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Actualidad del mercado inmobiliario


Thursday, 26 November 2009

Casi la mitad de las hipotecas que se firman no son para comprar pisos

Casi la mitad de las hipotecas que se están haciendo no son para comprar pisos, en concreto un 43,78% como apunta GurusBlog en un post de Remo de Actibva. Ahora mismo, gran parte de las hipotecas se destinan a la refinanciación. Es decir, las familias y empresas refinancian sus créditos mediante la constitución de nuevas garantías sobre los créditos pendientes o la transformación en nuevos créditos hipotecarios que cancelen los préstamos anteriores.

En el primer trimestre de 2007 sólo un 2,04% de las hipotecas se destinaban a algo distinto a la compra. En el segundo trimestre de este ejercicio, este parámetro se ha multiplicado por 20: 43,78% de las hipotecas de vivienda no se destinan a la adquisición, construcción o rehabilitación. Estas hipotecas son para: refinanciar créditos antiguos, situaciones de mora y mayores requisitos que solicitan las propias financieras.

Más información:
Gurusblog:
El 44% de hipotecas constituidas sobre viviendas no se destinan a la adquisición

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Thursday, 26 November 2009

Ya no bajarán más los precios en Madrid y Barcelona

Si querías comprar en Madrid o Barcelona, ahora es el momento porque los precios no van a bajar más. Así lo vaticina un informe sobre el ajuste inmobiliario en España presentado por el Servicio de Estudios de Caixa Catalunya. En él se indica que el mercado inmobiliario residencial ya ha llevado a cabo su ajuste tanto en volumen de oferta como en empleo y en peso del sector de la construcción en el conjunto del PIB.

“Incluso nosotros, en estas zonas, estamos subiendo precios, si bien de manera leve”, ha señalado Eduard Mendiluce, director de la división inmobiliaria de Caixa Catalunya. Mendiluce, Josep Oliver, economistas de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), y los responsables del informe consideran que “la reactivación de la demanda es una realidad”.

Se trata de zonas como Madrid, Barcelona o el Baix Llobregat, donde básicamente hay muy pocas existencias de vivienda sin vender, si bien en otras partes de España, como en Murcia, todavía queda un alto volumen de parque residencial al que se tardará en poder dar salida.

Mendiluce calcula que el conjunto del sistema inmobiliario tardará unos cinco años en reducir las existencias de viviendas pendientes de ventas y que se encontrarían en 2010 en función de las diversas hipótesis entre las 639.000 y el millón de viviendas.

Estos pisos sin vender están concentrados en zonas que han apostado fuerte por la segunda residencia, como la ya mencionada Murcia, Málaga o Tarragona; y en áreas cercanas a Madrid, como es el caso de provincias como Toledo, Guadalajara o Segovia. En cambio, en otras zonas, como la cornisa cantábrica, apenas hay existencias de viviendas, según los promotores de este estudio inmobiliario.

Más información
CincoDías:
La caída del precio de la vivienda ha llegado a su fin, según Caixa Catalunya
El Periódico: El mercado inmobiliario español supera la peor fase de la recesión

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Tuesday, 24 November 2009

Seguimos empeñados en comprar

El 60% de los españoles encuestados por Janus Capital cree que es un buen momento para comprar una propiedad. Sólo los ingleses (63%) aventajan a los españoles en intenciones adquisitorias. Más abajo quedan los alemanes (52%) y los italianos (46%). ¿Será que ya ha llegado la hora de comprar o que seguimos apegados a la tradición de ser propietarios? Un poco de ambos.

El estudio, realizado en junio de este año entre más de 6.000 ciudadanos europeos y dirigido por el estratega financiero David Bower, también revela que los españoles encuentran como principal obstáculo la obtención de financiación para esos propósitos inversores. De hecho, el 87% de los encuestados ve “difícil o muy difícil” obtener un préstamo actualmente, muy por encima del 60% de media europea.

No obstante, destaca el hecho de que casi la mitad de los ciudadanos consultados en España, un 49%, afirma que tiene problemas para afrontar los pagos sobre sus préstamos e hipotecas, frente al 24% de la media europea.

Un 28% de europeos dice que invertiría en casas si tuviera ingresos imprevistos

Más de la cuarta parte de los encuestados, un 28%, cree que invertiría en inmuebles si recibiera ingresos imprevistos, sólo por detrás de la liquidación de sus deudas. Por contra, y según el informe, casi dos terceras partes (el 64,5%) de los encuestados no prevé utilizar su propiedad inmobiliaria para contribuir a financiar su jubilación. Esto, según la firma, revela la intención de los europeos de permanecer en su vivienda.

Para Bower, director del estudio, los datos del estudio revelan que “la propiedad inmobiliaria sigue siendo apreciada si se encuentra un préstamo para pagarla, y aunque no existe una clara indicación de que la gente vuelva a acudir en masa al mercado inmobiliario”.

Más información
El Mundo:
El 60% de los españoles cree que es buen momento para la compra de una vivienda

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Monday, 23 November 2009

Cómo regatear al comprar un piso

Mercedes, como todo buen comprador, quiere saber cómo y hasta cuánto puede regatear el precio de venta de la casa que quiere comprar y Juan, experto de La Comunidad, le aconseja. Nosotros le recomendamos que se lea: Cómo comprar la casa de tus sueños y que te salga barata y Averigua cuál es el precio justo de tu casa

> La pregunta de Mercedes:

“Tengo 2 preguntas:

1- Quiero comprar una casa rehabilitada en Cádiz, el promotor pide 261400E, hasta cuanto puedo negociar, solo rebaja 6000€

2.- Quiero vender un terreno no edificable zona Tarifa de 1 Hª con casa construido de 200 mt 4D 2B Salon, Comedor, Garaje etc. ¿Cómo calculo un precio razonable?

Muchas gracias”

> La respuesta de Juan:

“Lo siento, pero la primera pregunta no contiene ninguna cuestión jurídica. Conozco muy poco el mercado inmobiliario, pero quien esté interesado puede ser asesorado pagando a profesionales que crean saber lo, mejor aún, puede estudiar el mercado por sí mismo. Yo empezaría analizando las ofertas que hay en internet de inmuebles similares en la misma zona. Después conocería físicamente algunos de ellos e indagaría las posibilidades reales de rebaja.

La segunda pregunta también pretende encontrar precio, por lo que puedo repetir la respuesta anterior, aunque reconozco que tiene matices interesantes, insuficientemente detallados, como la causa de no edificabilidad y la posible consolidación urbanística de la edificación existente. En consecuencia, el precio dependerá, además de la situación del mercado, de si es posible que la casa construida sea demolida por estar fuera de ordenación, o si se ha consolidado o, en su caso, cuánto tiempo falta para su consolidación, es decir, cuánto tiempo lleva la casa terminada.”

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Thursday, 19 November 2009

Nuevo jarro de agua fría para las ventas de pisos

Tras los primeros brotes verdes de agosto (-9,9%), septiembre es un nuevo jarro de agua fría para el sector de inmobiliario. La compraventa de viviendas se redujo un 17,2% durante el septiembre en relación a igual mes de 2008, hasta un total de 37.621 operaciones. De éstas, el 53,5% se realizó sobre inmuebles nuevos y el 46,5% sobre usados, según ha informado el Instituto Nacional de Estadística (INE). Comparando septiembre con agosto, el dato ha vuelto a ser positivo (10,6%).

La caída interanual de septiembre supone volver a descensos de dos dígitos después de que en agosto las operaciones de compraventa de inmuebles bajaran de ese nivel por primera vez en 16 meses al registrar una disminución del 9,9%.

Pese a que en septiembre se agudizó el descenso interanual de las compraventas de viviendas, esta caída es una de las más moderadas de toda la serie. Así, con excepción de agosto de 2009 (-9,9%) y la de abril de 2008 (-7,1%), la reducción interanual de septiembre puede considerarse como la más baja desde enero de 2008, cuando comienza la serie.

Hay que tener en cuenta que las compraventas de viviendas se han movido habitualmente en caídas superiores al 20%, con un máximo del -47,6% alcanzado en abril de este año.

En tasa intermensual (septiembre sobre agosto) la transacción de casas aumentó un 10,6%, en contraste con el descenso del 8,2% experimentado en agosto. En los nueve primeros meses del año estas operaciones acumulan una reducción del 28,8%.

Los pisos nuevos, los más afectados
Frente a la tendencia habitual, el retroceso de estas transacciones fue mayor en el caso de las viviendas nuevas, donde la compraventa de este tipo de inmuebles retrocedió un 19,5% en tasa interanual, hasta 20.123 operaciones. Esta caída es muy superior a la experimentada en agosto (-6,5%).

Por su parte, la compraventa de pisos usados cayó un 14,4% en septiembre respecto a igual mes de 2008, hasta sumar 17.498 transacciones. Este descenso supera ligeramente al registrado en agosto, cuando la compraventa de viviendas usadas bajó un 13,7% en tasa interanual.

Más información
El Mundo:
La compraventa de casas retoma su calvario regresando a los desplomes de dos dígitos

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Tuesday, 17 November 2009

Pillado al intentar vender una casa embargada

La Fiscalía solicitará un año y medio de prisión por un delito de estafa para el propietario de una inmobiliaria que vendió una casa en El Puerto de Santa María (Cádiz) teniendo conocimiento de que contaba con una hipoteca que había sido embargada por el banco por el impago de la deuda. Según el escrito de calificación fiscal al que tuvo acceso Europa Press, los dos propietarios de la vivienda, también acusados por delito de estafa pero en grado de tentativa y para quien la Fiscalía pide nueve meses de prisión, encomendaron la venta de la casa al principal acusado, representante legal de una inmobiliaria.

El inmueble se encontraba gravada con una hipoteca en garantía de 119.500 euros. No obstante, el principal acusado se puso en contacto con una persona interesada en la compra de la vivienda, con el que firmó una propuesta de contrato de compraventa en el que se estipulaba un precio de 132.200 euros, haciéndose constar que la vivienda sería transferida libre de cargas, gravámenes, vicios y evicciones.

Asimismo, en concepto de arras el comprador hizo entrega de 1.200 euros al principal acusado el 12 de diciembre de 2006, mientras que por impago reiterado de las cuotas de la hipoteca, el banco embargó la vivienda y la había sacado a subasta, lo cual, según la Fiscalía era sabido tanto por los propietarios de la casa como por el representante de la inmobiliaria (los tres acusados).

Finalmente, una vez que el comprador tuvo conocimiento de la verdadera situación de la vivienda, requirió que le fuesen devuelto los 1.200 euros que había quedado en poder del principal acusado, que se negó a dárselo. Por ello, la Fiscalía pide 18 meses de prisión para el representante de la inmobiliaria por un delito de estada y nueve meses de prisión para los dueños de la vivienda por el mismo delito pero en grado de tentativa, ya que no se negaron a devolverle al comprados los 1.200 euros.

Más información
Europa Press:
La Fiscalía pide año y medio de cárcel por vender una casa hipotecada y embargada por el banco

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Monday, 16 November 2009

Qué hacer si compras un piso de segunda mano y descubres fallos

¿Qué pasa si compras un piso de segunda mano con 12 años de antigüedad a un banco y luego te encuentras con fallos en la vivienda? Esa misma duda la tiene Blanca y Juan, experto de La Comunidad, se la resuelve: tiene seis meses para presentar una reclamación por esos vicios ocultos. Sus opciones: resolución del contrato con devolución de todos los gastos o una rebaja en el precio que compense los daños y reparaciones necesarias, siempre que en el contrato no se haya establecido lo contrario y haya buena fe en el vendedor.

> Duda de Blanca:

“Me he decidido a comprar un piso de 12 años a un banco. En la nota simple pone que lo tienen en propiedad por “daccion de pago”. He visitado el piso en 2 ocasiones y me ha convencido bastante, a primera vista no es necesario ningún tipo de reforma.  

Pero ahora me surge la duda de si puede existir algún problema con la instalación electrica o la fontanería, ya que evidentemente, la luz, el agua y gas están cortadas y no he podido comprobarlo. Imagino, que a la hora de firmar el contrato de compraventa, el banco como vendedor, asegurara que está libre de vicios ocultos, pero si no resultase así, ¿que opciones tengo yo de reclamarles?

Muchas gracias”

> Respuesta de Juan

Si se pone de manifiesto algún defecto, vicio oculto, en las instalaciones o en cualquier otra parte de la vivienda durante los seis meses siguientes a su entrega, la compradora podrá optar entre la resolución del contrato con devolución de todos los gastos, o una rebaja en el precio que compense los daños y reparaciones necesarias, siempre que en el contrato no se haya establecido lo contrario y haya buena fe en el vendedor.

Transcurridos seis meses desde la entrega, no podrá reclamar nada (artículos 1485, 1486 y 1490 del CC). El hecho de que sea una vivienda de segunda mano no cambia lo anterior. No resulta aplicable la Ley 38/1999 de ordenación de la edificación, por ser posterior a la licencia urbanística de la vivienda. Del artículo 89.3.d) del RDL 1/2007, que aprobó el texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios, se desprende que la vivienda puede ser entregada sin condiciones de habitabilidad, que administrativamente equivalen a cédula de habitabilidad o licencia de ocupación. La normativa detallada es competencia exclusiva de las comunidades autónomas.

Por ejemplo, la Generalitat de Catalunya, artículo 9 del Decreto 55/2009, exige que las viviendas de segunda mano sean entregadas con cédula de habitabilidad, excepto cuando el comprador exonera expresamente al vendedor de esa obligación, pero en ese caso el vendedor debe entregar al comprador un certificado urbanístico del ayuntamiento y un informe técnico que determine las obras de rehabilitación necesarias, y acredite que la vivienda podrá obtener la cédula después de realizadas esas obras. Temo que no todas las comunidades sean tan explícitas, pero en cualquier caso, si el vendedor de una vivienda quiere quedar libre de responsabilidad contractual derivada de la falta de habitabilidad tendrá que hacerlo constar expresamente en la escritura de compraventa.

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Friday, 13 November 2009

El precio de la vivienda frena su caída a un 7%

Parece ser que el precio de la vivienda está frenando su caída y los últimos análisis apuntan a que se fijará su descenso en torno a un 7%. Según la Fundación de Cajas de Ahorro (Funcas), el valor del conjunto de viviendas que hay en España se situará en 4,19 billones de euros a cierre de 2009, lo que supone un descenso del 7% con respecto al año anterior. Por su parte, el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles que elabora Tinsa señala que el precio de la vivienda finales de octubre estaba un 7,4% más barato que hace un año.

En el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles de Tinsa, se indica que la costa mediterránea sigue al frente de los descensos, aunque echa el freno y baja de los dígitos por primera vez en 10 meses con una tasa de bajada del 9,9%, 1,6 puntos menos que un mes antes. Desde diciembre de 2007, el precio de estas casas se ha recortado un 19,6% de media. A continuación, el índice de capitales y grandes ciudades mantiene la inercia y reduce su velocidad de caída en medio punto hasta el 8,5%.

Un descenso del 12% en comparación con 2007
Por su parte, la Fundación de Cajas de Ahorros señala en el último número de ‘Cuadernos de Información Económica’ que el descenso del precio de la vivienda en el conjunto del país a cierre de 2009 será del 12% en comparación con 2007. Funcas indica que el valor del parque de viviendas en España se ha multiplicado por 3,6 en el decenio 1996-2006, “como resultado aproximado de haber aumentado en una cuarta parte la superficie construida y de haberse triplicado los precios”, según recoge Expansión. “El valor del patrimonio en vivienda ha venido creciendo a lo largo del decenio del boom inmobiliario a tasas anuales que doblan la renta disponible de los hogares”.

Funcas subraya que existe un stock de suelo y viviendas “sobredimensionado y de mala calidad”, que la sociedad “tardará años en digerir y utilizar convenientemente”. Además, está “la enorme deuda con problemas de morosidad e impagos que los hogares y las empresas arrastrarán durante mucho tiempo”.

Más información
1.- Expansión:
El parque de viviendas valdrá un 7% menos en 2009
2.- El País: La vivienda frena su abaratamiento al 7,4%

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Monday, 9 November 2009

Averigua cuál es el precio justo de tu casa

¿Vendes tu casa y quieres saber si estás pidiendo mucho o poco? ¿Compras hogar y no quieres que te tomen el pelo? ¿Quieres calcular el precio justo de una vivienda? Pues puedes hacer lo mismo que los analistas financieros, mirar cuál es su Price to Earnings Ratio (PER o lo que es lo mismo, la relación entre el precio o valor y los beneficios). Se utiliza fundamentalmente para analizar a las empresas que cotizan en bolsa, pero también se puede aplicar al precio de los pisos.

Cómo calcular el precio justo de una casa
Si por ejemplo, compras tu piso por 200.000 euros y al alquilarlo sacases unos ingresos de 10.000 euros anuales su PER sería de 20. Tardarías 20 años en recuperar el capital invertido.

A la caza y captura de un PER mágico
Durante la burbuja inmobiliaria, el PER medio español era 33 a finales de 2007, tal como apunta Juan Ramón Rallo en Libertad Digital. Cuando finalizó 2008 había bajado hasta 27. Aún así el índice seguía siendo elevado. La media histórica del PER en España está sobre el 19, lo que significa, según Rallo, que los precios todavía deberían caer un 27% hasta que sea razonable adquirir una vivienda.

En su artículo: ¿Cuál es el precio justo de su piso?, Rallo afirma: “Robert Kiyosaki, por ejemplo, repite continuamente que la compra de la primera vivienda no es una inversión, sino un gasto. Estoy tentado a pensar que, en general, tiene razón. Por desgracia, la mayoría de la gente desarrolla cierto apego emocional hacia la vivienda en propiedad, lo que le lleva a pagar precios absurdamente elevados que lastran su prosperidad futura. Ahorrar e invertir son dos actividades que resultan tanto más provechosas cuanto más pronto se hagan (1.000 euros a un tipo de interés del 10% se transforman en 6.700 al cabo de 20 años, pero en 17.500 al cabo de 30, o en 45.000 al cabo de 40), y precisamente lo que hacen los sobreprecios que se pagan con gusto por las viviendas en propiedad es lastrar enormemente la renta de la que se dispone durante los primeros años de vida laboral.”

En opinión de Rallo, “una vivienda con PER 5 es una magnífica inversión, ya que, ahorrándonos cinco años de alquiler, recuperamos el capital que hemos inmovilizado.” ¿Tú qué opinas? ¿Podrías conseguir ese PER en el mercado actual? O si estás vendiendo, ¿puedes hacer que el precio de tu casa alcance ese PER mágico para atraer a compradores?

Más información
Libertad Digital:
¿Cuál es el precio justo de su piso?

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Saturday, 7 November 2009

El Gobierno andaluz concede préstamos para comprar viviendas

La Junta de Andalucía pretende propiciar un encuentro entre la oferta y la demanda inmobiliaria con un plan de dinamización que ofrece préstamos personales complementarios a compradores de una vivienda en Andalucía. La casa debe adquirida en su primera transmisión, ya sea directamente a promotores o a entidades financieras que participen en la iniciativa pública. Los promotores y las entidades financieras interesadas podrán adherirse, desde el 5 de noviembre y durante el período de un mes, al convenio. Las viviendas deberán tener un precio límite máximo de 245.000 euros y estar ya construidas o que se terminen antes del 31 de diciembre de 2010.

Cómo funciona el plan

> Duración y presupuesto: Vigencia hasta el 31 de diciembre de 2010 y una dotación de 1.000 millones de euros en préstamos reintegrables. Los ciudadanos se podrán beneficiar de la medida a partir del próximo 1 de enero de 2010.

> Objetivo: Se quiere incentivar la venta de unas 70.000 de viviendas en Andalucía. El objetivo es contribuir, con esta iniciativa, a la normalización del sector de la construcción, así como a dinamizar la economía andaluza en general y el mercado de la vivienda.

> Organismos: Las Consejerías de Economía y Hacienda y de Vivienda y Ordenación del Territorio serán las encargadas de desarrollar esta medida, por la que la Junta de Andalucía concederá un préstamo personal complementario a cada comprador de una vivienda en Andalucía, adquirida en su primera transmisión, ya sea directamente a promotores o a entidades financieras.

> Condiciones de las viviendas: El precio de los inmuebles será como máximo el valor de la hipoteca concedida al promotor, lo que significa que saldrán a la venta con un descuento aproximado de un 20% sobre su precio inicial. Además, el acceso a la vivienda se podrá realizar sin necesidad de aportar la entrada en el momento de la compra, puesto que el precio de la misma coincidirá con su valor hipotecario. Las viviendas deberán tener un precio límite máximo de 245.000 euros y estar ya construidas o que se terminen antes del 31 de diciembre de 2010.

La aplicación de esta medida permitirá un ahorro medio de la cuota hipotecaria, durante los primeros 8 años del préstamo, de hasta 230 euros mensuales o, lo que es lo mismo, un 40% de la cuota que se pagaría sin estas ayudas de la Junta.

> Quiénes pueden solicitar el préstamo personal: Podrán solicitar este préstamo personal complementario todos los interesados en adquirir una vivienda en Andalucía. No obstante, su cuantía será superior -puede incrementarse hasta en un 65%- para jóvenes, discapacitados y familias, con niveles de renta bajos y medios, que destinen el inmueble a vivienda habitual.

> Condiciones del préstamo: Los compradores que se acojan a esta iniciativa accederán a un préstamo hipotecario a 30 años. Los tres primeros años serán de carencia, en los que únicamente se abonarán los intereses, y en los cinco siguientes la Junta de Andalucía se hará cargo del pago de una parte de la cuota mensual de la hipoteca. La cuantía de esta aportación dependerá del perfil del comprador y podrá oscilar entre los 9.000 euros y los 15.000 euros.

Por tanto, durante los primeros ocho años, el comprador disfrutará de unas condiciones muy favorables para afrontar el pago de su vivienda. Será en el noveno año cuando deba asumir íntegramente el importe de la cuota mensual de su préstamo hipotecario.

También en el noveno año, el comprador deberá reintegrar la aportación de la Junta, que se incorporará al principal de su hipoteca y se amortizará durante su vigencia. No obstante, las entidades financieras deberán ingresar en la Tesorería de la Junta de Andalucía, de una sola vez al inicio de este ejercicio, los 1.000 millones de euros aportados, junto con los intereses devengados.

> Impacto fiscal : conlleva una serie de ventajas fiscales para el comprador. En primer lugar, porque al adquirir la vivienda antes del 31 de diciembre de 2010 se beneficiará de una deducción en IRPF durante toda la vida del préstamo hipotecario (deducción por adquisición de vivienda habitual). Además, si compra antes del 1 de julio de 2010, el tipo a aplicar en la tributación por IVA se mantiene en el 7%.

68.037 viviendas vacías en Andalucía
La Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio lanzó el pasado mes de julio el portal web stockvivienda.com para que promotores y entidades financieras pudieran registrar los inmuebles que tuvieran en stock en Andalucía, que finalmente ascienden a 68.037 viviendas.

Por provincias, Málaga (19,09%), Sevilla (18,3%) y Almería (18,11%) concentran un 55% del stock que ha aflorado gracias a esta convocatoria, seguidas de Cádiz (13,64%), Granada (12,62%), Huelva (9,01%), Jaén (4,61%) y Córdoba (4,60%). Cabe destacar, además, que el 38,2% de las viviendas se sitúa en municipios considerados prioritarios, por tener más de 50.000 habitantes y concentrar un mayor volumen de demanda insatisfecha. Entre las localidades donde han salido a la luz más viviendas se encuentran las capitales andaluzas.

El valor hipotecario medio de estos inmuebles -es decir, el precio al que lo adquirirían sus futuros compradores- es de 152.086 euros y su superficie media oscila entre los 90 y los 120 metros cuadrados. Para esta vivienda tipo, el valor se sitúa alrededor de los 1.721 euros por metro cuadrado.

Más información:
1.- Consejería de Vivienda
: Los préstamos reintegrables para incentivar la compra de vivienda permitirán reducir un 40% la cuota de hipoteca durante 8 años
2.- El País: Andalucía pone 1.000 millones para vender el ‘stock’ de pisos

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