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La Comunidad

Actualidad del mercado inmobiliario


Friday, 9 October 2009

El sector inmobiliario español toca fondo e inicia su recuperación

El Instituto de Práctica Empresarial presenta el informe anual del ‘Pulsímetro Inmobiliario’ en el que se concluye que el sector inmobiliario en España ha tocado fondo y ahora se inicia la recuperación del mismo.

Información de Europa Press aquí:

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Friday, 9 October 2009

Los árabes todavía prefieren invertir en ladrillo

“Los inversores de Oriente Medio todavía prefieren los activos de ladrillo y cemento a las acciones y los bonos”, afirma Mushtak Parker, editor del Islamic Banker y moderador de la primera Conferencia Euro-Árabe de Inversión Inmobiliaria. Especialistas inmobiliarios árabes y europeos llegarán a Barcelona durante los próximos días para participar en este debate que se celebrará en el marco de la XIII edición del Salón Barcelona Meeting Point (BMP).

En el debate, que , se abordarán los temas que han destacado en el sector inmobiliario en los últimos años en la Región que va desde Oriente Medio al Norte de África (MENA). Así, se tratará de las características de la financiación islámica, así como de los códigos éticos y la legislación para hacer negocios en el ámbito inmobiliario dentro del mundo islámico. El desarrollo de los frentes marítimos y el reto de la regeneración urbana en los países árabes serán otros de los temas que se discutirán en el foro.

El presidente de BMP, Enrique Lacalle, considera que la conferencia “promete ser un evento pionero donde compañías, personalidades, inversores, financieros, y entes reguladores pueden venir y discutir, intercambiar ideas e información, y explorar oportunidades de inversión y construcción” sobre unas bases de beneficio mutuo.

Más información
El Mundo
: Expertos árabes ‘explorarán’ el mercado de inversión inmobiliaria en Barcelona

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Thursday, 8 October 2009

¿Dónde está mi piso?

¿Eres tú uno de los que ha comprado una vivienda sobre plano y todavía no se ha puesto el primer ladrillo o la obra lleva meses parada? ¿Llevas tiempo abonando las mensualidades acordadas con el promotor sin ver avances en tu casa y la fecha de entrega se aleja cada vez más? ¿Sí? Eduardo Llarena, abogado y experto de La Comunidad, tiene las respuestas para ti en su post: Qué hacer cuando no me entregan la vivienda comprada

Una obra parada, excusas del promotor/constructor
“El vendedor alegará problemas técnicos, de licencias, disputas sobre la propiedad del terreno, pedirá prórrogas y puede que hasta más dinero, y mientras tanto el comprador permanecerá de alquiler o viviendo con los padres, y surgen los miedos a haber sido víctima de un engaño por mala fe o por falta de profesionalidad del promotor.”

Medidas a tomar cuando se retrasa o no entrega la vivienda arrendada
1.- Analizar la situación
2.- Buscar ayuda legal
3.- Tomar una decision:
A.- Seguir pagando
B.- Dejar de pagar los plazos firmados con la promotora (aún no hay préstamo hipotecario) y resolver el contrato por incumplimiento en la fecha de entrega.

Si se opta por la B: “El incumplimiento en la fecha de entrega es causa legal de resolución del contrato de venta. El comprador tendrá derecho a reclamar la devolución del dinero entregado con la indemnización de daños y perjuicios que pueda corresponder. La resolución del contrato habrá que comunicarla de forma fehaciente.

Si la promotora no devuelve el dinero habrá que acudir a los tribunales, donde empezará un lento proceso en el que deberemos examinar la posibilidad de demandar no solamente a la empresa, que puede resultar insolvente, sino también a los socios o administradores si concurren las circunstancias legales. A partir de ahí será necesaria suerte y competencia profesional.

Como precaución hay que negarse a comprar inmuebles a empresas que no garanticen mediante aval bancario o seguro las cantidades entregadas a cuenta, tal y como exige la ley.”

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Wednesday, 7 October 2009

El ‘boom’ infló los precios de los pisos un 37%

Para que el sector inmobiliario alcance el “equilibrio”, el precio de la vivienda debería descender un 37% respecto a 2007, el del suelo urbano un 53% y el del suelo urbanizable un 62% durante los dos próximos años. Así lo apunta un estudio elaboraro por la consultora Jiménez de Laiglesia y que publica El Mundo vía la Agencia Efe. Es el primer informe que se atreve a apuntar exactamente a cuánto ascendió la sobrevaloración de los activos inmobiliarios durante la ‘burbuja’ fruto de la especulación y otros factores.

Respecto a la situación actual, Jiménez de Laiglesia asegura que “estamos todavía a mitad camino de la caída”. El precio de la vivienda, según ha indicado, ha experimentado una caída de un 15% respecto a 2007, el del suelo urbano ha bajado un 21% y el de suelo urbanizable, por su parte, ha descendido un 25%.

El informe, presentado en el Instituto de Estudios de la Empresa de la Universidad Católica de Valencia San Vicente Mártir, señala que estamos en “un momento de ajuste, que sigue a uno de desajuste que finalizó en el periodo 2006-07″. Además, apunta que “en dos o tres años entraremos en una fase de equilibrio, de la que saldremos, y entonces entraremos en una de desajuste y así sucesivamente”.

Indicadores de cambios de ciclos:

- Número de visados de obra nueva: entre 2007 y 2009, ha caído de 600.000 a 100.000. Esto, según señala el informe, “es necesario para regularizar el mercado, que no se siga construyendo y que se absorba el ‘stock’”.

- Bajada del Euribor: calificada en el informe como “la primera buena noticia” para recuperar el sector, pero es “una medida excepcional para inyectar liquidez” que no va a mantener los niveles actuales.

- Esfuerzo teórico anual sin deducciones de las familias para la compra de viviendas: en 2007 se mantuvo en un 50% y llegó a situarse en un 51% en 2008. En el presente ejercicio, sin embargo, este porcentaje habría descendido hasta el 30% del sueldo anual, señala el informe.

El problema está en el suelo urbanizable

El autor del informe, Jiménez de Laiglesia, insiste también en la diferencia que presentan el suelo urbano y el suelo urbanizable en sus comportamientos y señala que, “el problema ‘subprime’ español reside, en su mayor medida, en el suelo urbanizable”. “Estamos hablando de unos 150.000 millones de euros en préstamos destinados a suelo urbanizable que hoy en día tiene un valor absolutamente diferente de cuando se financió” ha indicado.

La banca venderá su ‘stock’

Entre las previsiones, Jiménez de Laiglesia ha asegurado que ante el desplome de los precios, la banca va a acabar vendiendo todo el ‘stock’ de viviendas. “Solamente los promotores que adquirieron suelo a precios del año 1999, 2000 y 2001, que era la etapa de equilibro, podrán defender bajadas de precio de ese tipo”, pero “prácticamente, todo aquel que adquirió suelo a partir del 2003 ó 2004 no podrá defender esas bajadas”. Por tanto, añade, “ese producto está abocado a venderlo el banco”, quien “sí puede asumir ese descenso de precios, ya que elimina el margen del promotor e incluso puede bajar algo el precio y, aunque pierda, recuperar liquidez”.

Más información
El Mundo:
La vivienda se ‘infló’ un 37% durante el ‘boom’

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Tuesday, 6 October 2009

Una pareja joven + miniserie + redes sociales = Venta de pisos

Kiko tiene 33 años, es informático y se independizó para poder cumplir dos de sus sueños: ir desnudo por su casa y atiborrarse de fútbol. También quiere ligar con Susana, 23 años, azafata de promociones y teleoperadora. Ella reparte su tiempo libre entre el shoppinp, la prensa rosa e inventarse excusas para no quedar con Kiko. Los dos son personajes de la serie ‘Quiero un Piso Mío’, una producción de Zapata Inmobiliaria para vender en estos tiempos de crisis. Original, no?

Mira cómo comienza la historia:

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Monday, 5 October 2009

Rompiendo el mito de las casas baratas de bancos y cajas de ahorros

Los periodistas de Su Vivienda, sección inmobiliaria de El Mundo, se han decidido a hacer un experimento para averiguar cuál es la diferencia de precio entre las viviendas ofertadas por las promotoras y las que están poniendo en el mercado las entidades financieras. Y, ¡sorpresa! … pese a que el imaginario popular señala a las casas de bancos y cajas de ahorro como las nuevas gangas inmobiliarias, las pruebas realizadas al azar por ese periódico arrojaron otro resultado: tienen precios similares y, en algunos casos, los promotores llegan a tener mejores ofertas.

El economista de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos explica el margen que tienen las entidades financieras para rebajar el precio de sus viviendas: “Cuando un banco se queda una promoción, el valor de las viviendas pasa al 80%, que es el valor de la hipoteca. El promotor no puede bajar más de eso, pero el banco puede aumentar su margen y vender por el 64% del valor inicial, con lo que la entidad financiera puede llegar a rebajar hasta el 36%. Y sin perder dinero”.

Sin embargo, en varias pruebas al azar realizadas por Su Vivienda se han localizado pisos en venta a través de filiales inmobiliarias de la banca y de empresas privadas con precios similares e incluso más bajos en el segundo caso. Por ejemplo, una entidad bancaria comercializaba hace unos días, vía su división inmobiliaria, un piso de 53 m2 en Madrid por 310.000 euros, a 5.849 euros/m2. Al mismo tiempo, en la web de una promotora andaluza se podían comprar viviendas en esa misma calle de Madrid pagando entre 4.627 y 5.775 euros/m2.

La diferencia puede resultar poco significativa, pero demuestra que las mejores oportunidades no necesariamente se pescan en el océano inmobiliario de las entidades financieras. “Hay una conciencia en los compradores de que el precio mínimo lo fijan los bancos y del promotor no se fían tanto porque el precio, en vivienda nueva, es negociable”, afirma Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

En la misma línea, el economista Julio Gil considera que en el imaginario popular está instalada la creencia de que la banca oferta los precios más competitivos porque, de hecho, “por su estructura financiera tiene más margen para la bajada que un empresario, ya que dispone de otras fuentes de ingresos”. “Como se suele presuponer eso, hay mucha gente que no compara y ve las ofertas de los bancos y las cajas como si fueran gangas”, añade el también codirector del Máster en Dirección de Empresas Inmobiliarias de la UNED.

Más información
El Mundo: Los compradores de casas, convencidos de que las entidades financieras venden más barato

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Friday, 2 October 2009

Las hipotecas más baratas de la historia

Doce meses consecutivos de bajadas han propiciado el séptimo mínimo histórico seguido del euribor y con ello una buena noticia: ya se puede hablar de las hipotecas más baratas de la historia. El euribor es la tasa más utilizada para el cálculo de hipotecas en España y su media de septiembre bajó hasta el 1,261%, lo que supone un ahorro medio en las hipotecas de unos 4.000 euros anuales.

Septiembre no ha frenado la racha de caídas del indicador de referencia para el cálculo de las hipotecas. Las últimas jornadas han frenado los descensos en el cambio diario, pero el mes concluye con una media del 1,261%, la más baja de la historia. Este porcentaje es prácticamente cuatro veces inferior al registrado en el mismo mes del pasado ejercicio. Entonces el euribor alcanzó el 5,384%.

Los ahorros en las hipotecas
La mayor diferencia interanual de su serie histórica permitirá un ahorro de 337 euros al mes para una hipoteca media de 150.000 euros, a 25 años de plazo y que pague un diferencial del 0,5% sobre el euribor, al pasar de pagarse una cuota mensual de 955 euros a otra de 618 euros. El ahorro asciende a 4.047,48 euros en un año.

Esta contundente corrección provoca el mayor abaratamiento que registra el titular de una hipoteca en la historia, salvo para los contratos que incluyen cláusulas que fijan un suelo para esta referencia, o los que todavía no se han beneficiado de esta rebaja, porque deben revisar el interés con varios meses de retraso respecto a la fecha de contratación.

Para evitar situaciones como la del establecimiento de un ‘suelo’ en las hipotecas, el pleno del Senado aprobó la semana pasada, por unanimidad, instar al Gobierno a que actúe contra las prácticas abusivas de las entidades financieras en la revisión de las cuotas de las hipotecas. La moción, presentada por el Grupo Popular, contó con el apoyo de todas las fuerzas políticas tras aceptar incluir algunos cambios en el texto original propuestos por CiU.

Más información
Expansión.com:
El euribor encadena siete meses de mínimos históricos

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Friday, 2 October 2009

Un piso de una habitación por 2,4 millones de euros

Está en Hong Kong este pisito y acaba de ser comprado por un empresario. El piso tiene 54 metros cuadrados útiles y 75 metros construidos.

Esta desorbitada cantidad marca un nuevo récord en el astronómico mercado inmobiliario de la ex colonia británica en cuanto a viviendas con una sola estancia y sitúa en 32.000 euros el precio del metro cuadrado. Un récord que hasta hace unos días ostentaba un apartamento en el exclusivo complejo residencial The Arch por el que se habían llegado a pagar 18,6 millones de euros por un apartamento de 511 metros cuadrados.

¿Cómo es el pisito?
El apartamento se encuentra en la planta 56 del recién estrenado Masterpiece, justo al lado de exclusivos rascacielos residenciales como el nombrado The Arch, The Harbourside -en cuya espectacular piscina el actor Jean-Claude Van Damme se ha dado algún que otro chapuzón este verano- o el ICC (International Commerce Centre), que en diciembre se convertirá oficialmente en el edificio más alto de Hong Kong (484 metros) desbancando al legendario IFC (International Finance Centre), de 415 metros de altura.

No obstante, Thomas Chan, director de ventas de Centaline Property (la agencia a través de la que se ha vendido el millonario piso) asegura que al comprador “no le ha importado pagar un precio tan elevado” por la sencilla razón de que “es muy céntrico y tiene buenas vistas al puerto Victoria”. Sin duda, las vistas privilegiadas a uno de los skylines más maravillosos del mundo, es uno de los factores a los que los promotores más provecho sacan porque, vivir con vistas a una panorámica que muchos sólo se pueden permitir como fondo de escritorio, tiene su precio. Y cada vez más compradores -sobre todo chinos – parecen estar dispuestos a pagar por tan exclusivo telón de fondo.

Más información
El Mundo:
Un empresario paga 2,4 millones por un minipiso de 54 metros en Hong Kong

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Friday, 2 October 2009

La cara amarga de la venta de un piso: gastos

Cuando se piensa en vender un piso lo primero que viene a la venta en lo que se hará con el dinero ganado … pero si no se hacen bien las cuentas, las ganancias pueden ser mucho más pequeñas de lo que pensabas. ¿No te acordabas de que había que pagar también algo? Aquí te dejo un listado de cosas que tienes que tener en cuenta para calcular los gastos de la venta de un piso:

Gastos del vendedor de vivienda de segunda mano

- Gastos de cancelación de hipoteca o embargo sobre tu vivienda.
- Ganancia patrimonial en el IRPF por la venta: Cada vez que en el patrimonio de un contribuyente se produce una alteración, eso da lugar a pérdidas ( p.ej.venta de acciones con la Bolsa a la baja) o ganancias (p. ej. venta de un piso por mas precio que lo compramos) en ambos casos hay que declarar la operación en el IRPF, si ha habido ganancia patrimonial hay que pagar el 18% de esa ganancia (parece que en 2010 será más). Salvo excepciones. Si ha habido pérdida se puede compensar en las condiciones que marca la normativa fiscal.
- Los gastos derivados de la compraventa corresponden al comprador, excepto el impuesto de plusvalía que te corresponde a ti como vendedor (aunque puedes pactar que lo pague el comprador).
- Reformas que hayas tenido que hacer en tu piso para prepararlo para su venta.
- Gastos en publicidad del piso en medios impresos y online para conseguir compradores
- Comisión a la agencia inmobiliaria que gestione la venta del piso

Gastos comunes entre el comprador y vendedor

- Notario: los honorarios por la intervención del Notario como fedatario público dependen del valor de la compraventa, la extensión de la escritura, el número de copias… La matriz (original) corresponde pagarla al vendedor, y el resto de copias al comprador.
- Registro: el importe de los honorarios por la intervención del Registrador dependen del importe escriturado y del número de asientos de presentación.

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Thursday, 1 October 2009

Guía práctica para vender tu piso

Consulta la nueva guía sobre Cómo vender un piso

¿Vendes tu piso? Muchos te dirán que ahora no es el momento, pero si esa es tu idea, aquí te dejo unos consejos para preparar la venta de tu piso. ¡Suerte!:

1.- Prepara el piso para la venta
Comprueba las condiciones de amortización de tu hipoteca. Averigua las comisiones de cancelación o amortización anticipada de hipoteca. Valora igualmente la posibilidad de subrogación de la hipoteca de tu vivienda. El objetivo es tener una idea de los costes totales que se derivan de su hipoteca como consecuencia de la venta de la casa.

Una vez hayas hecho esas comprobaciones y veas que te conviene vender, entonces tienes que poner guapa tu casa. Dale una mano de pintura, haz esas pequeñas reparaciones que pueden hacer que una persona compre tu casa o no: repara esa persiana que dejó de funcionar hace meses, tira o retira esos muebles viejos que ni a ti te gustan, cambia las cortinas …

2.- Haz una lista de gastos para averiguar cuál sería su coste de venta
Tienes que tener claro cuánto te costara vender tu casa para incluir ese gasto en el precio que pedirás por ella. Algunos costes que tienes que tener en cuenta son: costes y gastos de cancelación o subrogación de hipoteca, comisión de la agencia inmobiliaria si decides contratar sus servicios, impuestos varios como el impuesto de plusvalía que puede alcanzar una cuantía considerable si la diferencia entre el precio al que la compraste y al que la vendes (plusvalía) es importante y dependiendo del tiempo transcurrido desde la compra a la venta. Hay también otros gastos como el abogado que contrates para gestionar todo el papeleo (si decides hacerlo por tu cuenta, si lo haces a través de agencia normalmente ellos hacen estas gestiones), notario, registro de la escritura de compra-venta, pagar impuestos atrasados o cuotas de comunidad de vecinos, hacer las reparaciones necesarias para poner la vivienda lista para ser vendida …

Si, además, ya tienes una nueva casa en mente y sabes lo que cuesta o quieres buscar piso en un rango de precio, añade eso al listado de gastos.

Suma todo y añádelo al precio de venta.

3.- Pon un precio a tu casa
Esta es una de las partes más difíciles donde debes evaluar: cómo está el mercado, lo que quieres ganar con la venta, cuáles son tus costes. Lo primero que debes hacer es darte una vuelta por tu barrio para buscar carteles de ‘Se Vende’ y llamar a todos para ver cuáles son sus condiciones, navegar por los principales portales inmobiliarios para averiguar el precio medio de venta en tu zona con pisos de características similares, llama a un tasador y pídele un precio o, si contratas los servicios de una agencia ellos harán su propia tasación y te darán una cantidad.

Con toda tu investigación hecha pon precio a tu vivienda. Ten en cuenta también que debes dejar un márgen para la rebaja, sobre todo ahora. Todo el mundo te va a pedir una rebaja y tú tienes que ser flexible si quieres vender. Si no tienes prisa, es otra cosa, pon tu precio y espera a que llegue un comprador que lo acepte.

4.- Sácala al mercado
Aquí tienes que decidir si la vendes tú, o la das a una agencia inmobiliaria o combinas ambas cosas. Es recomendable que visites las agencias que operan por tu zona para ver cuáles son sus condiciones. Además de las condiciones económicos y de exclusividad también debes tener en cuenta cómo son los agentes inmobiliarios, si crees que sabrán vender bien tu casa, si han mostrado interés en hacer negocios contigo … todo esto cuenta y mucho a la hora de vender rápido tu casa o que se quede sentada en el mercado durante meses.

Tanto si vendes tú directamente tu casa como si lo hace la agencia, es esencial que te anuncies en los principales portales inmobiliarios porque cada día más es el primer escaparate que miran los compradores cuando buscan vivienda. Cuida mucho la información que pones sobre tu vivienda, indica todos los detalles posibles sobre el piso y, sobre todo, publica fotos bonitas que muestren bien todas las estancias de la vivienda. Añade un mapa para que el comprado vea dónde está el piso. En Ventadepisos puedes anunciar tu vivienda completamente gratis, sólo tienes que pinchar aquí para hacerlo.

Ahora, ten siempre conectado tu móvil y cruza los dedos para que empiecen a llamarte.

5.- Negocia con el comprador
Si vendes tú la casa directamente tendrás tú que hacer las visitas y negociar. Ahí tienes que aplicar todos tus conocimientos de psicología para saber si el comprador está interesado o no, aunque siempre debes atender a tres principios: sé amable, destaca todas las ventajas del piso, consigue los datos de contacto del comprador para llamarle en unos días y ver cuál es su interés.

Si es una agencia la que va a gestionar la venta de tu piso, entonces tú no te tienes que preocupar de estos detalles, pero sí que debes estar pendiente del trabajo de la agencia, si lo enseña, a quién lo enseña, cuáles son los comentarios de los posibles compradores …

Tanto si eres tú como la agencia quien va a enseñar el piso hay que tener toda esta información a mano cuando se vaya a enseñar la vivienda:

A.- Ventajas del piso: luminoso, bien ubicado, con garaje, habitaciones grandes, terraza …
B.- Cómo es el barrio: sus colegios, supermercados, parques, zonas de ocio, metro, autobús, tren …
C.- Precio: si el precio es ajustado, se debe enseñar al comprador cifras que demuestren la ‘ganga’ que está comprando.
D.- Por qué se vende el piso: hay que explicar bien y con detalle por qué se vende. Siempre en positivo.

Más información
Guía Mercado Libre
: Cómo vender una casa

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