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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Tuesday, 27 October 2009

Casi la mitad de los españoles admite tener problemas para pagar su hipoteca

El 49% de los españoles admite tener dificultades para cumplir con los pagos de su hipoteca y el 46% considera que su nivel de endeudamiento es demasiado alto para su nivel de ingresos. Además, un 30% declara que no ahorra, según una encuesta de Janus Capital sobre las economías domésticas en Europa.

Sin embargo, un 63% de los ciudadanos se declara reticente al riesgo en sus inversiones. El informe apunta que la crisis crediticia “puede haber exagerado las diferencias nacionales en cuanto a los balances domésticos”.

Así, “la vulnerabilidad de los hogares españoles e italianos muestra un enorme contraste con la sólida posición financiera en los Países Bajos”. “Éstas diferencias tan amplias en la actitud frente a las finanzas domésticas representan debilidades importantes que los responsables de las políticas de la zona euro ignoran por su cuenta y riesgo”, añade.

Más información:
El Economista:
El 49% de los españoles admite dificultades para pagar la hipoteca

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Monday, 26 October 2009

Guía práctica para comprar tu piso de segunda mano

Si ya te has dado todas las vueltas que tenías que dar y pateado todas las agencias inmobiliarias del barrio donde quieres vivir y, finalmente, has encontrado el piso que querías. Ahora es hora de empezar con el papeleo. En tu caso estamos hablando de una vivienda de segunda mano. Te dejo aquí un listado de cosas que tienes que tener en cuenta para formalizar la compraventa de tu hogar:

1.- Qué debes mirar en la vivienda
Ya sabes que esa es la casa de tus sueños, pero antes de que la ilusión te ciegue, serénate y comprueba todo este listado para convencerte del todo:
> Estado de las zonas comunes, tanto internas como externas: jardines, fachada, cubierta, portal, ascensor, escaleras.
> Situación de la vivienda dentro del edificio.
> Situación del garaje y del trastero dentro del edificio.
> Distribución de la vivienda: Metros cuadrados útiles y construidos. Cocina y sus electrodomésticos. Habitaciones interiores y exteriores.. Superficies de cada hueco y distancia entre tabiques. Situación de pilares, salidas de humo, ventilación y tuberías. Situación de las tomas de electricidad, luz y TV. Estado de suelos, paredes y techos. Calefacción y agua. Servicios centrales o individuales. Presión del agua en los grifos. Aire acondicionado. Armarios empotrados. Cocina amueblada. Aislamiento térmico y acústico.
> Calidad de los materiales de construcción de la vivienda y del edificio.

2.- Qué papeles debes comprobar
> Registro de la propiedad: solicita una nota simple para saber quién es el propietario y las cargas que, en su caso, existen como por ejemplo hipotecas, derechos de usufructo embargos judiciales o administrativos. En esta nota simple se incluye una descripción de la vivienda que de dará su ubicación, características y superficie, así podrá comprobar que los datos coinciden con la oferta que te hacen.

Es importante que hagas este paso para evitar posibles problemas como, por ejemplo, que en el registro aparezca una anotación de embargo o preventiva de demanda porque en este caso no te recomiendo que la compres. Si la casa está hipotecada aparecerá esto en el registro, en ese caso debes exigir al propietario que la cancele antes de comprarla tú o en el mismo acto ante notario, también puedes subrogarte en la hipoteca. Si la hipoteca ya se ha pagado pero todavía no se ha comunicado al registro, debes exigirle al propietario que lo haga.

También puedes enterarte en el Registro de la Propiedad si la vivienda está alquilada, aunque normalmente no se comunica al registro esto, por lo que es una posibilidad mínima y supongo que habrás visitado la casa y comprobado que nadie vive allí. En el registro también se puede ver si el uso de la vivienda está atribuido a un miembro de la pareja en proceso de divorcio, en ese caso debes asegurarte que esta persona firma también la venta.

> Administrador del edifico: comprueba que el propietario esté al día de los pagos de la cuota de comunidad y cualquier otro gasto como derramas puntuales. Pídele una copia de los estatutos de la comunidad y pregunta sobre el estado del edificio por si hubiera algún problema.

> Ayuntamiento: comprueba que el propietario está al día del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

> Entidad financiera: si el propietario que te vende la casa tiene una hipoteca tienes dos opciones: pídele que cancele la hipoteca delante del notario en el mismo acto de compraventa de la vivienda y antes de firmar o puedes subrogarte en la hipoteca, es decir, hacerte cargo de la misma descontando su importe del precio del piso, eso sí debes conocer de antemano todas las condiciones de esa hipoteca.

> Propietario: si compras a través de un agente inmobiliario pídele su número de colegiado, si es un promotor o contructor debe darte su CIF y datos del Registro Mercantil, si es un particular, su DNI.

3.- Paga las arras para reservar el piso
Normalmente, cuando estás verdaderamente interesado en el piso y quieres comprarlo entregas al vendedor una cantidad para señalizar al operación. Esto es la entrega de arras o señal. Si el contrato llega a feliz término, esa cantidad formará parte del precio a pagar, pero ¿qué ocurre si el contrato no se lleva a efecto? Según Pedro Hernández, abogado y experto de La Comunidad, ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna del Tribunal Supremo distingue las siguientes modalidades de ellas:

>Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Tanto doctrina como jurisprudencia entienden mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras.

>Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

>Penitenciales: Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil tiene un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Si estás pendiente de la concesión de la hipoteca cuando vas a firmar o entregar las arras, te recomiendo que incluyas una cláusula por la que podrás desistir de la compraventa si no consigues la hipoteca y recuperar las arras entregadas. El importe dado en las arras debe figurar en la escritura de compraventa como cantidad ya entregada a cuenta del precio o ser descontado del precio del inmueble que se hace constar en a escritura. Si en ésta figura el importe total de la compra sin hacer mención a la cantidad ya entregada como señal o sin descontar su importe, el vendedor puede reclamarle el pago de la totalidad del precio que conste en la escritura pública.

4.- Escritura el contrato de compraventa y regístralo
Una vez hayas escriturado y registrado tu vivienda es oficial: la casa es tuya y se ajusta a la legislación vigente. Normalmente se firma primero un contrato de compraventa y luego se eleva a escritura pública. Una vez que el contrato ha sido elevado a escritura pública debes inscribirlo en el Registro de la Propiedad donde se ubique la vivienda para que el contrato tenga efectos frente a terceras personas. Para hacer esta inscripción tienes que haber pagado los impuestos que te correspondan.

El contrato privado de compraventa normalmente se hace ante notario, pero si no se hace así sigue siendo totalmente válido y obliga a las partes. Tienes que tener cuidado con las cláusulas abusivas y por eso te recomiendo que contrates los servicios de un abogado para que vele por tus intereses, el gasto, comparado con el importe de compra de tu casa, es mínimo y te dará seguridad y evitará problemas futuros.

El contrato privado de compraventa de una vivienda se puede convertir en documento público mediante la firma de una escritura pública ante notario. La escritura pública es condición indispensable para poder inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. A la hora de elevar un contrato a escritura pública no es necesario que hayas satisfecho la totalidad del precio. No obstante, en este caso, la compraventa queda sometida a lo que expresamente se pacte en el contrato, cuando se termine de pagar la vivienda, el vendedor deberá otorgar ante notario la correspondiente carta de pago que complementaría el documento anterior, y que deberás hacer constar en el Registro de la Propiedad.

No obstante, te dejo aquí unos detalles que debes tener en cuenta en la redacción del contrato. El Real Decreto 515/89 exige que el contrato esté redactado con la debida claridad y sencillez, y que responda a los principios de buena fe y justo equilibrio de las obligaciones de ambas partes, prohibiendo expresamente las cláusulas que:

> No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, tipo de interés anual y condiciones de amortización de los saldos pendientes, en su caso.

> Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado o impongan incrementos del precio por conceptos adicionales (incluidas reformas) no sometidas a la decisión del comprador.

> Repercutan sobre el comprador errores o fallos que no le sean imputables.

> Impongan en la primera venta al comprador la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que, por Ley o por su naturaleza, correspondan al vendedor.

> Otorguen a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el contrato.

Pese a ello no es de extrañar que a la hora de firmar el contrato privado de compraventa de una vivienda exista una posición de desequilibrio entre las partes, ya que el comprador se ve obligado a aceptar clausulados redactados de antemano por la parte vendedora, en los que se imponen una serie de condiciones y renuncias que no han sido negociadas y a las que el sólo cabe adherirse (llamados por ello contratos de adhesión).

5.- Qué debe aparecer en el contrato
En todo caso asegúrate de que en el contrato aparezcan bien reflejados los siguientes aspectos:

> Identificación del comprador y del vendedor: nombre y apellidos, edad, domicilio, NIF o CIF y, en el caso de sociedades, declaración de que la persona que firma es su apoderado o representante legal.

> Reconocimiento de la capacidad legal para actuar de ambas partes.

> Identificación del inmueble que se vende: se deben aportar planos y memoria de calidades, especificándose sus linderos, descripción y valoración de los posibles anejos, superficie propia (útil y/o construida). Se debe precisar si en la venta se encuentra incluido o no algún tipo de mobiliario (si hay muebles se debe indicar cuáles). El plano de la vivienda y la memoria de calidades, señalando específicamente que forma parte del contrato.

> Escritura de propiedad: referencia registral y estado de cargas (hipotecas, embargos, inquilinos …).

> Objeto del contrato.

> Precio de la venta y forma de pago. Se debe detallar un desglose de los impuestos. Si hay subrogación en la hipoteca se deben especificar las condiciones.

> Posibilidad de desligarse del contrato y bajo qué condiciones y requisitos.

> El momento de entrega de las llaves.

> Reparto de gastos: Indicar quién va a satisfacer los gastos del contrato, así como los impuestos que pudieran derivarse de la operación de compraventa.

> Arras: si se ha hecho entrega de arras a cuenta del precio final se debe hacer mención a la cantidad entregada y que se descuenta del precio final

> Fecha para la formalización de la escritura pública.

> Consecuencias de la rescisión del contrato.

> Declaración de sometimiento a los Tribunales de la localidad donde radique la vivienda.

> Fecha y firma de todas las partes contratantes.

> Si en el acuerdo de compraventa existen entregas a cuenta o aplazamientos de pago, también deberá figurar: Si el comprador acepta subrogarse en el préstamo que fue concedido al vendedor. Si se va a comprar a plazos, deberá constar con claridad el precio total al contado, el interés que se cobra por el aplazamiento del pago (que no es obligatorio), el precio total con intereses y la cantidad periódica que habrá que pagar. En las cantidades entregadas a cuenta, el aval bancario o de una compañía de seguros que se presta para garantizar la devolución de las cantidades entregadas por el comprador. La cuenta corriente que se haya abierto únicamente para ingresar dichas cantidades, y que sólo se utilizará para satisfacer los costos de la construcción. Las penalizaciones por incumplimiento. Al comprador se le penaliza por no efectuar los pagos acordados, y al promotor por no ofrecer la calidad a la que se había comprometido. La fecha de entrega y la cantidad que el promotor debe pagar al comprador por cada mes de retraso con respecto a la fecha tope de entrega.

6.- Gastos que debes tener en cuenta para comprar tu casa
> Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (I.T.P.A.J.D): debe abonarlo el comprador en un plazo no superior a 30 días 30 días hábiles (sin contar domingos ni festivos), que empiezan a transcurrir a partir del día siguiente al del otorgamiento del contrato, documento privado o de la escritura pública en la que se refleje el acto que origina el nacimiento del impuesto. Su importe depende del precio del piso.

El impuesto ha de abonarse ante la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente previa cumplimentación del impreso oficial establecido al efecto. Es necesario aportar el DNI. o CIF., y la primera copia y una copia simple de la escritura pública o el original del contrato y una copia del mismo si la operación sujeta consta en documento privado, del acto que de lugar al nacimiento del impuesto.

> Gastos de apertura de hipoteca: normalmente la entidad financiera que te presta el dinero tiene asignado un porcentaje como comisión de apertura, puedes negociarlo con la persona que te otorgue la hipoteca.

> Altas de los suministros básicos: luz, agua, gas, teléfono.

> Comunidad de vecinos: cuotas de la comunidad y posibles derramas puntuarles. Plusvalía Municipal

>Plusvalía: Es un impuesto que debe pagar el vendedor por ley, pero se puede acordar que lo asuma el comprador. Debes estar atento a este punto para no ceder si no quieres y no pagarlo. Puedes leer aquí sobre cómo calcular la plusvalía de una vivienda.

> Registro de la propiedad: cuando vayas a comprar la vivienda y comprobar sus datos es habitual que pidas una nota simple que debes pagar. Una vez realizada la compraventa de la casa y para que el piso figure a tu nombre, deberás registrarlo oficialmente y pagar también el asiento de presentación, paso previo a la inscripción, y las notas de afección fiscal que se incluyen al inscribir las escrituras.

> Tasación: es conveniente que un tasador valore la vivienda para que tengas una opinión independiente. Además, si pides una hipoteca, la entidad financiera te exigirá este paso antes de concedértela.

> Seguro: normalmente, si tienes una hipoteca, la entidad financiera te exige que contrates un seguro de continente contra incendios que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo y el beneficiario es la entidad financiera. Además, es conveniente que tengas un seguro de hogar multirriesgos y un seguro de vida que cubra las cuotas de la hipoteca pendientes de pagar si mueres, así tus herederos tendrán la casa sin cargas.

> Gestor o abogado: es conveniente que un profesional te guíe durante todo el proceso de compra de tu casa para que hagas todo el papeleo de forma correcta.

7.- Garantía de las viviendas de segunda mano
Si la vivienda que vas a comprar tiene menos de 10 años, puedes exigir responsabilidades a la promotora, constructora y al arquitecto por sus desperfectos estructurales. Conservas los mismos derechos que tiene el primer propietario.

Si la vivienda tiene más de 10 años, sólo tienes 6 meses después de comprar el piso para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos.

Más información:
Consumer Eroski
: Escuela de Comprar Vivienda
Pedro Hernández del Olmo, abogado: Arras o señal

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Friday, 23 October 2009

Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa

Carlos, un usuario de Ventadepisos nos envía esta escueta duda: “¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía?” He recurrido a Juan, experto de La Comunidad de Enalquiler, para que le conteste con la teoría y un ejemplo práctico de forma que no se quede nada en el tintero. Ahí va su respuesta:

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), generalmente llamado impuesto de plusvalía, grava el incremento de valor del suelo cuando se transmite su propiedad, aunque también, reduciendo la base imponible en los porcentajes que determina la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales, cuando se transmiten o constituyen otros derechos reales como el usufructo.

Es un impuesto que pueden establecer y exigir los ayuntamientos de acuerdo con el RDL 2/2004 que aprueba el texto refundido de la ley de haciendas locales (arts 59.2 y 104 a 110). Los ayuntamientos tienen cierta libertad de regulación por lo que el impuesto será distinto en función de donde esté ubicado el terreno, dentro de los siguientes límites impuestos por el RDL 2/2004.

En el caso más corriente, venta de un inmueble, es necesario conocer:

a) El valor catastral del suelo, que figura en el recibo anual del IBI (supongamos una vivienda con un valor catastral total de 55.000 euros y un valor del suelo de 19.000 euros).

b) El número de años que el transmitente ha sido propietario (supongamos 3 años). Por encima de 20 años se consideran 20.

c) El porcentaje establecido por el ayuntamiento que exige el impuesto, que varía en una escala descendente en función de los años del apartado b. Este porcentaje no puede ser superior a 3’7, 3’5, 3’2 o 3 según el número de años sea hasta 5, 10, 15 o 20 respectivamente (supongamos que el ayuntamiento ha establecido los máximos, por lo que en este caso será el 3,7%).

d) El tipo de gravamen fijado por cada ayuntamiento con el límite del 30 por 100 (supongamos el máximo, 30).

Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una vivienda
Ya podemos hacer el cálculo, multiplicando los años del apartado b) (3) por el porcentaje del apartado c) (3’7/100) y volviendo a multiplicar por el valor del suelo del apartado a) (19000). A continuación se aplica el tipo de gravamen del apartado d), es decir, multiplicamos por 30 y dividimos entre 100.

Haciendo las operaciones (3 x 3’7 : 100 x 19000 x 30 : 100) resulta una cuota tributaria de 632,7 euros.

En estos cálculos no he considerado otros muchos factores que pueden ser trascendentes, como por ejemplo la gran bonificación de la cuota en el caso de vivienda heredada, que puede ser hasta del 95 por 100.

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Thursday, 22 October 2009

Cómo comprar una vivienda de obra nueva

Ya has encontrato tu piso ideal, es una obra nueva de las que has enamorado y ahora tienes que enfrentarte al papeleo. Antes de que empiecen a caer las gotas de sudor frío por tu frente, cálmate, comprar un piso no es tan complicado si tienes las ideas claras. Y aquí vamos a intentar darte las claves cuando vas a formalizar la reserva y compra de obra nueva:

1.- Comprueba las características técnicas y legales del edificio
Si la vivienda todavía se está construyendo, es decir, compras sobre plano, debes solicita al promotor una copia de los planos con los detalles técnicos y la memoria de calidades. Además, guarda también la publicidad que puedas tener sobre la promoción porque es vinculante. Si en el folleto se indican unas condiciones X sobre las viviendas en venta, esta información es igual de valida que si se hubiera incluido en un contrato. Es bueno también pasarse por el Registro Mercantil para comprobar los datos de la empresa: domicilio social, capital social, etc.

Pásate por el ayuntamiento al que pertenezca la vivienda y comprueba que existe licencia de edificación y la obra tenga el proyecto técnico aprobado. También es bueno que consigas su cédula urbanística para evitar sorpresas en cuanto a la posible inexistencia de equipamientos complementarios ofertados (zonas verdes, pistas de juego, etc.) o en cuanto a su uso público.

Y, una vez la vivienda se haya terminado, y antes de firmar el contrato de compra-venta comprueba que tienes licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad de la vivienda. Pide también al promotor o constructor los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua… etc. se adecuan a la normativa vigente.

Es fundamental que todo esto esté en regla cuando vayas a entrar a vivir en el piso para que luego no te tengas que pelear tú para conseguir tu cédula de habitabilidad y así poder dar de alta los suministros: agua, luz, gas …

También debes comprobar la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad para asegurarte que se ha hecho la inscripción de obra nueva, quien te la vende es su propietario y la situación de cargas y gravámenes de la finca.

2.- Deja bien atada la reserva del piso
Si compras sobre plano deberás entregar al promotor una cantidad a cuenta o reserva que es conocida como ‘arras penitenciales’, es conveniente incluir en la firma de estas ‘arras penitenciales’ unas cláusulas por las que tú, como comprador, podrías desistir de la compra de la vivienda porque si finalmente no compras y no lo puedes justificar por alguna de esas condicions previamente establecidas, entonces perderás ese dinero de la reservas. Si el vendedor no te vende el piso al final y tampoco te lo puede justificar, te deberá devolver el doble.

También es frecuente que en la compra de pisos sobre plano se acuerde hacer entregas periódicas de dinero que luego se descuentan del precio final de venta. Estas cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción, deben estar garantizadas por el promotor o constructor con un Contrato de Seguro o un Aval Bancario. Si la construcción no llega a iniciarse o no se termina, la constructora estará obligada a devolver el dinero que hayas entregado más, normalmente, un 6% de penalización. Pide todas las pruebas de la existencia de ese seguro o aval, exige que se te entregue la póliza o el documento que acredite el seguro.

3.- Tú no tienes que subrogarte el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco. Puedes obligar al promotor a cancelar su hipoteca y que pague él los gastos de cancelación. Y esta es la base legal:

Artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, “En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. ”.

Disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios: “A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes: La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional. En particular, en la compraventa de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.”

4.- Ten claros los gastos que debe asumir el constructor o promotor
Los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal debe pagarlos él.

5. Ten claros cuáles son tus gastos y los impuestos que debes pagar
Estos son los impuestos:
A.- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo es el reducido del 8%.

En la mayoría de los casos de compraventa de una vivienda de obra nueva, el comprador paga el IVA y no tiene que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) (que se paga en casos de compras de pisos de segunda mano), pero pueden haber excepciones.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) y el Impuesto del Valor Añadido (IVA) son alternativos. O se paga uno o se paga otro, nunca los dos (artículo 7.5 del Texto refundido de la Ley del ITPyAJD). La ley que decide cuál es el impuesto a pagar es la Ley 37/1992 del IVA, concretamente el párrafo tercero de su artículo 20.Uno.22ª. Si la venta es una primera entrega debe pagar IVA, pero si es una segunda entrega no paga IVA y en consecuencia paga ITP. A estos efectos se considera primera entrega de una edificación la efectuada directamente por el promotor al comprador una vez terminada su construcción o rehabilitación, salvo que alguien que no sea el comprador la haya usado ininterrumpidamente durante al menos dos años, sea el propietario promotor, sea el titular de un derecho real de goce o disfrute, sea un arrendatario sin opción de compra.

Por el contrario es segunda entrega cuando la finca ha sido usada durante al menos dos años por persona distinta del comprador y las segundas o ulteriores ventas.

El sujeto pasivo del IVA es la persona que realiza la entrega, el vendedor (art. 84.Uno.1 LIVA), pero deberá repercutirlo íntegramente sobre el comprador (art. 88.1 LIVA) que es quien en realidad lo paga. En el ITP, el sujeto pasivo es directamente el comprador (art. 8.a. LITPyAJD).

El tipo de gravamen del IVA es el 7%, mientras que el del ITP depende de cada comunidad autónoma. El general que se aplica por defecto es el 6% (art. 11.1.a LITPyAJD), pero las CCAA suelen fijar el 7%.

B.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Es un impuesto municipal que le toca pagar al vendedor, pero en algunos casos se puede acordar que se pague a medias o incluso que lo pague el comprador. Ahí está tu poder de negociación para mantenerte firme y exigir que sea el vendedor quien asuma ese pago porque es un impuesto que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Te recomiendo que la lectura de este post: Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa

Y respecto a los gastos:
A.- Notario: por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura. Salvo pacto contrario, el vendedor paga los gastos notariales de escriturar la vivienda y el comprador las copias.También tienes que escriturar el crédito hipotecario, en el caso de que lo pidas. Tendrás que pagar al notario por su intervención en la hipoteca.

B.- Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.

C.- Hipoteca: si contratas una hipoteca tendrás que pagar los gastos de apertura. Es un porcentaje sobre el importe del préstamo solicitado y es negociable con la entidad financiera. Suele ir de un 0,5% a un 1% del importe del préstamo.

D.- Seguro: es conveniente contratar un seguro de hogar y, si tienes hipoteca, normalmente el banco te exigirá que contrates un seguro seguro del continente contra incendios, que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo, siendo el banco el beneficiario del mismo, por el valor de tasación de la vivienda, descontado el valor del suelo.

6.- Lo que hay que poner en el contrato de compraventa de vivienda y escritura pública
Lo mejor y más recomendable es que contrates los servicios de un abogado que te indique cómo hacer este contrato y los pasos a seguir. El gasto de este servicio es mínimo en comparación con lo que vale el piso y vale la pena hacer bien este trámite para ahorrarse disgustos futuros.

No obstante, esta es la información básica que debe tener el contrato de compraventa:
- Tus datos y los del vendedor, ambos con capacidad legal para celebrar el contrato.
- Los datos de la vivienda: dirección, superficie, lindes, anejos (garaje, trastero …)
- Plano de la vivienda y memoria de calidades
- Precio y condiciones de adquisición
- Importe de los impuestos
- Fecha de entrega de la vivienda y penalización que debe asumir el promotor o constructor si se retrasa.
- Firmas

Normalmente, se hace la entrega de llaves cuando se firma la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

7.- Revisa bien la vivienda
Una vez tengas las llaves y la vivienda sea tuya, es conveniente que la revises bien para detectar posibles fallos cuyo arreglo puedas reclamar al constructor o promotor. Recomiendo la lectura del artículo de Fernando Pantaleón, Catedrático de Derecho Civil: Responsabilidades y Garantías en la Ley de Ordenación de la Edificación. Y también que eches un vistazo al artículo de Pedro Ávila Navarro en Noticias Jurídicas: La Ley de Ordenación de la Edificación y el Registro. Y aquí tienes la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

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Wednesday, 21 October 2009

La casa más cara de España está en Chamberí

La casa más cara de España está en el barrio de Chamberí en Madrid, según publica ThinkSpain. Se trata de un dúplex de 517 metros cuadrados por el que piden 7.400.000 euros.

En realidad son dos pisos que se han unido para formar uno solo con seis baños, un comedor de 100 metros cuadrados y dos terrazas, una de ellas con piscina incluída. Para no mezclar las clases, la casa tiene una entrada para el servicio. También se pueden comprar hasta siete plazas de garaje por 90.000 euros cada una. El edificio donde está la casa tiene servicio de seguridad ininterrumpido, su piscina privada y gimnasio.

Más de mil personas han pinchado en la web donde se está promocionando este dúplex, pero sólo dos han mostrado un interés real. “Hay muy poca gente en España que pueda pagar eso”, afirma Marta Rusomano, propietaria de HQ Realty Inmobiliaria, la agencia que vende la casa. “Creemos que se venderá probablemente a un extranjero”. De hecho, una de las dos personas que han visto la casa es de India.

Más información
ThinkSpain:
Spain’s most expensive apartment on market for 7,440,000 euros

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Tuesday, 20 October 2009

De quién acordarse a la hora de comprar los muebles

Tengo una amiga que se acaba de comprar un piso. Recibo un email suyo el sábado por la mañana: “nos vamos de compras, ¿me acompañas a ver muebles?”. Lo primero que me viene a la cabeza es “¡Buf! ¿Cuántas tiendas por recorrer, cuánta gente con la que pelearse por los pasillos, etc. etc. etc. No, gracias.” Pero luego pienso y digo, qué más da, sólo tengo que opinar, si al final acaba eligiendo un dormitorio feo, es ella la que va a tener que verlo cada día (y no yo). Así que le respondo: ¡OK!.

Siguiente pregunta: ¿Dónde vamos? Y aquí es cuándo te acuerdas de las marcas. La cuestión es ¿de cuáles?

Dos estrategias distintas: Ikea y La Oca

Los virales de Ikea son “famosos” en la red. Personalmente no suelo recordar ninguno, pero sí sé que tienen vídeos graciosos. Que si un día me aburro voy a Youtube y encuentro vídeos de Ikea para pasar el rato. Y lo más importante: Ikea está en el top 3 cuando pienso en lugares a los que acudir para comprar muebles. He aquí algunos puntos de su estrategia de marketing en Internet:

> Marketing de guerrilla: bajo coste, cantidad, viralidad.
> Deslocalización: El impacto de la marca afecta al Ikea de mi pueblo al del pueblo de al lado,     al de la otra punta del país y al de otros países.
> No importa tanto el contenido como que al público se le queda la marca (y se le queda).
> Sin necesidad de definir el producto: todo el mundo sabe qué tipo de muebles encontrará en     Ikea (y a qué precios).

El pasado mes de Junio, La Oca de Zaragoza realizó una acción de marketing que, desde mi punto de vista es innovadora y “cool” pero que fallaba en lo básico: el recuerdo de la marca por parte del público. Una pareja (de actores) se instaló en la tienda de la Oca en Zaragoza y allí vivió durante una semana al más puro estilo “Show de Truman”.



Si comparamos esta acción de marketing con los virales de Ikea:

> Marketing de guerrilla: bajo coste, cantidad, viralidad.
> Instalaciones in situ, actores,… coste considerable de una sola acción, es decir, más dificultad para repetir.
> Localización: Enfocado a una sola ciudad -aunque luego se hable de ello en Internet- y a una sola tienda.
>Importa el contenido: a diferencia de Ikea, La Oca no tiene un producto tan fácil de identificar por el público, por lo que el esfuerzo en agradar al que pasa por la tienda -y ya que su estrategia consiste en eso- debe ser mayor.

Resumiendo: Más allá de que la campaña sea más o menos local, la importancia de una buena acción de marketing radica en que el público sea capaz de identificar la marca a posteriori (y no sólo el anuncio). Y en que mi amiga piense en La Oca cuando vayamos a comprar los muebles para su nuevo piso.

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Monday, 19 October 2009

Averigua si va a bajar el valor de tu casa

Si estás vendiendo tu casa ahora mismo, te interesará saber cuáles son las señales que te pueden indicar si tu casa, contagiada por la atmósfera inmobiliaria de la zona, va a bajar de precio. En Smartmoney recurren a Mark Zandi, jefe de Economía en Moody’s Economy.com para desvelar cuáles son estos indicios. Leélos:

Embargos en tu barrio
Cuando una casa en tu mismo edificio o bloque es embargada, el valor de tu casa baja un 1% y si son dos las que son embargadas la bajada será de más de un 2%, según Mark Zandi. Es como un efecto dominó, cuando una casa es embargada hace que valor del resto de las del barrio bajen.

Proliferación de casas en venta sin encontrar comprador
Cuando los carteles de ‘en venta’ no se mueven de los balcones de las casas en tres meses o más significa que compradores y vendedores no se ponen de acuerdo en un precio para los pisos. “El tiempo que los pisos llevan en el mercado es un buen barómetro para ver cuál es la demanda de casas y el precio al que se están vendiendo. Cuánto más tiempo parezca que les cuesta a los vecinos vender sus hogares es más probable que no consigan el precio que quieran y que los precios están bajando”, afirma Zandi.

Tasa de desempleo en tu zona
En la mayoría de los casos, las ciudades en las que el valor de sus casas ha bajado más son también las que tienen la mayor tasa de desempleo. Si sientes curiosidad puedes echar un vistazo a la tasa de desempleo por municipio aquí.

Una casa en mal estado
Si tu casa se ha deteriorado con el tiempo: las paredes necesitan una nueva mano de pintura, los electrodomésticos básicos de la cocina como pueden ser la encimera y el horno necesitan un cambio, los sanitarios tuvieron mejor cara hace años, los ventanales ya no son lo que eran … el precio de tu casa, lógicamente, también bajará.

Pero no desesperes, todavía puedes vender tu casa, sigue los consejos que te damos en esta Guía Práctica para vender tu casa y ¡suerte!

Más información
Smartmoney: 4 Signs Your Home Is About to Lose Value
Smartmoney: 3 Factors That Reduce a Home’s Value

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Friday, 16 October 2009

Málaga será la que primero se recupere de la crisis inmobiliaria

Málaga es la elegida. El Instituto de Práctica Empresarial (IPE) prevé que sea la primera provincia española que salga de la crisis inmobiliaria. El director general del IPE, José Antonio Pérez, afirma que “Málaga se recuperará antes igual que cuando cayó, su caída fue la primera y la más profunda”

Pérez ha asegurado que ya hay señales “del fin del peligro”, dado que las cifras de viviendas visadas, iniciadas y terminadas se están estabilizando y eso, en su opinión, es un indicio de que los valores empezarán a subir próximamente. En el resto de España, sin embargo, estos indicadores aún no han tocado fondo.

Semana Santa de 2010 es la fecha que maneja el IPE para que se haga patente la recuperación de forma generalizada en el sector inmobiliario español. Esta conclusión forma parte del Pulsímetro Inmobiliario, informe en el que IPE, escuela de negocios con 15 años de experiencia en la formación y el análisis del mercado inmobiliario, analiza la situación y las previsiones de futuro del sector.

Factores que influyen en la recuperación de Málaga
“El primero, es que se liquide el stock y para ello es necesario censarlo y clasificarlo para poder canalizar la demanda”, ha señalado Pérez, quien ha explicado que faltan cifras oficiales al respecto pero que la estimación es que el número de viviendas sin vender en la provincia de Málaga ronde las 30.000 y en ningún caso “es inferior a 20.000 casas”.

Otro de los factores que puede influir en que la salida de la crisis sea más rápida es “que los proyectos de construcción sigan avanzando y se terminen”. El último sería “que se apliquen nuevos criterios en el proceso de edificación”, siempre enfocados hacia la sostenibilidad y la eficiencia energética.

En cuanto al precio de las viviendas en la provincia de Málaga, que en el tercer trimestre de este año ha bajado un 12,8%, ha explicado que continuar reduciéndolo “sólo beneficia a los inversores y especuladores, a aquellos que tienen dinero al contado y que compran ahora pero luego venderán mucho más”. Según Pérez, la clave en este punto es la financiación, flexibilizar las condiciones financieras para que se ajusten a las capacidades de pago de los clientes.

Más información
El Mundo Andalucí
a: Málaga será la primera provincia en recuperarse de la crisis inmobiliaria

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Thursday, 15 October 2009

Propuestas para reformar el sector inmobiliario

Expertos universitarios y de la empresa proponen las líneas generales para una reforma de este sector inmobiliario.

Aquí tienes las declaraciones de Luis Garicano, catedrático de la London School of Economics

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Tuesday, 13 October 2009

Baja un 8% el precio de la vivienda nueva y de segunda mano en España en el último año

El precio de la vivienda libre, tanto usada como nueva, en España bajó un 8,3% durante el pasado mes de septiembre en tasa interanual, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) elaborado por la tasadora Tinsa. Este reciente informe refleja una moderación de la caída de precios, ya que el mes anterior, agosto, el abaratamiento había sido del 8,9%.

Entre los subíndices del IMIE, el que registró en agosto un descenso más brusco fue el de ‘Costa Mediterránea’, donde la vivienda bajó un 11,5%. Por detrás se encuentran los subíndices ‘Grandes Ciudades’ (-9%), ‘Baleares y Canarias’ (-7,8%), ‘Resto de Municipios’ (-7,7%) y ‘Áreas Metropolitanas’ (-6,5%).

Este nuevo descenso confirma la moderación que la caída del precio de los pisos muestra desde hace unos meses. La reducción del precio a cierre del noveno mes del año es inferior a la del 8,9% que mostraba a la conclusión de agosto, y también a las del 9,2% y el 10,1% de julio y junio, respectivamente.

En términos acumulados, el precio de los pisos suma ya un descenso del 13,7% desde el máximo que marcó en diciembre de 2007, según Tinsa. La tasadora estimaba a principio de año que la caída interanual a cierre de 2009 será superior al 20%. Además, el ‘stock’ de viviendas acumulado alcanzará el millón y medio.

De esta forma, los datos arrojan que el mercado inmobiliario de la Costa Mediterránea suma un descenso acumulado del 18,7% desde diciembre de 2007. En las capitales y grandes ciudades la caída desde el máximo de 2007 se sitúa en el 14,9%; en las áreas metropolitanas, en el 14,8%, en Baleares y Canarias en el 11,9%, y en el 11,6% en el resto de municipios.

Más información
El Mundo
: Los pisos bajan un 8,3% en el último año

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