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Actualidad del mercado inmobiliario


Friday, 11 December 2009

Ser joven y sin casa propia en Madrid

El 69% de los jóvenes madrileños de entre 18 y 29 años (687.224) viven aún con sus padres, según un informe elaborado por el Observatorio Joven de Vivienda (datos de 2009). Justo antes de la crisis parecía que era más fácil volar del nido familiar, pero el batacazo económico ha vuelto a cerrar las puertas de la emancipación.

Desde 2006, el buen ritmo de la economía había hecho que la tasa de jóvenes emancipados creciera año tras año a una media de tres puntos porcentuales, pero la reciente crisis ha provocado una desaceleración. En 2008 esta tasa era del 29%, y en 2009, del 31% (sólo dos puntos porcentuales más), “y la tendencia continuará mucho tiempo”, afirman desde el Observatorio.

Unos precios inalcanzables
El paro, el alto precio de la vivienda y el escaso mercado de alquiler son los principales causantes de que el número de jóvenes sin emancipar siga siendo tan alto, “y no sólo jóvenes. Una de cada cuatro personas mayores de 30 años tampoco ha conseguido independizarse”, afirma José Luis Arroyo, vicepresidente del Consejo de Juventud.

Según datos del Consejo publicados por 20minutos.es, 35,7 metros cuadrados es la superficie máxima del piso al que puede aspirar un joven, de media, para emanciparse. Además, pese a que el precio de la vivienda se ha reducido un 9,93% en un año, la coyuntura laboral es más desfavorable (el paro de los madrileños de entre 18 y 24 años alcanzó el 27% el primer trimestre de 2009 y el sueldo medio de un joven tendría que aumentar un 180% para poder comprarse una vivienda libre).

Unos papis amorosos
Pero no todo el mundo culpa a la coyuntura económica. Juan Díez, sociólogo de la Complutense, afirma que en los países mediterráneos como España “hay un exceso de proteccionismo de la familia hacia los jóvenes”. De hecho, apunta un dato curioso: tardan más en irse los hijos de familias ricas que los de las pobres, “ya que prolongan más sus estudios”. Algo que corrobora el propio estudio del Observatorio al señalar que los jóvenes inmigrantes (con menos recursos) se independizan más que los nacidos aquí.

Más información
20minutos.es:
El 69% de los jóvenes madrileños viven aún en casa de sus padres

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Thursday, 10 December 2009

Los errores que debes evitar al comprar tu casa

Ya estás listo para comprar una casa. Has hecho tus cuentas, hablado con tu banco y con otros cercanos para ver cómo financiar la compra y ahora vas a salir al mercado a ver qué hay disponible. Tienes tu casa ideal en mente y ya sabes todo lo que debes hacer para conseguirla. Pero no debes olvidarte de lo que no debes hacer. Para que no cometas los mismos fallos en los que otros han caido, aquí te dejo un listado de cosas que debes evitar:

5 Errores que debes evitar cuando compres tu casa

> 1.- No busques una casa cerca de tu trabajo
A no ser que seas funcionario y tengas claro que vas a terminar tus días laborales en el mismo trabajo, no debes centrar la búsqueda de tu casa cerca del trabajo porque: ¿y si cambias de empresa? ¿y si trasladan tu oficina?
Debes buscar el barrio que más te convenga porque:
A.- Está bien comunicado por metro, autobuses, trenes …
B.- Tiene los colegios que te gustan para tus hijos.
C.- Es tranquilo y viven allí tu amigos o familia
D.- Te gusta porque ya estás viviendo allí ahora mismo, pero quieres un piso más grande, con garaje o vas a pasar de ser inquilino a propietario.
Si todavía no tienes claro cuál es el mejor barrio para vivir, siempre puedes preguntar en La Comunidad y dejar que otros vecinos te hablen de sus barrios. Seguro que aclaran mucho tus ideas.

> 2.- No empieces a visitar inmobiliarias o mirar en portales sin tener una idea clara
Lo primero es hacer números, saber cuál es el precio máximo que puedes pagar por tu vivienda, la zona en la que quieres vivir y los requisitos del piso: número de habitaciones, garaje, balcón/terraza … Si haces ese trabajo previo te ahorrarás tiempo, dinero y visitas inútiles a casas que no te interesan.

> 3.- No olvides los gastos
La compra de tu casa acarrea una serie de gastos que debes tener en cuenta para evitar endeudarte demasiado. Debes tener en cuenta las condiciones de la hipoteca, que serás capaz de asumirla aunque el Euribor suba mucho, que tienes un dinero reservado para hacer frente a los impuestos que deberás pagar, los gastos de la notaría, la plusvalía (es un impuesto que debe pagar el vendedor por ley, pero se puede acordar que lo asuma el comprador) … Te recomiendo la lectura de las guías para comprar piso de obra nueva y de segunda mano para que repases todos los gastos que conlleva comprar una vivienda.

> 4.- No compres una vivienda sin saber a cuánto ascenderán los arreglos que deberás hacer antes de entrar a vivir
Muchas veces creemos que estamos comprando un chollo porque nos piden poco dinero por la casa, pero no sabemos en el berenjenal que nos estamos metiendo hasta que empezamos a reformar la vivienda y salen todos los fallos. Una reforma se puede convertir en nuestro peor enemigo financiero. Si te has enamorado de un piso antiguo que necesita reforma, llévate a un constructor o albañil para que lo revisen y te den una estimación de lo que te podría costar adecentarlo.

> 5.- No tengas prisa
Has estado muchos años viviendo con tus padres, o de alquiler o compartiendo piso, por esperar unos meses más o incluso un año no se va a hundir el mundo y lo ganará tu bolsillo. Has elegido un buen momento para comprar. Ahora no dejes que la prisa sea tu peor consejera. Visita todos los pisos que tengas que visitar y no tomes una decisión hasta que estés completamente convencido. Y has de estarlo en los dos sentidos: el financiero y el emocional. Tu futuro hogar te ha de gustar y no debe hipotecar tu futuro más de lo necesario.

Más consejos sobre errores que debes evitar al comprar tu casa aquí: Los siete errores más comunes al comprar una casa

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Wednesday, 9 December 2009

Los bancos empiezan a abrir el grifo de los préstamos

Muy tímidamente, los bancos parece que están empezando a dejar más dinero. Lo hacen casi de puntillas, pero ya se nota: los nuevos créditos para la adquisición de viviendas subieron un 2% en tasa interanual, tras varios meses consecutivos de descensos, según datos del Banco de España publicados por El Mundo. Así, en octubre las entidades españolas concedieron 6.001 millones de euros para este fin, frente a los 5.881 millones que se formalizaron hace un año y 5.234 en septiembre.

La subida de octubre rompe la tendencia bajista que este tipo de préstamos experimentó desde comienzo de año y permite pensar en una recuperación del mercado inmobiliario.

En concreto, en enero las nuevas operaciones caían a un ritmo del 49%, que lograron moderar hasta el 42% en febrero y el 18,9% en marzo. En abril, el descenso volvió a pronunciarse hasta situarse en el 31,3%, pero volvió a ralentizarse en mayo hasta el 23,30%; el 13,8% en junio; el 3,16% en julio; el 5,67% en agosto y el 1% en septiembre.

Octubre ha constituido un punto de inflexión, pero habrá que esperar para ver si se mantiene la tendencia alcista o es un hecho aislado. Sin embargo, a pesar de la recuperación de esta actividad el saldo vivo apenas registra variación y en octubre acumulaba un total de 648.417 millones de euros, casi el mismo volumen que en octubre de 2008, cuando el saldo alcanzaba los 648.683 millones.

La mayoría de los préstamos concedidos en octubre correspondieron a las cajas de ahorros, que tradicionalmente presentan una mayor exposición al sector inmobiliario, con un total de 3.242 millones de euros, mientras que los bancos lograron un importe de 2.191 millones de euros y registraron la recuperación más significativa.

La deuda hipotecaria de las familias registró el menor crecimiento de su historia en octubre, con un leve ascenso del 0,1%, hasta los 676.774 millones de euros, según datos del Banco de España. En septiembre la deuda subió un 0,2%, en agosto un 0,5%, y en julio un 0,7%.

Este incremento interanual, que supone casi un estancamiento, se situó una décima por debajo del registrado en septiembre, 3,9 puntos porcentuales por debajo del experimentado en enero (4%) y 5,5 puntos por debajo del incremento del 5,6% registrado en octubre de 2008.

La caída del endeudamiento familiar está en línea con la moderación del descenso de las hipotecas, que ascendieron a 62.411 en septiembre, lo que supone una caída del 4,2% respecto a hace un año y un aumento del 18,9% sobre agosto, la primera subida mensual que se registra desde abril del 2008, según la estadística de hipotecas publicada del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Más información
El Mundo:
Los bancos quitan el veto a la compra de pisos y ya prestan un 2% más que hace un año

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Thursday, 3 December 2009

Tolerancia 0 al mobbing inmobiliario

Beatriz Corredor, ministra de Vivienda, afirma que que la nueva regulación recogida en el Código Penal castiga el acoso inmobiliario con penas de prisión de seis meses a dos años. De esta forma se combate la especulación, con el fin de “evitar que nunca vuelva a forzar a nadie a salir de su hogar”. Corredor augura que “aumentará la protección de las víctimas del acoso”.

Durante su comparecencia en el pleno de control al Gobierno en el Senado, la titular de Vivienda ha afirmado que el Ejecutivo “desincentiva” la especulación y la corrupción urbanística con medidas como la Ley del Suelo, la “dificulta” con el Sistema de Información Urbana y la “persigue” cuando existen indicios de acoso.

Así, Beatriz Corredor ha tildado de “grave e inaceptable” el ‘mobbing’ inmobiliario y se ha congratulado de que “estas conductas éticamente rechazables” se incluyan ahora dentro del ordenamiento jurídico. “Se trata de ataques y abusos a través de conductas éticamente rechazables y, ahora, penalmente condenables”, ha incidido.

En este sentido, la ministra ha recordado que las penas por acoso inmobiliario oscilan entre los seis meses y los dos años al tipificarse como “acciones humillantes” que impiden el disfrute efectivo de una vivienda. “Se trata de tipificar mejor las conductas abusivas y los ataques encaminados a obligar a cualquier ciudadano a abandonar su hogar con el objeto de alcanzar objetivos especuladores”, ha matizado Corredor.

Más información
El Mundo:
La nueva regulación del Código Penal castiga duramente el acoso inmobiliario

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Thursday, 3 December 2009

El precio de la vivienda todavía tiene que bajar otro 27%

El precio de la vivienda todavía debería bajar otro 27%. Así lo dice la consultora Aguirre Newman en su informe: ‘Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español’. Este estudio sale justo unos días después de que Caixa Catalunya publicara su análisis inmobiliario en el que se indicaba que el precio de la vivienda en los mercados con mayor demanda: Madrid y Barcelona, no bajará más.

Aguirre Newman afirma que el ajuste del precio medio de las viviendas no ha llegado a su fin. Según el estudio presentado, para absorber el “masivo ‘stock’ existente” debería contraerse aún otro 27%, para situar la tasa de esfuerzo medio de las familias en torno al 30% de su renta disponible.

Del informe de Aguirre Newman se desprende que este desajuste en el precio se debe, principalmente, a que las tasaciones de las entidades financieras “no reflejan el verdadero valor de mercado” y provocan una “sobrevaloración generalizada de los inmuebles”. Además, el estudio realizado muestra que el volumen de transacciones en España descendió durante el 2009 un 41%.

Soluciones a la crisis
- Creación de un marco legal más favorable para atraer capital extranjero
- Creación de un “nuevo mapa bancario” en España, poniendo en marcha la capacidad de actuación del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).

El director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman, Javier García-Mateo argumentó que la sobrevaloración del suelo tiene difícil solución “a corto plazo” y aseguró que la solución pasará “ineludiblemente” por conocer la capacidad de las entidades financieras de asumir las pérdidas derivadas de la depreciación del valor de determinados suelos.

De la construcción a la rehabilitación
Para García-Mateo, la clave para el empuje del mercado será la rehabilitación de viviendas, que , “podría ser un motor de creación de empleo durante los próximos años y aportar un 8% de la producción nacional”. Según los cálculos de Aguirre Newman, cerca de un 23% de las viviendas españolas necesitan ser rehabilitadas en el corto plazo.

Más información
El Mundo:
Aguirre Newman dice que el ajuste en el precio de la vivienda no ha llegado a su fin

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Wednesday, 2 December 2009

Ya me pagarás en el 2011

La banca quiere evitar a toda costa que los promotores a los que concedió créditos se conviertan en morosos y llenen de tinta roja sus balances. Solución: refinanciar su deuda. Eso supone que estos promotores estén pagando ahora mismo, como mucho, los intereses de sus créditos. Y, en la mayoría de los casos, no tendrán que hacer los pagos normales hasta 2011.

La deuda en cifras
La probabilidad de impago se cierne sobre una parte importante de los préstamos a las inmobiliarias, que copan 324.664 millones de euros, el 53% del total acumulado en hipotecas, según los últimos datos del Banco de España, lo que equivale a casi un tercio del Producto Interior Bruto (PIB). Los expertos no se ponen de acuerdo en cuantificar el porcentaje de hipotecas a promotores que se han refinanciado. Pero superaría el 50%, ya que fuentes de la banca admiten que en torno a la mitad son préstamos sobre terrenos, que aún son más ilíquidos que las viviendas y exigen a las entidades más provisiones si hay morosidad (colchón de dinero para compensar esas pérdidas).

De momento, el Banco de España ya ha estimado que la banca podría asumir pérdidas de 130.000 millones en sus créditos a promotores. Mientras, las entidades afrontan las críticas de las agencias de rating de estar retrasando el afloramiento de pérdidas por el ladrillo.

Como la banca ya ha vivido varias crisis inmobiliarias, comenzó a refinanciar esta deuda desde el año pasado. Y también optó por quedarse viviendas, suelo y edificios de oficinas a cambio de la deuda que ya no pueden afrontar los promotores. Por estas dos vías, bancos y cajas tendrían más de 162.000 millones de préstamos a promotores con riesgo y acumulan entre 30.000 y 45.000 millones, según diversas estimaciones, en activos inmobiliarios.

La duda que surge es si la demanda de pisos se reactivará y dará los ingresos suficientes a las inmobiliarias a partir de 2011 para hacer frente a su abultada deuda. “Confiamos en que en dos o tres años haya una mejora en el sector inmobiliario con tipos de interés razonables, negociación de precios y condiciones del mercado laboral que puedan dar más confianza para la demanda de vivienda”, afirma Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), a Público.

Más información
Público:
La banca pone un parche hasta 2011 en el agujero inmobiliario

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Monday, 30 November 2009

Quién tiene que pagar la acometida de la luz cuando compras una vivienda de obra nueva

Francisco consulta al blog sobre quién debe pagar la acometida de la luz en la casa unifamiliar pareada de obra nueva que está pensando en comprar:

> Pregunta de Francisco:
“Buenos días, Me voy a comprar una casa unifamiliar pareada. Se encuentra en una finca con 3 casas más. Durante la obra, cogían la luz de un contador (el único que hay para la finca). El problema es que por lo que he visto en las parcelas de alrededor, cada dos parcelas se pone una caja para albergar dos contadores de las parcelas contiguas. El problema es que veo que la finca donde está mi casa se divide en 4 parcelas con sus 4 casas, y sólo en una esquina hay una caja para dos contadores, supuestamente un contador para el solar contiguo y otro para la casa contigua (es el mueble donde se sacó la luz de obra). Por lo que las otras tres no tienen dónde colocar su contador ni mueble contiguo. Por el contrario, todas las parcelas de alrededor siguen el mismo esquema, un mueble para dos parcelas, aunque está solo el solar.

Hablando con uno de los propietarios de otra vivienda de la misma finca que comenta que el constructor no pagó los derechos de acometida y por eso no tienen dónde poner el contador. ¿Es responsabilidad del constructor pagar los derechos de acometida? ¿Me tiene que dar la casa con caja para poner el contador?

Muchas gracias. Un saludo.”

> Respuesta
Los derechos de acometida están regulados en el Real Decreto 1955/2000, de 1 de diciembre, el cual aconsejo que se lea. Su art. 44 relativo a los derechos de acometida dice:

1. Tendrá la consideración de derechos de acometida la contraprestación económica que debe ser abonada a la empresa distribuidora por la realización del conjunto de actuaciones necesarias para atender un nuevo suministro o para la ampliación de uno ya existente.

Los derechos de acometida podrán incluir los siguientes conceptos:

a. Derechos de extensión, siendo éstos la contra-prestación económica a pagar por cada solicitante de un nuevo suministro o de la ampliación de potencia de uno ya existente a la empresa distribuidora por las infraestructuras eléctricas necesarias entre la red de distribución
existente y el primer elemento propiedad del solicitante. A estos efectos se entenderá por solicitante la persona física o jurídica que solicita las instalaciones de extensión para la acometida sin que necesariamente tenga que contratar el nuevo suministro o su ampliación.

b. Derechos de acceso, siendo éstos la contraprestación económica a pagar por cada contratante de un nuevo suministro o de la ampliación de potencia de uno ya existente, cuyo abono procederá, en todo caso, por su incorporación a la red.

2. Los derechos de acometida serán únicos para todo el territorio nacional y se determinarán atendiendo a las características del suministro correspondiente

¿Cuándo hay que pagar los derechos de acometida?
Los derechos de acometida los abona el solicitante cuando ya conoce el importe de este concepto, antes de la ejecución de la acometida.

¿Qué importe tendría que abonar el usuario por los derechos de acometida?
El cliente o usuario final, al contratar el suministro para una vivienda, local, etc., tendrá que liquidar a la empresa distribuidora los derechos de acceso correspondientes a la potencia contratada siempre que no exceda de la reconocida en la instalación. Si el cliente o usuario final
contratase una potencia superior o ampliase la potencia ya contratada abonará además el exceso por los derechos de extensión y acceso correspondientes al incremento de potencia.

Por lo tanto, es en su caso el constructor el que ha de abonar los derechos de acometida, y el responsable de darle la casa con la caja para el contador, de hecho sino lo hace así y Ud. compra la casa tendrá problemas, y si quiere tener luz tendrá que pagar Ud. los derechos de acometida y luego reclamárselos a la constructora, por lo que yo no compraría la casa.

Saludos
Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Thursday, 26 November 2009

Casi la mitad de las hipotecas que se firman no son para comprar pisos

Casi la mitad de las hipotecas que se están haciendo no son para comprar pisos, en concreto un 43,78% como apunta GurusBlog en un post de Remo de Actibva. Ahora mismo, gran parte de las hipotecas se destinan a la refinanciación. Es decir, las familias y empresas refinancian sus créditos mediante la constitución de nuevas garantías sobre los créditos pendientes o la transformación en nuevos créditos hipotecarios que cancelen los préstamos anteriores.

En el primer trimestre de 2007 sólo un 2,04% de las hipotecas se destinaban a algo distinto a la compra. En el segundo trimestre de este ejercicio, este parámetro se ha multiplicado por 20: 43,78% de las hipotecas de vivienda no se destinan a la adquisición, construcción o rehabilitación. Estas hipotecas son para: refinanciar créditos antiguos, situaciones de mora y mayores requisitos que solicitan las propias financieras.

Más información:
Gurusblog:
El 44% de hipotecas constituidas sobre viviendas no se destinan a la adquisición

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Thursday, 26 November 2009

Ya no bajarán más los precios en Madrid y Barcelona

Si querías comprar en Madrid o Barcelona, ahora es el momento porque los precios no van a bajar más. Así lo vaticina un informe sobre el ajuste inmobiliario en España presentado por el Servicio de Estudios de Caixa Catalunya. En él se indica que el mercado inmobiliario residencial ya ha llevado a cabo su ajuste tanto en volumen de oferta como en empleo y en peso del sector de la construcción en el conjunto del PIB.

“Incluso nosotros, en estas zonas, estamos subiendo precios, si bien de manera leve”, ha señalado Eduard Mendiluce, director de la división inmobiliaria de Caixa Catalunya. Mendiluce, Josep Oliver, economistas de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), y los responsables del informe consideran que “la reactivación de la demanda es una realidad”.

Se trata de zonas como Madrid, Barcelona o el Baix Llobregat, donde básicamente hay muy pocas existencias de vivienda sin vender, si bien en otras partes de España, como en Murcia, todavía queda un alto volumen de parque residencial al que se tardará en poder dar salida.

Mendiluce calcula que el conjunto del sistema inmobiliario tardará unos cinco años en reducir las existencias de viviendas pendientes de ventas y que se encontrarían en 2010 en función de las diversas hipótesis entre las 639.000 y el millón de viviendas.

Estos pisos sin vender están concentrados en zonas que han apostado fuerte por la segunda residencia, como la ya mencionada Murcia, Málaga o Tarragona; y en áreas cercanas a Madrid, como es el caso de provincias como Toledo, Guadalajara o Segovia. En cambio, en otras zonas, como la cornisa cantábrica, apenas hay existencias de viviendas, según los promotores de este estudio inmobiliario.

Más información
CincoDías:
La caída del precio de la vivienda ha llegado a su fin, según Caixa Catalunya
El Periódico: El mercado inmobiliario español supera la peor fase de la recesión

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Tuesday, 24 November 2009

Seguimos empeñados en comprar

El 60% de los españoles encuestados por Janus Capital cree que es un buen momento para comprar una propiedad. Sólo los ingleses (63%) aventajan a los españoles en intenciones adquisitorias. Más abajo quedan los alemanes (52%) y los italianos (46%). ¿Será que ya ha llegado la hora de comprar o que seguimos apegados a la tradición de ser propietarios? Un poco de ambos.

El estudio, realizado en junio de este año entre más de 6.000 ciudadanos europeos y dirigido por el estratega financiero David Bower, también revela que los españoles encuentran como principal obstáculo la obtención de financiación para esos propósitos inversores. De hecho, el 87% de los encuestados ve “difícil o muy difícil” obtener un préstamo actualmente, muy por encima del 60% de media europea.

No obstante, destaca el hecho de que casi la mitad de los ciudadanos consultados en España, un 49%, afirma que tiene problemas para afrontar los pagos sobre sus préstamos e hipotecas, frente al 24% de la media europea.

Un 28% de europeos dice que invertiría en casas si tuviera ingresos imprevistos

Más de la cuarta parte de los encuestados, un 28%, cree que invertiría en inmuebles si recibiera ingresos imprevistos, sólo por detrás de la liquidación de sus deudas. Por contra, y según el informe, casi dos terceras partes (el 64,5%) de los encuestados no prevé utilizar su propiedad inmobiliaria para contribuir a financiar su jubilación. Esto, según la firma, revela la intención de los europeos de permanecer en su vivienda.

Para Bower, director del estudio, los datos del estudio revelan que “la propiedad inmobiliaria sigue siendo apreciada si se encuentra un préstamo para pagarla, y aunque no existe una clara indicación de que la gente vuelva a acudir en masa al mercado inmobiliario”.

Más información
El Mundo:
El 60% de los españoles cree que es buen momento para la compra de una vivienda

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