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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Friday, 11 June 2010

¿Qué hago si no cubro lo que debo con la venta de la casa?

Joaquim hace la pregunta:

“Tengo una casa con dos créditos hipotecarios, tengo comprador pero no cubro la cantidad que debo, ¿qué hago?”

Respuesta

El precio debe ser el importe de la deuda por lo menos. El comprador se va a hacer cargo de la deuda pendiente con los bancos, salvo que usted le pague una cantidad al banco y reduzca las hipotecas pendientes.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Thursday, 10 June 2010

Ahora sí que se vislumbran los primeros brotes verdes inmobiliarios

En el primer trimestre de 2010 se vendieron en España 106.302 viviendas, lo que representa un incremento del 1,5% interanual según el último informe emitido por el Ministerio de Vivienda. De este modo, y tras sufrir caídas desde el último trimestre de 2006, las compraventas mantienen la recuperación iniciada en el cuarto trimestre de 2009, ya que supone el segundo incremento interanual consecutivo.


Venta Pisos - Ministerio Vivienda


Este incremento se debe principalmente a que las ventas de vivienda de segunda mano (+31,3%) han superado otra vez a las de vivienda nueva (-21,5%), en términos interanuales. La recuperación de las compraventas de segunda mano sobre las de nueva construcción comenzó en el trimestre anterior (cuarto de 2009), tras registrar caídas sucesivas durante nueve trimestres.
De las viviendas vendidas en este primer trimestre del año, 46.290 (43,5%) corresponden a obra nueva y 60.012 (56,5%), a segunda mano.

En relación al anterior, en este primer trimestre del año las transacciones han descendido un 19,2%. En este sentido, desde el año 2005, en el primer trimestre de todos los ejercicios se ha producido un descenso en las transacciones de viviendas. Así, por ejemplo, en 2005, la reducción intertrimestral llegó al -15,7%.
En los últimos doce meses, se han vendido 465.318 viviendas (-8%). El número de viviendas de obra nueva vendidas asciende a 228.350 (-24,4%). En el caso de la segunda mano, las transacciones aumentan un 13,9%, al registrarse 228.350 transacciones.


Venta Viviendas - Ministerio Viviendas


Ventas por Comunidades Autónomas, provincias y municipios
Andalucía (19.240), Cataluña (13.853), Comunidad Valenciana (13.752) y Comunidad de Madrid (12.317), son las comunidades autónomas con un mayor número de transacciones, concentrándose en sus territorios el 55,7 % del total de transacciones.

En cuanto a las provincias, seis acumulan el 40,1% de las ventas: Madrid (12.357), Barcelona (9.006), Alicante (6.493), Valencia (5.823), Málaga (4.954), y Murcia (4.059).

Entre enero y marzo de 2010 se han producido descensos intertrimestrales en la compraventa de vivienda en todas las Comunidades Autónomas, con la excepción del País Vasco y de las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.

Las autonomías con caída de ventas superiores a la media nacional (-19,2) han sido la Comunidad de Madrid (-33,5%), Illes Balears (-29%), Extremadura (-21,9%), Asturias (-21,7%) y Andalucía (-21,3%). Con bajadas inferiores a la media nacional están Cataluña (-18,5%), Castilla-La Mancha y Murcia (-17,8%), Comunitat Valenciana (-17,3%), Galicia (-14,8%), La Rioja (-14,6%), Navarra (-14%), Canarias (-13,5%), Aragón (-11,5%), Castilla y León (-9,5%); mientras que en Ceuta y Melilla han crecido un 2,8% y en el País Vasco un 3,1%.

En tasa interanual, nueve comunidades autónomas y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla han aumentado las compraventas: País Vasco (42,7%), Ceuta y Melilla (26,4%), Castilla y León (19,3%), Aragón (15,1%), Cataluña (13,6%) Illes Balears (7,9%), Asturias (4,6%), Madrid (4,5%), Comunitat Valenciana (4,0%) y Canarias (1,4%). Por el contrario, en La Rioja (-25,0%), Murcia (-22%), Extremadura (-14,4%), Castilla–La Mancha (-10,3%), Andalucía (-9,5%), Navarra (-7,8%), Cantabria (-2,8%) y Galicia (-0,6%) se han producido descensos en la venta de viviendas.


Ventas Pisos - Ministerio de Vivienda


En los últimos 12 meses (2º trimestre de 2009-1er trimestre de 2010) se han producido descensos en la compraventa de viviendas en todas las Comunidades Autónomas, con la excepción de Aragón, Cataluña, Madrid, País Vasco y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla. Las autonomías que han experimentado bajadas superiores a la media nacional (-8,8) han sido Castilla-La Mancha (-23,5%) Murcia (-19,3%), Canarias (-18,3%), La Rioja (-16,7%), Extremadura (-16,3%), Andalucía (-15,9%), Asturias y Comunitat Valenciana (-13,1%) y Galicia y Illes Balears (-11,8%). Inferiores a la media nacional han sido Navarra (-7,4%), Castilla y León (-3,8%), Cantabria (-2,9%). La Comunidad de Madrid (+ 11,2%), Cataluña y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla (+4,1%), Aragón (+ 0,3%), y el País Vasco (+ 0,1%) han aumentado el número de transacciones.

Las capitales de provincia en las que se ha registrado un mayor número de transacciones inmobiliarias en los últimos doce meses son Madrid (31.325), Barcelona (14.187), Valencia (7.875), Zaragoza (7.426), Sevilla (5.851), Málaga (5.039) y Murcia (4.782). Por lo que respecta a los municipios que nos son capital de provincia, el mayor número de ventas se ha producido en Torrevieja (3.812), Orihuela (2.961), Alcorcón (2.645), Cartagena (2.536), Gijón (2.406), Marbella (2.262) y Terrassa (2.173).

Las compraventas de extranjeros
El número de viviendas adquiridas por extranjeros residentes en España a lo largo del primer trimestre de 2010, un total de 6.712, ha subido en términos interanuales un 33,3%, aunque ha registrado una caída del 9,5% respecto al cuarto trimestre de 2009. Entre enero y marzo, las compras de los extranjeros que residen en nuestro país han representado el 6,4% del total de las adquiridas por los residentes. En cuanto al colectivo de extranjeros no residentes, el número de viviendas compradas asciende a 513.

Cuatro comunidades autónomas concentran el 72,7% de las compras que realizan los extranjeros residentes en España: Andalucía, Canarias, Cataluña y Comunitat Valenciana.

Fuentes
Las estadísticas de transacciones del Ministerio de Vivienda se realizan a través de los datos facilitados por el Colegio del Notariado y recogen el número de viviendas objeto de compraventas formalizadas en escritura pública en oficina notarial.

Más información
Ministerio de Vivienda:
En el primer trimestre de 2010 se vendieron 106.302 viviendas (PDF)

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Wednesday, 9 June 2010

¿Qué plusvalía debo pagar por la venta de una casa heredada?

Rafael hace la siguiente pregunta:

“¿Qué plusvalía debo pagar por la venta de una casa heredada desde el 29-04-09 tras el fallecimiento de mi madre? Yo soy propietario tras la adjudicacion de dicha herencia, desde el 15/09/09. Gracias”

Respuestas
Hay dos plusvalías. Una es el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que se paga en el ayuntamiento en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, y cuyo importe depende del valor del suelo.

Otra es el incremento patrimonial que se pondrá de manifiesto cuando usted venda o done la casa, y que será la diferencia entre el valor al momento de adquisición más gastos y el valor de transmisión menos gastos, que tendrá que pagar en su declaración del IRPF.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
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Tuesday, 8 June 2010

Reforma tu casa con todas las garantías

Reformas Pisos - ObrerosCuando acometemos una obra de reforma, son frecuentes las dudas al respecto de las garantías que nos tiene que cubrir la empresa constructora, qué plazo tenemos para encontrar defectos ocultos y qué leyes nos amparan.

Antes de describirlo conviene recordar tres cosas importantes para disponer de estas garantías:

- Prestar mucha atención al contrato. Deben aparecer detallados todos los trabajos a realizar, el coste tolatal y los medios a emplear; quién se hará cargo de los costes de las licencias y trámites, los equipos auxiliares, y también la gestión de la obra ante las administraciones.

- La empresa que nos haga la obra debe ser profesional, como también los instaladores que nos monten los equipos. Resulta sorprendente la cantidad de reformas que nos encontramos en las que los propietarios no pueden dar de alta la luz porque quien ha montado la instalación no está autorizado para darla de alta.

- De la misma forma, conviene asegurarse que estamos contratando a una empresa que está constituida, que tiene CIF y nos puede emitir facturas (necesarias para posibles reclamaciones), y cuentan con libro de reclamaciones.


Siempre es bueno contar con un proyecto cerrado, en el que queden detalladas las obras y que incluya, además, una medición fidenigna, partida por partida, de todos los trabajos que se van a llevar a cabo. Para ello, y para hacer una dirección de obra adecuada, nada mejor que contratar a un técnico competente, que siempre velará por nuestros intereses frente a la enpresa constructora.

¿Qué leyes recogen nuestras garantías?

Básicamente, la Ley de Ordenación de la Edificación, el Código Civil y la Ley General para la Defensa de los Consumidores.

A.- Código Civil
El codigo civil establece la obligación de responder de los vicios de la construcción durante:

-10 años, por vicios en la construcción.
-15 años, por incumplimiento de contrato (si no se han ceñido a las especificaciones marcadas en el proyecto).

B.- Ley General para la Defensa de los Consumidores.
Establece un plazo de seis meses para vicios ocultos, en prestación de servicios.

C.- Ley de Ordenación de la Edificación.
(Aplicable a obras de nueva planta y a aquellas en las que se realiza una modificación sustancial de la edificación, o se realizan reformas estructurales)

Marca los siguientes plazos, durante los cuales los agentes que intervienen en la consrucción deben responder de posibles defectos:

- Durante diez años, de los daños materiales causados por defectos que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Durante tres años de los daños causados por defectos de las instalaciones y elementos constructivos que sean causa de inhabitabilidad (por ejemplo, cerramientos sin aislamento y azoteas que no son impermeables).
- Durante un año, de los daños causados por defectos en revestimientos, pinturas y alicatados.

Para poder ejecutar esta garantía, se debe efectuar la reclamación en el plazo máximo de dos años a contar desde la aparición del vicio oculto.

¿Cómo actuar si nos encontramos un fallo?

En primer lugar, prestar atención a los plazos marcados por la ley. Según la obra que hayamos realizado, es posible que el constructor no sea ya responsable de los defectos en la obra.

En segundo lugar, consultar a un experto. Nos redactará un informe en el que dictamine la existencia del problema, su causa y las posibles responsabilidaes, así como una cuantificación de los daños y el precio de una posible reparación.

Después de esto, ponernos en contacto con la empresa que nos hizo la obra. Si presentamos una reclamación por escrito, están obligados a respondernos anytes de un mes, en caso contrario podemos ponerlo en conocimiento de Consumo.

Si la respuesta de la empresa fuese negativa, podríamos plantearnos tomar acciones legales.

Bernardo Gómez Delgado.
Arquitecto
954541257
arquitopos@gmail.com

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Thursday, 3 June 2010

Cómo cambiar tu hipoteca de banco o heredar la hipoteca del piso que compras

¿No estás contento con las condiciones de tu hipoteca? ¿Quieres cambiarla de banco? A eso se le conoce como subrogación de hipoteca. Se hace para conseguir que baje el tipo de interés. Aunque también se llama subrogación cuando vendes tu piso y el comprador se subroga en la hipoteca que tú tenías sobre tu hogar, es decir, se hace cargo de la deuda. También puede puede pasar que compras un piso de obra nueva y tú te subrogas en la hipoteca que tenía el constructor y que usó para financiar la construcción de los pisos.

Pero mejor que te leas el post: Subrogación y novación de hipoteca, ventajas e inconvenientes del cambio que habla sobre todo este mundo del cambio de hipotecas.

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Wednesday, 2 June 2010

San Sebastián se libra de la crisis

San Sebastián es la capital de provincia más cara para comprar una vivienda. El precio medio del mes pasado alcanzó los 557.383 euros, según refleja el informe de mayo de la Evolución del Precio de Venta de Viviendas en España de Ventadepisos. Aquí también se apunta una subida en la curva de precios de Donostia con un incremento semestral del 3%, algo que choca con las otras tres capitales de provincia más caras del país donde esta misma curva registro caídas en todos los casos: Madrid con un precio medio de 455.199 euros en mayo apuntó una bajada semestral de un 11,2%, Barcelona con 438.284 euros también registró un negativo semestral, aunque mínimo: 0,2%, y Sevilla con 435.734 euros tuvo una variación semestral decreciente pero no exagerada: -1,8%

Si se compara el precio medio de venta en España con el de San Sebastián, la diferencia es abismal. Mientras en San Sebastián se pide una media de 557.383 euros por un hogar, en el resto del país se pide 265.212 euros. La variación semestral de España es negativa: -1,5%.

Todas las viviendas utilizadas han sido publicadas en Ventadepisos.com



Pero San Sebastián parece que no solo se libra de la crisis en la compraventa, también es ajena a la caída de los precios en el alquiler de pisos. Justamente ayer, el blog de Enalquiler, publicaba un post en el que se destacaba la evolución de los precios de esta capital de provincia frente a la tónica general del país, el titular es más que sugerente: San Sebastián nada a contracorriente.

Los precios de las viviendas en venta en San Sebastián terminaron el año en diciembre con una media de 541.117 y comenzaron 2010 al alza registrando una subida en enero y colocándose en 545.300 euros. En abril la curva continuaba ascencendente con una media de precios de 560.610 euros, pero mayo ya registro una suave caída colocándose la venta media de un piso en 557.383.

Todas las viviendas utilizadas han sido publicadas en Ventadepisos.com



Puedes ver cuál es el precio de venta de viviendas en tu zona en Evolución del Precio de Venta de Viviendas en España de Ventadepisos.

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Monday, 31 May 2010

Nos ponemos guapos para ti

Acabamos de estrenar diseño y nuevas herramientas que te ayudarán a comprar o vender tu piso. Nos fijamos en que los compradores buscan cada día más, pisos que necesitan arreglos, así que nos pusimos manos a la obra y ahora tenemos una nueva sección: ‘A Reformar’, para que el usuario tenga todos esos pisos a mano y los vendedores saquen más partido a sus anuncios. Y si esas viviendas no le convencen, el comprador siempre puede ver las de segunda mano u obra nueva.


Venta de pisos


Con esta nueva versión, Grupo Intercom, líder en España en la creación y desarrollo de negocios en Internet y accionista mayoritario de Ventadepisos, se afianza en el mercado inmobiliario online.

Ventadepisos cuenta con más de 200.000 inmuebles en venta en todo el país y desde su nacimiento hace poco más de un año ha contado con un público fiel que ha sido clave en su desarrollo. El tráfico del portal ha experimentado una subida espectacular en los últimos siete meses con cerca de un 97% de crecimiento en sus páginas vistas mensuales. Los compradores que utilizan Ventadepisos agradecen la rapidez de su motor de búsqueda y sencillez en el diseño del portal que ahora estrena nueva resolución (1024 x 768) para facilitar todavía más su navegación.

El objetivo del portal es ser útil para el comprador que quiere encontrar su piso ideal en el mínimo tiempo posible y por eso le brinda herramientas prácticas, como su recién estrenada Evolución del Precio de Venta que le muestra el coste medio de la vivienda en la zona donde quiere vivir y si ha bajado o subido en los últimos seis meses para que pueda calcular el precio justo de su hogar.


Todas las viviendas utilizadas han sido publicadas en Ventadepisos.com




Y para los que ya han comprado piso, Ventadepisos también tiene su sección ‘Mudanzas y Reformas’ donde pueden ponerse en contacto con los mejores proveedores de servicios de pintura, mudanzas, reformas, diseño de interiores, guardamuebles… de su zona.


Mudanzas y Reformas


Ventadepisos forma parte del paraguas inmobiliario encabezado por Enalquiler, líder en alquiler de vivienda habitual en España, que también cuenta con portales en Italia (mioaffitto.it) y Francia (pretalouer.fr), además de su site Masprofesional, especializado en inmobiliaria de empresa.

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Friday, 28 May 2010

¿Qué hago si no compro piso y tengo una cuenta vivienda?

María Patrocionio hace la siguiente pregunta:

“Me gustaría (si alguien sabe de esto), qué puedo hacer con la cuenta vivienda, no he encontrado piso, se cumple el plazo, y no se cuánto se paga a hacienda, o cómo se hace.

También me gustaría saber, si esa inversión puede servir para comprar terreno o parcela para en su dia construir casa, o si se puede utilizar para las casas prefabricadas. Y si no pues pagaremos a hacienda.

Gracias”


Respuesta

Si no usa el dinero de la cuenta en la compra de una vivienda en el plazo establece debe devolver el dinero desgravado con intereses. Si compra una parcela urbana y se va a vivir allí en el plazo establecido podría conservar la desgravación.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
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Thursday, 27 May 2010

¿Cuándo se hace el cambio de titularidad del agua y la luz al comprar un piso?

Diego hace la siguiente pregunta:

“Voy a comprar un piso, y estamos negociando con el vendedor para hace un cambio de titulariad de los recibos de Agua, Luz, etc… ¿Cuándo se deben finiquitar los gastos y realizar ese cambio de titularidad: ¿Antes o después de escriturar? Algún consejo?

Muchas gracias”


Respuesta

Normalmente después de escriturar, para salvar la situación en caso de que no se formalizase la firma de escritura por algún motivo.

Eduardo Llarena
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Wednesday, 26 May 2010

¿Cómo declaro el piso que he comprado junto a mis padres?

Liher hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Tengo una duda, compré un piso en 2007, el banco me hizo firmar una hipoteca en la que yo era dueño del 80% del piso y el 20% restante mis padres, el problema que tengo es que la hipoteca solo me pertenece al 33%, otro 33% mi padre y el otro 33% mi madre.

Cuando me llega el borrador me desgrava solo el 33%, el año pasado lo rectifique y declaré el 80% del dinero que había pagado de hipoteca. ¿Está bien hecho? ¿Tendría solo que declarar el 33%?

Muchas gracias.”


Respuesta

Usted tiene una proporción distinta en la propiedad del piso que en la titularidad de la hipoteca. La desgravación en el IRPF es por el porcentaje de hipoteca, el 33%. Si usted está pagando más podría desgravarse más, pero en caso de una inspección tributaria tendría que poder demostrar que paga de hipoteca el porcentaje por el que se ha desgravado.

Eduardo Llarena
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