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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Thursday, 28 January 2010

¿Cómo podemos los hipotecados vender nuestros pisos sin pasar por el banco?

Francesca quiere librarse de su hipoteca y vender su piso y se pregunta si podría utilizar el sistema descrito en: Cómo comprar un piso sin ir al banco.

“Quiero vender mi piso y olvidarme de la hipoteca, pero leyendo: Cómo comprar sin hipoteca. Mi pregunta es: ¿Hay alguna actuación legal que los hipotecados podamos vender con este sistema? Ya que lo de alquilar para pagar la hipoteca no es factible a largo plazo.

Un saludo”


Respuesta de Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad:

Si el que intenta vender ya tiene hipotecado su piso es evidente que no puede actuar del mismo modo, que sobre un inmueble libre de cargas. Tiene dos opciones:

A) Cancelar la hipoteca y vender.
B) Subrogar al comprador en la hipoteca.

Todo dependerá del importe del crédito hipotecario pendiente en relación con el precio que se pueda obtener por la venta.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Wednesday, 27 January 2010

Cómo elegir la hipoteca que más te conviene

Después de cumplir todos los requisitos preliminares que se han descrito, usted se encontrará con el problema de la elección del tipo de Préstamo Hipotecario que mejor se adapte a sus necesidades. Para ello tendrá que tener en cuenta los siguientes factores:

A.- El importe del préstamo: Es la cantidad de dinero que la Entidad Financiera entrega al cliente al concederle el Préstamo. En el caso del Hipotecario, existen dos tipos de límites para determinar este importe total :

1.- El valor de la vivienda : La cantidad máxima a financiar, es decir, el importe total que recibirá como Préstamo Hipotecario suele estar entre el 70% y el 80% del valor de tasación de la vivienda o inmueble.

2.- Los propios ingresos del solicitarle: El importe se limita para que las cuotas a pagar no superen el 35 ó 40% de los ingresos líquidos justificables del solicitante y así poder hacer frente a los pagos sin problemas.

B.- El interés: El interés, es “el precio” que el cliente se compromete a pagar a la Entidad Financiera como consecuencia de haber recibido una cantidad de dinero determinada en concepto de Préstamo. La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder comparar los tipos de interés que ofrecen las distintas Entidades Financieras.

Para su cálculo se tienen en cuenta la periodicidad de pago, el tipo de interés nominal y las comisiones iniciales. Ya hemos mencionado anteriormente que, de acuerdo con el tipo de interés, los Préstamos pueden clasificarse en :

1.- Préstamos Hipotecarios de interés fijo: El tipo de interés establecido en el contrato permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Préstamo.

En este tipo de Préstamo, tanto la Entidad Financiera que ha prestado el dinero como el cliente, están expuestos al riesgo de interés, es decir :

Si los tipos de interés descienden, el cliente no se puede beneficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un precio superior al que lo haría si la operación la contratase en esos momentos.

Si los tipos de interés suben, la situación es la contraria, siendo la Entidad Financiera la perjudicada, ya que no podrá repercutir en el cliente esta subida.

Por todo ello, la operación suele fijarse a unos plazos más cortos que los que se establecen cuando el interés es variable, a fin de evitar el riesgo de las variaciones de tipos de interés para ambas partes.

¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés fijo? La principal ventaja que para el cliente representan los préstamos a interés fijo es tener determinado, desde el principio de la operación, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda la vida del Préstamo.

2.- Préstamos hipotecarios de interés variable: Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada cierto período de tiempo, de acuerdo con unas normas que se establecen previamente. La forma de fijar los intereses es la siguiente:

Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece fijo durante un período preestablecido, y que en la mayoría de Entidades Financieras oscila entre 12 y 18 meses.

Una vez transcurrido este período, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia acordado en el contrato, al que se le añade además un valor diferencial, si así se ha pactado.

El riesgo que corre tanto la Entidad Financiera como el cliente es el propio de las oscilaciones de mercado :

En época de tipos de interés bajos, el cliente pagará menos intereses, saliendo beneficiado.

En época de tipos de interés altos, el cliente ten- drá que efectuar un mayor pago de intereses.

Por ello, y al irse ajustando el tipo de interés al mercado, las Entidades Financieras suelen ofrecer plazes de amortización más largos (normalmente entre 20-25 años) que los utilizados en los préstamos a tipo fijo (normalmente entre 10-15 años).

¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés variable? Las principales ventajas son :

Obtener una financiación que usualmente es a mayor plazo, con la consiguiente reduccción del importe de la cuota a pagar.

Dada una situación de bajada de tipos de interés, reducir la cuota a pagar.
Índices de referencia : Es la variable en función de la cual cambia el tipo de interés del Préstamo. Existen diversos tipos de índices de referencia, los más habituales son : Euribor , IRPH ,vCECA

Cualquiera de los índices de referencia descritos, que se aplique en un Préstamo Hipotecario de interés variable, ha de quedar claramente determinado a la firma del mismo, así como su forma de aplicación.

Para que un tipo de interés sirva de referencia:

Debe ser público y fácilmente verificable por parte del cliente, lo que implica que la Entidad Financiera debe indicar en qué medio se publica.
Ha de ser objetivo, es decir, que no ofrezca dudas en cuanto a su cálculo.

Debe ser neutral, es decir, la Entidad Financiera no puede influir en su determinación.

El Diferencial : Consiste en el importe que las Entidades Financieras añaden al tipo de interés de referencia. ¿ Cómo se especifica el valor diferencial?

· Puede establecerse un importe fijo durante toda la vida del Préstamo.
· Puede fijarse como un porcentaje sobre el índice de referencia que se haya utilizado.

C.- El período de Interés: Es el período de tiempo durante el cual el tipo de interés de un Préstamo, a tipo de interés variable, permanece inalterado. En los préstamos a tipo de interés variable hay que diferenciar entre :

Período de interés a tipo fijo: Es el plazo durante el cual permanece vigente el tipo de interés inicial pactado en el contrato del préstamo.

Período de interés a tipo variable: Una vez finaliza el período de interés a tipo fijo comienza el período de interés a tipo variable que dura hasta que se termina de pagar el Préstamo Durante este período, el interés varía cada cierto tiempo (generalmente cada año) en función del índice de referencia.

D.- Cuota a Pagar: Es el importe que el cliente se compromete a pagar periódicamente (mensual, trimestral o anualmente) a la Entidad Financiera que le ha concedido el Préstamo en concepto de intereses y devolucion del capital prestado.

E.- Plazo de Amortización: Es el tiempo acordado en la escritura del Préstamo para que el cliente devuelva a la Entidad Financiera la totalidad de la cantidad prestada. Suele oscilar entre 10 y 25 años, y dependerá :

Del tipo de política comercial de la Entidad Financiera.
De ser un Préstamo a tipo de interés fijo o variable.
De la edad del solicitante.

Hay Préstamos en los que se establece un período de carencia. La carencia puede definirse como el período inicial de la vida de un Préstamo en el que el cliente únicamente paga los intereses, no amortizando nada de capital.

F.- Sistemas de Amortización: Existen diversos sistemas de amortización: de cuota a pagar constante, de cuotas de capital constante, de cuotas de capital creciente, etc. El más empleado por las Entidades Financieras es el de cuota a pagar constante, donde el capital amortizado va aumentando a lo largo de la vida del préstamo, reduciéndose, por lo tanto, los intereses a pagar.

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Monday, 25 January 2010

Y si no puedes comprar el piso que reservaste a la promotora …

Resolución de contratos privados de compraventa por falta de financiación

El tema que voy a tratar consiste en aquellas situaciones de compras de vivienda efectuadas sobre plano, principalmente en los años 2007 y 2008, con los edificios pendientes de ser construidos, en las cuales la promotora indicaba al comprador que primero debía firmar un contrato privado y abonar una cantidad, luego tenía que entregar otra parte del precio a cuenta en plazos mensuales, y que al final de un periodo aproximado de entre 18 y 24 meses se le entregaría la vivienda y entonces tendría que pagar el resto (normalmente un 80%) del precio, pero que para ese momento le sería fácil obtener un préstamo por ese importe, incluso que cubriese los gastos de escrituración, impuestos y registro (entre un 10% y un 12% del precio).

Y en esto llego la crisis. Y las entidades financieras empezaron a valorar las viviendas por debajo del precio que figuraba en los contratos, y además se volvieron exigentes para conceder el préstamo (ya no bastaba con presentar el abono transporte, sino que requerían buenas nóminas, contratos, avalistas), y los precios empezaron a caer, y por unas razones o por otras no se disponía del préstamo para pagar el resto del precio.

Aparte de esta situación se hallan los que compraron como inversión y a la fecha de la entrega de llaves y firma de escritura se encuentran con unas viviendas que no solamente no han subido con respecto al precio de contrato como sucedía antes, sino que ahora valen un 15% menos. En esos casos esos compradores normalmente pasan por el aro y compran al precio fijado en el contrato, o renuncian al contrato y pierden las cantidades recibidas; o las promotoras les amenazan con llevarles a juicio para obligarles a comprar. Pero estas situaciones aunque se parecen a las que son objeto de este análisis no son propiamente el núcleo del tema, aunque algunas de las conclusiones y consejos puedan servirles.

El problema que ahora nos interesa es el que acaece cuando la promotora quiere mantener los precios, el comprador no puede pagar, y no hay otros compradores que vengan a sustituir las operaciones frustradas.

El Código Civil considera que se produce un incumplimiento de contrato, puesto que el comprador citado a firma de escritura no comparece, o lo hace sin el dinero (préstamo hipotecario), y regula estos temas en los artículos 1.124 y 1.504 y concordantes. La normativa permite al vendedor obligar al comprador a comprar o resolver el contrato, siendo indemnizado en ambos casos.

La parte vendedora va a insistir en que se firme la escritura con las condiciones pactadas, pero no puede forzar la situación, a diferencia de lo que pasa con los inversores, puesto que sin un préstamo este comprador, que ha adquirido una casa para vivir allí, no va a poder formalizar la escritura. Así que el promotor se va a mostrar favorable a llegar a un arreglo, siempre que no incluya rebajar sustancialmente el precio o, mucho menos, devolver el dinero que muchas veces ya ni siquiera tiene. La propuesta consistirá en fórmulas del tipo del arrendamiento con opción de compra, o la entrega de plazas de garaje y trasteros a cambio del dinero que había sido pagado.

Lo lógico sería que el vendedor resolviera el contrato, remitiendo un burofax (ya no hace falta conciliación judicial o documento notarial tras la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2.009), aplicara la penalización por incumplimiento prevista en el contrato, y punto final. Pero ante la ausencia de otros compradores, la promotora no actúa de esa manera, y no suele hacer nada, esperando que el tiempo corrija el desastre.

Si el comprador no acepta las ofertas de arrendamiento con opción de compra o de quedarse con una plaza de aparcamiento a cambio del dinero entregado y si la promotora no le envía una carta resolviendo el contrato permitiéndole así acudir al juzgado para discutir la resposabilidad en la resolución, y por tanto la posibilidad de recuperar su dinero ¿qué puede hacer?

Hay que tener presente que el comprador no puede resolver el contrato si no hay incumplimiento previo de la promotora, por lo que salvo que ésta hubiera incumplido con anterioridad, ahora no queda otra opción que arriesgarse con un procedimiento judicial denunciando la imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato y confiar en que el juzgado le dará la razón y le permitirá recuperar parte o todo su dinero, pero eso depende del criterio judicial.

En definitiva, un problema arduo con una solución complicada, cuyo resultado en los tribunales es incierto.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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Friday, 22 January 2010

Calcula tu hipoteca

¿Estás negociando con el banco una bajada de interés y cuota de tu hipoteca? ¿O estás a punto de comprar tu piso y negociando con varias entidades financieras? En cualquier caso, en Hipotecasypisos.com tienen un buen simulador de hipotecas que te vendrán muy bien. Úsalo.

También puedes echar un vistazo a sus consejos para gestionar hipotecas y renegociarlas. Nunca viene mal una ayuda de un experto.

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Thursday, 21 January 2010

Cómo comprar un piso sin ir al banco

Consulta la nueva guía sobre Cómo comprar tu piso a plazos sin ir al banco

¿El banco te ha dicho que no a la hipoteca? ¿Ni siquiera lo intentas porque sabes que lo tienes difícil? Pues puedes probar lo que hacía todo el mundo en los sesenta y setenta: pagar a plazos al dueño del piso. Así lo explica Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, que ante la coyuntura económica y social actual se vuelva a los viejos tiempos cuando nadie pensaba en pedir hipotecas al banco. “En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega,” afirma Pedro Hernández del Olmo.

¿Qué quiere decir esto? Que el comprador y vendedor (puedes ser particular, constructor o inmobiliaria) hacen su propio acuerdo. Pedro Hernández del Olmo, explica en su post Alternativa a la actual sequía de créditos inmobiliarios cómo hacerlo. Básicamente se trata de lo siguiente:

1.- Cómo funciona
El vendedor concede el pago aplazado al comprador y en ocasiones se aplaza el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se pague la totalidad del precio, en otras se otorga esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.

2.- El modelo copiado de la Hipoteca
Pedro Hernández del Olmo afirma que la hipoteca sigue siendo “la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras” porque:

a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal

Así que, si ya se cuenta con un método que funciona, ¿por qué no copiarlo?
En opinion de Pedro Hernández del Olmo, habría que exigir al comprador:

“1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro

2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.

3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.

4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

3.- ¿Cuáles son las ventajas?
Para Pedro Hernández del Olmo son evidentes:

“1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.

2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..

Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.

En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.”

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Wednesday, 20 January 2010

¿Quién puede obtener un Préstamo Hipotecario?

Para poder solicitar un Préstamo Hipotecario, las Entidades Financieras exigen una serie de garantías de tipo personal y del propio inmueble sobre el que va a recaer la hipoteca. En general, cada Entidad Financiera marca sus propias condiciones, por lo que aquí se exponen las más habituales:

Si usted solicita un Préstamo Hipotecario le pedirán, normalmente, los siguientes documentos:

> Fotocopia del NIF-CIF del o de los solicitantes.
> Copia de escritura del bien inmueble a hipotecar.
> Verificación o Certificación Registral: Documento expedido por el > Registro de la Propiedad Inmobiliaria en el que consta que el inmueble está libre de cargas.
> Si usted es trabajador por cuenta ajena, además le pedirán: Última nómina. Última declaración de la Renta. Otros justificantes de ingresos, si los hay.
> Si usted es trabajador por cuenta propia (profesionales, autónomos, etc.): Última declaración de la Renta. Última declaración anual del IVA.

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Tuesday, 19 January 2010

Cómo reinvertir tras vender tu piso

Inmaculada ha vendido su piso y ahora piensa en cómo reinvertir el dinero ganado:

“Soy de San Sebastián ( Guipúzcoa). Hace un año vendí mi vivienda habitual, ¿cuánto tiempo tengo ahora para reinvertir? y puedo hacerlo en alguna otra ciudad de España que no sea en la que vivo?”

Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad contesta:

Para beneficiarse de la exención por preinversión en vivienda habitual hay que cumplir los siguiente requisitos:

• El inmueble vendido ha de ser la vivienda habitual del contribuyente al tiempo de su venta y hay que consignarlo en la Declaración de IRPF, que corresponda, haciendo constar la intención de reinvertir en nueva vivienda habitual.
• El plazo para reinvertir es de dos años.
• Puede reinvertirse en cualquier lugar, incluso en el extranjero siempre que se acredite en caso de comprobación la naturaleza de vivienda habitual del contribuyente.
• La exención puede ser total (si se reinvierte la totalidad del precio percibido o parcial si se reinvierte solamente una parte.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Monday, 18 January 2010

¿Se puede comprar un piso y pagar a plazos al dueño en lugar de al banco?

Consulta la nueva guía sobre Cómo comprar tu piso a plazos sin ir al banco

Lidia quiere comprar un piso sin tener que solicitar una hipoteca, prefiere pagar directamente al dueño a plazos. ¿Será posible? Aquí está su pregunta y la respuesta:

“Hola.

Algún sistema alternativo de financiación que no sea pasar por los bancos?

Me gustaría a saber si para comprar una casa, si puedo ponerme de acuerdo con el dueño de la misma, para en lugar de pedir el dinero al banco, pagarle a él una cantidad mensual hasta cumplimentar el importe. ¿Se podría hacer legalmente?”


Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad contesta aquí:

Hasta que se popularizó en las entidades bancarias el sistema de créditos hipotecarios se venía adquiriendo la propiedad conforme vd describe.

Contando siempre con la anuencia del vendedor tiene al menos dos alternativas:

1.- Que el vendedor se constituya en acreedor hipotecario y le conceda ese aplazamiento de pago, formalizando una hipoteca a su favor para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del comprador.

2.- Documentar el precio aplazado mediante letras de cambio o pagarés, que se harían constar en la escritura de compraventa, garantizando su pago mediante una condición resolutoria.

Pedro Hernández, abogado
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Teléfono: 639321271

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Friday, 15 January 2010

Quién paga el alta de los servicios cuando se compra un piso de segunda mano

Xavier está a punto de comprar su piso de segunda mano, pero tiene dudas sobre a quién le corresponde dar de alta los servicios:

“Estoy ante la compra de un piso de segunda mano, que nunca se han dado de alta ningún servicio. ¿A quién corresponde pagar boletines, etc. y el precio?”

Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad, contesta:

Tal como lo describe aunque dice que se trata de un piso de segunda mano, no parece haber pasado por una primera mano, puesto que no es imaginable que nadie pueda vivir en el siglo XXI, sin agua, gas o luz eléctrica.

En tal sentido es decir como vivienda nueva parece que lo habitual y corresponde al comprador gestionar y pagar el alta de los servicios necesarios para hacer habitable una vivienda.

Sin embargo considero que teniendo en cuenta la situación de atonía en las ventas inmobiliarias pudiera aprovecharla para exigir la reducción en el precio de compra del costo que suponen esas altas.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Thursday, 14 January 2010

Cómo se ha de pagar la plusvalía al vender un piso

Francisco hace la siguiente pregunta sobre el pago de la plusvalía al vender un piso:

“Hace 10 años me compré un piso en el que estuve empadronado 7 años. No la vendí y me compré otra y he estado empadronado durante 3 años y medio. Ahora me he empadronado en el primer piso, y lo he vendido para comprarme otro. ¿Tengo que pagar la plusvalía?”

Y Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad, aclara ideas:

Ante todo es conveniente aclarar conceptos. El concepto “plus valía” suele estar referido, incorrectamente porque técnicamente ya no se utiliza, a dos aspectos fiscales:

1.- IIVTU (plus valía municipal) es un impuesto de carácter municipal que en este caso habría que pagar ineludiblemente, salvo que en el Ayuntamiento en que se encuentre situado el inmueble no se haya implantado este impuesto. Su importe se calcula en función de la valoración de los terrenos urbanos hecha por el Ayuntamiento y del coeficiente de participación en el caso de un piso.

2.- Ganancia patrimonial en IRPF en el caso planteado habría que pagarla salvo que haya empleado la totalidad de lo obtenido en la venta, para comprar una nueva vivienda habitual y en una inspección pudiera acreditar ante la AEAT la condición de vivienda habitual de la vendida que ha provocado el hecho imponible del IRPF. Su importe: 18% de la ganancia obtenida, es decir de la diferencia entre el precio de adquisición, aplicados los índices reductores qué sean oportunos y el precio de venta.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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