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Actualidad del mercado inmobiliario


Thursday, 22 October 2009

Cómo comprar una vivienda de obra nueva

Ya has encontrato tu piso ideal, es una obra nueva de las que has enamorado y ahora tienes que enfrentarte al papeleo. Antes de que empiecen a caer las gotas de sudor frío por tu frente, cálmate, comprar un piso no es tan complicado si tienes las ideas claras. Y aquí vamos a intentar darte las claves cuando vas a formalizar la reserva y compra de obra nueva:

1.- Comprueba las características técnicas y legales del edificio
Si la vivienda todavía se está construyendo, es decir, compras sobre plano, debes solicita al promotor una copia de los planos con los detalles técnicos y la memoria de calidades. Además, guarda también la publicidad que puedas tener sobre la promoción porque es vinculante. Si en el folleto se indican unas condiciones X sobre las viviendas en venta, esta información es igual de valida que si se hubiera incluido en un contrato. Es bueno también pasarse por el Registro Mercantil para comprobar los datos de la empresa: domicilio social, capital social, etc.

Pásate por el ayuntamiento al que pertenezca la vivienda y comprueba que existe licencia de edificación y la obra tenga el proyecto técnico aprobado. También es bueno que consigas su cédula urbanística para evitar sorpresas en cuanto a la posible inexistencia de equipamientos complementarios ofertados (zonas verdes, pistas de juego, etc.) o en cuanto a su uso público.

Y, una vez la vivienda se haya terminado, y antes de firmar el contrato de compra-venta comprueba que tienes licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad de la vivienda. Pide también al promotor o constructor los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua… etc. se adecuan a la normativa vigente.

Es fundamental que todo esto esté en regla cuando vayas a entrar a vivir en el piso para que luego no te tengas que pelear tú para conseguir tu cédula de habitabilidad y así poder dar de alta los suministros: agua, luz, gas …

También debes comprobar la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad para asegurarte que se ha hecho la inscripción de obra nueva, quien te la vende es su propietario y la situación de cargas y gravámenes de la finca.

2.- Deja bien atada la reserva del piso
Si compras sobre plano deberás entregar al promotor una cantidad a cuenta o reserva que es conocida como ‘arras penitenciales’, es conveniente incluir en la firma de estas ‘arras penitenciales’ unas cláusulas por las que tú, como comprador, podrías desistir de la compra de la vivienda porque si finalmente no compras y no lo puedes justificar por alguna de esas condicions previamente establecidas, entonces perderás ese dinero de la reservas. Si el vendedor no te vende el piso al final y tampoco te lo puede justificar, te deberá devolver el doble.

También es frecuente que en la compra de pisos sobre plano se acuerde hacer entregas periódicas de dinero que luego se descuentan del precio final de venta. Estas cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción, deben estar garantizadas por el promotor o constructor con un Contrato de Seguro o un Aval Bancario. Si la construcción no llega a iniciarse o no se termina, la constructora estará obligada a devolver el dinero que hayas entregado más, normalmente, un 6% de penalización. Pide todas las pruebas de la existencia de ese seguro o aval, exige que se te entregue la póliza o el documento que acredite el seguro.

3.- Tú no tienes que subrogarte el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco. Puedes obligar al promotor a cancelar su hipoteca y que pague él los gastos de cancelación. Y esta es la base legal:

Artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, “En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. ”.

Disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios: “A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes: La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional. En particular, en la compraventa de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.”

4.- Ten claros los gastos que debe asumir el constructor o promotor
Los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal debe pagarlos él.

5. Ten claros cuáles son tus gastos y los impuestos que debes pagar
Estos son los impuestos:
A.- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo es el reducido del 8%.

En la mayoría de los casos de compraventa de una vivienda de obra nueva, el comprador paga el IVA y no tiene que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) (que se paga en casos de compras de pisos de segunda mano), pero pueden haber excepciones.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) y el Impuesto del Valor Añadido (IVA) son alternativos. O se paga uno o se paga otro, nunca los dos (artículo 7.5 del Texto refundido de la Ley del ITPyAJD). La ley que decide cuál es el impuesto a pagar es la Ley 37/1992 del IVA, concretamente el párrafo tercero de su artículo 20.Uno.22ª. Si la venta es una primera entrega debe pagar IVA, pero si es una segunda entrega no paga IVA y en consecuencia paga ITP. A estos efectos se considera primera entrega de una edificación la efectuada directamente por el promotor al comprador una vez terminada su construcción o rehabilitación, salvo que alguien que no sea el comprador la haya usado ininterrumpidamente durante al menos dos años, sea el propietario promotor, sea el titular de un derecho real de goce o disfrute, sea un arrendatario sin opción de compra.

Por el contrario es segunda entrega cuando la finca ha sido usada durante al menos dos años por persona distinta del comprador y las segundas o ulteriores ventas.

El sujeto pasivo del IVA es la persona que realiza la entrega, el vendedor (art. 84.Uno.1 LIVA), pero deberá repercutirlo íntegramente sobre el comprador (art. 88.1 LIVA) que es quien en realidad lo paga. En el ITP, el sujeto pasivo es directamente el comprador (art. 8.a. LITPyAJD).

El tipo de gravamen del IVA es el 7%, mientras que el del ITP depende de cada comunidad autónoma. El general que se aplica por defecto es el 6% (art. 11.1.a LITPyAJD), pero las CCAA suelen fijar el 7%.

B.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Es un impuesto municipal que le toca pagar al vendedor, pero en algunos casos se puede acordar que se pague a medias o incluso que lo pague el comprador. Ahí está tu poder de negociación para mantenerte firme y exigir que sea el vendedor quien asuma ese pago porque es un impuesto que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Te recomiendo que la lectura de este post: Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa

Y respecto a los gastos:
A.- Notario: por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura. Salvo pacto contrario, el vendedor paga los gastos notariales de escriturar la vivienda y el comprador las copias.También tienes que escriturar el crédito hipotecario, en el caso de que lo pidas. Tendrás que pagar al notario por su intervención en la hipoteca.

B.- Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.

C.- Hipoteca: si contratas una hipoteca tendrás que pagar los gastos de apertura. Es un porcentaje sobre el importe del préstamo solicitado y es negociable con la entidad financiera. Suele ir de un 0,5% a un 1% del importe del préstamo.

D.- Seguro: es conveniente contratar un seguro de hogar y, si tienes hipoteca, normalmente el banco te exigirá que contrates un seguro seguro del continente contra incendios, que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo, siendo el banco el beneficiario del mismo, por el valor de tasación de la vivienda, descontado el valor del suelo.

6.- Lo que hay que poner en el contrato de compraventa de vivienda y escritura pública
Lo mejor y más recomendable es que contrates los servicios de un abogado que te indique cómo hacer este contrato y los pasos a seguir. El gasto de este servicio es mínimo en comparación con lo que vale el piso y vale la pena hacer bien este trámite para ahorrarse disgustos futuros.

No obstante, esta es la información básica que debe tener el contrato de compraventa:
- Tus datos y los del vendedor, ambos con capacidad legal para celebrar el contrato.
- Los datos de la vivienda: dirección, superficie, lindes, anejos (garaje, trastero …)
- Plano de la vivienda y memoria de calidades
- Precio y condiciones de adquisición
- Importe de los impuestos
- Fecha de entrega de la vivienda y penalización que debe asumir el promotor o constructor si se retrasa.
- Firmas

Normalmente, se hace la entrega de llaves cuando se firma la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

7.- Revisa bien la vivienda
Una vez tengas las llaves y la vivienda sea tuya, es conveniente que la revises bien para detectar posibles fallos cuyo arreglo puedas reclamar al constructor o promotor. Recomiendo la lectura del artículo de Fernando Pantaleón, Catedrático de Derecho Civil: Responsabilidades y Garantías en la Ley de Ordenación de la Edificación. Y también que eches un vistazo al artículo de Pedro Ávila Navarro en Noticias Jurídicas: La Ley de Ordenación de la Edificación y el Registro. Y aquí tienes la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

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Wednesday, 21 October 2009

La casa más cara de España está en Chamberí

La casa más cara de España está en el barrio de Chamberí en Madrid, según publica ThinkSpain. Se trata de un dúplex de 517 metros cuadrados por el que piden 7.400.000 euros.

En realidad son dos pisos que se han unido para formar uno solo con seis baños, un comedor de 100 metros cuadrados y dos terrazas, una de ellas con piscina incluída. Para no mezclar las clases, la casa tiene una entrada para el servicio. También se pueden comprar hasta siete plazas de garaje por 90.000 euros cada una. El edificio donde está la casa tiene servicio de seguridad ininterrumpido, su piscina privada y gimnasio.

Más de mil personas han pinchado en la web donde se está promocionando este dúplex, pero sólo dos han mostrado un interés real. “Hay muy poca gente en España que pueda pagar eso”, afirma Marta Rusomano, propietaria de HQ Realty Inmobiliaria, la agencia que vende la casa. “Creemos que se venderá probablemente a un extranjero”. De hecho, una de las dos personas que han visto la casa es de India.

Más información
ThinkSpain:
Spain’s most expensive apartment on market for 7,440,000 euros

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Tuesday, 20 October 2009

De quién acordarse a la hora de comprar los muebles

Tengo una amiga que se acaba de comprar un piso. Recibo un email suyo el sábado por la mañana: “nos vamos de compras, ¿me acompañas a ver muebles?”. Lo primero que me viene a la cabeza es “¡Buf! ¿Cuántas tiendas por recorrer, cuánta gente con la que pelearse por los pasillos, etc. etc. etc. No, gracias.” Pero luego pienso y digo, qué más da, sólo tengo que opinar, si al final acaba eligiendo un dormitorio feo, es ella la que va a tener que verlo cada día (y no yo). Así que le respondo: ¡OK!.

Siguiente pregunta: ¿Dónde vamos? Y aquí es cuándo te acuerdas de las marcas. La cuestión es ¿de cuáles?

Dos estrategias distintas: Ikea y La Oca

Los virales de Ikea son “famosos” en la red. Personalmente no suelo recordar ninguno, pero sí sé que tienen vídeos graciosos. Que si un día me aburro voy a Youtube y encuentro vídeos de Ikea para pasar el rato. Y lo más importante: Ikea está en el top 3 cuando pienso en lugares a los que acudir para comprar muebles. He aquí algunos puntos de su estrategia de marketing en Internet:

> Marketing de guerrilla: bajo coste, cantidad, viralidad.
> Deslocalización: El impacto de la marca afecta al Ikea de mi pueblo al del pueblo de al lado,     al de la otra punta del país y al de otros países.
> No importa tanto el contenido como que al público se le queda la marca (y se le queda).
> Sin necesidad de definir el producto: todo el mundo sabe qué tipo de muebles encontrará en     Ikea (y a qué precios).

El pasado mes de Junio, La Oca de Zaragoza realizó una acción de marketing que, desde mi punto de vista es innovadora y “cool” pero que fallaba en lo básico: el recuerdo de la marca por parte del público. Una pareja (de actores) se instaló en la tienda de la Oca en Zaragoza y allí vivió durante una semana al más puro estilo “Show de Truman”.



Si comparamos esta acción de marketing con los virales de Ikea:

> Marketing de guerrilla: bajo coste, cantidad, viralidad.
> Instalaciones in situ, actores,… coste considerable de una sola acción, es decir, más dificultad para repetir.
> Localización: Enfocado a una sola ciudad -aunque luego se hable de ello en Internet- y a una sola tienda.
>Importa el contenido: a diferencia de Ikea, La Oca no tiene un producto tan fácil de identificar por el público, por lo que el esfuerzo en agradar al que pasa por la tienda -y ya que su estrategia consiste en eso- debe ser mayor.

Resumiendo: Más allá de que la campaña sea más o menos local, la importancia de una buena acción de marketing radica en que el público sea capaz de identificar la marca a posteriori (y no sólo el anuncio). Y en que mi amiga piense en La Oca cuando vayamos a comprar los muebles para su nuevo piso.

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Monday, 19 October 2009

Averigua si va a bajar el valor de tu casa

Si estás vendiendo tu casa ahora mismo, te interesará saber cuáles son las señales que te pueden indicar si tu casa, contagiada por la atmósfera inmobiliaria de la zona, va a bajar de precio. En Smartmoney recurren a Mark Zandi, jefe de Economía en Moody’s Economy.com para desvelar cuáles son estos indicios. Leélos:

Embargos en tu barrio
Cuando una casa en tu mismo edificio o bloque es embargada, el valor de tu casa baja un 1% y si son dos las que son embargadas la bajada será de más de un 2%, según Mark Zandi. Es como un efecto dominó, cuando una casa es embargada hace que valor del resto de las del barrio bajen.

Proliferación de casas en venta sin encontrar comprador
Cuando los carteles de ‘en venta’ no se mueven de los balcones de las casas en tres meses o más significa que compradores y vendedores no se ponen de acuerdo en un precio para los pisos. “El tiempo que los pisos llevan en el mercado es un buen barómetro para ver cuál es la demanda de casas y el precio al que se están vendiendo. Cuánto más tiempo parezca que les cuesta a los vecinos vender sus hogares es más probable que no consigan el precio que quieran y que los precios están bajando”, afirma Zandi.

Tasa de desempleo en tu zona
En la mayoría de los casos, las ciudades en las que el valor de sus casas ha bajado más son también las que tienen la mayor tasa de desempleo. Si sientes curiosidad puedes echar un vistazo a la tasa de desempleo por municipio aquí.

Una casa en mal estado
Si tu casa se ha deteriorado con el tiempo: las paredes necesitan una nueva mano de pintura, los electrodomésticos básicos de la cocina como pueden ser la encimera y el horno necesitan un cambio, los sanitarios tuvieron mejor cara hace años, los ventanales ya no son lo que eran … el precio de tu casa, lógicamente, también bajará.

Pero no desesperes, todavía puedes vender tu casa, sigue los consejos que te damos en esta Guía Práctica para vender tu casa y ¡suerte!

Más información
Smartmoney: 4 Signs Your Home Is About to Lose Value
Smartmoney: 3 Factors That Reduce a Home’s Value

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Friday, 16 October 2009

Málaga será la que primero se recupere de la crisis inmobiliaria

Málaga es la elegida. El Instituto de Práctica Empresarial (IPE) prevé que sea la primera provincia española que salga de la crisis inmobiliaria. El director general del IPE, José Antonio Pérez, afirma que “Málaga se recuperará antes igual que cuando cayó, su caída fue la primera y la más profunda”

Pérez ha asegurado que ya hay señales “del fin del peligro”, dado que las cifras de viviendas visadas, iniciadas y terminadas se están estabilizando y eso, en su opinión, es un indicio de que los valores empezarán a subir próximamente. En el resto de España, sin embargo, estos indicadores aún no han tocado fondo.

Semana Santa de 2010 es la fecha que maneja el IPE para que se haga patente la recuperación de forma generalizada en el sector inmobiliario español. Esta conclusión forma parte del Pulsímetro Inmobiliario, informe en el que IPE, escuela de negocios con 15 años de experiencia en la formación y el análisis del mercado inmobiliario, analiza la situación y las previsiones de futuro del sector.

Factores que influyen en la recuperación de Málaga
“El primero, es que se liquide el stock y para ello es necesario censarlo y clasificarlo para poder canalizar la demanda”, ha señalado Pérez, quien ha explicado que faltan cifras oficiales al respecto pero que la estimación es que el número de viviendas sin vender en la provincia de Málaga ronde las 30.000 y en ningún caso “es inferior a 20.000 casas”.

Otro de los factores que puede influir en que la salida de la crisis sea más rápida es “que los proyectos de construcción sigan avanzando y se terminen”. El último sería “que se apliquen nuevos criterios en el proceso de edificación”, siempre enfocados hacia la sostenibilidad y la eficiencia energética.

En cuanto al precio de las viviendas en la provincia de Málaga, que en el tercer trimestre de este año ha bajado un 12,8%, ha explicado que continuar reduciéndolo “sólo beneficia a los inversores y especuladores, a aquellos que tienen dinero al contado y que compran ahora pero luego venderán mucho más”. Según Pérez, la clave en este punto es la financiación, flexibilizar las condiciones financieras para que se ajusten a las capacidades de pago de los clientes.

Más información
El Mundo Andalucí
a: Málaga será la primera provincia en recuperarse de la crisis inmobiliaria

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Thursday, 15 October 2009

Propuestas para reformar el sector inmobiliario

Expertos universitarios y de la empresa proponen las líneas generales para una reforma de este sector inmobiliario.

Aquí tienes las declaraciones de Luis Garicano, catedrático de la London School of Economics

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Tuesday, 13 October 2009

Baja un 8% el precio de la vivienda nueva y de segunda mano en España en el último año

El precio de la vivienda libre, tanto usada como nueva, en España bajó un 8,3% durante el pasado mes de septiembre en tasa interanual, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) elaborado por la tasadora Tinsa. Este reciente informe refleja una moderación de la caída de precios, ya que el mes anterior, agosto, el abaratamiento había sido del 8,9%.

Entre los subíndices del IMIE, el que registró en agosto un descenso más brusco fue el de ‘Costa Mediterránea’, donde la vivienda bajó un 11,5%. Por detrás se encuentran los subíndices ‘Grandes Ciudades’ (-9%), ‘Baleares y Canarias’ (-7,8%), ‘Resto de Municipios’ (-7,7%) y ‘Áreas Metropolitanas’ (-6,5%).

Este nuevo descenso confirma la moderación que la caída del precio de los pisos muestra desde hace unos meses. La reducción del precio a cierre del noveno mes del año es inferior a la del 8,9% que mostraba a la conclusión de agosto, y también a las del 9,2% y el 10,1% de julio y junio, respectivamente.

En términos acumulados, el precio de los pisos suma ya un descenso del 13,7% desde el máximo que marcó en diciembre de 2007, según Tinsa. La tasadora estimaba a principio de año que la caída interanual a cierre de 2009 será superior al 20%. Además, el ‘stock’ de viviendas acumulado alcanzará el millón y medio.

De esta forma, los datos arrojan que el mercado inmobiliario de la Costa Mediterránea suma un descenso acumulado del 18,7% desde diciembre de 2007. En las capitales y grandes ciudades la caída desde el máximo de 2007 se sitúa en el 14,9%; en las áreas metropolitanas, en el 14,8%, en Baleares y Canarias en el 11,9%, y en el 11,6% en el resto de municipios.

Más información
El Mundo
: Los pisos bajan un 8,3% en el último año

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Friday, 9 October 2009

El sector inmobiliario español toca fondo e inicia su recuperación

El Instituto de Práctica Empresarial presenta el informe anual del ‘Pulsímetro Inmobiliario’ en el que se concluye que el sector inmobiliario en España ha tocado fondo y ahora se inicia la recuperación del mismo.

Información de Europa Press aquí:

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Friday, 9 October 2009

Los árabes todavía prefieren invertir en ladrillo

“Los inversores de Oriente Medio todavía prefieren los activos de ladrillo y cemento a las acciones y los bonos”, afirma Mushtak Parker, editor del Islamic Banker y moderador de la primera Conferencia Euro-Árabe de Inversión Inmobiliaria. Especialistas inmobiliarios árabes y europeos llegarán a Barcelona durante los próximos días para participar en este debate que se celebrará en el marco de la XIII edición del Salón Barcelona Meeting Point (BMP).

En el debate, que , se abordarán los temas que han destacado en el sector inmobiliario en los últimos años en la Región que va desde Oriente Medio al Norte de África (MENA). Así, se tratará de las características de la financiación islámica, así como de los códigos éticos y la legislación para hacer negocios en el ámbito inmobiliario dentro del mundo islámico. El desarrollo de los frentes marítimos y el reto de la regeneración urbana en los países árabes serán otros de los temas que se discutirán en el foro.

El presidente de BMP, Enrique Lacalle, considera que la conferencia “promete ser un evento pionero donde compañías, personalidades, inversores, financieros, y entes reguladores pueden venir y discutir, intercambiar ideas e información, y explorar oportunidades de inversión y construcción” sobre unas bases de beneficio mutuo.

Más información
El Mundo
: Expertos árabes ‘explorarán’ el mercado de inversión inmobiliaria en Barcelona

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Thursday, 8 October 2009

¿Dónde está mi piso?

¿Eres tú uno de los que ha comprado una vivienda sobre plano y todavía no se ha puesto el primer ladrillo o la obra lleva meses parada? ¿Llevas tiempo abonando las mensualidades acordadas con el promotor sin ver avances en tu casa y la fecha de entrega se aleja cada vez más? ¿Sí? Eduardo Llarena, abogado y experto de La Comunidad, tiene las respuestas para ti en su post: Qué hacer cuando no me entregan la vivienda comprada

Una obra parada, excusas del promotor/constructor
“El vendedor alegará problemas técnicos, de licencias, disputas sobre la propiedad del terreno, pedirá prórrogas y puede que hasta más dinero, y mientras tanto el comprador permanecerá de alquiler o viviendo con los padres, y surgen los miedos a haber sido víctima de un engaño por mala fe o por falta de profesionalidad del promotor.”

Medidas a tomar cuando se retrasa o no entrega la vivienda arrendada
1.- Analizar la situación
2.- Buscar ayuda legal
3.- Tomar una decision:
A.- Seguir pagando
B.- Dejar de pagar los plazos firmados con la promotora (aún no hay préstamo hipotecario) y resolver el contrato por incumplimiento en la fecha de entrega.

Si se opta por la B: “El incumplimiento en la fecha de entrega es causa legal de resolución del contrato de venta. El comprador tendrá derecho a reclamar la devolución del dinero entregado con la indemnización de daños y perjuicios que pueda corresponder. La resolución del contrato habrá que comunicarla de forma fehaciente.

Si la promotora no devuelve el dinero habrá que acudir a los tribunales, donde empezará un lento proceso en el que deberemos examinar la posibilidad de demandar no solamente a la empresa, que puede resultar insolvente, sino también a los socios o administradores si concurren las circunstancias legales. A partir de ahí será necesaria suerte y competencia profesional.

Como precaución hay que negarse a comprar inmuebles a empresas que no garanticen mediante aval bancario o seguro las cantidades entregadas a cuenta, tal y como exige la ley.”

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