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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Wednesday, 20 January 2010

¿Quién puede obtener un Préstamo Hipotecario?

Para poder solicitar un Préstamo Hipotecario, las Entidades Financieras exigen una serie de garantías de tipo personal y del propio inmueble sobre el que va a recaer la hipoteca. En general, cada Entidad Financiera marca sus propias condiciones, por lo que aquí se exponen las más habituales:

Si usted solicita un Préstamo Hipotecario le pedirán, normalmente, los siguientes documentos:

> Fotocopia del NIF-CIF del o de los solicitantes.
> Copia de escritura del bien inmueble a hipotecar.
> Verificación o Certificación Registral: Documento expedido por el > Registro de la Propiedad Inmobiliaria en el que consta que el inmueble está libre de cargas.
> Si usted es trabajador por cuenta ajena, además le pedirán: Última nómina. Última declaración de la Renta. Otros justificantes de ingresos, si los hay.
> Si usted es trabajador por cuenta propia (profesionales, autónomos, etc.): Última declaración de la Renta. Última declaración anual del IVA.

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Tuesday, 19 January 2010

Cómo reinvertir tras vender tu piso

Inmaculada ha vendido su piso y ahora piensa en cómo reinvertir el dinero ganado:

“Soy de San Sebastián ( Guipúzcoa). Hace un año vendí mi vivienda habitual, ¿cuánto tiempo tengo ahora para reinvertir? y puedo hacerlo en alguna otra ciudad de España que no sea en la que vivo?”

Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad contesta:

Para beneficiarse de la exención por preinversión en vivienda habitual hay que cumplir los siguiente requisitos:

• El inmueble vendido ha de ser la vivienda habitual del contribuyente al tiempo de su venta y hay que consignarlo en la Declaración de IRPF, que corresponda, haciendo constar la intención de reinvertir en nueva vivienda habitual.
• El plazo para reinvertir es de dos años.
• Puede reinvertirse en cualquier lugar, incluso en el extranjero siempre que se acredite en caso de comprobación la naturaleza de vivienda habitual del contribuyente.
• La exención puede ser total (si se reinvierte la totalidad del precio percibido o parcial si se reinvierte solamente una parte.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Monday, 18 January 2010

¿Se puede comprar un piso y pagar a plazos al dueño en lugar de al banco?

Consulta la nueva guía sobre Cómo comprar tu piso a plazos sin ir al banco

Lidia quiere comprar un piso sin tener que solicitar una hipoteca, prefiere pagar directamente al dueño a plazos. ¿Será posible? Aquí está su pregunta y la respuesta:

“Hola.

Algún sistema alternativo de financiación que no sea pasar por los bancos?

Me gustaría a saber si para comprar una casa, si puedo ponerme de acuerdo con el dueño de la misma, para en lugar de pedir el dinero al banco, pagarle a él una cantidad mensual hasta cumplimentar el importe. ¿Se podría hacer legalmente?”


Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad contesta aquí:

Hasta que se popularizó en las entidades bancarias el sistema de créditos hipotecarios se venía adquiriendo la propiedad conforme vd describe.

Contando siempre con la anuencia del vendedor tiene al menos dos alternativas:

1.- Que el vendedor se constituya en acreedor hipotecario y le conceda ese aplazamiento de pago, formalizando una hipoteca a su favor para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del comprador.

2.- Documentar el precio aplazado mediante letras de cambio o pagarés, que se harían constar en la escritura de compraventa, garantizando su pago mediante una condición resolutoria.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Friday, 15 January 2010

Quién paga el alta de los servicios cuando se compra un piso de segunda mano

Xavier está a punto de comprar su piso de segunda mano, pero tiene dudas sobre a quién le corresponde dar de alta los servicios:

“Estoy ante la compra de un piso de segunda mano, que nunca se han dado de alta ningún servicio. ¿A quién corresponde pagar boletines, etc. y el precio?”

Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad, contesta:

Tal como lo describe aunque dice que se trata de un piso de segunda mano, no parece haber pasado por una primera mano, puesto que no es imaginable que nadie pueda vivir en el siglo XXI, sin agua, gas o luz eléctrica.

En tal sentido es decir como vivienda nueva parece que lo habitual y corresponde al comprador gestionar y pagar el alta de los servicios necesarios para hacer habitable una vivienda.

Sin embargo considero que teniendo en cuenta la situación de atonía en las ventas inmobiliarias pudiera aprovecharla para exigir la reducción en el precio de compra del costo que suponen esas altas.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Thursday, 14 January 2010

Cómo se ha de pagar la plusvalía al vender un piso

Francisco hace la siguiente pregunta sobre el pago de la plusvalía al vender un piso:

“Hace 10 años me compré un piso en el que estuve empadronado 7 años. No la vendí y me compré otra y he estado empadronado durante 3 años y medio. Ahora me he empadronado en el primer piso, y lo he vendido para comprarme otro. ¿Tengo que pagar la plusvalía?”

Y Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad, aclara ideas:

Ante todo es conveniente aclarar conceptos. El concepto “plus valía” suele estar referido, incorrectamente porque técnicamente ya no se utiliza, a dos aspectos fiscales:

1.- IIVTU (plus valía municipal) es un impuesto de carácter municipal que en este caso habría que pagar ineludiblemente, salvo que en el Ayuntamiento en que se encuentre situado el inmueble no se haya implantado este impuesto. Su importe se calcula en función de la valoración de los terrenos urbanos hecha por el Ayuntamiento y del coeficiente de participación en el caso de un piso.

2.- Ganancia patrimonial en IRPF en el caso planteado habría que pagarla salvo que haya empleado la totalidad de lo obtenido en la venta, para comprar una nueva vivienda habitual y en una inspección pudiera acreditar ante la AEAT la condición de vivienda habitual de la vendida que ha provocado el hecho imponible del IRPF. Su importe: 18% de la ganancia obtenida, es decir de la diferencia entre el precio de adquisición, aplicados los índices reductores qué sean oportunos y el precio de venta.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Tuesday, 12 January 2010

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Una vez haya comprobado todos los documentos, usted estará en condiciones de llevar adelante la compra. Para ello, podrá efectuar su pago al contado, o bien, mediante la obtención de un Préstamo Hipotecario. Un Préstamo, en general, es un contrato por el que una Entidad Financiera entrega una suma de dinero determinada, obligándose quien lo recibe a devolverlo en los plazos y condiciones pactadas entre ambos.

Un Préstamo Hipotecario es un préstamo con garantía, garantía que se materializa en la hipoteca de un bien inmueble (la vivienda) a favor del Banco o Caja que presta el dinero, es decir, la Entidad Financiera pasará a ser el propietario de la vivienda en el caso de no cumplirse los pactos establecidos en la concesión del Préstamo Hipotecario (pagos puntuales, plazos, etc.). El Préstamo se formaliza en una escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

Clases de Préstamos hipotecarios : Normalmente los Préstamos hipotecarios se definen como:

De interés fijo : Es un tipo de préstamo en el que se acuerda, entre el cliente y la Entidad Financiera, un interés que permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Préstamo.

De interés variable : Es un tipo de Préstamo en el que el interés varía cada cierto período de tiempo (generalmente cada año) de acuerdo con unas normas (índices de referencia, períodos de tipo de interés . . . )

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

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Monday, 11 January 2010

Los famosos también sufren la crisis inmobiliaria

Los famosos también sufren la crisis. Jennifer López y su marido Marc Anthony han tenido que rebajar el precio de su casa de Bel Air de 8,5 millones de dólares hasta 7,5 millones para poder venderla. En la otra punta del país, el actor Richard Gere también ha sufrido para vender su granja en la exclusiva zona de los Hamptons. En este post de Zillow del pasado marzo se anunciaba su venta por 8,8 millones de dólares, pero si pulsas sobre su ficha en venta se ve que se ha vendido recientemente por 5,9 millones de dólares. Aunque no te consuele mucho saber que los ricos y famosos van a perder alguno de los millones que les sobran, sí que te da un indicio más de cómo está el mercado inmobiliario. Si Richard y Jennifer lo han hecho, quizá tú también debas bajar el precio de tu piso para lograr venderlo.

Más información:
Zillow: Gere’s Hamptons farmhouse for sale for $8.8 million
Zillow: Jennifer Lopez Sells Bel Air Home

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Friday, 8 January 2010

Bajan los tipos hipotecarios en la zona euro

Los tipos aplicados a los nuevos préstamos hipotecarios en la zona euro experimentaron un nuevo descenso en el mes de noviembre, excepto en el caso de aquellos con más de cinco años y hasta 10 años de fijación inicial del tipo, según datos publicados por el Banco Central Europeo (BCE).

El tipo medio más bajo correspondió a los préstamos concedidos a los hogares para adquisición de vivienda sin fijación inical del tipo o con período inicial de fijación de hasta un año, con un 2,72%, tras descender seis centésimas respecto a octubre (2,78%) y 2,91 puntos porcentuales respecto al mismo mes de 2008 (5,63%), cuando se situó como el tipo medio más elevado.

Las hipotecas de más de 10 años son ahora más baratas

A continuación, se situó el tipo de interés de los préstamos hipotecarios con un periodo de fijación inicial de entre uno y cinco años, que se descendió del 4,02% hasta el 3,97% en el mes de noviembre y registró una caída de 1,37 puntos porcentuales respecto al mismo mes de 2008 (5,34%).

En el caso de los préstamos hipotecarios con un periodo de fijación inicial del tipo de más de 10 años, éste descendió desde el 4,40% hasta el 4,32%, si bien el descenso respecto a noviembre de 2008 (5,28%) fue de casi un punto porcentual.

El único incremento intermensual correspondió al tipo hipotecario correspondiente a los préstamos con un periodo de fijación inicial de entre cinco y diez años, que pasó del 4,45% en octubre al 4,46% en noviembre, aunque registró un descenso interanual de algo más de siete décimas, desde el 5,22%.

Más información:
El Mundo:
El BCE constata que los tipos hipotecarios volvieron a caer en noviembre en la zona euro

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Thursday, 7 January 2010

Cómo hacer un trastero en un piso que se va a comprar

Nati hace la siguiente consulta sobre cómo hacer un trastero en un piso que va a comprar:

“Quiero comprar un piso que he visto que tiene el hueco del trastero pero la anterior inquilina no lo hizo. Mi pregunta es: ¿tengo que pedir permiso al ayuntamiento para hacer el trastero?”

Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad, contesta:

“La pregunta presenta dos facetas que influyen en la respuesta, por las distintas alternativas que no describe.

A) Si el hueco para hacer el trastero se encuentra dentro del piso, es decir forma parte de lo privativo de quien pretende hacer el trastero y solamente se trata de hacer un cerramiento que delimite una superficie dedicada a trastero hay que solicitar previamente licencia municipal de las llamadas de obras menores, que carecen de complejidad técnica y no necesitan de proyecto técnico, bastando una memoria descriptiva d ela obra a realizar.

B) Si por el contrario se trata de construir un trastero en una zona común, p.- ej. el sótano dedicado a garaje, habrá que contar primero con la autorización de la Junta de condueños y dependiendo de la entidad de la obra solicitar licencia de obras con proyecto técnico.

En cualquier caso es necesaria la licencia incluso si fue obtenida en su día por la anterior propiedad y no se llevó a cabo, puesto que es posible que haya caducado. Además y a mi juicio este es el principal aspecto de la cuestión, se debe presentar y liquidar el Impuesto sobre Construcciones y Obras (ICIO) que grava, no la concesión de la licencia, sino la realización de la obra. El impuesto se devenga en el momento de iniciarse la obra , aún cuando no se ha obtenido la correspondiente licencia. El impuesto grava el coste real y efectivo, cuyo tipo de gravamen será el que se indique en la Ordenanza municipal del Atyuntamiento donde radique el inmueble.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Teléfono: 639321271

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Monday, 4 January 2010

Los pisos siguen un 55% sobrevalorados

El precio de la vivienda en España continúa un 55% sobrevalorado pese a la senda bajista recorrida hasta la fecha, según un indicador creado por ‘The Economist’ que refleja que este desajuste es el más abultado de entre los principales mercados mundiales.

El indicador establece un precio razonable para cada país poniendo en relación los valores de compraventa y los ingresos por alquiler y determinando para cada caso una media histórica, de forma que los resultados superiores a ésta son interpretados como una sobrevaloración.

En el caso de España, tomando como referencia los valores desde 1990, la sobrevaloración de los precios se situaría en el 24%, mientras que atendiendo a las cifras desde 1975 este porcentaje ascendería al 55%. Por detrás de España se situarían Hong Kong (52,9%), Australia (50%) y Francia (39,8%).

Según ‘The Economist’, “el hecho de que los mercados se estén estabilizando podría sugerir que los precios han caído los suficiente para corregir los excesos de la ‘burbuja’ inmobiliaria”. Si bien, apunta que los precios siguen cayendo en aquellos mercados sobrevalorados como Francia, Irlanda o España, por lo que el ajuste global aún no habría tocado fondo.

Más información
El Mundo:
Los pisos continúan un 55% sobrevalorados en España, según ‘The Economist’

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