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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Friday, 22 January 2010

Calcula tu hipoteca

¿Estás negociando con el banco una bajada de interés y cuota de tu hipoteca? ¿O estás a punto de comprar tu piso y negociando con varias entidades financieras? En cualquier caso, en Hipotecasypisos.com tienen un buen simulador de hipotecas que te vendrán muy bien. Úsalo.

También puedes echar un vistazo a sus consejos para gestionar hipotecas y renegociarlas. Nunca viene mal una ayuda de un experto.

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Thursday, 21 January 2010

Cómo comprar un piso sin ir al banco

Consulta la nueva guía sobre Cómo comprar tu piso a plazos sin ir al banco

¿El banco te ha dicho que no a la hipoteca? ¿Ni siquiera lo intentas porque sabes que lo tienes difícil? Pues puedes probar lo que hacía todo el mundo en los sesenta y setenta: pagar a plazos al dueño del piso. Así lo explica Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, que ante la coyuntura económica y social actual se vuelva a los viejos tiempos cuando nadie pensaba en pedir hipotecas al banco. “En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega,” afirma Pedro Hernández del Olmo.

¿Qué quiere decir esto? Que el comprador y vendedor (puedes ser particular, constructor o inmobiliaria) hacen su propio acuerdo. Pedro Hernández del Olmo, explica en su post Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios cómo hacerlo. Básicamente se trata de lo siguiente:

1.- Cómo funciona
El vendedor concede el pago aplazado al comprador y en ocasiones se aplaza el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se pague la totalidad del precio, en otras se otorga esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.

2.- El modelo copiado de la Hipoteca
Pedro Hernández del Olmo afirma que la hipoteca sigue siendo “la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras” porque:

a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal

Así que, si ya se cuenta con un método que funciona, ¿por qué no copiarlo?
En opinion de Pedro Hernández del Olmo, habría que exigir al comprador:

“1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro

2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.

3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.

4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

3.- ¿Cuáles son las ventajas?
Para Pedro Hernández del Olmo son evidentes:

“1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.

2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..

Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.

En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.”

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Wednesday, 20 January 2010

¿Quién puede obtener un Préstamo Hipotecario?

Para poder solicitar un Préstamo Hipotecario, las Entidades Financieras exigen una serie de garantías de tipo personal y del propio inmueble sobre el que va a recaer la hipoteca. En general, cada Entidad Financiera marca sus propias condiciones, por lo que aquí se exponen las más habituales:

Si usted solicita un Préstamo Hipotecario le pedirán, normalmente, los siguientes documentos:

> Fotocopia del NIF-CIF del o de los solicitantes.
> Copia de escritura del bien inmueble a hipotecar.
> Verificación o Certificación Registral: Documento expedido por el > Registro de la Propiedad Inmobiliaria en el que consta que el inmueble está libre de cargas.
> Si usted es trabajador por cuenta ajena, además le pedirán: Última nómina. Última declaración de la Renta. Otros justificantes de ingresos, si los hay.
> Si usted es trabajador por cuenta propia (profesionales, autónomos, etc.): Última declaración de la Renta. Última declaración anual del IVA.

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Tuesday, 19 January 2010

Cómo reinvertir tras vender tu piso

Inmaculada ha vendido su piso y ahora piensa en cómo reinvertir el dinero ganado:

“Soy de San Sebastián ( Guipúzcoa). Hace un año vendí mi vivienda habitual, ¿cuánto tiempo tengo ahora para reinvertir? y puedo hacerlo en alguna otra ciudad de España que no sea en la que vivo?”

Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad contesta:

Para beneficiarse de la exención por preinversión en vivienda habitual hay que cumplir los siguiente requisitos:

• El inmueble vendido ha de ser la vivienda habitual del contribuyente al tiempo de su venta y hay que consignarlo en la Declaración de IRPF, que corresponda, haciendo constar la intención de reinvertir en nueva vivienda habitual.
• El plazo para reinvertir es de dos años.
• Puede reinvertirse en cualquier lugar, incluso en el extranjero siempre que se acredite en caso de comprobación la naturaleza de vivienda habitual del contribuyente.
• La exención puede ser total (si se reinvierte la totalidad del precio percibido o parcial si se reinvierte solamente una parte.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Monday, 18 January 2010

¿Se puede comprar un piso y pagar a plazos al dueño en lugar de al banco?

Consulta la nueva guía sobre Cómo comprar tu piso a plazos sin ir al banco

Lidia quiere comprar un piso sin tener que solicitar una hipoteca, prefiere pagar directamente al dueño a plazos. ¿Será posible? Aquí está su pregunta y la respuesta:

“Hola.

Algún sistema alternativo de financiación que no sea pasar por los bancos?

Me gustaría a saber si para comprar una casa, si puedo ponerme de acuerdo con el dueño de la misma, para en lugar de pedir el dinero al banco, pagarle a él una cantidad mensual hasta cumplimentar el importe. ¿Se podría hacer legalmente?”


Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad contesta aquí:

Hasta que se popularizó en las entidades bancarias el sistema de créditos hipotecarios se venía adquiriendo la propiedad conforme vd describe.

Contando siempre con la anuencia del vendedor tiene al menos dos alternativas:

1.- Que el vendedor se constituya en acreedor hipotecario y le conceda ese aplazamiento de pago, formalizando una hipoteca a su favor para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del comprador.

2.- Documentar el precio aplazado mediante letras de cambio o pagarés, que se harían constar en la escritura de compraventa, garantizando su pago mediante una condición resolutoria.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Friday, 15 January 2010

Quién paga el alta de los servicios cuando se compra un piso de segunda mano

Xavier está a punto de comprar su piso de segunda mano, pero tiene dudas sobre a quién le corresponde dar de alta los servicios:

“Estoy ante la compra de un piso de segunda mano, que nunca se han dado de alta ningún servicio. ¿A quién corresponde pagar boletines, etc. y el precio?”

Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad, contesta:

Tal como lo describe aunque dice que se trata de un piso de segunda mano, no parece haber pasado por una primera mano, puesto que no es imaginable que nadie pueda vivir en el siglo XXI, sin agua, gas o luz eléctrica.

En tal sentido es decir como vivienda nueva parece que lo habitual y corresponde al comprador gestionar y pagar el alta de los servicios necesarios para hacer habitable una vivienda.

Sin embargo considero que teniendo en cuenta la situación de atonía en las ventas inmobiliarias pudiera aprovecharla para exigir la reducción en el precio de compra del costo que suponen esas altas.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Thursday, 14 January 2010

Cómo se ha de pagar la plusvalía al vender un piso

Francisco hace la siguiente pregunta sobre el pago de la plusvalía al vender un piso:

“Hace 10 años me compré un piso en el que estuve empadronado 7 años. No la vendí y me compré otra y he estado empadronado durante 3 años y medio. Ahora me he empadronado en el primer piso, y lo he vendido para comprarme otro. ¿Tengo que pagar la plusvalía?”

Y Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad, aclara ideas:

Ante todo es conveniente aclarar conceptos. El concepto “plus valía” suele estar referido, incorrectamente porque técnicamente ya no se utiliza, a dos aspectos fiscales:

1.- IIVTU (plus valía municipal) es un impuesto de carácter municipal que en este caso habría que pagar ineludiblemente, salvo que en el Ayuntamiento en que se encuentre situado el inmueble no se haya implantado este impuesto. Su importe se calcula en función de la valoración de los terrenos urbanos hecha por el Ayuntamiento y del coeficiente de participación en el caso de un piso.

2.- Ganancia patrimonial en IRPF en el caso planteado habría que pagarla salvo que haya empleado la totalidad de lo obtenido en la venta, para comprar una nueva vivienda habitual y en una inspección pudiera acreditar ante la AEAT la condición de vivienda habitual de la vendida que ha provocado el hecho imponible del IRPF. Su importe: 18% de la ganancia obtenida, es decir de la diferencia entre el precio de adquisición, aplicados los índices reductores qué sean oportunos y el precio de venta.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Tuesday, 12 January 2010

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Una vez haya comprobado todos los documentos, usted estará en condiciones de llevar adelante la compra. Para ello, podrá efectuar su pago al contado, o bien, mediante la obtención de un Préstamo Hipotecario. Un Préstamo, en general, es un contrato por el que una Entidad Financiera entrega una suma de dinero determinada, obligándose quien lo recibe a devolverlo en los plazos y condiciones pactadas entre ambos.

Un Préstamo Hipotecario es un préstamo con garantía, garantía que se materializa en la hipoteca de un bien inmueble (la vivienda) a favor del Banco o Caja que presta el dinero, es decir, la Entidad Financiera pasará a ser el propietario de la vivienda en el caso de no cumplirse los pactos establecidos en la concesión del Préstamo Hipotecario (pagos puntuales, plazos, etc.). El Préstamo se formaliza en una escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

Clases de Préstamos hipotecarios : Normalmente los Préstamos hipotecarios se definen como:

De interés fijo : Es un tipo de préstamo en el que se acuerda, entre el cliente y la Entidad Financiera, un interés que permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Préstamo.

De interés variable : Es un tipo de Préstamo en el que el interés varía cada cierto período de tiempo (generalmente cada año) de acuerdo con unas normas (índices de referencia, períodos de tipo de interés . . . )

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Monday, 11 January 2010

Los famosos también sufren la crisis inmobiliaria

Los famosos también sufren la crisis. Jennifer López y su marido Marc Anthony han tenido que rebajar el precio de su casa de Bel Air de 8,5 millones de dólares hasta 7,5 millones para poder venderla. En la otra punta del país, el actor Richard Gere también ha sufrido para vender su granja en la exclusiva zona de los Hamptons. En este post de Zillow del pasado marzo se anunciaba su venta por 8,8 millones de dólares, pero si pulsas sobre su ficha en venta se ve que se ha vendido recientemente por 5,9 millones de dólares. Aunque no te consuele mucho saber que los ricos y famosos van a perder alguno de los millones que les sobran, sí que te da un indicio más de cómo está el mercado inmobiliario. Si Richard y Jennifer lo han hecho, quizá tú también debas bajar el precio de tu piso para lograr venderlo.

Más información:
Zillow: Gere’s Hamptons farmhouse for sale for $8.8 million
Zillow: Jennifer Lopez Sells Bel Air Home

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Friday, 8 January 2010

Bajan los tipos hipotecarios en la zona euro

Los tipos aplicados a los nuevos préstamos hipotecarios en la zona euro experimentaron un nuevo descenso en el mes de noviembre, excepto en el caso de aquellos con más de cinco años y hasta 10 años de fijación inicial del tipo, según datos publicados por el Banco Central Europeo (BCE).

El tipo medio más bajo correspondió a los préstamos concedidos a los hogares para adquisición de vivienda sin fijación inical del tipo o con período inicial de fijación de hasta un año, con un 2,72%, tras descender seis centésimas respecto a octubre (2,78%) y 2,91 puntos porcentuales respecto al mismo mes de 2008 (5,63%), cuando se situó como el tipo medio más elevado.

Las hipotecas de más de 10 años son ahora más baratas

A continuación, se situó el tipo de interés de los préstamos hipotecarios con un periodo de fijación inicial de entre uno y cinco años, que se descendió del 4,02% hasta el 3,97% en el mes de noviembre y registró una caída de 1,37 puntos porcentuales respecto al mismo mes de 2008 (5,34%).

En el caso de los préstamos hipotecarios con un periodo de fijación inicial del tipo de más de 10 años, éste descendió desde el 4,40% hasta el 4,32%, si bien el descenso respecto a noviembre de 2008 (5,28%) fue de casi un punto porcentual.

El único incremento intermensual correspondió al tipo hipotecario correspondiente a los préstamos con un periodo de fijación inicial de entre cinco y diez años, que pasó del 4,45% en octubre al 4,46% en noviembre, aunque registró un descenso interanual de algo más de siete décimas, desde el 5,22%.

Más información:
El Mundo:
El BCE constata que los tipos hipotecarios volvieron a caer en noviembre en la zona euro

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