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Thursday, 1 October 2009

Guía práctica para vender tu piso

Consulta la nueva guía sobre Cómo vender un piso

¿Vendes tu piso? Muchos te dirán que ahora no es el momento, pero si esa es tu idea, aquí te dejo unos consejos para preparar la venta de tu piso. ¡Suerte!:

1.- Prepara el piso para la venta
Comprueba las condiciones de amortización de tu hipoteca. Averigua las comisiones de cancelación o amortización anticipada de hipoteca. Valora igualmente la posibilidad de subrogación de la hipoteca de tu vivienda. El objetivo es tener una idea de los costes totales que se derivan de su hipoteca como consecuencia de la venta de la casa.

Una vez hayas hecho esas comprobaciones y veas que te conviene vender, entonces tienes que poner guapa tu casa. Dale una mano de pintura, haz esas pequeñas reparaciones que pueden hacer que una persona compre tu casa o no: repara esa persiana que dejó de funcionar hace meses, tira o retira esos muebles viejos que ni a ti te gustan, cambia las cortinas …

2.- Haz una lista de gastos para averiguar cuál sería su coste de venta
Tienes que tener claro cuánto te costara vender tu casa para incluir ese gasto en el precio que pedirás por ella. Algunos costes que tienes que tener en cuenta son: costes y gastos de cancelación o subrogación de hipoteca, comisión de la agencia inmobiliaria si decides contratar sus servicios, impuestos varios como el impuesto de plusvalía que puede alcanzar una cuantía considerable si la diferencia entre el precio al que la compraste y al que la vendes (plusvalía) es importante y dependiendo del tiempo transcurrido desde la compra a la venta. Hay también otros gastos como el abogado que contrates para gestionar todo el papeleo (si decides hacerlo por tu cuenta, si lo haces a través de agencia normalmente ellos hacen estas gestiones), notario, registro de la escritura de compra-venta, pagar impuestos atrasados o cuotas de comunidad de vecinos, hacer las reparaciones necesarias para poner la vivienda lista para ser vendida …

Si, además, ya tienes una nueva casa en mente y sabes lo que cuesta o quieres buscar piso en un rango de precio, añade eso al listado de gastos.

Suma todo y añádelo al precio de venta.

3.- Pon un precio a tu casa
Esta es una de las partes más difíciles donde debes evaluar: cómo está el mercado, lo que quieres ganar con la venta, cuáles son tus costes. Lo primero que debes hacer es darte una vuelta por tu barrio para buscar carteles de ‘Se Vende’ y llamar a todos para ver cuáles son sus condiciones, navegar por los principales portales inmobiliarios para averiguar el precio medio de venta en tu zona con pisos de características similares, llama a un tasador y pídele un precio o, si contratas los servicios de una agencia ellos harán su propia tasación y te darán una cantidad.

Con toda tu investigación hecha pon precio a tu vivienda. Ten en cuenta también que debes dejar un márgen para la rebaja, sobre todo ahora. Todo el mundo te va a pedir una rebaja y tú tienes que ser flexible si quieres vender. Si no tienes prisa, es otra cosa, pon tu precio y espera a que llegue un comprador que lo acepte.

4.- Sácala al mercado
Aquí tienes que decidir si la vendes tú, o la das a una agencia inmobiliaria o combinas ambas cosas. Es recomendable que visites las agencias que operan por tu zona para ver cuáles son sus condiciones. Además de las condiciones económicos y de exclusividad también debes tener en cuenta cómo son los agentes inmobiliarios, si crees que sabrán vender bien tu casa, si han mostrado interés en hacer negocios contigo … todo esto cuenta y mucho a la hora de vender rápido tu casa o que se quede sentada en el mercado durante meses.

Tanto si vendes tú directamente tu casa como si lo hace la agencia, es esencial que te anuncies en los principales portales inmobiliarios porque cada día más es el primer escaparate que miran los compradores cuando buscan vivienda. Cuida mucho la información que pones sobre tu vivienda, indica todos los detalles posibles sobre el piso y, sobre todo, publica fotos bonitas que muestren bien todas las estancias de la vivienda. Añade un mapa para que el comprado vea dónde está el piso. En Ventadepisos puedes anunciar tu vivienda completamente gratis, sólo tienes que pinchar aquí para hacerlo.

Ahora, ten siempre conectado tu móvil y cruza los dedos para que empiecen a llamarte.

5.- Negocia con el comprador
Si vendes tú la casa directamente tendrás tú que hacer las visitas y negociar. Ahí tienes que aplicar todos tus conocimientos de psicología para saber si el comprador está interesado o no, aunque siempre debes atender a tres principios: sé amable, destaca todas las ventajas del piso, consigue los datos de contacto del comprador para llamarle en unos días y ver cuál es su interés.

Si es una agencia la que va a gestionar la venta de tu piso, entonces tú no te tienes que preocupar de estos detalles, pero sí que debes estar pendiente del trabajo de la agencia, si lo enseña, a quién lo enseña, cuáles son los comentarios de los posibles compradores …

Tanto si eres tú como la agencia quien va a enseñar el piso hay que tener toda esta información a mano cuando se vaya a enseñar la vivienda:

A.- Ventajas del piso: luminoso, bien ubicado, con garaje, habitaciones grandes, terraza …
B.- Cómo es el barrio: sus colegios, supermercados, parques, zonas de ocio, metro, autobús, tren …
C.- Precio: si el precio es ajustado, se debe enseñar al comprador cifras que demuestren la ‘ganga’ que está comprando.
D.- Por qué se vende el piso: hay que explicar bien y con detalle por qué se vende. Siempre en positivo.

Más información
Guía Mercado Libre
: Cómo vender una casa

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Wednesday, 30 September 2009

Madrid, Barcelona, Alicante, Murcia, Valencia y Málaga concentran el 40% de las ventas

En los últimos doce meses se han vendido 465.957 viviendas, lo que representa un descenso del 32,9% respecto a los doce meses anteriores, según datos facilitados por el Ministerio de Vivienda. Seis provincias concentran el 40% de las ventas: Madrid, Barcelona, Alicante, Murcia, Valencia y Málaga

En los doce últimos meses (3er trimeste de 2008-2º trimestre de 2009) se han vendido 465.957 viviendas, un 32,9% menos que entre el 3er trimestre de 2007 y el 2º trimestre de 2008. El número de viviendas de obra nueva vendidas asciende a 269.519, un 30,4% menos, mientras que de segunda mano cambiaron de propietario 196.438, lo que representa una caída del 36,2%.

En el segundo trimestre se vendieron en España 112.886 viviendas, lo que representa un incremento del 7,8% respecto al trimestre anterior. De esta cantidad, 59.508 corresponden a obra nueva, un 0,9% más que entre enero y marzo, y 53.378 son de segunda mano, un 16,8% más que en el trimestre anterior.

Ventas por Comunidades Autónomas y municipios
Cuatro Comunidades Autónomas concentran el 55,2% del total de las ventas de viviendas en los últimos doce meses: Andalucía (94.403), Comunidad Valenciana (63.459), Cataluña (52.222) y Madrid (47.015).

En los últimos doce meses se han producido descensos en la compraventa de viviendas en todas las Comunidades Autónomas. La Autonomías con caídas de ventas superiores a la media nacional son Baleares (-43,5%), Castilla-La Mancha (-39,4%), Canarias (-35,6%), la Comunidad Valenciana (-35,5%), Asturias (-35,4%), Cataluña (-34,9%), Andalucía, (-33,8%) y Castilla y León, (-33,1%). Por debajo de la media nacional se sitúan Madrid, (-32,2), Galicia, (-32,2), Cantabria, (-29,7%), País Vasco, (-29,1%), Aragón, (-27,4), Murcia, (-22,5%), Ceuta y Melilla, -(21,8%), Extremadura, (-19,1%), La Rioja, (-16,5%), y Navarra, (-11,1%).

Las capitales de provincia en la que se ha registrado un mayor número retransacciones inmobiliarias en los últimos doce meses son Madrid (22.945), Barcelona (8.872), Murcia (6.475), Zaragoza (5.854), Sevilla (5.594), Valencia, (5.186) y Málaga (5.186). Por lo que respecta a los municipios que no son capital de provincia, el mayor número de ventas se ha producido en Torrevieja (2.710), Alhama de Murcia,(2.501), Cartagena (2.412), Elche, (2.284) y Roquetas de Mar (2.284).

En el segundo trimestre de 2009, el número de viviendas compradas por residentes extranjeros en España fue de 5.694, un 13,1% más que las adquiridas en el primer trimestre de este año. En cuanto al colectivo de no residentes, el número de viviendas compradas por el mismo asciende a 190.

Más información
Ministerio de Vivienda:
En el segundo trimestre del año se han vendido 112.886 viviendas, un 7,8% más que en el trimestre anterior

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Wednesday, 30 September 2009

Cómo comprar la casa de tus sueños y que te salga barata

Si estás buscando piso, ¡enhorabuena! Lo haces en el mejor momento. Los precios están bajando y cada día hay más pisos vacíos en el mercado. La oferta es inmensa y los vendedores te recibirán con los brazos abiertos. Pero antes de lanzarte a la calle a comprar tu casa ideal, lee estos consejos, seguro que te ayudan:

Guía para comprar una casa buena, bonita y barata

1.- Encontrar al vendedor con prisas
Hay que fijarse en quién te vende el piso y cuál es su urgencia por llegar a un trato. Los separados, divorciados y herederos son los que, por regal general, tienen más prisa en firmar.

Si no conoces directamente al dueño del piso porque estás hablando con una inmobiliaria, pregunta sobre quién es el propietario y por qué quiere vender. Pregunta directamente, no te cortes. Tienes que tener todos los ases en la manga.

2.- Estudia la zona donde quieres comprar
Patéatela, llama a todos los pisos que tengas que llamar para hacerte una idea de cómo están los precios por el barrio, pregunta en las tiendas sobre si se venden muchos pisos o se nota que se ha estancado la compraventa también en su zona, haz búsquedas en los portales inmobiliarios y compara los precios y calidades de los pisos que se ofertan.

Cuando llegues a ver el piso lleva también un listado de pisos en la zona con sus precios y toda la información que hayas acumulado y que te pueda servir para rebajar el precio del piso que te enseñen. Que el agente y el propietario sepan que has hecho tus deberes.

3.- Rebaja la oferta inicial
Incluso en los tiempos del boom inmobiliario, todo el mundo conseguía rebajar algo el precio inicial de venta, ahora tienes muchos más argumentos para hacerlo. Haz tu oferta a la baja y espera un máximo de dos semanas para conseguir un sí, si no logras rebajar el precio, rompe la negociación. No vale la pena.

Esta es la técnica recomendada por los expertos inmobiliarios consultados por El Mundo:

A.- Primera oferta de hasta un 60% menos que el precio original o el precio más bajo de la zona (recuerda que debes haber hecho tus deberes y examinado los precios por el barrio)
B.- Aumenta esa oferta un 5% cuando el vendedor se niegue a hacerte esa rebaja.
C.- La rebaja-objetivo que te debes marcar va de un 20% a un 30% sobre el precio de venta original.

4.- Ofrece dinero en efectivo
Si tienes dinero en efectivo dilo durante la primera visita al piso, no digas que quieres comprar ese piso en concreto, pero menciona que tienes dinero en efectivo para dar la entrada o parte de la entrada. Que el propietario o agente inmobiliario huela los billetes. Los expertos inmobiliarios aseguran que pueden conseguir hasta una rebaja de 20.000 euros con solo enseñar el dinero a un vendedor hambriento.

5.- Resalta los fallos, no muestres entusiasmo
Nunca digas en tu primera visita que ese es el piso que quieres comprar. Deja que se quede con la duda, muéstrate correcto, amable, pero que no se te ocurra decir lo bien que quedaría tu mesa del comedor aquí o lo que te gusta la terraza. Dile que quieres pensártelo y que ya le llamarás o quizá concertarás otra cita para verlo mejor. Pero nunca hagas más de dos visitas al piso.

6.- Tú eres la pieza buscada
Ahora han cambiado la historia. El comprador se ha convertido en una ‘rara avis’ buscada por agentes de todo el país y tú tienes que hacerte querer. Sobre todo si eres solvente y tienes ya la hipoteca prácticamente concedida.

… Y una vez encuentres tu casa ideal, te tocará empezar con todo el papeleo para formalizar su compra. Aquí te dejo dos guías que te pueden ser útiles:

>Guía práctica para formalizar la compra de un piso de obra nueva
>Guía práctica para formalizar la compra de un piso de segunda mano

Más información
El Mundo
: Siete técnicas (y dos trucos sucios) para pagar lo mínimo por su casa

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Wednesday, 30 September 2009

Sobre el blog de ventadepisos

El primer post del blog quiero que sea una declaración de intenciones para que todos los lectores sepan hacia dónde queremos andar y cómo podremos ayudarles en su búsqueda de la casa ideal o a encontrar comprador para su vivienda. En el blog cubriremos todo esto:

1.- Actualidad inmobiliaria: para que estés al día de lo que pasa en el sector, si los precios suben o bajan, medidas del gobierno para promocionar el mercado, qué es lo que hacen las grandes promotoras o las tendencias inmobiliarias en el extranjero para aprender de ellos …

2.- Consejos prácticos: cómo comprar una vivienda, cómo negociar una hipoteca, cómo vender una vivienda, qué es el euribor y cómo funciona … También recogeremos las sugerencias y dudas de los lectores del blog para hacer posts que resuelvan sus preguntas y ayuden al resto de lectores que puedan plantearse cuestiones similares.

3.- Noticias de Ventadepisos: estamos mejorando constantemente nuestro portal para que la experiencia de compradores y vendedores sea cada día más satisfactoria. Te avisaremos de todos los cambios y novedades para que las aproveches.

4.- Información interesante de otros blogs: si hay información, datos o cualquier post interesante, te lo diremos.

Por supuesto, esto no está escrito sobre hierro fundido, el día a día del blog y, sobre todo, lo que vayan marcando nuestros lectores guiarán su desarrollo. Si tienes cualquier sugerencia o idea, siempre puedes escribirme a blog@ventadepisos.com

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