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Actualidad del mercado inmobiliario


Saturday, 7 November 2009

El Gobierno andaluz concede préstamos para comprar viviendas

La Junta de Andalucía pretende propiciar un encuentro entre la oferta y la demanda inmobiliaria con un plan de dinamización que ofrece préstamos personales complementarios a compradores de una vivienda en Andalucía. La casa debe adquirida en su primera transmisión, ya sea directamente a promotores o a entidades financieras que participen en la iniciativa pública. Los promotores y las entidades financieras interesadas podrán adherirse, desde el 5 de noviembre y durante el período de un mes, al convenio. Las viviendas deberán tener un precio límite máximo de 245.000 euros y estar ya construidas o que se terminen antes del 31 de diciembre de 2010.

Cómo funciona el plan

> Duración y presupuesto: Vigencia hasta el 31 de diciembre de 2010 y una dotación de 1.000 millones de euros en préstamos reintegrables. Los ciudadanos se podrán beneficiar de la medida a partir del próximo 1 de enero de 2010.

> Objetivo: Se quiere incentivar la venta de unas 70.000 de viviendas en Andalucía. El objetivo es contribuir, con esta iniciativa, a la normalización del sector de la construcción, así como a dinamizar la economía andaluza en general y el mercado de la vivienda.

> Organismos: Las Consejerías de Economía y Hacienda y de Vivienda y Ordenación del Territorio serán las encargadas de desarrollar esta medida, por la que la Junta de Andalucía concederá un préstamo personal complementario a cada comprador de una vivienda en Andalucía, adquirida en su primera transmisión, ya sea directamente a promotores o a entidades financieras.

> Condiciones de las viviendas: El precio de los inmuebles será como máximo el valor de la hipoteca concedida al promotor, lo que significa que saldrán a la venta con un descuento aproximado de un 20% sobre su precio inicial. Además, el acceso a la vivienda se podrá realizar sin necesidad de aportar la entrada en el momento de la compra, puesto que el precio de la misma coincidirá con su valor hipotecario. Las viviendas deberán tener un precio límite máximo de 245.000 euros y estar ya construidas o que se terminen antes del 31 de diciembre de 2010.

La aplicación de esta medida permitirá un ahorro medio de la cuota hipotecaria, durante los primeros 8 años del préstamo, de hasta 230 euros mensuales o, lo que es lo mismo, un 40% de la cuota que se pagaría sin estas ayudas de la Junta.

> Quiénes pueden solicitar el préstamo personal: Podrán solicitar este préstamo personal complementario todos los interesados en adquirir una vivienda en Andalucía. No obstante, su cuantía será superior -puede incrementarse hasta en un 65%- para jóvenes, discapacitados y familias, con niveles de renta bajos y medios, que destinen el inmueble a vivienda habitual.

> Condiciones del préstamo: Los compradores que se acojan a esta iniciativa accederán a un préstamo hipotecario a 30 años. Los tres primeros años serán de carencia, en los que únicamente se abonarán los intereses, y en los cinco siguientes la Junta de Andalucía se hará cargo del pago de una parte de la cuota mensual de la hipoteca. La cuantía de esta aportación dependerá del perfil del comprador y podrá oscilar entre los 9.000 euros y los 15.000 euros.

Por tanto, durante los primeros ocho años, el comprador disfrutará de unas condiciones muy favorables para afrontar el pago de su vivienda. Será en el noveno año cuando deba asumir íntegramente el importe de la cuota mensual de su préstamo hipotecario.

También en el noveno año, el comprador deberá reintegrar la aportación de la Junta, que se incorporará al principal de su hipoteca y se amortizará durante su vigencia. No obstante, las entidades financieras deberán ingresar en la Tesorería de la Junta de Andalucía, de una sola vez al inicio de este ejercicio, los 1.000 millones de euros aportados, junto con los intereses devengados.

> Impacto fiscal : conlleva una serie de ventajas fiscales para el comprador. En primer lugar, porque al adquirir la vivienda antes del 31 de diciembre de 2010 se beneficiará de una deducción en IRPF durante toda la vida del préstamo hipotecario (deducción por adquisición de vivienda habitual). Además, si compra antes del 1 de julio de 2010, el tipo a aplicar en la tributación por IVA se mantiene en el 7%.

68.037 viviendas vacías en Andalucía
La Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio lanzó el pasado mes de julio el portal web stockvivienda.com para que promotores y entidades financieras pudieran registrar los inmuebles que tuvieran en stock en Andalucía, que finalmente ascienden a 68.037 viviendas.

Por provincias, Málaga (19,09%), Sevilla (18,3%) y Almería (18,11%) concentran un 55% del stock que ha aflorado gracias a esta convocatoria, seguidas de Cádiz (13,64%), Granada (12,62%), Huelva (9,01%), Jaén (4,61%) y Córdoba (4,60%). Cabe destacar, además, que el 38,2% de las viviendas se sitúa en municipios considerados prioritarios, por tener más de 50.000 habitantes y concentrar un mayor volumen de demanda insatisfecha. Entre las localidades donde han salido a la luz más viviendas se encuentran las capitales andaluzas.

El valor hipotecario medio de estos inmuebles -es decir, el precio al que lo adquirirían sus futuros compradores- es de 152.086 euros y su superficie media oscila entre los 90 y los 120 metros cuadrados. Para esta vivienda tipo, el valor se sitúa alrededor de los 1.721 euros por metro cuadrado.

Más información:
1.- Consejería de Vivienda
: Los préstamos reintegrables para incentivar la compra de vivienda permitirán reducir un 40% la cuota de hipoteca durante 8 años
2.- El País: Andalucía pone 1.000 millones para vender el ‘stock’ de pisos

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Tuesday, 3 November 2009

Los particulares ya tienen su feria para vender sus pisos de segunda mano

Los propietarios particulares van a poder vender sus viviendas de segunda mano en una feria montada expresamente para ellos. Red de Expertos Inmobiiarios (REI) ha organizado esta feria y ya cuenta con una bolsa de particulares de segunda mano a bajo precio, en la que se pueden encontrar pisos con rebajas de hasta un 40%.

Datos
Nombre de la feria: I Salón de Pisos de Segunda Mano de Particulares y Rebajados.
Fechas: 22 y 23 de enero de 2010
Lugar: Palacio de Congresos de Madrid
Organizador: Red Expertos Inmobiliarios (REI)

Más información
Europa Press:
Madrid acoge el primer Salón de Pisos de Segunda Mano

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Monday, 2 November 2009

El stock de viviendas tardará 6 años en ser absorbido

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) prevé que el excedente de casas en venta se empiece a estabilizar en 2011 y se de por concluida la absorción de todo el stock en 2015. Estas condiciones contribuirán a reactivar la construcción de viviendas según el barómetro de otoño de la revista que elaborar Asprima que cuantifica con precisión el volumen actual del stock.

A partir de las series de certificados de final de obra, que elabora Fomento, y las cifras sobre compraventas que comenzó a publicar Vivienda en 2004, Asprima ha logrado calcular el exceso de oferta que se encuentra sin vender. Sus estimaciones calculan que 2008 cerró con un stock acumulado de unas 600.000 casas (612.148) a las que este año se podrían añadir otras 145.000, lo que suma un total de 757.148.

Un 35% del stock es vivienda turística
El presidente de Asprima y de APCE, José Manuel Galindo, explica que del total del stock, aproximadamente un 35% representa el peso de la vivienda turística. “Para llegar a esa cifra hemos calculado la ratio de casas en stock por cada 100 habitantes en el conjunto de provincias costeras y en el resto. El diferencial entre ambas ratios nos ha permitido deducir que un 35% de los pisos corresponde a segundas residencias”, añade.

De este modo, el 65% del stock acumulado equivale a viviendas principales. En opinión del máximo responsable de Asprima y APCE, en este segmento también es imprescindible desagregar el volumen de viviendas, según su tipología. Atendiendo al tamaño y ubicación de los inmuebles, la denominada primera residencia prime o preferente, que es aquella de tamaño medio bien localizada en zonas urbanas céntricas o periféricas con buenas infraestructuras, representa el 60% del total de viviendas principales en stock. El 40% restante corresponde, por tanto, a las casas consideradas no preferentes, por estar situadas más lejos de los cascos urbanos y ser, sobre todo, viviendas unifamiliares o pisos más grandes.

Las preferentes han empezado a venderse ya, puesto que en buena parte de esas promociones los ajustes de precios ya se han producido, en el entorno del 20%; y el acceso al crédito ha mejorado. Además, si la coyuntura española continúa mejorando y los tipos se mantienen a la baja, “como el ahorro de las familias está aumentando, lo lógico es asistir primero a una recuperación de las transacciones de ese tipo de casas”, asegura Galindo.

Esa absorción será la que permita que los promotores empiecen a desarrollar nuevos proyectos de manera más selectiva y puedan recuperarse las cifras de empleo de la construcción, donde se han destruido más de 562.000 puestos de trabajo en doce meses. Y es que los dos próximos ejercicios aún serán negativos en materia laboral. A finales de 2015, el stock de vivienda nueva se habrá absorbido y sólo restará lo que se denomina stock técnico, necesario para el correcto funcionamiento del mercado.

Claves para la recuperación
>Tipos: un entorno de tipos bajos como el actual favorece a la demanda.
>Precios: buena parte del ajuste está ya efectuado, las rebajas animan las ventas.
>Coyuntura exterior: la recuperación de mercados como el alemán o el británico serán determinantes.
>Política económica: cualquier incentivo que se aplique contribuirá a acelerar las transacciones.

Más información:
Cinco Días:
El ‘stock’ de viviendas tardará seis años en ser absorbido

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Saturday, 31 October 2009

El precio de los pisos baja un 11% de enero a junio

Los pisos se devaluaron un 11% en el primer semestre del año en línea con el ajuste del sector de la vivienda y lo seguirán haciendo en 2010, según la patronal de las tasadoras ATASA. El mismo órgano, sin embargo, observa una de cierta “ralentización” que, de mantenerse, haría caer el valor de los pisos “por debajo del 10%” al cierre del año.

En rueda de prensa para presentar el IV Congreso bajo el lema ‘Sociedades de Tasación: El rigor en la valoración’, el presidente de la organización, Luis Leirado, expuso algunos de los resultados de la actividad de las tasadoras durante la primera mitad del año, que arrojan también una caída del valor de las viviendas unifamiliares del 6,9%. Ahora bien, otros indicadores muestran en mayor medida la caída de la actividad económica. Así, el valor de los inmuebles destinados a la explotación económica cayó casi un 60% en el mismo periodo, mientras que el valor de los terrenos urbanísticos descendió un 23,4%.

En cuanto a la actividad de las tasadoras, las empresas asociadas a ATASA realizaron 530.973 operaciones sobre bienes inmuebles entre enero y junio, por importe de 322 millones de euros, cerca de un 11% menos que en el mismo periodo de 2008. Más concretamente, la caída en la iniciación de vivienda se tradujo en un descenso del 25,9% en el número de tasaciones de edificios de primera residencia, mientras que, si bien se produjo un incremento del 12% en el caso de los de segunda residencia, esto se debió principalmente a procesos de refinanciación.

Más información:
El Mundo:
Los pisos bajan un 11% de enero a junio

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Wednesday, 28 October 2009

Se reduce la bajada en la contratación de hipotecas

Parece que ya hay algunos número que dan un respiro a la economía. El descenso de hipotecas contratadas en agosto registró tan sólo un bajón de un 6,6% con respecto al mismo periodo de 2008, un porcentaje muy distinto al -40% que rondaba a principios de este año. La Ministra de Vivienda, Beatriz Corredor afirma que la estabilización ha llegado al sector.

Esta disminución interanual del 6,6% confirma la ralentización de su caída, ya que en mayo la bajada fue del 34,9%, en junio del 31,4% y en julio el 19,1%. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas en agosto fue de 52.482 en el mes. Este dato supone un descenso de tan sólo un 6,6% respecto al mismo periodo de 2008 y una caída acumulada del 27,6% durante los ocho primeros meses del año, según reflejan los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El capital prestado para este tipo de operaciones ha caído el 24,2% respecto al mismo mes del pasado año y suma 5.865 millones de euros, mientras en el acumulado disminuye el 39,8%. Los datos comparados con los del mes de julio reflejan un descenso del 11% del número de estas hipotecas, mientras que el capital prestado cae el 13,4%.

En agosto, el importe medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda fue de 111.753 euros, un 18,8% menos que un año antes, lo que supone 19 meses de caídas consecutivas. Mientras, en los ocho primeros meses de 2009 la caída ha sido del 16,9%.

El número de hipotecas sobre cualquier tipo de finca, tanto rústica como urbana, ha sido de 84.919, el 3,7% menos que en el mismo mes del año anterior y el 14,3% menos con respecto a julio. Para el total de hipotecas, el capital prestado suma 11.457 millones de euros, lo que supone una caída del 14,9% interanual, del 13,6% intermensual y del 30,2% en el acumulado de los ocho primeros meses.

En agosto, las cajas de ahorro han concedido el 45,4% del total del capital prestado, los bancos el 43,2% y otras entidades financieras el 11,4%. El tipo de interés medio fue del 4,3%, el 18,6% menos que en el mismo mes de 2008 y el 1,4% menos con respecto a julio.

Por entidades, el tipo de interés medio de las cajas fue del 4,46% y el plazo medio, de 22 años. En cuanto a los bancos, el tipo fue del 4,15% y el plazo, de 19 años. El 4,4% de las hipotecas ha utilizado un interés fijo y el 95,6%, variable. De estos, el Euribor fue el más utilizado ya que se ha aplicado en el 88% de los contratos.

En agosto, un 61,7% más de hipotecas que un año antes han cambiado sus condiciones, un total de 46.289, de las cuales 29.864 fueron viviendas, un 61,2% más. Según la modalidad de cambio en esas condiciones, se produjeron 38.027 modificaciones con la misma entidad, el 91,5% más que en agosto de 2008; 5.679 préstamos cambiaron de banco o caja, el 32,3% más; y 2.583 hipotecas modificaron el titular del bien hipotecado, lo que supone un 42,3% menos.

El 40,8% de las 46.289 hipotecas modificadas cambiaron sus condiciones debido a cambios en los tipos de interés, lo que ha hecho que el interés medio disminuyese 0,66 puntos en las hipotecas a tipo fijo y 0,39 puntos en las de tipo variable.

En agosto se cancelaron registralmente 37.393 hipotecas, lo que supone una caída interanual del 15,4%. En el caso de las constituidas sobre vivienda, la bajada fue del 13,3%, hasta las 25.551 unidades.

Más información
El Mundo:
El número de hipotecas contratadas tan sólo se redujo un 6,6% durante el mes de agosto

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Tuesday, 27 October 2009

Casi la mitad de los españoles admite tener problemas para pagar su hipoteca

El 49% de los españoles admite tener dificultades para cumplir con los pagos de su hipoteca y el 46% considera que su nivel de endeudamiento es demasiado alto para su nivel de ingresos. Además, un 30% declara que no ahorra, según una encuesta de Janus Capital sobre las economías domésticas en Europa.

Sin embargo, un 63% de los ciudadanos se declara reticente al riesgo en sus inversiones. El informe apunta que la crisis crediticia “puede haber exagerado las diferencias nacionales en cuanto a los balances domésticos”.

Así, “la vulnerabilidad de los hogares españoles e italianos muestra un enorme contraste con la sólida posición financiera en los Países Bajos”. “Éstas diferencias tan amplias en la actitud frente a las finanzas domésticas representan debilidades importantes que los responsables de las políticas de la zona euro ignoran por su cuenta y riesgo”, añade.

Más información:
El Economista:
El 49% de los españoles admite dificultades para pagar la hipoteca

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Monday, 26 October 2009

Guía práctica para comprar tu piso de segunda mano

Si ya te has dado todas las vueltas que tenías que dar y pateado todas las agencias inmobiliarias del barrio donde quieres vivir y, finalmente, has encontrado el piso que querías. Ahora es hora de empezar con el papeleo. En tu caso estamos hablando de una vivienda de segunda mano. Te dejo aquí un listado de cosas que tienes que tener en cuenta para formalizar la compraventa de tu hogar:

1.- Qué debes mirar en la vivienda
Ya sabes que esa es la casa de tus sueños, pero antes de que la ilusión te ciegue, serénate y comprueba todo este listado para convencerte del todo:
> Estado de las zonas comunes, tanto internas como externas: jardines, fachada, cubierta, portal, ascensor, escaleras.
> Situación de la vivienda dentro del edificio.
> Situación del garaje y del trastero dentro del edificio.
> Distribución de la vivienda: Metros cuadrados útiles y construidos. Cocina y sus electrodomésticos. Habitaciones interiores y exteriores.. Superficies de cada hueco y distancia entre tabiques. Situación de pilares, salidas de humo, ventilación y tuberías. Situación de las tomas de electricidad, luz y TV. Estado de suelos, paredes y techos. Calefacción y agua. Servicios centrales o individuales. Presión del agua en los grifos. Aire acondicionado. Armarios empotrados. Cocina amueblada. Aislamiento térmico y acústico.
> Calidad de los materiales de construcción de la vivienda y del edificio.

2.- Qué papeles debes comprobar
> Registro de la propiedad: solicita una nota simple para saber quién es el propietario y las cargas que, en su caso, existen como por ejemplo hipotecas, derechos de usufructo embargos judiciales o administrativos. En esta nota simple se incluye una descripción de la vivienda que de dará su ubicación, características y superficie, así podrá comprobar que los datos coinciden con la oferta que te hacen.

Es importante que hagas este paso para evitar posibles problemas como, por ejemplo, que en el registro aparezca una anotación de embargo o preventiva de demanda porque en este caso no te recomiendo que la compres. Si la casa está hipotecada aparecerá esto en el registro, en ese caso debes exigir al propietario que la cancele antes de comprarla tú o en el mismo acto ante notario, también puedes subrogarte en la hipoteca. Si la hipoteca ya se ha pagado pero todavía no se ha comunicado al registro, debes exigirle al propietario que lo haga.

También puedes enterarte en el Registro de la Propiedad si la vivienda está alquilada, aunque normalmente no se comunica al registro esto, por lo que es una posibilidad mínima y supongo que habrás visitado la casa y comprobado que nadie vive allí. En el registro también se puede ver si el uso de la vivienda está atribuido a un miembro de la pareja en proceso de divorcio, en ese caso debes asegurarte que esta persona firma también la venta.

> Administrador del edifico: comprueba que el propietario esté al día de los pagos de la cuota de comunidad y cualquier otro gasto como derramas puntuales. Pídele una copia de los estatutos de la comunidad y pregunta sobre el estado del edificio por si hubiera algún problema.

> Ayuntamiento: comprueba que el propietario está al día del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

> Entidad financiera: si el propietario que te vende la casa tiene una hipoteca tienes dos opciones: pídele que cancele la hipoteca delante del notario en el mismo acto de compraventa de la vivienda y antes de firmar o puedes subrogarte en la hipoteca, es decir, hacerte cargo de la misma descontando su importe del precio del piso, eso sí debes conocer de antemano todas las condiciones de esa hipoteca.

> Propietario: si compras a través de un agente inmobiliario pídele su número de colegiado, si es un promotor o contructor debe darte su CIF y datos del Registro Mercantil, si es un particular, su DNI.

3.- Paga las arras para reservar el piso
Normalmente, cuando estás verdaderamente interesado en el piso y quieres comprarlo entregas al vendedor una cantidad para señalizar al operación. Esto es la entrega de arras o señal. Si el contrato llega a feliz término, esa cantidad formará parte del precio a pagar, pero ¿qué ocurre si el contrato no se lleva a efecto? Según Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad, ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna del Tribunal Supremo distingue las siguientes modalidades de ellas:

>Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Tanto doctrina como jurisprudencia entienden mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras.

>Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

>Penitenciales: Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil tiene un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Si estás pendiente de la concesión de la hipoteca cuando vas a firmar o entregar las arras, te recomiendo que incluyas una cláusula por la que podrás desistir de la compraventa si no consigues la hipoteca y recuperar las arras entregadas. El importe dado en las arras debe figurar en la escritura de compraventa como cantidad ya entregada a cuenta del precio o ser descontado del precio del inmueble que se hace constar en a escritura. Si en ésta figura el importe total de la compra sin hacer mención a la cantidad ya entregada como señal o sin descontar su importe, el vendedor puede reclamarle el pago de la totalidad del precio que conste en la escritura pública.

4.- Escritura el contrato de compraventa y regístralo
Una vez hayas escriturado y registrado tu vivienda es oficial: la casa es tuya y se ajusta a la legislación vigente. Normalmente se firma primero un contrato de compraventa y luego se eleva a escritura pública. Una vez que el contrato ha sido elevado a escritura pública debes inscribirlo en el Registro de la Propiedad donde se ubique la vivienda para que el contrato tenga efectos frente a terceras personas. Para hacer esta inscripción tienes que haber pagado los impuestos que te correspondan.

El contrato privado de compraventa normalmente se hace ante notario, pero si no se hace así sigue siendo totalmente válido y obliga a las partes. Tienes que tener cuidado con las cláusulas abusivas y por eso te recomiendo que contrates los servicios de un abogado para que vele por tus intereses, el gasto, comparado con el importe de compra de tu casa, es mínimo y te dará seguridad y evitará problemas futuros.

El contrato privado de compraventa de una vivienda se puede convertir en documento público mediante la firma de una escritura pública ante notario. La escritura pública es condición indispensable para poder inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. A la hora de elevar un contrato a escritura pública no es necesario que hayas satisfecho la totalidad del precio. No obstante, en este caso, la compraventa queda sometida a lo que expresamente se pacte en el contrato, cuando se termine de pagar la vivienda, el vendedor deberá otorgar ante notario la correspondiente carta de pago que complementaría el documento anterior, y que deberás hacer constar en el Registro de la Propiedad.

No obstante, te dejo aquí unos detalles que debes tener en cuenta en la redacción del contrato. El Real Decreto 515/89 exige que el contrato esté redactado con la debida claridad y sencillez, y que responda a los principios de buena fe y justo equilibrio de las obligaciones de ambas partes, prohibiendo expresamente las cláusulas que:

> No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, tipo de interés anual y condiciones de amortización de los saldos pendientes, en su caso.

> Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado o impongan incrementos del precio por conceptos adicionales (incluidas reformas) no sometidas a la decisión del comprador.

> Repercutan sobre el comprador errores o fallos que no le sean imputables.

> Impongan en la primera venta al comprador la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que, por Ley o por su naturaleza, correspondan al vendedor.

> Otorguen a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el contrato.

Pese a ello no es de extrañar que a la hora de firmar el contrato privado de compraventa de una vivienda exista una posición de desequilibrio entre las partes, ya que el comprador se ve obligado a aceptar clausulados redactados de antemano por la parte vendedora, en los que se imponen una serie de condiciones y renuncias que no han sido negociadas y a las que el sólo cabe adherirse (llamados por ello contratos de adhesión).

5.- Qué debe aparecer en el contrato
En todo caso asegúrate de que en el contrato aparezcan bien reflejados los siguientes aspectos:

> Identificación del comprador y del vendedor: nombre y apellidos, edad, domicilio, NIF o CIF y, en el caso de sociedades, declaración de que la persona que firma es su apoderado o representante legal.

> Reconocimiento de la capacidad legal para actuar de ambas partes.

> Identificación del inmueble que se vende: se deben aportar planos y memoria de calidades, especificándose sus linderos, descripción y valoración de los posibles anejos, superficie propia (útil y/o construida). Se debe precisar si en la venta se encuentra incluido o no algún tipo de mobiliario (si hay muebles se debe indicar cuáles). El plano de la vivienda y la memoria de calidades, señalando específicamente que forma parte del contrato.

> Escritura de propiedad: referencia registral y estado de cargas (hipotecas, embargos, inquilinos …).

> Objeto del contrato.

> Precio de la venta y forma de pago. Se debe detallar un desglose de los impuestos. Si hay subrogación en la hipoteca se deben especificar las condiciones.

> Posibilidad de desligarse del contrato y bajo qué condiciones y requisitos.

> El momento de entrega de las llaves.

> Reparto de gastos: Indicar quién va a satisfacer los gastos del contrato, así como los impuestos que pudieran derivarse de la operación de compraventa.

> Arras: si se ha hecho entrega de arras a cuenta del precio final se debe hacer mención a la cantidad entregada y que se descuenta del precio final

> Fecha para la formalización de la escritura pública.

> Consecuencias de la rescisión del contrato.

> Declaración de sometimiento a los Tribunales de la localidad donde radique la vivienda.

> Fecha y firma de todas las partes contratantes.

> Si en el acuerdo de compraventa existen entregas a cuenta o aplazamientos de pago, también deberá figurar: Si el comprador acepta subrogarse en el préstamo que fue concedido al vendedor. Si se va a comprar a plazos, deberá constar con claridad el precio total al contado, el interés que se cobra por el aplazamiento del pago (que no es obligatorio), el precio total con intereses y la cantidad periódica que habrá que pagar. En las cantidades entregadas a cuenta, el aval bancario o de una compañía de seguros que se presta para garantizar la devolución de las cantidades entregadas por el comprador. La cuenta corriente que se haya abierto únicamente para ingresar dichas cantidades, y que sólo se utilizará para satisfacer los costos de la construcción. Las penalizaciones por incumplimiento. Al comprador se le penaliza por no efectuar los pagos acordados, y al promotor por no ofrecer la calidad a la que se había comprometido. La fecha de entrega y la cantidad que el promotor debe pagar al comprador por cada mes de retraso con respecto a la fecha tope de entrega.

6.- Gastos que debes tener en cuenta para comprar tu casa
> Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (I.T.P.A.J.D): debe abonarlo el comprador en un plazo no superior a 30 días 30 días hábiles (sin contar domingos ni festivos), que empiezan a transcurrir a partir del día siguiente al del otorgamiento del contrato, documento privado o de la escritura pública en la que se refleje el acto que origina el nacimiento del impuesto. Su importe depende del precio del piso.

El impuesto ha de abonarse ante la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente previa cumplimentación del impreso oficial establecido al efecto. Es necesario aportar el DNI. o CIF., y la primera copia y una copia simple de la escritura pública o el original del contrato y una copia del mismo si la operación sujeta consta en documento privado, del acto que de lugar al nacimiento del impuesto.

> Gastos de apertura de hipoteca: normalmente la entidad financiera que te presta el dinero tiene asignado un porcentaje como comisión de apertura, puedes negociarlo con la persona que te otorgue la hipoteca.

> Altas de los suministros básicos: luz, agua, gas, teléfono.

> Comunidad de vecinos: cuotas de la comunidad y posibles derramas puntuarles. Plusvalía Municipal

>Plusvalía: Es un impuesto que debe pagar el vendedor por ley, pero se puede acordar que lo asuma el comprador. Debes estar atento a este punto para no ceder si no quieres y no pagarlo. Puedes leer aquí sobre cómo calcular la plusvalía de una vivienda.

> Registro de la propiedad: cuando vayas a comprar la vivienda y comprobar sus datos es habitual que pidas una nota simple que debes pagar. Una vez realizada la compraventa de la casa y para que el piso figure a tu nombre, deberás registrarlo oficialmente y pagar también el asiento de presentación, paso previo a la inscripción, y las notas de afección fiscal que se incluyen al inscribir las escrituras.

> Tasación: es conveniente que un tasador valore la vivienda para que tengas una opinión independiente. Además, si pides una hipoteca, la entidad financiera te exigirá este paso antes de concedértela.

> Seguro: normalmente, si tienes una hipoteca, la entidad financiera te exige que contrates un seguro de continente contra incendios que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo y el beneficiario es la entidad financiera. Además, es conveniente que tengas un seguro de hogar multirriesgos y un seguro de vida que cubra las cuotas de la hipoteca pendientes de pagar si mueres, así tus herederos tendrán la casa sin cargas.

> Gestor o abogado: es conveniente que un profesional te guíe durante todo el proceso de compra de tu casa para que hagas todo el papeleo de forma correcta.

7.- Garantía de las viviendas de segunda mano
Si la vivienda que vas a comprar tiene menos de 10 años, puedes exigir responsabilidades a la promotora, constructora y al arquitecto por sus desperfectos estructurales. Conservas los mismos derechos que tiene el primer propietario.

Si la vivienda tiene más de 10 años, sólo tienes 6 meses después de comprar el piso para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos.

Más información:
Consumer Eroski
: Escuela de Comprar Vivienda
Pedro Hernández del Olmo, abogado: Arras o señal

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Friday, 23 October 2009

Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa

Carlos, un usuario de Ventadepisos nos envía esta escueta duda: “¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía?” He recurrido a Juan, experto de La Comunidad de Enalquiler, para que le conteste con la teoría y un ejemplo práctico de forma que no se quede nada en el tintero. Ahí va su respuesta:

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), generalmente llamado impuesto de plusvalía, grava el incremento de valor del suelo cuando se transmite su propiedad, aunque también, reduciendo la base imponible en los porcentajes que determina la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales, cuando se transmiten o constituyen otros derechos reales como el usufructo.

Es un impuesto que pueden establecer y exigir los ayuntamientos de acuerdo con el RDL 2/2004 que aprueba el texto refundido de la ley de haciendas locales (arts 59.2 y 104 a 110). Los ayuntamientos tienen cierta libertad de regulación por lo que el impuesto será distinto en función de donde esté ubicado el terreno, dentro de los siguientes límites impuestos por el RDL 2/2004.

En el caso más corriente, venta de un inmueble, es necesario conocer:

a) El valor catastral del suelo, que figura en el recibo anual del IBI (supongamos una vivienda con un valor catastral total de 55.000 euros y un valor del suelo de 19.000 euros).

b) El número de años que el transmitente ha sido propietario (supongamos 3 años). Por encima de 20 años se consideran 20.

c) El porcentaje establecido por el ayuntamiento que exige el impuesto, que varía en una escala descendente en función de los años del apartado b. Este porcentaje no puede ser superior a 3’7, 3’5, 3’2 o 3 según el número de años sea hasta 5, 10, 15 o 20 respectivamente (supongamos que el ayuntamiento ha establecido los máximos, por lo que en este caso será el 3,7%).

d) El tipo de gravamen fijado por cada ayuntamiento con el límite del 30 por 100 (supongamos el máximo, 30).

Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una vivienda
Ya podemos hacer el cálculo, multiplicando los años del apartado b) (3) por el porcentaje del apartado c) (3’7/100) y volviendo a multiplicar por el valor del suelo del apartado a) (19000). A continuación se aplica el tipo de gravamen del apartado d), es decir, multiplicamos por 30 y dividimos entre 100.

Haciendo las operaciones (3 x 3’7 : 100 x 19000 x 30 : 100) resulta una cuota tributaria de 632,7 euros.

En estos cálculos no he considerado otros muchos factores que pueden ser trascendentes, como por ejemplo la gran bonificación de la cuota en el caso de vivienda heredada, que puede ser hasta del 95 por 100.

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Thursday, 22 October 2009

Cómo comprar una vivienda de obra nueva

Ya has encontrato tu piso ideal, es una obra nueva de las que has enamorado y ahora tienes que enfrentarte al papeleo. Antes de que empiecen a caer las gotas de sudor frío por tu frente, cálmate, comprar un piso no es tan complicado si tienes las ideas claras. Y aquí vamos a intentar darte las claves cuando vas a formalizar la reserva y compra de obra nueva:

1.- Comprueba las características técnicas y legales del edificio
Si la vivienda todavía se está construyendo, es decir, compras sobre plano, debes solicita al promotor una copia de los planos con los detalles técnicos y la memoria de calidades. Además, guarda también la publicidad que puedas tener sobre la promoción porque es vinculante. Si en el folleto se indican unas condiciones X sobre las viviendas en venta, esta información es igual de valida que si se hubiera incluido en un contrato. Es bueno también pasarse por el Registro Mercantil para comprobar los datos de la empresa: domicilio social, capital social, etc.

Pásate por el ayuntamiento al que pertenezca la vivienda y comprueba que existe licencia de edificación y la obra tenga el proyecto técnico aprobado. También es bueno que consigas su cédula urbanística para evitar sorpresas en cuanto a la posible inexistencia de equipamientos complementarios ofertados (zonas verdes, pistas de juego, etc.) o en cuanto a su uso público.

Y, una vez la vivienda se haya terminado, y antes de firmar el contrato de compra-venta comprueba que tienes licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad de la vivienda. Pide también al promotor o constructor los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua… etc. se adecuan a la normativa vigente.

Es fundamental que todo esto esté en regla cuando vayas a entrar a vivir en el piso para que luego no te tengas que pelear tú para conseguir tu cédula de habitabilidad y así poder dar de alta los suministros: agua, luz, gas …

También debes comprobar la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad para asegurarte que se ha hecho la inscripción de obra nueva, quien te la vende es su propietario y la situación de cargas y gravámenes de la finca.

2.- Deja bien atada la reserva del piso
Si compras sobre plano deberás entregar al promotor una cantidad a cuenta o reserva que es conocida como ‘arras penitenciales’, es conveniente incluir en la firma de estas ‘arras penitenciales’ unas cláusulas por las que tú, como comprador, podrías desistir de la compra de la vivienda porque si finalmente no compras y no lo puedes justificar por alguna de esas condicions previamente establecidas, entonces perderás ese dinero de la reservas. Si el vendedor no te vende el piso al final y tampoco te lo puede justificar, te deberá devolver el doble.

También es frecuente que en la compra de pisos sobre plano se acuerde hacer entregas periódicas de dinero que luego se descuentan del precio final de venta. Estas cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción, deben estar garantizadas por el promotor o constructor con un Contrato de Seguro o un Aval Bancario. Si la construcción no llega a iniciarse o no se termina, la constructora estará obligada a devolver el dinero que hayas entregado más, normalmente, un 6% de penalización. Pide todas las pruebas de la existencia de ese seguro o aval, exige que se te entregue la póliza o el documento que acredite el seguro.

3.- Tú no tienes que subrogarte el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco. Puedes obligar al promotor a cancelar su hipoteca y que pague él los gastos de cancelación. Y esta es la base legal:

Artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, “En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. ”.

Disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios: “A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes: La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional. En particular, en la compraventa de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.”

4.- Ten claros los gastos que debe asumir el constructor o promotor
Los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal debe pagarlos él.

5. Ten claros cuáles son tus gastos y los impuestos que debes pagar
Estos son los impuestos:
A.- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo es el reducido del 8%.

En la mayoría de los casos de compraventa de una vivienda de obra nueva, el comprador paga el IVA y no tiene que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) (que se paga en casos de compras de pisos de segunda mano), pero pueden haber excepciones.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) y el Impuesto del Valor Añadido (IVA) son alternativos. O se paga uno o se paga otro, nunca los dos (artículo 7.5 del Texto refundido de la Ley del ITPyAJD). La ley que decide cuál es el impuesto a pagar es la Ley 37/1992 del IVA, concretamente el párrafo tercero de su artículo 20.Uno.22ª. Si la venta es una primera entrega debe pagar IVA, pero si es una segunda entrega no paga IVA y en consecuencia paga ITP. A estos efectos se considera primera entrega de una edificación la efectuada directamente por el promotor al comprador una vez terminada su construcción o rehabilitación, salvo que alguien que no sea el comprador la haya usado ininterrumpidamente durante al menos dos años, sea el propietario promotor, sea el titular de un derecho real de goce o disfrute, sea un arrendatario sin opción de compra.

Por el contrario es segunda entrega cuando la finca ha sido usada durante al menos dos años por persona distinta del comprador y las segundas o ulteriores ventas.

El sujeto pasivo del IVA es la persona que realiza la entrega, el vendedor (art. 84.Uno.1 LIVA), pero deberá repercutirlo íntegramente sobre el comprador (art. 88.1 LIVA) que es quien en realidad lo paga. En el ITP, el sujeto pasivo es directamente el comprador (art. 8.a. LITPyAJD).

El tipo de gravamen del IVA es el 7%, mientras que el del ITP depende de cada comunidad autónoma. El general que se aplica por defecto es el 6% (art. 11.1.a LITPyAJD), pero las CCAA suelen fijar el 7%.

B.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Es un impuesto municipal que le toca pagar al vendedor, pero en algunos casos se puede acordar que se pague a medias o incluso que lo pague el comprador. Ahí está tu poder de negociación para mantenerte firme y exigir que sea el vendedor quien asuma ese pago porque es un impuesto que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Te recomiendo que la lectura de este post: Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa

Y respecto a los gastos:
A.- Notario: por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura. Salvo pacto contrario, el vendedor paga los gastos notariales de escriturar la vivienda y el comprador las copias.También tienes que escriturar el crédito hipotecario, en el caso de que lo pidas. Tendrás que pagar al notario por su intervención en la hipoteca.

B.- Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.

C.- Hipoteca: si contratas una hipoteca tendrás que pagar los gastos de apertura. Es un porcentaje sobre el importe del préstamo solicitado y es negociable con la entidad financiera. Suele ir de un 0,5% a un 1% del importe del préstamo.

D.- Seguro: es conveniente contratar un seguro de hogar y, si tienes hipoteca, normalmente el banco te exigirá que contrates un seguro seguro del continente contra incendios, que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo, siendo el banco el beneficiario del mismo, por el valor de tasación de la vivienda, descontado el valor del suelo.

6.- Lo que hay que poner en el contrato de compraventa de vivienda y escritura pública
Lo mejor y más recomendable es que contrates los servicios de un abogado que te indique cómo hacer este contrato y los pasos a seguir. El gasto de este servicio es mínimo en comparación con lo que vale el piso y vale la pena hacer bien este trámite para ahorrarse disgustos futuros.

No obstante, esta es la información básica que debe tener el contrato de compraventa:
- Tus datos y los del vendedor, ambos con capacidad legal para celebrar el contrato.
- Los datos de la vivienda: dirección, superficie, lindes, anejos (garaje, trastero …)
- Plano de la vivienda y memoria de calidades
- Precio y condiciones de adquisición
- Importe de los impuestos
- Fecha de entrega de la vivienda y penalización que debe asumir el promotor o constructor si se retrasa.
- Firmas

Normalmente, se hace la entrega de llaves cuando se firma la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

7.- Revisa bien la vivienda
Una vez tengas las llaves y la vivienda sea tuya, es conveniente que la revises bien para detectar posibles fallos cuyo arreglo puedas reclamar al constructor o promotor. Recomiendo la lectura del artículo de Fernando Pantaleón, Catedrático de Derecho Civil: Responsabilidades y Garantías en la Ley de Ordenación de la Edificación. Y también que eches un vistazo al artículo de Pedro Ávila Navarro en Noticias Jurídicas: La Ley de Ordenación de la Edificación y el Registro. Y aquí tienes la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

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Wednesday, 21 October 2009

La casa más cara de España está en Chamberí

La casa más cara de España está en el barrio de Chamberí en Madrid, según publica ThinkSpain. Se trata de un dúplex de 517 metros cuadrados por el que piden 7.400.000 euros.

En realidad son dos pisos que se han unido para formar uno solo con seis baños, un comedor de 100 metros cuadrados y dos terrazas, una de ellas con piscina incluída. Para no mezclar las clases, la casa tiene una entrada para el servicio. También se pueden comprar hasta siete plazas de garaje por 90.000 euros cada una. El edificio donde está la casa tiene servicio de seguridad ininterrumpido, su piscina privada y gimnasio.

Más de mil personas han pinchado en la web donde se está promocionando este dúplex, pero sólo dos han mostrado un interés real. “Hay muy poca gente en España que pueda pagar eso”, afirma Marta Rusomano, propietaria de HQ Realty Inmobiliaria, la agencia que vende la casa. “Creemos que se venderá probablemente a un extranjero”. De hecho, una de las dos personas que han visto la casa es de India.

Más información
ThinkSpain:
Spain’s most expensive apartment on market for 7,440,000 euros

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