidentes que se taparon con pintura antes de vender y se las encuentra de nuevo el comprador con las primeras lluvias tras la venta.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Thursday, 18 March 2010

¿Cómo puedo recuperar el dinero entregado a cuenta de dos viviendas?

José Manuel hace la siguiente pregunta:

“Compre 2 viviendas en Galicia, en el 2006, en el contrato pone que me las tenía que entregar en el segundo trimestre de 2008, y me citó a finales de julio para escriturar, yo había entregado 65.000 euros a cuenta, pero llegado el momento de escriturar, no me conceden Hipoteca y le mando un Burofax, diciéndole al constructor que quiero resolver los contratos, me dice que no le interesa y que si no escrituro pierdo las cantidades entregadas. ¿qué debo hacer para recuperar el dinero o parte del mismo? Además las cantidades entregadas a cuenta, se negó a avalarlas por un banco y además cuando me cita para escriturar, en esas fechas aún no tiene la licencia de primera ocupación.”

Respuesta
Primero, conviene no dejar pasar tanto tiempo. En su momento se podría haber resuelto el contrato por demora en la entrega. Ahora quedaría la vía de la resolución por imposibilidad sobrevenida, pero este tema no está contemplado en la legislación si quien insta la resolución es el que ha incumplido, por lo que el resultado de la sentencia es dudoso; pero es la única opción, demandar reclamando la resolución por haber concurrido una circunstancia imprevisible y ajena a la voluntad del comprador que impide cumplir con el contrato.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Wednesday, 17 March 2010

¿Qué pasa cuando no se puede pagar la hipoteca? (y 2)

Como colofón a lo ya dicho en ¿Qué pasa cuando no se puede pagar la hipoteca? no debemos olvidar la posibilidad de proponer al acreedor hipotecario, normalmente una entidad bancaria, la ejecución extrajudicial de la hipoteca, cuyas características básicas se detallan a continuación:

Habrá de estipularse en la propia escritura de constitución la sujeción de los otorgantes a este procedimiento y que consten las siguientes circunstancias:

1.- El valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta. Dicho valor no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento judicial sumario

2.- El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente

3.- La persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante. A tal efecto podrá designarse al propio acreedor.

La estipulación en virtud de la cual los otorgante hayan pactado la sujeción al procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura

La realización extrajudicial de la hipoteca se llevará a cabo ante el Notario hábil para actuar en el lugar donde radique la finca hipotecada.

La enajenación del bien hipotecado se formalizará en escritura pública

El procedimiento se iniciará mediante requerimiento dirigido al Notario, expresando las circunstancias determinantes de la certeza y exigibilidad del crédito y la cantidad exacta objeto de la reclamación en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada uno de los conceptos

El Notario recibidos los documentos pertinentes y realizadas las diligencias que la normativa exige transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y la última de las notificaciones antes expresadas, procederá a la subasta de la finca.

La subasta se anunciará (tablón de anuncios del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad y se insertarán en el ”Boletín Oficial” ) con una antelación de, al menos, veinte días respecto de aquél en que haya de celebrarse

Asimismo, a petición y a costa del interesado que lo solicite, podrá publicarse en cualquier otro medio.

En los anuncios se expresará, de forma concisa, la identificación de la finca, el lugar, día y hora en que ha de celebrarse la subasta, el tipo que servirá de base a la misma y las circunstancias exigidas reglamentariamente.

Las subastas se celebrarán en la Notaría donde se sigan las actuaciones o en el local señalado por el Notario al efecto.

El acreedor podrá concurrir como postor a todas las subastas y no necesitará consignar cantidad alguna para tomar parte en la licitación.

El precio del remate se destinará sin dilación al pago del acreedor que haya instado su ejecución en la medida garantizada por la hipoteca.

El sobrante, si hubiere acreedores posteriores, se consignará en el oportuno establecimiento público quedando afecto a las resultas de dichos créditos. Esta circunstancia se hará constar en el Registro por nota marginal.Si no hubiere acreedores posteriores, el sobrante se entregará al dueño de la finca.

El Notario practicará la liquidación de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Monday, 15 March 2010

¿Quién se queda en el piso cuando la pareja se rompe?

La vivienda en el divorcio. ¿Quién se queda en el uso y disfrute de la vivienda y ajuar familiar? La solución legal nos viene dada en el artículo 96 del Código Civil, que expresa:

“En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden. Cuando algunos de los hijos queden en la compañía de uno y los restantes en la del otro, el Juez resolverá lo procedente. No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponda al cónyuge no titular, siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección. Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.”

Así pues, habrá que estar en primer lugar a lo que los cónyuges hubiesen decidido en los supuestos de divorcio o separación de mutuo acuerdo. Esta decisión se plasma en un documento llamado “convenio regulador” que se firma por los cónyuges antes de presentar la demanda de divorcio o separación de mutuo acuerdo y que, posteriormente, el Juez aprueba en la sentencia, si a su criterio están debidamente protegidos los intereses en Juego. Si existen hijos menores, previamente a la aprobación judicial, el Ministerio Fiscal deberá informar si, a su criterio, es adecuada o no a los intereses de los menores esta medida.

Si tal acuerdo previo de los cónyuges no existe, ésto es, si el divorcio es contencioso y la pareja tiene hijos menores de edad, el Juez atribuirá el uso y disfrute de la vivienda y del ajuar familiar a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden.

Cuando no existen hijos el parámetro a tener en cuenta es el del interés más necesitado de protección. En función de este parámetro se atribuirá a uno u otro cónyuge, incluso aunque la vivienda conyugal sea propiedad privativa de uno de los cónyuges.

Mientras existan hijos menores de edad, o mayores que no sean independientes económicamente, no prosperará una petición de cambio en la atribución del uso y disfrute de la vivienda familiar ya que ésta les estará atribuida por ley a los hijos y al cónyuge que tenga, o hubiese tenido en el supuesto de que los hijos hubiesen alcanzado la mayoría de edad.

Luego en la mayoría de los casos el hombre ha de seguir pagando la mitad de la hipoteca, acaba viviendo de alquiler, o incluso vuelve con sus padres por falta de medios.

¿Pero, qué ocurre cuando no existen hijos en el matrimonio, o, de existir, han alcanzado la mayoría de edad y la independencia económica? En este caso, para que pueda prosperar el cambio habrá de acreditarse la alteración sustancial de las circunstancias que se tuvieron en cuenta a la hora de atribuirla a uno de los cónyuges. La mayoría de edad de los hijos unida a la independencia económica por sí mismo no es suficiente para provocar un cambio en el uso y disfrute del hogar familiar. Se necesita además que el que solicita el cambio acredite su mayor necesidad para hacer uso de la vivienda en la que residan los cónyuges . Por ello el proceso de modificación de medidas debe tener su base fáctica en circunstancias novedosas, acontecidas con posterioridad a la sentencia, y además de notoria significación, y por supuesto no previstas al momento en el que se dictó la anterior sentencia. Coincide toda la doctrina que las mayores necesidades habitacionales del cónyuge que la solicita han de ser notables respecto al cónyuge que la tiene atribuida.

La pretensión no tiene porque limitarse a un cambio en el usuario de la vivienda familiar, puede solicitarse un uso compartido temporal: unos meses uno y otros el otro; también se puede solicitar la retirada del uso y disfrute de dicho domicilio con el fin de proceder a su alquiler, por ejemplo; o la limitación temporal en el uso y disfrute del mismo (que se concrete en un número determinado de años).

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Thursday, 11 March 2010

Cómo evitar ir a juicio si el hipotecado no paga sus letras

Hace tan solo unos días hablaba de qué puede pasar si no pagas la hipoteca y cómo puedes solucionarlo. Y justo ahora El Economista da una nueva idea para que los prestamistas puedan recuperar su dinero de una forma rápida y eficaz. Se puede acudir a la venta extrajudicial, aunque solo merece la pena hacerlo si se sabe a ciencia cierta que las circunstancias del inmueble y el deudor no impedirán llevar a cabo todo el proceso. Si hay dudas, se debe acudir al procedimiento judicial.

Para saber cómo se hace la ejecución de la hipoteca inmobiliaria extrajudicialmente y qué podría impedir hacerlo, te dejo aquí un resumen del análisis de El Economista:

El ordenamiento español acepta la vía extrajudicial siempre que se haya pactado esta posibilidad en la escritura de constitución de la hipoteca.

El procedimiento extrajudicial de ejecución de una hipoteca inmobiliaria se tramita ante el Notario competente del lugar donde radique el inmueble hipotecado. Este procedimiento viene regulado en el Reglamento Hipotecario, sin que puedan las partes acordar un procedimiento diferente.

Es una buena opción para evitar caer en un atasco judicial si la ciudad donde está el piso es grande y acumula retrasos en sus juzgados. No obstante, esta percepción inicial debe matizarse al analizar diversas cuestiones prácticas de este procedimiento.

1.- Potestad vs. autoridad

El Notario no tiene autoridad jurisdiccional. Su función es la de controlar que el procedimiento extrajudicial se efectúa conforme a lo establecido legalmente, pues la venta extrajudicial no es sino un pacto más de la escritura de constitución de la hipoteca , cuyo contenido viene predeterminado por la ley.

Por eso, si los interesados discrepan sobre alguna cuestión surgida durante la tramitación del procedimiento –hablamos tanto del acreedor como del deudor, y también un hipotecante no deudor o un tercero poseedor- cualquiera de ellos podrá reclamar judicialmente lo que a su derecho convenga.

Todo esto implica: la potencial suspensión del procedimiento si así lo estima el juez y, en todo caso, la judicialización del procedimiento, que puede implicar que el notario no pueda avanzar con los trámites establecidos en la ley ante el riesgo de vulnerar los derechos de alguno de los interesados. Así, no parece muy aconsejable emprender esta vía si se tienen indicios de la existencia de terceros que quizá reclamen derechos sobre el bien hipotecado.

2.- Terminación anticipada

El procedimiento de ejecución extrajudicial exige que el notario requiera al deudor para que efectúe el pago en el plazo de 10 días, o en caso contrario, se procederá a la ejecución de los bienes hipotecados a su costa. Este requerimiento se efectuará en el domicilio del deudor que conste en el Registro de la Propiedad, y de no poder efectuarse, la ejecución deberá efectuarse por vía judicial.

En consecuencia, habrá de tenerse en cuenta la conveniencia o no de instar un procedimiento extrajudicial si tenemos la certeza de que, por las circunstancias del deudor, no se va a poder practicar el requerimiento de pago y por lo tanto no será posible concluir con éxito esta vía.

3.- Desposesión

Una vez concluido el procedimiento de venta extrajudicial, y para el caso de que la posesión del inmueble no se entregue voluntariamente al adjudicatario, el notario carece de facultades para efectuar o “forzar” dicha entrega, por lo que habrá de acudirse a la vía judicial para obtener la posesión del bien.

Lo anterior hace desaconsejable el procedimiento de venta extrajudicial, por ejemplo, en supuestos en los que se tiene la certeza de que en el inmueble existen ocupantes sin título válido o en el que puede preverse que la obtención de la posesión no será pacífica. Son muchas las ocasiones en las que finalmente es el acreedor el que se hace con la propiedad del bien hipotecado, por lo que aunque parezca que el riesgo de tener que acudir a la vía jurisdiccional para obtener la posesión del bien es un riesgo para el adjudicatario y no para el acreedor que insta la ejecución de la hipoteca , será necesario analizarlo cuando se prevea que, como resultado del procedimiento de venta, el bien hipotecado acabará en propiedad de quien solicita la ejecución.

Más información
El Economista:
¿Es aconsejable ejecutar una hipoteca inmobiliaria extrajudicialmente?

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