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Actualidad del mercado inmobiliario


Friday, 19 March 2010

¿Qué hacer si descubres que la vivienda adquirida tiene defectos ocultos?

Juan hace la siguiente pregunta:

¿Qué hacer si descubres que la vivienda adquirida tiene defectos ocultos?

Mi respuesta

En un plazo de seis meses desde la compra se pueden reclamar aquellos defectos de cierta entidad que no se pudieron comprobar antes de la compra, y que hubieran llevado al comprador a no efectuar la operación o hacerla por un precio inferior. Por ejemplo humedades reincidentes que se taparon con pintura antes de vender y se las encuentra de nuevo el comprador con las primeras lluvias tras la venta.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Thursday, 18 March 2010

¿Cómo puedo recuperar el dinero entregado a cuenta de dos viviendas?

José Manuel hace la siguiente pregunta:

“Compre 2 viviendas en Galicia, en el 2006, en el contrato pone que me las tenía que entregar en el segundo trimestre de 2008, y me citó a finales de julio para escriturar, yo había entregado 65.000 euros a cuenta, pero llegado el momento de escriturar, no me conceden Hipoteca y le mando un Burofax, diciéndole al constructor que quiero resolver los contratos, me dice que no le interesa y que si no escrituro pierdo las cantidades entregadas. ¿qué debo hacer para recuperar el dinero o parte del mismo? Además las cantidades entregadas a cuenta, se negó a avalarlas por un banco y además cuando me cita para escriturar, en esas fechas aún no tiene la licencia de primera ocupación.”

Respuesta
Primero, conviene no dejar pasar tanto tiempo. En su momento se podría haber resuelto el contrato por demora en la entrega. Ahora quedaría la vía de la resolución por imposibilidad sobrevenida, pero este tema no está contemplado en la legislación si quien insta la resolución es el que ha incumplido, por lo que el resultado de la sentencia es dudoso; pero es la única opción, demandar reclamando la resolución por haber concurrido una circunstancia imprevisible y ajena a la voluntad del comprador que impide cumplir con el contrato.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Wednesday, 17 March 2010

¿Qué pasa cuando no se puede pagar la hipoteca? (y 2)

Como colofón a lo ya dicho en ¿Qué pasa cuando no se puede pagar la hipoteca? no debemos olvidar la posibilidad de proponer al acreedor hipotecario, normalmente una entidad bancaria, la ejecución extrajudicial de la hipoteca, cuyas características básicas se detallan a continuación:

Habrá de estipularse en la propia escritura de constitución la sujeción de los otorgantes a este procedimiento y que consten las siguientes circunstancias:

1.- El valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta. Dicho valor no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento judicial sumario

2.- El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente

3.- La persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante. A tal efecto podrá designarse al propio acreedor.

La estipulación en virtud de la cual los otorgante hayan pactado la sujeción al procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura

La realización extrajudicial de la hipoteca se llevará a cabo ante el Notario hábil para actuar en el lugar donde radique la finca hipotecada.

La enajenación del bien hipotecado se formalizará en escritura pública

El procedimiento se iniciará mediante requerimiento dirigido al Notario, expresando las circunstancias determinantes de la certeza y exigibilidad del crédito y la cantidad exacta objeto de la reclamación en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada uno de los conceptos

El Notario recibidos los documentos pertinentes y realizadas las diligencias que la normativa exige transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y la última de las notificaciones antes expresadas, procederá a la subasta de la finca.

La subasta se anunciará (tablón de anuncios del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad y se insertarán en el ”Boletín Oficial” ) con una antelación de, al menos, veinte días respecto de aquél en que haya de celebrarse

Asimismo, a petición y a costa del interesado que lo solicite, podrá publicarse en cualquier otro medio.

En los anuncios se expresará, de forma concisa, la identificación de la finca, el lugar, día y hora en que ha de celebrarse la subasta, el tipo que servirá de base a la misma y las circunstancias exigidas reglamentariamente.

Las subastas se celebrarán en la Notaría donde se sigan las actuaciones o en el local señalado por el Notario al efecto.

El acreedor podrá concurrir como postor a todas las subastas y no necesitará consignar cantidad alguna para tomar parte en la licitación.

El precio del remate se destinará sin dilación al pago del acreedor que haya instado su ejecución en la medida garantizada por la hipoteca.

El sobrante, si hubiere acreedores posteriores, se consignará en el oportuno establecimiento público quedando afecto a las resultas de dichos créditos. Esta circunstancia se hará constar en el Registro por nota marginal.Si no hubiere acreedores posteriores, el sobrante se entregará al dueño de la finca.

El Notario practicará la liquidación de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Monday, 15 March 2010

¿Quién se queda en el piso cuando la pareja se rompe?

La vivienda en el divorcio. ¿Quién se queda en el uso y disfrute de la vivienda y ajuar familiar? La solución legal nos viene dada en el artículo 96 del Código Civil, que expresa:

“En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden. Cuando algunos de los hijos queden en la compañía de uno y los restantes en la del otro, el Juez resolverá lo procedente. No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponda al cónyuge no titular, siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección. Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.”

Así pues, habrá que estar en primer lugar a lo que los cónyuges hubiesen decidido en los supuestos de divorcio o separación de mutuo acuerdo. Esta decisión se plasma en un documento llamado “convenio regulador” que se firma por los cónyuges antes de presentar la demanda de divorcio o separación de mutuo acuerdo y que, posteriormente, el Juez aprueba en la sentencia, si a su criterio están debidamente protegidos los intereses en Juego. Si existen hijos menores, previamente a la aprobación judicial, el Ministerio Fiscal deberá informar si, a su criterio, es adecuada o no a los intereses de los menores esta medida.

Si tal acuerdo previo de los cónyuges no existe, ésto es, si el divorcio es contencioso y la pareja tiene hijos menores de edad, el Juez atribuirá el uso y disfrute de la vivienda y del ajuar familiar a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden.

Cuando no existen hijos el parámetro a tener en cuenta es el del interés más necesitado de protección. En función de este parámetro se atribuirá a uno u otro cónyuge, incluso aunque la vivienda conyugal sea propiedad privativa de uno de los cónyuges.

Mientras existan hijos menores de edad, o mayores que no sean independientes económicamente, no prosperará una petición de cambio en la atribución del uso y disfrute de la vivienda familiar ya que ésta les estará atribuida por ley a los hijos y al cónyuge que tenga, o hubiese tenido en el supuesto de que los hijos hubiesen alcanzado la mayoría de edad.

Luego en la mayoría de los casos el hombre ha de seguir pagando la mitad de la hipoteca, acaba viviendo de alquiler, o incluso vuelve con sus padres por falta de medios.

¿Pero, qué ocurre cuando no existen hijos en el matrimonio, o, de existir, han alcanzado la mayoría de edad y la independencia económica? En este caso, para que pueda prosperar el cambio habrá de acreditarse la alteración sustancial de las circunstancias que se tuvieron en cuenta a la hora de atribuirla a uno de los cónyuges. La mayoría de edad de los hijos unida a la independencia económica por sí mismo no es suficiente para provocar un cambio en el uso y disfrute del hogar familiar. Se necesita además que el que solicita el cambio acredite su mayor necesidad para hacer uso de la vivienda en la que residan los cónyuges . Por ello el proceso de modificación de medidas debe tener su base fáctica en circunstancias novedosas, acontecidas con posterioridad a la sentencia, y además de notoria significación, y por supuesto no previstas al momento en el que se dictó la anterior sentencia. Coincide toda la doctrina que las mayores necesidades habitacionales del cónyuge que la solicita han de ser notables respecto al cónyuge que la tiene atribuida.

La pretensión no tiene porque limitarse a un cambio en el usuario de la vivienda familiar, puede solicitarse un uso compartido temporal: unos meses uno y otros el otro; también se puede solicitar la retirada del uso y disfrute de dicho domicilio con el fin de proceder a su alquiler, por ejemplo; o la limitación temporal en el uso y disfrute del mismo (que se concrete en un número determinado de años).

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Thursday, 11 March 2010

Cómo evitar ir a juicio si el hipotecado no paga sus letras

Hace tan solo unos días hablaba de qué puede pasar si no pagas la hipoteca y cómo puedes solucionarlo. Y justo ahora El Economista da una nueva idea para que los prestamistas puedan recuperar su dinero de una forma rápida y eficaz. Se puede acudir a la venta extrajudicial, aunque solo merece la pena hacerlo si se sabe a ciencia cierta que las circunstancias del inmueble y el deudor no impedirán llevar a cabo todo el proceso. Si hay dudas, se debe acudir al procedimiento judicial.

Para saber cómo se hace la ejecución de la hipoteca inmobiliaria extrajudicialmente y qué podría impedir hacerlo, te dejo aquí un resumen del análisis de El Economista:

El ordenamiento español acepta la vía extrajudicial siempre que se haya pactado esta posibilidad en la escritura de constitución de la hipoteca.

El procedimiento extrajudicial de ejecución de una hipoteca inmobiliaria se tramita ante el Notario competente del lugar donde radique el inmueble hipotecado. Este procedimiento viene regulado en el Reglamento Hipotecario, sin que puedan las partes acordar un procedimiento diferente.

Es una buena opción para evitar caer en un atasco judicial si la ciudad donde está el piso es grande y acumula retrasos en sus juzgados. No obstante, esta percepción inicial debe matizarse al analizar diversas cuestiones prácticas de este procedimiento.

1.- Potestad vs. autoridad

El Notario no tiene autoridad jurisdiccional. Su función es la de controlar que el procedimiento extrajudicial se efectúa conforme a lo establecido legalmente, pues la venta extrajudicial no es sino un pacto más de la escritura de constitución de la hipoteca , cuyo contenido viene predeterminado por la ley.

Por eso, si los interesados discrepan sobre alguna cuestión surgida durante la tramitación del procedimiento –hablamos tanto del acreedor como del deudor, y también un hipotecante no deudor o un tercero poseedor- cualquiera de ellos podrá reclamar judicialmente lo que a su derecho convenga.

Todo esto implica: la potencial suspensión del procedimiento si así lo estima el juez y, en todo caso, la judicialización del procedimiento, que puede implicar que el notario no pueda avanzar con los trámites establecidos en la ley ante el riesgo de vulnerar los derechos de alguno de los interesados. Así, no parece muy aconsejable emprender esta vía si se tienen indicios de la existencia de terceros que quizá reclamen derechos sobre el bien hipotecado.

2.- Terminación anticipada

El procedimiento de ejecución extrajudicial exige que el notario requiera al deudor para que efectúe el pago en el plazo de 10 días, o en caso contrario, se procederá a la ejecución de los bienes hipotecados a su costa. Este requerimiento se efectuará en el domicilio del deudor que conste en el Registro de la Propiedad, y de no poder efectuarse, la ejecución deberá efectuarse por vía judicial.

En consecuencia, habrá de tenerse en cuenta la conveniencia o no de instar un procedimiento extrajudicial si tenemos la certeza de que, por las circunstancias del deudor, no se va a poder practicar el requerimiento de pago y por lo tanto no será posible concluir con éxito esta vía.

3.- Desposesión

Una vez concluido el procedimiento de venta extrajudicial, y para el caso de que la posesión del inmueble no se entregue voluntariamente al adjudicatario, el notario carece de facultades para efectuar o “forzar” dicha entrega, por lo que habrá de acudirse a la vía judicial para obtener la posesión del bien.

Lo anterior hace desaconsejable el procedimiento de venta extrajudicial, por ejemplo, en supuestos en los que se tiene la certeza de que en el inmueble existen ocupantes sin título válido o en el que puede preverse que la obtención de la posesión no será pacífica. Son muchas las ocasiones en las que finalmente es el acreedor el que se hace con la propiedad del bien hipotecado, por lo que aunque parezca que el riesgo de tener que acudir a la vía jurisdiccional para obtener la posesión del bien es un riesgo para el adjudicatario y no para el acreedor que insta la ejecución de la hipoteca , será necesario analizarlo cuando se prevea que, como resultado del procedimiento de venta, el bien hipotecado acabará en propiedad de quien solicita la ejecución.

Más información
El Economista:
¿Es aconsejable ejecutar una hipoteca inmobiliaria extrajudicialmente?

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Tuesday, 9 March 2010

¿La inmobiliaria tiene que darme la cédula de habitabilidad del piso?

Clemente hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Me acabo de comprar una casa de segunda mano a través de una inmobiliaria. Después de la compraventa me he encontrado con que nadie me ha entregado la cédula de habitabilidad, la inmobiliaria me ha dicho que me ponga en contacto con el vendedor directamente para “ver si la tiene” o que si no es así tendré que hacer una serie de costosos trámites, ¿es esto correcto? no esta la inmobiliaria obligada a darme todos los papeles en regla de la vivienda?

gracias”


Mi respuesta:

La cédula de habitabilidad es un documento que otorga el ayuntamiento a la promotora o la constructora del inmueble, y de la cual a veces se entrega copia al primer comprador. Si la vivienda es de segunda mano ni el vendedor ni la inmobiliaria están obligados a entregar esta documentación. Si de la vivienda se paga Impuesto de Bienes Inmuebles es que tiene cédula de habitabilidad, y en caso de duda conviene acudir al ayuntamiento (o Junta de Distrito) para que allí expliquen si hay algún problema.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Monday, 8 March 2010

Cómo vender tu piso en 2 días

Consulta la nueva guía: Consejos para vender tu piso

¿Quieres vender tu piso en 48 horas? Sólo hay un truco infalible: rebájalo hasta hacerlo lo suficientemente atractivo. Esta es la conclusión a la que he llegado tras leer el artículo de El País, que tiene un titular muy sugerente: ‘Vender un piso en 48 horas’, y la técnica más antigua del mundo: hacer una oferta que no puedan rechazar.

En la historia aparece un piso de tres dormitorios y 148 metros construidos en la urbanización Los Juncos 2, con piscina y pádel, en la localidad madrileña de Las Rozas. Tras rebajarlo un 23%, de 518.000 euros más IVA a 399.000 euros más IVA, se ha conseguido vender en 48 horas. Al gancho del precio, se sumó un comprador que llevaba dos años buscando piso.

En el otro lado de la moneda se encuentra una vivienda de 165 metros cuadrados que lleva cinco años sin venderse. Forma parte de un edificio singular y además está reformada, pero no hay forma de colocarla. La propietaria se empeña en mantener el precio de venta, no quiere rebajas.

¿Y tú? ¿Qué tipo de vendedor eres? Supongo que todo depende de si necesitas dinero con urgencia o no. Tanto si eres un vendedor con prisa, como si juegas con el tiempo de tu parte, te recomiendo la lectura de: Guía práctica para vender tu piso.


Más información
El País:
Vender un piso en 48 horas

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Friday, 5 March 2010

¿Qué pasa cuando la promotora no avisa para escriturar la vivienda?

Enrique hace la siguiente pregunta:

“Qué pasa cuando la promotora no avisa para escriturar la vivienda dejando pasar el tiempo y cuando el futuro propietario le reclama para escriturar este no dice nada.”

Mi Respuesta

En ese caso cabe acudir al juzgado para exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
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Teléfono: 91 613 90 08

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Thursday, 4 March 2010

Cuánto más debe bajar el precio de los pisos y dónde

Es difícil estimar cuánto más debe bajar el precio de los pisos porque hay una gran disparidad en las estadísticas que se manejan en el sector. Si hemos de quedarnos con una cifra, apostaría por entre un 20% y un 30% de sobrevaloración de los inmuebles, aunque la tasa varía mucho si hacemos un zoom por provincia o zona.

El Servicio de Estudios de BBVA señala en su boletín inmobiliario que “la caída acumulada de los precios de la vivienda [teniendo en cuenta los datos del Ministerio de Vivienda] desde el pico sería poco más que un 10% (en términos reales), una tercera parte de lo que el Servicio de Estudios de BBVA estima que debería ser la corrección total (del 30% en 2007)”. Es decir, aún quedarían por recorrer dos tercios de la cuesta abajo prevista. BBVA realiza estos cálculos en función de un modelo económico que incluye diferentes variables como el esfuerzo de renta familiar, la creación de hogares o el stock de viviendas.

Por provincias
Puedes ver tú mismo la brecha en este gráfico de Expansión. Fíjate que en Ourense y Navarra, el ajuste restante no llega al 5% mientras en Guadalajara o Toledo supera el 20%. En algunos lugares como Cádiz o Segovia, donde apenas se han producido caídas, también el margen para el abaratamiento es grande.

¿Por qué hay estas diferencias? El desigual comportamiento del PIB provincial es clave, así como la población y las perspectivas en la creación de hogares. También el stock existente y la evolución en los años pasados. “Las correcciones esperadas hasta 2012 serán más fuertes en aquellas provincias en donde más se incrementaron los precios durante la fase expansiva del mercado”, añade el informe.

La diferencia no sólo se establece en términos interprovinciales, para José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España, la sobrevaloración para la primera residencia de particulares en el centro urbano es del 15-20%, mientras que en la periferia alcanza el 20-30%. El ajuste debería de ser aún mayor en el caso en las segundas viviendas, donde llega al 30-40%, indica.

Media nacional
A nivel nacional, el Instituto Juan de Mariana acaba de hacer públicas sus previsiones en este campo. Ellos partían de una sobrevaloración mayor, del 40% en el pico de la burbuja, frente al 30% que estimaba el BBVA. Su método de cálculo toma como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que se denomina PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones).

Cuando el precio de la vivienda se divide entre los ingresos del alquiler se sitúa por encima de su media histórica, sería un síntoma de que la vivienda está sobrevalorada. Y al revés: cuando esta ratio está por debajo de esta media histórica, la vivienda estaría infravalorada. Según estos cálculos, a finales del pasado año se necesitaría alquilar un inmueble durante casi 24 años para recuperar el monto inicial de la inversión, cuando el PER histórico medio ha sido de 19,5 años. “Por tanto, el precio medio actual de la vivienda todavía muestra una sobrevaloración del 20% sobre sus fundamentales, así que nos falta la mitad del ajuste”, señala Juan Ramón Rallo, coordinador del estudio.

El semanario británico The Economist realizó un ejercicio parecido al del Instituto Juan de Mariana a principios de 2010 y, según sus estimaciones, si se realiza una comparación con la media del PER desde 1975 los pisos seguirían un 55% por encima de su valor real, aunque si se pone el punto de mira en las cifras desde 1990, la sobrevaloración es del 24%.

¿Cuánto queda para llegar al ajuste del precio definitivo?
Y, ¿cuánto se tardará en recorrer este camino? A juicio de Juan Ramón Rallo en la segunda mitad de 2011 se podría haber producido el total del ajuste. Otros expertos hablan de algo más de margen porque algunas variables como los tipos bajos y la nueva tributación de la vivienda a partir del año que viene están frenando la bajada de precios. Eso sí, según los expertos, en mayor o menor plazo, se producirá.

Más información
Expansión:
Mapa de la vivienda: ¿dónde están más sobrevalorados los pisos?

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Thursday, 4 March 2010

¿Se puede vender un piso sin licencia de primera ocupación?

Reme hace la siguiente pregunta:

“Tengo un piso en venta en el que llevo viviendo 18 años pero sin tener concedida aún la licencia de primera ocupación por parte del ayuntamiento por diversos problemas con la promotora a nivel técnico, ¿esto puede suponer un problema a la hora de encontrar comprador? legalmente puedo venderlo?”

Mi respuesta
Puede venderlo y hacer constar esa circunstancia en la escritura.

Juan, experto de La Comunidad

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