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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Friday, 26 February 2010

¿Cómo compenso al vendedor si escrituramos un precio de venta superior al real?

Javier pregunta:

“Hola buenas a todos,

Tengo una duda y ojalá me la pudieráis responder. Si mi casa me la venden en 140.000 euros y llego a un acuerdo con el vendedor de que en la escritura me la venda en 160.000 para que me llegue la hipoteca para amueblar la casa, ¿qué dinero le tendría que pagar al vendedor por esa diferencia para que él no pierda dinero y no tenga que pagar a hacienda de su bolsillo?,

muchas gracias y ojala me podais ayudar.”


Mi respuesta:
Si el vendedor obtiene con la venta una ganancia patrimonial, es decir, si el precio de venta es superior a los costes de la compra, tendrá que incluir la diferencia en su declaración del IRPF correspondiente al año de la venta, siempre que no esté exenta, como ocurriría si es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, o si la ganancia la reinvierte en la compra de otra vivienda habitual. Por tanto, es necesario conocer el precio de compra, los gastos de la compra y las mejoras realizadas por el vendedor, todo ello actualizado por coeficientes en función del año de compra o de las mejoras y descontada la amortización. También es decisivo conocer la base liquidable que resultará de su declaración del IRPF con el precio real.

Aún sin conocer esos datos necesarios, aventuro que sería un mal negocio para el comprador, pues, además de casi 1.500 euros adicionales del Impuesto de transmisiones patrimoniales equivalente al  
IVA de la primera venta, deberá compensar al vendedor por la ganancia fingida en no menos de 5.000 euros, suponiendo que sin esa ganancia el vendedor tuviera cuota 0, lo cual es mucho suponer. Por el contrario, la operación sería económicamente sostenible si el precio real de venta está por debajo del de compra con todos su gastos. Para decidir con seguridad es necesario simular la declaración del IRPF del  
vendedor, que solo será factible si conoce de antemano los ingresos que tendrá a lo largo de todo el año.

Juan, experto de La Comunidad

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Thursday, 25 February 2010

Aclara conceptos antes de cambiar tu hipoteca de banco o sus condiciones

Para los que ya tienen hipoteca y se plantean ahora cambiar sus condiciones o incluso de banco. Antes de cualquier movimiento, aclara los conceptos:

Subrogación de hipotecas: cuando cambiamos nuestra hipoteca a otra Entidad Financiera o cambiar la hipoteca de banco o caja, con el fin de conseguir una bajada en el tipo de interés de la hipoteca que nos vienen aplicando o abaratar las hipotecas. También se llama subrogación cuando por ejemplo vendemos nuestra vivienda y el comprador se subroga en la hipoteca ya existente sobre la vivienda, es decir se hace cargo de la deuda o se le traspasa la hipoteca existente sobre nuestro piso. También se conoce como subrogación de hipoteca cuando compramos una vivienda nueva y nos hacemos cargo o subrogamos de la hipoteca que tenía el promotor para financiar la construcción de viviendas.

Novación de hipoteca: o modificación y cambio de hipoteca es cuando modificamos las condiciones de la hipoteca en el mismo Banco o Caja de Ahorros donde tenemos el préstamo hipotecario como por ejemplo si solicitamos bajada de interés de la hipoteca o pedimos que revisen la letra o cuota mensual. Es decir hacer el cambio de hipoteca en el mismo banco o Caja.

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Wednesday, 24 February 2010

Compra este año si quieres aprovechar las ventajas fiscales

Este año será el último que se aplique de manera generalizada la deducción por adquisición de primera vivienda. Además, el IVA a aplicar en las operaciones de casas sube del 7% al 8% a mediados de curso. Así que si te interesan esas ventajas fiscales y quieres comprarte un piso, ya lo sabes, date prisa y firma escrituras antes del 31 de diciembre para poder deducirte durante toda la vida de la hipoteca un 15% en la declaración del IRPF. A partir de 2011, sólo los que cobren menos de 24.000 tendrán derecho a una desgravación que podría significar unos 30.000 euros.

El punto que ascenderá el IVA encarecerá los pisos libres en casi 2.000 euros a partir del 1 de julio. Sin duda, números a tener muy en cuenta y con los que el Gobierno busca impulsar las compraventas para reactivar la construcción y la economía.

Que las deducciones no te nublen la vista

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) apunta que la decisión de comprar una vivienda no puede depender sólo de la fiscalidad. “No sería conveniente adelantar la decisión por estas medidas ya que, además, todas las previsiones apuntan a que el precio de los pisos bajará, al menos, un 20% más. Por tanto, se deben tener en cuenta muchos otros parámetros como la posibilidad de obtención de préstamos en buenas condiciones, situación laboral actual y futura y, sobre todo, que se haya encontrado la casa adecuada”, declara Ileana Izverniceanu, portavoz de la OCU.

Sin embargo, este intento por forzar las compraventas no parece estar cuajando, al menos, en entre la clase media. Miguel Ángel Sebastián, de Alfa Inmobiliaria, admite que hay más afluencia de interesados en su oficina, pero “ninguno esgrime el final de la desgravación o la subida del IVA como causas que le empujan a buscar casa”. Además, personalmente, Sebastián piensa que finalmente no se eliminará la deducción y se prorrogará otros dos años.

Más información
El Mundo:
Compre casa en 2010 o se arrepentirá… fiscalmente

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Friday, 19 February 2010

¿Quién tiene que pagar el alta de la luz y el agua al comprar un piso de segunda mano?

Lorena hace la siguiente pregunta:

“Voy a comprar un piso de segunda mano y creo que tiene los servicios de luz y agua dados de baja, me gustaría saber si el vendedor tiene que pagar el alta de dichos servicios o cómo puedo hacer para que me salga más económico.

Gracias y un saludo”


Mi respuesta

El alta lo paga el nuevo propietario. Si ya están dados de baja no hay más remedio que volver a dar el alta; antes de eso se podría cambiar la domiciliación del pago, pero esta medida no es aconsejable para el vendedor, así que supongo que con sabia precaución se habrá dado de baja.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Wednesday, 17 February 2010

¿Cómo tengo que hacer las cuentas ante Hacienda tras vender mi piso?

Sandra hace la siguiente pregunta:

“Hola, soy Sandra,

Hace un año vendí mi residencia habitual, la vendí por 20 millones, he comprado ahora una de 15 mill, ¿Esto sera suficiente para no pagar hacienda y cubrir por reinversión?

gracias”


Mi respuesta

Si todo el dinero de la venta se ha destinado a la compra tendrá reinversión, pero le van a quedar cinco millones que no estarán cubiertos, y si hubo un incremento patrimonial en la venta tendrá que pagar por él.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Wednesday, 17 February 2010

Scarlett Johansson también tiene que rebajar el precio de su casa para venderla

Si estás vendiendo tu casa y has tenido que bajar su precio para ver si encuentras un comprador, quizá te consuele saber que en Hollywood también hay actores en tu misma situación. Scarlett Johansson vende su casa de Los Ángeles por 2 millones de dólares menos de los que pagó en su día. La actriz protagonista de ‘Lost in Translation’ compró esta villa estilo español en 2007 y pago, según los datos registrados por Zillow, 7 millones de dólares. Ahora pide 4,59 millones de dólares por ella.

Imagino que, como la inmensa mayoría de los lectores del blog, no tendrás suficiente dinero ahorrado para comprarla, pero puedes recrearte la vista admirando el hogar de la actriz aquí: La casa de Scarlett Johansson.

Más información
CNN Money
: Buy Scarlett Johansson’s hilltop manse

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Tuesday, 16 February 2010

¿Quién tiene que pagar la plusvalía cuando se vende un piso?

Laura hace la siguiente pregunta:

“¿Quién está obligado por ley a pagar la plusvalía cuando se efectúa una venta de un piso de segunda mano? El comprador o el vendedor, se puede llegar a un acuerdo?Gracias”

Mi Respuesta
El vendedor por ley. Pero se puede llegar a cualquier otro acuerdo, aunque el ayuntamiento siempre reclamará al vendedor en caso de impago.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Saturday, 13 February 2010

¿Qué seguros se deben contratar cuando se compra un piso?

La ley obliga al titular de un Préstamo Hipotecario a contratar un Seguro de Incendios sobre la vivienda a hipotecar.

Es usual, además, contratar un Seguro de Vida, que cubre el riesgo del fallecimiento del titular de un préstamo, cancelando el capital pendiente de pago en este momento.

También resulta muy conveniente contratar un Seguro del tipo Multirriesgo del Hogar que protege contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.)

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Wednesday, 10 February 2010

El euribor no se mueve

El Euribor, tipo de interés al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, ha mantenido su tasa diaria en el 1,227% por segundo día consecutivo. De este modo, tras ocho sesiones de cotización en febrero, deja su nivel mensual en el 1,226%.

Aunque el indicador continúa bajando, los recortes son cada vez menores y se producen cerca del suelo fijado por los analistas, alrededor del 1,22% y del 1,20%. Todo ello, después de que el Banco Central Europeo (BCE) mantuviera los tipos de interés en el 1%.

Más información
El Mundo
: El Euribor, inmóvil

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Monday, 8 February 2010

Cómo conseguir tu hipoteca

La búsqueda y tramitación de una hipoteca puede ser más difícil que encontrar el piso. Para que tengas las cosas claras cuando empieces tu caza de la hipoteca perfecta, Vera Grande, abogado y experta de La Comunidad, te cuenta lo que te exigirán en el banco, cómo elegir el préstamo que más te conviene y los gastos que generará.

1.- Quién puede obtener un préstamo hipotecario

2.- Cómo escoger la hipoteca que más te conviene

3.- Qué gastos genera un préstamo hipotecario

Y por si fuera poco, aquí te dejamos el simulador de hipotecas. de Hipotecasypisos.

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