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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Monday, 1 March 2010

Madrid, Euskadi y Melilla son las más beneficiadas por el mínimo histórico del Euribor de febrero

Las familias de Madrid, País Vasco y Melilla que revisen en marzo sus préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda se ahorrarán entre 500 y 800 euros anuales, una vez que el Euribor concluyó el mes de febrero en su cota más baja de todos los tiempos (1,225%).

La causa de los difentes descuentos es el distinto importe medio de las hipotecas para la compra de vivienda en cada una de las comunidades autónomas, que según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) fue en el conjunto de España en febrero de 2009 de 123.643 euros, con lo que la rebaja sería de 684 euros anuales de media.

Este mínimo histórico del Euribor en febrero no implica, no obstante, recortes en los préstamos tan elevados como los que disfrutaron quienes revisaron sus préstamos hipotecarios durante los meses de verano de 2009, aunque el indicador marcaba entonces cotas más altas. Ello se debe a que el diferencial entre el Euribor de febrero de 2009 y el de febrero de 2010 es de algo menos de un punto porcentual, mientras que durante el verano pasado llegó a rozar los cuatro puntos porcentuales.

No obstante, los préstamos que se revisen en marzo, a los que se aplica la tasa del mes anterior, obtendrán rebajas que en el caso de los hipotecados madrileños superarán los 800 euros anuales y para vascos y melillenses rondarán los 750 euros. En Canarias y Murcia, por el contrario, los recortes apenas superarán los 500 euros al año.

Más información
El Mundo:
Madrid, Euskadi y Melilla, las más beneficiadas por el Euribor de febrero

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Monday, 1 March 2010

¿Qué pasa cuando no se puede pagar la hipoteca?

Es evidente que en España en los últimos años, se han vendido hipotecas como churros, ello ha traído la consecuencia de que muchas personas estén involucradas en algo que les resulta absolutamente desconocido.

Cuando por un motivo o por otro el deudor hipotecario se ve en la imposibilidad de atender sus pagos con la deseable puntualidad o simplemente no puede atenderlos, suele escucharse: Me van a embargar; me van a poner en la calle etc., como expresiones mas habituales.

Es recomendable por tanto recordar que una hipoteca es un modo privilegiado para el acreedor de asegurar el pago de un préstamo, puesto que no necesita embargar nada, de hecho la hipoteca tiene una gran semejanza con el embargo.

El procedimiento para obtener el fruto de esa garantía privilegiada es ejecutar la hipoteca, es decir, mediante un procedimiento judicial sumario -Demanda ejecutiva, requerimiento de pago, subasta y remate-, el acreedor podrá cobrar su deuda con cierta premura.

La realidad actual incluye sin embargo un componente desacostumbrado, existen créditos hipotecarios garantizados por hipotecas sobre inmuebles de menor valor que la deuda garantizada –hipotecas basura-, como consecuencia de la sobre valoración de los inmuebles y la caída en picado de su precio.

Esta circunstancia innegable influye de modo determinante sobre el problema del deudor hipotecario que no puede hacer frente a sus deudas:

a) De un lado puede ser disuasoria para la entidad financiera, en tanto en cuanto el procedimiento sumario, que hay que decirlo, supone un costo económico importante, puede no dar el fruto deseado por la evidente pérdida de valor del inmueble en una subasta judicial.

b) Por otra parte el deudor debe tener en cuenta que si una vez subastada la finca con el precio obtenido no se cubre el importe de la deudas, más intereses, gastos y costas el acreedor hipotecario puede continuar la reclamación contra el resto de bienes y derechos del deudor ya que la hipoteca no altera su responsabilidad personal e ilimitada con todos sus bienes presentes y futuros.

Ante ello la recomendación para quien se encuentre en esta situación ha de ser, de intentar evitar por todos los medios la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria y desde luego es absolutamente desaconsejable que se inhiba de la situación quedando a esperar los acontecimientos, por el contrario debe ofrecer a su acreedor alguna de estas soluciones:

Aplazamiento de los pagos periódicos en tanto se encuentra una solución.

Vender el inmueble aún perdiendo dinero y subrogar a otra persona en la deuda hipotecaria.

Arrendar el inmueble con opción de compra, cuya prima puede servir para regularizar la situación permitiendo además que el precio del arriendo sea superior al habitual.

Ofrecer al Banco la entrega del inmueble en concepto de dación en pago, siempre que con ello se de un finiquito total.

En definitiva cada caso tendrá sus propios problemas y de ellos dependerá la opción a adoptar.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Friday, 26 February 2010

George Clooney vende su casa italiana

George Clooney se suma a la lista de ricos y famosos que están poniendo en venta algunas de sus mansiones. Pero Clooney no abandonará Italia, cambiará el Lago Como por Cerdeña y parece ser que ha sido su novia, Elisabetta Canalis quien le ha convencido, según el periódico italiano Corriere Della Sera.

El futbolista David Beckam y el rey del vodka, Rustam Tariko, aparecen como posibles candidatos a adquirir la mansión del actor que cuenta con un parque botánico y una pista de tenis, todo aderezado con una impresionantes vistas a la montaña y el lago. La presencia del actor en la zona ha multiplicado el precio de los inmuebles que han pasado de 1.000 a 10.000 euros el metro cuadrado.

Más información
Corriere Della Sera:
Clooney: addio a Como Sul lago arrivano i russi

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Friday, 26 February 2010

¿Cómo compenso al vendedor si escrituramos un precio de venta superior al real?

Javier pregunta:

“Hola buenas a todos,

Tengo una duda y ojalá me la pudieráis responder. Si mi casa me la venden en 140.000 euros y llego a un acuerdo con el vendedor de que en la escritura me la venda en 160.000 para que me llegue la hipoteca para amueblar la casa, ¿qué dinero le tendría que pagar al vendedor por esa diferencia para que él no pierda dinero y no tenga que pagar a hacienda de su bolsillo?,

muchas gracias y ojala me podais ayudar.”


Mi respuesta:
Si el vendedor obtiene con la venta una ganancia patrimonial, es decir, si el precio de venta es superior a los costes de la compra, tendrá que incluir la diferencia en su declaración del IRPF correspondiente al año de la venta, siempre que no esté exenta, como ocurriría si es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, o si la ganancia la reinvierte en la compra de otra vivienda habitual. Por tanto, es necesario conocer el precio de compra, los gastos de la compra y las mejoras realizadas por el vendedor, todo ello actualizado por coeficientes en función del año de compra o de las mejoras y descontada la amortización. También es decisivo conocer la base liquidable que resultará de su declaración del IRPF con el precio real.

Aún sin conocer esos datos necesarios, aventuro que sería un mal negocio para el comprador, pues, además de casi 1.500 euros adicionales del Impuesto de transmisiones patrimoniales equivalente al  
IVA de la primera venta, deberá compensar al vendedor por la ganancia fingida en no menos de 5.000 euros, suponiendo que sin esa ganancia el vendedor tuviera cuota 0, lo cual es mucho suponer. Por el contrario, la operación sería económicamente sostenible si el precio real de venta está por debajo del de compra con todos su gastos. Para decidir con seguridad es necesario simular la declaración del IRPF del  
vendedor, que solo será factible si conoce de antemano los ingresos que tendrá a lo largo de todo el año.

Juan, experto de La Comunidad

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Thursday, 25 February 2010

Aclara conceptos antes de cambiar tu hipoteca de banco o sus condiciones

Para los que ya tienen hipoteca y se plantean ahora cambiar sus condiciones o incluso de banco. Antes de cualquier movimiento, aclara los conceptos:

Subrogación de hipotecas: cuando cambiamos nuestra hipoteca a otra Entidad Financiera o cambiar la hipoteca de banco o caja, con el fin de conseguir una bajada en el tipo de interés de la hipoteca que nos vienen aplicando o abaratar las hipotecas. También se llama subrogación cuando por ejemplo vendemos nuestra vivienda y el comprador se subroga en la hipoteca ya existente sobre la vivienda, es decir se hace cargo de la deuda o se le traspasa la hipoteca existente sobre nuestro piso. También se conoce como subrogación de hipoteca cuando compramos una vivienda nueva y nos hacemos cargo o subrogamos de la hipoteca que tenía el promotor para financiar la construcción de viviendas.

Novación de hipoteca: o modificación y cambio de hipoteca es cuando modificamos las condiciones de la hipoteca en el mismo Banco o Caja de Ahorros donde tenemos el préstamo hipotecario como por ejemplo si solicitamos bajada de interés de la hipoteca o pedimos que revisen la letra o cuota mensual. Es decir hacer el cambio de hipoteca en el mismo banco o Caja.

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Wednesday, 24 February 2010

Compra este año si quieres aprovechar las ventajas fiscales

Este año será el último que se aplique de manera generalizada la deducción por adquisición de primera vivienda. Además, el IVA a aplicar en las operaciones de casas sube del 7% al 8% a mediados de curso. Así que si te interesan esas ventajas fiscales y quieres comprarte un piso, ya lo sabes, date prisa y firma escrituras antes del 31 de diciembre para poder deducirte durante toda la vida de la hipoteca un 15% en la declaración del IRPF. A partir de 2011, sólo los que cobren menos de 24.000 tendrán derecho a una desgravación que podría significar unos 30.000 euros.

El punto que ascenderá el IVA encarecerá los pisos libres en casi 2.000 euros a partir del 1 de julio. Sin duda, números a tener muy en cuenta y con los que el Gobierno busca impulsar las compraventas para reactivar la construcción y la economía.

Que las deducciones no te nublen la vista

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) apunta que la decisión de comprar una vivienda no puede depender sólo de la fiscalidad. “No sería conveniente adelantar la decisión por estas medidas ya que, además, todas las previsiones apuntan a que el precio de los pisos bajará, al menos, un 20% más. Por tanto, se deben tener en cuenta muchos otros parámetros como la posibilidad de obtención de préstamos en buenas condiciones, situación laboral actual y futura y, sobre todo, que se haya encontrado la casa adecuada”, declara Ileana Izverniceanu, portavoz de la OCU.

Sin embargo, este intento por forzar las compraventas no parece estar cuajando, al menos, en entre la clase media. Miguel Ángel Sebastián, de Alfa Inmobiliaria, admite que hay más afluencia de interesados en su oficina, pero “ninguno esgrime el final de la desgravación o la subida del IVA como causas que le empujan a buscar casa”. Además, personalmente, Sebastián piensa que finalmente no se eliminará la deducción y se prorrogará otros dos años.

Más información
El Mundo:
Compre casa en 2010 o se arrepentirá… fiscalmente

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Friday, 19 February 2010

¿Quién tiene que pagar el alta de la luz y el agua al comprar un piso de segunda mano?

Lorena hace la siguiente pregunta:

“Voy a comprar un piso de segunda mano y creo que tiene los servicios de luz y agua dados de baja, me gustaría saber si el vendedor tiene que pagar el alta de dichos servicios o cómo puedo hacer para que me salga más económico.

Gracias y un saludo”


Mi respuesta

El alta lo paga el nuevo propietario. Si ya están dados de baja no hay más remedio que volver a dar el alta; antes de eso se podría cambiar la domiciliación del pago, pero esta medida no es aconsejable para el vendedor, así que supongo que con sabia precaución se habrá dado de baja.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Wednesday, 17 February 2010

¿Cómo tengo que hacer las cuentas ante Hacienda tras vender mi piso?

Sandra hace la siguiente pregunta:

“Hola, soy Sandra,

Hace un año vendí mi residencia habitual, la vendí por 20 millones, he comprado ahora una de 15 mill, ¿Esto sera suficiente para no pagar hacienda y cubrir por reinversión?

gracias”


Mi respuesta

Si todo el dinero de la venta se ha destinado a la compra tendrá reinversión, pero le van a quedar cinco millones que no estarán cubiertos, y si hubo un incremento patrimonial en la venta tendrá que pagar por él.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Wednesday, 17 February 2010

Scarlett Johansson también tiene que rebajar el precio de su casa para venderla

Si estás vendiendo tu casa y has tenido que bajar su precio para ver si encuentras un comprador, quizá te consuele saber que en Hollywood también hay actores en tu misma situación. Scarlett Johansson vende su casa de Los Ángeles por 2 millones de dólares menos de los que pagó en su día. La actriz protagonista de ‘Lost in Translation’ compró esta villa estilo español en 2007 y pago, según los datos registrados por Zillow, 7 millones de dólares. Ahora pide 4,59 millones de dólares por ella.

Imagino que, como la inmensa mayoría de los lectores del blog, no tendrás suficiente dinero ahorrado para comprarla, pero puedes recrearte la vista admirando el hogar de la actriz aquí: La casa de Scarlett Johansson.

Más información
CNN Money
: Buy Scarlett Johansson’s hilltop manse

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Tuesday, 16 February 2010

¿Quién tiene que pagar la plusvalía cuando se vende un piso?

Laura hace la siguiente pregunta:

“¿Quién está obligado por ley a pagar la plusvalía cuando se efectúa una venta de un piso de segunda mano? El comprador o el vendedor, se puede llegar a un acuerdo?Gracias”

Mi Respuesta
El vendedor por ley. Pero se puede llegar a cualquier otro acuerdo, aunque el ayuntamiento siempre reclamará al vendedor en caso de impago.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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