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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Friday, 5 March 2010

¿Qué pasa cuando la promotora no avisa para escriturar la vivienda?

Enrique hace la siguiente pregunta:

“Qué pasa cuando la promotora no avisa para escriturar la vivienda dejando pasar el tiempo y cuando el futuro propietario le reclama para escriturar este no dice nada.”

Mi Respuesta

En ese caso cabe acudir al juzgado para exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Thursday, 4 March 2010

Cuánto más debe bajar el precio de los pisos y dónde

Es difícil estimar cuánto más debe bajar el precio de los pisos porque hay una gran disparidad en las estadísticas que se manejan en el sector. Si hemos de quedarnos con una cifra, apostaría por entre un 20% y un 30% de sobrevaloración de los inmuebles, aunque la tasa varía mucho si hacemos un zoom por provincia o zona.

El Servicio de Estudios de BBVA señala en su boletín inmobiliario que “la caída acumulada de los precios de la vivienda [teniendo en cuenta los datos del Ministerio de Vivienda] desde el pico sería poco más que un 10% (en términos reales), una tercera parte de lo que el Servicio de Estudios de BBVA estima que debería ser la corrección total (del 30% en 2007)”. Es decir, aún quedarían por recorrer dos tercios de la cuesta abajo prevista. BBVA realiza estos cálculos en función de un modelo económico que incluye diferentes variables como el esfuerzo de renta familiar, la creación de hogares o el stock de viviendas.

Por provincias
Puedes ver tú mismo la brecha en este gráfico de Expansión. Fíjate que en Ourense y Navarra, el ajuste restante no llega al 5% mientras en Guadalajara o Toledo supera el 20%. En algunos lugares como Cádiz o Segovia, donde apenas se han producido caídas, también el margen para el abaratamiento es grande.

¿Por qué hay estas diferencias? El desigual comportamiento del PIB provincial es clave, así como la población y las perspectivas en la creación de hogares. También el stock existente y la evolución en los años pasados. “Las correcciones esperadas hasta 2012 serán más fuertes en aquellas provincias en donde más se incrementaron los precios durante la fase expansiva del mercado”, añade el informe.

La diferencia no sólo se establece en términos interprovinciales, para José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España, la sobrevaloración para la primera residencia de particulares en el centro urbano es del 15-20%, mientras que en la periferia alcanza el 20-30%. El ajuste debería de ser aún mayor en el caso en las segundas viviendas, donde llega al 30-40%, indica.

Media nacional
A nivel nacional, el Instituto Juan de Mariana acaba de hacer públicas sus previsiones en este campo. Ellos partían de una sobrevaloración mayor, del 40% en el pico de la burbuja, frente al 30% que estimaba el BBVA. Su método de cálculo toma como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que se denomina PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones).

Cuando el precio de la vivienda se divide entre los ingresos del alquiler se sitúa por encima de su media histórica, sería un síntoma de que la vivienda está sobrevalorada. Y al revés: cuando esta ratio está por debajo de esta media histórica, la vivienda estaría infravalorada. Según estos cálculos, a finales del pasado año se necesitaría alquilar un inmueble durante casi 24 años para recuperar el monto inicial de la inversión, cuando el PER histórico medio ha sido de 19,5 años. “Por tanto, el precio medio actual de la vivienda todavía muestra una sobrevaloración del 20% sobre sus fundamentales, así que nos falta la mitad del ajuste”, señala Juan Ramón Rallo, coordinador del estudio.

El semanario británico The Economist realizó un ejercicio parecido al del Instituto Juan de Mariana a principios de 2010 y, según sus estimaciones, si se realiza una comparación con la media del PER desde 1975 los pisos seguirían un 55% por encima de su valor real, aunque si se pone el punto de mira en las cifras desde 1990, la sobrevaloración es del 24%.

¿Cuánto queda para llegar al ajuste del precio definitivo?
Y, ¿cuánto se tardará en recorrer este camino? A juicio de Juan Ramón Rallo en la segunda mitad de 2011 se podría haber producido el total del ajuste. Otros expertos hablan de algo más de margen porque algunas variables como los tipos bajos y la nueva tributación de la vivienda a partir del año que viene están frenando la bajada de precios. Eso sí, según los expertos, en mayor o menor plazo, se producirá.

Más información
Expansión:
Mapa de la vivienda: ¿dónde están más sobrevalorados los pisos?

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Thursday, 4 March 2010

¿Se puede vender un piso sin licencia de primera ocupación?

Reme hace la siguiente pregunta:

“Tengo un piso en venta en el que llevo viviendo 18 años pero sin tener concedida aún la licencia de primera ocupación por parte del ayuntamiento por diversos problemas con la promotora a nivel técnico, ¿esto puede suponer un problema a la hora de encontrar comprador? legalmente puedo venderlo?”

Mi respuesta
Puede venderlo y hacer constar esa circunstancia en la escritura.

Juan, experto de La Comunidad

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Tuesday, 2 March 2010

¿Tengo que pagar IVA si vendo mi piso?

Ramon hace la siguiente pregunta:

“Quiero vender un piso de mi propiedad en 126.000€ y quiero saber si tengo que pagar nuevamente el IVA del 7% “

Mi respuesta
El IVA solo se paga en las primeras transmisiones o después de rehabilitaciones. En segundas ventas se paga el Impuesto de transmisiones patrimoniales, que es equivalente al IVA pero el obligado en ambos casos es el comprador.

Juan, experto de La Comunidad

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Monday, 1 March 2010

Madrid, Euskadi y Melilla son las más beneficiadas por el mínimo histórico del Euribor de febrero

Las familias de Madrid, País Vasco y Melilla que revisen en marzo sus préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda se ahorrarán entre 500 y 800 euros anuales, una vez que el Euribor concluyó el mes de febrero en su cota más baja de todos los tiempos (1,225%).

La causa de los difentes descuentos es el distinto importe medio de las hipotecas para la compra de vivienda en cada una de las comunidades autónomas, que según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) fue en el conjunto de España en febrero de 2009 de 123.643 euros, con lo que la rebaja sería de 684 euros anuales de media.

Este mínimo histórico del Euribor en febrero no implica, no obstante, recortes en los préstamos tan elevados como los que disfrutaron quienes revisaron sus préstamos hipotecarios durante los meses de verano de 2009, aunque el indicador marcaba entonces cotas más altas. Ello se debe a que el diferencial entre el Euribor de febrero de 2009 y el de febrero de 2010 es de algo menos de un punto porcentual, mientras que durante el verano pasado llegó a rozar los cuatro puntos porcentuales.

No obstante, los préstamos que se revisen en marzo, a los que se aplica la tasa del mes anterior, obtendrán rebajas que en el caso de los hipotecados madrileños superarán los 800 euros anuales y para vascos y melillenses rondarán los 750 euros. En Canarias y Murcia, por el contrario, los recortes apenas superarán los 500 euros al año.

Más información
El Mundo:
Madrid, Euskadi y Melilla, las más beneficiadas por el Euribor de febrero

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Monday, 1 March 2010

¿Qué pasa cuando no se puede pagar la hipoteca?

Es evidente que en España en los últimos años, se han vendido hipotecas como churros, ello ha traído la consecuencia de que muchas personas estén involucradas en algo que les resulta absolutamente desconocido.

Cuando por un motivo o por otro el deudor hipotecario se ve en la imposibilidad de atender sus pagos con la deseable puntualidad o simplemente no puede atenderlos, suele escucharse: Me van a embargar; me van a poner en la calle etc., como expresiones mas habituales.

Es recomendable por tanto recordar que una hipoteca es un modo privilegiado para el acreedor de asegurar el pago de un préstamo, puesto que no necesita embargar nada, de hecho la hipoteca tiene una gran semejanza con el embargo.

El procedimiento para obtener el fruto de esa garantía privilegiada es ejecutar la hipoteca, es decir, mediante un procedimiento judicial sumario -Demanda ejecutiva, requerimiento de pago, subasta y remate-, el acreedor podrá cobrar su deuda con cierta premura.

La realidad actual incluye sin embargo un componente desacostumbrado, existen créditos hipotecarios garantizados por hipotecas sobre inmuebles de menor valor que la deuda garantizada –hipotecas basura-, como consecuencia de la sobre valoración de los inmuebles y la caída en picado de su precio.

Esta circunstancia innegable influye de modo determinante sobre el problema del deudor hipotecario que no puede hacer frente a sus deudas:

a) De un lado puede ser disuasoria para la entidad financiera, en tanto en cuanto el procedimiento sumario, que hay que decirlo, supone un costo económico importante, puede no dar el fruto deseado por la evidente pérdida de valor del inmueble en una subasta judicial.

b) Por otra parte el deudor debe tener en cuenta que si una vez subastada la finca con el precio obtenido no se cubre el importe de la deudas, más intereses, gastos y costas el acreedor hipotecario puede continuar la reclamación contra el resto de bienes y derechos del deudor ya que la hipoteca no altera su responsabilidad personal e ilimitada con todos sus bienes presentes y futuros.

Ante ello la recomendación para quien se encuentre en esta situación ha de ser, de intentar evitar por todos los medios la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria y desde luego es absolutamente desaconsejable que se inhiba de la situación quedando a esperar los acontecimientos, por el contrario debe ofrecer a su acreedor alguna de estas soluciones:

Aplazamiento de los pagos periódicos en tanto se encuentra una solución.

Vender el inmueble aún perdiendo dinero y subrogar a otra persona en la deuda hipotecaria.

Arrendar el inmueble con opción de compra, cuya prima puede servir para regularizar la situación permitiendo además que el precio del arriendo sea superior al habitual.

Ofrecer al Banco la entrega del inmueble en concepto de dación en pago, siempre que con ello se de un finiquito total.

En definitiva cada caso tendrá sus propios problemas y de ellos dependerá la opción a adoptar.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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Friday, 26 February 2010

George Clooney vende su casa italiana

George Clooney se suma a la lista de ricos y famosos que están poniendo en venta algunas de sus mansiones. Pero Clooney no abandonará Italia, cambiará el Lago Como por Cerdeña y parece ser que ha sido su novia, Elisabetta Canalis quien le ha convencido, según el periódico italiano Corriere Della Sera.

El futbolista David Beckam y el rey del vodka, Rustam Tariko, aparecen como posibles candidatos a adquirir la mansión del actor que cuenta con un parque botánico y una pista de tenis, todo aderezado con una impresionantes vistas a la montaña y el lago. La presencia del actor en la zona ha multiplicado el precio de los inmuebles que han pasado de 1.000 a 10.000 euros el metro cuadrado.

Más información
Corriere Della Sera:
Clooney: addio a Como Sul lago arrivano i russi

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Friday, 26 February 2010

¿Cómo compenso al vendedor si escrituramos un precio de venta superior al real?

Javier pregunta:

“Hola buenas a todos,

Tengo una duda y ojalá me la pudieráis responder. Si mi casa me la venden en 140.000 euros y llego a un acuerdo con el vendedor de que en la escritura me la venda en 160.000 para que me llegue la hipoteca para amueblar la casa, ¿qué dinero le tendría que pagar al vendedor por esa diferencia para que él no pierda dinero y no tenga que pagar a hacienda de su bolsillo?,

muchas gracias y ojala me podais ayudar.”


Mi respuesta:
Si el vendedor obtiene con la venta una ganancia patrimonial, es decir, si el precio de venta es superior a los costes de la compra, tendrá que incluir la diferencia en su declaración del IRPF correspondiente al año de la venta, siempre que no esté exenta, como ocurriría si es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, o si la ganancia la reinvierte en la compra de otra vivienda habitual. Por tanto, es necesario conocer el precio de compra, los gastos de la compra y las mejoras realizadas por el vendedor, todo ello actualizado por coeficientes en función del año de compra o de las mejoras y descontada la amortización. También es decisivo conocer la base liquidable que resultará de su declaración del IRPF con el precio real.

Aún sin conocer esos datos necesarios, aventuro que sería un mal negocio para el comprador, pues, además de casi 1.500 euros adicionales del Impuesto de transmisiones patrimoniales equivalente al  
IVA de la primera venta, deberá compensar al vendedor por la ganancia fingida en no menos de 5.000 euros, suponiendo que sin esa ganancia el vendedor tuviera cuota 0, lo cual es mucho suponer. Por el contrario, la operación sería económicamente sostenible si el precio real de venta está por debajo del de compra con todos su gastos. Para decidir con seguridad es necesario simular la declaración del IRPF del  
vendedor, que solo será factible si conoce de antemano los ingresos que tendrá a lo largo de todo el año.

Juan, experto de La Comunidad

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Thursday, 25 February 2010

Aclara conceptos antes de cambiar tu hipoteca de banco o sus condiciones

Para los que ya tienen hipoteca y se plantean ahora cambiar sus condiciones o incluso de banco. Antes de cualquier movimiento, aclara los conceptos:

Subrogación de hipotecas: cuando cambiamos nuestra hipoteca a otra Entidad Financiera o cambiar la hipoteca de banco o caja, con el fin de conseguir una bajada en el tipo de interés de la hipoteca que nos vienen aplicando o abaratar las hipotecas. También se llama subrogación cuando por ejemplo vendemos nuestra vivienda y el comprador se subroga en la hipoteca ya existente sobre la vivienda, es decir se hace cargo de la deuda o se le traspasa la hipoteca existente sobre nuestro piso. También se conoce como subrogación de hipoteca cuando compramos una vivienda nueva y nos hacemos cargo o subrogamos de la hipoteca que tenía el promotor para financiar la construcción de viviendas.

Novación de hipoteca: o modificación y cambio de hipoteca es cuando modificamos las condiciones de la hipoteca en el mismo Banco o Caja de Ahorros donde tenemos el préstamo hipotecario como por ejemplo si solicitamos bajada de interés de la hipoteca o pedimos que revisen la letra o cuota mensual. Es decir hacer el cambio de hipoteca en el mismo banco o Caja.

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Wednesday, 24 February 2010

Compra este año si quieres aprovechar las ventajas fiscales

Este año será el último que se aplique de manera generalizada la deducción por adquisición de primera vivienda. Además, el IVA a aplicar en las operaciones de casas sube del 7% al 8% a mediados de curso. Así que si te interesan esas ventajas fiscales y quieres comprarte un piso, ya lo sabes, date prisa y firma escrituras antes del 31 de diciembre para poder deducirte durante toda la vida de la hipoteca un 15% en la declaración del IRPF. A partir de 2011, sólo los que cobren menos de 24.000 tendrán derecho a una desgravación que podría significar unos 30.000 euros.

El punto que ascenderá el IVA encarecerá los pisos libres en casi 2.000 euros a partir del 1 de julio. Sin duda, números a tener muy en cuenta y con los que el Gobierno busca impulsar las compraventas para reactivar la construcción y la economía.

Que las deducciones no te nublen la vista

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) apunta que la decisión de comprar una vivienda no puede depender sólo de la fiscalidad. “No sería conveniente adelantar la decisión por estas medidas ya que, además, todas las previsiones apuntan a que el precio de los pisos bajará, al menos, un 20% más. Por tanto, se deben tener en cuenta muchos otros parámetros como la posibilidad de obtención de préstamos en buenas condiciones, situación laboral actual y futura y, sobre todo, que se haya encontrado la casa adecuada”, declara Ileana Izverniceanu, portavoz de la OCU.

Sin embargo, este intento por forzar las compraventas no parece estar cuajando, al menos, en entre la clase media. Miguel Ángel Sebastián, de Alfa Inmobiliaria, admite que hay más afluencia de interesados en su oficina, pero “ninguno esgrime el final de la desgravación o la subida del IVA como causas que le empujan a buscar casa”. Además, personalmente, Sebastián piensa que finalmente no se eliminará la deducción y se prorrogará otros dos años.

Más información
El Mundo:
Compre casa en 2010 o se arrepentirá… fiscalmente

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