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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Wednesday, 17 February 2010

¿Cómo tengo que hacer las cuentas ante Hacienda tras vender mi piso?

Sandra hace la siguiente pregunta:

“Hola, soy Sandra,

Hace un año vendí mi residencia habitual, la vendí por 20 millones, he comprado ahora una de 15 mill, ¿Esto sera suficiente para no pagar hacienda y cubrir por reinversión?

gracias”


Mi respuesta

Si todo el dinero de la venta se ha destinado a la compra tendrá reinversión, pero le van a quedar cinco millones que no estarán cubiertos, y si hubo un incremento patrimonial en la venta tendrá que pagar por él.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Wednesday, 17 February 2010

Scarlett Johansson también tiene que rebajar el precio de su casa para venderla

Si estás vendiendo tu casa y has tenido que bajar su precio para ver si encuentras un comprador, quizá te consuele saber que en Hollywood también hay actores en tu misma situación. Scarlett Johansson vende su casa de Los Ángeles por 2 millones de dólares menos de los que pagó en su día. La actriz protagonista de ‘Lost in Translation’ compró esta villa estilo español en 2007 y pago, según los datos registrados por Zillow, 7 millones de dólares. Ahora pide 4,59 millones de dólares por ella.

Imagino que, como la inmensa mayoría de los lectores del blog, no tendrás suficiente dinero ahorrado para comprarla, pero puedes recrearte la vista admirando el hogar de la actriz aquí: La casa de Scarlett Johansson.

Más información
CNN Money
: Buy Scarlett Johansson’s hilltop manse

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Tuesday, 16 February 2010

¿Quién tiene que pagar la plusvalía cuando se vende un piso?

Laura hace la siguiente pregunta:

“¿Quién está obligado por ley a pagar la plusvalía cuando se efectúa una venta de un piso de segunda mano? El comprador o el vendedor, se puede llegar a un acuerdo?Gracias”

Mi Respuesta
El vendedor por ley. Pero se puede llegar a cualquier otro acuerdo, aunque el ayuntamiento siempre reclamará al vendedor en caso de impago.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Saturday, 13 February 2010

¿Qué seguros se deben contratar cuando se compra un piso?

La ley obliga al titular de un Préstamo Hipotecario a contratar un Seguro de Incendios sobre la vivienda a hipotecar.

Es usual, además, contratar un Seguro de Vida, que cubre el riesgo del fallecimiento del titular de un préstamo, cancelando el capital pendiente de pago en este momento.

También resulta muy conveniente contratar un Seguro del tipo Multirriesgo del Hogar que protege contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.)

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Wednesday, 10 February 2010

El euribor no se mueve

El Euribor, tipo de interés al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, ha mantenido su tasa diaria en el 1,227% por segundo día consecutivo. De este modo, tras ocho sesiones de cotización en febrero, deja su nivel mensual en el 1,226%.

Aunque el indicador continúa bajando, los recortes son cada vez menores y se producen cerca del suelo fijado por los analistas, alrededor del 1,22% y del 1,20%. Todo ello, después de que el Banco Central Europeo (BCE) mantuviera los tipos de interés en el 1%.

Más información
El Mundo
: El Euribor, inmóvil

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Monday, 8 February 2010

Cómo conseguir tu hipoteca

La búsqueda y tramitación de una hipoteca puede ser más difícil que encontrar el piso. Para que tengas las cosas claras cuando empieces tu caza de la hipoteca perfecta, Vera Grande, abogado y experta de La Comunidad, te cuenta lo que te exigirán en el banco, cómo elegir el préstamo que más te conviene y los gastos que generará.

1.- Quién puede obtener un préstamo hipotecario

2.- Cómo escoger la hipoteca que más te conviene

3.- Qué gastos genera un préstamo hipotecario

Y por si fuera poco, aquí te dejamos el simulador de hipotecas. de Hipotecasypisos.

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Monday, 8 February 2010

¿Qué gastos tiene un Préstamo Hipotecario?

A.- Gastos Previos a la formalización:

Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la concesión de un Préstamo Hipotecario que se han detallado anteriormente, las Entidades Financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes trámites:

La Tasación: La vivienda ha de ser tasada, es decir valorada por un perito independiente de la Entidad Financiera. Esta tasación es necesaria y el perito que la realice conviene que pertenezca a una empresa oficial inscrita en el registro del Ministerio de Economía y Hacienda.

Verificación registral: Consiste en comprobar la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar.

Ambos trámites originan una serie de gastos que son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo.

Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del Préstamo Hipotecario en un plazo que, normalmente, oscila entre l5 días y un mes.

B.- Gastos de formalización:

Comisión de apertura: Se trata de una comisión que cobra la Entidad Financiera por una sola vez, al inicio del Préstamo. Se suele establecer como porcentaje sobre el importe del Préstamo.

Comisión de subrogación: La subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un Préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del Préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del Préstamo. Normalmente se produce cuando una persona adquiere una vivienda directamente a un promotor-constructor.

La Entidad Financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque en este caso no se cobrarán las comisiones de apertura u estudio.

Gastos de notaría: corresponde al gasto de realización de escritura pública otorgada por Notario. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos, los cuales varían según el número de folios que tenga la escritura.

Impuestos oficiales: La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un porcentaje. En la actualidad es el 0’50% sobre el valor total garantizado (Principal, intereses, gastos).

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: Formalizada la escritura del Préstamo Hipotecario, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.

El acto de inscripción en el Registro lo realiza la Entidad Financiera que ha concedido el Préstamo.

C.- Otros gastos posibles:

Intereses de demora: Es el tipo de interés a aplicar a aquellas cantidades que, llegando su vencimiento, o sea su fecha de pago, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago.

Comisión de cancelación anticipada y comisión de entregas a cuenta: Generalmente las Entidades Financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el Préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del Préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el Préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la Entidades Financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta.

Comisión por modificación de contratos: Esta comisión se aplica en el caso que, a petición del cliente y aprobado por la Entidad Financiera, se modifiquen durante la vida del préstamo algunas de las condiciones establecidas inicialmente en el contrato. El importe de la misma se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación.
El objetivo de esta modificación es compensar a la Entidad Financiera de los trámites administrativos necesarios para proceder a la modificación del contrato original.

Comisión por reclamación de cuotas impagadas: En el caso de existir cuotas impagadas, las Entidades Financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en el que regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato.

Comisión por emisión y gastos de envío de los recibos: La comisión por emisión no es muy usual, viene a ser un importe fijo que una Entidad Financiera repercute en cada uno de los recibos de Préstamo por los que le origina la confección de los mismos.

Los gastos de envío suponen repercutir al cliente los costes que se le originan a la Entidad Financiera por el envío de los recibos del Préstamo al domicilio indicado por el cliente.

La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla.

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Thursday, 4 February 2010

Cómo comprar tu piso sin ir al banco (2)

Consulta la nueva guía sobre Cómo conseguir tu piso sin ir al banco

Ante el interés despertado por resucitar la vieja fórmula del pago a plazos del piso al dueño en lugar de pagárselo al banco en forma de hipoteca, vamos a darte más detalles sobre cómo hacer la operación. Pedro Hernández del Olmo, que rescató la idea del olvido y es también experto de La Comunidad, lo cuenta todo en un nuevo post: Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios (2) y nosotros también lo recogemos aquí:

Cómo comprar tu piso a plazos al propietario

Todo depende del vendedor que te toque:

A) Entidad bancaria o de crédito que se lo ha adjudicado por impago del anterior propietario: aquí no hace falta añadir ningún comentario.

B) Promotoras/Inmobiliarias: Sin entrar en análisis financieros sobre la oportunidad de la venta con ese procedimiento es evidente que si acudiendo al sistema hasta ahora vigente, crédito hipotecario bancario, no es posible vender nada y la empresa se encuentra en graves problemas por la falta de ventas, la solución de asumir la financiación en la forma que se hacía en los años 60/70 será la situación más recomendable para subsistir.

C) Particulares

Podemos distinguir tres supuestos principales:

I) Inmueble libre de cargas: El dueño que necesite enajenarlo con urgencia debe pactar con el comprador el precio y la forma de pago. Lo habitual será recibir una entrada (10 o 20%) en el momento de la entrega y el resto aplazarlo con garantía hipotecaria. Ese aplazamiento puede ser con o sin intereses y mediante cuotas fijas y variables. En Hipotecas hay instrumentos para realizar los oportunos cálculos y simulaciones.

II) Inmueble con un precio de venta de 100 sobre el que pesa un crédito hipotecario de 10: Es evidente que el vendedor ha de recibir en el momento de la venta más del 10% del precio para cancelar la hipoteca y actuar como en el caso anterior.

III) Inmueble en el que el crédito hipotecario que lo grava es superior al precio que se puede obtener por él (hipoteca basura): En este caso la venta es absolutamente desaconsejable por su imposibilidad. Si no existiese otra solución, el vendedor se verá obligado a entregar al comprador su casa y en dinero la diferencia antes reseñada, quedando éste último subrogado en el crédito hipotecario, para lo cual incluso puede ser necesaria la autorización del acreedor hipotecante. Sin embargo esta solución tan dolorosa puede, en determinados casos, resultar más conveniente en lugar de esperar a que el acreedor ejecute la hipoteca por falta de pago.

La vía imaginativa: Permuta o Trueque

Imaginemos un ciudadano que está pagando 1.500 euros/mes de hipoteca y no puede mantener el esfuerzo, estando dispuesto a ir a una vivienda de peor calidad, por el contrario otra persona que está pagando 600 euros/mes y quiere una mejor vivienda con mayor endeudamiento pero necesita vender su actual vivienda. Si ambos consiguen ponerse de acuerdo en una permuta podrían solucionar sus problemas de un solo golpe.

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Thursday, 4 February 2010

¿Puedo vender mi piso aunque tenga hipoteca?

El Sr. Navarro hace la siguiente pregunta:

“¿Qué pasa si la vivienda que quiero vender tiene una hipoteca, la podría vender igualmente?”

Mi respuesta:

Puede vender la vivienda hipotecada si en la escritura (y en el contrato de señal previo) hace mención a su existencia. El banco que preste dinero al comprador se encargará de hablar con el banco hipotecante y resolver el tema en el momento de la venta. A usted le retendrán parte del precio para pagar la hipoteca y los gastos de cancelación.

El problema grande existe si el importe pendiente de hipoteca supera el precio de venta, en cuyo caso no encontrará comprador.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Wednesday, 3 February 2010

¿Cómo puedo saber qué promotoras están en el plan de venta de viviendas en stock de Andalucía?

Gema González hace la siguiente pregunta:

“Cómo saber las entidades y las promotoras implicadas en la venta de viviendas en stock en Andalucía y cómo solicitar ayudas”

Mi respuesta
Te recomiendo que leas este post: El Gobierno andaluz concede préstamos para comprar viviendas
Y también puedes llamar a este teléfono de la Junta de Andalucía para preguntar por el plan: 902 125 888

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