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Actualidad del mercado inmobiliario


Thursday, 25 February 2010

Aclara conceptos antes de cambiar tu hipoteca de banco o sus condiciones

Para los que ya tienen hipoteca y se plantean ahora cambiar sus condiciones o incluso de banco. Antes de cualquier movimiento, aclara los conceptos:

Subrogación de hipotecas: cuando cambiamos nuestra hipoteca a otra Entidad Financiera o cambiar la hipoteca de banco o caja, con el fin de conseguir una bajada en el tipo de interés de la hipoteca que nos vienen aplicando o abaratar las hipotecas. También se llama subrogación cuando por ejemplo vendemos nuestra vivienda y el comprador se subroga en la hipoteca ya existente sobre la vivienda, es decir se hace cargo de la deuda o se le traspasa la hipoteca existente sobre nuestro piso. También se conoce como subrogación de hipoteca cuando compramos una vivienda nueva y nos hacemos cargo o subrogamos de la hipoteca que tenía el promotor para financiar la construcción de viviendas.

Novación de hipoteca: o modificación y cambio de hipoteca es cuando modificamos las condiciones de la hipoteca en el mismo Banco o Caja de Ahorros donde tenemos el préstamo hipotecario como por ejemplo si solicitamos bajada de interés de la hipoteca o pedimos que revisen la letra o cuota mensual. Es decir hacer el cambio de hipoteca en el mismo banco o Caja.

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Wednesday, 24 February 2010

Compra este año si quieres aprovechar las ventajas fiscales

Este año será el último que se aplique de manera generalizada la deducción por adquisición de primera vivienda. Además, el IVA a aplicar en las operaciones de casas sube del 7% al 8% a mediados de curso. Así que si te interesan esas ventajas fiscales y quieres comprarte un piso, ya lo sabes, date prisa y firma escrituras antes del 31 de diciembre para poder deducirte durante toda la vida de la hipoteca un 15% en la declaración del IRPF. A partir de 2011, sólo los que cobren menos de 24.000 tendrán derecho a una desgravación que podría significar unos 30.000 euros.

El punto que ascenderá el IVA encarecerá los pisos libres en casi 2.000 euros a partir del 1 de julio. Sin duda, números a tener muy en cuenta y con los que el Gobierno busca impulsar las compraventas para reactivar la construcción y la economía.

Que las deducciones no te nublen la vista

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) apunta que la decisión de comprar una vivienda no puede depender sólo de la fiscalidad. “No sería conveniente adelantar la decisión por estas medidas ya que, además, todas las previsiones apuntan a que el precio de los pisos bajará, al menos, un 20% más. Por tanto, se deben tener en cuenta muchos otros parámetros como la posibilidad de obtención de préstamos en buenas condiciones, situación laboral actual y futura y, sobre todo, que se haya encontrado la casa adecuada”, declara Ileana Izverniceanu, portavoz de la OCU.

Sin embargo, este intento por forzar las compraventas no parece estar cuajando, al menos, en entre la clase media. Miguel Ángel Sebastián, de Alfa Inmobiliaria, admite que hay más afluencia de interesados en su oficina, pero “ninguno esgrime el final de la desgravación o la subida del IVA como causas que le empujan a buscar casa”. Además, personalmente, Sebastián piensa que finalmente no se eliminará la deducción y se prorrogará otros dos años.

Más información
El Mundo:
Compre casa en 2010 o se arrepentirá… fiscalmente

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Friday, 19 February 2010

¿Quién tiene que pagar el alta de la luz y el agua al comprar un piso de segunda mano?

Lorena hace la siguiente pregunta:

“Voy a comprar un piso de segunda mano y creo que tiene los servicios de luz y agua dados de baja, me gustaría saber si el vendedor tiene que pagar el alta de dichos servicios o cómo puedo hacer para que me salga más económico.

Gracias y un saludo”


Mi respuesta

El alta lo paga el nuevo propietario. Si ya están dados de baja no hay más remedio que volver a dar el alta; antes de eso se podría cambiar la domiciliación del pago, pero esta medida no es aconsejable para el vendedor, así que supongo que con sabia precaución se habrá dado de baja.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Wednesday, 17 February 2010

¿Cómo tengo que hacer las cuentas ante Hacienda tras vender mi piso?

Sandra hace la siguiente pregunta:

“Hola, soy Sandra,

Hace un año vendí mi residencia habitual, la vendí por 20 millones, he comprado ahora una de 15 mill, ¿Esto sera suficiente para no pagar hacienda y cubrir por reinversión?

gracias”


Mi respuesta

Si todo el dinero de la venta se ha destinado a la compra tendrá reinversión, pero le van a quedar cinco millones que no estarán cubiertos, y si hubo un incremento patrimonial en la venta tendrá que pagar por él.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Wednesday, 17 February 2010

Scarlett Johansson también tiene que rebajar el precio de su casa para venderla

Si estás vendiendo tu casa y has tenido que bajar su precio para ver si encuentras un comprador, quizá te consuele saber que en Hollywood también hay actores en tu misma situación. Scarlett Johansson vende su casa de Los Ángeles por 2 millones de dólares menos de los que pagó en su día. La actriz protagonista de ‘Lost in Translation’ compró esta villa estilo español en 2007 y pago, según los datos registrados por Zillow, 7 millones de dólares. Ahora pide 4,59 millones de dólares por ella.

Imagino que, como la inmensa mayoría de los lectores del blog, no tendrás suficiente dinero ahorrado para comprarla, pero puedes recrearte la vista admirando el hogar de la actriz aquí: La casa de Scarlett Johansson.

Más información
CNN Money
: Buy Scarlett Johansson’s hilltop manse

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Tuesday, 16 February 2010

¿Quién tiene que pagar la plusvalía cuando se vende un piso?

Laura hace la siguiente pregunta:

“¿Quién está obligado por ley a pagar la plusvalía cuando se efectúa una venta de un piso de segunda mano? El comprador o el vendedor, se puede llegar a un acuerdo?Gracias”

Mi Respuesta
El vendedor por ley. Pero se puede llegar a cualquier otro acuerdo, aunque el ayuntamiento siempre reclamará al vendedor en caso de impago.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Saturday, 13 February 2010

¿Qué seguros se deben contratar cuando se compra un piso?

La ley obliga al titular de un Préstamo Hipotecario a contratar un Seguro de Incendios sobre la vivienda a hipotecar.

Es usual, además, contratar un Seguro de Vida, que cubre el riesgo del fallecimiento del titular de un préstamo, cancelando el capital pendiente de pago en este momento.

También resulta muy conveniente contratar un Seguro del tipo Multirriesgo del Hogar que protege contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.)

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Wednesday, 10 February 2010

El euribor no se mueve

El Euribor, tipo de interés al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, ha mantenido su tasa diaria en el 1,227% por segundo día consecutivo. De este modo, tras ocho sesiones de cotización en febrero, deja su nivel mensual en el 1,226%.

Aunque el indicador continúa bajando, los recortes son cada vez menores y se producen cerca del suelo fijado por los analistas, alrededor del 1,22% y del 1,20%. Todo ello, después de que el Banco Central Europeo (BCE) mantuviera los tipos de interés en el 1%.

Más información
El Mundo
: El Euribor, inmóvil

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Monday, 8 February 2010

Cómo conseguir tu hipoteca

La búsqueda y tramitación de una hipoteca puede ser más difícil que encontrar el piso. Para que tengas las cosas claras cuando empieces tu caza de la hipoteca perfecta, Vera Grande, abogado y experta de La Comunidad, te cuenta lo que te exigirán en el banco, cómo elegir el préstamo que más te conviene y los gastos que generará.

1.- Quién puede obtener un préstamo hipotecario

2.- Cómo escoger la hipoteca que más te conviene

3.- Qué gastos genera un préstamo hipotecario

Y por si fuera poco, aquí te dejamos el simulador de hipotecas. de Hipotecasypisos.

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Monday, 8 February 2010

¿Qué gastos tiene un Préstamo Hipotecario?

A.- Gastos Previos a la formalización:

Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la concesión de un Préstamo Hipotecario que se han detallado anteriormente, las Entidades Financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes trámites:

La Tasación: La vivienda ha de ser tasada, es decir valorada por un perito independiente de la Entidad Financiera. Esta tasación es necesaria y el perito que la realice conviene que pertenezca a una empresa oficial inscrita en el registro del Ministerio de Economía y Hacienda.

Verificación registral: Consiste en comprobar la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar.

Ambos trámites originan una serie de gastos que son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo.

Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del Préstamo Hipotecario en un plazo que, normalmente, oscila entre l5 días y un mes.

B.- Gastos de formalización:

Comisión de apertura: Se trata de una comisión que cobra la Entidad Financiera por una sola vez, al inicio del Préstamo. Se suele establecer como porcentaje sobre el importe del Préstamo.

Comisión de subrogación: La subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un Préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del Préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del Préstamo. Normalmente se produce cuando una persona adquiere una vivienda directamente a un promotor-constructor.

La Entidad Financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque en este caso no se cobrarán las comisiones de apertura u estudio.

Gastos de notaría: corresponde al gasto de realización de escritura pública otorgada por Notario. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos, los cuales varían según el número de folios que tenga la escritura.

Impuestos oficiales: La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un porcentaje. En la actualidad es el 0’50% sobre el valor total garantizado (Principal, intereses, gastos).

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: Formalizada la escritura del Préstamo Hipotecario, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.

El acto de inscripción en el Registro lo realiza la Entidad Financiera que ha concedido el Préstamo.

C.- Otros gastos posibles:

Intereses de demora: Es el tipo de interés a aplicar a aquellas cantidades que, llegando su vencimiento, o sea su fecha de pago, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago.

Comisión de cancelación anticipada y comisión de entregas a cuenta: Generalmente las Entidades Financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el Préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del Préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el Préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la Entidades Financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta.

Comisión por modificación de contratos: Esta comisión se aplica en el caso que, a petición del cliente y aprobado por la Entidad Financiera, se modifiquen durante la vida del préstamo algunas de las condiciones establecidas inicialmente en el contrato. El importe de la misma se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación.
El objetivo de esta modificación es compensar a la Entidad Financiera de los trámites administrativos necesarios para proceder a la modificación del contrato original.

Comisión por reclamación de cuotas impagadas: En el caso de existir cuotas impagadas, las Entidades Financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en el que regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato.

Comisión por emisión y gastos de envío de los recibos: La comisión por emisión no es muy usual, viene a ser un importe fijo que una Entidad Financiera repercute en cada uno de los recibos de Préstamo por los que le origina la confección de los mismos.

Los gastos de envío suponen repercutir al cliente los costes que se le originan a la Entidad Financiera por el envío de los recibos del Préstamo al domicilio indicado por el cliente.

La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla.

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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