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Actualidad del mercado inmobiliario


Monday, 4 January 2010

Los pisos siguen un 55% sobrevalorados

El precio de la vivienda en España continúa un 55% sobrevalorado pese a la senda bajista recorrida hasta la fecha, según un indicador creado por ‘The Economist’ que refleja que este desajuste es el más abultado de entre los principales mercados mundiales.

El indicador establece un precio razonable para cada país poniendo en relación los valores de compraventa y los ingresos por alquiler y determinando para cada caso una media histórica, de forma que los resultados superiores a ésta son interpretados como una sobrevaloración.

En el caso de España, tomando como referencia los valores desde 1990, la sobrevaloración de los precios se situaría en el 24%, mientras que atendiendo a las cifras desde 1975 este porcentaje ascendería al 55%. Por detrás de España se situarían Hong Kong (52,9%), Australia (50%) y Francia (39,8%).

Según ‘The Economist’, “el hecho de que los mercados se estén estabilizando podría sugerir que los precios han caído los suficiente para corregir los excesos de la ‘burbuja’ inmobiliaria”. Si bien, apunta que los precios siguen cayendo en aquellos mercados sobrevalorados como Francia, Irlanda o España, por lo que el ajuste global aún no habría tocado fondo.

Más información
El Mundo:
Los pisos continúan un 55% sobrevalorados en España, según ‘The Economist’

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Thursday, 31 December 2009

Qué sorpresas nos reserva el Euribor para 2010

¿Cómo se comportará el Euribor en 2010? Ha estado cotizando a la baja durante 14 meses (desde septiembre de 2008), pero en diciembre experimentó un ligero ascenso. Desde el máximo, 5,393% en julio de 2008, hasta ahora (diciembre 1,242%, a falta de confirmación del Banco de España), miles de hipotecados han visto como sus préstamos contratados para compra de casa han bajado en miles de euros anuales. Pero ¿cómo será en 2010? El Mundo ha hablado con expertos y parece que el indicador ya podría haber tocado suelo, aunque se descartan sustanciosas subidas en 2010. Se trataría de tímidos ascensos que se podrían acentuar en el segundo semestre.

Estas son las respuestas de algunos de los expertos consultados por El Mundo:

> Luis Pineda, Presidente de la Asociación de Usuarios y Servicios Bancarios (Ausbanc), pronostica una subida del 0,7%. Hasta el 1,9%.

> BBVA. Servicio de Estudios, pronostica una subida del 0,25%. Hasta el 1,5%.

> Gregorio Izquierdo, Director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), pronostica un máximo del 1,5%.

Más información
El Mundo:
¿Se ha acabado el ‘chollo’ del Euribor?

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Wednesday, 30 December 2009

El paro y no la falta de crédito es la principal barrera a la compra de pisos

En épocas de crisis cerramos el grifo, cosemos nuestros bolsillos y posponemos las decisiones que implican desembolsos importantes de dinero como puede ser la compra de una vivienda. El Banco de España considera que el hecho de posponer la adquisición de la vivienda de residencia habitual se debe más a una decisión de ahorro por precaución que a otro tipo de factores, como la crisis crediticia. El 30,6% de los encuestados por Centro de Investigaciones Sociológicas en su barómetro de diciembre afirma que el paro es el problema que, personalmente, le afecta más y el 24,2% los problemas de índole económica.

El servicio de estudios del Banco de España se marca como línea de investigación futura el análisis del efecto que la duración esperada del desempleo puede tener sobre la riqueza, según publica El Mundo.

Más información
El Mundo:
El paro, y no la falta de crédito, primer factor para aplazar la compra de una casa
CIS: Barómetro de Diciembre de 2009

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Tuesday, 29 December 2009

El Euribor trae el regalo de Reyes para los hipotecados

La media mensual de diciembre del Euribor, a falta de tres sesiones para que concluya el mes, se mantiene en el 1,242% por décima jornada seguida. De este modo, los hipotecados, con un préstamo medio de 150.000 euros, que revisen sus créditos en enero se ahorrarán unos 2.000 euros anuales.

Todo parece indicar que el Euribor cerrará el mes por encima de la tasa de noviembre (1,231%) rompiendo con 14 meses consecutivos a la baja. Los expertos aseguran que el Euribor tocará su suelo en el 1,20% y descartan que el repunte de diciembre sea un punto de inflexión en su evolución.

Con estos datos, y según la opinión de los analistas consultados por la agencia EFE, este indicador no podrá marcar este mes el mínimo histórico que lleva batiendo los últimos nueve meses consecutivos. En marzo de este año el indicador marcó su primer mínimo histórico de 2009 en el 1,909%, y continuó a la baja en los meses posteriores, con valores del 1,771% en abril, del 1,644% en mayo, del 1,610% en junio, del 1,412% en julio, y del 1,334% en agosto, del 1,261% en septiembre, del 1,234% en octubre, y del 1,231% en noviembre.

Asimismo, los expertos consultados por la agencia Europa Press advierten de que el indicador continuará registrando oscilaciones en su cotización diaria y que no retomará la senda bajista continuada que registró en verano, cuando lograba encadenar semanas seguidas de descensos.

Más información
El Mundo:
El Euribor dará otra alegría a los hipotecados

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Tuesday, 22 December 2009

Qué es conveniente saber antes de comprar una vivienda

¿Qué debe saber antes de comprar una vivienda ?

La adquisición de una vivienda es generalmente una de las decisiones más importantes que puede tomar una familia en el plano económico.

¿ A través de quién puede adquirir su futura vivienda ?
• A través de un A.P.I. (Agente de la Propiedad Inmobiliaria).
• Directamente en una empresa constructora o promotora.
• A través de una agencia inmobiliaria.
• Directamente de particular a particular.

Comprobaciones previas a la compra :
Es aconsejable realizar una serie de comprobaciones que pueden ahorrarle posteriores problemas:

> La Verificación o Certificación Registral : Es la consulta al Registro de la Propiedad para comprobar la existencia o no de algún condicionante (si el vendedor de la vivienda es realmente el propietario, si existen cargas, contratos de alquiler, etc.), sobre la vivienda a adquirir que pueda perjudicar el libre disfrute de la misma. Si existiera alguno de estos ejemplos u otros similares, es aconsejable que se asegure de efectuar la compra libre de cualquier tipo de cargas o, de no ser posible, tener perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas.

> La Comprobación Urbanística: Es recomendable comprobar en el Ayuntamiento al que pertenece la vivienda, si ésta se encuentra afectada de modo desfavorable por algún Plan Urbanístico proyectado, así como si cumple las exigencias de los Planes Urbanísticos en vigor.

> La escritura: El vendedor debe presentar la escritura c orrespondiente de la vivienda que va a vender. Al efectuar la compra, se expedirá por el Notario una nueva escritura de compra-venta entre comprador y vendedor donde figurarán todas cláusulas y condiciones que se hayan pactado (precio, forma de pago, etc.)

> La contribución urbana: Es conveniente comprobar que el último recibo de la contribución urbana esté pagado y que figure a nombre del titular de la vivienda.

Saludos
Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Friday, 18 December 2009

¿Por qué no baja como debería el precio de los pisos?

La vivienda no está bajando de precio como debería por tres razones: los bajos tipos de interés, el sistema de garantías de las hipotecas y los subsidios de paro. Así lo apunta S. McCoy en su artículo ¿Por qué el precio de los pisos no cae? publicado en Cotizalia:

> Bajos tipos de interés: siempre que la financiación del residencial no sea a tipo fijo o esté afectada por suelos o floors. Actúan sobre los tres agentes principales involucrados en este mercado. El particular en activo cuenta con una mayor renta disponible a la hora de afrontar sus pagos; el promotor puede, con una minúscula actividad, mantenerse como zombi andante, hasta que no da más de sí; las entidades financieras, provisiones y costes asociados aparte, ven como el diferencial entre el coste de su pasivo y la ausencia de rentabilidad de su activo inmobiliario es muy bajo por lo que prefieren esperar acontecimientos antes que precipitarse en ventas a pérdida.

> Sistema de garantías establecido por ley o mediante pactos privados en el mercado hipotecario español: Así es infrecuente el uso de la excepción que establece el artículo 140 del Texto Refundido de la Ley Hipotecaria (TRLH) al principio responsabilidad patrimonial universal por las deudas que establecen los artículos 1911 del Código Civil y 105 del propio TRLH: “del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”. De ahí que, aunque el valor de mercado de la vivienda sea inferior al del crédito, se haga todo lo posible por evitar la ejecución por parte del acreedor. Una actitud que se ve reforzada por tres realidades adicionales: la fácil identificación del propietario y su deuda debido al sistema de fe pública patrio, la utilización de la casa como prenda de todas las demás deudas del prestatario (agrupación de créditos) o la existencia de garantías de un tercero, normalmente familiar, que responde subsidiariamente en caso de impago por lo que, ante la amenaza de ejecución, prefiere transferir renta al deudor antes de verse afectado en su propio patrimonio.

> Subsidios por desempleo: En los parados, se juntan tres realidades que, de momento, les permiten conservar sus inmuebles. En primer lugar, gran parte de ellos han recibido la indemnización establecida en el ordenamiento laboral, lo que les ha dado un respiro temporal; en segundo término, la mayoría siguen disfrutando de las prestaciones de la Seguridad Social ya que no hay que olvidar que hace apenas dos años que se iniciara la crisis, plazo inicialmente fijado para la caducidad de tales subsidios públicos; y tres, el enorme tamaño de la economía sumergida en este país es tal -20% del PIB- permite a algunos de ellos generar ingresos en B suficientes como para ir capeando el temporal.”

¿Qué se respira en el ambiente económico y social respecto a la compra de viviendas según S. McCoy?

Oferta y demanda. Los bancos y cajas siguen siendo duros a la hora de conceder nuevos préstamos, se ha notado últimamente que el cerrojo se está ablandando y se van concediendo más créditos, pero a cuentagotas. La gente no tiene dinero para comprar y el stock de viviendas, que puede ir de 800.000 a 2 millones según las fuentes, sigue ahí. Se calcula que durante este año se venderán 200.000 viviendas, así que se tardaría unos cuatro años en absorber esta oferta, sin que se construyesen nuevas viviendas.

Renta Bruta de la Unidad Familiar. Se trata de calcular las veces que el coste del inmueble queda comprendido en la renta bruta de la unidad familiar. Tras un pico por encima de 7, en la actualidad el Servicio de Estudios del BBVA estima que se encuentra en 6.5, sustancialmente por encima de una serie histórica que transita alrededor de 4. Han caído los precios pero también los ingresos familiares por lo que la compra de una vivienda sigue significando un esfuerzo inmenso para la economía familiar.

Escasa rentabilidad del alquiler. En el pico del ciclo se llegó a unos retornos del 2% en lo que respecta a ingresos de alquiler sobre desembolso efectivo, impuestos incluidos. En ese momento el alquiler importaba poco porque lo interesante era la plusvalía que proporcionaría el paso del tiempo. Pero ahora hay muchos inmuebles que buscan inquilino y eso ha hecho bajar el precio del alquiler. Esto ha impedido que mejorase el rendimiento de los pisos en alquiler debido al menor precio de la vivienda. Y si no es rentable invertir en la compra para el alquiler, lo normal es no hacerlo. Y si ya se ha invertido, quizá es momento de liquidar.

Más información
Cotizalia:
¿Por qué el precio de los pisos no cae?

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Thursday, 17 December 2009

Compran las casas más baratas del mundo en Utrera

Las familias de Utrera (Sevilla) han comprado 56 viviendas por 1.175 euros y ya llevaban habitando en ellas hace 45 años. Se trata de una “compra simbólica”, según el alcade de Utrera, Francisco Jiménez, ya que el objetivo era regularizar la situación de unos inquilinos con una antigüedad de más de 40 años, cuya mayor preocupación es adquirir en propiedad la que ya consideran “su casa”.

Son edificaciones que no superan los 70 metros cuadrados, muy sencillas pero “perfectamente habitables, en condiciones óptimas para vivir, sin dificultad de humedad u otros posibles problemas” explican desde el ayuntamiento. Comparativamente, el valor del metro cuadrado de VPO en suelo utrerano está en 1.174 euros (más 46,99 de IVA) por lo que se hace especial hincapié en que esta transacción es algo “simbólico”.

A la oferta de adquisición por un precio simbólico se une que los costes de escritura y registro de las viviendas los han asumido por completo la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Utrera, por lo que ninguno de los vecinos se negó a la propuesta de ambas instituciones, aunque “queden pendientes cuatro de ellos para formalizar el proceso”, explica Francisco Jiménez. Además, “se les ha dado el plazo de un año para poder fraccionar el pago de esta inversión”.

Pagaban dos euros de renta
Los inmuebles del barrio de la Coronación se construyeron a principios de los años sesenta como gesto solidario por parte del gobierno a familias muy humildes afectadas por las inundaciones catastróficas del arroyo de Calzas Anchas en 1962. Aquel año, las aguas del riachuelo, que atraviesa soterrado la ciudad de Utrera, provocaron graves daños en el casco histórico de la ciudad.

Ese mismo año tuvo lugar la coronación de la patrona de la localidad, la Virgen de la Consolación, acto al que debe su nombre esta zona. Desde esa fecha, la renta mensual del alquiler de dichas viviendas no ha superado los 2 euros, por lo que la Junta de Andalucía, su actual propietaria, optó por regularizar la situación de la barriada.

Más información
El Mundo:
Sesenta vecinos de Utrera compran ‘las casas más baratas del mundo’

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Monday, 14 December 2009

Vivir con papá y mamá hasta rozar los 30

Vivir con los padres hasta rozar la treintena es normal en España y en otros países europeos como Portugal, Italia o Polonia. Así lo apunta Eurostat en su informe ‘Retrato estadístico del estilo de vida de los jóvenes’ e hila todavía más fino al indicar que los jóvenes españoles se emancipan a los 29,3 años, un año después que las españolas. Otro estudio, realizado por el Observatorio Joven de Vivienda y centrado en la Comunidad de Madrid, refuerza los datos de Eurostat al apuntar que el 69% de los jóvenes madrileños de entre 18 y 29 años (687.224) viven aún con sus padres.

En España, el porcentaje de jóvenes con contratos temporales dobla la media europea. Igual que el porcentaje de parados. Una situación complicada que hace se marchen de casa cinco o seis años más tarde que los veinteañeros de los grandes países europeos. Si eres joven y vives en un país europeo más potente económicamente tienes muchas más posibilidades de emanciparte más pronto: Alemania (entre 24 y 25 años), Holanda, Reino Unido y Francia (entre 23 y 24) y Finlandia (entre 22 y 23), son países donde parece ser más fácil independizarse. España está en la liga de Portugal (28-29 años), Italia (entre 29,5 y 30,9 años) y Polonia (28,4-29,6 años).

El 1 de junio de 2009 había en la Unión Europea 95 millones de jóvenes con edades comprendidas entre los 15 y 29 años, casi una quinta parte de la población de los Veintisiete, según el informe de Eurostat ‘Retrato estadístico del estilo de vida de los jóvenes’.

Más información
1.- Eurostat:
Youth in Europe
2.- El Mundo: En paro o temporales, los jóvenes españoles se van de casa rozando la treintena
3.- El Mundo: Informe de Eurostat ‘Retrato estadístico del estilo de vida de los jóvenes’

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Friday, 11 December 2009

Ser joven y sin casa propia en Madrid

El 69% de los jóvenes madrileños de entre 18 y 29 años (687.224) viven aún con sus padres, según un informe elaborado por el Observatorio Joven de Vivienda (datos de 2009). Justo antes de la crisis parecía que era más fácil volar del nido familiar, pero el batacazo económico ha vuelto a cerrar las puertas de la emancipación.

Desde 2006, el buen ritmo de la economía había hecho que la tasa de jóvenes emancipados creciera año tras año a una media de tres puntos porcentuales, pero la reciente crisis ha provocado una desaceleración. En 2008 esta tasa era del 29%, y en 2009, del 31% (sólo dos puntos porcentuales más), “y la tendencia continuará mucho tiempo”, afirman desde el Observatorio.

Unos precios inalcanzables
El paro, el alto precio de la vivienda y el escaso mercado de alquiler son los principales causantes de que el número de jóvenes sin emancipar siga siendo tan alto, “y no sólo jóvenes. Una de cada cuatro personas mayores de 30 años tampoco ha conseguido independizarse”, afirma José Luis Arroyo, vicepresidente del Consejo de Juventud.

Según datos del Consejo publicados por 20minutos.es, 35,7 metros cuadrados es la superficie máxima del piso al que puede aspirar un joven, de media, para emanciparse. Además, pese a que el precio de la vivienda se ha reducido un 9,93% en un año, la coyuntura laboral es más desfavorable (el paro de los madrileños de entre 18 y 24 años alcanzó el 27% el primer trimestre de 2009 y el sueldo medio de un joven tendría que aumentar un 180% para poder comprarse una vivienda libre).

Unos papis amorosos
Pero no todo el mundo culpa a la coyuntura económica. Juan Díez, sociólogo de la Complutense, afirma que en los países mediterráneos como España “hay un exceso de proteccionismo de la familia hacia los jóvenes”. De hecho, apunta un dato curioso: tardan más en irse los hijos de familias ricas que los de las pobres, “ya que prolongan más sus estudios”. Algo que corrobora el propio estudio del Observatorio al señalar que los jóvenes inmigrantes (con menos recursos) se independizan más que los nacidos aquí.

Más información
20minutos.es:
El 69% de los jóvenes madrileños viven aún en casa de sus padres

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Thursday, 10 December 2009

Los errores que debes evitar al comprar tu casa

Ya estás listo para comprar una casa. Has hecho tus cuentas, hablado con tu banco y con otros cercanos para ver cómo financiar la compra y ahora vas a salir al mercado a ver qué hay disponible. Tienes tu casa ideal en mente y ya sabes todo lo que debes hacer para conseguirla. Pero no debes olvidarte de lo que no debes hacer. Para que no cometas los mismos fallos en los que otros han caido, aquí te dejo un listado de cosas que debes evitar:

5 Errores que debes evitar cuando compres tu casa

> 1.- No busques una casa cerca de tu trabajo
A no ser que seas funcionario y tengas claro que vas a terminar tus días laborales en el mismo trabajo, no debes centrar la búsqueda de tu casa cerca del trabajo porque: ¿y si cambias de empresa? ¿y si trasladan tu oficina?
Debes buscar el barrio que más te convenga porque:
A.- Está bien comunicado por metro, autobuses, trenes …
B.- Tiene los colegios que te gustan para tus hijos.
C.- Es tranquilo y viven allí tu amigos o familia
D.- Te gusta porque ya estás viviendo allí ahora mismo, pero quieres un piso más grande, con garaje o vas a pasar de ser inquilino a propietario.
Si todavía no tienes claro cuál es el mejor barrio para vivir, siempre puedes preguntar en La Comunidad y dejar que otros vecinos te hablen de sus barrios. Seguro que aclaran mucho tus ideas.

> 2.- No empieces a visitar inmobiliarias o mirar en portales sin tener una idea clara
Lo primero es hacer números, saber cuál es el precio máximo que puedes pagar por tu vivienda, la zona en la que quieres vivir y los requisitos del piso: número de habitaciones, garaje, balcón/terraza … Si haces ese trabajo previo te ahorrarás tiempo, dinero y visitas inútiles a casas que no te interesan.

> 3.- No olvides los gastos
La compra de tu casa acarrea una serie de gastos que debes tener en cuenta para evitar endeudarte demasiado. Debes tener en cuenta las condiciones de la hipoteca, que serás capaz de asumirla aunque el Euribor suba mucho, que tienes un dinero reservado para hacer frente a los impuestos que deberás pagar, los gastos de la notaría, la plusvalía (es un impuesto que debe pagar el vendedor por ley, pero se puede acordar que lo asuma el comprador) … Te recomiendo la lectura de las guías para comprar piso de obra nueva y de segunda mano para que repases todos los gastos que conlleva comprar una vivienda.

> 4.- No compres una vivienda sin saber a cuánto ascenderán los arreglos que deberás hacer antes de entrar a vivir
Muchas veces creemos que estamos comprando un chollo porque nos piden poco dinero por la casa, pero no sabemos en el berenjenal que nos estamos metiendo hasta que empezamos a reformar la vivienda y salen todos los fallos. Una reforma se puede convertir en nuestro peor enemigo financiero. Si te has enamorado de un piso antiguo que necesita reforma, llévate a un constructor o albañil para que lo revisen y te den una estimación de lo que te podría costar adecentarlo.

> 5.- No tengas prisa
Has estado muchos años viviendo con tus padres, o de alquiler o compartiendo piso, por esperar unos meses más o incluso un año no se va a hundir el mundo y lo ganará tu bolsillo. Has elegido un buen momento para comprar. Ahora no dejes que la prisa sea tu peor consejera. Visita todos los pisos que tengas que visitar y no tomes una decisión hasta que estés completamente convencido. Y has de estarlo en los dos sentidos: el financiero y el emocional. Tu futuro hogar te ha de gustar y no debe hipotecar tu futuro más de lo necesario.

Más consejos sobre errores que debes evitar al comprar tu casa aquí: Los siete errores más comunes al comprar una casa

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