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La Comunidad

Thursday, 20 March 2014

El por qué de las arras al comprar piso

Pedro Hernández del Olmo, abogado¿Por qué se entregan arras en la compraventa de un piso? No se van a tratar los aspectos teóricos o las razones y fundamentos jurídicos del contrato de arras (quien esté interesado puede encontrar en este enlace). Más bien se examina la razón práctica por la que en determinado casos se hace entrega de una suma de dinero en concepto de arras, quizá planteando la pregunta desde otro punto de vista se verá más claro ¿Por qué se aplaza la operación y no se acude directamente al Notario a firmar la escritura de compraventa?.

Al hilo de esta pregunta y alguna de sus posibles respuestas se intentará asesorar mediante recomendaciones también de índole práctica.

A) Una razón suele ser porque el comprador no tiene preparada la financiación para pagar el precio del piso y por lo tanto el vendedor exige para ‘reservárselo’ una ‘señal’ o arras.

En este supuesto es más que conveniente que en el inexcusable documento que se firme para formalizar esa entrega se haga constar si en el caso de que el comprador no obtenga la financiación en el plazo acordado perderá la totalidad de la cantidad entregada o parte de ella.

No es un perogrullada porque el que no puede comprar considera y aducirá que el incumplimiento es ajeno a su voluntad y la experiencia señala que a veces se entregan arras muy alegremente contando con que el banco va a dar el préstamo necesario y luego no ocurre así.

B) La segunda razón es la contraria, que el vendedor no puede escriturar la compraventa porque, por ejemplo, no tiene tramitada la testamentaría y el piso sigue a nombre de una persona fallecida.

En tal caso el comprador al que se solicitan arras y no tiene problema ninguno para escriturar inmediatamente, con lo cual esas arras ni las necesita ni en nada le benefician, debería pedir la posesión del piso es decir la entrega de llaves contra la entrega de arras.

De este modo los vendedores se esforzarán en cumplir el plazo pactado para firmar la escritura que de otro modo pudiera ocurrir que se ‘durmieran en los laureles’ de haber asegurado la venta obligando al comprador a soportar dilaciones o a acudir a los Tribunales para recuperar sus arras.

C) Por último la tercera razón suele ser que el trato se cierre con un API o una inmobiliaria que normalmente deberá trasladar la oferta de compra a su cliente, el vendedor, que lógicamente será quien firme la escritura de compraventa.

En estos casos también conviene actuar con suma prudencia, pues en este sector hay excesivo intrusismo de desaprensivos y puede haber “profesionales” que perciben las arras como forma de asegurarse el cobro de su comisión sin tener autorización del cliente para suscribir un contrato de arras en su nombre.

Para evitar los indudables problemas que se producirán si al final la venta no se lleva a cabo por este motivo, el comprador debe exigir que la entrega se haga al vendedor y que sea éste quien firme el contrato de arras, salvo que la inmobiliaria asuma directamente la obligación de devolverlas duplicadas en el caso de que su cliente no acepte la oferta amparada por esas arras.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Tuesday, 19 July 2011

La entrega de arras en la compra de inmuebles

Pedro Hernández del OlmoA pesar de tratarse de una operación relativamente frecuente conviene tener claras las ideas y no confundir la entrega de arras con el precontrato o promesa de compraventa.

Las arras que no aparecen definidas en el Código Civil, implican para quienes las pactan en una compraventa la recíproca facultad de rescindir el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Por el contrario si ha mediado promesa de compraventa habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Es importante saber que la jurisprudencia tiende a interpretar restrictivamente la existencia de arras, en tal sentido el TS en una reciente sentencia (29/06/2011) ha considerado que a pesar de que en el documento firmado entre las partes se califica la entrega de dinero realizada como arras, en realidad se trata de una promesa de venta, puesto que:

A.- El documento contiene los requisitos fundamentales de un contrato de compraventa en su fase anterior como es la promesa de comprar y vender. Así resulta de una claridad total que se fijo el objeto de la compra y venta: “Vivienda sita en ****, de 380 m2 de parcela y 330 m2 construidos”. Se fijo el precio 396.000 euros. Y se estipuló que los 5.000 euros que se entregaron fueron parte del precio.

B.- La calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley y la jurisprudencia, es función propia del tribunal.

Ello implica que el vendedor no puede, como deseaba, desistir de la venta devolviendo las supuestas arras duplicadas y debe otorgar escritura de venta a requerimiento del comprador.

En definitiva parece oportuno subrayar que el documento de arras debe ser siempre redactado por un Letrado pare evitar sorpresas como la descrita anteriormente, ya que por una parte no es conveniente que tan simplista que carezca de eficacia y por otra si es muy descriptivo se interpretará como una promesa de venta irrevocable.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
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