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Actualidad del mercado inmobiliario


Monday, 30 November 2009

Quién tiene que pagar la acometida de la luz cuando compras una vivienda de obra nueva

Francisco consulta al blog sobre quién debe pagar la acometida de la luz en la casa unifamiliar pareada de obra nueva que está pensando en comprar:

> Pregunta de Francisco:
“Buenos días, Me voy a comprar una casa unifamiliar pareada. Se encuentra en una finca con 3 casas más. Durante la obra, cogían la luz de un contador (el único que hay para la finca). El problema es que por lo que he visto en las parcelas de alrededor, cada dos parcelas se pone una caja para albergar dos contadores de las parcelas contiguas. El problema es que veo que la finca donde está mi casa se divide en 4 parcelas con sus 4 casas, y sólo en una esquina hay una caja para dos contadores, supuestamente un contador para el solar contiguo y otro para la casa contigua (es el mueble donde se sacó la luz de obra). Por lo que las otras tres no tienen dónde colocar su contador ni mueble contiguo. Por el contrario, todas las parcelas de alrededor siguen el mismo esquema, un mueble para dos parcelas, aunque está solo el solar.

Hablando con uno de los propietarios de otra vivienda de la misma finca que comenta que el constructor no pagó los derechos de acometida y por eso no tienen dónde poner el contador. ¿Es responsabilidad del constructor pagar los derechos de acometida? ¿Me tiene que dar la casa con caja para poner el contador?

Muchas gracias. Un saludo.”

> Respuesta
Los derechos de acometida están regulados en el Real Decreto 1955/2000, de 1 de diciembre, el cual aconsejo que se lea. Su art. 44 relativo a los derechos de acometida dice:

1. Tendrá la consideración de derechos de acometida la contraprestación económica que debe ser abonada a la empresa distribuidora por la realización del conjunto de actuaciones necesarias para atender un nuevo suministro o para la ampliación de uno ya existente.

Los derechos de acometida podrán incluir los siguientes conceptos:

a. Derechos de extensión, siendo éstos la contra-prestación económica a pagar por cada solicitante de un nuevo suministro o de la ampliación de potencia de uno ya existente a la empresa distribuidora por las infraestructuras eléctricas necesarias entre la red de distribución
existente y el primer elemento propiedad del solicitante. A estos efectos se entenderá por solicitante la persona física o jurídica que solicita las instalaciones de extensión para la acometida sin que necesariamente tenga que contratar el nuevo suministro o su ampliación.

b. Derechos de acceso, siendo éstos la contraprestación económica a pagar por cada contratante de un nuevo suministro o de la ampliación de potencia de uno ya existente, cuyo abono procederá, en todo caso, por su incorporación a la red.

2. Los derechos de acometida serán únicos para todo el territorio nacional y se determinarán atendiendo a las características del suministro correspondiente

¿Cuándo hay que pagar los derechos de acometida?
Los derechos de acometida los abona el solicitante cuando ya conoce el importe de este concepto, antes de la ejecución de la acometida.

¿Qué importe tendría que abonar el usuario por los derechos de acometida?
El cliente o usuario final, al contratar el suministro para una vivienda, local, etc., tendrá que liquidar a la empresa distribuidora los derechos de acceso correspondientes a la potencia contratada siempre que no exceda de la reconocida en la instalación. Si el cliente o usuario final
contratase una potencia superior o ampliase la potencia ya contratada abonará además el exceso por los derechos de extensión y acceso correspondientes al incremento de potencia.

Por lo tanto, es en su caso el constructor el que ha de abonar los derechos de acometida, y el responsable de darle la casa con la caja para el contador, de hecho sino lo hace así y Ud. compra la casa tendrá problemas, y si quiere tener luz tendrá que pagar Ud. los derechos de acometida y luego reclamárselos a la constructora, por lo que yo no compraría la casa.

Saludos
Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Thursday, 26 November 2009

Casi la mitad de las hipotecas que se firman no son para comprar pisos

Casi la mitad de las hipotecas que se están haciendo no son para comprar pisos, en concreto un 43,78% como apunta GurusBlog en un post de Remo de Actibva. Ahora mismo, gran parte de las hipotecas se destinan a la refinanciación. Es decir, las familias y empresas refinancian sus créditos mediante la constitución de nuevas garantías sobre los créditos pendientes o la transformación en nuevos créditos hipotecarios que cancelen los préstamos anteriores.

En el primer trimestre de 2007 sólo un 2,04% de las hipotecas se destinaban a algo distinto a la compra. En el segundo trimestre de este ejercicio, este parámetro se ha multiplicado por 20: 43,78% de las hipotecas de vivienda no se destinan a la adquisición, construcción o rehabilitación. Estas hipotecas son para: refinanciar créditos antiguos, situaciones de mora y mayores requisitos que solicitan las propias financieras.

Más información:
Gurusblog:
El 44% de hipotecas constituidas sobre viviendas no se destinan a la adquisición

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Thursday, 26 November 2009

Ya no bajarán más los precios en Madrid y Barcelona

Si querías comprar en Madrid o Barcelona, ahora es el momento porque los precios no van a bajar más. Así lo vaticina un informe sobre el ajuste inmobiliario en España presentado por el Servicio de Estudios de Caixa Catalunya. En él se indica que el mercado inmobiliario residencial ya ha llevado a cabo su ajuste tanto en volumen de oferta como en empleo y en peso del sector de la construcción en el conjunto del PIB.

“Incluso nosotros, en estas zonas, estamos subiendo precios, si bien de manera leve”, ha señalado Eduard Mendiluce, director de la división inmobiliaria de Caixa Catalunya. Mendiluce, Josep Oliver, economistas de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), y los responsables del informe consideran que “la reactivación de la demanda es una realidad”.

Se trata de zonas como Madrid, Barcelona o el Baix Llobregat, donde básicamente hay muy pocas existencias de vivienda sin vender, si bien en otras partes de España, como en Murcia, todavía queda un alto volumen de parque residencial al que se tardará en poder dar salida.

Mendiluce calcula que el conjunto del sistema inmobiliario tardará unos cinco años en reducir las existencias de viviendas pendientes de ventas y que se encontrarían en 2010 en función de las diversas hipótesis entre las 639.000 y el millón de viviendas.

Estos pisos sin vender están concentrados en zonas que han apostado fuerte por la segunda residencia, como la ya mencionada Murcia, Málaga o Tarragona; y en áreas cercanas a Madrid, como es el caso de provincias como Toledo, Guadalajara o Segovia. En cambio, en otras zonas, como la cornisa cantábrica, apenas hay existencias de viviendas, según los promotores de este estudio inmobiliario.

Más información
CincoDías:
La caída del precio de la vivienda ha llegado a su fin, según Caixa Catalunya
El Periódico: El mercado inmobiliario español supera la peor fase de la recesión

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Tuesday, 24 November 2009

Seguimos empeñados en comprar

El 60% de los españoles encuestados por Janus Capital cree que es un buen momento para comprar una propiedad. Sólo los ingleses (63%) aventajan a los españoles en intenciones adquisitorias. Más abajo quedan los alemanes (52%) y los italianos (46%). ¿Será que ya ha llegado la hora de comprar o que seguimos apegados a la tradición de ser propietarios? Un poco de ambos.

El estudio, realizado en junio de este año entre más de 6.000 ciudadanos europeos y dirigido por el estratega financiero David Bower, también revela que los españoles encuentran como principal obstáculo la obtención de financiación para esos propósitos inversores. De hecho, el 87% de los encuestados ve “difícil o muy difícil” obtener un préstamo actualmente, muy por encima del 60% de media europea.

No obstante, destaca el hecho de que casi la mitad de los ciudadanos consultados en España, un 49%, afirma que tiene problemas para afrontar los pagos sobre sus préstamos e hipotecas, frente al 24% de la media europea.

Un 28% de europeos dice que invertiría en casas si tuviera ingresos imprevistos

Más de la cuarta parte de los encuestados, un 28%, cree que invertiría en inmuebles si recibiera ingresos imprevistos, sólo por detrás de la liquidación de sus deudas. Por contra, y según el informe, casi dos terceras partes (el 64,5%) de los encuestados no prevé utilizar su propiedad inmobiliaria para contribuir a financiar su jubilación. Esto, según la firma, revela la intención de los europeos de permanecer en su vivienda.

Para Bower, director del estudio, los datos del estudio revelan que “la propiedad inmobiliaria sigue siendo apreciada si se encuentra un préstamo para pagarla, y aunque no existe una clara indicación de que la gente vuelva a acudir en masa al mercado inmobiliario”.

Más información
El Mundo:
El 60% de los españoles cree que es buen momento para la compra de una vivienda

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Monday, 23 November 2009

Cómo regatear al comprar un piso

Mercedes, como todo buen comprador, quiere saber cómo y hasta cuánto puede regatear el precio de venta de la casa que quiere comprar y Juan, experto de La Comunidad, le aconseja. Nosotros le recomendamos que se lea: Cómo comprar la casa de tus sueños y que te salga barata y Averigua cuál es el precio justo de tu casa

> La pregunta de Mercedes:

“Tengo 2 preguntas:

1- Quiero comprar una casa rehabilitada en Cádiz, el promotor pide 261400E, hasta cuanto puedo negociar, solo rebaja 6000€

2.- Quiero vender un terreno no edificable zona Tarifa de 1 Hª con casa construido de 200 mt 4D 2B Salon, Comedor, Garaje etc. ¿Cómo calculo un precio razonable?

Muchas gracias”

> La respuesta de Juan:

“Lo siento, pero la primera pregunta no contiene ninguna cuestión jurídica. Conozco muy poco el mercado inmobiliario, pero quien esté interesado puede ser asesorado pagando a profesionales que crean saber lo, mejor aún, puede estudiar el mercado por sí mismo. Yo empezaría analizando las ofertas que hay en internet de inmuebles similares en la misma zona. Después conocería físicamente algunos de ellos e indagaría las posibilidades reales de rebaja.

La segunda pregunta también pretende encontrar precio, por lo que puedo repetir la respuesta anterior, aunque reconozco que tiene matices interesantes, insuficientemente detallados, como la causa de no edificabilidad y la posible consolidación urbanística de la edificación existente. En consecuencia, el precio dependerá, además de la situación del mercado, de si es posible que la casa construida sea demolida por estar fuera de ordenación, o si se ha consolidado o, en su caso, cuánto tiempo falta para su consolidación, es decir, cuánto tiempo lleva la casa terminada.”

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Thursday, 19 November 2009

Nuevo jarro de agua fría para las ventas de pisos

Tras los primeros brotes verdes de agosto (-9,9%), septiembre es un nuevo jarro de agua fría para el sector de inmobiliario. La compraventa de viviendas se redujo un 17,2% durante el septiembre en relación a igual mes de 2008, hasta un total de 37.621 operaciones. De éstas, el 53,5% se realizó sobre inmuebles nuevos y el 46,5% sobre usados, según ha informado el Instituto Nacional de Estadística (INE). Comparando septiembre con agosto, el dato ha vuelto a ser positivo (10,6%).

La caída interanual de septiembre supone volver a descensos de dos dígitos después de que en agosto las operaciones de compraventa de inmuebles bajaran de ese nivel por primera vez en 16 meses al registrar una disminución del 9,9%.

Pese a que en septiembre se agudizó el descenso interanual de las compraventas de viviendas, esta caída es una de las más moderadas de toda la serie. Así, con excepción de agosto de 2009 (-9,9%) y la de abril de 2008 (-7,1%), la reducción interanual de septiembre puede considerarse como la más baja desde enero de 2008, cuando comienza la serie.

Hay que tener en cuenta que las compraventas de viviendas se han movido habitualmente en caídas superiores al 20%, con un máximo del -47,6% alcanzado en abril de este año.

En tasa intermensual (septiembre sobre agosto) la transacción de casas aumentó un 10,6%, en contraste con el descenso del 8,2% experimentado en agosto. En los nueve primeros meses del año estas operaciones acumulan una reducción del 28,8%.

Los pisos nuevos, los más afectados
Frente a la tendencia habitual, el retroceso de estas transacciones fue mayor en el caso de las viviendas nuevas, donde la compraventa de este tipo de inmuebles retrocedió un 19,5% en tasa interanual, hasta 20.123 operaciones. Esta caída es muy superior a la experimentada en agosto (-6,5%).

Por su parte, la compraventa de pisos usados cayó un 14,4% en septiembre respecto a igual mes de 2008, hasta sumar 17.498 transacciones. Este descenso supera ligeramente al registrado en agosto, cuando la compraventa de viviendas usadas bajó un 13,7% en tasa interanual.

Más información
El Mundo:
La compraventa de casas retoma su calvario regresando a los desplomes de dos dígitos

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Tuesday, 17 November 2009

Pillado al intentar vender una casa embargada

La Fiscalía solicitará un año y medio de prisión por un delito de estafa para el propietario de una inmobiliaria que vendió una casa en El Puerto de Santa María (Cádiz) teniendo conocimiento de que contaba con una hipoteca que había sido embargada por el banco por el impago de la deuda. Según el escrito de calificación fiscal al que tuvo acceso Europa Press, los dos propietarios de la vivienda, también acusados por delito de estafa pero en grado de tentativa y para quien la Fiscalía pide nueve meses de prisión, encomendaron la venta de la casa al principal acusado, representante legal de una inmobiliaria.

El inmueble se encontraba gravada con una hipoteca en garantía de 119.500 euros. No obstante, el principal acusado se puso en contacto con una persona interesada en la compra de la vivienda, con el que firmó una propuesta de contrato de compraventa en el que se estipulaba un precio de 132.200 euros, haciéndose constar que la vivienda sería transferida libre de cargas, gravámenes, vicios y evicciones.

Asimismo, en concepto de arras el comprador hizo entrega de 1.200 euros al principal acusado el 12 de diciembre de 2006, mientras que por impago reiterado de las cuotas de la hipoteca, el banco embargó la vivienda y la había sacado a subasta, lo cual, según la Fiscalía era sabido tanto por los propietarios de la casa como por el representante de la inmobiliaria (los tres acusados).

Finalmente, una vez que el comprador tuvo conocimiento de la verdadera situación de la vivienda, requirió que le fuesen devuelto los 1.200 euros que había quedado en poder del principal acusado, que se negó a dárselo. Por ello, la Fiscalía pide 18 meses de prisión para el representante de la inmobiliaria por un delito de estada y nueve meses de prisión para los dueños de la vivienda por el mismo delito pero en grado de tentativa, ya que no se negaron a devolverle al comprados los 1.200 euros.

Más información
Europa Press:
La Fiscalía pide año y medio de cárcel por vender una casa hipotecada y embargada por el banco

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Monday, 16 November 2009

Qué hacer si compras un piso de segunda mano y descubres fallos

¿Qué pasa si compras un piso de segunda mano con 12 años de antigüedad a un banco y luego te encuentras con fallos en la vivienda? Esa misma duda la tiene Blanca y Juan, experto de La Comunidad, se la resuelve: tiene seis meses para presentar una reclamación por esos vicios ocultos. Sus opciones: resolución del contrato con devolución de todos los gastos o una rebaja en el precio que compense los daños y reparaciones necesarias, siempre que en el contrato no se haya establecido lo contrario y haya buena fe en el vendedor.

> Duda de Blanca:

“Me he decidido a comprar un piso de 12 años a un banco. En la nota simple pone que lo tienen en propiedad por “daccion de pago”. He visitado el piso en 2 ocasiones y me ha convencido bastante, a primera vista no es necesario ningún tipo de reforma.  

Pero ahora me surge la duda de si puede existir algún problema con la instalación electrica o la fontanería, ya que evidentemente, la luz, el agua y gas están cortadas y no he podido comprobarlo. Imagino, que a la hora de firmar el contrato de compraventa, el banco como vendedor, asegurara que está libre de vicios ocultos, pero si no resultase así, ¿que opciones tengo yo de reclamarles?

Muchas gracias”

> Respuesta de Juan

Si se pone de manifiesto algún defecto, vicio oculto, en las instalaciones o en cualquier otra parte de la vivienda durante los seis meses siguientes a su entrega, la compradora podrá optar entre la resolución del contrato con devolución de todos los gastos, o una rebaja en el precio que compense los daños y reparaciones necesarias, siempre que en el contrato no se haya establecido lo contrario y haya buena fe en el vendedor.

Transcurridos seis meses desde la entrega, no podrá reclamar nada (artículos 1485, 1486 y 1490 del CC). El hecho de que sea una vivienda de segunda mano no cambia lo anterior. No resulta aplicable la Ley 38/1999 de ordenación de la edificación, por ser posterior a la licencia urbanística de la vivienda. Del artículo 89.3.d) del RDL 1/2007, que aprobó el texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios, se desprende que la vivienda puede ser entregada sin condiciones de habitabilidad, que administrativamente equivalen a cédula de habitabilidad o licencia de ocupación. La normativa detallada es competencia exclusiva de las comunidades autónomas.

Por ejemplo, la Generalitat de Catalunya, artículo 9 del Decreto 55/2009, exige que las viviendas de segunda mano sean entregadas con cédula de habitabilidad, excepto cuando el comprador exonera expresamente al vendedor de esa obligación, pero en ese caso el vendedor debe entregar al comprador un certificado urbanístico del ayuntamiento y un informe técnico que determine las obras de rehabilitación necesarias, y acredite que la vivienda podrá obtener la cédula después de realizadas esas obras. Temo que no todas las comunidades sean tan explícitas, pero en cualquier caso, si el vendedor de una vivienda quiere quedar libre de responsabilidad contractual derivada de la falta de habitabilidad tendrá que hacerlo constar expresamente en la escritura de compraventa.

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Friday, 13 November 2009

El precio de la vivienda frena su caída a un 7%

Parece ser que el precio de la vivienda está frenando su caída y los últimos análisis apuntan a que se fijará su descenso en torno a un 7%. Según la Fundación de Cajas de Ahorro (Funcas), el valor del conjunto de viviendas que hay en España se situará en 4,19 billones de euros a cierre de 2009, lo que supone un descenso del 7% con respecto al año anterior. Por su parte, el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles que elabora Tinsa señala que el precio de la vivienda finales de octubre estaba un 7,4% más barato que hace un año.

En el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles de Tinsa, se indica que la costa mediterránea sigue al frente de los descensos, aunque echa el freno y baja de los dígitos por primera vez en 10 meses con una tasa de bajada del 9,9%, 1,6 puntos menos que un mes antes. Desde diciembre de 2007, el precio de estas casas se ha recortado un 19,6% de media. A continuación, el índice de capitales y grandes ciudades mantiene la inercia y reduce su velocidad de caída en medio punto hasta el 8,5%.

Un descenso del 12% en comparación con 2007
Por su parte, la Fundación de Cajas de Ahorros señala en el último número de ‘Cuadernos de Información Económica’ que el descenso del precio de la vivienda en el conjunto del país a cierre de 2009 será del 12% en comparación con 2007. Funcas indica que el valor del parque de viviendas en España se ha multiplicado por 3,6 en el decenio 1996-2006, “como resultado aproximado de haber aumentado en una cuarta parte la superficie construida y de haberse triplicado los precios”, según recoge Expansión. “El valor del patrimonio en vivienda ha venido creciendo a lo largo del decenio del boom inmobiliario a tasas anuales que doblan la renta disponible de los hogares”.

Funcas subraya que existe un stock de suelo y viviendas “sobredimensionado y de mala calidad”, que la sociedad “tardará años en digerir y utilizar convenientemente”. Además, está “la enorme deuda con problemas de morosidad e impagos que los hogares y las empresas arrastrarán durante mucho tiempo”.

Más información
1.- Expansión:
El parque de viviendas valdrá un 7% menos en 2009
2.- El País: La vivienda frena su abaratamiento al 7,4%

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Monday, 9 November 2009

Averigua cuál es el precio justo de tu casa

¿Vendes tu casa y quieres saber si estás pidiendo mucho o poco? ¿Compras hogar y no quieres que te tomen el pelo? ¿Quieres calcular el precio justo de una vivienda? Pues puedes hacer lo mismo que los analistas financieros, mirar cuál es su Price to Earnings Ratio (PER o lo que es lo mismo, la relación entre el precio o valor y los beneficios). Se utiliza fundamentalmente para analizar a las empresas que cotizan en bolsa, pero también se puede aplicar al precio de los pisos.

Cómo calcular el precio justo de una casa
Si por ejemplo, compras tu piso por 200.000 euros y al alquilarlo sacases unos ingresos de 10.000 euros anuales su PER sería de 20. Tardarías 20 años en recuperar el capital invertido.

A la caza y captura de un PER mágico
Durante la burbuja inmobiliaria, el PER medio español era 33 a finales de 2007, tal como apunta Juan Ramón Rallo en Libertad Digital. Cuando finalizó 2008 había bajado hasta 27. Aún así el índice seguía siendo elevado. La media histórica del PER en España está sobre el 19, lo que significa, según Rallo, que los precios todavía deberían caer un 27% hasta que sea razonable adquirir una vivienda.

En su artículo: ¿Cuál es el precio justo de su piso?, Rallo afirma: “Robert Kiyosaki, por ejemplo, repite continuamente que la compra de la primera vivienda no es una inversión, sino un gasto. Estoy tentado a pensar que, en general, tiene razón. Por desgracia, la mayoría de la gente desarrolla cierto apego emocional hacia la vivienda en propiedad, lo que le lleva a pagar precios absurdamente elevados que lastran su prosperidad futura. Ahorrar e invertir son dos actividades que resultan tanto más provechosas cuanto más pronto se hagan (1.000 euros a un tipo de interés del 10% se transforman en 6.700 al cabo de 20 años, pero en 17.500 al cabo de 30, o en 45.000 al cabo de 40), y precisamente lo que hacen los sobreprecios que se pagan con gusto por las viviendas en propiedad es lastrar enormemente la renta de la que se dispone durante los primeros años de vida laboral.”

En opinión de Rallo, “una vivienda con PER 5 es una magnífica inversión, ya que, ahorrándonos cinco años de alquiler, recuperamos el capital que hemos inmovilizado.” ¿Tú qué opinas? ¿Podrías conseguir ese PER en el mercado actual? O si estás vendiendo, ¿puedes hacer que el precio de tu casa alcance ese PER mágico para atraer a compradores?

Más información
Libertad Digital:
¿Cuál es el precio justo de su piso?

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